תמ"א 38/2, יהושע רייכר, יתרונות תמ"א 8/2

תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי




תמ"א 38: רקע כללי

תמ''א 38
תמ"א 38, או תכנית מתאר 38, באה לענות על הנושא של פגיעות אפשריות במבנים בעקבות רעידות אדמה. בשמה המלא, התוכנית מתוארת כ"תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". בשנת 1975, נכנס לתוקף ת"י 413, התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה. מאחר שרוב המבנים שנבנו לפני 1980 לא עומדים בתקן זה ולכן לא מוגנים כראוי, תמ"א 38 באה לענות על צורך זה על ידי כך שהיא מאפשרת לקבל היתר בנייה לבצע חיזוק במבנה בלי תוכניות בנייה מפורטת.

המטרה בכך היתה לעודד בעלי בתים ובניינים לחזק את המבנים שלהם כנגד רעידות אדמה. אולם, התוכניות לחיזוק בניינים בעקבות התמ"א היו מועטות למדי ולכן הוחלט על מספר תיקונים שיהוו תמריץ לבעלי מבנים ליישם את התמ"א. אחד מהם הוא תמ"א 38 3 או תמ"א 38 תיקון 3.

התיקון לתמ"א 38 מאפשר להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו חדש, בזמן קצר יותר מפינוי בינוי ועם פחות חסמים מהדיירים. מה מרוויחים הדיירים, מה מקבלים היזמים ומה ההבדל לעומת התמ"א הרגילה?

אסון טבע בדמות של רעידת אדמה בישראל, הוא רק עניין של זמן, כפי שסבורים המומחים. משום כך כדאי לוודא כי הבית שבו אתם מתגוררים עמיד למצב זה, או לחזקו בהקדם. הממשלה מסייעת בחיזוק המבנים, באמצעות תמ"א 38, אך הבעיה העקרית היא שבניינים רבים שחוזקו לפי תוכנית זו, לא עמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413).

מה זה תמ"א 38 3? (התיקון ה-3)


כולם סביבכם מדברים על "תמ"א 38". אתם יודעים שזה קשור לנדל"ן ובנייה אבל לא לגמרי מבינים לעומק מה זה אומר? ובכן, אתם לא היחידים. בתחום התמ"א 38 ישנם מספר תיקונים לחוק, כולל תמ"א 38 תיקון 2 והתיקון ה-3 לחוק (שהוא חשוב במיוחד וכדאי שכל אחד יכיר אותו ויבין את משמעויותיו). אז החלטנו לעשות לכם מעט סדר בנושא:

תמ"א 38 תיקון 3: תיקון חדש וחשוב


תמ"א 38 3 בא לספק מענה למספר נושאים שלא טופלו בתמ"א המקורית. בין היתר, תמ"א 38 3 כולל את הדברים הבאים:

• הקלות בתהליך של הריסת מבנה הזקוק לחיזוק, למשל: חריגה מקו הבניין, שילוב תוכניות בניה מתוכניות שמתבססות על התמ"א ועדיין לא התממשו, ועוד.

• הוספת זכויות בנייה של עוד קומה וחצי נוספת (בתמ"א המקורית ניתן להוסיף קומה אחת) – בסך הכל תוספת של 2.5 קומות.

• במבנים שלא מאפשרים תוספת קומות, ניתן להעביר את הזכות לתוספת קומות למגרשים אחרים שבהם מבנים הזקוקים לחיזוק.

כל אלו מהווים תמריצים חשובים ביותר שמטרתם לעודד בעלי מבנים ליישם את תמ"א 38 על המבנים שלהם.

תמריץ נוסף ליזמים


בניגוד לתמ"א 38 "הסטנדרטית", שדורשת מהקבלן רק לעבות את היסודות ולחזק את המבנה, במסגרת התיקון הוא נדרש להקים מחדש בניין. השיקול אם להוציא לפועל פרוייקט שכזה תלוי בתוכנית העירונית ובמיקום הנכס. אם על כל יחידת דיור קיימת, יקבל הקבלן בין 2.5 ל-3 יחידות דיור חדשות, הוא יבחר לבצע את הפרוייקט לפי תמ"א 38/2. באיזורי ביקוש יסתפק הקבלן בדרך כלל ביחס של 2.5 ואף מעט פחות, ואילו באזורים אחרים ידרוש לפחות יחס של 3 דירות חדשות לעצמו.

בפועל, מדובר בשילוב של תמ"א 38 עם פרוייקט פינוי-בינוי. עם זאת, לתמ"א 38/2 יש יתרון משום שהליך הוצאת ההיתר קצר יחסית ואורך כשנה בממוצע, לעומת 5 שנים בפינוי בינוי. הבדל נוסף הוא שמספר יחידות הדיור החדשות בתמ"א 38/2 (בין 18-25), קטן לעומת פרויקט פינוי בינוי שמכיל לעיתים מאות יחידות דיור. גם בכך טמון יתרון, מכיוון שמספר ההסכמות הנדרש מהדיירים קטן יותר. יתרון נוסף בתוכנית הוא הטבות מס והטבות תכנוניות, בפרויקטים שאינם עונים על תנאי הסף של פינוי בינוי.

מכיוון שקשה כיום למצוא חלקות פנויות לבנייה במרכז הארץ, תמ"א 38/2 מהווה פוטנציאל אדיר לבינוי של מגדלי מגורים חדשים ומודרנים בגוש דן ובעיקר בתחום הערים רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, רעננה, הוד השרון קריית אונו.


מה מקבלים הדיירים?


הדיריים שכלולים בתמ"א 38/2 נהנים בראש ובראשונה, מדירה חדשה בבניין חדש ויוקרתי. בנוסף, יש להם אפשרות להרחיב את הדירה כך שערכה עשוי לעלות ב-50%. כך למשל, במקום דירת 3 חדרים בבניין ישן, הדייר מקבל דירת 5 חדרים בבניין חדש עם מעלית וחניה.

בנוסף, מרגע שיפנה את הדירה ועד לקבלת דירתו החדש, הדייר מקבל דמי שכירות הנהוגים בשוק, לרבות את עלויות הלוגסטיות של ההובלה. לצד זאת, הקבלן נושא בכל התשלומים ובכל העלויות, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה עבור הדיירים. בכלל זה הוא נושא במיסוי כגון מס שבח, היטל השבחה וכדומה, שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים וכן שכר טרחת עבור חברת פיקוח הבנייה מטעם הדיירים.

בעוד שלקבלן יש מערך וצוות מקצועי שיבדוק זאת עבורו בוועדות המקומיות בעירייה, לבעלי הדירות אין בדרך כלל את המידע הזה, או את ההבנה כיצד לנתח אותו.

מידע תכנוני זה הוא בסיס לניהול משא ומתן נכון בין הדיירים לקבלן. להתבסס על המידע שמתקבל מהיזם או הקבלן, לא יהיה נבון. כך למשל, במקרה שהיה ברחוב קרינצי בר"ג, הקבלן התחייב לבנות רק קומה אחת למעלה, אבל בפועל בנה גם דירה קטנה בקומת הקרקע על חשבון מחסן האשפה. כשנשאלו הדיירים לאחר תום ביצוע הפרוייקט האם הם מרוצים, אחד מהם הודה שהם עשו טעות מכיוון שלא לקחו מטעמם צוות מקצועי שיבדוק מה מגיע להם.

דוגמה זו ממחישה את הבעייתיות וחוסר האיזון ביחסי הכוחות בין הדיירים לקבלנים היזמים, קל וחומר במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש. משום כך מומלץ לדיירים לקבל ייעוץ הנדסי, אדריכלי ושמאי, בנוסף לייעוץ המשפטי, עוד בטרם החלו לנהל משא ומתן עם קבלנים.

תמ"א 38/2 - זכויותכם במסגרת תמ"א 38 תיקון 2


במסגרת תיקון 2 לתכנית תמ"א 38, מפברואר 2010, הוענקו זכויות הבניה הניתנות מכוח התמ"א (2.5 קומות במרבית אזורי הארץ על פי שיקול דעת הוועדה המקומית לתו"ב), גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש (כמובן בכפוף לתנאי התמ"א בדבר הצורך בחיזוק הבנין).

אין ספק שאפשרות תמ"א 38 2 יוצרת הזדמנות מיוחדת להקמת המבנה בצורה אופטימאלית. אך על מה יש לשים דגש מיוחד ועל אילו כללים יש להקפיד במסגרת תמ"א 38/2?

3 יתרונות בולטים של תמ"א 38/2


ראשית, יש להתייחס לייתרונות חשובים שיש לפרויקטים של תמ"א 38/2:

1. דירה חדשה: בעוד שלפי התמ"א הבסיסית הדיירים ישארו במבנה הישן על כל המשתמע מכך, ותוספות הבניה יהיו כפופות לאילוצים תכנוניים רבים, הרי שכאן, לפי תמ"א 38 תיקון 2 , יקבלו הדיירים דירה חדשה המתוכננת באופן מודרני, ותוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה.

2. בניין חדש: יש לזכור כי הבניינים ברי השיפוץ גילם עולה על 30 שנה ולאחר השיפוץ הופך הבניין למחודש.

3. דיור חילופי לתקופת הבנייה: בעוד שבמקרה הרגיל, עבודות הבניה יבוצעו בבניין כאשר הדירות מאוכלסות, הרי שכאן, לפי תמ"א 38/2, הדיירים יקבלו דיור חלוף לתקופת הבנייה– ואין ספק כי אופציה זו נוחה יותר מבחינת הדיירים.

עם זאת, במקרים מסוימים אפשרות תמ"א 38/2 אינה ישימה מבחינה כלכלית ומבחינה תכנונית, והיא מותנית באפשרות לניצול זכויות בניה נוספות מעבר לתמא 38 - דהיינו זכויות מכח תוכנית בניין עיר מקומית. <

בעסקאות הנעשות מכוח תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יש להקפיד על מספר כללי ברזל אשר מטרתם בראש ובראשונה היא להבטיח כי הדיירים לא יוותרו על זכויותיהם בשוגג והם יזכו לקבל את דירתם, כפי שהיא הובטחה להם בסופו של יום.

10 כללים שחייבים להקפיד עליהם כדי לשמור על הזכויות שלכם


1. ערבות חוק מכר דירות: יש לקבוע כי היזם במסגרת ההסכם יעמיד לדיירים ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות כולל ערך הקרקע.

2. תנאי דיור חילופי: יש לקבוע כי הדיירים יקבלו דיור חילופי ולהטיח את התשלומים של השכירות בערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד. יש לקבוע את אופן הפחתת הערבות במקביל לקצב התקדמות העבודות.

3. ערבות מיסים: יש לקבל ערבות מיסים במידה ותהא חבות במס לאחר שהדיירים עשו שימוש בפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק.

4. לשים לב לשינויים: יש לקבוע כי כל שינוי שיחול בין התוכניות שצורפו להסכם לבין הבקשה להיתר הבנייה לא יעלו על השינויים המותרים בהתאם להוראות חוק המכר.

5. זכויות בנייה נוספות: יש לציין מה דינן של זכויות בנייה נוספות שיתקבלו לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38 2 בין אם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ובין אם זכויות בנייה מכוח תב"ע.

6. הגדרת הממכר: חשוב לקבוע את הגדרת הממכר בצורה מפורטת, קרי מה שטח דירות היזם ומה הוא שטח דירות הדיירים. יש לציין את מספר הדירות המקסימאלי שהיזם יוכל לבנות במסגרת ההסכם ואת מספר הקומות.

7. מועדים ברורים: יש לקבוע מועדים ברורים ומפורטים להתחייבויות היזם להגשת התוכניות ולהוצאת היתרי בנייה במועדים המקובלים.

8. לשים לב לתכנון הסופי: יש לתת את הדעת שהתכנון הסופי נתון לשינויים. חשוב לבדוק ולקבל את תכנון דירות הגן של היזם כדי לוודא מה הוא השטח שהיזם מתכנן לדירות הגן, שטח אשר בא על חשבון השטחים המשותפים בבניין.

9. זכויות היזם ברכוש: יש לקבוע הוראות מפורטות ביחס לזכויות היזם ברכוש המשותף לאחר סיום הפרוייקט ולהימנע מכך שהיזם יותיר ברשותו ו/או בחזקתו שטחים משותפים ו/או זכויות בנייה שלא הוצמדו לדירות בבניין.

10.כתבי שיפוי: יש לקבל כתבי שיפוי מתאימים מתביעה בגין ירידת ערך עקב הקמת הבניין החדש מצד שכנים הגובלים בבניין.

חשוב לזכור כי הסכמי תמ"א 38 תיקון 2 הינם הסכמים מורכבים הדרושים מומחיות מיוחדת וליווי מקצועי על ידי עורכי דין העוסקים בתחום התמ"א. ליווי מקצועי של עורכי דין יעזור לכם לקבל את מלוא הזכויות המגיעות לכם בתהליך.

הבשורה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה)


הצעת תיקון 3 א' לתמ"א 38 שאושרה, מרחיבה במידה ניכרת את היקף זכויות הבנייה בבניין חדש שנבנה בפרויקט תמ"א 38/2, ואת הכדאיות הכלכלית של המהלך

בתחילת נובמבר 2016 המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה הצעה חשובה ומהותית לתוכנית תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). ההצעה, תיקון 3 א' לתמ"א 38, מהווה לדעת גורמים בענף בשורה של ממש עבור כל המעורבים בתחום. מהדיירים והרוכשים ועד היזמים והקבלנים. זאת בעיקר משום שהיא מרחיבה במידה ניכרת את היקף זכויות הבנייה בבניין חדש שנבנה בפרויקט תמ"א 38/2, וכפועל יוצא מכך מגדילה את הכדאיות הכלכלית של המהלך.

"שלא כמו השיטה שהייתה נהוגה עד היום, לפיה חישוב תוספת הקומות היה תלוי בתוכניות בניין עיר ישנות החלות על המגרש, השיטה החדשה, שיטת המדרג, קובעת שתוספת הקומות תחושב בקורלציה לשטח המבנה הקיים", מסביר עו"ד רוני א. כהן, בעל משרד עורכי דין העוסק בין היתר בליווי פרויקטים שונים של התחדשות עירונית,

"המשמעות בסופו של היום היא הגדלת ההיתכנות הכלכלית לתמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש".

"36% מהבקשות שהוגשו לתמ"א 38 הן למסלול הריסה ובנייה מחדש"

לדברי עו"ד רוני א. כהן, הצעת ההחלטה של המועצה משפרת את הכדאיות הכלכלית בכך שהיא מאפשרת פרשנות לא מצמצמת לסוגיית זכויות הבנייה. "על פי דו"ח עדכני שפורסם בתחילת השנה על ידי מנהל התכנון, מאז שתמ"א 38 אושרה לראשונה בשנת 2005 נבנו במסגרת התוכנית כ-27,400 יחידות דיור", אומרת עו"ד לירון שיר (ממשרד עו"ד רוני א. כהן), "החל משנת 2010, עם כניסתו לתוקף של תיקון 2 לתוכנית המאפשר הריסה ובנייה מחדש, ולא רק הרחבה ושיפוץ, יותר ויותר ישראלים מחפשים את הפתרון הזה. ניתן לראות שבין השנים 2013-2015 כ-36% מהבקשות שהוגשו לתמ"א 38 היו במסלול של הריסה ובנייה מחדש".

בענף ההתחדשות העירונית המתינו רבות להחלטה שאושרה במועצה הארצית. נוכח ההמתנה וחוסר הוודאות, חלה ירידה קלה בכמות הבקשות לתמ"א 38/2 מתוך רצון לראות מה יוליד יום.




















