נדל''ן קבוצות רכישה, קבוצות רכישה נדל''ן, יהושע רייכר

מחירי הדיור הגבוהים, מניעים את ציבור רוכשי הדירות לחפש דרכים להוזלת עלויות הבנייה




מה ההבדל בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים?

לאלו המבקשים לרכוש דירה בהנחה משמעותית כדאי מאוד להכיר את ההבדלים בין קבוצת רכישה לבין קבוצות רוכשים. למרות שהשמות דומים, מדובר במהלך שונה לחלוטין שבו יש יתרונות וחסרונות שונים. מאחר ומדובר בדרכי התנהלות שונות ובתוצאה שיכולה להיות די שונה, הרי שהדבר מתווסף גם לאלמנט החיסכון של כל מהלך ומביא לכך שיש לבחור בצורה ממוקדת יותר את הדרך שבה מרגיש כל אחד שיהיה לו נוח יותר או שממנה יפיק את ההנחה הגדולה יותר. קבוצת רכישה

מה זה קבוצת רכישה לנדל"ן?


בעבר ראינו כיצד מי שרצה למכור המון מוצרי חשמל או פריטים אחרים הציע ללא מעט אנשים זרים להתחבר ביחד בקבוצה מאורגנת למטרה של רכישת 100 מכשירי טלוויזיה למשל. בין אם באמצעות מכרז שבו השתתפו אנשים זרים מכל חלקי הארץ ובין אם בצורה של הנחה כוללת למועדון צרכנים מסוים, הרי שבסופו של דבר נוצרה קבוצת רכישה שרכשה את אותו מכשיר במחיר הרבה יותר נמוך מזה שבו רכש אותו אדם בודד שהגיע לחנות מסוימת. כוח הקנייה האדיר של קבוצה כזו בא לידי ביטוי גם בעולם הנדל"ן בזכות קבוצה שמתאחדת כדי ליהנות מהנחה משמעותית במחיר הדיור.

מה זה קבוצת רוכשים לנדל"ן?


ליהנות מכוחה של קבוצה. קבוצות רוכשים מתארגנות בישראל כבר מספר שנים מאחר והן מוכיחות את היכולת של קבוצה ליהנות ממחיר מצוין. חשוב להבין כיצד התארגנות קבוצת רוכשים טובה לא רק לקבוצה של אנשים שרוצים לרכוש דירה מקבלן בהנחה מכובדת, אלא שהיא טובה גם לקבלנים עצמם, ולכן היא זוכה להצלחה. עבור הקבלן מדובר באפשרות מצוינת לפתור את מצוקת האשראי שלו מאחר והוא מקבל מימון די גדול מקבוצה שאוספת עבורו סכום כסף מכובד.

קבוצות רכישה: הסיכונים - והמפתחות להצלחה


למי ששוקל לחבור לקבוצת רכישה בשוק הנדל"ן, כדאי לערוך בדיקות מקדימות על הקבוצה ועל מארגניה - שבעזרתן יוכל לדעת אם מדובר בקבוצה אחראית ושקולה או שמא בקבוצה בעייתית * הנה שמונה נושאים שיש להביא בחשבון לפני שמחליטים להצטרף לאחת הקבוצות

כיצד בוחרים קבוצת רכישה בשוק הנדל"ן? זוהי כנראה אחת השאלות המרכזיות המעסיקות את מרבית האנשים שעומדים בפני ההחלטה על הצטרפות לקבוצת רכישה של דירות למגורים. מדובר בהחלטה מורכבת, המערבת לא מעט פרמטרים שיש להביא בחשבון לפני הבחירה.

כך למשל, יש לבחון שיקולים כמעט טריוויאליים, כמו מיהו הגורם המארגן ומהי דרך ארגון הקבוצה, מה המוניטין העסקי המוכח של מארגן הקבוצה, ועוד שיקולים - אבל גם כמה שיקולים מוכרים מעט פחות, כמו גודל הקבוצה, טיב היועצים העובדים בפרויקט, והאם המארגן שומר לעצמו דירות בפרויקט.

שיקולים אלה ואחרים יסייעו בסופו של יום לקבל החלטה מושכלת, שתקטין למינימום האפשרי את חוסר הוודאות הקיים בעת כניסה לקבוצת רכישה - שהיא לכשעצמה מהלך עסקי בטוח פחות מאשר רכישת דירה ישירות מקבלן. כדי לסייע בהחלטה המורכבת ולהביא בפני אלה המבקשים להיכנס לקבוצת רכישה את מגוון השיקולים הרלוונטיים, נבחן מהם גורמי הסיכון המיידיים החוזרים בכל קבוצת רכישה - ומהם נגזור בהמשך את ה"מפתחות להצלחה".

קבוצות רכישה


התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף עליה ללא תלות בקבלן או ביזם. הקבוצה מאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם.

קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים המתארגנים לבנייה משותפת בעיקר בגלל הפיתוי לקנות דירה בזול. מישהו, אדם או חברה, הופך ל"מארגן" קבוצה, לאחר שזיהה קרקע אטרקטיבית שאפשר להקים עליה בניין. הוא יפנה לבעל הקרקע ויקבל ממנו אופציה לארגן קבוצה בפרק זמן מוסכם. כדי שהעסקה תשמור על ההגדרה המקצועית של "עסקת רכש מפוצלת" (עסקה שבה מפרידים את רכישת הקרקע מהבנייה עצמה), המארגן מוכרח לדאוג שאותה קבוצה תביא מראש את הכסף, תקנה את המגרש ורק אז תתחיל להרים את הבניין. התופעה התחילה לפני למעלה מעשרים שנה אך הייתה בעיקר תופעה שולית של קבוצות הומוגניות שקראו לעצמן עמותות בנייה של אנשים שרצו לגור יחד. בשנים האחרונות התופעה התרחבה לאלפי אנשים כשההערכות מדברות על כמחצית מהדירות הנבנות באיזור המרכז. לערוץ השקעות ויזמות בנדל"ן

פרויקטים חדשים וקבוצות רכישה


פרויקטים חדשים וקבוצות רכישה ברחבי הארץ, תוך התמקדות בבתי מגורים ומגורים להשקעה, קבוצת רכישה במחירים נוחים, ובסטנדרט גבוה. הנכסים המופיעים באתר, משווקים בישראל, ומציעים את מיטב הקבלנים והיזמים בתחום הנדל"ן. באתר תמצאו קבוצת רכישה, בתי מגורים, דירות, בתים צמודי קרקע ונכסים נוספים. ליצירת קשר השאירו פרטים ואנו נחזור אליכם בהצעות אטרקטיביות!

קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות


הגעתם כרגע לאתר אינטרנט בתחום קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות . האתר מיועד הן למי שמעוניין לרכוש הזדמנויות עסקיות אך לא פחות מכך הוא מתאים גם למי שרוצה למכור שרותים או את העסקים שלו. לא מעט אנשים פרטיים מחפשים אתרים לפרסום של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות כדי לכתוב מודעה בעצמם. כעת, תוכלו בעצמכם לפרסם זאת בקלות בעזרת לוח הפרסום המקוון שבאינטרנט.

הפרסום של תחום קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות יכול להיות אפקטיבי מאד, אם אתם כמובן יודעים איך לתאר את המודעה שלכם. יש לא מעט שיטות אפשריות לפרסום של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות , אבל בסופו של דבר אין תחליף לפרסום המושלם, שמפרט את הפרטים המדויקים והטובים ביותר. אם אתם משווקים קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות , חשוב מאד להקפיד לכתוב את הפרטים כהוויתם. פרסמו את מצבו הכלכלי של המתחם, מיקומו, מספר העובדים שלו, מחזור הרווחים שלו, ותוך כמה זמן אתם רוצים למכור או לקנות – האם יש הרבה זמן או שמדובר על מכירה בהולה. כל אלו יעזרו לכם לפרסם כמה שיותר מהר את המודעה.

מה אתם חושבים כי קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות אמורים להיות התחום שבו אתם עוסקים עתה? זו בהחלט יכולה להיות אפשרות חכמה. אנשי עסקים רבים, מעדיפים שלא להשקיע רק בתחום אחד בלבד. לא מעט אנשי עסקים מצליחים להרוויח כסף באמצעות קנייה ומכירה של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות . הרעיון הוא קל למדי – רוכשים בהשקעה או בעסק עם מחזור רווחים מצומצם יחסית, ומשפרים אותו, ותוך כמה שנים אפשר גם למכור את ההשקעה ברווח משמעותי יותר, ולהתפנות לרכישת העסק המניב הבא, הפעם בסדר גודל גדול יותר, וכיו"ב. מדובר על תחום מעניין, שיכול להכניס לכם לא מעט כסף.

איך מומחים בתחום מנסחים חוזה של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות ? החוזה הוא לא עוד מסמך סתמי, אלא מסמך שחשוב מאד לבדוק את המשמעויות שלו. כששני הצדדים מדברים על חוזה של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות , יש לשים לב היטב להתחייבויות של שני הצדדים. הצד המוכר חייב להתחייב להבאת כל המשאבים והנתונים עד לזמן ספציפי. מהצד השני, הצד המשקיע צריך בעיקר להתחייב לעלויות הכספים השונים ולזמנים שבהם הם יועברו. יש לכתוב היטב בחוזה של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות מה נחשב כהפרת החוזה ובאיזה פיצוי יהיה מדובר. חוזה מנוסח היטב, יוכל לסלק מראש מקרים של סכסוכים, וכך התהליך יהיה קל הרבה יותר.

כעת, אחרי שנכנסתם לאתר של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות וראיתם את כל המידע החשוב בנושא, לא נותר לנו אלא להזמין אתכם לפרסם מודעה באתר של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות . פרסמו עוד עכשיו מודעה באופן פתוח, בממשק קל לגמרי. הטופס שלנו כבר יכווין אתכם בדיוק איך לציין את הפרטים, ואיך לכתוב מודעה אטרקטיבית. אנו מאחלים לכם המון בהצלחה עם תהליך הפרסום, ומשוכנעים שבעזרת האתר של קבוצות רכישה נדל"ן - מגרש לבניית דירות תקצרו לא מעט פירות.

קבוצות רכישה – יתרונות וחסרונות


המחסור בעתודות קרקע זמינות לבניה, בעיקר במרכז הארץ, והעלייה הניכרת במחירי דירות המגורים בשנים האחרונות, הביאה לפריחה של תופעה ייחודית לישראל בשוק הנדל"ן המאפשרת רכישת דירה בצורה שונה מהמקובל – קבוצות רכישה.

קבוצות רכישה הן קבוצות של יחידים המתארגנות לשם רכישת קרקע ובנייה עליה של בניין דירות מגורים, או יחידות צמודות קרקע, בהן יגורו. לעיתים רחוקות גם בנייני משרדים נבנים בשיטת רכישה זו.

אחד היתרונות הבולטים של רכישה במסגרת קבוצת רכישה היא היכולת לחסוך בעלויות ובעיקרן – חסכון ניכר במיסוי – מס רכישה ומע"מ.

כדי להינות מהטבות המס הנ"ל הכרוכות ברכישת קרקע כגורם פרטי, שלא במסגרת פעילות עסקית, חברי קבוצת הרכישה חייבים להיות יחידים ולא תאגיד ( חברה, שותפות, עמותה, אגודה שיתופית וכיוב').

גם הקבוצה עצמה אינה מאוגדת כתאגיד או יישות משפטית כלשהי אלא מתאחדת כאוסף של יחידים הכורתים בינם לבין עצמם "הסכם שיתוף" בו הם מסדירים את יחסיהם המשפטיים כמי שרוצים לקנות יחדיו קרקע ולבנות עליה במשותף את הבניין / יחידות המגורים.

החסכון במס רכישה על הקרקע מותנה בכך שהעסקה תהא מורכבת משתי עסקאות נפרדות ובלתי תלויות זו בזו. הראשונה – עסקת רכישת הקרקע והשניה – עסקת הזמנת שירותי הבניה על הקרקע הנרכשת.

כדי שהפרדה זו בין העסקאות לא תחשב למלאכותית ופסולה מבחינת רשויות המס הרי שיש להקפיד שלא תתקיים זיקה בין "מארגן הקבוצה", מוכר הקרקע והקבלן הבונה עבור חברי קבוצת הרכישה. במקרה שקיימת זיקה כזו עשויות רשויות המס לראות את העסקה כעסקת רכישת דירה מוגמרת, בדיוק כאילו נרכשה מקבלן, וככזו לחייב במס רכישה לגבי כלל עלות הדירה המוגמרת ולא בגין רכיב הקרקע בלבד.

מבחינת רשויות המס, הנקודה המרכזית היא שקבוצת הרכישה תשמש כנאמנה של חברי הקבוצה הפועלת ללא כוונת רווח.

רכישת דירת מגורים במסגרת נוסחה ייחודית זו של קבוצת רכישה מאפשרת להשיג מחיר משתלם יותר, לעיתים בהפרש של 10%-20%, מאשר רכישת דירה זהה (במיקומה, גודלה, שלב הבניה, איכות הבניה) מקבלן.

בתום הבנייה, לכל חבר בקבוצת הרכישה תוענק בעלות בדירה אחת בבניין. חברי קבוצת רכישה מזמינים שירותי בניה מקבלנים ושוכרים ומעסיקים ישירות ובאופן פרטי את היועצים, המתכננים ואנשי המקצוע הנדרשים לתכנון ולבניה. על פי רוב, ניהול הפרויקט עבור קבוצת רכישה מתבצע על-ידי חברת ניהול פרויקטים מקצועית תחת השגחה ובקרה של ועד נבחר של 3 עד 5 נציגים מתנדבים מקרב חברי קבוצת הרכישה.

אולם, ברור כי כמו בכל מיזם עסקי, הרי שכגודל הסיכוי כך גם גודל הסיכון. קבוצת רכישה היא גוף יזמי לכל דבר, על כל הסיכונים והסיבוכים הכרוכים ביזמות נדל"ן.

שני שחקני המפתח בקבוצת רכישה הם החבורה, או החברה, המארגנת ומהווה למעשה היזם, והקבלן המבצע.

זהות מארגן הקבוצה והיותו מקצועי, מנוסה בתחום ואחראי ואמין הם הפרמטר המכריע מבחינת סיכויי ההצלחה של קבוצת הרכישה. בתחום זה שבו ישנה אינפלציה הולכת וגדלה של מספר קבוצות רכישה הצצות כפטריות אחרי הגשם ( ההערכה היא כי בישראל קיימות כיום למעלה מ – 125 קבוצות רכישה) ישנם גם חובבנים רבים הקופצים על העגלה ללא כל נסיון והכשרה מתאימים תוך כוונה "לגזור קופון" וזאת על גב חברי הקבוצה.

ברם, לגבי הקבלן המבצע הרי שהוא נבחר רק לאחר שלב ההרשמה לקבוצת רכישה והשלמת רכישת הקרקע ואינו ידוע מראש, בשלב הרכישה. זהות הקבלן המבצע חשובה במיוחד כדי לוודא "שהסחורה תסופק" ותהא עמידה בסטנדרט הבניה, בתקציב הבניה, בלוח הזמנים וכן ינתנו בטוחות מתאימות לתיקוני בדק (ליקויי בניה אשר יתגלו לאחר אכלוס הדירה) וכי אחריהן תתייצב חברת בניה יציבה ומהימנה שאינה קיקיונית.

להלן אסקור בקצרה את ההיבטים השונים של סיכויים / יתרונות וסיכונים / חסרונות של רכישה במסגרת קבוצת רכישה בהשוואה לרכישה הקונבנציונלית מאת חברה קבלנית.

יתרונות וחסרונות של רכישה בקבוצת רכישה מול רכישה מקבלן


חיסכון בתשלום מע"מ על הקרקע: קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע כקבוצה (מספר יחידים) ולא כחברה, דהיינו: במישור הפרטי ולא כעסק, ולכן אינה חייבת בתשלום מע"מ על מחיר הקרקע (ככל שלא מדובר ברכישת אדמת מינהל. רכישת מגרש ממינהל מקרקעי ישראל תחוייב במע"מ בכל מקרה הואיל והמינהל מסווג כ"עוסק").

אם רשויות המס לא יכירו בקבוצה כקבוצת רוכשים פרטיים אלא כקבוצה עסקית הרי שאז יחוייבו במע"מ על מחיר הקרקע. במקרה כזה מחיר הקרקע יתייקר ב – 16.5% ובהתאמה תתייקר עסקת הרכישה כולה בשיעור של 9% – 5%, בהתאם למשקלו היחסי של מחיר הקרקע בכלל העלויות.

חיסכון בתשלום מע"מ על אגרות בניה והיטלי פיתוח: כקבוצה של רוכשים פרטיים, יהיו חברי קבוצת רכישה פטורים אף מתשלום מע"מ בגין היטלי פיתוח ואגרות בניה הנגבים ע"י הרשות המקומית או החברה הכלכלית העירונית. מנגד, הקבלן נאלץ לגלגל עלויות אלו לפתח הקונים ולגלם אותן במחיר הדירה הסופי ועל מחיר זה נוסף כמובן מע"מ. יוצא אפוא שברכישה מקבלן יש אלמנט התייקרות גם בגלל תשלום מע"מ בגין היטלי פיתוח ואגרות בניה ששולמו ע"י הקבלן.

חיסכון במס רכישה: חבר בקבוצת רכישה משלם מס רכישה על הקרקע בלבד, בשיעור של כ-5%. ברכישת דירה מקבלן משלם הרוכש מס על הדירה המוגמרת, המגלמת בערכה גם את ערך הקרקע המיוחס לדירה.

עם זאת, לעיתים מס בשווי 5% על הקרקע, במקומות בהם הקרקע יקרה ועלותה מגיעה עד לכדי 50% מעלות הדירה המוגמרת, שווה פחות או יותר למדרגות מס רכישה על הדירה (כמיקשה אחת ביחד עם הקרקע). על כן, יש לבחון כל מקרה לגופו. חוסר וודאות בנוגע לעלות הסופית: בתחילת הפרויקט לא תמיד ידוע מה תהייה עלותו הסופית. כל טעות של המארגנים בתמחור חושפת את חברי הקבוצה לעלות נוספת בלתי צפויה. רכישה מקבלן לעיתים יקרה יותר, אך הרוכש "מבוטח" בנוגע למחיר הדירה. במקרה של שינויים חדים בעלויות תשומות הבניה (חומרים וכוח אדם) יספוג אותן הקבלן ולא הקונה.

חוסר וודאות לגבי מועד המסירה: על פי רוב, קבלן יבצע מכירה של דירה, או כל נכס אחר, רק לאחר שיהיה בידיו היתר בניה. בשלב זה התכנון ידוע ומפורט ומהווה עניין סופי ולא נתון לספקולציות. כמו כן, הקבלן מתחייב בהסכם המכר ללוח זמנים מוגדר להשלמת עבודות הבניה ומסירת הנכס לידי הקונה ומחוייב בסנקציות בגין הפרת התחייבות זו.

מנגד, ברכישה במסגרת קבוצת רכישה, לרוב נרכשת הקרקע מבעליה ללא כל תכנון מפורט וללא היתר בניה (כלומר: נרכשת קרקע ולא "פרוייקט"). על קבוצת הרכישה, ליזום את התכנון והרישוי של הפרוייקט שתבנה על הקרקע. פרקי הזמן להשלמת הליכי התכנון, הרישוי, והבניה אינם וודאיים ונתונים לשינויים וחריגות מן ההערכות הראשוניות ומבלי שלחברי הקבוצה יש מחוייבות מאת מארגניה לעמידה בלו"ז.

