שמאות, שמאות יהושע רייכר

​למה צריך שמאי מקרקעין?




שמאי מקרקעין

שמאות
למה צריך שמאי מקרקעין? כולם מדברים על מחירי הדירות אבל זאת לא הבעיה היחידה שנתקל בה בעת קניית דירה. מיסים, בעיות בעלות או ליקויים בדירה יכולים לייקר את מחיר הדירה ואף לגרום לביטול העסקה. שמאי מקרקעין, יוכל להתריע מפני בעיות עתידיות ולתת הערכה אמיתית של שווי דירה לפני רכישה וכך לחסוך לנו לא מעט כסף וגם כמה עוגמות נפש. בטיפ זה נסביר מה בדיוק עושה שמאי מקרקעין, מתי כדאי לפנות אליו וגם איך לבחור שמאי מקרקעין מומלץ

מה זה שמאי מקרקעין?


לפני שנענה על השאלה מה זה שמאי מקרקעין נתחיל עם דוגמא קטנה מהשטח.

בתל אביב עמדה למכירה דירה בעלות 3,000,000 שקלים. הסיבה למחיר לפי הבעלים, גודל הדירה שעומד על כ – 100 מ"ר. הדירה כצפוי משכה אליה מתעניינים רבים, שהיו מוכנים לשלם את הסכום הגבוה עבור השטח. אחד המתעניינים החליט להזמין שמאי מקרקעין, ולמרבה הפלא מה התברר? שטח הדירה באמת 100 מ"ר אולם 15 מ"ר נבנו בצורה לא חוקית.

כלומר שווי הדירה האמיתי צריך להיות מחושב על פי 85 מ"ר, שזה 450,000 שקלים פחות מהסכום שביקש המוכר. בנוסף, לו הייתה נערכת בדיקה של מפקח מטעם עיריית תל אביב, היה נדרש קונה הדירה לפרק את השטח הבלתי חוקי, שזה עוד כמה אלפי שקלים.

המקרה הזה מדגים עד כמה קניית דירה יכולה להיות הרבה יותר מורכבת ממה שנראה לעין. דירה שנראית מושכת ונוצצת מבחוץ יכולה להתגלות כדירה בעייתית שיש עליה שעבוד או דירה שהערך האמיתי שלה כלל לא שווה את מה שדורש הבעלים.

שמאי מקרקעין איך נוכל לדעת מה המצב ושווי הדירה האמיתיים? כאן מגיע לעזרה שמאי המקרקעין. שמאי מקרקעין הוא סוג של גשש בלש, שחוקר את מה שקורה מתחת לפני השטח, במטרה לתת הערכה על מצב הנכס ושווי הנכס.

לאחר ששמאי המקרקעין לומד את הנכס מכל צדדיו והיבטיו, הוא מפיק דו"ח שמפרט את כל העובדות הנתונים, הניתוחים והממצאים שהסיק. דו"ח זה מתוקף סמכותו של שמאי המקרקעין הוא בעל אופי משפטי, לכן נוכל להשתמש בו בהמשך כאמצעי למשא ומתן מול מוכר הנכס, רשות המיסים או גורמים אחרים. נוכל להשתמש בו גם כדי לבדוק כדאיות כלכלית או בתור חוות דעת מקצועית לפני שנבצע את הרכישה.

שמאות מקרקעין


שמאות מקרקעין מספקת נתונים ריאליים לגבי ערכו של נכס בשוק בזמן נתון. שמאי מקרקעין הוא אדם שהוסמך על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל לקבוע את ערכו של נכס מקרקעין. נכס מקרקעין יכול להיות דירה, בית, מגרש, משק חקלאי, זכויות בניה, בנין מסחרי וכד'. הערכת נכס נדרשת בדר"כ כאשר מוכרים/קונים נכס לצרכי מגורים או השקעה או כאשר ישנו פירוק שיתוף וכל אחד מהצדדים מעוניין לדעת מה חלקו הן מבחינת שווי הנכס והן מבחינת מיסוי.