X

תמ"א 38.2 , תמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 2 , תמ"א 38 מדלן , תמ א 38 חולון , תמ א 38 תל אביב , תמ א 38 חיפה , תמ"א 38 תיקון 4 , תמ א 38 ירושלים , תמ א 38 1 , תמ"א 38 תיקון 2 , חוק תמ"א 38/2 , אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 , תנאים לתמ"א 38/2 , תמ א 38 2 הסכמת דיירים , מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי , תמ א 38 1 , תמ א 38 3 , תמ"א 38/2 רוב דרוש , תמ"א 38 מדלן , תמ א 38 חולון , תמ א 38 תיקון 2 , תמ א 38 פינוי בינוי , תמ א 38 תל אביב , תמ א 38 ירושלים , תמ א 38 מה זה , תמ"א 38 נוסח משולב , תמ"א ראשי תיבות , תמ א 38 חולון , תמ א 38 חולון למכירה , תמ א 38 פרויקטים , תמ א 38 2 חולון , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , תמ א 38 פנחס לבון חולון , תמ א 38 חולון אילת 56 , פינוי בינוי קוגל חולון , פינוי בינוי חולון , תמ א 38 תל אביב , פינוי בינוי בתל אביב , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , תמ"א 38 רמת אביב , תמ א 38 3 תל אביב , תמ א 38 רובע 3 תל אביב , תמ א 38 עיריית תל אביב , מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 , פינוי בינוי בדרום תל אביב , תמ א 38 חיפה , מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה , יזמי תמ"א 38 בחיפה , דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה , קבלני תמ"א 38 חיפה , תמ"א 38 חיפה מדלן , תמ א 38 2 חיפה , דורפברגר תמ"א 38 , תוכנית תמ א 38 חיפה , "א 38 תיקון 4 , שינוי 4 לתמ"א 38 , התיקון הרביעי לתמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 4 pdf , תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא , תמ"א 38 תיקון 5 , תמ"א 38 תיקון 2016 , זכויות דיירים תמ א 38 , תמ"א 38 היטל השבחה , תמ א 38 ירושלים , תמ"א 38 עיריית ירושלים , קבלנים תמ א 38 ירושלים , תכנית 10038 ירושלים , חברות תמ א 38 בירושלים , תמ א 38 2 ירושלים , פינוי בינוי בירושלים , אדריכל תמ א 38 ירושלים , פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים , תמ א 38 1 , תמ"א 38 תיקון 1 , תמ א 38 1 2 3 , מה זה תמ"א 1 , פינוי בינוי תמ"א 38/2 , תמ א 38 3 , תמ"א 38 א , תמ"א 38 זכויות הדיירים , מה זה תמ א 38 1

X

ynet תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי - כלכלה www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4116150,00.html 1 בספט׳ 2011 - המחוקק מעודד את יישום תמ"א 38/2, משום ההנחה כי בניית בניין חדש עדיפה על חיזוק הבניין הישן עם הרחבת הדירות ותוספות הבנייה מלמעלה. או כפי שמצוין בדברי ...

תמ"א 38 2 | תמ"א 38 תיקון 2 www.ecocity.co.il/תמא-38-תיקון-2/ חמש שנים לאחר פרסום תמ"א 38 אושר התיקון השני לתכנית (תמ"א 38/2) ובמסגרתו שינוי דרמטי מרכזי: במקום לחזק בניין קיים נגד רעידות אדמה, ניתן יהיה להרוס אותו ולהקים במקומו ...

תמ"א 38/2 - מה חשוב לדעת כדי לעמוד על זכויותכם? - מינצר-כרמון, ... www.mcnlaw.co.il/pages/show/13 אין ספק שאפשרות תמ"א 38 2 יוצרת הזדמנות מיוחדת להקמת המבנה בצורה אופטימאלית. אך על מה יש לשים דגש מיוחד ועל אילו כללים יש להקפיד במסגרת תמ"א 38/2?

הבשורה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) - כלכליסט www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3703562,00.html 11 בדצמ׳ 2016 - הצעת תיקון 3 א' לתמ"א 38 שאושרה, מרחיבה במידה ניכרת את היקף זכויות הבנייה בבניין חדש שנבנה בפרויקט תמ"א 38/2, ואת הכדאיות הכלכלית של המהלך.

תמ"א 38 ופינוי בינוי – מהם ההבדלים? www.bsh.co.il/תמא-38-או-פינוי-בינוי/ תמ"א 38 ופינוי בינוי אלו שני מודלים להתחדשות עירונית, שדרוג בניינים משותפים ועוד, כאשר לכל מודל יש אופי, עקרונות והליכי ביצוע שונים.

תמ"א 38 תיקון 2 www.t-m-a38.co.il/Default.aspx?tabid=118 בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 המכונה תמ"א 38/2. התיקון מאפשר הריסת מבנה והקמת בניין חדש במקומו. המחוקק יוצא מתוך הנחה, כי בניית בניין חדש מן היסוד עדיפה על ...

ההבדלים בין תמ"א 38-1 לבין תמ"א 38-2 - סקירה - משפטי www.mishpati.co.il › מקרקעין ונדל"ן › תמ"א 38 דירוג: 4.1 - ‏8 הצבעות 7 בנוב׳ 2016 - הביטויים "תמ"א 38-1" ו- "תמ"א 38 -2" נשמעים לעיתים קרובות בכלי התקשורת ובערוצי המדיה השונים. לבעלי דירות ולנציגויות של בתים משותפים העומדים בפני ...

התחדשות עירונית - חדשות בפינוי ובינוי תמ"א 38 | מדוע אין מעבר ... www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001034694 12 במאי 2015 - תמ"א 38 תיקון 2 הביאה לעולם את תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש. ... אביב שהינו איזור בעל ערכי קרקע גבוהים מאד, נדרש יחס זכויות של 1:2 בתמ"א 38/2, ...

תמ"א 38 תיקון 2 המדריך המלא - אנשי העיר www.city-people.co.il/תמ-א-38-תיקון-2/128-תמ-א-38-תיקון-2 עסקה על פי תמ"א 38/2 , היא עסקה דומה לעסקת פינוי – בינוי כאשר נוצרת עסקה חוזית בין בעלי הדירות בבניין ישן לבין היזם אשר על פיה מתחייבים בעלי הדירות בבניין להעביר את ...

שרון כהן - תמ"א 38/2 פינוי בינוי- על אודות התכנית www.sc-lawoffice.com/54526/תמ-א-38-2-פינוי-בינוי-על-אודות-התכנית תמ"א 38/2 (פינוי בינוי), על אודות התכנית ; תנאיה ; יתרונותיה וחסרונותיה עו"ד שרון כהן. רבות דובר על תכנית תמ"א 38, שעיקריה מתן זכויות בנייה תמורת ביצוע שיפוץ וחיזוק מבנים ...

סקירת מיסוי תמ"א 38 - פירוט סוגיית המיסים בתמא38 על כל היבטיו ... www.afikim38.com/מיסים-תמא-38/ דייר אשר רכש נכס ב-1/1/1974 ב-100$, בשנת 2014 עבר הבניין שדרוג מכוח תמ”א 38 2 ובתחילת 2018 מעוניין הדייר למכור את הנכס במחיר של 3 מיליון ₪, הרווח המוצהר שלו הינו 3 ...

תמ"א 38 1 - היבטים משפטיים של התכנית - מרכז ההתחדשות ... www.afikim38.com/תמא-38-היבטים-משפטיים-מרכז-ההתחדשות-העיר/ תמא 38 1 - מאמר מקיף של מרכז ההתחדשות העירונית בנושא היבטים משפטיים בתמ"א 38, כמה ניתן לבנות, איזו חניה עלינו לספק לדיירים ומה מאפשרת תמא 38 2.

תמ"א 38 תיקון 2 – מה ההבדל בין תמ"א 38 לתמ"א 38/2? • ... www.lawguide.co.il › מאמרים מקרקעין נדלן 30 בנוב׳ 2016 - התיקון השני לחוק תמ"א 38 שאושר בתחילת 2010, מכונה תמ"א 38/2 והוא שילוב בין פינוי בינוי ותמ"א 38. התיקון השני מאפשר את הריסת המבנה והקמת בניין חדש מן ...

מיסוי תמ"א 38 תיקון 2 - פינוי בינוי - שובל יושע www.sylaw.co.il/תמא-38-מיסוי-פינוי.html התיקון לחוק המיסוי מעניק פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות הבנייה ליזם בעסקת "פינוי בינוי" על פי תמ"א 38/2. קבלת פטור מוחלט ממס שבח מותנית בקיומו של אחד מבין שני התנאים ...>

תמ"א 38/2 כללי | אפגד בניין וסביבה bnsv.co.il/תמא-38-מידע-כללי/תמא-382-כללי/ תמ"א 38/2 כללי. בחודש פברואר 2010 אושר ונכנס לתוקף תיקון מס' 2 לתמ"א 38, אשר עיקרו הוא מתן האפשרות לקבל את זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 גם בפרויקט של הריסת הבניין ...

X

תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי
התיקון לתמ"א 38 מאפשר להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו חדש, בזמן קצר יותר מפינוי בינוי ועם פחות חסמים מהדיירים. מה מרוויחים הדיירים, מה מקבלים היזמים ומה ההבדל לעומת התמ"א הרגילה? מדריך - פרק שני רוית סיני-וכולדרפורסם: 01.09.11 , 19:18 אסון טבע בדמות של רעידת אדמה בישראל, הוא רק עניין של זמן, כפי שסבורים המומחים. משום כך כדאי לוודא כי הבית שבו אתם מתגוררים עמיד למצב זה, או לחזקו בהקדם. הממשלה מסייעת בחיזוק המבנים, באמצעות תמ"א 38, אך הבעיה העקרית היא שבניינים רבים שחוזקו לפי תוכנית זו, לא עמדו בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (תקן 413). בפרק הקודם: הדרך לממ"ד עוברת בתמ"א 38 המחוקק מצא פתרון לבעיה זו בפברואר השנה, כאשר אישר תיקון לתמ"א 38 (תמ"א 38/2), המאפשר להרוס בניין קיים ישן שעומד בתנאי התמ"א הרגילה ולבנות במקומו בניין חדש. על פי התיקון, בניית הבניין מחדש תבוצע תוך תכנון מחודש שעומד בתקנים ההנדסיים המחמירים ביותר למניעת קריסה בזמן רעידות אדמה. דרוש: סדר האם מנהלי הפרויקטים יצילו את תמ"א 38? אביטל להב רעיון תוכנית המתאר הארצית מס' 38 היה טוב: קבלנים יחזקו מבנים תמורת אישור לבנות. כולם מנצחים, לא? אז זהו, שלא. חאפרים עטו על ההזדמנות ופיזרו הבטחות לא אפשריות. גם הדיירים עצמם חיפשו רווח קל - והתוצאה: כ-15 בניינים בלבד חוזקו. מנהלי פרויקטים שמתמחים בנושא מקווים לעשות סדר האם מנהלי הפרויקטים יצילו את תמ"א 38? התיקון מחייב להוסיף במנה החדש מקומות חנייה לכל בעלי הדירות בקומת המרתף, לובי מודרני, מפלסים אחידים וממ"ד בכל דירה. הוא מאפשר לפתור בעיות נוספות של תמ"א 38, למשל העדר הצדקה כלכלית בשיפוץ מקיף של מבנים נמוכים, או מבנים שתהליך השיפוץ הדרוש להם יקר מאוד ומשתלם יותר לבנות אותם מחדש. התיקון גם נועד להקל על דיירים שאינם מעוניינים להתגורר בבניין בזמן הבנייה בתנאים לא נוחים. המחוקק מעודד את יישום תמ"א 38/2, משום ההנחה כי בניית בניין חדש עדיפה על חיזוק הבניין הישן עם הרחבת הדירות ותוספות הבנייה מלמעלה. או כפי שמצוין בדברי ההסבר לתיקון: "אין מחלוקת בקרב המהנדסים כי הקמת מבנה חדש תמיד עדיפה על פני חיזוק מבנה ישן". על פי התיקון, בניית המבנה תתבצע על בסיס תוספת קומות מכוח תמ"א 38 ומכוח תוכנית העירונית, הכוללת יתרת שטחי בניה בלתי מנוצלים, תוספות והקלות כמותיות ועוד. תמריץ נוסף ליזמים בניגוד לתמ"א 38 "הסטנדרטית", שדורשת מהקבלן רק לעבות את היסודות ולחזק את המבנה, במסגרת התיקון הוא נדרש להקים מחדש בניין. השיקול אם להוציא לפועל פרוייקט שכזה תלוי בתוכנית העירונית ובמיקום הנכס. אם על כל יחידת דיור קיימת, יקבל הקבלן בין 2.5 ל-3 יחידות דיור חדשות, הוא יבחר לבצע את הפרוייקט לפי תמ"א 38/2. באיזורי ביקוש יסתפק הקבלן בדרך כלל ביחס של 2.5 ואף מעט פחות, ואילו באזורים אחרים ידרוש לפחות יחס של 3 דירות חדשות לעצמו. בפועל, מדובר בשילוב של תמ"א 38 עם פרוייקט פינוי-בינוי. עם זאת, לתמ"א 38/2 יש יתרון משום שהליך הוצאת ההיתר קצר יחסית ואורך כשנה בממוצע, לעומת 5 שנים בפינוי בינוי. הבדל נוסף הוא שמספר יחידות הדיור החדשות בתמ"א 38/2 (בין 18-25), קטן לעומת פרויקט פינוי בינוי שמכיל לעיתים מאות יחידות דיור. גם בכך טמון יתרון, מכיוון שמספר ההסכמות הנדרש מהדיירים קטן יותר. יתרון נוסף בתוכנית הוא הטבות מס והטבות תכנוניות, בפרויקטים שאינם עונים על תנאי הסף של פינוי בינוי. מכיוון שקשה כיום למצוא חלקות פנויות לבנייה במרכז הארץ, תמ"א 38/2 מהווה פוטנציאל אדיר לבינוי של מגדלי מגורים חדשים ומודרנים בגוש דן ובעיקר בתחום הערים רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, רעננה, הוד השרון קריית אונו. מה מקבלים הדיירים? הדיריים שכלולים בתמ"א 38/2 נהנים בראש ובראשונה, מדירה חדשה בבניין חדש ויוקרתי. בנוסף, יש להם אפשרות להרחיב את הדירה כך שערכה עשוי לעלות ב-50%. כך למשל, במקום דירת 3 חדרים בבניין ישן, הדייר מקבל דירת 5 חדרים בבניין חדש עם מעלית וחניה. בנוסף, מרגע שיפנה את הדירה ועד לקבלת דירתו החדש, הדייר מקבל דמי שכירות הנהוגים בשוק, לרבות את עלויות הלוגסטיות של ההובלה. לצד זאת, הקבלן נושא בכל התשלומים ובכל העלויות, המיסים והאגרות הכרוכים בעסקה עבור הדיירים. בכלל זה הוא נושא במיסוי כגון מס שבח, היטל השבחה וכדומה, שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים וכן שכר טרחת עבור חברת פיקוח הבנייה מטעם הדיירים. מה ההבדלים? פרמטרים תמ"א 38 רגילה תמ"א 38/2 מהן הדרישות? * היתר הבניה לבניית הבית המשותף הוצא לפני 1.1.1980 * אישור ממהנדס מוסמך כי המבנה אינו עומד בתקן 413 ודורש חיזוק. * הבית המשותף עולה על שתי קומות ושטחו הכולל עולה על 400 מ''ר. * בנוסף לתנאי הסף של תמ"א 38 - בניין שהיקף השיפוץ אינן משתלם ועדיף להרוס ולבנותו מחדש * בניית הבניין מחדש תוך תכנון מחודש מאפשר להתגבר על תוספת מקומות חניה ובניית מעלית לפי תמ"א 38 זכויות הבניה * חיזוק ושיפוץ הבניין בתמורה להוספת קומה -2.5 קומות. * הרחבות חריגה לקו בניין של עד 2 מטרים לחזית ולצד, ו-3 מטרים לאחור * לפחות 18 יח"ד, לעיתים ניתן להוסיף קומות בהתאם לתב"ע של הבניין * קווי הבניין החדש לא יחרגו מקווי מהתוכניות המפורטות מה מקבלים בעלי הדירות בבניין? הרחבת הדירה עד ל-25 מ"ר, לעיתים מרפסת, מחסנים, חניה, מעלית, שיפוץ וחיזוק הבניין ללא תמורה דירות חדשות ומרווחות יותר בבניין מודרני ובטוח מפני פגעי טבע, וכן תוספת לגודל הדירה (כל עוד לא חורגים מגבולות הבניין). ערכן הכלכלי של הדירות החדשות גבוה יותר מתמ"א 38 מספר דיירים תוספת של 4-6 דיירים חדשים תוספת של פי 3 דיירים זמן ביצוע בניה חצי שנה-שנה מיום קבלת היתר הבנייה: 24-18 חודשים היכן מתבצע בפועל? בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ ערים ספורות כמו רמת גן, גבעתיים, רעננה ורמת השרון חובת עמידה על המשמר בעוד שלקבלן יש מערך וצוות מקצועי שיבדוק זאת עבורו בוועדות המקומיות בעירייה, לבעלי הדירות אין בדרך כלל את המידע הזה, או את ההבנה כיצד לנתח אותו. מידע תכנוני זה הוא בסיס לניהול משא ומתן נכון בין הדיירים לקבלן. להתבסס על המידע שמתקבל מהיזם או הקבלן, לא יהיה נבון. כך למשל, במקרה שהיה ברחוב קרינצי בר"ג, הקבלן התחייב לבנות רק קומה אחת למעלה, אבל בפועל בנה גם דירה קטנה בקומת הקרקע על חשבון מחסן האשפה. כשנשאלו הדיירים לאחר תום ביצוע הפרוייקט האם הם מרוצים, אחד מהם הודה שהם עשו טעות מכיוון שלא לקחו מטעמם צוות מקצועי שיבדוק מה מגיע להם. דוגמה זו ממחישה את הבעייתיות וחוסר האיזון ביחסי הכוחות בין הדיירים לקבלנים היזמים, קל וחומר במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש. משום כך מומלץ לדיירים לקבל ייעוץ הנדסי, אדריכלי ושמאי, בנוסף לייעוץ המשפטי, עוד בטרם החלו לנהל משא ומתן עם קבלנים.