חוסר ודאות לגבי סטנדרט הבניה ושטח הדירה: כאמור לעיל, קבוצת הרכישה יוזמת את התכנון והרישוי של הפרוייקט שתבנה על הקרקע. בהעדר היתר בניה ותכנון מפורט בשלב הרכישה הרי שגם אין תוכנית דירה, כתב כמויות ומפרט טכני מפורטים ומדוייקים. בהעדרם של אלו הרי שקיימת אי בהירות לגבי "המוצר" הנמכר. הרוכש חשוף אפוא גם לדרישות לתוספת תשלומים רבים ושונים בגין "שדרוג" סטנדרט הגימור של דירתו וגם לשינויים מסויימים במידות הסופיות של הדירה, או מי מחדריה. ברכישה מקבלן לא זו בלבד שקיים כבר היתר בניה אלא שלפי חוק המכר (דירות) חייב הקבלן המוכר לצרף להסכם המכר ולמסור לקונה מפרט טכני של הדירה בנוסח ובמתכונת שנקבעו בצו מכר דירות (טופס של מפרט)(תיקון) התשס"ח – 2008. מכוח צו זה חייב הקבלן לפרט במפרט את שטח הדירה (נטו) תוך הבחנה בין שטח הדירה לשטחים משותפים, להגדיר את העבודות וחומרי הבניין ואביזרי הדירה, לצרף תוכניות בקנה מידה מוגדר ומידות רשומות של הדירה, קומה טיפוסית ותוכנית קומת כניסה וקומת גג. כמו כן, על הקבלן לצרף תוכנית של המגרש כפי שצורפה לבקשה לקבלת היתר בניה.

חיסכון בעלויות ייזום: אין "יזם" בתווך, הקבוצה רוכשת את הקרקע בעצמה ופועלת בעצמה כיזם ישירות מול הקבלנים ובעלי המקצוע. אמנם חברי קבוצת רכישה משלמים דמי ניהול לחברה המנהלת אולם אלו מגיעים בד"כ לכדי 6%-8% מעלויות הביצוע ולא מתקרבות לרמה של 17% לערך רווח קבלני מקובל. בד"כ מארגני הקבוצה גם גובים 5%-7% ממחיר רכישת הקרקע כרווח יזמי שלהם כבר ב – Day 1. חוסר ניסיון של המארגנים: בניגוד ליזמים, קבלנים וחברות בנייה הם בעלי ניסיון בתחום הייזום והבניה. למארגני קבוצת רכישה רבים ובוודאי לחבריהן אין ניסיון ומיומנות בתחום הייזום והבניה. קל להשיג מימון בנקאי לבניה: באופן כללי, על מנת להשיג מימון לפרויקט יש להציג לבנק מספר מסוים של דירות שנמכרו מראש. בקבוצת רכישה חסם זה אינו קיים, שכן כל הדירות כבר "נמכרו" מראש ("Pre-Sale"). עלות המימון הבנקאי בתקופת הבניה יקרה יותר: בתקופת הבניה נחשבים חברי הקבוצה ליזמים גם מבחינת הבנק המממן ולכן ההלוואה הניתנת להם נושאת אופי מסחרי וככזו בעלת שיעורי ריבית גבוהים יותר. לא ניתן לקבל הגדלת שיעור מימון – כדי להעמיד ללווה שיעור הלוואה גבוה מ- 70% מערך הדירה המוגמרת, הצפויה להיבנות, על הבנק המעניק את הלוואת המשכנתא להיות מבוטח בחברת ביטוח סיכוני אשראי – EMI(ראה הערת שוליים 1 בתחתית המאמר). ברם, חברה זו אינה מעניקה ביטוח הלוואה לרוכשים במסגרת קבוצת רכישה. העדר ערבות חוק מכר: חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) מחייב את הקבלן להעניק לרוכש הדירה בטוחות לכספו. חוק זה אינו חל על קבוצות רכישה, הואיל וחברי הקבוצה עצמם נחשבים ל-"יזם".

אולם, בפועל, חברי קבוצת רכישה ידרשו ויקבלו מן הקבלן המבצע ערבות חוק מכר שתבטיח את עמידתו בהתחייבויותיו כלפיהם, כמזמיני שירותי בניה. חיסכון בעלויות מינהלה: לרוב לחברי קבוצת רכישה אין תקורות ניהול גבוהות ואין מינהלה שואבת כספים, ואף ועד הקבוצה פועל בהתנדבות. מנגד, הדבר עשוי כאמור לייצר חובבנות. בעלי מקצוע בלתי מתאימים: בחירה של בעלי מקצוע שאינם מתאימים, נפוצה יותר בקרב קבוצת רכישה, ועלולה להסב נזקים ולעכב את התקדמות הפרויקט ועמידה ביעדיו.

חיסכון בעלויות שיווק: אין צורך לשווק את הדירות כיוון שכל דירה מיועדת לחבר קבוצה ולמעשה נמכרו כל הדירות, או רובן, בשלב המקדמי של התארגנות קבוצת הרכישה, עוד לפני רכישת הקרקע. ( כמובן שכדי לארגן את הקבוצה, בפרט במקרים של קבוצות רכישה גדולות, על המארגן להשקיע עלויות שיווק ופירסום ואלו מתומחרות ברווח שגוזר המארגן מן העסקה, אם וככל שהיא יוצאת לפועל, והוא מגולגל אפוא לפתח הרוכשים ). מחיר הקרקע גבוה ממחירה בשוק: קבוצות הרכישה נוטות לרכוש קרקעות במחירים גבוהים במיוחד, מה שעלול לפגום בכדאיות הפרויקט (ראה הערת שוליים 2 בתחתית המאמר). אי-תלות במצבו הכלכלי של הקבלן: הבעלות בקרקע נשארת תמיד של חברי קבוצת הרכישה ובשום שלב אינה בידי הקבלן. הקבלן הוא בעל מקצוע הנבחר ונשכר על-ידי הקבוצה, ולכן מכיוון שהיא משלמת לו בשלבים, לפי התקדמות הבנייה בפועל, הרי שבמקרה הצורך ניתן להחליפו באחר. מבחינה זו, הוא אינו שונה מכל נותן שירותים אחר. דרישה להסכמה פה-אחד: סכסוכים פנימיים בין חברי הקבוצה עלולים לגרום להקפאת או עיכוב הפרויקט. נהוג לבחור ועד מקרב חברי הקבוצה אשר ינהל ויפקח וידווח לחברים על התקדמות הפרויקט.

קונה שלא עומד בהתחייבויותיו הכספיות:


במקרים מסוימים חוסר עמידה בתשלומים של אחד או יותר מהחברים עלול לסכן את הפרויקט כולו. עם זאת, כיום מקובל להיעזר במנגנונים שיאפשרו את התקדמות הפרויקט גם במצב שכזה. על פי רוב הבנק המממן מעניק רשת בטחון ומתחייב להעמיד את המימון הנדרש להשלמת הבניה של הדירה של הקונה שבהפרה (ראה הערת שוליים 3 בתחתית המאמר). כך, בסוף הבניה מממש הבנק את הדירה ומוכר אותה. זהו המנגנון המקובל כיום והוא פותר ומונע בעיה של "ערבות הדדית" בין חברי הקבוצה. מגבלת מכירה במהלך הפרוייקט: עד למועד אכלוס הדירה כל מכירה של דירה בפרוייקט ע"י מי מחברי הקבוצה כפופה לאישור קבלת הקונה ע"י ועד הקבוצה וכן ע"י הבנק המלווה ולעיתים אף כפופה לזכות סירוב ראשונה של חברי הקבוצה האחרים. זאת בעוד שמכירת דירה שנרכשה מקבלן, במהלך בניה, אינה כפופה למגבלות כלשהן.

העדר הסדר נורמטיבי וחקיקה המגנה על הרוכש דירה / בית במסגרת קבוצת רכישה: חוק המכר (דירות) וחוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מגנים על רוכש הדירה. אלו הם חוקים צרכניים שהוראותיהם קוגנטיות, כלומר: המחוקק אסר להתנות עליהן. הוראות חקיקה אחרות קובעות גם דרישות מקצועיות ופיננסיות שונות לגבי סיווג והרשאה של קבלנים. מנגד, מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחובת רישוי וביטוח או כל מגבלה חוקית אחרת ואינם מחוייבים לספק בטוחות כלשהם לחברי הקבוצה למקרה שבו התברר כי הציגו מצגי שווא או מצגים רשלניים, או פעלו ברשלנות, בין היתר, לגבי אומדן עלות הבניה, לוח הזמנים, התכנון וכו'.

התקשרות בסט הסכמים לרכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה ובמיוחד ניהול של קבוצה כזו הינם עסקת נדל"ן מורכבת וסבוכה הכוללת היבטים רבים, אשר יש לבחנם היטב טרם לקיחת ההתחייבות.

מומלץ בחום להסתייע בייעוץ וייצוג ע"י עו"ד הבקיא בתחום ויוכל לסייע לכם בהתקשרות מורכבת וייחודית זו.

התכנים הכלולים במאמר זה באים כשירות לציבור ואינם מהווים תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ואין להסתמך עליהם כמידע ממצה לצורך רכישת דירה או כל פעולה אחרת..

הערות שוליים


1. אי. אם. אי- עזר חברה לביטוח משכנתאות בע"מEMI) ) הינה חברת הביטוח הישראלית היחידה הפועלת בישראל בתחום ביטוחי אשראי לבנקים למשכנתאות.

2. קבוצות הרכישה מסוגלות להציע, ובפועל אכן מציעות, מחירים גבוהים יותר לבעלי הקרקעות מאשר קבלנים, משלוש סיבות עיקריות:

א. לרשותן מרחב התמרון הכספי להציע מחיר גבוה יותר עבור הקרקע, ועדיין הדירה המוגמרת שלהן יהיה זול יותר מזה שיציע קבלן.

ב. פעמים רבות יזמי קבוצת הרכישה רוכשים את הזכויות בקרקע במסגרת של הסכם אופציה, משום שעד שאין בידם לגבש את קבוצת הרוכשים, לא יוכלו להתחייב על רכישת הקרקע. בתקופת האופציה יזמי הקבוצה מגבשים ומגייסים את חברי הקבוצה, ואם וכאשר עולה בידם לעשות זאת בתוך תקופת האופציה, אזי הם מממשים אותה ומשלימים את הרכישה. בנסיבות אלו, על מנת שיהיה כדאי מבחינה כלכלית לבעל הקרקע להעניק אופציה ובלעדיות לרכישת הקרקע, ישנו שווי מסחרי לאופציה המתווסף למחיר הקרקע ויוצר מחיר גבוה יותר.

ג. לעיתים רבות יוזמי קבוצת הרכישה שרכשו אופציה על הקרקע מסיבים את הזכויות בה עבור תמורה כספית לקבוצת הרכישה. בנסיבות אלה, חברי הקבוצה משלמים שני תשלומים על הקרקע: תשלום ישיר לבעל הקרקע עצמו ותשלום נוסף ליוזם הקבוצה בגין רכישת האופציה וכניסה בנעליו להשלמת הרכישה.

3. לצורך כך כל חבר בקבוצה נדרש לקבל אישור מהבנק המעניק את המימון הבנקאי לפרוייקט. כך גם מי שיש לו את כל ההון העצמי הנדרש לעסקה, חייב לפתוח מסגרת אשראי בבנק המלווה ולשלם לבנק את העמלה הכרוכה בכך. מנגנון זה יוצר מעין רשת בטחון המבטיחה כי לא תיווצרנה בעיות מימון במהלך הפרוייקט. הואיל והבנק הממן אישר לכל אחד מחברי הקבוצה, כלווה נפרד בפני עצמו, הלוואת משכנתא, הרי שבמקרה של אי עמידת אחד מחברי הקבוצה בהתחייבותו למימון חלקו היחסי בעלויות הפרוייקט ישלים הבנק את חלקו של רוכש זה ויפרע מן ההלוואה בתום הפרוייקט באמצעות מימוש ומכירת הדירה. כבנק מלווה לפרוייקט הבנק ממנה מפקח מטעמו לליווי הפרוייקט אשר אמון על מסירת דיווחים שוטפים לבנק על סטטוס הפרוייקט בכל שלב. איש מקצוע זה מהווה חיזוק מקצועי וסוג של בטחון ויציבות מסויימים לחברי הקבוצה.

הכספים נשוא הלוואת המשכנתא של חברי קבוצת הרכישה משוחררים ע"י הבנק ומשולמים לקבלנים ולאנשי המקצוע על פי קצב התקדמות הבניה.

היחסים בין מארגן הקבוצה לחבריה


בראש ובראשונה, חשוב לשים לב למערכת היחסים בין מארגן הקבוצה, היועץ המשפטי וחברי הקבוצה. מדובר באחת הנקודות הבעייתיות ביותר בקבוצות רכישה, והדבר שעלול לגרום את הצרות הגדולות ביותר למי שמתקשר עם הקבוצה הלא נכונה. במקרה שבו המארגן לוקח חלק בקבוצה ושומר לעצמו דירות, נוצר ניגוד עניינים מובנה בינו, כגורם שאמור לדאוג לטובת כלל חברי הקבוצה, לבין היועץ המשפטי של הקבוצה, שיימצא בניגוד עניינים בין טובתו של מי שמשלם לו את משכורתו דרך קבע - מארגן הקבוצה - לבין יתר חברי הקבוצה, שלהם הוא חב חובת נאמנות.

כך, מי שאמור לשמור על רוכשי הדירות - המארגן והיועץ המשפטי - צריכים לשמור על עצמם, ורוצים לקחת זכויות מיתר הקבוצה - דבר המעמיד אותם בניגוד עניינים מובהק עם יתר חברי הקבוצה. המארגן, שנהפך לבעל הזכויות הגדול בקבוצה, במקום לשמור על יתר בעלי הזכויות, מצוי בעמדת יתרון מולם. יתר על כן, המארגן הוא בעל אינטרס לדחות את המועדים, כדי למכור את יתרת דירותיו במקום לשלם עליהן. מובן כי הדבר עומד בניגוד לאינטרס של יתר הבעלים בקבוצה.

באחד המקרים שבהם נתקלתי, מארגני קבוצה הקימו בדירותיהם בריכות והגדילו מרפסות או את שטחי הדירה, מבלי שחברי הקבוצה היו מודעים למעשים אלה. כתוצאה מכך, נאלצו חברי הקבוצה לשלם בגין מרכיב הקרקע ועלויות בנייה שהוספו, הרבה מעבר למה שהיו אמורים לשלם - ואף סבלו מעיכוב של שנים בבנייה. ואיפה היה היועץ המשפטי, זה שבשגרה אמור להתריע על כך בפני הדיירים? מיותר לציין שהוא נאלם דום. [רמת הסיכון של קבוצות הרכישה] רמת הסיכון של קבוצות הרכישה

ומה קורה כשיש ויכוח בין הקבוצה לבין הקבלן המבצע? למשל, הקבלן המבצע טוען כי המארגן עיכב אותו (לדוגמה, בחיזוק הבניין לבריכה שאותה הקים המארגן), ואילו הדיירים מבקשים לקבל פיצויים מהקבלן. האם היועץ המשפטי יזדרז להגיש תביעה נגד הקבלן, או ינסה להגיע לפשרה על חשבון הדיירים? נדמה כי התשובה, כפי שהוכח בפועל, היא האחרונה.


















X

נדל"ן קבוצות רכישה , קבוצת רכישה דירות , קבוצות רכישה בירושלים , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , קבוצת רכישה סיכונים , קבוצות רכישה למוצרים , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה מיסוי , קבוצת רכישה מודיעין , קבוצת רכישה דירות , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , קבוצת רכישה סיכונים , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה מה זה , קבוצת רכישה מיסוי , קבוצות רכישה למוצרים , קבוצת רכישה מודיעין , קבוצות רכישה בירושלים , קבוצת רכישה דירות , קבוצות רכישה נדלן , קבוצת רכישה סיכונים , קבוצת רכישה מה זה , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה מודיעין , קבוצות רכישה למוצרים , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , קבוצת רכישה מיסוי , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , קבוצות רכישה נדלן , קבוצת רכישה סיכונים , קבוצת רכישה דירות , קבוצת רכישה מה זה , קבוצת רכישה מודיעין , קבוצת רכישה סיכונים , קבוצת רכישה דירות , קבוצות רכישה נדלן , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , קבוצת רכישה מה זה , קבוצות רכישה בירושלים , קבוצת רכישה מיסוי , קבוצת רכישה מודיעין , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצות רכישה למוצרים , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל , אתרי קנייה קבוצתית , קונים ביחד , רכישה קבוצתית , קניות קבוצתיות באינטרנט , קנייה חברתית , מוצרי חשמל לדירה חדשה , מכירה קבוצתית , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה בתל אביב יפו , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , קבוצות רכישה בגוש הגדול , קבוצות רכישה רמת גן , קבוצות רכישה נדלן , קבוצת רכישה פתח תקווה , רכישה קבוצתית דירה , קבוצת רכישה מיסוי , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה , מכירת זכות בקבוצת רכישה , חישוב מס שבח קבוצת רכישה , מע"מ קבוצת רכישה , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , תיקון 40 לחוק מע מ , קבוצת רכישה מודיעין , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין , קבוצת רכישה מורשת מודיעין , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן , קבוצות רוכשים במודיעין , לוטוס מודיעין , פרי נופים מודיעין , גרופהום , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים , קבוצת רכישה בדרום תל אביב , קבוצת רכישה בתל אביב יפו , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , קבוצות רכישה בגוש הגדול , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצות רכישה רמת גן , קבוצות רכישה נדלן , קבוצת רכישה בדרום תל אביב , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , קבוצות רכישה בגוש הגדול , קבוצות רכישה רמת גן , קבוצות רכישה נדלן , קבוצת רכישה בתל אביב יפו , קבוצת רכישה בדרום תל אביב , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , קבוצות רכישה בגוש הגדול , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , קבוצת רכישה בדרום תל אביב , קבוצת רכישה בתל אביב יפו , קבוצות רכישה בגוש הגדול , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה בתל אביב יפו , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , קבוצות רכישה בגוש הגדול , קבוצות רכישה רמת גן , קבוצות רכישה נדלן , קבוצת רכישה פתח תקווה , רכישה קבוצתית דירה , קבוצות רכישה רמת גן , קבוצת רכישה בדרום תל אביב , קבוצת רכישה בתל אביב יפו , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , קבוצות רכישה בגוש הגדול , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה פתח תקווה , קבוצות רכישה נדלן , רכישה קבוצתית דירה , קבוצות רכישה נדלן , קבוצת רכישה דירות , קבוצות רכישה בירושלים , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה סיכונים , קבוצות רכישה למוצרים , קבוצת רכישה מיסוי , קבוצת רכישה מודיעין , קבוצת רכישה נדל"ן , קבוצות רכישה בירושלים , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , קבוצת רכישה סיכונים , קבוצות רכישה למוצרים , קבוצת רכישה תל אביב , קבוצת רכישה מיסוי , קבוצת רכישה מה זה , קבוצת רכישה מודיעין

X

פרויקטים חדשים בתחום הקבוצות רכישה - אורבן נדל"ן www.urban-re.com/קבוצות-רכישה/ חברת אורבן נדל"ן עוסקת בפרויקטים מסוג קבוצות רכישה ומוכרת דירות חדשות לאחר סיום פרויקטים במחירים טובים מהמחירים המוצעים בשוק.

קבוצות רכישה לנדל"ן | קבוצות רוכשים לדירות | גרופהום www.groupom.co.il/index.php/he/קבוצות_רכישה קבוצות רכישה לדירות חדשות עד 20% פחות בקנייה קבוצתית. ... בכדי לקבל עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות ודילים קבוצתיים עד 25% פחות באזורכם, הירשמו עכשיו לקבוצת ...