שמאי מקרקעין יכול לעזור לבעל נכס להחליט על מכיר המכירה, או לקונה על המחיר שכדאי לו להשקיע בנכס. כמו כן הוא יכול לעזור למשקיע להחליט האם הנכס שווה את ההשקעה ובאיזו מידה ניתן להשביח אותו.

חשוב לציין ששמאות חוקית יכולה להיעשת אך ורק על ידי שמאי מוסמך מטעם משרד המשפטים.

שמאי המוזמן לערוך שמאות פרטית אינו עובד עבור בנק המשכנתאות או כל גורם רשמי אחר והוא מחוייב לאובייקטיביות ולמקצועיות, לחוק שמאי המקרקעין ולאתיקה המקצועית. יחד עם זאת ישנם גופים רשמיים המעסיקים שמאים מטעמם, כגון עיריות, מנהל מקרקעי ישראל, מועצות מקומיות, וועדות מקומיות, חברות ביטוח ועוד.

מה כוללת שמאות מקרקעין?


כאשר שמאי מקרקעין מוזמן להעריך נכס עליו לבחון מספר היבטים הקשורים לנכס כולל היבטים פיזיים, היבטים הנדסיים כולל ליקויי בניה, היבטים תכנוניים כולל מגבלות בתכנון, הבטים משפטיים כולל הפקעות ובעלות על הנכס, חריגות בניה, היבטים סביבתיים ואפילו הערכה לגבי עתידו של הנכס בשוק הנדל"ן. שמאי יכול לקבוע מהו השימוש היעיל והנכון ביותר של הנכס.

בדיקת בסיסית של הנכס בבדיקת הנכס בודק השמאי רשימה ארוכה של נושאים, כולל: גודל הנכס, מספר החדרים בו, מצבו הפיזי, וכד'. השמאות לוקחת בחשבון קריטריון נוסף חשוב: "מיקום, מיקום, מיקום", כלומר קרבה למוסדות תרבות, מאפיינים סוציו-אקונומיים שונים ועוד.

בדיקת מצבו המשפטי של הנכס בעלות בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל, הפקעות ועיקולים,חריגות בנייה וצווי הריסה, בדיקת השטח הרשום בלשכת רישום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, אחוזי בניה, זכויות הרחבה וכד'.

בנוסף בודק השמאי את הרקע התכנוני של הנכס אשר ניתן להסיק ממנו מה מותר לבנות. האם הנכס ניצל את מלוא זכויות הבנייה? האם ישנן תוכניות משביחות שיש לשלם עבורן היטל השבחה לעירייה? האם ישנן זכויות עתידיות וכד'.

השוואה לנכסים אחרים על מנת לקבוע את שוויו של הנכס שמאי המקרקעין בודק עסקאות מכירה דומות שנעשו בתקופה האחרונה, רצוי עסקאות שנעשו ב 3-6 החודשים האחרונים באזור המדובר ועם נכסים דומים בגודלם ובגילם לנכס המוערך. במקרה ואין עסקאות מבצע השמאי השוואות ממקומות אחרים עם מאפיינים דומים תוך ביצוע התאמות ספציפיות לנכס נשוא ההערכה.

עריכת דוח השמאות

דוח השמאות כולל את הערכתו האובייקטיבית וסיכום בדיקותיו של השמאי הקובעות את ערכו של הנכס. השמאי יקח בחשבון את ממצאי הבדיקות השונות שעשה בנוגע לנכס ואת תוצאות השוואת הנכסים שביצע.

מה קובע את מחירו של נכס?


בעיקרון שווי של נכס תלוי בגובה התשלום שאנשים מוכנים לשלם עבורו, לדוגמה רוכש המשלם על דירה הרבה יותר משווי השוק מאחר והדירה צמודה לדירה של הוריו.

בכל מקרה ערכו המדוייק של נכס יכול להגיע אך ורק מדוח של שמאי מוסמך העורך בדיקה מקיפה ואובייקטיבית של כל הפרמטרים שהוזכרו לעיל. לכן לא כדאי להסתמך על מחירון אינטרנטי או כל מקור אחר שכן הערכות אילו יכולות להיות לא מעודכנות ולא מבוססות.