תמ"א 38 2 | תמ"א 38 תיקון 2
חמש שנים לאחר פרסום תמ"א 38 אושר התיקון השני לתכנית (תמ"א 38/2) ובמסגרתו שינוי דרמטי מרכזי: במקום לחזק בניין קיים נגד רעידות אדמה, ניתן יהיה להרוס אותו ולהקים במקומו מבנה חדש. מאמר זה מסביר את מהות תיקון 2 לתמ"א, נותן כדוגמה חישוב אחוזי בנייה על פיו וסוקר את יתרונותיו מאת: אילי בר הריסה ובנייה על פי תיקון 2 לתמ"א 38 פרויקט של החברה- תמ"א 38/2 ברח' סעדיה גאון 35 בחודש פברואר 2010 אישרה הממשלה את תמ"א 38 תיקון 2. התכנית המקורית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות (תמ"א 38 בקיצור) אושרה לראשונה בשנת 2005 ולאור מס' הפרויקטים המצומצם שבוצעו בפועל יזם מנהל התכנון במשרד הפנים את תיקון 2 במטרה לעודד ולהוסיף תמריצים לקידום התכנית. מהם השינויים העיקריים במסגרת תמ"א 38 2 ? הבשורה המשמעותית ביותר במסגרת התיקון השני היא האפשרות להרוס את הבניין הקיים ולשמור על כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל על פי הוראות תמ"א 38. מדובר בשינוי תפיסתי שכן על פי הנוסח המקורי של התכנית ניתן היה לזכות בתמריצי זכויות בנייה על הבניין הקיים בלבד, כלומר פרויקט מסוג עיבוי בינוי. התיקון השני הכניס אל תוך אפשרויות התכנון גם תמריץ משמעותי לפרויקט מסוג פינוי בינוי, כלומר הריסת מבנה ישן והקמת מבנה חדש תחתיו. ברוב רובם של המגרשים יצר העדכון בתמ"א 38/2 תוספת זכויות דרמטית שכן אל תוך סל זכויות הבנייה נוספו ההרחבות בשטח של 25 מ"ר לכל דירה קיימת, דירה חדשה בקומות התמ"א וקומה מלאה נוספת. כך לדוגמה מגרש בו נמצא בניין ישן ובו 9 דירות בשלוש קומות על קומת עמודים, כששטח עיקרי בכל קומה הוא 220 מ"ר, קיבל במסגרת התיקון השני תוספת זכויות הכוללת את המרכיבים הבאים: סגירת קומת קרקע מפולשת (על עמודים) לבניית עד 3 דירות חדשות (כלומר 220 מ"ר בהפחתת לובי כניסה,שביל גישה ומתקנים בקרקע = כ- 150 מ"ר) תוספת קומה על גג הבניין בשטח קומה טיפוסית ובה עד 3 דירות חדשות (כלומר 220 מ"ר) הרחבה של 25 מ"ר לכל דירה קיימת (9 כפול 25 = 225 מ"ר) הרחבה של 25 מ"ר לכל דירות התמ"א החדשות בקרקע ובגג (כלומר 6 כפול 25 = 150 מ"ר) בסיכום מהיר נראה כי באופן עקרוני על אותו מגרש ניתן היה להגיע לסל זכויות בנייה לשטחי מגורים בהיקף של המבנה הקיים (660 מ"ר) + זכויות תמ"א 38 (150 + 220 + 225 + 150 = 745 מ"ר) ובסך הכול שטח של 1,405 מ"ר. לכך ניתן עוד להוסיף את שטחי הקומה החלקית של חדרי היציאה לגג שברשויות מסוימות ניתן ליצור במקומם דירת פנטהאוז. כפי שעולה מן החישוב המהיר הנ"ל במקום בניין קיים של 660 מ"ר בשלוש קומות על עמודים ניתן עקרונית להגיע על פי תמ"א 38 2 לבניין חדש בשטח של 1,405 מ"ר לפחות ובו כ- 18 עד 20 דירות חדשות! לכן ניתן לראות בתמ"א 38/2 כמיני פרויקט פינוי בינוי שחל על מגרש אחד בודד, במקום על מקבץ בניינים כפי שבד"כ נהוג בפרויקטים מסוג זה. ניצול זכויות על פי תיקון 2 לתמ"א 38 הדמיית הבניין החדש על פי תיקון 2 לתמ"א 38 מהם היתרונות שמציע מסלול פינוי בינוי במסגרת תיקון תמ"א 38 2 ? קיימים מספר יתרונות ברורים לפרויקט מסוג זה המאפשר הריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש לגמרי במקומו. נמנה את העיקרים שבהם: הבניין החדש מתוכנן מראש לעמידות ברעידות אדמה על פי דרישות תקן 413, וזאת במקום לבצע את הפעולה ההנדסית המורכבת של חיזוק מבנה קיים. שילוב מלא ואינטגרטיבי של מרחבים דירתיים מוגנים (ממ"ד) בדירות הקיימות והחדשות, לעומת תוספת למבנה קיים שלא תמיד מאפשרת הקמתם לדירות הקיימות. תכנון מעלית חדשה על פי תקני נגישות לבניין חדש, לעומת התאמת חדר המדרגות הקיים למעלית שפעמים רבות אינה מאפשרת נגישות מלאה לכל הדירות. פתרון חנייה מוסדר על פי תקן לבניין בחניון תת קרקעי (עם או בלי שילוב של חניות עיליות). מבנה חדש בעל תשתיות חדשות לחלוטין (מים, ביוב, חשמל, גז, תקשורת וכו'). תכנון איכותי ואינטגרלי של הרחבת הדירות הקיימות (אם אפשרית מבחינה כלכלית) ושל הדירות החדשות, לעומת תוספת שטחים למבנה קיים הכרוכה באילוצי תכנון רבים. כמובן שקיימים עוד מספר יתרונות קטנים בפרויקט הריסה ובנייה אך אלה הן הנקודות העיקריות והמשמעותיות ביותר בהשוואה בין החלופות. אז למה לא לבצע רק פרויקטים על פי תמ"א 38 2 ? לכאורה כל בר דעת יעדיף לבנות בניין חדש במקום לטפל במבנה קיים. הלכה למעשה המציאות מורכבת בהרבה וישנם בהחלט מצבים בהם הריסה ובנייה היא חלופה פחות טובה ולעיתים אף בלתי אפשרית. הסיבה עלולה להיות נעוצה בבעיות תכנוניות, כלכליות, משפטיות ואחרות שמחזירות את בעלי הדירות והיזמים לבחור בחלופה המקורית של חיזוק המבנה קיים ותוספות שטחים סביבו ומעליו.

תמ"א 38/2 - זכויותכם במסגרת תמ"א 38 תיקון 2
במסגרת תיקון 2 לתכנית תמ"א 38, מפברואר 2010, הוענקו זכויות הבניה הניתנות מכוח התמ"א (2.5 קומות במרבית אזורי הארץ על פי שיקול דעת הוועדה המקומית לתו"ב), גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש (כמובן בכפוף לתנאי התמ"א בדבר הצורך בחיזוק הבנין). אין ספק שאפשרות תמ"א 38 2 יוצרת הזדמנות מיוחדת להקמת המבנה בצורה אופטימאלית. אך על מה יש לשים דגש מיוחד ועל אילו כללים יש להקפיד במסגרת תמ"א 38/2? 3 יתרונות בולטים של תמ"א 38/2 ראשית, יש להתייחס לייתרונות חשובים שיש לפרויקטים של תמ"א 38/2: 1. דירה חדשה: בעוד שלפי התמ"א הבסיסית הדיירים ישארו במבנה הישן על כל המשתמע מכך, ותוספות הבניה יהיו כפופות לאילוצים תכנוניים רבים, הרי שכאן, לפי תמ"א 38 תיקון 2 , יקבלו הדיירים דירה חדשה המתוכננת באופן מודרני, ותוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה. 2. בניין חדש: יש לזכור כי הבניינים ברי השיפוץ גילם עולה על 30 שנה ולאחר השיפוץ הופך הבניין למחודש. 3. דיור חילופי לתקופת הבנייה: בעוד שבמקרה הרגיל, עבודות הבניה יבוצעו בבניין כאשר הדירות מאוכלסות, הרי שכאן, לפי תמ"א 38/2, הדיירים יקבלו דיור חלוף לתקופת הבנייה– ואין ספק כי אופציה זו נוחה יותר מבחינת הדיירים. עם זאת, במקרים מסוימים אפשרות תמ"א 38/2 אינה ישימה מבחינה כלכלית ומבחינה תכנונית, והיא מותנית באפשרות לניצול זכויות בניה נוספות מעבר לתמא 38 - דהיינו זכויות מכח תוכנית בניין עיר מקומית. בעסקאות הנעשות מכוח תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יש להקפיד על מספר כללי ברזל אשר מטרתם בראש ובראשונה היא להבטיח כי הדיירים לא יוותרו על זכויותיהם בשוגג והם יזכו לקבל את דירתם, כפי שהיא הובטחה להם בסופו של יום. 10 כללים שחייבים להקפיד עליהם כדי לשמור על הזכויות שלכם 1. ערבות חוק מכר דירות: יש לקבוע כי היזם במסגרת ההסכם יעמיד לדיירים ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות כולל ערך הקרקע. 2. תנאי דיור חילופי: יש לקבוע כי הדיירים יקבלו דיור חילופי ולהטיח את התשלומים של השכירות בערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד. יש לקבוע את אופן הפחתת הערבות במקביל לקצב התקדמות העבודות. 3. ערבות מיסים: יש לקבל ערבות מיסים במידה ותהא חבות במס לאחר שהדיירים עשו שימוש בפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק. 4. לשים לב לשינויים: יש לקבוע כי כל שינוי שיחול בין התוכניות שצורפו להסכם לבין הבקשה להיתר הבנייה לא יעלו על השינויים המותרים בהתאם להוראות חוק המכר. 5. זכויות בנייה נוספות: יש לציין מה דינן של זכויות בנייה נוספות שיתקבלו לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38 2 בין אם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ובין אם זכויות בנייה מכוח תב"ע. 6. הגדרת הממכר: חשוב לקבוע את הגדרת הממכר בצורה מפורטת, קרי מה שטח דירות היזם ומה הוא שטח דירות הדיירים. יש לציין את מספר הדירות המקסימאלי שהיזם יוכל לבנות במסגרת ההסכם ואת מספר הקומות. 7. מועדים ברורים: יש לקבוע מועדים ברורים ומפורטים להתחייבויות היזם להגשת התוכניות ולהוצאת היתרי בנייה במועדים המקובלים. 8. לשים לב לתכנון הסופי: יש לתת את הדעת שהתכנון הסופי נתון לשינויים. חשוב לבדוק ולקבל את תכנון דירות הגן של היזם כדי לוודא מה הוא השטח שהיזם מתכנן לדירות הגן, שטח אשר בא על חשבון השטחים המשותפים בבניין. 9. זכויות היזם ברכוש: יש לקבוע הוראות מפורטות ביחס לזכויות היזם ברכוש המשותף לאחר סיום הפרוייקט ולהימנע מכך שהיזם יותיר ברשותו ו/או בחזקתו שטחים משותפים ו/או זכויות בנייה שלא הוצמדו לדירות בבניין. 10.כתבי שיפוי: יש לקבל כתבי שיפוי מתאימים מתביעה בגין ירידת ערך עקב הקמת הבניין החדש מצד שכנים הגובלים בבניין. חשוב לזכור כי הסכמי תמ"א 38 תיקון 2 הינם הסכמים מורכבים הדרושים מומחיות מיוחדת וליווי מקצועי על ידי עורכי דין העוסקים בתחום התמ"א. ליווי מקצועי של עורכי דין יעזור לכם לקבל את מלוא הזכויות המגיעות לכם בתהליך.

הבשורה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה)
הצעת תיקון 3 א' לתמ"א 38 שאושרה, מרחיבה במידה ניכרת את היקף זכויות הבנייה בבניין חדש שנבנה בפרויקט תמ"א 38/2, ואת הכדאיות הכלכלית של המהלך מדיה גרופ 13:5711.12.16 תגיות: משפטיפ עו"״ד רוני א.כהן התחדשות עירונית תמ״א 38/2 בתחילת נובמבר 2016 המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה הצעה חשובה ומהותית לתוכנית תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). ההצעה, תיקון 3 א' לתמ"א 38, מהווה לדעת גורמים בענף בשורה של ממש עבור כל המעורבים בתחום. מהדיירים והרוכשים ועד היזמים והקבלנים. זאת בעיקר משום שהיא מרחיבה במידה ניכרת את היקף זכויות הבנייה בבניין חדש שנבנה בפרויקט תמ"א 38/2, וכפועל יוצא מכך מגדילה את הכדאיות הכלכלית של המהלך. קראו עוד בכלכליסט: כיצד הפך הלקוח לבולש אחר עצמו לשון הרע גם בלי הוכחת נזק רכישת נחלה במושב – כך תעשו זאת נכון "שלא כמו השיטה שהייתה נהוגה עד היום, לפיה חישוב תוספת הקומות היה תלוי בתוכניות בניין עיר ישנות החלות על המגרש, השיטה החדשה, שיטת המדרג, קובעת שתוספת הקומות תחושב בקורלציה לשטח המבנה הקיים", מסביר עו"ד רוני א. כהן, בעל משרד עורכי דין העוסק בין היתר בליווי פרויקטים שונים של התחדשות עירונית, "המשמעות בסופו של היום היא הגדלת ההיתכנות הכלכלית לתמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש". "36% מהבקשות שהוגשו לתמ"א 38 הן למסלול הריסה ובנייה מחדש" לדברי עו"ד רוני א. כהן, הצעת ההחלטה של המועצה משפרת את הכדאיות הכלכלית בכך שהיא מאפשרת פרשנות לא מצמצמת לסוגיית זכויות הבנייה. "על פי דו"ח עדכני שפורסם בתחילת השנה על ידי מנהל התכנון, מאז שתמ"א 38 אושרה לראשונה בשנת 2005 נבנו במסגרת התוכנית כ-27,400 יחידות דיור", אומרת עו"ד לירון שיר (ממשרד עו"ד רוני א. כהן), "החל משנת 2010, עם כניסתו לתוקף של תיקון 2 לתוכנית המאפשר הריסה ובנייה מחדש, ולא רק הרחבה ושיפוץ, יותר ויותר ישראלים מחפשים את הפתרון הזה. ניתן לראות שבין השנים 2013-2015 כ-36% מהבקשות שהוגשו לתמ"א 38 היו במסלול של הריסה ובנייה מחדש". בענף ההתחדשות העירונית המתינו רבות להחלטה שאושרה במועצה הארצית. נוכח ההמתנה וחוסר הוודאות, חלה ירידה קלה בכמות הבקשות לתמ"א 38/2 מתוך רצון לראות מה יוליד יום. תמ"א 38. יותר כדאי עכשיו תמ"א 38. יותר כדאי עכשיו צילום: עמית שעל "עכשיו, עם קבלת ההצעה ואישורה, נפתח צוואר בקבוק שיפשיר את הקיפאון הזמני שנוצר בהליך תמ"א 38/2", מסבירה עו"ד לירון שיר, "יש לקוות לטובת כלל הציבור ובמיוחד למען מצוקת הדיור שהקיפאון שאפיין את ההתחדשות העירונית בשנה האחרונה הגיע לקצו ונוכל להמשיך לקבל פרויקטים חדשים ולקדם פרויקטים קיימים". עיקרי ההחלטה - מטיבה עם בניינים גבוהים בני 4 קומות ומעלה מטרתו של תיקון 3 א' לתמ"א 38 הינה לשים קץ לחוסר הוודאות בקשר לאופן חישוב זכויות הבניה במסלול של הריסה ובניה מחדש. ההחלטה התקבלה ברוב של 16 תומכים ולמרות התנגדות מצד 10 נציגי השלטון המקומי אשר לא הצליחו להביא לקבלת דרישותיהם. על פי ההחלטה שאושרה ניתן יהיה לבנות במסגרת תמ"א 38/2 תוספת של 4.5 קומות לבניינים בני 4 קומות שייהרסו, תוספת של 3.5 קומות לבניינים בני 3 קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים בני 2 קומות ותוספת של קומה וחצי לבניין חד קומתי. עו"ד רוני א. כהן אומר ש"כפי שניתן לראות ההחלטה דווקא מטיבה עם בניינים גבוהים של מעל 4 קומות ומטיבה פחות עם בניינים נמוכים יותר". אופן חישוב התוספת ייעשה על בסיס גודל הבניין הקיים - בהתאם לגודל הקומה הטיפוסית של הבניין. "שיטת המדרג החדשה צפויה לשנות את המגמה בשוק ההתחדשות העירונית על ידי הגדלה משמעותית של מספר אישורי הפרויקטים במסלולים של תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש", מסכם עו"ד רוני א. כהן, "משרדנו מאמין כי ייתכן וההחלטה אף תסייע להגשים מטרה נוספת של הרחבת הביקוש הגיאוגרפי לתוכנית והגעת תמ"א 38 לאזורים פריפריאליים בהיקפים גדולים".