קבוצות רכישה: הסיכונים - והמפתחות להצלחה - נדל"ן - TheMarker /www.themarker.com/realestate/1.2552268 31 בינו׳ 2015 - כיצד בוחרים קבוצת רכישה בשוק הנדל"ן? זוהי כנראה אחת השאלות המרכזיות המעסיקות את מרבית האנשים שעומדים בפני ההחלטה על הצטרפות לקבוצת רכישה של ...

כך תיזהרו בבחירת קבוצת הרכישה - וואלה! נדל"ן /nadlan.walla.co.il/item/2955187 23 באפר׳ 2016 - החלטת בית המשפט לפרק את קבוצת החברות של ענבל אור והחשש הגדול למעילה בכספי רוכשים, הבהירה כי בדיקת החוזה לקניית הדירה חיונית בכל עסקה, אבל ...

קבוצות רכישה - גלובס www.globes.co.il › תגיות כלליות מידע מקיף אודות קבוצות רכישה באתר גלובס: כל החדשות, הכתבות, הדעות והעדכונים החמים מרוכזים עבורך באתר גלובס- זירת העסקים של ישראל.

חברי קב' רכישה אלדד פרי הפקידו כספים ללא בטוחה - גלובס www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001121902 4 במאי 2016 - ממסמכים שהגיעו לידי "גלובס" עולה כי כמה חודשים לאחר הזכייה, החלה קבוצת פרי נדל"ן שקיבלה אופציה מחברת סולארא לרכוש את המגרש, בארגון קבוצת רכישה ...

קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות - שרמן לנדאו עברי | sli-law www.sli-law.co.il/?page_id=1172 קבוצות רכישה הן קבוצות של יחידים המתארגנות לשם רכישת קרקע ובנייה עליה של בניין דירות ... קבוצת רכישה היא גוף יזמי לכל דבר, על כל הסיכונים והסיבוכים הכרוכים ביזמות נדל"ן.

ויה נדל"ן - קבוצות רכישה לפרויקטים ייחודיים בתל אביב www.via-nadlan.co.il/ ויה נדל"ן מתמחה באיתור בניינים ישנים במקומות מרכזיים בתל אביב, בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי בלבד.היכנסו לאתר, התרשמו מהפרויקטים שלנו והירשמו לרשימת התפוצה שלנו.

קבוצות רכישה | קבוצת רכישה | Group-Nadlan | גרופ נדל"ן www.group-nadlan.co.il/ קבוצות רכישה | קבוצת רכישה : Group-Nadlan : אתר נדל"ן של ישראל מרכז את מיטב קבוצות רכישה, קבוצות רוכשים, פרויקטים מקבלנים והזדמנויות נדל"ן, דירות יוקרה ועוד...

קבוצות רוכשים מול קבוצות רכישה - האחים חסיד www.a-hasid.co.il/קבוצות-רוכשים-מול-קבוצות-רכישה מושגים שונים כמו קבוצות רוכשים, קבוצת רכישה, דיני נדלן ועוד רבים וטובים נזרקים לאוויר, ולא ... כוח הקנייה הגדול של הקבוצה לצורך קבלת מחיר נוח יותר ברכישת דירות בפרויקט נדל"ן.

קבוצות רכישה - גלובס www.globes.co.il › תגיות כלליות מידע מקיף אודות קבוצות רכישה באתר גלובס: כל החדשות, הכתבות, הדעות והעדכונים החמים מרוכזים עבורך באתר גלובס- זירת העסקים של ישראל.

קבוצת רכישה – ויקיפדיה /he.wikipedia.org/wiki/קבוצת_רכישה קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי (קבוצה הומוגנית הרוצה להתגורר ביחד - לדוגמה קבוצות רכישה לציבור הדתי והחרדי) או באמצעות חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה ... ‏סוגי קבוצות רכישה · ‏אופי ההתנהלות והפעילות ... · ‏סיכונים

קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות - שרמן לנדאו עברי | sli-law www.sli-law.co.il/?page_id=1172 קבוצות רכישה הן קבוצות של יחידים המתארגנות לשם רכישת קרקע ובנייה עליה של בניין דירות מגורים, או יחידות צמודות קרקע, בהן יגורו. לעיתים רחוקות גם בנייני משרדים נבנים בשיטת ...

גרופהום: קבוצות רכישה לדירות חדשות עד 25% פחות www.groupom.co.il/ גרופהום מארגן קבוצות רכישה לדירות חדשות עד 25% פחות ממחיר השוק בפרויקטים חדשים ברחבי הארץ. הצטרפו לקבוצת רכישה באזורכם ותחסכו!

קבוצות רכישה - TheMarker /www.themarker.com/misc/tags/1.3934 מחיר דירה הנבנית באמצעות קבוצת רכישה זול יותר לעתים מאשר דירה דומה הנרכשת מיזם בנייה. בנוסף לחיסכון בתשלומי מס (פטור ממס ערך מוסף על הקרקע ועל האגרות, מס רכישה נמוך ...

קבוצות רכישה: הסיכונים - והמפתחות להצלחה - נדל"ן - TheMarker /www.themarker.com/realestate/1.2552268 31 בינו׳ 2015 - כיצד בוחרים קבוצת רכישה בשוק הנדל"ן? זוהי כנראה אחת השאלות המרכזיות המעסיקות את מרבית האנשים שעומדים בפני ההחלטה על הצטרפות לקבוצת רכישה של ...

המדריך להקמת קבוצת רכישה - כלכליסט /www.calcalist.co.il/internet/articles/0,7340,L-3703710,00.html 13 בדצמ׳ 2016 - קבוצות רכישה רבות קמות במטרה להוזיל את העלויות בדרך לבית משלכם. טעויות עשויות לגרום להפסד כספי רב. לפניכם הדרכה להקמת קבוצת רכישה בדרך בטוחה.

פרויקטים חדשים בתחום הקבוצות רכישה - אורבן נדל"ן www.urban-re.com/קבוצות-רכישה/ חברת אורבן נדל"ן עוסקת בפרויקטים מסוג קבוצות רכישה ומוכרת דירות חדשות לאחר סיום פרויקטים במחירים טובים מהמחירים המוצעים בשוק.

X

גרופהום: קבוצות רכישה לדירות חדשות עד 25% פחות
המדריך לחיסכון עד 25% ברכישה דירה חדשה ב קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים גרופהום הוא המקום שלכם הצרכנים להתאגד וליצור כוח קנייה קבוצתי במטרה להשיג עד 25% חסכון ברכישת הבית הבא שלכם על ידי ארגון "קבוצות רוכשים" (קנייה קבוצתית לדירות מקבלן) ו "קבוצות רכישה". בכדי לקבל עדכונים על הזדמנויות נדל"ן משתלמות ודילים קבוצתיים עד 25% פחות באזורכם, הירשמו עכשיו לקבוצת הרוכשים של גרופהום בטופס המופיע בצד שמאל למעלה באתר! לפניכם מדריך מפורט ומקיף בנושא קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים לנדל"ן שיעזור לכם להשיג חסכון משמעותי בדרך לרכישת בית חלומותיכם. מה ההבדל בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים? לאלו המבקשים לרכוש דירה בהנחה משמעותית כדאי מאוד להכיר את ההבדלים בין קבוצת רכישה לבין קבוצות רוכשים. למרות שהשמות דומים, מדובר במהלך שונה לחלוטין שבו יש יתרונות וחסרונות שונים. מאחר ומדובר בדרכי התנהלות שונות ובתוצאה שיכולה להיות די שונה, הרי שהדבר מתווסף גם לאלמנט החיסכון של כל מהלך ומביא לכך שיש לבחור בצורה ממוקדת יותר את הדרך שבה מרגיש כל אחד שיהיה לו נוח יותר או שממנה יפיק את ההנחה הגדולה יותר. מה זה קבוצת רכישה לנדל"ן? בעבר ראינו כיצד מי שרצה למכור המון מוצרי חשמל או פריטים אחרים הציע ללא מעט אנשים זרים להתחבר ביחד בקבוצה מאורגנת למטרה של רכישת 100 מכשירי טלוויזיה למשל. בין אם באמצעות מכרז שבו השתתפו אנשים זרים מכל חלקי הארץ ובין אם בצורה של הנחה כוללת למועדון צרכנים מסוים, הרי שבסופו של דבר נוצרה קבוצת רכישה שרכשה את אותו מכשיר במחיר הרבה יותר נמוך מזה שבו רכש אותו אדם בודד שהגיע לחנות מסוימת. כוח הקנייה האדיר של קבוצה כזו בא לידי ביטוי גם בעולם הנדל"ן בזכות קבוצה שמתאחדת כדי ליהנות מהנחה משמעותית במחיר הדיור. מה זה קבוצת רוכשים לנדל"ן? ליהנות מכוחה של קבוצה. קבוצות רוכשים מתארגנות בישראל כבר מספר שנים מאחר והן מוכיחות את היכולת של קבוצה ליהנות ממחיר מצוין. חשוב להבין כיצד התארגנות קבוצת רוכשים טובה לא רק לקבוצה של אנשים שרוצים לרכוש דירה מקבלן בהנחה מכובדת, אלא שהיא טובה גם לקבלנים עצמם, ולכן היא זוכה להצלחה. עבור הקבלן מדובר באפשרות מצוינת לפתור את מצוקת האשראי שלו מאחר והוא מקבל מימון די גדול מקבוצה שאוספת עבורו סכום כסף מכובד. 5 דברים שחובה לדעת על קבוצות רכישה המידע הרב בנושא קבוצות רכישה יכול לבלבל כל אדם מן המניין. לכן חשוב להכיר מספר נקודות מהותיות שמדגישות היבטים החשובים לבדיקה כדי שכל אחד יעשיר את הידע שלו ויכיר את התחום מעט יותר לעומק הרבה לפני ההחלטה לאיזה קבוצה כדאי להצטרף בדרך לבית חלומותיכם. על מנת למנוע טעיות שעולות הרבה זמן וכסף מיותר כתוצאה מהחלטות שגויות, להלן 5 נקודות שחובה להכיר להצטרפות מוצלחת לקבוצת רכישה: כיצד אפשר לצרף לקבוצת רכישה חברים שנראים לכם הטובים השכנים בעינינו? אחת הסיבות שגורמות ללא מעט ישראלים להצטרף אל קבוצת רכישה היא זו שקשורה להרכב האנשים שבה. אנו יכולים למצוא כיום התארגנויות הומוגניות של בני הציבור הדתי או של בעלי מקצועות חופשיים שמעוניינים לגור יחד לאחר בנייה משותפת של מקום המגורים. אך כדי להגיע למצב שבו באותה קבוצת רכישה חברים אנשים בעלי מכנה משותף שאכן מקובלים עלינו, יש לבחון היטב את הרכב הקבוצה ולעתים אף לבדוק אם אפשר לשנות אותו. בית שתפור עבורכם בקבוצת רכישה כל אחד מעוניין בדירה הטובה ביותר עבורו, חלומם של רבים בישראל הוא להחזיק בעלות על דירה משלהם. דירה שתוכל לאכלס בצורה מכובדת את כל הגרים בה (הן עכשיו והן בעתיד הנראה לעין) היא דבר שמביא רבים לבצע פעולות רבות על מנת להרגיש כמה שיותר נוח וליהנות מרמה גבוהה של סיפוק מהדירה שאליה נכנסו. לכן חשוב לראות כיצד יכולה לתרום קבוצת רכישה לרכישת דירה מצוינת מצדם של כל אחד מחברי הקבוצה שהתאגדה לה ביחד. סיכונים הם חלק מהיוזמה כשלוקחים את משימת הבנייה על עצמנו, רכישת נכס כמו דירה היא דבר שיוכל לעורר בנו לא מעט חששות. באופן טבעי כולנו מבינים שמדובר בהוצאה של סכומי כסף שמתבטאים במאות אלפי שקלים, ולכן אנו בוחנים לא רק את גודל ההוצאות ואת רמת ההנחות שמהן ניתן ליהנות, אלא גם את רמת הביטחון שניתן ליהנות ממנה כשמצטרפים אל קבוצת רכישה מסוימת. למרות שהנושא של קבוצות רכישה מוכר הרבה יותר בימינו, הרי שעדיין חשוב לבדוק לגבי כל קבוצת רכישה סיכונים רלוונטיים שיכולים להקשות על תהליך היוזמה. איתור קבוצות רכישה מוצלחות שלב איתור הקבוצה והרצון להצטרף לקבוצת רכישה מסוימת מצריך מספר בדיקות מוקדמות לאיתור קבוצת רכישה איכותית. בל נשכח כי כיום יש סיבות שונות להתאגדות של מספר אנשים שרוצים לרכוש דירה ביחד. יהיו כאלו מהמגזר הדתי שישמחו לבנות בניין משותף, ויהיו בעלי מקצועות חופשיים או זוגות צעירים שירצו לראות כיצד הם נהנים מאנשים בעלי מכנה משותף שגרים איתם באותו המקום. כדי לאתר ברצינות קבוצת רכישה מתאימה אפשר להיעזר כיום בלא מעט פרסומים ומדיות. מהם היתרונות של קבוצות רוכשים מגובשות שיתוף הפעולה שווה הון לקבוצת הרוכשים, בכל דבר בחיים אנו יכולים לראות כיצד שיתוף פעולה רציני הוא כזה שתורם רבות להנאה מצדם של כל המעורבים במשימה. כך הדבר גם לגבי קבוצות רוכשים שנהנות מיתרונות עצומים בזכות שיתוף פעולה פורה בין כל חברי הקבוצה. לאחר ההתאגדות של החברים השונים ניתן בהחלט לצעוד קדימה לקראת דירת החלומות שבראש ובראשונה תהיה זולה בצורה משמעותית מרכישה מקבלן, ולבסוף גם תהיה מעוצבת בטעם טוב ותתאים לנו בשלמות. צורות התארגנות של קבוצת רכישה בישראל כל אדם מן הישוב ששומע על קבוצות רכישה יכול לחשוב שמדובר על אותה התאגדות. לכן כדאי להדגיש כי קבוצת רכישה בישראל יכולה להיות שונה מעט במקרים מסוימים. זאת מאחר ולמרות הבסיסי הרעיוני לרכישת דירה בצורה זולה הרבה יותר, יש גם את העניין של אנשים שמחפשים לגור עם דיירים בעלי מכנה משותף דומה או בעלי רקע זהה. כל זאת מבלי לפגוע בכבודו של אדם מסוים ומבלי לנקוט במהלכים בעייתיים או לא חוקיים. עבור לא מעט קבוצות רכישה ייעוץ מקצועי הוא נכס אמיתי לא כל אחד מאתנו מומחה לענייני נדל"ן, ישראלים רבים אוהבים לחפש הזדמנויות נדל"ן כדי ליצור השקעה איכותית. בין אם מדובר במציאת דירה לרכישה ולמכירה לאחר מכן, ובין אם מדובר על קניית דירה למטרה של יצירת נכס מניב ע"י השכרתה, הרי שבסופו של דבר עסקאות נדל"ן יכולות להציג תמורה מכובדת. אך אסור לשכוח גם כי נדל"ן הוא עסק מורכב מאוד מאחר והיבטיו הכלכליים קשורים גם לחוקים שונים, לשינויים תקופתיים, למיסים ולעוד גורמים אחרים. תהליך מוצלח לרכישת נדל"ן בקבוצת רכישה מאיתור הקרקע ועד פעילות שיווקית, תהליך הניהול והגיבוש של קבוצת רכישה הוא בעל חשיבות רבה מאחר וכך ניתן להשלים את משימת הבנייה בצורה כמה שיותר חיובית ולחסוך כסף רב. חשוב לציין שלא מדובר באוסף של פעולות אקראיות שעושה קבוצת רכישה נדל"ן אלא שמדובר בתהליך נכון שמנוהל בקפידה. תחילת הדרך היא באיתור הקרקע תוך בדיקת מצבה כולל מצב זכויות תב"ע ומנהל. כך אפשר לעבור לשלב של ניהול משא ומתן מול בעלי הקרקע על המחיר הסופי שלה. כיצד בדיוק מציגות קבוצות רכישה חיסכון כספי בדיקת החיסכון היא דבר שמעניין את כולם, לא לחינם זוכות קבוצות הרכישה בישראל להתעניינות רבה. בלא מעט פרסומים (שיווקיים ובלתי תלויים גם יחד) ניתן להכיר את הנתונים המרשימים לגבי החיסכון הכספי שברכישת דירה בשיטה זו. אפשר לראות בקלות רבה כיצד מציגה קבוצת רכישה חיסכון משמעותי של מאות אלפי שקלים שיש בו כדי להקל בצורה ניכרת על הגשמת החלום של רכישת דירה בישראל. חיסכון זה הינו מורכב ממספר אלמנטים שיפורטו בהמשך כדי שכל אחד יוכל להכיר יתרון חשוב של קבוצת רכישה. פופולריות קבוצות הרכישה בערים הגדולות לאורך השנים מצגיה ישראל תקופות של שגשוג ופריחה אל מול שנים של קיפאון כלכלי לא פשוט. זאת ממש כמו בכל מדינה אחרת בעולם המערבי המתוקן. אך אפשר לראות כיצד מרגע שנוסדו קבוצות רכישה שונות בכל רחבי ישראל, הרי שהן זוכות לעדנה רבה בלא מעט ערים ובמיוחד אם מדובר על ערים מרכזיות. זאת כמעט בלי כל קשר למצב כלכלי לא יציב ולתקופות שבהן שוק הנדל"ן מציג קשיים ואתגרים מגוונים. קבוצת משקיעים מהי קבוצת משקיעים בנדל"ן? אנו מכירים סוגי השקעות שונים שמאפיינים אנשים וגורמים כאלו ואחרים. בכל הקשור לנדל"ן אפשר לראות כיצד קבוצות יכולות להתארגן להן ביחד וליהנות מהנחה מכובדת על דירה שאותם הם רוכשים למטרה של השכרה לאחרים. לא מדובר בקבוצת רכישה שקונה את הקרקע, בונה את הנכס וגרה בו, אלא בקבוצת אנשים שמעוניינים לרכוש נכס מניב, כלומר נכס להשקעה שיפיק להם תשואה שנתית ברמה של 4%-5% מדי שנה.