כל מה שצריך לדעת על שמאי מקרקעין


שמאי מקרקעין מקצועי מתמחה במתן חוות דעת של ערך הקרקע ושווי עתידי של הקרקע מבחינת אפשרויות נדל"ן, מסחר ועוד. מרבית מעריכי השווי הם שמאי מקרקעין, המתמחים במקרקעין. שמאים אחרים מתמחים בסוגים אחרים של רכוש, כגון אבני חן או כלים. שמאי מקרקעין ונדל"ן חייבים לקחת קורסים בפיקוח הממשלה ותקופת סטאז', לעבור מבחן ולסיים תקופת השתלמות. רוב המדינות דורשות גם תקופה מסוימת תחת פיקוח, בטרם יוכלו לעשות הערכות עצמאיות.

מי יכול לעשות הערכות? ברוב המדינות, המדינה מרשה רק לשמאים כפופים למשמעת ידי הרשות הרגולטורית מדינתם.

מה שמאי מקרקעין באמת עושה?
כשהוא הולך לבצע הערכה, הבדיקה בשטח הוא "קצה הקרחון" של העבודה. תפקידו הוא לחקור מידע ציבורי רשום, לקבל מפות, לבדוק את הנתונים היעודים, שיטפונות, ייעוד הקרקע, לבדוק נכסים סמוכים, תדפיס מכירות ורישומים של קרקעות דומות ובודקים מידע נוסף על תנאי המכירה, מצבו של הקרקע, וכו', מיישבים מידע סותר ממקורות נתונים שונים, וכותבים את דו"ח ההערכה.

מה לגבי רקורד השמאי?
כל ההערכות חייבות להיעשות על ידי שמאי מקרקעין מומלץ המורשה או מוסמך, חלק מהגופים דורשים גם רקורד מסוים בהערכת מקרקעין.

מהם הסטנדרטים המקצועיים?
כל שמאי מקרקעין מוסמך חייב לדבוק בסטנדרטים אחידים בהערכתו המקצועית. השמאים כפופים לדרישות מפקח השמאות.

מי מסדיר שמאים?
המדינה מורשה להסדיר את הרגולציה של השמאים במדינה ולאכוף את הסטנדרטים האחידים בהערכה המקצועית וכן את תקנות המדינה. כמו כן רשות המקרקעין של ישראל

מהו תפקידו של שמאי מקרקעין?
תפקידיו של שמאי הוא לספק הערכה אובייקטיבית ובלתי משוחדת של ערך הקרקע למלווה. שמאי אמור להעריך על פי קריטריונים קשיחים והוא לא עובד עבור הבעלים, הקונים או המוכרים, גם אם אחד מהם משלם עבור ההערכה על ידי כתיבת הצ'ק לשמאי.

מי "הבעלים" של השומה?
ההערכה היא "בבעלות" הלקוח אשר הזמין אותו (דרך השמאי).

מה אתה צריך לחפש כאשר אתה שוכר שמאי?
אתה צריך לשקול את מטרת ההערכה ואת סוג הנכס. נסה לשכור שמאי עם ניסיון בסוג הנכס, ומנוסה באזור הגיאוגרפי בו מצוי הנכס. במידה והנכס במרכז אז לחפש שמאי מקרקעין במרכז. נסה לשאול כל שמאי על החוויה שלו עם סוג הנכס באותו אזור גיאוגרפי. לדוגמא, אם ירשת קרקע באזור מרוחק ממך ואחד השכנים רוצה לקנות אותו,שאל את השמאי על הערכת המקרקעין באותו אזור בחודשים האחרונים.

מה לגבי עמלות?
דמי ההערכה נוטים לנפול בטווח מחירים צר, לכן כדאי לשכור את השמאי מקרקעין המומלץ והמוסמך ביותר שיכול להשלים את ההערכה בפרק הזמן הנדרש לך, לאו דווקא זה שלוקח את העמלה הנמוכה ביותר, שיכול ליפול על שמאי מקרקעין מתחיל ולא מנוסה. לעומת זאת, כדאי להשוות מחירים.