תמ"א 38 או פינוי בינוי
תמ"א 38 או פינוי בינויבהקשר לתהליכי התחדשות עירונית, שדרוג בניינים משותפים, עמידות מפני רעידות אדמה וכדומה, יש בקרב הציבור בלבול וחוסר וודאות, בעיקר לגבי ההבדלים והמשמעויות של פרויקטים במסגרת תמ"א 38 או פרויקטים של פינוי בינוי. בעבר, ההבדלים בין שני המודלים היו ברורים יותר, אך כיום, לאחר שורת תיקונים ושיפורים בתמ"א 38, ההבדלים הצטמצמו והנושא הפך מורכב יותר. למעשה, כיום במקרים מסוימים פרויקט יכול לקבל אישור לפינוי בינוי, אך במסגרת תמ"א 38, עובדה המביאה ליתרונות. פרטים טכניים לגבי שני המודלים תמ"א 38 תכנית מתאר ארצית שהושקה בשנת 2005, לא הצליחה להתרומם ועברה מאז שלושה תיקונים משמעותיים ששיפרו אותה מאוד והפכו אותה לכדאית יותר. מהות התכנית היא חיזוק מבנים משותפים כך שיעמדו בתקן הבנייה לרעידות אדמה, כולל שדרוג הבניין מבחינה חיצונית ומבחינת מרכיביו. המדינה מתמרצת ביצוע פרויקטים של תמ"א 38 על ידי מתן זכויות בנייה מיוחדות לתוספת יחידות דיור על גג הבניין, או הגדלת הדירות הקיימות בבניין, זאת לצד הטבות מס שונות ואפשרות לשדרוגים משמעותיים נוספים של הבניין כמו מעלית, שדרוג חיצוני, שיפוץ לובי, תוספת חניות ועוד. פינוי בינוי תכנית התחדשות עירונית שמהותה הריסת מבנים ישנים שנמצאים באזורים מתאימים ובניית מבנים חדשים וגדולים יותר במקומם. הדיירים הקיימים מקבלים פיתרון דיור חלופי לבנייה ומקבלים דירות חלופיות בפרויקט החדש שיקום. פרויקט פינוי בינוי מצריך הליך בירוקרטי ארוך יחסית ודומה להליכי אישורי בנייה גדולים אחרים בישראל, יש צורך בתשלום היטל השבחה על הפרויקט. פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 אם בעבר תמ"א 38 ומסלול פינוי בינוי היו שני מסלולים נפרדים שלא נפגשו מבחינת ההגדרות והדרישות שלהם, כיום למעשה שני הנושאים התחברו. תיקון 2 לתמ"א 38 מאפשר למעשה לאשר פרויקט תמ"א במודל של פינוי בינוי. תיקון 2 מאפשר לוועדה המקומית הרלבנטית לאשר את הפרויקט, ללא צורך בשינוי תב"ע (תוכניות בניין עיר) או הליכים מורכבים וארוכים אחרים שקיימים במודלים אחרים של פינוי בינוי. כך, פרויקט תמ"א שהופך לפינוי בינוי יכול לכלול תוספות בנייה הרבה מעבר ל-2.5 הקומות שתיקון 3 לתמ"א 38 מאפשר לבנות בפרויקטים רגילים לחיזוק ושדרוג מבנים במסגרת התמ"א. מה לגבי השכירות והדיור החלופי במהלך הבנייה? פרויקט רגיל של תמ"א 38 כולל עבודות שיפוץ, חיזוק ושדרוג בבניין, אך באופן כללי הדיירים ממשיכים לגור בבניין לאורך כל הפרויקט. בפינוי בינוי, אפשרות זו אינה קיימת כמובן כי הבניין כולו נהרס עד היסוד. לכן, דיירי מבתים משותפים חייבים להבין את המשמעות של הדיור החלופי במהלך הבנייה ותשלום דמי השכירות. לרוב, הקבלן המבצע את הפינוי בינוי נושא בתשלום השכירות לדיירים לתקופת הבנייה, אך חשוב מאוד לרכוש ביטוח דמי שכירות או לקבל את התשלום מראש מהקבלן – כי אם הקבלן פושט רגל, הדיירים יכולים להיתקע עם דמי שכירות גבוהים ובלי הדירה החדשה שלהם שעוד לא נבנתה. בהקשר לכך, כל פרויקט, גם תמ"א 38 רגילה וגם פינוי בינוי מחייבים בדיקה מקצועית, חיצונית ומקיפה לגבי איתנותו הפיננסית של הקבלן המבצע את הפרויקט. הבדלים נוספים בין המודלים בתמ"א 38 רגילה שטח הדירה של הדיירים גדל (הוספת מרפסת למשל) ובפינוי בינוי השטח של כל דירה לאו דווקא גדל. בשני המודלים יש תוספת ממ"ד לדירות. פרויקט תמ"א 38 רגיל אורך כשנה עד שנה וחצי ואילו פרויקט פינוי בינוי אורך שנתיים עד שנתיים וחצי לכל הפחות. בפרויקט תמ"א 38 ההתנהלות הפיננסית פשוטה יותר מבחינת ערבויות של הקבלן והליווי הבנקאי שיכול להיות דרישה של הדיירים. בפינוי בינוי יש צורך בערבויות לתשלום מס שבח, העלויות של הפרויקט משמעותית גבוהות יותר לקבלן וההתנהלות הפיננסית מורכבת יותר. לסיכום, פרויקט תמ"א הינו פשוט יותר לביצוע וקצר יותר לסיום, וכן, התמ"א מציעה יתרונות "תפעוליים" נוספים. עם זאת, בפרויקט פינוי בינוי הדיירים מקבלים בניין חדש לחלוטין. בסיכומו של עניין, זה מאוד תלוי במקרה הספציפי ובדיירים, מאוד מומלץ להיעזר בגורם מלווה מומחה שיכול גם לחסוך כסף וגם לקדם את הדיירים לבחירה האופטימאלית. מעוניינים שנפנה אתכם ליזמים מומלצים? צרו איתנו קשר אנו נפנה ליזמים שסיימו בהצלחה לפחות פרויקט אחד וקבלו חוות דעת חיובית מדיירים. אנו נשלח לכם את שמות היזמים המעוניינים בפרויקט שלכם ונפנה אותם אליכם. כך תהיו בטוחים שליזמים יש ניסיון מעשי מוכח והמלצות אמיתיות. מעוניין בעו"ד מלווה

פרויקטים במסגרת תמ"א 38 2
בתחילת 2010 אושר התיקון השני לתמ"א 38 המכונה תמ"א 38/2. התיקון מאפשר הריסת מבנה והקמת בניין חדש במקומו. המחוקק יוצא מתוך הנחה, כי בניית בניין חדש מן היסוד עדיפה על שילוב ו/או חיבור הבניין הישן עם הרחבות הדירות ותוספות הבניה מלמעלה. היתרון הגדול מבחינת הדיירים הוא בכך שהם מקבלים בניין חדש לחלוטין הכולל חנייה לכל הדיירים, לובי מודרני וכיו"ב. בתמ"א 38 2 אין אישור לחריגה מקווי הבניין לצורך הוספת ממ"ד כך שהדיירים יקבלו דירה בגודל זהה או אפילו מעט קטנה מהקיימת. מבחינת היזם כדי להצדיק כניסה לפרויקט כזה עליו לקבל זכויות בניה נוספות מהרשות להוספת מספר קומות שיצדיק פרויקט כזה שהנו יקר בסדרי גודל מפרויקט חיזוק מבנה במתכונתו הרגילה.

תמ"א 38: לעתים כדאי פשוט להרוס את הבניין
לפני שניגשים לקבל הצעות מקבלנים להריסת הבניין ובניית חדש תחתיו במסגרת התיקון לחוק, על הדיירים לדעת מה יש להם למכור ומה הם יכולים לקבל בתמורה. איך? באמצעות דו"ח מסודר עם כל הנתונים וזכויות הבניה של הבניין. מדריך רוית סיני וכולדרעדכון אחרון: 18.11.11 , 00:16 בעלי דירות שמעוניינים בביצוע תיקון 2 לתמ"א 38, המאפשר להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש, צריכים לקבל הסכמה עקרונית מכל הדיירים בבניין לקבל הצעות מיזמים. לאחר שמתקבלת הסכמה עקרונית זו ניתן לגשת לשלב הבא ולהכין דו"ח מסודר שינחה את הדיירים מה בדיוק יש להם למכור לקבלן. עוד במדריך לתמ"א 38 : המדריך לתמ"א 38: מנפצים את מיתוס הפנטהאוז תמ"א 38: איך לקצר את זמן המו"מ מול היזם? אסיפת דיירים לאישור תמ"א 38 - מבט מבפנים לצורך כך יש לבדוק בעירייה מה קיים היום בבניין בפועל. במסגרת זו יש לבדוק: שטח המגרש - שטח גדול של כ-700 מ"ר מאפשר לבנות חניון תת קרקעי יחסית נוח וגדול. שטח של 450 מ"ר יהווה שטח גבולי ולא בטוח שניתן יהיה לבצע חניון תת קרקעי. נתון זה חשוב כי יש לדעת האם ניתן לבנות על שטח המגרש חניה תת קרקעית למספר הדירות החדש? תחזית "במקרה רעידת אדמה: רוב הנפגעים יהיו בגוש דן" צבי לביא מהנדס העיר רמת גן הציג בפני ועדת הכלכלה תחזית לאסון המוני במרכז הארץ "בכל רעידת אדמה בעוצמה של מעל 7 בסולם ריכטר". רוב התחזיות גורסות כי מוקד האסון יהיה דווקא בישובי בקעת הירדן. יו"ר הוועדה שאמה-הכהן אמר שיפעל לקידום תוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 להגנה מפני רעידות "במקרה רעידת אדמה: רוב הנפגעים יהיו בגוש דן" מיקום המגרש והרחוב - שווי הדירות החדשות מושפע מיקומן ברחוב צדדי הוא שווה יותר מרחוב ראשי, . בנוסף יש לבדוק האם המגרש במדרון או במישור - שכן במדרון הקבלן מקבל תוספת אחוזי בנייה. סך כל השטח העיקרי שניתן לבנות עליו - יש לבדוק את שטח המגורים בפועל, כולל שטח התב"ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת, תמ"א 38 שמקנה 2 קומות והתוכניות המיוחדות שמקנה כל עיריה. טיפ: אם מגיעים בסך הכל בשטח העיקרי ליותר מ-1,800 מטר וישנם 6 דיירים - הבניין מאוד אטרקטיבי והדיירים יכולים לדרוש הטבות גדולות. קומות - יש לבדוק מה מספר הקומות שניתן יהיה לקבל לאחר מימוש תמ"א 38/2 והתוכניות הנוספות במסגרת ההיתר מטעם העיריה. כך למשל, בעיריית רמת גן – יש תוכנית מיוחדת שמוסיפה בנוסף לתב"ע ולתמ"א 38 - עוד 2 קומות. בעיריית ראשון לציון אפשר לקבל עד 4 קומות נוספות. זכויות שטחי שירות - יש לבדוק מה סך כל זכויות שאר השטחים במבנה, דוגמת לובי, חדרי מדרגות, מחסנים, חדרי אשפה וכדומה, גם הממ"ד ששטחו 11 מ"ר נחשב לשטח שירות. מרפסת בשטח של עד 12 מ"ר לא נכללת בשטחי הבנין, לא עיקרי ולא שירות. כמה דירות אפשר לבנות? נתון חשוב נוסף, שיש לדעת הוא כמה דירות יכול הקבלן לבנות. לכל עיריה יש מדיניות שונה לגבי הצפיפות הנדרשת בקומה. בגבעתיים לדוגמה, דורשים שדירה חדשה תהיה לפחות 70 מ"ר, בעוד שברמת גן או בבת ים הדירות יכולות להיות קטנות הרבה יותר. הנתונים וזכויות הבנייה לאחר איסוף וניתוח נתוני התכנון, יש לדרוש מהיזם או הקבלן עימו מנהלים משא ומתן בשלב הגשת ההצעה, טבלה שממנה ניתן יהיה ללמוד כמה קומות יהיו בבניין החדש, כמה דירות יהיו בקומה ומה שטחן ושטח המרפסות, או הגינות הצמודות. כמו כן מראה הטבלה את חלוקת הדירות בין הדיירים לבין הקבלן. חלוקת הדירות בין הדיירים לבין הקבלן קומה סוג דירות כמות דירות בקומה שטח דירה מרפסות או גינה מקבל הזכויות גג חדרי יציאה לגג 4 חדרי יציאה (אפשר לחבר ולבנות פנטהאוז גדול) - 40 מ"ר - 40 מ"ר - 40 מ"ר - 40 מ"ר - 90 מ"ר - 90 מ"ר - 90 מ"ר - 90 מ"ר קבלן 6 דירות גג 4 - 105 מ"ר - 92 מ"ר - 92 מ"ר - 76 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר קבלן 4-5 רגילות 4 - 105 מ"ר - 92 מ"ר - 92 מ"ר - 76 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר דיירים 3 רגילות 4 - 105 מ"ר - 92 מ"ר - 92 מ"ר - 76 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר קבלן 1-2 רגילות 4 - 105 מ"ר - 97 מ"ר - 86 מ"ר - 76 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר - 12 מ"ר קבלן קרקע דירות גן 2 - 76 מ"ר - 76 מ"ר - 70 מ"ר - 70 מ"ר דירה לדיירים + דירה לקבלן הנתון הבא שיש לחשב, מומלץ באמצעות שמאי מקרקעין , הוא מה הרווח היזמי של הקבלן. יש לחשב את רווחיות הפרוייקט באופן הבא: ההכנסות החזויות ממכירת הדירות, ללא מע"מ: 15 דירות חדשות, שכוללות דופלקס אחד גדול ו-2 דירות גן, יעמדו על כ-30 מליון שקל כולל מע"מ. עלות ההוצאות של הריסת הבניין ובניתו: בערך 13-12 מליון שקל. עלות אגרות והיטלים - בערך 3-1 מליון שקל. עלות הוצאות שונות - מימון, דמי שכירות דיירים, אדריכל, עו"ד, הובלות, פיקוח וניהול, עלות מימון - בערך 3-4 מליון שקל. רק לאחר קבלת נתונים אלו וניתוחם, ניתן לקבל הצעות או לבחון הצעות שיתקבלו מטעם קבלנים, עתה הדיירים יודעים בדיוק מה הם מוכרים וכמה זה שווה בדיוק ויכולים לדרוש מה שמגיע להם. הכותבת היא בעלת הארגון למימוש זכויות תמ"א 38 . הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי

מדוע אין מעבר גורף לפרוייקטים של תמ"א 2/38?
המדינה והרשויות המקומיות מעדיפות בבירור פתרון של הריסת במבנים ובנייתם מחדש על פני חיזוק בלבד * קושי תכנוני ונטיות לב של הדיירים מקשים הוצאה לפועל של פרוייקטים שכאלו תמ"א 38 תיקון 2 הביאה לעולם את תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש. המדינה הבינה כי הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש יציב סטנדרטים גבוהים ועדיף על מבנה מחוזק. תמריץ נוסף למימוש זכויות תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש הגיע עם תיקון 3, שקבע כי ניתן לנצל זכויות בנייה תב"עיות בלתי מנוצלות רק במתכונת הריסה ובנייה מחדש ובניין שעובר חיזוק יוכל לקבל רק זכויות בנייה מתוקף תמ"א 38. כמו כן, היבט המיסוי לעסקאות הריסה ובנייה מחדש הוסדר בשנים האחרונות. כיום ניתן פטור מלא או חלקי ממס שבח על מכירת זכויות הבנייה ליזם באמצעות "ניצול" פטור ממס שבח על דירת מגורים, או תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין, המאפשר לקבל פטור ממס שבח על מכירת זכויות בנייה מתוקף תמ"א 38 במתכונת הריסה ובניה מחדש בלבד (על מכירת הזכויות התב"עיות אין פטור). כמו כן , ניתן לשלב בין השניים. המחוקק נתן את דעתו גם בטיפול בסרבנים שאינם מעוניינים במימוש הפרוייקט ויצר את הפתרון של תהליך כפייה על סרבנים ברוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 80% מהרכוש המשותף. שטח גדול יותר גם הרשויות המקומיות, מעדיפות תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש, אך מתקשות לאפשר זאת משיקולים תכנונים ושמירה על המרקם העירוני. תמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש אינה מסתפקת בתוספת של 2.5 הקומות שמקנה תמ"א 38. גם במרכז העיר תל אביב שהינו איזור בעל ערכי קרקע גבוהים מאד, נדרש יחס זכויות של 1:2 בתמ"א 38/2, זאת אומרת על כל מטר שהורסים, יש לבנות 2 מטר חדשים (אחד לדירות הבעלים ואחד לדירות היזם). רוב הבניינים במרכז העיר בנויים מ-3 קומות מלאות ומעל קומת עמודים בנוייה (דירות בקרקע) ולכן 2.5 הקומות שמקנה תמ"א 38 אינן מספיקות להריסת הבניין ובנייתו מחדש. כמובן שמדובר באיזורים אחרים בעלי ערכי קרקע נמוכים, יש צורך ביחס זכויות גבוה יותר 1:3, 1:3.5 וכן הלאה. בתמ"א 38 חיזוק ותוספת על הקיים, ניתן לנצל את קווי הבניין של תמ"א 38 שמאפשרת בדרך של הקלה לצאת מעבר לקווי הבניין התב"עים, ובמקומות מסוימיים ניתן לבצע הרחבות לבניית ממ"ד עד קו אפס (קו המגרש). רוב הרשויות המקומיות דורשות בתמ"א 38 במתכונת הריסה ובנייה מחדש לבנות את הבניין החדש בהתאם לקווי הבניין התב"עים ואינן מאפשרות חריגה מהם. כמו כן, בתכנון בניין חדש התקן מחייב הגדלת שטחים ציבוריים בקומה הטיפוסית באופן משמעותי. בבניין קיים, הכולל 3 דירות בקומה טיפוסית, שנבנה לפני 1980 גרעין המדרגות יהיה בשטח 12-15 מ"ר. בניין חדש שאמור לעמוד בסטנדרטים של נגישות ובטיחות יצטרך גרעין מדרגות, מעלית ולובי קומתי (המופרדים זה מזה בדלתות אש) בשטח של 30 מטר לערך (כפול מבניין ישן שעבר חיזוק). לכן ישנם פרויקטים במתכונת חיזוק בהם ניתן להציע תוספת ממ"ד לדירה הקיימת. מנגד, במתכונת הריסה ובנייה מחדש, בעלי הדירות יצטרכו להסתפק בגודל הדירה הקיימת ולעיתים שטח דירתם יקטן. הדילמה הזו בין בניין מחוזק עם דירה גדולה יותר לבין דירה חדשה קטנה יותר בבניין חדש מקשה על בעלי הדירות לקבל החלטה גורפת לביצוע הריסה ובנייה מחדש. למרות שבבניין שבו חדש הדירה הקטנה תהיה, בדרך כלל, שווה יותר מדירה בבניין מחוזק. עניינים רגשיים עוד בנושא: תמ"א 38: "יזם צריך להביא לבעלי הדירות הרבה יותר מתמורות" תמ"א 38: כיצד לבחור ביזם מתאים לפרויקט? רוצים תמ"א 38 גם אצלכם בבניין? לחצו כאן לעיתים הסירוב לביצוע תמ"א 2/38 אינו כלכלי רציונלי - דיירים מחוברים רגשית לבניין הקיים ומתקשים לקבל את העובדה כי יש להרוס אותו. כך, לדוגמה, כאשר הוסבר לנציגות בניין בתל אביב כי החברה יכולה להציע להם הצעה אטרקטיבית מאד להריסה ובנייה מחדש, הללו שללו את המהלך וטענו, כי הם גדלו יחד בבניין כילדים בשנות ה-60 של המאה הקודמת ואינם מוכנים להרוס את הבניין אשר מחבר אותם באופן כזה או אחר לילדותם. לעיתים בעלי דירות אשר ביצעו שיפוץ מאסיבי בדירתם הקיימת, מתקשים להסכים להריסת הבניין. למרות שהדירה החדשה בבניין החדש תהיה שווה הרבה יותר מדירתם המשופצת בבניין הישן. אותם דיירים אינם מעוניינים ל"השליך לפח" את ההשקעה בשיפוץ ולהסכים לקבל את המפרט החדש המוצע להם, גם אם איננו מופחת זה הקיים בדירתם המשופצת. בנוסף, ישנם גם דיירים מבוגרים שאינם מקבלים בברכה את העובדה כי הם יאלצו לעבור דירה פעמיים במהלך הפרויקט – בעת הפינוי ולאחר השלמת הפרויקט בשובם לבניין החדש. יחס מיוחד לא קיים פתרון שיכול להתגבר על החיבור הרגשי למבנה והצורך לשמרו על ידי בעליו ולכן יש לקבל צורך זה ולקדם את הפרוייקט במתכונת חיזוק ותוספת על הקיים. הפתרון לבעיות של דיירים אשר ביצעו שיפוץ מאסיבי בדירתם הקיימת אינו פשוט. עקרונית ליזם לא משנה אם הוא הורס דירה מוזנחת או משופצת. אבל הוא חייב להתייחס לעניין. עליו להתחייב שבמידה והמפרט המוצע לבעלי הדירות נחות מהמפרט הקיים בדירתם המשופצת, הוא ישווה את זה החדש לזה הקיים. באנשים מבוגרים המתקשים לעבור דירה יש לתמוך לוגיסטית במתן שירותי פינוי כגון אריזת תכולת הדירה והחזרתה למקומה בדירה החדשה ובשירותי תיווך למציאת דירה זמנית. לעיתים תמיכה שכזו מורידה מדיירים אלה את מפלס הלחץ. פתרון נוסף לעניינם הוא הסכם אופציה לקניית הדירה החדשה על ידי היזם. בכסף הללו רוכשים דירה במקום אחר וכך עוברים ישירות למשכנם החדש.