מה ההבדל בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים?
לאלו המבקשים לרכוש דירה בהנחה משמעותית כדאי מאוד להכיר את ההבדלים בין קבוצת רכישה לבין קבוצות רוכשים. למרות שהשמות דומים, מדובר במהלך שונה לחלוטין שבו יש יתרונות וחסרונות שונים. מאחר ומדובר בדרכי התנהלות שונות ובתוצאה שיכולה להיות די שונה, הרי שהדבר מתווסף גם לאלמנט החיסכון של כל מהלך ומביא לכך שיש לבחור בצורה ממוקדת יותר את הדרך שבה מרגיש כל אחד שיהיה לו נוח יותר או שממנה יפיק את ההנחה הגדולה יותר. השוואת בין קבוצת רכישה לבין קבוצת רוכשים קבוצת רוכשים קבוצת רכישה רעיון הנחה קבוצתית שיעניק קבלן מסוים על מכירה של מספר רב של דירות בבניין או על מכירת הדירות כולן לקבוצה שהתגבשה לרכישה משותפת ארגון קבוצה שתרכוש את הקרקע ותעבוד מול קבלן ביצוע עד להשלמת הבנייה ואכלוס המבנה ע"י חבריה מהות לא מדובר בשותפות אלא בניסיון להשיג מחיר קבוצתי מוזל יותר ע"י אנשים שאין קשר אחר ביניהם קבוצה מאורגנת שמובילה לשיתוף באיתור הקרקע, צירוף חברים, בחירת קבלן וליווי בנקאי, והשגת היתרים וטופס אכלוס חיסכון לרוב מדובר על חיסכון כספי של כ-10%. חשוב לציין שזו הנחה מצוינת שעדיין אינה משתווה לזו של קבוצות רכישה הבונות בעצמן את הבניין יש אפשרות להגיע גם עד 15%-20% חיסכון ולעתים אף יותר. זאת גם בזכות רכישת הקרקע מגורם פרטי ללא תשלום מע"מ בגינה מעורבות אינה קיימת כמעט בכלל למעט בדיקת התחייבויות הקבלן כדי לראות האם הוא מציע מוצר קרוב למוגמר או כזה שצריך להשקיע בו עוד כסף מעורבות מלאה החל מבדיקת המארגן ועד החלטות לגבי עיצוב, בחירת הקבלן ועמידה מול בעיות כספיות של חברי קבוצה אחרים הגנה חברי הקבוצה מוגנים בהתאם לחוקי ההגנה על רוכשי דירות מקבלן אין הגנות חוקיות ואין בטוחות מצד הקבלן, כך שעיכובים הם לא דבר נדיר מחיר נקבע מראש והינו סופי ללא שינויים תלוי בעלויות הסופיות של הבנייה תשלומים קיימת פריסת תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה תשלום על מלוא הקרקע טרם תחילת הבנייה יתרונות ביטחון גדול יותר כקבוצה בהשלמת הבנייה מצד הקבלן שיקבל סכום כסף גדול בבת אחת ויבטיח את המימון שלו. בנוסף, מדובר בהנחה מכובדת אל מול כך שאין כאב ראש כמו במעורבות שמציגה קבוצת רכישה הנחה גדול יותר בד"כ, הטבות מס, חופש בחירה גדול יותר, בחירת דיירים טובים לעתיד, ואף יצירת קבוצה הומוגנית חסרונות חשש מירידת מחיר שתפגע קשות בחיסכון הצפוי, אי אפשר לבחור את השכנים, לעתים מדובר בקבלת מוצר שאינו מוגמר והוספת כסף להשלמתו או לשדרוגו, ובעיה של מצבים שבהם ההנחה לא אמיתית בגלל מיקום גרוע בעיות כספיות של אחד מחברי הקבוצה, עיכובי בנייה בגלל חוסר ניסיון של המארגן או של המנהלים בזמן העבודה מול הקבלן, טרחה מסוימת עד להשלמת הפרויקט לסיכום, מגוון ההבדלים מראה כיצד כל אחד יכול באופן אישי להחליט בצורה רצינית יותר איזה מהלך מתאים לו. כך אפשר לרכוש דירה בהנחה משמעותית, אך גם להכיר מראש את השכנים או להימנע מכאבי ראש מסוימים. כאמור, כל אחד והעדפותיו הוא. יש להבין כי שוק הנדל"ן ימשיך להיות דינאמי ויציג אפשרויות השקעה שונות. בנוסף לכך, הקמת הקבוצות שקיימות היום יכולה לעבור שינויים פנימיים או רעיוניים כדי להציג אפשרות מתאימה יותר לכל סוג של רוכש. לכן חשוב להישאר ערניים לכל אלמנט שמציגה כל קבוצה שמתארגנת הן עכשיו והן בעתיד.

5 דברים שחובה לדעת על קבוצות רכישה
המידע הרב בנושא קבוצות רכישה יכול לבלבל כל אדם מן המניין. לכן חשוב להכיר מספר נקודות מהותיות שמדגישות היבטים החשובים לבדיקה כדי שכל אחד יעשיר את הידע שלו ויכיר את התחום מעט יותר לעומק הרבה לפני ההחלטה לאיזה קבוצה כדאי להצטרף בדרך לבית חלומותיכם. על מנת למנוע טעיות שעולות הרבה זמן וכסף מיותר כתוצאה מהחלטות שגויות, להלן 5 נקודות שחובה להכיר להצטרפות מוצלחת לקבוצת רכישה: 1. מהו חלקו של מארגן הקבוצה חלקו של מארגן קבוצות רכישה בארץ הוא גדול מאחר והוא אחראי בסופו של דבר לא רק על הקמת הקבוצה אלא גם על הדרכת החברים שמגיעים אליה ועל הובלת הדרך לקראת השלמת המשימה. חשוב להבין כי יש לבחור אדם בעל ניסיון בתחום שכבר קיבל היתר בנייה בעבר, ניהל פרויקטים דומים ואף יכול להציג מבנים שכבר אוכלסו. אדם שיכול להקים קבוצה בעלת מכנה משותף ושידגיש את ההיבטים הכספיים מבחינת ההתחייבויות והחברים, יוכל לתרום רבות לכל קבוצה. 2. תשומת הלב לנושא הקרקע ברגע שבודקים את הקרקע יש לבדוק את השרשור הקנייני שלה ולהגיע עד לבעלים. הוצאת נסח טאבו מעודכן היא דבר חכם למשל. אם עושים הסכם אופציה עם בעלי הקרקע, הרי שיש לבדוק את כל הנסחים שלו ולהיעזר באיש מקצוע אם יש משהו שאינו מובן. במקרה של קרקע שנרכשת מהמנהל, הרי שכאן אין פטור של מע"מ. בנוסף, יש לעיין בתב"ע לגבי התוקף שחל על הקרקע, צפיפות הבנייה, מספר היחידות שניתן לבנות ועוד. 3. כיצד לאמוד את העלויות הצפויות דו"ח 0 (אפס) הוא דו"ח שמבוצע ע"י שמאי מקרקעין שהזמינו חברי הקבוצה. הוא מציג נקודת מבט פיננסית ונוגע בנקודות כמו תמחור הקרקע ותחזית עלויות הבנייה ברמת פירוט דקדקנית. עיון בדו"ח 0 יחד עם השוואה מול נכסים מיד ראשונה ושנייה באזור, תאפשר לחברי קבוצות רכישה בארץ לאמוד טוב יותר את העליות שצפויות להם ולא להיגרר לבעיות כלכליות מיותרות. כשרוצים לרדת לעומקם של פרטים חשוב גם לקחת בחשבון שעיכובים יכולים להביא לחיפוש אכלוס חלופי וכיו'. 4. מה לגבי הליווי הבנקאי בנק למשכנתאות יכול להבטיח את היכולת של חברי קבוצות רכישה בארץ לקבל מימון מספק לכל הפרויקט שלהם. כך קורה שאם אחד מחברי הקבוצה לא מאושר לקבלת משכנתא, יש להחליפו בחבר אחר. כך גם קורה שחבר שאושר לקבלת משכנתא ופרש מהפרויקט, יחליף אותו הבנק המלווה עד שניתן יהיה לממש את הדירה שנבנתה. חשוב להבין כי ללא ליווי בנקאי לא יוכל חלום הדירה לקרום עור וגידים. 5. מה צריך לדעת לגבי המיסוי כדי ליהנות מנושא המס ומנושאים נוספים ולחסוך 150,000-200,000 ש"ח ויותר כשמצטרפים אל קבוצות רכישה בארץ, חשוב מאוד להציג קבוצה אותנטית שביצעה שתי עסקאות נפרדות, האחת על רכישת הקרקע והשנייה היא על הזמנה בנפרד של שירותי הבנייה. אם יגלו רשויות המס קשר מסוים בין מארגן הקבוצה לבין הקבלן המבצע ובעל הקרקע, לא תינתן שום הטבת מס והמס ייגבה במלואו. חשוב גם לשים לב לשינוי חקיקה שמשנים כל העת את התמונה לגבי קבוצות רכישה בארץ.

כיצד אפשר לצרף לקבוצת רכישה חברים שנראים לכם
הטובים השכנים בעינינו? אחת הסיבות שגורמות ללא מעט ישראלים להצטרף אל קבוצת רכישה היא זו שקשורה להרכב האנשים שבה. אנו יכולים למצוא כיום התארגנויות הומוגניות של בני הציבור הדתי או של בעלי מקצועות חופשיים שמעוניינים לגור יחד לאחר בנייה משותפת של מקום המגורים. אך כדי להגיע למצב שבו באותה קבוצת רכישה חברים אנשים בעלי מכנה משותף שאכן מקובלים עלינו, יש לבחון היטב את הרכב הקבוצה ולעתים אף לבדוק אם אפשר לשנות אותו. בקבוצות שונות כבר קרו מקרים שבהם היו כאלו שלא ראו בעין יפה את הצטרפותם של זוג מסוים או את חברותו של אדם כלשהו. חשוב להדגיש שקבוצות רכישה הן התארגנות חופשית ולכן לא מדובר במהלך פשוט שבו אפשר סתם כך למנוע מרוכש מסוים להצטרף לקבוצה. לכן יש להתמקד בשאלות כמו מהו בדיוק הקריטריון לשכן איכותי, והאם יש מישהו שמוסמך להגביל רוכש מסוים בעל כסף ויכולות להצטרף לקבוצה בגלל סוג של חוסר התאמה. מה גורם לפסילת דיירים מסוימים קשה להסתיר את העובדה שבקבוצות שונות באמת יש סלקציה שמגבילה חברים פוטנציאליים להיכנס אל הקבוצה. נושא השכנות הוא בעל רגישות רבה ולכן לא מפתיע לגלות כיצד יש חלק מחברי הקבוצה שעומדים על רגליהם האחוריות כשמישהו לא מוצא חן בעיניהם. אך חשוב גם להבין את הרצון של החברים לעשות את הכול כדי לגור במקום נעים שבו הם ייהנו מהשכנים (דבר שלגביו הם לא יכולים להחליט כשהם רוכשים דירה מיזם או קונים דירה יד שנייה). למרות שלרבים מאתנו נראה הדבר כאקט לא נעים המתבצע מול זוג צעיר או משפחה שרוצים להפוך לחלק מקבוצת רכישה, הרי שכל עוד לא מדובר על גזענות או מהלכים בעלי רקע שלילי, דברים אלו מתבצעים בסופו של דבר ועוברים בשקט יחסי. בכל התעסקות מלאת פעילות לגבי קבוצת רכישה חברים הם אלו שנבחנים בצורה די קפדנית, ועל אף אחד מאתנו להצטדק או להגיד שהוא לא בוחן את חבריו החדשים בצורה כמה שיותר רצינית. כל הרעיון הוא לשמור על איזון באופן די ברור יש רבים שחושבים כי אסור לברור את הרוכשים בקבוצה ואין שום זכות להגביל אדם כזה או אחר להיות חבר בה. אין ספק שכשמדובר בחברה מתוקנת כל אחד יכול למצוא את עצמו חבר בקבוצה שבה הוא ירגיש כמה שיותר נוח. אך התלות הגדולה של חברי הקבוצה אחד בשני היא זו שמביאה לכך שכולם רוצים ליצור קבוצה שבה אפשר יהיה לסמוך על הגישה ההוגנת של כל אחד מהחברים ועל היכולות הכלכליות שלא ימנעו עיכובים או נזקים. אין ספק שכל אחד מאתנו ישמח ליהנות משכנים איכותיים. אך בכל הקשור לגיבוש של קבוצת רכישה חברים הם גם אלו שעובדים ביחד לאורך כל הדרך ומשלימים אחד את השני בדרך להחלטות לגבי מראה המבנה ורמתו. מבלי לבצע חלילה מהלכים פסולים ומבלי להיכנס לדקויות מיותרות, אפשר בהחלט לשמור על איזון איכותי בהרכבת הקבוצה. כך אפשר לה גיש כיצד הפרויקט כולו מתקדם בצורה משביעת רצון וכיצד החיים ביחד נטולי בעיות קיצוניות.

בית שתפור עבורכם בקבוצת רכישה
כל אחד מעוניין בדירה הטובה ביותר עבורו, חלומם של רבים בישראל הוא להחזיק בעלות על דירה משלהם. דירה שתוכל לאכלס בצורה מכובדת את כל הגרים בה (הן עכשיו והן בעתיד הנראה לעין) היא דבר שמביא רבים לבצע פעולות רבות על מנת להרגיש כמה שיותר נוח וליהנות מרמה גבוהה של סיפוק מהדירה שאליה נכנסו. לכן חשוב לראות כיצד יכולה לתרום קבוצת רכישה לרכישת דירה מצוינת מצדם של כל אחד מחברי הקבוצה שהתאגדה לה ביחד. זה נכון שמדובר בשלב די בעייתי, שבו כל אחד מחברי הקבוצה מעוניין ליהנות מיחידת הדיור הטובה ביותר. עניינים הנוגעים לגודל הדירה, מספר כיווני האוויר, חלוקה של חללים שונים וכיו' הם חלק מוויכוח או דיון שהינם מנת חלקם של כל אנשי קבוצה בכל קבוצת רכישה. אך חשוב לדעת שיש לא מעט ניסיון בעניינים אלו, ולכן אם באמת מעוניינים לעבוד בשיתוף פעולה, הרי שכל זוג, אדם בודד או משפחה יכולים למצוא את עצמם ביחידת דיור שתספק אותם ברמה גבוהה. יש מספר שיטות לחלוקת הדירות בישראל של היום אנו יכולים לראות כיצד קבוצות רכישה שונות מציגות שיטות מקובלות לחלוקת יחידות הדיור. אם אנו מדברים על יחידות צמודות קרקע, הרי שכאן קל יותר לזהות כיצד אין כמעט התנגדויות מצדם של חברי קבוצה רבים. זאת מאחר ומדובר לרוב ביחידות מרווחות שנהנות מסביבה נעימה בכל מיקום שלהן. לגבי רבי קומות התמונה היא שונה מאחר וכאן יש משמעות רבה יותר להיבטים שהצגנו לעיל. לכן חשוב לדעת שקיימת אפשרות של הגרלה במסגרת קבוצת רכישה לרכישת דירה מסוימת. זה אולי נשמע מעט כעניין של הימורים, אך מאחר ויש כאלו שלא מצליחים להתפשר ביניהם על יחידות דיור שונות, הרי שמדובר בפתרון הוגן לכל הדעות. כך אפשר לראות כיצד במצבים לגיטימיים ביותר שבהם רבים מעוניינים בדירות גן מעטות שיש בבנין, הרי שהגרלה תביא לכך שכל מי שיזכה לא יצטרך להתמודד עם תלונות של דיירים אחרים בקבוצה. זה הזמן לקבל את דעת הרוב הן לגבי מיקום הדירה או גודל יחידת הדיור והן לגבי סטנדרט הבנייה של הדירות בבניין, אפשר בהחלט לראות כיצד אין צורך בהגרלה אלא שפשוט ניתן להסתמך על שיטה דמוקרטית וחיובית. במילים פשוטות, הרי שדעת הרוב היא זו שצריכה להוביל במיוחד כשמדובר על בחירת קבלן הביצוע, על בחירת העיצובים השונים, על תכנונם של החללים המשותפים כמו הלובי והגינה, ועל כל היבט אחר שעדיף שיהיה מקובל על רוב הדיירים. כך, בין אם מדובר על רמת המיגון והתקשורת שתציג הכניסה לבניין ובין אם מדובר על אלמנטים שונים כמו חימום רצפתי, מזגנים, חיפויים ועוד דברים אחרים, הרי שהחלטה בדעת הרוב היא דבר שימנע אי נעימויות שונות. בהיותו חלק מקבוצה, צריך כל אחד להבין כי זה לא הזמן לעבוד בצורה אישית אלא שיש לנסות ולאזן בין הרצונות האישיים שלו לבין אלו של רוב חברי הקבוצה. כך אפשר לשמור על שלום בית מתחילת הדרך ועד לשנים הרבות שמצפות לקבוצה ביחד.

סיכונים הם חלק מהיוזמה
כשלוקחים את משימת הבנייה על עצמנו, רכישת נכס כמו דירה היא דבר שיוכל לעורר בנו לא מעט חששות. באופן טבעי כולנו מבינים שמדובר בהוצאה של סכומי כסף שמתבטאים במאות אלפי שקלים, ולכן אנו בוחנים לא רק את גודל ההוצאות ואת רמת ההנחות שמהן ניתן ליהנות, אלא גם את רמת הביטחון שניתן ליהנות ממנה כשמצטרפים אל קבוצת רכישה מסוימת. למרות שהנושא של קבוצות רכישה מוכר הרבה יותר בימינו, הרי שעדיין חשוב לבדוק לגבי כל קבוצת רכישה סיכונים רלוונטיים שיכולים להקשות על תהליך היוזמה. אם אנו רוצים לפרט לגבי סיכונים שונים, הרי שבראש ובראשונה צריך להבין כי לא כל סיכון מוביל להתמוטטות העסקה חלילה או להפסד של רוב הכסף. זאת מאחר וסיכונים רבים מדברים על זמן שהולך לאיבוד בעבודה לא נכונה מול גורמים שונים, על הוצאות גדולות בשל הוויתור על ייעוץ מקצועי, על תשלומים שבוזבזו על קבלני ביצוע לא איכותיים וכיו'. לזה יש להוסיף את העובדה שמדובר בתקופה תובענית שיכולה להלחיץ כל אחד ולגרום לקשיים בשגרת היומיום לעתים. ההשפעה של שאר חברי הקבוצה מאחר ואנו לא נמצאים לבד כשאנו חוברים אל קבוצת רכישה סיכונים יכולים להיות תוצאה של התנהלות לא נכונה של חברי קבוצה אחרים ולא שלנו. אך זו המשמעות של קבוצה, ולכן טעות או רשלנות של אחד מחברי הקבוצה יביאו לפגיעה בשאר החברים בה. כך קורה שמעבר לעבודה לא נכונה של אחד מחברי הקבוצה מול גורמי הביצוע או מול הרשויות, יש גם נזקים אחרים שיכולים להשפיע לרעה על שאר החברים. לדוגמא, אפשר לקחת את הנושא הכספי של התשלומים מצדם של כל חברי הקבוצה בכל הקשור לעלויות הבנייה ולהנעת הפרויקט בכל שלב. כך יכול לקרות שאחד מחברי הקבוצה או יותר יעצרו תשלומים המיועדים להמשך הפרויקט, כל זאת מאחר והם נקלעו לבעיות כלכליות. פגיעה כזו בתזרים המזומנים של הקבוצה יכולה להביא לעיכובים משמעותיים או לכך ששאר חברי הקבוצה יצטרכו לראות מהיכן הם מגייסים עשרות או מאות אלפי שקלים (או להוציא אותו בעצמם). הבדיקה הקפדנית של רשויות המס קבוצות רכישה מושכות את תשומת לבן של רשויות המס בישראל. זאת מאחר וקבוצת רכישה נהנית מהטבות מס מסוימות בזכות צורת ההתאגדות שלה. אלו שמנסים להציג לרשויות עסקת רכישה פיקטיבית למטרה של רכישת דירות תוך הנאה מחיסכון ממס, רואים לרוב כיצד הם נתקלים בבדיקות קפדניות שאמורות להביא לדרישת המס בגין עסקה כזו. לכן בכל קבוצת רכישה סיכונים מסוימים הם גם תוצאה של מי שאינו מציג הוכחות לכך שהוא מנהל קבוצה לגיטימית. אלו שעומדים מול הבדיקות של רשויות המס ומציגים קבוצה אמיתית של אנשים פרטיים הרוכשת מגרש למטרה של בניית בניין משותף למגורים, ואלו שדואגים להציג את ההתקשרות עם קבלני ביצוע בצורה ישירה, יכולים לראות כיצד הם מסירים מעצמם כל דאגה הקשורה להטבות המס שמגיעות להם. לסיכום, אפשר לראות כי מדובר באפשרויות שונות של שליטה בסיכונים שונים ובמניעתם בדרכים שונות.