איך יכולים להיות שמאי?
רוב השמאים החדשים מתחילים היום עם רישיון מתאמן, לאחר שלמדו והצליחו במבחן הרישוי. אז הם מתאמנים תחת שמאי אחר (או תחת חברת שמאות) מספר שעות הקבוע בחוק בתוספת לקיחת שיעורים נוספים, כדי לקבל הרישיון הקבוע.

שמאי מקרקעין חייב לדעת ולהכיר את כל תחום הקרקעות והנדל"ן


שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע מוסמך עם ההשכלה, הניסיון והעצמאות הנדרשת לדעת מהו הערך האובייקטיבי של שטח נדל"ן. יש מטרות רבות להערכות הערך: החלטות מכירה או מחיר המחירון, ניהול עזבון, מסי יישוב, שומה, ומשכנתאות.

שמאי מקרקעין מעריך את היקף העבודה הנדרשת כדי לפתח את השטח, הכולל בדיקה הכרחית של הנכס, כגון תצלומים, מפות, שרטוטים או בניין.

איך שמאי מקרקעין מעריך את הנכס?
שמאי מקרקעין יצטרך לבדוק את הנכס, אבל לפעמים הוא יכול לפתח הערכה ללא בדיקה פנימית. שמאי חוקר נתוני שוק, רשומות ציבורי, ושיחות עם קונים, מוכרים, וסוכני נדל"ן פעילים באזור השוק. המחקר כולל ניתוח והשוואה של מכירות, חכירה, בנייה חדשה ורישומים נוכחיים של הנכסים ומקומות דומים במדינה. אחרי שהוא מחשב את כל הגורמים המשפיעים על ערך הנכס, השמאי רושם דו"ח הערכה.

אם אני מאמין שנחוץ תיקון בהערכה?
בקשה לתיקון הערכה אפשרית במכתב רשמי בכל ההזדמנות. יש לתאר את הבעיה ולספק ראיות שיתמכו בעמדה שלך. לדוגמא, אם אתה מאמין שהשמאי בחר במכירות באזורים דומים שלדעתך לא ממש דמו לנכס שלך, הגש רשימה משלך שאתה מעוניין שהוא ישקול. זכור, צריך לענות על השאלות והחששות שלך באופן ישיר, אך גם אם אתה כצרכן משלם להערכת השווי, השמאי מחויב לכללים מחייבים ולמקצועיות על פי הנתונים שהוא אוסף, ונתונים מסולפים לא יעזרו בסופו של דבר לאף אחד.

הכשרת שמאי מקרקעין
הערכות מקרקעין ונדל"ן דורשות מיומנויות עסקיות וכלכליות, ידע עמוק בשוק הנדל"ן ואפילו עבודת בילוש קטנה. רוב השמאים הם עצמאיים, והמוניטין שלהם נקבע בהתאם ליכולתם לפתח את בסיס לקוחותיהם ולספק בעקביות איכות גבוהה ודיווחי הערכה נתמכים היטב.

שמאי מקרקעין דורש תקופת הכשרה שנמשכת לפחות שנתיים. נדרש שמאי מקרקעין מומלץ ומוסמך שישמש כחונך לצורך הסטאז' ולעבור קורסי חובה. לאחר שמשלימים זאת, הוא מגיש את הבקשה להפוך לחניך רשום. לאחר אישור, הוא מתחיל לעבוד על הערכות תחת הדרכתו של שמאי ממונה, הכולל רישום מדוקדק של כל שעת ניסיון והבטחה שהדוחות שהוא מגיש עומדים בתקנים מקצועיים.

ברגע שהמועמד השלים את הקורסים הספציפיים לסוג התעודה שלו, עמד בדרישות האקדמיות והמשפטיות, וסיים את ההתמחות, אז הוא יכול לעבור את בחינת השמאות של המדינה. מעבר הבחינה הוא הצעד האחרון לקראת רישוי מלא.



















scroll to top