ההבדלים בין תמ"א 38-1 לבין תמ"א 38-2 - סקירה
מהם ההבדלים בין תמ"א 38-1 לבין תמ"א 38-2? למי מתאימה כל אחת מהן? למה חשוב לשים לב, ואיך תוכלו להגן על עצמכם מפני נפילה כלכלית? מהו פרוייקט מסוג תמ"א 38-1 ותמ"א 38-2? הביטויים "תמ"א 38-1" ו- "תמ"א 38 -2" נשמעים לעיתים קרובות בכלי התקשורת ובערוצי המדיה השונים. לבעלי דירות ולנציגויות של בתים משותפים העומדים בפני התקשרות עם יזם לצורך ביצוע פרויקט, חשוב מאוד לדעת מהם ההדגשים המיוחדים לכל סוג פרוייקט. בשני המקרים, מדובר בעסקת מכר של זכויות במקרקעין שבה היזם מקבל זכויות לבניית דירות חדשות, ואילו הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין חדש (במקרה של תמ"א 2) או שיפוץ הבניין, חיזוקו, וככל שניתן תוספת של ממ"ד ולעיתים גם תוספת שטח נוסף ומרפסת לדירה הקיימת (במקרה של תמ"א 1 ), וכל זאת בלי שישקיעו בעצמם את כספי הבניה או השיפוץ וכאשר כל העלויות חלות על היזם בלבד. למידע נוסף וייעוץ אישי לחצו כאן תמ"א 1 - המכונה גם "תמ"א חיזוק" היא שיפוץ בניין ישן לצורך חיזוקו. בתהליך תמ"א 1, הבניין לא נהרס, אלא משופץ ומחוזק כנגד רעידות אדמה וכנגד טילים - חיזוק של יסודות הבניין, הוספת ממ"דים לכל דירה ומיגון המבנה ושיפוץ כללי של הבניין. תמ"א 2 - המכונה גם "תמ"א הריסה", היא בנייה של בניין חדש במקום הבניין הישן. בתהליך תמ"א 2, הורסים לחלוטין את הבניין הקיים ובונים במקומו בניין חדש לחלוטין, בהתאם לכללי הבנייה החדשים. בניגוד להליך "פינוי בינוי", שמתאפשר רק למספר גדול של דירות ובניינים, תמ"א 2 ניתן לבצע גם רק עבור בניין יחיד. מהם היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות? יתרונותיה הבולטים ביותר של תמ"א 2 נעוצים בעובדה שלמעשה בונים בניין חדש מבראשית, ניתן לתכנן את הבניין מחדש, ואין צורך להתאים את התוכניות לאילוצים של בניין קיים, כמו שיש לעשות בתמ"א 1. החסרונות של תמ"א 2 ביחס לתמ"א 1 הם באורך הזמן ובמורכבות הפרויקט, וכן בגודל הדירות שמתקבלות. בתמ"א 1 ישנה אפשרות לתוספת של 25 מ"ר לשטח ברוטו של הדירה (לרבות מרפסת למשל), ואילו בתמ"א 2 מחושב השטח לפי שטח הבניין המקורי, כך שברוב המקרים הדירות שמתקבלות בסיום תהליך תמ"א 1 גדולות יותר מהדירות שמתקבלות בסיום תהליך תמ"א 2. חשוב גם לזכור שכדי שיזם ירצה לקחת על עצמו תמ"א 2, על הפרויקט להיות בעל פוטנציאל רווח כלכלי עבורו. יחס חישוב הפוטנציאל הוא בדרך כלל 1 ל-3, כלומר אם בבניין יש 12 דירות, למשל, צריך שיהיה אישור ל-36 דירות חדשות, שמתוכן 12 יחזרו לדיירים ואת היתר יוכל היזם למכור. היחס משתנה בהתאם ליוקר הקרקע (בתל אביב למשל, היחס יהיה קטן יותר) ולא בכל מגרש ניתן להמיר פרויקט לפרויקט רווחי, ולכן לא תמיד ניתן לבצע תמ"א 2. מהם הסיכונים הקיימים בתהליך תמ"א? באופן עקרוני, בתהליך תמ"א משני הסוגים, היזם הוא זה שאחראי לכל ולדיירים אין הוצאות כספיות. בטרם התקשרות עם יזם חשוב מאוד לבצע ולערוך בדיקות על היזם מבחינת ניסיון וותק בבנייה, סיווג קבלני ובדיקה מקיפה של היכולת הכלכלית של היזם. מומלץ מאוד שהדיירים ישכרו את שירותיו של עורך דין המתמחה אך ורק בייצוג דיירים הן בפרויקטים מסוג תמ"א 1 והן בפרויקטים מסוג תמ"א 2, כבר בראשית הדרך עוד בטרם בחירת היזם, ובאופן זה עוה"ד יוכל לוודא שהדיירים ממקסמים את זכויותיהם ומקבלים את מיטב ההגנות בפרויקט. גם במקרים של עיכוב בבנייה, וכמובן במקרים של חדלות פירעון או "היעלמות" של היזם. בנוסף מומלץ, כי הדיירים ישכרו שירותיו של מפקח בנייה מטעמם כבר בשלב מקדמי זה של בחירת עו"ד. אמנם עבודתו של המפקח מתחילה בשלב הבנייה, ואולם בשלב זה הוא יוכל לעבור, להעיר ולשפר את המפרט המוצע ע"י היזם. ככל שהיזם אינו הקבלן המבצע (ויש הרבה יזמים כאלו), חשוב מאוד לוודא בהסכם, שלבעלי הדירות תהיה אפשרות וטו לגבי זהות הקבלן המבצע על מה חשוב להקפיד בהסכם תמ"א 1? 1. זהות היזם - חשוב במיוחד לוודא שיש ליזם נסיון בבנייה מסוג זה, ואם סיים פרויקטים מסוג תמ"א 1. בתמ"א 1 מדובר בבניית תוספות חדשות לבנייה ישנה קhימת - דבר המצריך ידע וניסיון מיוחד, ולא כל קבלן היודע לבנות בניין מראשיתו, יודע ליצור את החיבור הנדרש בין ישן וחדש. כמו כן חשוב לבדוק את הניסיון של היזם בבניינים אחרים ואופן התנהלותו מול בעלי הדירות אשר נותרים לגור בבניין בזמן ביצוע הפרויקט. נקודה חשובה נוספת - ככל שהיזם אינו הקבלן המבצע (ויש הרבה יזמים כאלו), חשוב מאוד לוודא בהסכם, שלבעלי הדירות תהיה אפשרות וטו לגבי זהות הקבלן המבצע. 2. בטחונות - מכיוון שבתהליך תמ"א 1 הבניין לא נהרס לחלוטין, מרבית הדיירים נשארים לגור בו תוך כדי עבודות הבנייה, ולכן נדרש "אשכול " ביטחונות, שנועדו לתת מענה לדיירים במידה שהפרויקט לא הושלם מכל סיבה שהיא ולאפשר להם להשמיש את הבניין, כך שיוכלו להמשיך לגור בו עד שימצאו יזם חלופי. מעבר לערבות הבנקאית, חשוב מאוד לכלול בהסכם סעיף המקנה לדיירים - במקרה של הפרת הסכם מצד היזם - זכות מלאה לסלק את היזם מהפרויקט, ולשכור לאלתר שירותיו של יזם אחר. כמו-כן, ע"פ הסעיף בהסכם, כל התוכניות וכל מה שהושקע עד כה בפרויקט, הופך לרכוש הדיירים. כך ניתן להבטיח שהפרויקט לא יתקע באמצע הבנייה. מהו אותו מקבץ ביטחונות שחשוב ביותר שהבעלים יקבלו? א. ערבות ביצוע - ערבות זו מבטיחה את השמשת הבניין במקרה של הפרה מצד היזם ועד מציאת יזם חילופי כמפורט לעיל. ב. ערבות מיסוי - למקרה בו היזם לא ישלם את המיסים החלים על הפרויקט ( ככל שחלים. לגבי המיסוי בפרויקט תמ"א יבוא פירוט בנפרד). ג. ערבות בדק - ערבות זו באה להבטיח תיקון פגמים לאחר סיום הפרויקט. ד. ערבות רישום - ערבות הבאה להבטיח את תיקון רישום הבית המשותף כך שיכללו בו כל התוספות החדשות. * חשוב מאוד להקפיד על הכנסת סעיף לפיו כל הכסף המתקבל ממכירת דירות הקבלן נכנס לחשבון נאמנות סגור וישמש אך ורק את הפרויקט הנדון ולא יאפשר ליזם למנף באמצעותו פרויקטים חדשים ו/או נוספים. סעיף זה מהווה נדבך נוסף למקבץ הביטחונות של הדיירים. מומלץ להימנע מלעבוד עם יזמים שממאנים בתוקף לתנאי הזה. 3. שמירה על אורח חיים תקין - מכיוון שרוב הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן הבניה, חשוב שההסכם יגן על איכות חייהם של הדיירים בזמן תהליך הבנייה. כך למשל, הכנסת סעיף המחייב את היזם לפנות דיירים לבית מלון אם יש ניתוק בתשתיות הבניין כמו פיצוץ במים, בעיות בחשמל, או אי יכולת כניסה לדירות. כמובן שישנם סעיפים רבים נוספים שחשוב להכניס להסכם כגון: הגדרת שעת התחלת העבודות וסיומן בכל יום ובערבי חג ושבת. הקפדה שעובדים זרים לא ילונו בבניין,הקפדה שהבניין ייאטם כל לילה, הקפדה על כללי בטיחות ונגישות בבניין, הקפדה על ניקיון האתר בכל יום ועוד. דאגה לאוכלוסיה חלשה בבניין - ככל שיש בבניין דיירים הסובלים ממחלות שונות המונעות מהם להתגורר בבניין בזמן העבודות או לחילופין משפחות עם תינוקות קטנים או קשישים שעצם השהייה באתר בנייה מסכנת את בריאותם, יש לדרוש מהיזם דיור חילופי עבור אותם בעלי דירות כולל תשלום הובלה הלוך חזור. חשוב מאוד להקפיד על הכנסת סעיף לפיו כל הכסף המתקבל ממכירת דירות הקבלן נכנס לחשבון נאמנות סגור וישמש אך ורק את הפרויקט הנדון ולא יאפשר ליזם למנף באמצעותו פרויקטים חדשים ו/או נוספים על מה חשוב להקפיד בהסכם תמ"א 2? כאמור בפרויקט מסוג תמ"א 2 הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. 1. ראשית, יש לוודא שהיזם קיבל ליווי בנקאי לפרויקט כי ללא ליווי בנקאי הפרויקט לא יכול לצאת לדרך. 2. בטחונות - אשכול הבטחונות בפרויקט מסוג זה הוא בחשיבות עליונה: מעבר לערבות מיסוי, ערבות בדק וערבות רישום המפורטים בתמ"א 1, ישנם מספר סוגי ערבויות המיוחדים לפרויקט מסוג תמ"א 2: א. ערבות חוק מכר בגובה דירה חדשה - כל דייר מקבל ערבות בנקאית שתאפשר לו לרכוש דירה חדשה במקרה שהיזם "ייעלם" או יפר את ההסכם. ב. דמי שכירות וערבות לתשלום דמי השכירות - בפרויקט מסוג זה כל הדיירים מפונים לכל תקופת הבנייה על חשבון היזם, והיזם הוא זה שמשלם את דמי השכירות וההובלה. לפיכך חשוב לקבל ערבות לדמי השכירות, שתכסה את עלויות השכירות עד שהדיירים יקבלו את הכסף שמגיע להם לרכישת דירה חדשה מתוקף ערבות חוק המכר. 3. דמי שכירות ועלויות מעבר דירה - יש לדרוש מהיזם לשלם את דמי השכירות לכל תקופת הבנייה ולהוסיף סעיף המאפשר לדייר להתפנות לפני המועד המתוכנן, במידה שמצא דירה שהולמת את צרכיו. כמו כן, על היזם לשלם את עלות ההובלה בשני הכיוונים ובמידה שמתגוררים דיירים מוגבלים ו/או קשישים, לדאוג שהיזם יממן גם עלויות של אריזה ופריקה. * כמובן שישנם סעיפים רבים נוספים אשר חשוב שיוגדרו בהסכם כגון: הגדרת זמן הפרויקט תוך הקצבת זמן לכל שלב משלבי הפרויקט, מה קורה אם אחד מבעלי הדירות ממאן לעזוב, מכירת דירות בזמן הפרויקט ועוד. מתחילים בתמ"א - יש להיערך מהן הטעויות הנפוצות ביותר של דיירים? חלק גדול מהדיירים חותמים ליזם על מסמך המכונה "נון שופ". זהו מסמך לכאורה "תמים" לפיו הם מתחייבים לא לפנות ליזמים אחרים לתקופה זו או אחרת, ובמקרים רבים היזם קושר את הבעלים באופן שיקשה עליהם לפנות לכל יזם אחר. חלק גדול מהדיירים מתרשם מהעלונים ומהמצגות של היזמים ולא בודק לעומק את זהות היזם, ניסיונו ומה התמורות האמיתיות והבטחונות אותם הוא מציע. חלק גדול מהדיירים לא פונה למפקח בשלב זה, ועל כן המפרט המהווה חלק מההסכם הינו דל ולא מספק ולא ניתן לשנותו בהמשך. דיירי בניין החושבים להתחיל בפרויקט תמ"א - חשוב ביותר שיתייעצו עם אנשי מקצוע מומחים בתחום עוד בטרם חיפוש יזמי. * הכותבת מתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים עפ"י תמ"א (תמ"א 1 ותמ"א 2) וכן חברה בוועדה של התחדשות עירונית מטעם לשכת עורכי הדין דרג עד כמה מדריך משפטי זה סייע לך עו"ד נעמה אריאל איזור השרון 0772305463 אודות עו"ד נעמה אריאל עו"ד נעמה אריאל חברה בלשכת עורכי הדין ובאיגוד הנוטריונים, והיא מנהלת כבר למעלה מ- 30 שנה משרד פרטי ברעננה, המספק מענה משפטי נרחב בתחומים: דיני משפחה, משפט אזרחי, נדל"ן, עסקאות מכר ותמ"א 38 (בדגש על ייצוג הדיירים מול היזמים והקבלנים). עו"ד אריאל גם חברה בוועדת ההיגוי הארצית של לשכת עורכי הדין העוסקת בהתחדשות עירונית ותמ"א 38. לפרופיל המלא... תמ"א 38 - 'עשה' ו'אל תעשה' תמ"א 38 - 'עשה' ו'אל תעשה' עו"ד מיכל סיני שבעת האתגרים הנפוצים בהתחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) שבעת האתגרים הנפוצים בהתחדשות עירונית (תמ"א ופינוי בינוי) עו"ד דור צפריר-צורי, צורי את פיזיצקי משרד עו"ד פינוי-בינוי? עדיף עו"ד בלעדי פינוי-בינוי? עדיף עו"ד בלעדי עו"ד דודי מאור כל מה שרציתם לדעת על בעלי המקצוע המעורבים בתמ"א 38 כל מה שרציתם לדעת על בעלי המקצוע המעורבים בתמ"א 38 עו"ד דור צפריר-צורי, צורי את פיזיצקי משרד עו"ד נדל"ן: טיפים מ-5 עורכי דין למקרקעין נדל"ן: טיפים מ-5 עורכי דין למקרקעין עו"ד אורנית אבני-גורטלר ערבות חוק מכר "משופרת" בעסקאות תמ"א 38/2 (הריסה) ערבות חוק מכר "משופרת" בעסקאות תמ"א 38/2 (הריסה) עו"ד גל דנאי התחדשות עירונית: נציגות בעלי הדירות - המפתח להצלחה התחדשות עירונית: נציגות בעלי הדירות - המפתח להצלחה גילעד ושדי, עו"ד ומגשר תמ"א 38 - מקצה שיפורים תמ"א 38 - מקצה שיפורים עו"ד ושמאי מקרקעין חיים מסילתי מוקשי מיסוי בפרויקט תמ"א 38/2 (בנייה והריסה) מוקשי מיסוי בפרויקט תמ"א 38/2 (בנייה והריסה) עו"ד יוסי שליסר תמ"א 38 - פינוי בינוי: איך מגבשים את בעלי הדירות? תמ"א 38 - פינוי בינוי: איך מגבשים את בעלי הדירות? עו"ד דן הלפרט תמ"א 38 מסרבת להתקדם - מה תוקע לתכנית מקלות בגלגלים? תמ"א 38 מסרבת להתקדם - מה תוקע לתכנית מקלות בגלגלים? עו"ד דוד רייכרט תמ"א 38/ פינוי בינוי - נסח הטאבו - מה הוא מגלה? תמ"א 38/ פינוי בינוי - נסח הטאבו - מה הוא מגלה? עו"ד ונוטריון דן הלפרט בחנו עצמכם: האם תצליחו אי-פעם בהקמת פרויקט תמ"א 38? בחנו עצמכם: האם תצליחו אי-פעם בהקמת פרויקט תמ"א 38? תמ"א 38 - למה זה כדאי וממה צריך להיזהר? תמ"א 38 - למה זה כדאי וממה צריך להיזהר? עו"ד עמיר רייסמן תמ"א 38 - פינוי בינוי: המדריך השלם לדייר תמ"א 38 - פינוי בינוי: המדריך השלם לדייר עו"ד דן הלפרט תמ"א - תכנית מתאר ארצית: סקירה תמ"א - תכנית מתאר ארצית: סקירה מלכה ליברנט - אפראימוב, עו"ד ומגשרת הריסה ובניה בבנייני מגורים - המדריך לדירה חדשה הריסה ובניה בבנייני מגורים - המדריך לדירה חדשה עו"ד יעל בועז בעלי זכויות חכירה בגג הבניין יכולים למנוע תמ"א 38 בעלי זכויות חכירה בגג הבניין יכולים למנוע תמ"א 38 עו"ד שי אליאב, עו"ד דורון שגיא דיירים סרבנים בפינוי בינוי - מה ניתן לעשות? דיירים סרבנים בפינוי בינוי - מה ניתן לעשות? עו"ד שי אליאב ועו"ד זיו כספי ערך הדירה נפגע בעקבות בניה לפי תמ"א 38 - מה עושים? ערך הדירה נפגע בעקבות בניה לפי תמ"א 38 - מה עושים? עו"ד ענת לוי תמ"א 38 - לחזק ועל הדרך להרחיב את הדירה תמ"א 38 - לחזק ועל הדרך להרחיב את הדירה עו"ד יעל בועז תמ"א 38/2 - החלום על דירה חדשה תמ"א 38/2 - החלום על דירה חדשה עו"ד אושרי מנקריז הפטור ממע"מ בעסקאות תמ"א 38 - הקלה סלקטיבית? הפטור ממע"מ בעסקאות תמ"א 38 - הקלה סלקטיבית? שלומי ואקנין, עו"ד (רו"ח), קרן מרציאנו-ארג'ואן, עו''ד תמ"א 38 : תיקון 2 - פינוי בינוי תמ"א 38 : תיקון 2 - פינוי בינוי שובל- יושע, עו"ד פינוי בינוי או הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 ? פינוי בינוי או הריסה ובנייה במסגרת תמ"א 38 ? עו"ד לירן זילברמן ועו"ד זיו גרומן תמ"א 38 : דייר סרבן בעסקאות - מה עושים? תמ"א 38 : דייר סרבן בעסקאות - מה עושים? עו"ד תומר יפת ועו"ד גילי לוי פינוי בינוי : ההיבט הכלכלי של הפרויקט פינוי בינוי : ההיבט הכלכלי של הפרויקט עו"ד זיו כספי עו"ד שי אליאב תמ"א 38 : תיקון 3 תמ"א 38 : תיקון 3 עו"ד אלדר אדטו תמ"א 38 : מהם הקשיים בביצוע? תמ"א 38 : מהם הקשיים בביצוע? שי אליאב, עו"ד תמ"א 38 - בעיות שעלולות להיווצר תמ"א 38 - בעיות שעלולות להיווצר אילן קרייטר - עורך דין ונוטריון אושר סופית: הקלות נוספות למחזקים בתים מפני רעידות אדמה אושר סופית: הקלות נוספות למחזקים בתים מפני רעידות אדמה מערכת משפטי אושר בקריאה ראשונה: הקלות נוספות למחזקים בתים ע"פ תמ"א 38 אושר בקריאה ראשונה: הקלות נוספות למחזקים בתים ע"פ תמ"א 38 מערכת משפטי התפתחויות בתכנית תמ"א 38 התפתחויות בתכנית תמ"א 38 עו"ד מאיר ברטלר פינוי בינוי ותמ"א 38 - שאלות ותשובות מהפורום פינוי בינוי ותמ"א 38 - שאלות ותשובות מהפורום מערכת משפטי תמ"א 38 לא מתרוממת - מדוע? תמ"א 38 לא מתרוממת - מדוע? עו"ד גיא פרבמן גולשים במקרקעין - במה אתם הכי התעניינתם? גולשים במקרקעין - במה אתם הכי התעניינתם? מערכת משפטי נערכים לרעידת אדמה? תתחילו בתמ"א 38 נערכים לרעידת אדמה? תתחילו בתמ"א 38 מערכת משפטי הדייר ניצח את עמידר: יישאר בדירת אמו לאחר מותה הדייר ניצח את עמידר: יישאר בדירת אמו לאחר מותה עו"ד הדי רביב מידע וטיפים בדרך לרכישת דירה יד שנייה מידע וטיפים בדרך לרכישת דירה יד שנייה עו"ד משה גביזון פינוי שוכר דירה - מדריך פינוי שוכר דירה - מדריך עו"ד גילי טל 13 טיפים לפני שקונים דירה חדשה מקבלן 13 טיפים לפני שקונים דירה חדשה מקבלן עו"ד שי עמר הכל על רכישת נדל"ן בפורטוגל הכל על רכישת נדל"ן בפורטוגל עו"ד פרנסיסקו נונו בטיסטה השקעות נדל"ן ברומניה - צעד אטרקטיבי אך לא יציב השקעות נדל"ן ברומניה - צעד אטרקטיבי אך לא יציב עו"ד חיים ינאי זהירות, עקיצת נדל"ן לפניך! זהירות, עקיצת נדל"ן לפניך! עו"ד אמיר טנא חוזי חכירה עם בעלי נחלות במושבים שיתופיים חוזי חכירה עם בעלי נחלות במושבים שיתופיים עו"ד זבולון שליש מקרקעין: רכוש משותף, חוזה שכירות והעברת דירה בטאבו מקרקעין: רכוש משותף, חוזה שכירות והעברת דירה בטאבו עו"ד יגאל מירון תיקון 109 לחוק התכנון והבניה - סקירה תיקון 109 לחוק התכנון והבניה - סקירה עו"ד ירון אור מדריך להעברת זכויות בנכס בעסקת מכר מיד שנייה מדריך להעברת זכויות בנכס בעסקת מכר מיד שנייה עו"ד לנה קרביץ מיסוי מכר דירות מגורים - כל מה שחשוב וכדאי לדעת מיסוי מכר דירות מגורים - כל מה שחשוב וכדאי לדעת איתי הכהן, עו"ד התכנים המופיעים באתר ובפורומי הדיון נועדו לספק אינפורמציה בלבד ואינם בגדר עיצה משפטית, חוות דעת מקצועית או תחליף להתייעצות עם עורך דין. נא לעיין בתנאי השימוש באתר. משפטי - הפורטל המשפטי לקהל הרחב כל הזכויות שמורות ©