איתור קבוצות רכישה מוצלחות
שלב איתור הקבוצה והרצון להצטרף לקבוצת רכישה מסוימת מצריך מספר בדיקות מוקדמות לאיתור קבוצת רכישה איכותית. בל נשכח כי כיום יש סיבות שונות להתאגדות של מספר אנשים שרוצים לרכוש דירה ביחד. יהיו כאלו מהמגזר הדתי שישמחו לבנות בניין משותף, ויהיו בעלי מקצועות חופשיים או זוגות צעירים שירצו לראות כיצד הם נהנים מאנשים בעלי מכנה משותף שגרים איתם באותו המקום. כדי לאתר ברצינות קבוצת רכישה מתאימה אפשר להיעזר כיום בלא מעט פרסומים ומדיות. הן בעיתונות הכתובה והן ברשת האינטרנט מופיעים פרסומים לגבי התארגנויות של קבוצות רכישה. כך יכולים לראות המתעניינים כיצד מתווך, יזם או עורך דין הם אלו שמנסים לארגן קבוצה מסוימת כדי לגשת יחד עם חבריה למרכזי קרקעות שונים או לרכישת מגרש בלבד. חשוב להבין שלעתים יהיו אלה קבוצות חדשות לגמרי ולעתים קבוצות שבהן חסרים מספר חברים להשלמת הקבוצה. בהתאם לשלב שבו נמצאת הקבוצה כמו איתור המגרש, מו"מ לגביו או רכישתו, אפשר לבחון את ההצטרפות. בדיקת מארגני הקבוצה וההתנהלות הנדרשת חשיבותו של מארגן בקבוצות רכישה היא רבה. זאת מאחר והוא יכול לגבות על שירותי היזמות שלו סכום שיקצץ את ההנחה הסופית ואף יפגע בה משמעותית. חשוב מאוד לדעת כי למארגן הקבוצה אין אפשרות להתחייב על מחירה הסופי של הדירה כי התחייבות כזו הופכת את חברי הקבוצה לרוכשים רגילים ובכך לא תהיה הקבוצה זכאית להטבות מס. לכן יש לשים לב שמדובר בהתחייבות בעל פה שעל המארגן לעשות הכול על מנת לעמוד בה. ברגע שמתנהלים בצורה נכונה אפשר באמת לראות כיצד קבוצות רכישה מציגות חיסכון של מאות אלפי שקלים עבור כל חבר. זאת בזכות בדיקה קפדנית הן של המארגן, כדי שלא תהיינה חריגות בתקציבים השונים, והן לגבי קבלן הביצוע שיימנע מתקלות מיותרות או מעיכובים שונים. כך, יחד עם הבנה שכדאי לגבש מיד דרך פעולה עם החברים האחרים בקבוצה ולגלות גמישות שתימנע חיכוכים גדולים מדי בין כולם, ניתן להשלים את הפרויקט במהירות ובסיפוק רב. למקסם את ההצלחה ואת החיסכון כל חבר בכל קבוצת רכישה ישמח למקסם כמה שיותר את החיסכון שצפוי לו מבנייה משותפת של בניין מגורים. לכן עניין הגישה של כל חבר מחברי הקבוצה הוא בעל חשיבות רבה. כך, מעבר לבחירה נכונה של הוועד ולזיהוי פוטנציאלי שלילי שיכול לבוא לידי ביטוי בחוסר יכולת של אחד מהחברים להשלים את תשלומיו ובכך לעכב את בניית הפרויקט, אפשר גם לעבוד על הצד המנטאלי ולנסות לעשות הכול על מנת לקדם את ענייני הבנייה המשותפת. גישה שיתופית, אם אפשר לציין זאת כך, התגייסות למשימות שונות, סבלנות רבה, ורצון אמיתי לתרום ידע נדרש, הם רק חלק מהדברים שיכולים לקדם מאוד את הפרויקט ובכך להביא את הקבוצה לסיום המוצלח. בין פגישות שונות בין כמה מחברי הקבוצה ובין ישיבות משותפות והצורך לקבל החלטות חשובות לגבי ההמשך, חשוב מאוד לזהות את המכנה המשותף ולנצל אותו עד תום כדי ליצור זרימה של הפרויקט ולפתור קשיים לגיטימיים.

מהם היתרונות של קבוצות רוכשים מגובשות
שיתוף הפעולה שווה הון לקבוצת הרוכשים, בכל דבר בחיים אנו יכולים לראות כיצד שיתוף פעולה רציני הוא כזה שתורם רבות להנאה מצדם של כל המעורבים במשימה. כך הדבר גם לגבי קבוצות רוכשים שנהנות מיתרונות עצומים בזכות שיתוף פעולה פורה בין כל חברי הקבוצה. לאחר ההתאגדות של החברים השונים ניתן בהחלט לצעוד קדימה לקראת דירת החלומות שבראש ובראשונה תהיה זולה בצורה משמעותית מרכישה מקבלן, ולבסוף גם תהיה מעוצבת בטעם טוב ותתאים לנו בשלמות. בזכות רכישת קרקע משותפת בצורה פרטית, ובזכות עבודה ישירה מול קבלן ביצוע בלבד, יכולה קבוצה מסוימת ליהנות מחיסכון של כ-15% בעלות הסופית של הדירה, ויכולות קבוצות רכישה מגובשות גם ליהנות מ-20% חיסכון. אין ספק שברגע שמוצעת לכל אדם נורמטיבי אפשרות להשתלב במהלך שבו הוא בוחר לעצמו יחידת דיור, מחליט לגבי העיצוב שלה, מכיר היטב את חבריו למגורים העתידיים, וחוסך כל כך הרבה כסף, הרי שמדובר בהצעה שאי אפשר לסרב לה. קבוצה מגובשת מתקדמת במהירות להשלמת הבנייה הגיבוש של קבוצות רוכשים הוא דבר בעל חשיבות רבה מאחר וכך נמנעות חריקות מיותרות שיכולות לעכב את התקדמות הפרויקט. אחרי הכול יש לזכור כי לעתים מקרים לגיטימיים יכולים להציג קושי מסוים מצדם של חלק מהחברים לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלהם, ולכן עצירת הבנייה במקרה כזה היא כואבת, אך לעתים, כאמור, גם מעט צפויה. אך אם לא מדובר על בעיה כזו, הרי ששיתוף פעולה אמיתי בא לידי ביטוי בהחלטות מהירות ביחד ובתרומה של כל אחד מחברי הקבוצה. שיתוף הפעולה יתחיל כבר מיד בעת בחירת ועד שייצג את הדיירים ויפעל בצורה חכמה יחד עם תמיכתם של חברי הקבוצה. עבודה של חברי הוועד מול ועדות התכנון והבנייה ומול המוסדות השונים, תצטרף למשימות שיצטרכו לבצע חברים אחרים אל מול גורמים שונים. כך, אפשר יהיה להציב אנשים מתאימים בכל תחום ושלב של הפרויקט, ולראות כיצד מדובר במכונה משומנת שמאתרת את הקרקע, בוחרת את הקבלן, מגייסת את הבנק ובודקת כל אלמנט בעת הבנייה. ההנחות שמציגות חברות הבנייה חשוב מאוד לראות כיצד מעבר לחיסכון המשמעותי שמציגות הטבות המס, גם חברות בנייה יכולות לתרום רבות לחיסכון שמעוניינות להשיג קבוצות רוכשים מגובשות. כך, מעבר לפטור ממע"מ של 18% על הקרקע ועל האגרות, ומעבר להנאה ממס רכישה נמוך יותר, מהימנעות ממהלכי שיווק ופרסום יקרים (מאחר ודירות הבניין כבר מכורות לחברי הקבוצה), חברות בנייה באות לקראת הרוכשים בצורה מעניינות מאוד. חברי הקבוצה יכולים לבחור בין חברות בנייה שמוכנות להעניק לבונים הנחות מרשימות ביותר. אם נחשוב על כך, נראה כיצד חברת בנייה שעובדת מול קבוצת רכישה מגובשת ורצינית, יודעת שהיא חוסכת הוצאות מימון, אינה נקלעת להוצאת שיווקיות וגם מקבלת את הכסף בוודאות מכורח זה שמדובר בקבוצה. לכן יכולה הקבוצה המגובשת להחליט ביחד ולעשות עבודה נכונה כדי ליהנות מבנייה ישירה, מהטבות מס וגם מהנחות של חברות הבנייה.

צורות התארגנות של קבוצת רכישה בישראל
כל אדם מן הישוב ששומע על קבוצות רכישה יכול לחשוב שמדובר על אותה התאגדות. לכן כדאי להדגיש כי קבוצת רכישה בישראל יכולה להיות שונה מעט במקרים מסוימים. זאת מאחר ולמרות הבסיסי הרעיוני לרכישת דירה בצורה זולה הרבה יותר, יש גם את העניין של אנשים שמחפשים לגור עם דיירים בעלי מכנה משותף דומה או בעלי רקע זהה. כל זאת מבלי לפגוע בכבודו של אדם מסוים ומבלי לנקוט במהלכים בעייתיים או לא חוקיים. כדאי להכיר את ההבדל בין 'קבוצת רכישה אמיתית' שבמסגרתה הקרקע לא נרכשה בפועל עד שלא גובשה מרבית הקבוצה (ורק אז בוצע הסכם מכר מקרקעין מול חבריה ובעלי הקרקע), לבין 'קבוצת רוכשים' שהיא התאגדות של יזם מול קבלן. ההתאגדות השנייה יוצרת רכישה משותפת של הקרקע ומכירה מחדש שלה לאחר התכנון לקבוצת אנשים. זאת עד לרגע שבו ממלאים את מכסת הדירות באמצעות שיטת רכישה זו. הדרך של קבוצה הומוגנית לדיור מתאים זה לא נשמע מוזר כלל שרבים ירצו לגור עם חברי קבוצה מהחתך שלהם או עם כאלו שנחשבים לבעלי אותם עניינים. כך ניתן לראות כיצד קבוצת רכישה בישראל תהיה לעתים כזו שמורכבת מבני הציבור החרדי או הדתי למשל. קבוצה הומוגנית כזו יכול להתאגד בצורה עצמאית או להיעזר בחברה שתארגן את שלבי הרכישה של הבנייה ותציע לה בסופו של דבר כניסה נוחה וזולה הרבה יותר של חבריה ליחידות דיור מספקות ואף למעלה מכך. כאמור, אפשר למצוא היום קבוצות של בעלי מקצועות חופשיים, זוגות צעירים, משפחות בסדרי גודל שונים או כאלו שמוצאים עניין משותף בתחום מסוים. אחרי הכול כולנו מחפשים איכות חיים, ואיכות זו תלויה לא מעט בשכנים שלנו. לכן הרכבה של הקבוצה הוא בעל חשיבות רבה לכל מי שרוצה למצוא את עצמו הן בדירה שנבנתה בסטנדרט איכותי, והן בבניין שבו יש הנאה לפגוש את הדיירים ואף לארגן מפגשים בזמן שגרים ביחד. מקבוצת רכישה חברתית ועד קבוצות קנייה אם ברחבי ישראל אנו יכולים למצוא מושבים שיתופיים או ישובים שהינם התאגדות של חבורה מסוימת, הרי שקל עוד יותר להבין שכל קבוצת רכישה בארץ יכולה להיות מורכבת מאנשים שיש להם רקע חברתי דומה או אפילו היכרות אישית. חברי קבוצה כזו ישמחו למצוא קרקע שעליה יבנו בעתיד את המבנה שמתאים לכל חברי הקבוצה, והם יזכו לתואר 'קבוצת רכישה חברתית'. גם כאן ניתן להגיד בקלות שמדובר ברעיון מצוין. עוד התארגנות לרכישה בצורה מעט אחרת היא יצירת 'קבוצת קנייה'. קבוצה זו מציגה התאגדות למטרה של רכישת דירות מחברת בנייה מתוך רצון להציג כוח קנייה גדול הרבה יותר. מאחר ואנו מכירים את האפשרות של ועדי עובדים ושל מועדוני צרכנים גדולים לרכוש כמויות גדולות של מוצרים במחיר זול הרבה יותר, הרי שגם כאן קבוצת קנייה כזו תוכל לקבל בקלות רבה הנחה מקבלן שישמח למכור כמה שיותר דירות במחיר זול יותר.

עבור לא מעט קבוצות רכישה ייעוץ מקצועי הוא נכס אמיתי
לא כל אחד מאתנו מומחה לענייני נדל"ן, ישראלים רבים אוהבים לחפש הזדמנויות נדל"ן כדי ליצור השקעה איכותית. בין אם מדובר במציאת דירה לרכישה ולמכירה לאחר מכן, ובין אם מדובר על קניית דירה למטרה של יצירת נכס מניב ע"י השכרתה, הרי שבסופו של דבר עסקאות נדל"ן יכולות להציג תמורה מכובדת. אך אסור לשכוח גם כי נדל"ן הוא עסק מורכב מאוד מאחר והיבטיו הכלכליים קשורים גם לחוקים שונים, לשינויים תקופתיים, למיסים ולעוד גורמים אחרים. מעבר לכל עסקת נדל"ן רגילה אפשר לראות כיצד בהצטרפות אל קבוצות רכישה ייעוץ הוא בעל חשיבות עליונה. זאת מאחר ואנשי מקצוע מנוסים שמכירים את תחום הנדל"ן ומתעדכנים בשינויים שהוא מציג, יכולים לבחון היטב את תמחור הפרויקט, את גובה התשלום שנדרש על הקרקע, וכמובן גם את הכדאיות שמחפשים חברי הקבוצה. כך יכולה הקבוצה לכלכל בצורה נכונה את צעדיה ולהימנע מהפסדים של עשרות אלפי שקלים על התנהלות לא נכונה. בדיקות שאיש מקצוע מנוסה יכול להדריך לגביהן איש מקצוע מומחה כמו עו"ד מקרקעין ידגיש כיצד על קבוצת הרכישה להציג רכישה פרטית של הקרקע ולא עסקה שתהיה כרוכה בתשלום מס. כך לא יהיה מדובר בעסקה מלאכותית מבחינת רשויות המס, ולא ייגרע מאנשי הקבוצה חיסכון של עשרות אלפי שקלים. שלב הקרקע הוא חלק חשוב ביותר שיכול לזרז את תהליכי שיווק הפרויקט כדי שיצטרפו כמה שיותר מהר מספר החברים הנדרש לקבוצה, ויחלו עבודות הבנייה. עוד דבר עיקרי שבו יכול לתרום איש מקצוע המכיר את התחום לעומק הוא ההתייחסות הרצינית שנדרשת לבדיקת זהותו של מארגן הקבוצה. לגבי לא מעט קבוצות רכישה ייעוץ בנושא זה עושה את ההבדל בין הסתמכות על אדם שאינו מתאים ובין יצירת קשר עם מישהו שיש לו המלצות אמיתיות ופרויקטים שהוא כבר יכול להציג בגאווה. גם בדיקת רמת הליווי הפיננסי והליווי המשפטי יזכו להתייחסותו של יועץ מקצועי בדרך להשלמת פרויקט איכותי. המידע החשוב לגבי שלב ההתארגנות לא מעט בעיות יכולות להיות מנת חלקן של קבוצות שונות ברחבי ישראל. לכן שלב ההתארגנות חשוב מאוד כדי ליצור תיאום ציפיות וכדי לגבש את כלל חברי הקבוצה תחת המטרה המשותפת של הרמת בניין מרשים כמה שיותר מהר. למרות שכאן לא מדובר רק בעניינים טכניים כמו חיסכון במס או בדיקת הליווי הבנקאי, הרי שגם כאן ישמחו לקבל קבוצות רכישה ייעוץ כדי לדעת איך להתנהל נכונה הן בין חברי הקבוצה והן כלפי חוץ. העצה החכמה ביותר בנוגע לפעילות של חברי הקבוצה היא להיות ערניים לגבי כל דרישה ולנסות לשתף פעולה כמה שיותר ביניהם. כך, רעיונות מוגזמים ישונו לאפשריים, בעיות כספיות יפתרו בצורה רצינית, אישורים יתקבלו במהירות מהגופים הקשורים, והתקדמות הבנייה תהיה מרשימה. הרצון של קבוצה רצינית להקשיב באמת לייעוץ של מומחים בנושא זה יכול להיות שווה מאות אלפי שקלים עבור כל דייר בקבוצה.

תהליך מוצלח לרכישת נדל"ן בקבוצת רכישה
מאיתור הקרקע ועד פעילות שיווקית, תהליך הניהול והגיבוש של קבוצת רכישה הוא בעל חשיבות רבה מאחר וכך ניתן להשלים את משימת הבנייה בצורה כמה שיותר חיובית ולחסוך כסף רב. חשוב לציין שלא מדובר באוסף של פעולות אקראיות שעושה קבוצת רכישה נדל"ן אלא שמדובר בתהליך נכון שמנוהל בקפידה. תחילת הדרך היא באיתור הקרקע תוך בדיקת מצבה כולל מצב זכויות תב"ע ומנהל. כך אפשר לעבור לשלב של ניהול משא ומתן מול בעלי הקרקע על המחיר הסופי שלה. יחד עם הפעולות הנדרשות לאישורי תכנית הבנייה הראשונית מול הרשויות המקומיות ניתן להתחיל בפעולות השיווק כדי לגייס את החברים לקבוצה. כך, הגוף שמארגן את הקבוצה יוזם מהלכים שיווקיים ופרסומיים כדי להציג את הפרויקט ולצרף חברים. סיום שלבים אלו בא לידי ביטוי בכך שמתגבשת קבוצה שבה כל הדיירים העתידיים חותמים על הסכם של שיתוף פעולה ביניהם לכל אורך הרמת הפרויקט. עוברים מרכישת קרקע לתכנון ולהיתרים השלב המעשי של רכישת הקרקע בה לידי ביטוי לאחר סיום המו"מ ויצירת הסכם מכר הכולל את כל בחרי הקבוצה מול בעל הקרקע. כאן נאספים כל חברי הקבוצה כדי לבחור מביניהם ועד שילווה את הקבוצה לכל אורך תהליך הבנייה. לאחר מכן עוברים לתכנון מדויק יותר של הפרויקט, ומגיע לשטח אתר הבנייה מודד. יחד עם אדריכל שמלווה את התכנון ושולח את הרישומים שלו לרשות המקומית, אפשר לעשות צעד משמעותי לקראת קבלת היתרי הבנייה. לאחר בחינה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אמורה קבוצת רכישה נדל"ן לקבל היתר בנייה. היתר זה היה מוכר בעבר כרישיון בנייה והוא מהווה אישור לבצע עבודות בנייה והריסה או שינוי בשימושים במקרקעין. כל המסמכים שקשורים לפרויקט נחתמים עם חותמת מיוחדת במועד האישור של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. בחתימה זו גם נרשם מספר ההיתר של קבוצת הרכישה, ומעתה ניתן להמשיך ולממש את החלום לבניין משותף. בחירת מלווי הפרויקט וקבלת אישור אכלוס כעת על חברי קבוצת רכישה נדל"ן לעסוק בבחירת קבלן שיבצע את עבודות הבנייה ובבחירת בנק שילווה את הפרויקט. לגבי הקבלן, הרי שכאן בוחנים את אופי הבנייה שלו, את רמת החומרים שבהם הוא משתמש, את מפרט הבנייה כולו וגם את המוניטין שלו. לגבי הבנק, הרי שכאן יש לבדוק בצורה כמה שיותר רצינית איזה בנק מעניק את התנאים הטובים ביותר ואיזה בנק באמת יכול להקצות אנשי מקצוע שיהיו זמינים לוועד של הקבוצה במקרי הצורך. כאן דואגים מארגני הקבוצה לאגד את הבנק יחד עם הקבלן בחוזה מחייב כדי שיינתנו הערבויות והביטחונות לכלל חברי הקבוצה בכל הקשור לליווי הבנקאי. כך, לאורך הבנייה שמאי מטעם הבנק בודק את המצב בפועל בכל שלב ומאשר העברת כספים לקבלן. עם סיום העבודות נדרשים אישורים מרשויות ומחברות רלוונטיות כמו הג"א, בזק, חברת חשמל, שירותי הכבאות ועוד גופים אחרים כדי לקבל טופס 4 המאפשר אכלוס של המבנה.

כיצד בדיוק מציגות קבוצות רכישה חיסכון כספי
בדיקת החיסכון היא דבר שמעניין את כולם, לא לחינם זוכות קבוצות הרכישה בישראל להתעניינות רבה. בלא מעט פרסומים (שיווקיים ובלתי תלויים גם יחד) ניתן להכיר את הנתונים המרשימים לגבי החיסכון הכספי שברכישת דירה בשיטה זו. אפשר לראות בקלות רבה כיצד מציגה קבוצת רכישה חיסכון משמעותי של מאות אלפי שקלים שיש בו כדי להקל בצורה ניכרת על הגשמת החלום של רכישת דירה בישראל. חיסכון זה הינו מורכב ממספר אלמנטים שיפורטו בהמשך כדי שכל אחד יוכל להכיר יתרון חשוב של קבוצת רכישה. הן יזמים והן רוכשים מפנים את הציבור הרחב לנתונים שמדברים על חיסכון של כ-20% בממוצע על רכישת דירה. זאת לעומת המחירים הממוצעים של דירות הנמכרות ע"י קבלנים ויזמים בצורה המוכרת. חשוב לציין שלא כל מרכיבי החיסכון אכן מגיעים לידי ביטוי בכל קבוצת רכישה, ולכן לא תמיד החיסכון יהיה גבוה כל כך. אך במחירי הדיור בארץ מדובר בחיסכון משמעותי שיש להתייחס אליו ברצינות. המשמעות של הרווח כיזמים בראש ובראשונה אנו יכולים לדבר על רווחיו של יזם פרויקט נדל"ן שמוכר את הדירות לציבור הרחב. לגבי כל קבוצת רכישה חיסכון כספי ניכר הוא קודם כל תוצאה של ויתור על היזמות ורכישת הקרקע ובניית המבנה לבד. הרווח שדורש לעצמו היזם בתום הבנייה, עלויות הפרסום והמימון שהיו ליזם, ומהלכי השיווק השונים שעשה, הם חלק הארי שמצביע בסופו של דבר ההפרש בין רכישת דירה בצורה רגילה לבין רכישה ע"י קבוצת רכישה. נקודה אחת שראויה לציון היא זו שקשורה לעלויות הניהול שמשלמת קבוצה לאנשי המקצוע שמולם היא עובדת בזמן תכנון המבנה והליווי המגוון שנדרש בפועל. מדובר בהוצאה שיכול לנגוס בחיסכון שמגיע מהבניה העצמית, ולכן התנהלות נכונה שכוללת בדיקת מספר גורמים בטרם מחליטים על תשלום לאחד מהם, היא כזו שיכולה למנוע בזבוז כספים מיותר וצמצום משמעותי של החיסכון. שילוב בין ויתור על היזם וניהול חכם של ההוצאות לא ישחקו חיסכון של כסף רב. גם החיסכון במס עושה את שלו כשאנו מדברים על קבוצות רכישה בישראל אנו מדברים גם על הטבות במס שלהן לא זוכה מי שרוכש את הדירה לבד מקבלן. אם ניקח את הנושא של מס הרכישה על הקרקע ועל שטח בנוי, נראה כי כאן מחכה לכל קבוצת רכישה חיסכון מרשים ביותר. זאת מאחר ותשלום המס של הקבוצה יהיה רק על הקרקע ולא על מחיר הדירה המלאה (שכולל כזכור את הרווחים של הקבלן, את עלויות הבנייה השונות ואת האגרות). לכן ככל שמדובר על קרקע יקרה יותר, כך יהיה החיסכון של הקבוצה גדול יותר. עתה נעבור לחיסכון במע"מ שמראה כי רכישה של קרקע מכל גורם פרטי שונה לגמרי מרכישת דירה מקבלן. זאת מאחר ורכישה כזו אינה מחויבת במע"מ על עלות הקרקע. מדובר בהפרש של 18% מע"מ כיום, ואין ספק שבסיכומו של דבר זהו סכום מכובד שכל רוכש ישמח ליהנות ממנו. כך, מרכיבי החיסון של קבוצת הרכישה הם מגוונים ותורמים רבות להקלה ברכישת הנכס.

איך משדרגים את הכדאיות ברכישת דירה באמצעות קבוצות רכישה? הסוד הוא בכוונה
קבוצות הרכישה מהוות אטרקציה בשוק הנדל"ן מאז הופעתן לפני כ- 15 שנים, בשל פוטנציאל החיסכון שהן מגלמות, עומד על 30-35% ממחיר דירה מקבילה בפרויקט יזמי. הראשונים לאמץ את ההתאגדות בקבוצת רכישה היו קבוצות בעלות מחנה משותף תרבותי או דתי אולם משקיעי הנדל"ן המנוסים גילו מהר מאוד את הפוטנציאל והפכו אפיק זה למועדף עליהם. העובדה כי קבוצות הרכישה מהוות מוצר נדל"ני צעיר במיוחד, גורמות לכך שרשויות המס מבקשות לשנות ולהקשיח את החוקים ולהעלות את המס המשולם על ידי חברי הקבוצות, תמורת הנכסים שלהם לאחר השלמת הבנייה. לכן, חשוב שבעתיים להתייחס לסוגיית המיסוי עוד בשלבים המקדמיים לייסוד קבוצת הרכישה. עורך הדין יוסף גיא מוסרי – מומחה לנדל"ן ומיסוי אומר בהקשר זה: "רשויות המס שואפות להגדיל באופן עקבי את ההכנסות מדירות שנבנות במסגרת קבוצות רכישה, ולהשוות אותן להכנסות ממיסים ברכישת דירה מיזם או דירה יד שניה. לשם כך, הן מנהלות מעקב אחר כל שלבי התכנון, הייזום והבניה; החל משלב הקמת הקבוצה ועד לקבלת דוח אפס ולאכלוס הפרויקט". לדבריו "אחת מהסוגיות המשפיעות ביותר בתחום רבוצות הרכישה טמון בשלבים הראשוניים של ייסודה. בית מבחינת החוק, אופייה של קבוצת רכישה נקבע בשלבים המקדמיים להקמתה באמצעות שני פרמטרים: 1) התכנסותה של הקבוצה באמצעות מארגן שביצע את רכישת הקרקע או רכש אופציה לרכישתה. 2) הכוונה שלשמה התכנסה הקבוצה: האם הוכח מעל לכל ספק כי הקבוצה התכנסה מלכתחילה על מנת לרכוש קרקע כדי לבנות עליה פרויקט למגורים". ללא הוכחה של שני הפרמטרים האלה, הקבוצה לא נחשבת לקבוצת רכישה. הדרך לחסכון של מאות אלפי שקלים מתחילה ביום הראשון דוד רפאל דוד רפאל, מנכ"ל ובעלים של רפאל נדל"ן מדוע הגדרת הקבוצה ומטרותיה קריטיות? משום שבמקרה בו הוכח מעל לכל ספק כי הקרקע נרכשה על מנת להקים פרויקט למגורים, אזי החברים בקבוצת הרכישה ידרשו לשלם מס רכישה, שיחושב לפי ערך הדירה לאחר קבלת דוח אפס. מה המשמעות? נאמר שקבוצת רכישה רכשה קרקע ברמת גן והצהירה על כוונתה, עוד בשלבי ההתכנסות הראשוניים, להקים פרויקט למגורים ובו דירות ארבעה חדרים. כל אחד מחברי הקבוצה שילם 800 אלף שקלים על יחידת הקרקע. לאחר השלמת הפרויקט ועם קבלת דוח אפס נקבע כי שווי הדירה עומד על 2 מיליון שקלים. בהתחשב בעובדה כי מרבית החברים בקבוצות הרכישה הם משקיעי נדל"ן שבבעלותם יותר מדירה אחת, הרי שכל אחד מחברי הקבוצה, לו יותר מדירה אחת, יתבקש לשלם 160 אלף שקלים כמס רכישה. במקרה בו הקבוצה תוכיח כי היא במועד בו היא רכשה את הקרקע לא היתה כוונה מוצהרת לבנות פרויקט למגורים, הרי שחברי הקבוצה יצטרכו לשלם מס רכישה על מחיר הקרקע בלבד: כלומר 6% מתוך 800 אלף שקלים - 48 אלף שקלים בלבד: פער של למעלה מ- 100 אלף שקלים, שטמון כולו בהגדרת מטרות הקבוצה לפני רכישת הקרקע. למידע נוסף אודות קבוצות רכישה לחצו כאן>>> עו"ד מוסרי מדגיש כי מטרת ההתאגדות של הקבוצה קריטית מבחינת הוצאות המיסוי, לא רק בהיבט של מס הרכישה אלא גם בהיבט של חובת תשלום מס ערך מוסף על מחיר הקרקע עצמה: במקרה בו הוכח כי הקבוצה התכנסה מלכתחילה על מנת לקנות קרקע ולבנות עליה פרויקט למגורים, היא תחויב בתשלום מע"מ על מחיר הקרקע. נחזור לדוגמא שלנו על מנת להבין את המשמעות: המחיר ליחידת קרקע עמד על 800 אלף שקלים. אם הוכח שמטרת הקבוצה היתה לבנות פרויקט מגורים, עלות המע"מ תעמוד על 136 אלף שקלים. כלומר: החברים בקבוצה יצטרכו להוציא מכיסם 136 אלף שקלים עבור מע"מ על רכיב הקרקע ועוד 160 אלף שקלים עבור מס רכישה על הדירה. סה"כ הוצאה נוספת של כמעט 300 אלף שקלים!!! התשואה על ההשקעה מתחילה בתכנון נכון! פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה על ידי ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב, מצייר בקו ברור את גבולות הגזרה של רשויות המס בכל הנוגע למיסוי דירות בקבוצות רכישה. חברי קבוצה ברחוב הקורא 13 בתל אביב הוכיחו לבית המשפט כי בעת ההתאגדות ורכישת הקרקע לא היתה כוונה ברורה ומעשים קונקרטיים לבנות פרויקט למגורים על הקרקע שנרכשה. לכן בית המשפט, קיבל את ערעור חברי הקבוצה וקבע באופן תקדימי כי חברי הקבוצה ישלמו מס רכישה על רכיב הקרקע בלבד. המסר שעלה מפסק הדין התקדימי לרשויות המס ברור: האחרונות לא יוכלו עוד לקבוע באופן שרירותי מה היתה מהות ההתאגדות ומטרת הרכישה של הקרקע וחובת ההוכחה מוטלת עליהן לצורך גביית מס רכישה. עורך הדין מוסרי מסכם את פסק הדין באמצעות המלצה ברורה לחברים בקבוצות רכישה: "ארגון קבוצת רכישה ורכישת הקרקע דומות לבניית בית בדבר אחד עקרוני: כל הסיפור נשען על היסודות המונחים ביציאה לדרך. קבוצה שתשכיל להתארגן ולהשלים את תהליך רכישת הקרקע לפני הבעת כוונה לבנות פרויקט למגורים תחסוך לחבריה הוצאות של מאות אלפי שקלים במיסוי. מכאן שקבוצות רכישה ממשיכות להוות אטרקציה בתחום ההשקעות בנדל"ן, אולם כמו כל דבר בחיים, השקעה אטרקטיבית מתחילה בתכנון קפדני ובמתן תשומת לב לכל הפרטים, קטנים וגדולים כאחד. החיסכון מתחיל בתכנון וממשיך בייזום ההערכות בשוק קובעות כי הרווח היזמי בפרויקט, כלומר הרווח של היזם מכל דירה שהוא מוכר בפרויקט חדש, עומד על 15-30%. אחד ממוקדי החיסכון העיקריים של קבוצות רכישה נמצא בדיוק כאן! קבוצות רכישה חוסכות את הרווח היזמי מכיוון שחברי הקבוצה הם בעלי הפרויקט. יתר על כן, הוצאות השיווק של הפרויקט, המוערכות בכ- 5% בכל פרויקט גם הן נחסכות בפרויקט מסוג זה משום שחברי הקבוצה הם בעלי הדירות בפרויקט שייבנה. לסיכום – שלושה מוקדי חסכון בקבוצות רכישה אז כמו שראינו עד כה ניתן לחסוך סכומים משמעותיים מאוד בקבוצת רכישה במהלך כל הדרך, מהתאגדות הקבוצה ועד להשלמת הבנייה. איך? הנה הפירוט: בשלב ההתאגדות חשוב לשים לב למטרות הקבוצה ולוודא שהקבוצה נמנעת מהצהרה בדבר כוונותיה לבנות פרויקט למגורים על הקרקע שהיא מתעתדת לרכוש. לאחר רכישת הקרקע ומכיוון שאין עלויות שיווק ללקוחות נוצר חסכון של 5% על המחיר הסופי של הדירה. מאחר שמדובר בקבוצת רכישה ולא ביזם המשווק ובונה פרויקט, נחסך רווח יזמי של 15-30%.

קבוצת רכישה
קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים בעלי עניין המעוניינים לבנות בניין ביחד ובכך להוזיל את עלויות הפרויקט ובנוסף לאפשר את בחירת השותפים. קבוצות הרכישה היא תופעה ייחודית למדינת ישראל, כאשר היתרון הגדול הוא בחיסכון במיסוי וברכישה כגורם פרטי. תחילה על הקבוצה להתאגד כאשר מספר השותפים נגזר בהתאם לגודל הבניין המתוכנן, בהמשך על הקבוצה לרכוש את הקרקע ולבחור קבלן מבצע לבניית הבניין. בכך חוסכים חברי הקבוצה עלויות תיווך נכבדות ובמקביל בוחרים את שכניהם לבניין.

קבוצות רכישה
מחירי הדיור הגבוהים, אשר אינם מפסיקים לעלות, מניעים את ציבור רוכשי הדירות לחפש דרכים להוזלת עלויות הבנייה. פרויקטים בקבוצות רכישה בואו נגדיר: קבוצת רכישה קבוצת רכישה היא התאגדות של אנשים לרכישת קרקע למטרת בניית מבנה מגורים. הקרקע נרכשת על ידי בעלי הדירות העתידיים, והם בוחרים את הקבלן שיבנה את בניין המגורים. בקנייה דרך קבוצת רכישה נחסכות עלויות תיווך ושיווק מן הדיירים, וכן עלויות מיסים. קיימות גם קבוצות רכישה שמאורגנות על ידי חברה מנהלת, קבוצות רכישה בעלות מכנה חברתי משותף, וכן קבוצות קנייה, הרוכשות באופן קבוצתי דירות מקבלן, ובהתאגדותן מפעילות לחץ על הקבלן, ומוזילות עלויות. בצד הרווח של הוזלת העלויות, קיים סיכון ברכישת דירה דרך קבוצת רכישה, שנובע מהתלות והצורך בשיתוף פעולה בין ציבור הרוכשים, וכן מאלמנט אי הוודאות. בקבוצת רכישה, הקרקע נרכשת על ידי חברי הקבוצה, ורק אז פונים לקבלן, לעומת זאת בקבוצת רוכשים, קרקע נרכשת על ידי הקבלן והיזם, ורק לאחר שלב התכנון הקרקע נמכרת לחברי הקבוצה. חברי הקבוצה בוחרים ועד שייצג את הקבוצה וינהל את הפעילות, כולל התקשרות עם בעלי מקצוע והתנהלות מולם, פיקוח על התקדמות הפרויקט, דיווח לחברי הקבוצה, וניהול קבלת החלטות משותפות. הקלות המס תלויות באופי הקבוצה, ובגורם ממנו נרכשה הקרקע. בעבר, אם היה מדובר בקבוצת רכישה של מבקשי דיור, שקונה את הקרקע מגורם פרטי, לא היה מע"מ על הקרקע, ולא היה על הרכישה מיסוי, היום המצב שונה, אך עדיין יש הקלות שקבוצות רכישה יכולות לקבל בעזרת אנשי מקצוע. קבוצת רכישה חברתית היא קבוצה שחבריה מכירים זה את זה, וקיימת ביניהם זיקה חברתית כלשהי. יתרונה הוא שחברי הקבוצה יודעים מי יהיו שכניהם, וכי קיים מכנה משותף רחב בין חברי הקבוצה. החיסרון של קבוצת רכישה חברתית הוא שחבריה אינם מקצועיים בתחום הבנייה והנדל"ן, וזה עלול להוביל לטעויות בהתנהלות מול גורמים שונים בענף הבנייה. קבוצת קנייה היא קבוצת אנשים, המתארגנת יחדיו לרכישת דירות מרוכזת מחברת בנייה. הקבוצה מאפשרת הוזלת עלויות, בהיותה רוכש גדול. הסיבה שחברות הבנייה מוכנות לתת לקבוצת קנייה הנחות משמעותיות היא שמספר הדירות הגבוה שנמכר מוזיל את עלויות המימון והפרסום של הפרויקט. לאחר איתור שטח, ובדיקתו, נערך משא ומתן עם בעלי הקרקע, ונחתמים הסכמי שיתוף עם חברי הקבוצה. לאחר מכן נחתם הסכם מכר בין בעל הקרקע וכלל חברי הקבוצה, וחברי הקבוצה נרשמים כבעלי הערת אזהרה בקרקע. ועד הקבוצה נקבע לאחר רכישת הקרקע, הוא מורכב בדרך כלל משלושה מחברי קבוצת הרכישה, הנבחרים בכנס של כלל חברי קבוצת הרכישה. ועד הקבוצה בוחן, עוקב, ומפקח על התנהלות הקבוצה והתקדמות הפרויקט. האישורים הנדרשים על מנת שהדיירים יוכלו לאכלס את הבניין הם אישורי הג"א לגבי מרחב מוגן, אישורי חברת חשמל ובזק, אישור שירותי כבאות והצלה, אישור תכניות ביוב, אישורים על תקינותם של חומרי הבנייה, תשלום אגרת בנייה, והיטל השבחה.