תמ"א 38/2 (פינוי בינוי)
רבות דובר על תכנית תמ"א 38, שעיקריה מתן זכויות בנייה תמורת ביצוע שיפוץ וחיזוק מבנים המצויים בסיכון של רעידות אדמה ונבנו לפני 1.1.1980. חרף פתרונות הדיור שמספקת התכנית (תמ"א 38), וההטבות הניתנות לדיירים המבקשים מוועדות התכנון ליישמו בבניין בו הם גרים, לעיתים רבות אינם מעניקים פיתרון הולם ושלם. שכן, החיזוק שמבוצע בחלק נרחב מן הדירות אינו עומד בתנאי התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה (סעיף 108 בתקן ישראלי 413). בנוסף, הולכים ונשמעים קולות מצד מהנדסים מומחים אורבניים אשר מטילים ספק ביעילות הפרקטית של התכנית, הואיל ובכל מקרה, תוספות הבנייה תהיינה על גבי בניין ישן, שתשתיותיו ישנות ממילא, וכל ניסיון לבצע חיזוק ושיפוץ אינו אלא בגדר "טלאי". במילים אחרות: לטווח הארוך, ולמרות שיבוצעו עבודות שיפוץ וחיזוק, הרי שתשתית הבניין – לא תשתנה. שכן, יעילות עבודות החיזוק לבניין ישן בדיעבד, כוחה אינה דומה לבניין הבנוי מראשיתו בהתאם לסטנדרטים ולתקנים המחמירים. משום כך, החליט המחוקק לתקן את התיקון ה-2 לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הנקרא בצורה פשוטה: תמ"א 38/2, או כפי שלעיתים מכונה תמ"א 38 פינוי בינוי. ממשלת ישראל אישרה בהחלטתה את תכנית תמ"א 38/2 בפברואר 2010. תכנית זו, מכונה בפי רבים "תכנית עוקפת פינוי-בינוי", ולא בכדי- שכן קיים דמיון בינה לבין תכנית זו. אכן בדומה לפרויקט פינוי-בינוי, תכנית תמ"א 38/2 מאפשרת בעצם הריסת בניין קיים ישן ובניית בניין חדש מן היסוד במקומו. ברם כאן מסתיים הדמיון. חשוב מאוד שלא להיאחז לטעות נפוצה זו, הואיל ותכנית "בינוי בינוי" במובנה הקלאסי שונה לחלוטין מתכנית תמ"א 38/2. כפי שנאמר קודם, חיזוק המבנים שנערך במסגרת תמ"א 38 ה"רגילה" אינו מביא בהכרח לפיתרון העמידות בפני רעידות אדמה שלשמו היא נועדה. לכן, נקבע שבמסגרת תמ"א 38/2 תכנון בנייתו של הבניין החדש תיעשה תחת הקפדה יתרה על פרמטרים הנדסיים ותקני בנייה חמורים שיאפשרו השגת יעד זה. כך למשל, התיקון מחייב שבמבנה החדש שיוקם תחת הריסותיו של הישן יתווספו מקומות חנייה לדיירים בקומת המרתף, לובי וממ"ד. בנוסף, מיום קבלת מתן היתר הבנייה מהרשויות המוסמכות, משך הזמן הצפוי עד לסיומה של תכנית תמ"א 38/2 הינו בין שנה וחצי לשנתיים. רבים רואים בתכנית תמ"א 38/2 כאמצעי לפרוץ את משבר הקרקעות במרכז הארץ. אך בפועל פרויקט זה מתבצע בערים ספורות למדי כדוגמת: גבעתיים, תל-אביב, רמת-גן, רמת-השרון ורעננה. ולמעשה בערים שבהן מחד, הרשות המקומית מקלה על הליך מתן האישורים ומאידך בערים שבהן מחירי הדירות גבוהים יחסית, שכן אחד המכשולים הגדולים בביצוע תכנית תמ"א 38/2 הוא הכדאיות הכלכלית לאור העלויות הכרוכות בו. תנאים לביצוע תמ"א 38/2 התיקון קובע, כי תכנית תמ"א 38/2 תצא לפועל בכפוף לתנאים שנקבעו לתכנית תמ"א 38 ה"רגילה", בתוספת תנאי אחד: א. בניין שקיבל היתר לבנייתו לפני 1.1.1980 ב. אישור מהנדס מוסמך, לפיו הבניין נחוץ לחיזוק עקב אי-עמידת הבניין בתקן 413 ג. בניין בן 2 קומות לפחות ששטחו הכולל עולה על 400 מ"ר. ד. בניין ששיפוצו יהיה כה מאסיבי, מקיף ויקר עד אשר משיקולי כדאיות עדיף להרסו ולבנותו מחדש במקום הריסות הישן (התנאי הנוסף). זכויות הבנייה בתמ"א 38/2 בדומה לתמ"א 38, גם בתיקון 2 לתכנית ניתן יהיה להוסיף לבניין החדש שייבנה קומה אחת עד 2.5 קומות נוספות, אך מעבר לכך במקרים מסוימים יתאפשר להוסיף קומות נוספות, וזאת בכפוף לתב"ע של הבניין, לרבות בקומה המפולשת של הבניין (קומת העמודים). חבו להזכיר בהקשר זה, כי קיימת דרישה מחמירה, לפיה לא תתאפשר כל חריגה של קווי הבניין החדש מעבר לקווים בתוכניות הבנייה המפורטות. אין לזלזל בדרישה זו, הואיל והיא טומנת בחובה מכשול: בנסיבות מסוימות, לאור ניצול מלוא שטח המגרש עליו ממוקם הבניין הישן, מגבלת קווי הבניין החדש אינה ניתנת ליישום, ועלולה להביא לכך ששטח הדירה המקורי יצטמצם. בהקשר זה לתכנית תמ"א 38/2 חיסרון מסוים. היזמים ביצוע פרויקט לפי תיקון 2 לתמ"א 38 מצריך מן היזם/הקבלן לתכנן את ביצוע הריסתו ולאחר מכן את ביצוע בנייתו מחדש. יתר על כן, עליו לקחת בחשבון כי שבעוד שבפרויקט פינוי-בינוי קלאסי, הוצאת היתר הבנייה עשויה להמשך זמן ממושך יותר (5 שנים בממוצע בפינוי-בינוי; כשנה בממוצע בתמ"א 38/2), במסגרת תכנית תמ"א 38/2 מספרן של יחידות הדיור החדשות שניתן יהיה לבנות מעבר לאלו של הדיירים יהיה קטן משמעותית (מאות דירות בפינוי-בינוי; כ-20 בתמ"א 38). אולם ניתן לראות נקודה זו גם באור חיובי, הואיל ומספר קטן של דירות נוספות ידרוש מטבעו בהתאמה מספר הסכמות מופחת של הדיירים ויקל על מלאכת השגת הסכמת הדיירים לביצוע התכנית. בכל מקרה, היזם נדרש לבצע בדיקות כלכליות ולאמוד את הכדאיות הכלכלית מבחינתו בביצוע תכנית תמ"א 38/2 לאור סך כל עלויותיה. כפי שהוזכר, תכנית תמ"א 38/2 לעיתים איננה כדאית כלכלית עבור היזם, בעיקר לאור מספרן הנמוך של הדירות הנוספות שיוכל לבנות, גם לאחר ניצול תכניות נוספות, והרווחים המועטים יחסית הכרוכים בכך. הדיירים דיירים אשר יחליטו על ביצוע תכנית תמ"א 38/2, ייהנו בסופו של תהליך ממכלול של דברים: א. דירה חדשה שגודלה דומה לדירתם הישנה שעשויה להביא לעליית ערך דירתם. ב. מספר חדרי דירתם החדשה יהא דומה למספר החדרים בדירה הישנה (אופציה נוספת לעלייה בערך הדירה). ג. בניין מגורים חדש ברמת בנייה גבוהה המאפשר שימושים שלא היו קיימים בבניין הישן (למשל: מעלית, לובי, חנייה, ממ"ד) ד. בניין בטוח העומד בתקני בנייה מחמירים. ועוד. חשוב להדגיש כי בדומה לתכנית תמ"א 38 "רגילה", על הדיירים לא תחול הוצאה כלשהי בגין ביצוע התכנית. לא בגין עלויות הבנייה, השיפורים והתוספות ; לא בגין הוצאות דיור חלופי והובלת / אחסון התכולה בתקופת הבנייה ולא בגין שכירת אנשי המקצוע כגון מהנדסים, עו"ד מטעם הדיירים ומפקח). כמובן שבהקשר זה, בדומה לתכנית תמ"א 38 "רגילה", רצוי כי הדיירים יהיו מיוצגים באופן נאות על ידי עו"ד מטעמם הבקיא בתכנית ובעל ניסיון בה, ואשר איננו מצוי בניגוד אינטרסים עם היזם. בנוסף, ובדומה לתכנית הרגילה, על היזם לספק לדיירים ערבויות לביצוע התכנית בכללותה, סוגיה שתוסדר בהסכם שבין היזם לדיירים. לכף החובה של תכנית תמ"א 38/2 ניתן לזקוף את מימד ההסכמה: בניגוד לתמ"א 38 ה"רגילה", בכדי שתמ"א 38/2 תגובש לידי ביצוע, נדרשת אפריורית הסכמה של 100% מדיירי הבניין. ואולם, בהקשר זה יש להביט על המגמה הכללית של בתי המשפט והמפקחת על המקרקעין, לפיה יותר ויותר החלטות כופות הסכמות על דיירים, במיוחד על דיירים שהתנגדותם בלתי סבירה. היבטי מיסוי, מס שבח כחסם של רצון המחוקק לביצוע תמ"א 38/2 כיום עמדת רשויות המס הינה, כי ביצוע תכנית תמ"א 38/2 דינה כדין עסקת קומבינציה, בשונה מתכנית תמ"א 38 רגילה. כפועל יוצא מכך, מבחינה משפטית, דיירי הבניין בעצם מוכרים ליזם חלק מזכויותיהם במקרקעין. ועל-כן, הם יהיו מחויבים בתשלום מס שבח בגין המכירה, בעוד שהיזם יהא מחויב בתשלום מס רכישה בגין הרכישה לכאורה. ואולם, בהסכם ראוי על עו"ד מטעם הדיירים לדאוג כי מלוא השלכות המס, לרבות מס השבח יחולו על היזם באופן בלעדי וישולמו על ידו. לסוגיה זו השלכות לעניין הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. יחד עם זאת, בפני הדיירים עומדת אפשרות לניצול פטור המוענק למוכר דירת מגורים מזכה, כאשר לשם כך ייבדק הערך הנמוך מבין פעמיים שווי דירת המגורים ללא זכויות בניה נוספות או 1,777,600 ש"ח. הבעייתיות נעוצה בכך שלפי הפרק החמישי לחוק מיסוי מקרקעין, פטור ממס שבח בגין זכויות בנייה עפ"י התמ"א מותנה בשני התנאים הבאים: א. התמורה ניתנה בשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק (לא במזומן או בשווה כסף). ב. בוצע בבניין חיזוק לפי הוראות התמ"א. עם זאת, רשויות המס גורסות שאין לראות בהריסת בניין ובנייתו מחדש כשירותי בנייה הנעשים עפ"י הוראות התמ"א. יוצא איפוא, כי בעוד שהמחוקק מעודד את ביצוע תכניות תמ"א 38/2 ומנמק זאת משיקולים תכנוניים, הרי שבהיבט המיסוי ניתנת עדיפות לביצוע תכניות תמ"א 38 "רגילות", ובכך לא מתממשת מטרת המחוקק כדבעי בנוגע לשאלת המיסוי בתמ"א 38/2. בהקשר זה, נראה כי המדינה על כל זרועותיה, תצטרך ליתן דעתה ל"לאקונות" או להסדרים הקיימים, בשל המגמה והרצון לעודד את תכנית תמ"א 38/2, ומתוך הכרה כי בטווח הארוך בנייתם של בניינים חדשים היא רצויה לבנייה בהתאם לתקנים ומניעת רעידות אדמה מחד. ומאידך, תסייע לבעיות הדיור, בין היתר בערים המרכזיות והיקרות בהן עתודות הקרקע הוא משאב נדיר.