עלויות שונות ברכישת נכס נדל”ן
עלויות שונות כאשר אתה עובר לבית אחר, ייתכן שיהיה עליך לעשות סידור, עיצוב מחדש או לקנות רהיטים חדשים. לפי אורבן נדל”ן דווקא לשקול את ההוצאות של עלויות אלה ולהפוך הערכת היעד של מה שהם יעלו וכאשר אתה צופה לבזבז את הכסף הזה. בעלות על בית יכול להיות יקר. יהיה עליך לנהל את הנכס חובה, הגנה ותחזוקה. בתור קו מנחה כללי הגון, אני ממליץ לך לבלות חודשיים נוספים בתשלומים הלוואה הביתה עבור אחזקה שנתית. זה עבור תיקונים בלתי צפויות וזה על גבי כלי עזר, שתילה, וכן הלאה. מאז יש לך את המספרים שלך, זה הזדמנות אידיאלית להרכיב את כל זה כדי לבדוק אם אתה באמת יכול לנהל את העלות של הבית שלך או לא. חשוב לפתוח גיליון אלקטרוני ומידע המספרים הנלווים: משכורת נטו. משכורתך לאחר השחרור. עלות אופיינית עבור פריטים בסיסיים. הסכום שאתה מוציא כדי לעזור למשפחה שלך עכשיו, על פי רוב, בכל חודש אחר מאשר לינה. קרנות עתודות לאחר תשלום. זה הסכום שאתה מניח בצד כל חודש מחוץ שלך (נניח 3000 שקל) וכן הלאה כדי להשיג את מטרות ארוכות שלך. אני קופץ על ההזדמנות לראות את זה כמו עלות אחרת כי זה מה שזה באמת. העריכו הוצאות להחזיק את הבית שלך. זה חודש עד חודש להוסיף מ מן האמצעים לעיל. בעל הנכס מטיל הנחות. לכלול בחזרה את הכסף לאחר תשלום היתרון כי התוצאות של גזירה הביתה ההלוואה. על סיכוי כבוי כי אתה עובר את הפעילות הזאת וחושב על מספר שלילי, אתה לא יכול לסבול לרכוש את הבית להיות מכונה. אם אתה בסופו של דבר עם עודף, ייתכן שיהיה מנצח. אורבן נדלן טוענים כי רכישת זמן נוח והתמדה. ודא שאתה מבין מה אתה מחפש לפני שתתחיל לצוד שלך. כאשר אתה מזהה איפה אתה צריך לחיות ולדעת כמה ענק הבית שאתה צריך חייב להיות, זה הזדמנות מצוינת לשבור כמה מספרים. ודא את העלות של הבית קרוב לארבע פעמים לשלם את המשפחה ברוטו. יתר על כן, להבטיח כי החובה שלך לשלם לשלם יהיה מתחת לגיל 40 לאחר הרכישה הסתיימה. מרחבים אלה מרחיבים יידע אותך אם אתה בדרך הנכונה או לא. הבא, להביא את התשלום הראשוני שלך להבין להחליט את הסכום הקיצוני ביותר הבנק יכול להלוות לך ומה התשלומים שלך עשוי להיות. כאשר יש לך את המספר הזה, לכלול עלויות לינה אחרים שלך, עלויות מחיה אחרות שלך (ספירת קרנות השקעה) ו לחסר את זה מהשכר נטו שלך. אם התוצאה היא הצפת, הבית עשוי להיות תקווה. כך או כך, אם התוצאה היא שלילית, זוהי הזדמנות מצוינת לבחון מחדש את הפרמטרים שלך ולגלות מחיר נמוך יותר.

אודות נדל"ן חכם
חברת נדל"ן חכם עוסקת ביזמות נדל"ן, באיתור קרקעות וארגון קבוצות רכישה, יזמות וניהולן. פעילותה של נדל”ן חכם מתמקדת בניהול קבוצות רכישה, קידום תהליכים להשבחת קרקע, קידום קבלת היתרי בנייה לפרויקטים וביצועם בפועל. נדל”ן חכם מארגנת את קבוצת הרכישה מהיום הראשון ועד ליום מסירת המפתח. הקשר עם הדייר הינו קשר ישיר ואישי הנותן תחושת בטחון ומעורבות בפרויקט מרגע תחילתו ועד לסיומו. חברת נדל”ן חכם עוסקת בייזום פרוייקטי נדל”ן ייחודיים באזור תל אביב יפו. פעילותה של נדל”ן חכם מתמקדת בניהול קבוצות רכישה, קידום תהליכים להשבחת קרקע, קידום קבלת היתרי בנייה לפרויקטים וביצועם בפועל. נדל”ן חכם מארגנת את קבוצת הרכישה מהיום הראשון ועד ליום מסירת המפתח. הקשר עם הדייר הינו קשר ישיר ואישי הנותן תחושת בטחון ומעורבות בפרויקט מרגע תחילתו ועד לסיומו. יניב זגורי, מנכ"ל החברה, הינו בעל תואר ראשון בהנדסה אזרחית (מהנדס בניין), ותואר שני במנהל עסקים. בעל וותק וניסיון רב שנים בענף הבניה, שירותי בניה, תכנון, יזמות. בשנים האחרונות יניב מתרכז ביזמות ובארגון קבוצות הרכישה, בעיקר בתל אביב. בין השנים 2000-2010 שימש יניב כמנכ"ל בפועל של חברת הבנייה "א.ד (אשר זגורי) זגורי בע"מ" , חברה בעלת סיווג ג'-5 בלתי מוגבל.

קבוצת רכישה – כל המידע על קבוצות רכישה של נדל"ן
הקדמה קצרה – מהי קבוצת רכישה? קבוצת רכישה נדל"נית הינה התארגנות של אנשים פרטיים לצורך בניית פרויקט מגורים, ללא תלות בקבלן או ביזם, כאשר המטרות העיקריות הינן הוזלת עלויות, בחירת השכנים, בחירת אופי וסגנון המגורים, קביעת רמת הגימור ועוד. החיסכון הכספי ברכישת דירה או בית מגורים באמצעות קבוצת רכישה עומד על כ-20% לפחות, ונובע בעיקר מההפחתה המשמעותית במיסוי. הבנייה באמצעות קבוצת רכישה מאפשרת לחבריה שליטה גדולה יותר על הנכס הנקנה, בניגוד לבניית מבני מגורים באופן עצמאי או קניית נכס כמוצר מוגמר מקבלן. קבוצות רכישה של נדל"ן – איך זה עובד? קבוצת רוכשים קבוצת הרכישה מהווה שיטה אלטרנטיבית לרכישת נכס במחירים מוזלים, ולכן מהווה השקעת נדל"ן מפתה במיוחד. בעסקה מסוג זה, חברי קבוצת הרכישה מאתרים קרקע מאושרת לבנייה, ורוכשים אותה יחדיו, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בנכס. לאחר רכישת הקרקע מבעליה, מתקשרת הקבוצה בחוזה ומתחילה להזמין את שירותי התכנון, הרישוי והבנייה מקבלן חיצוני. שלא כמו במיזם "קונבנציונלי", קבוצת הרכישה, ולא הקבלן, היא שמאתרת ורוכשת את הקרקע עליה עתיד להיבנות הפרויקט, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע, משיגה את היתרי הבנייה המתאימים ואת מקורות מימון. בניגוד למיזם רגיל, בקבוצת רכישה הקבלן הינו בגדר "המבצע" בלבד ולכן הקבוצה איננה תלויה בו. חברי הקבוצה חסינים מפני התמוטטות הקבלן, אשר לא תשפיע במאום על הפרויקט שכן הקרקע נותרת בבעלות מלאה שלהם. מספר החברים בקבוצת הרכישה מגיע במקרים מסוימים למעל ל-100 איש. במקרים כאלה, יעמוד בראש הקבוצה גוף ניהולי, שתפקידו ריכוז פעילות הקבוצה. סוגי קבוצות רכישה ההתארגנות בקבוצת רכישה עשויה להתקיים באופן עצמאי, בעיקר כאשר מדובר בקבוצה הומוגנית החולקת מאפיינים משותפים כגון אופי דתי, כאשר אנשי הקבוצה שואפים להתגורר יחדיו. ואכן, קבוצות רכישה רבות באות מהמגזר הדתי והחרדי ומיועדות לציבורים אלו. דרך נוספת להתארגנות של קבוצת רכישה עשויה להיות באמצעות חברה מנהלת, הלוקחת על עצמה לארגן את כל שלבי הרכישה והבנייה. קבוצות רכישה בישראל בישראל קיימות מספר סוגי התאגדויות בקבוצות רכישת נדל"ן: קבוצת רכישה אמיתית – מאופיינת בהיעדר פעולת רכישת הקרקע הרצויה בפועל, עד להתגבשות הקבוצה (או לפחות מרביתה). במצב כזה נעשה הסכם מכר מקרקעין מול חברי הקבוצה העתידית ובעלי הקרקע. קבוצת רוכשים – מדובר בהתאגדות של יזם וקבלן, כאשר שני הצדדים רוכשים את הקרקע, ולאחר תכנון הנכס מוכרים אותה מחדש לקבוצת האנשים המתאגדים כקבוצת רכישה. מצב זה יוצר כפל ברכישת הקרקע, ולכן גם כפל מיסוי, שכן היזמים אשר רכשו את הקרקע מלכתחילה משלמים את מס הרכישה, אך "מעבירים" אותו לקבוצת הרכישה. קבוצת רכישה חברתית – התאגדות של יחידים בעלי היכרות אישית, חברתית או קהילתית מסוימת, המעוניינים להקים מבנה מגורים על קרקע עתידית. לרוב, לחברי קבוצת רכישה מסוג זה חסר את הידע המקצועי הדרוש להשלמת תהליך הבנייה על כל מרכיביו, מה שמביא במקרים רבים לבעיות בהליכי התכנון והבנייה, בגיוס הלוואות מהבנקים לצורך הבנייה ועוד. קבוצת בנייה – אנשים פרטיים המתאגדים יחדיו כ"רוכש גדול", לשם קבלת הנחה ברכישת דירות מחברות בנייה. ואכן, חברות הבניה מוכנות להעניק הנחות משמעותיות לקבוצה מסוג זה, בשל החיסכון בעלויות השיווק והמימון. יתרונות ההתארגנות בקבוצת רכישה קבוצת רכישה נדלן קבוצת הרכישה מאפשרת לחבריה להוזיל עלויות על-ידי הקטנת פערי התיווך שבקניית נכס כמוצר מוגמר, חיסכון בעלויות שיווק, פרסום ומנהלה וקבלת הקלות בתשלומי המס. החיסכון בעלויות הניהול נובע מהעובדה כי קבוצות הרכישה חסרות הוצאות ניהול גבוהות. קבוצות הרכישה מייתרות הוצאות על פרסום ושיווק פרויקט המגורים, שכן כל דירה מיועדת לחבר קבוצה, ולכן רוב הדירות, אם לא כולן, נמכרו בשלב המקדמי של התארגנות קבוצת הרכישה. קבוצת הרכישה קונה את הקרקע עצמה, ופועלת כיזם ישירות מול הקבלנים, בעלי המקצוע ואנשי הביצוע. חברי קבוצת רכישה עשויה לשלם 6%-8% מעלויות הביצוע כדמי ניהול לחברה המנהלת, מה שמהווה חיסכון לעומת ה-17% שהיו משלמים לקבלן. קבוצת הרכישה מקבלת פטור מתשלומי מס ערך מוסף בגין אגרות בניה והיטלי פיתוח, הנגבים על-ידי הרשות המקומית או החברה הכלכלית העירונית. בנוסף, קבוצת הרכישה משלמת מס רכישה מופחת באופן משמעותי על הקרקע – בעוד ברכישת דירה מקבלן משלם הרוכש מס על הנכס המוגמר, המגלם בערכו גם את ערך הקרקע המיוחס לו, חבר בקבוצת רכישה משלם מס רכישה על הקרקע בלבד, בשיעור של כ-5%. על מנת ליהנות מהטבות המס, על קבוצת הרכישה להראות כי היא רוכשת את הקרקע כגורם פרטי, ולא במסגרת פעילות עסקית. כלומר, על חברי קבוצת הרכישה להתארגן ולהתאחד כאוסף של יחידים ולא כתאגיד (דוגמת חברה, עמותה או אגודה שיתופית). קבוצת הרכישה עצמה איננה חברה או ישות משפטית, אלא התקבצות של יחידים, אנשים פרטיים הכורתים בינם לבין עצמם "הסכם שיתוף" בו הם מגדירים עצמם כקבוצת אנשים המעוניינים לרכוש יחדיו קרקע ולבנות עליה את פרויקט המגורים. על-כן, הפחתת מס הרכישה על הקרקע מותנת בכך שהעסקה תחולק לשתי עסקאות נפרדות ובלתי תלויות זו בזו: הראשונה – רכישת הקרקע, והשנייה – בניית המבנה עצמו. מבחינת רשויות המס, על קבוצת הרכישה לשמש את חברי הקבוצה כיחידים הפועלים ללא כוונת רווח. סיכונים וחסרונות אפשריים בקבוצות רכישה, קיימת חוסר וודאות מובנית באשר לעלות הסופית של הפרויקט. טעות בתמחור או כל בעיה אחרת בתהליך הבנייה והתכנון עשויה לחשוף את חברי הקבוצה לעלויות נוספות בלתי צפויות. כתוצאה מכך, בלקיחת חלק בקבוצת רכישה לשם קניית נכס קיים סיכון העולה על הסיכון שבקניית דירה או בית מקבלן. הסיכון העיקרי ברכישת נדל"I תוך חברות בקבוצת רכישה נובע מהפוטנציאל הקיים לעצירת התשלומים מצד אחד או יותר מחברי הקבוצה, דבר הפוגע בתזרים המזומנים של הקבוצה כולה ועשוי לעכב את התקדמות הפרויקט. נוסף על כך, קיימת גם חוסר וודאות באשר להשלמת הפרויקט וקבלת הנכס. בעוד קבלן מחויב בחוזה משפטי ללוח זמנים מוגדר להשלמת עבודות הבניה ומסירת הנכס לידי הקונה, קבוצת רכישה הבונה פרויקט נתונה להרבה יותר שינויים וחריגות בלוח הזמנים. קיימת גם חוסר וודאות בנוגע לסטנדרט ואיכות הפרויקט עצמו. מאחר והרוכשים קונים נכס שטרם נבנה או אף תוכנן, קיימת אי-בהירות באשר למוצר הנמכר. בניגוד ליזמים, קבלנים וחברות בנייה, חברי קבוצות רכישה לרוב חסרי ניסיון ומיומנות בתחום הייזום והבנייה. עובדה זו עלולה להביא לטעויות בניהול הפרויקט, אשר יפגעו באיכותו ויעכבו את בנייתו. חיסרון נוסף בקבוצות רכישה הינה עלות מימון בנקאי יקרה יותר בתקופת הבנייה. מאחר וחברי הקבוצה נחשבים ליזמים מבחינת הבנקים, ההלוואות הניתנות יהיו בעלות שיעורי ריבית גבוהים יותר. סכנה נוספת טמונה בבדיקה של רשויות מס ההכנסה, שכן אם מתגלה כי מדובר בעסקה פיקטיבית שנועדה לרכוש דירות תוך חיסכון במס – הרי שכל הטבות המס מהם נהנית הקבוצה יבוטלו. לסיכום, קבוצת רכישה מהווה אופציה חלופית לגיטימית להשקעות נדל"ן וקניית נכסים בעלויות מופחתות ומוזלות. בשנים האחרונות, תופעה זו התרחבה בשנים האחרונות לאלפי אנשים בארץ, כאשר לפי ההערכות מדובר על כמחצית מהדירות הנבנות באיזור המרכז שנבנות באמצעות קבוצות רכישה. לחברות בקבוצת רכישה יתרונות רבים, הן כלכליים והן אחרים. אך לצד היתרונות הרבים, יש לקחת בחשבון את החסרונות והסיכונים הטמונים בעסקאות מסוג זה.

הנפקות לציבור בבורסה בת"א
אגוז מוסמכת מטעם רשות ני"ע לפעול בהנפקות לציבור, ומשרתת חברות ציבוריות בגיוסי הון וחוב ממשקיעים מוסדיים ומהציבור הרחב. אגוז שירתה השנה עשרות רבות של מנפיקים בהם בנקים, חברות ביטוח, חברות החזקה, חברות נדל"ן (מניב ויזמי), וחברות מתחום התעשייה, הטכנולוגיה ומדעי החיים. הלוואות ממשקיעים מוסדיים אגוז רותמת את קשריה עם גופי החיסכון ארוך הטווח בישראל (קופות גמל וקרנות פנסיה) על מנת ליצור פתרונות מימון מקצועיים ומתקדמים שאינם רשומים למסחר בבורסה, לרבות באמצעות קונסורציום מממנים הפועלים במשותף. מימון וליווי קבוצות רכישה באמצעות כלים מתקדמים של מימון מובנה והבנה עמוקה של הרגולציה החלה על משקיעים מוסדיים, יצרה אגוז כלים למימון קבוצות רכישה על ידי משקיעים אלו. אגוז מעמידה, באמצעות שותפיה, מעטפת מלאה לחברי הקבוצה, למארגן ולמממנים על מנת לתמוך במכלול התהליכים הנדרשים ברמה הגבוהה והמהירה ביותר. לצורך כך מופעלים מאגרי מידע רשומים כחוק ומאובטחים כדבעי. בעוד שהתאחדות הקבלנים מנהלת מאבק עיקש מול קבוצות הרכישה, לדעת עו"ד אמיר חן, שותף בכיר ומנהל תחום הנדל"ן במשרד עו"ד פישר, בכר, חן, וול, אוריון ושות', הקבלנים מתחילים להפנים את התופעה. בשנה הקרובה צופה עו"ד חן, שחברות הנדל"ן יהיו שותפות בהקמת קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים, וכן כי יותר קבוצות רכישה ייכנסו לתחום של הקמת מתחמי משרדים ותעסוקה. "בכל הקשור להשתתפות קבוצות רכישה בהקמת שטחי משרדים ותעסוקה, אני מעריך שהתופעה תגבר בשנה הקרובה. אנשים זיהו את פוטנציאל החיסכון בצורת פעילות זו. להערכתי, קיים חיסכון בתקורות, שעשוי להגיע ל-10% לכל הפחות". עד כה הקבוצות הבולטות בתחום הבנייה למשרדים היו חברת ב.ס.ר, שהקימה ב-2001 שני מגדלי משרדים ברמת גן ובני ברק, וצחי ארבוב והחברות פאנגאיה וא. דורי שרכשו ב-2008 ב-70 מיליון שקל שטח באזור התעשייה בהרצליה פיתוח לבניית בנייני משרדים. בשבוע האחרון זכתה קבוצת רכישה, אותה ייצג עו"ד חן, במכרז מינהל מקרעי ישראל לרכישת 33.9 דונם בפארק התעשייה Hi Park בשוהם תמורת 32.6 מיליון שקל. חן צופה גם גידול בשיתוף הפעולה בין חברות נדל"ן לבין קבוצות רכישה. בין היתר, הוא מתייחס להודעה שהוציאה חברת תדהר בחודשים האחרונים כי בכוונתה להקים קבוצת רכישה לבניית 154 דירות ברמת גן. יוזמה נוספת היא של חברת חנן מור, שהציעה לציבור להשתתף עמה במכרזי המינהל. חן אומר כי "חברות הנדל"ן מבינות שהדבר החשוב ביותר הוא מכירת הפרויקט במהירות". לדבריו, "לחברות הנדל"ן יש יתרון על קבוצות רכישה בכך שהן בעלות ידע מקצועי בבנייה, מה שחסר לחלק מהקבוצות. חברות הנדל"ן שייכנסו לתחום הן הדור הבא בתחום של קבוצות הרכישה" קבוצות רכישה יקימו שטחי משרדים

גל אמרלד מארגנת קבוצת רכישה לבניית מגדל משרדים ומסחר במערב ראשל"צ
הפרויקט של קרסו נדל"ן יכלול 11 קומות משרדים מעל קומת מסחר ושתי קומות חניון עם כ-275 מקומות חניה. עלות הפרויקט מוערכת בכ-150 מיליון שקל אביב גוטר 18:5215.09.16 תגיות: חברת גל אמרלד רו"ח צביקה רז קבוצת קרסו נדל"ן מערב ראשון לציון חברת גל אמרלד, בבעלות רו"ח צביקה רז, קיבלה לאחרונה אופציה מקבוצת קרסו נדל"ן, המוערכת ב-100 אלף שקל, לארגון קבוצת רכישה להקמת מגדל משרדים ומרכז מסחרי באזור התעשייה המערבי של ראשון לציון . מדובר בשטח של 4.2 דונם בפינת הרחובות ההגנה ולישנסקי. הפרויקט יכלול 11 קומות משרדים מעל קומת מסחר ושתי קומות חניון עם כ-275 מקומות חניה. כל קומת משרדים מתוכננת על שטח של כ-1,250 מ"ר ברוטו כאשר קומת המסחר צפויה לחלוש על כ-1,300 מ"ר. עלות הפרויקט המשוערת של הפרויקט היא כ-150 מיליון שקל. מהחברה נמסר בנוסף כי הפרויקט עבר את אישור הוועדה מקומית, התקבל היתר חפירה ודיפון והיתר הבנייה צפוי להתקבל בעוד כשלושה חודשים. נדב ליסובסקי, מנכ"ל חברת גל אמרלד: "למרות גודלו והפופולריות שלו, אזור התעשיה המערבי של ראשל"צ עדיין מאופיין בבנייה נמוכה, כך שלמעשה המגדל שאנו מקימים צפוי להיות הגבוה והמודרני ביותר באזור". קונים דירה? שוכרים? כל המידע, הכלים והעצות בערוץ נדלניסט