X

יהושע רייכר , השבחת נכסים יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , מה זה השבחת נכס יהושע רייכר , עליית ערך של דירה יהושע רייכר , איך להשביח דירה יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , רשם החברות יהושע רייכר , קבלן מרפסות אשדוד יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , הום סטיילינג לפני מכירה יהושע רייכר , שיפוץ דירה לפני מכירה יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , קורס הום סטייג'ינג יהושע רייכר , הום סטייג'ינג טיפים יהושע רייכר , השבחת דירה לפני מכירה יהושע רייכר , אנה גוטמן יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , מס שבח יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , אלחנן מגידוביץ יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , יהושע רייכר , שדרוג נכסים יהושע רייכר , יזמות בנדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , יזם נדל ן מתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , יזם נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , יזם מתחיל יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , איך להתחיל בעולם הנדלן יהושע רייכר , יזמות נדל ן דרושים יהושע רייכר , איך מתחילים להיות קבלן יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , קורס נדל ן באינטרנט יהושע רייכר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן ירושלים יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות והשקעות בנדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן מחיר יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן בחו"ל יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדלן יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן מחיר יהושע רייכר , פסגות נדל ן חזי חיים יהושע רייכר , לימודי תיווך נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדל ן באינטרנט יהושע רייכר , יזם נדל ן מתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , יזם נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , יזם מתחיל יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן דרושים יהושע רייכר , איך מתחילים להיות קבלן יהושע רייכר , יזמי נדל ן בישראל יהושע רייכר , יזמות נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , מה זה יזם נדל ן יהושע רייכר , ראשי תיבות נדל"ן יהושע רייכר , נדל ן לימודים יהושע רייכר , מה זה נדל ן יהושע רייכר , נדל ויקיפדיה יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , נדל ן קיצור של יהושע רייכר , נכסי דלא ניידי יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , חברות בניה ויזמות יהושע רייכר , רפאל א.ג יזמות בע"מ יהושע רייכר , רפאל נדל ן טלפון יהושע רייכר , ד.רפאל יזמות בע"מ יהושע רייכר , חי רפאל יזמות ובניה יהושע רייכר , ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ יהושע רייכר , קבוצת רפאל נתניה על הים יהושע רייכר , חברות נדל"ן בישראל יהושע רייכר , יהושע רייכר , מימון פרויקטים בנדל"ן יהושע רייכר , מימון פרויקטים בנדל"ן יהושע רייכר , מימון נדל"ן יהושע רייכר , חברת יסודות יהושע רייכר , הראל יהושע רייכר , מימון נדל"ן יהושע רייכר , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן יהושע רייכר , הראל מימון נדל"ן יהושע רייכר , הראל נדל"ן והשקעות יהושע רייכר , גמלא מילניום השקעות בע"מ יהושע רייכר , גמלא הראל כתובת יהושע רייכר , טל תפוחי גמלא יהושע רייכר , קרן אקספו מימון חוץ בנקאי יהושע רייכר , מימון ליזמי נדל ן יהושע רייכר , חברת יסודות יהושע רייכר , יסודות נדלן רחובות יהושע רייכר , חברת יסודות נדל"ן יהושע רייכר , חברת יסודות פארק המדע יהושע רייכר , חברת יסודות תמ"א 38 יהושע רייכר , עופר זרף יהושע רייכר , יסודות עופר זרף יהושע רייכר , יסודות איתנים בע"מ יהושע רייכר , יסודות איתנים טלפון יהושע רייכר , הראל יהושע רייכר , הראל טפסים יהושע רייכר , הראל ביטוח בריאות יהושע רייכר , הראל ביטוח חיים יהושע רייכר , הראל טלפון יהושע רייכר , הראל אזור אישי יהושע רייכר , הראל פנסיה טלפון יהושע רייכר , הראל מעסיקים יהושע רייכר , הראל ביטוח רכב יהושע רייכר , יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים מופשרים למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בשפלה יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה בדרום יהושע רייכר , בניה קלה יהושע רייכר , בניה ירוקה יהושע רייכר , יהושע רייכר בניה קלה , יהושע רייכר בניה ירוקה , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה בשרון יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , קרקע בחינם 2017 יהושע רייכר , קרקעות בחינם בדרום יהושע רייכר , קרקע לבנייה בצפון יהושע רייכר , שטח חינם מהמדינה יהושע רייכר , קרקע חקלאית חינם יהושע רייכר , קרקע לבנייה מיידית יהושע רייכר , קרקע לבנייה עצמית יהושע רייכר , קרקע חינם לזוגות צעירים יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה רוויה למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , מגרשים למכירה בדרום יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מכרזים מגרשים בראשון לציון יהושע רייכר , הפשרת קרקעות בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , וילות למכירה בנחלת יהודה יהושע רייכר , בית פרטי למכירה בשיכון המזרח יהושע רייכר , מגרשים למכירה בבאר יעקב יהושע רייכר , מגרשים רכב בראשון לציון יהושע רייכר , שכונת נווה דקלים ראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים מופשרים למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה רוויה למכירה יהושע רייכר , קרקע מופשרת לבניה יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , וילות למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בדרום יהושע רייכר , קרקע בדרום הארץ יהושע רייכר , בתים למכירה במושבים ליד אשקלון יהושע רייכר , מגרשים במושבים בשפלה יד שניה יהושע רייכר , נווה תמרים מחיר יהושע רייכר , קרקע חינם בנגב יהושע רייכר , נווה תמרים בנגב יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה בצפון בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה בקיבוצים בצפון יהושע רייכר , שטחים למכירה ברמת הגולן יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בצפון יהושע רייכר , מגרשים בגליל יהושע רייכר , מגרשים למכירה בגליל המערבי יהושע רייכר , מחיר קרקע חקלאית בצפון יהושע רייכר , שטחים חקלאיים למכירה יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בשפלה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים במרכז יהושע רייכר , וילות למכירה במושבים בשפלה יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים באזור ירושלים יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בשרון יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , יהושע רייכר , תמ"א 38.2 יהושע רייכר , תמ"א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , תמ"א 38 מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 4 יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , חוק תמ"א 38/2 יהושע רייכר , אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 יהושע רייכר , תנאים לתמ"א 38/2 יהושע רייכר , תמ א 38 2 הסכמת דיירים יהושע רייכר , מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ א 38 3 יהושע רייכר , תמ"א 38/2 רוב דרוש יהושע רייכר , תמ"א 38 מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , תמ א 38 פינוי בינוי יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 מה זה יהושע רייכר , תמ"א 38 נוסח משולב יהושע רייכר , תמ"א ראשי תיבות יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון למכירה יהושע רייכר , תמ א 38 פרויקטים יהושע רייכר , תמ א 38 2 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת יהושע רייכר , תמ א 38 פנחס לבון חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון אילת 56 יהושע רייכר , פינוי בינוי קוגל חולון יהושע רייכר , פינוי בינוי חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , פינוי בינוי בתל אביב יהושע רייכר , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ"א 38 רמת אביב יהושע רייכר , תמ א 38 3 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 רובע 3 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 עיריית תל אביב יהושע רייכר , מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 יהושע רייכר , פינוי בינוי בדרום תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה יהושע רייכר , יזמי תמ"א 38 בחיפה יהושע רייכר , דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה יהושע רייכר , קבלני תמ"א 38 חיפה יהושע רייכר , תמ"א 38 חיפה מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 2 חיפה יהושע רייכר , דורפברגר תמ"א 38 יהושע רייכר , תוכנית תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , "א 38 תיקון 4 יהושע רייכר , שינוי 4 לתמ"א 38 יהושע רייכר , התיקון הרביעי לתמ"א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 4 pdf יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 5 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2016 יהושע רייכר , זכויות דיירים תמ א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 היטל השבחה יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ"א 38 עיריית ירושלים יהושע רייכר , קבלנים תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תכנית 10038 ירושלים יהושע רייכר , חברות תמ א 38 בירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 2 ירושלים יהושע רייכר , פינוי בינוי בירושלים יהושע רייכר , אדריכל תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 1 יהושע רייכר , תמ א 38 1 2 3 יהושע רייכר , מה זה תמ"א 1 יהושע רייכר , פינוי בינוי תמ"א 38/2 יהושע רייכר , תמ א 38 3 יהושע רייכר , תמ"א 38 א יהושע רייכר , תמ"א 38 זכויות הדיירים יהושע רייכר , מה זה תמ א 38 1 יהושע רייכר , יהושע רייכר , שדרוג בניינים יהושע רייכר , יהושע רייכר , יהושע רייכר השבחת נכסים , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר מה זה השבחת נכס , יהושע רייכר עליית ערך של דירה , יהושע רייכר איך להשביח דירה , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר רשם החברות , יהושע רייכר קבלן מרפסות אשדוד , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר הום סטיילינג לפני מכירה , יהושע רייכר שיפוץ דירה לפני מכירה , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר קורס הום סטייג'ינג , יהושע רייכר הום סטייג'ינג טיפים , יהושע רייכר השבחת דירה לפני מכירה , יהושע רייכר אנה גוטמן , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר מס שבח , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר אלחנן מגידוביץ , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר , יהושע רייכר שדרוג נכסים , יהושע רייכר יזמות בנדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר יזם נדל ן מתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר יזם נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר יזם מתחיל , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר איך להתחיל בעולם הנדלן , יהושע רייכר יזמות נדל ן דרושים , יהושע רייכר איך מתחילים להיות קבלן , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר קורס נדל ן באינטרנט , יהושע רייכר לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן ירושלים , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות והשקעות בנדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן מחיר , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן בחו"ל , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדלן , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן מחיר , יהושע רייכר פסגות נדל ן חזי חיים , יהושע רייכר לימודי תיווך נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדל ן באינטרנט , יהושע רייכר יזם נדל ן מתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר יזם נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר יזם מתחיל , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן דרושים , יהושע רייכר איך מתחילים להיות קבלן , יהושע רייכר יזמי נדל ן בישראל , יהושע רייכר יזמות נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר מה זה יזם נדל ן , יהושע רייכר ראשי תיבות נדל"ן , יהושע רייכר נדל ן לימודים , יהושע רייכר מה זה נדל ן , יהושע רייכר נדל ויקיפדיה , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר נדל ן קיצור של , יהושע רייכר נכסי דלא ניידי , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר חברות בניה ויזמות , יהושע רייכר רפאל א.ג יזמות בע"מ , יהושע רייכר רפאל נדל ן טלפון , יהושע רייכר ד.רפאל יזמות בע"מ , יהושע רייכר חי רפאל יזמות ובניה , יהושע רייכר ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ , יהושע רייכר קבוצת רפאל נתניה על הים , יהושע רייכר חברות נדל"ן בישראל , יהושע רייכר , יהושע רייכר מימון פרויקטים בנדל"ן , יהושע רייכר מימון פרויקטים בנדל"ן , יהושע רייכר מימון נדל"ן , יהושע רייכר חברת יסודות , יהושע רייכר הראל , יהושע רייכר מימון נדל"ן , יהושע רייכר מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , יהושע רייכר הראל מימון נדל"ן , יהושע רייכר הראל נדל"ן והשקעות , יהושע רייכר גמלא מילניום השקעות בע"מ , יהושע רייכר גמלא הראל כתובת , יהושע רייכר טל תפוחי גמלא , יהושע רייכר קרן אקספו מימון חוץ בנקאי , יהושע רייכר מימון ליזמי נדל ן , יהושע רייכר חברת יסודות , יהושע רייכר יסודות נדלן רחובות , יהושע רייכר חברת יסודות נדל"ן , יהושע רייכר חברת יסודות פארק המדע , יהושע רייכר חברת יסודות תמ"א 38 , יהושע רייכר עופר זרף , יהושע רייכר יסודות עופר זרף , יהושע רייכר יסודות איתנים בע"מ , יהושע רייכר יסודות איתנים טלפון , יהושע רייכר הראל , יהושע רייכר הראל טפסים , יהושע רייכר הראל ביטוח בריאות , יהושע רייכר הראל ביטוח חיים , יהושע רייכר הראל טלפון , יהושע רייכר הראל אזור אישי , יהושע רייכר הראל פנסיה טלפון , יהושע רייכר הראל מעסיקים , יהושע רייכר הראל ביטוח רכב , יהושע רייכר , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים מופשרים למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בשפלה , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה בדרום , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה בשרון , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר קרקע בחינם 2017 , יהושע רייכר קרקעות בחינם בדרום , יהושע רייכר קרקע לבנייה בצפון , יהושע רייכר שטח חינם מהמדינה , יהושע רייכר קרקע חקלאית חינם , יהושע רייכר קרקע לבנייה מיידית , יהושע רייכר קרקע לבנייה עצמית , יהושע רייכר קרקע חינם לזוגות צעירים , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה רוויה למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר מגרשים למכירה בדרום , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מכרזים מגרשים בראשון לציון , יהושע רייכר הפשרת קרקעות בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר וילות למכירה בנחלת יהודה , יהושע רייכר בית פרטי למכירה בשיכון המזרח , יהושע רייכר מגרשים למכירה בבאר יעקב , יהושע רייכר מגרשים רכב בראשון לציון , יהושע רייכר שכונת נווה דקלים ראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים מופשרים למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה רוויה למכירה , יהושע רייכר קרקע מופשרת לבניה , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר וילות למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בדרום , יהושע רייכר קרקע בדרום הארץ , יהושע רייכר בתים למכירה במושבים ליד אשקלון , יהושע רייכר מגרשים במושבים בשפלה יד שניה , יהושע רייכר נווה תמרים מחיר , יהושע רייכר קרקע חינם בנגב , יהושע רייכר נווה תמרים בנגב , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה בצפון בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה בקיבוצים בצפון , יהושע רייכר שטחים למכירה ברמת הגולן , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בצפון , יהושע רייכר מגרשים בגליל , יהושע רייכר מגרשים למכירה בגליל המערבי , יהושע רייכר מחיר קרקע חקלאית בצפון , יהושע רייכר שטחים חקלאיים למכירה , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בשפלה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים במרכז , יהושע רייכר וילות למכירה במושבים בשפלה , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים באזור ירושלים , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בשרון , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר , יהושע רייכר תמ"א 38.2 , יהושע רייכר תמ"א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר תמ"א 38 מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 4 , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר חוק תמ"א 38/2 , יהושע רייכר אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 , יהושע רייכר תנאים לתמ"א 38/2 , יהושע רייכר תמ א 38 2 הסכמת דיירים , יהושע רייכר מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ א 38 3 , יהושע רייכר תמ"א 38/2 רוב דרוש , יהושע רייכר תמ"א 38 מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר תמ א 38 פינוי בינוי , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 מה זה , יהושע רייכר תמ"א 38 נוסח משולב , יהושע רייכר תמ"א ראשי תיבות , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון למכירה , יהושע רייכר תמ א 38 פרויקטים , יהושע רייכר תמ א 38 2 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , יהושע רייכר תמ א 38 פנחס לבון חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון אילת 56 , יהושע רייכר פינוי בינוי קוגל חולון , יהושע רייכר פינוי בינוי חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר פינוי בינוי בתל אביב , יהושע רייכר דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ"א 38 רמת אביב , יהושע רייכר תמ א 38 3 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 רובע 3 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 עיריית תל אביב , יהושע רייכר מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 , יהושע רייכר פינוי בינוי בדרום תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה , יהושע רייכר יזמי תמ"א 38 בחיפה , יהושע רייכר דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה , יהושע רייכר קבלני תמ"א 38 חיפה , יהושע רייכר תמ"א 38 חיפה מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 2 חיפה , יהושע רייכר דורפברגר תמ"א 38 , יהושע רייכר תוכנית תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר "א 38 תיקון 4 , יהושע רייכר שינוי 4 לתמ"א 38 , יהושע רייכר התיקון הרביעי לתמ"א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 4 pdf , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 5 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2016 , יהושע רייכר זכויות דיירים תמ א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 היטל השבחה , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ"א 38 עיריית ירושלים , יהושע רייכר קבלנים תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תכנית 10038 ירושלים , יהושע רייכר חברות תמ א 38 בירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 2 ירושלים , יהושע רייכר פינוי בינוי בירושלים , יהושע רייכר אדריכל תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 1 , יהושע רייכר תמ א 38 1 2 3 , יהושע רייכר מה זה תמ"א 1 , יהושע רייכר פינוי בינוי תמ"א 38/2 , יהושע רייכר תמ א 38 3 , יהושע רייכר תמ"א 38 א , יהושע רייכר תמ"א 38 זכויות הדיירים , יהושע רייכר מה זה תמ א 38 1 , יהושע רייכר , יהושע רייכר שדרוג בניינים , יהושע רייכר , יהושע רייכר נדל"ן קבוצות רכישה , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קנייה קבוצתית מוצרי חשמל , יהושע רייכר אתרי קנייה קבוצתית , יהושע רייכר קונים ביחד , יהושע רייכר רכישה קבוצתית , יהושע רייכר קניות קבוצתיות באינטרנט , יהושע רייכר קנייה חברתית , יהושע רייכר מוצרי חשמל לדירה חדשה , יהושע רייכר מכירה קבוצתית , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין , יהושע רייכר מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה , יהושע רייכר מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה , יהושע רייכר מכירת זכות בקבוצת רכישה , יהושע רייכר חישוב מס שבח קבוצת רכישה , יהושע רייכר מע"מ קבוצת רכישה , יהושע רייכר רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , יהושע רייכר תיקון 40 לחוק מע מ , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר פרויקטים בשכונת נופים במודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה מורשת מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין בוכמן , יהושע רייכר קבוצות רוכשים במודיעין , יהושע רייכר לוטוס מודיעין , יהושע רייכר פרי נופים מודיעין , יהושע רייכר גרופהום , יהושע רייכר דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה נדל"ן , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , נדל"ן קבוצות רכישה יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל יהושע רייכר , אתרי קנייה קבוצתית יהושע רייכר , קונים ביחד יהושע רייכר , רכישה קבוצתית יהושע רייכר , קניות קבוצתיות באינטרנט יהושע רייכר , קנייה חברתית יהושע רייכר , מוצרי חשמל לדירה חדשה יהושע רייכר , מכירה קבוצתית יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין יהושע רייכר , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה יהושע רייכר , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה יהושע רייכר , מכירת זכות בקבוצת רכישה יהושע רייכר , חישוב מס שבח קבוצת רכישה יהושע רייכר , מע"מ קבוצת רכישה יהושע רייכר , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה יהושע רייכר , תיקון 40 לחוק מע מ יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה מורשת מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן יהושע רייכר , קבוצות רוכשים במודיעין יהושע רייכר , לוטוס מודיעין יהושע רייכר , פרי נופים מודיעין יהושע רייכר , גרופהום יהושע רייכר , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה נדל"ן יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , נדל"ן קבוצות רכישה רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל רייכר יהושע , אתרי קנייה קבוצתית רייכר יהושע , קונים ביחד רייכר יהושע , רכישה קבוצתית רייכר יהושע , קניות קבוצתיות באינטרנט רייכר יהושע , קנייה חברתית רייכר יהושע , מוצרי חשמל לדירה חדשה רייכר יהושע , מכירה קבוצתית רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין רייכר יהושע , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה רייכר יהושע , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה רייכר יהושע , מכירת זכות בקבוצת רכישה רייכר יהושע , חישוב מס שבח קבוצת רכישה רייכר יהושע , מע"מ קבוצת רכישה רייכר יהושע , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה רייכר יהושע , תיקון 40 לחוק מע מ רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה מורשת מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן רייכר יהושע , קבוצות רוכשים במודיעין רייכר יהושע , לוטוס מודיעין רייכר יהושע , פרי נופים מודיעין רייכר יהושע , גרופהום רייכר יהושע , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה נדל"ן רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , הוספת מרפסות יהושע רייכר , הוספת מרפסת יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , מרפסת פלדה מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים יהושע רייכר , מרפסת תלויה תמונות , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש כמה עולה יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש מחיר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , מרפסת פלדה מחיר יהושע רייכר , הוספת מרפסת פלדה יהושע רייכר , מרפסת תלויה מברזל יהושע רייכר , מרפסות תלויות מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מעץ יהושע רייכר , מרפסת תלויה תמונות יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים יהושע רייכר , מרפסות תלויות מפלדה יהושע רייכר

scroll to top