עורך דין קבוצות רכישה
חשיבות הסכם שיתוף בקבוצת רכישה בשונה מעסקה "רגילה" של רכישת דירה מקבלן או מיזם, אשר אותו יזם או קבלן הוא בעל הזכות בקרקע ובה רוכש מתקשר בהסכם בו הוא רוכש מוצר מוגמר ובנוי (דירה או משרד), בהתארגנות במסגרת קבוצת רכישה שונים הם פני הדברים באופן מהותי. בקבוצת רכישה הדרך לקבלת "מוצר מוגמר" נעשית במסגרת של מערכת של הסכמים מפוצלים אשר בו בעת אינם ניתנים להפרדה, במסגרתם חברי קבוצת הרכישה מתקשרים עם גורמים שונים ונפרדים אשר כל אחד הינו חוליה בשרשרת בדרך להשלמת הפרויקט וקבלת המוצר המוגמר. במסגרת מערכת ההסכמים ניתן למנות את הסכם רכישת הקרקע עליה יוקם הפרויקט, הסכם עם גורם מממן (בדרך כלל מוסד בנקאי) לליווי פיננסי לפרויקט, הסכמי התקשרות עם יועצים שונים לפרויקט (כגון עורכי דין, רואי חשבון, אדריכלים, שמאים, מפקחי בנייה, יועצי תנועה וכיוב'), הסכם עם קבלן ביצוע לבניית הפרויקט ועוד. לב ליבה של התארגנות קבוצת רכישה והחוליה המרכזית והחשובה ביותר במערכת ההסכמים היא הסכם השיתוף בו מתקשרים חברי קבוצת הרכישה בינם לבין עצמם. הסכם השיתוף נחתם על ידי חברי קבוצת הרכישה בראשית ההתארגנות והוא למעשה המסמך המחייב שמסדיר את כל ההתנהלות בין חברי קבוצת הרכישה ומתווה את הדרך והכללים מראשית ההתארגנות, דרך כל שלבי הפרויקט ועד לקבלת המוצר המוגמר ואף עד שלב מאוחר יותר של רישום הפרויקט כבית משותף. הסכם השיתוף מנוסח, בדרך כלל, בשלב טרום התארגנות קבוצת הרכישה על ידי היועצים המשפטיים (עורכי הדין) של קבוצת הרכישה אשר נשכרים על ידי הגורם המארגן, ועליו להיות מפורט ככל הניתן וצופה פני עתיד אשר מתווה את התנהלות קבוצת הרכישה וקובע מנגנונים ברורים לקבלת החלטות ופתרון מחלוקות בין חברי הקבוצה. ההוראה הבסיסית במסגרת הסכם השיתוף ונקודת המוצא של התארגנות במסגרת קבוצת רכישה הינה כי חבר קבוצה לא יכול להתנתק מההתארגנות המשותפת וממערכת ההסכמים ולהחליט כי ברצונו להיוותר עם חלק בקרקע בלבד. בשונה מעסקה "רגילה" של רכישה מקבלן/יזם, בה כאמור הרוכש מתקשר ישירות מול מוכר שמתחייב לספק מוצר מוגמר, במסגרת קבוצת רכישה ההתקשרות היא בין כל חברי הקבוצה ולמעשה חברי הקבוצה קשורים ותלויים אחד בשני באופן שכל חבר קבוצה הינו חוליה הכרחית בשרשרת. די שחבר קבוצה אחד יפר איזו מהוראות הסכם או לא יעמוד בהתחייבויות על פי ההסכמים, כדי שתהא בכך פגיעה חמורה בהתקדמות הפרויקט, עד כדי עצירתו המוחלטת. לכן, חשוב מאד שהסכם השיתוף יהא מפורט דיו, בעל מנגנונים ברורים ויכולת להתמודד עם כל מכשול שעלול לצוץ במהלך הפרויקט. להלן מספר דוגמאות לנקודות אליהן נדרשת התייחסות בהסכם שיתוף במסגרת קבוצת רכישה: הסכם השיתוף צריך לקבוע מה יהיה "המוצר המוגמר" של כל חבר קבוצה. היות וכאמור פרויקט של קבוצת רכישה מורכב ממכלול הסכמים ולא הסכם אחד לרכישת דירה, בשלב הראשון רוכשים חברי הקבוצה קרקע בלבד כאשר בשלב זה נרשמים חברי הקבוצה כבעלים במשותף של אותה קרקע נרכשת ("מושע"). כבר בשלב זה צריך להסדיר הסכם השיתוף איזו דירה יהיה זכאי לבנות אותו חבר קבוצה בהתאם לחלק היחסי שרכש בקרקע, לרבות גודלה, קומתה, כיווניה והצמדותיה (למשל חניה, מחסן). לעיתים נרכש המגרש על ידי קבוצת הרכישה עוד בטרם שניתן לגביו היתר בניה, ואף לפעמים עוד בטרם חלה עליו תכנית מפורטת, ובמקרה כזה על הסכם השיתוף להסדיר מנגנונים של איזונים בין חברי הקבוצה במידה והיתר הבניה שיינתן בעתיד יאפשר תמהיל דירות שונה מהתכנון המקורי. מינוי חברי נציגות שייבחרו מבין חברי קבוצת הרכישה וייצגו את חברי הקבוצה מול הגורמים השונים כגון עורכי הדין של קבוצת הרכישה, הקבלן המבצע, האדריכלים ועוד. בין היתר צריך הסכם השיתוף לקבוע את מספר חברי הנציגות, דרך בחירתם, כיצד מחליפים חבר נציגות, מתחם הפעולה של הנציגות (אלו החלטות מוסמכים חברי הנציגות לקבל בעצמם ואלו החלטות יש להעלות להצבעה בפני האסיפה הכללית של חברי קבוצת הרכישה), האם חברי הנציגות יהיו מורשים לחתום במקום כל חברי הקבוצה באמצעות יפוי כוח נוטריוני, חובת הדיווח של הנציגות לחברי קבוצת הרכישה (מועדים לדיווח תקופתי וכן באילו מקרים יש להוציא דיווח מיוחד) וכו'. בחירת בנק או מוסד פיננסי שיעניק מימון לחברי קבוצת הרכישה. בשונה מרכישת דירה מקבלן, במסגרת קבוצת רכישה לא עומדת בפני כל חבר קבוצה האפשרות לבחור באופן עצמאי בנק שיעניק לו מימון, אלא יש צורך בבנק או מוסד פיננסי אחד שיעניק ליווי מימוני לכלל חברי הקבוצה. הסכם השיתוף צריך לקבוע מנגנון לבחירת בנק מלווה. בנוסף, הואיל וכל חבר קבוצה צריך לעמוד בכל דרישות הבנק המלווה לצורך קבלת מימון (בדיקת איתנות פיננסית, המצאת מסמכים, עריכת ביטוחים וכו') ועיכוב או אי אישור חבר קבוצה בבנק המלווה יגרור עיכוב בקבלת הליווי לכלל חברי קבוצת הרכישה, על הסכם השיתוף לכלול הוראות ברורות ונוקשות לגבי עמידה בכל דרישות הבנק המלווה בתוך מסגרת זמנים נוקשה וכן סנקציות חריפות כלפי חבר קבוצה שיפר הוראות אלו, ע"מ למנוע מצב של עיכוב ואף עצירה של הפרויקט. על הסכם השיתוף לקבוע מנגנון של בחירת קבלן מבצע, למשל באמצעות עריכת מכרז קבלנים והתמחרות בין 3 המציעים האטרקטיביים ביותר. חשוב מאד כי הסכם שיתוף של קבוצת רכישה יקבע באופן ברור מה הם המעשים או המחדלים אשר עשייתם או אי-עשייתם על ידי חבר קבוצה יהוו הפרה יסודית של ההסכם, מדובר באותם מעשים או מחדלים אשר עלולים לגרור עיכוב של כלל הקבוצה ואף עצירה מוחלטת של הפרויקט, כגון אי עמידה בדרישות הבנק המלווה, אי תשלום איזה מהסכומים שעל חברי הקבוצה לשלם על פי מכלול ההסכמים, שעבוד הקרקע על ידי חבר קבוצה וכו'. לצד קביעה של הפרות יסודיות כאמור לעיל, היות וכל הפרה יסודית גוררת נזקים חמורים ביותר לקבוצה ולפרויקט, על הסכם השיתוף לקבוע מנגנונים אפקטיביים ויעילים של סנקציות חריפות נגד חבר קבוצה מפר, וכלים לאכיפתן בידי עורכי הדין של קבוצת הרכישה. לדוגמא, מכירת זכויותיו של חבר קבוצה מפר אשר גורם נזק כבד לקבוצה באמצעות הליך של כינוס נכסים לכל המרבה במחיר, באמצעות יפוי כוח מתאים שהוענק לעורכי הדין עם גיבוש הקבוצה. מנגנון לבחירת חניות ומחסנים, לדוגמא באמצעות הגרלה או בחירה לפי סדר שווי היחידות. הוראות וכללים לגבי חשבון הקבוצה, לרבות מורשי חתימה בו. הוראות לגבי נשיאה בתשלומים ועלויות הקמת הפרויקט וכן אחוז ההשתתפות של כל חבר קבוצה בתשלומים אלו. הוראות לגבי דרכי כינוס אסיפהכללית ודרכי קבלת החלטות באמצעותה. הגדרת והסדרת תפקידם של עורכי הדין של קבוצת הרכישה. הוראות לגבי ניהול, אחזקה ונשיאה בהוצאות הרכוש המשותף, לרבות הוראות להתקשרות עם חברת ניהול. העברת זכויות (כגון מכירה) בדירה בטרם סיום הפרויקט. מנגנון יישוב מחלוקות (כגון מגשר, בורר וכו') ועוד. לעיתים קרובות אנו נתקלים בהסכמי שיתוף שנוסחו כלאחר יד, או על ידי עורכי דין אשר אינם מומחים בתחום קבוצות הרכישה. במקרה כזה, רבים הסיכויים כי קבוצת הרכישה תיקלע לקשיים במשך חיי הפרויקט בשל בעיות אשר מתעוררות אשר הסכם השיתוף אינו נותן להן פתרון. לעיתים אנו נתקלים אף במקרים בהם הבנק המלווה, אשר בוחן היטב את הסכם השיתוף (זמן רב לאחר גיבוש הקבוצה וחתימת ההסכם) מוצא כי נוסח ההסכם אינו מספק, לרבות בשל כך שאינו מפורט דיו, אינו נותן כלים להתמודד עם בעיות שעלולות לצוץ במשך הפרויקט או מכיל הוראות שעלולות להקשות על התקדמות הפרויקט. במצב כזה, במקרה הטוב יש לבצע מהלך מסובך של תיקון ההסכם והחתמתו מחדש (פעמים רבות נתקלים בקשיים בשל סירוב חברי קבוצה מסוימים לחתום על הסכם מתוקן) ובמקרה הרע קושי מהותי בהתקשרות עם בנק מלווה וביצוע הפרויקט. לאור האמור, ובשל העובדה שלצד הזדמנות מעולה לרכוש דירה במחיר הנמוך ממחיר השוק, בקבוצת רכישה קיימים סיכונים רבים ומשמעותיים וחוסר ודאות לגבי מחיר המוצר הסופי ומועד קבלתו, חשוב לוודא כי את קבוצת הרכישה אליה מעוניינים להצטרף מלווים עורכי דין הבקיאים בתחום וכי הסכם השיתוף אכן עונה על כל האמור לעיל. בנוסף, מומלץ ביותר בטרם הצטרפות לקבוצת רכישה, להעביר את מסמכי הפרויקט, ובמיוחד את הסכם השיתוף, לבחינה על ידי עורך דין הבקי ומנוסה בתחום, לצורך קבלת חוות דעת על הסיכונים הספציפיים בפרויקט והאם הסכם השיתוף "יודע" להתמודד עם סיכונים אלו.

חברי קב' רכישה אלדד פרי הפקידו כספים ללא בטוחה
מדובר בקבוצת רכישה בת 90 חברים שמארגן פרי לרכישת קרקע לדיור מוגן ברחובות, תוך הבטחה כי יעוד הקרקע ישונה למגורים * לאחר פניית "גלובס" פנו המארגנים לרישום משכון לקונים * פרי: "הכל בשקיפות, זו הכפשה מיותרת" האם ענבל אור הייתה מארגנת קבוצות הרכישה היחידה שנטלה כספים של לקוחות מבלי להפקידם בנאמנות, ומבלי להעניק בטוחה על כספי הרוכשים? "גלובס" חושף היום (ד') כי עשרות חברים שהצטרפו בחודשים האחרונים לקבוצת רכישה בשם "ניצני פרי" שמארגן אלדד פרי ברחובות, שילמו מאות אלפי שקלים כל אחד - מבלי לקבל הערת אזהרה בקרקע ומבלי לקבל בטוחה על כספם. יום לאחר פניית "גלובס" לתגובה, וחודשים רבים לאחר שהועברו הכספים למארגן, הגיש בא כוח הקבוצה בקשה לרשם המשכונות לרשום משכון לטובת חברי הקבוצה במגרש. מדובר במגרש בן 4.4 דונם ששיווקה רשות מקרקעי ישראל בשכונת וייסגל ברחובות, המיועד להקמת מיזם דיור מוגן בן 120 יחידות, ובו זכתה בחודש יוני 2015 חברת סולארא בע"מ תמורת 14 מיליון שקל ועוד 5 מיליון שקל עלויות פיתוח. ממסמכים שהגיעו לידי "גלובס" עולה כי כמה חודשים לאחר הזכייה, החלה קבוצת פרי נדל"ן שקיבלה אופציה מחברת סולארא לרכוש את המגרש, בארגון קבוצת רכישה ובשיווק מיזם בן 90 דירות מגורים. עוד עולה כי חברת סולארא בעצמה היא חברת בשליטת קבוצת אלדד פרי. בבקשות ההצטרפות צוין כי מחיר דירת 4 חדרים במיזם מוערך ב-1.1 מיליון שקל, והקונה חותם כי הובהר לו "כי תמחור הדירה על ידי המארגנת הנו על פי ניסיונה והערכתה ואולם צפויים להיות שינויים בטווח של עד 7% לאור שינויים אפשריים בעלויות בינוי אלה ואחרות". עוד צוין כי עו"ד המיזם יהיה עו"ד יצחק שילה, שיקבל שכר טרחה בגובה 15 אלף שקל נוסף על 15 אלף שקל עלויות תכנון. עוד עולה מהתכתבויות בין רוכשים אפשריים לנציגי פרי נדל"ן כי כל חבר המצטרף לקבוצה נדרש לשלם מקדמה בסך 300 אלף שקל. בהסכם שעליו חותמים המצטרפים לקבוצה מצוין כי מדובר בעסקת מכר מותנה, שכפופה לשינוי יעוד הקרקע - מדיור מוגן למגורים. לקונה ישנה האפשרות לבטל את העסקה מבלי שהדבר ייחשב להפרה: "ככל שלא יצליח מנהל הפרויקט לשנות את יעוד הקרקע תוך 15 חודשים ממועד חתימת הקונה על הסכם השיתוף, תהיה לקונה אפשרות לבטל את הסכם המכר ולקבל את כספו חזרה תוך 90 יום". בהסכם מצוין כי מבדיקות שערך מנהל המיזם לאחר שינוי היעוד עתידות להיות מאושרות 90 דירות לפחות, ומשכך משווקות 90 יחידות דיור. ואולם ככל שיאושרו זכויות לפחות דירות, הרי שתבוטל העסקה באופן שרוכש אחרון יהיה הראשון לביטול העסקה וכל העסקאות מעבר למספר היחידות שאושרו בפועל יבוטלו. אז איזו בטוחה או הגנה קיבלו עשרות חברי הקבוצה בתמורה למאות אלפי השקלים שהפקיד כל אחד מהם בידיה של פרי נדל"ן מהרגע שבו חתמו על ההסכם? במצב תקין מקבלים חברי קבוצת רכישה שאינם זוכים לערבות חוק מכר כמו רוכשי דירה מקבלן, הערת אזהרה בקרקע, או שכספם נמצא בחשבון נאמנות ייעודי. לאף אחת משתי האפשרויות האלה לא זכו חברי הקבוצה, שההסכם שעליו חתמו קובע כי הקונה מצהיר שהוא יודע "כי לא תינתן בטוחה בשלב זה בגין כספי הקונה, וכי הבטוחה תהיה בשלב העברת הזכויות לאחר שינוי היעוד בקרקע, ככל שיהיה, וככל שיתאפשר תירשם משכנתה לטובת הרוכשים ללא הגבלה בסכום על זכויות המוכר במקרקעין, ומובהר כי במקרה כזה הבטוחה תהיה אך ורק על פי הזכויות שיאושרו וחלקו היחסי של כל אחד מיחידי הקונה ולא בטוחה מלאה". קיראו עוד ב"גלובס" האם היועץ טל זילברשטיין ישפיע על הבחירות באוסטריה? לטוס לחו"ל במחירי רצפה: צניחה דרמטית במחירי החופשות שקד: "יש נגדי 50 גוונים של הסתה, וגם הערות סקסיסטיות" תמ"א 38: "יזמים נגררים לעסקאות מסוכנות שאין להתקרב אליהן" הואיל ויעוד המגרש הוא דיור מוגן, אכן לא ניתן להעביר את הבעלות במגרש לרוכשים יחידים, כאשר תנאי המכרז של רשות מקרקעי ישראל קבעו במפורש כי הזוכה במגרש יכול להיות חברה אחת ולא רוכשים בודדים על מנת להבטיח את מימוש יעוד הדיור המוגן. עם זאת, קיימת אפשרות להגיש בקשות למוסדות התכנון לשנות את יעוד המגרש למגורים, הליך שצפוי להימשך זמן רב, מאחר והוא כרוך בבחינתה של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית את הבקשה, ואף כרוך בשמיעת התנגדויות. ככל שפרי נדל"ן תצליח לקבל אישור לשינוי יעוד המגרש, רק אז תוכל להעביר את הבעלות במגרש לחברי הקבוצה. אז מה בינתיים? עד שזה יקרה, קיימות אפשרויות אחרות להבטיח את כספי הרוכשים, אך בהסכם שעליו חתמו מצוין במפורש כי למצטרפים ידוע שלא יקבלו כל בטוחה על כספם. עוד מצהיר הקונה כי הוא מסכים לקנות את המגרש במצבו "על סמך בדיקותיו, הערכותיו, ותחזיותיו, וכי הוא לא הסתמך לצורך הרכישה על הבטחות, הבנות, הצהרות, סיכומים, הצעות, ערובות, פרסומים, מצגים כלשהם של המוכר או מי מטעמו שניתנו למעט אלה המופיעים בהסכם". עוד מצוין כי פרי נדל"ן שילמה עד כה לסולארא 23 מיליון שקל וצפויה לשלם לה עוד 3 מיליון שקל. (רווח של 40% על שווי המגרש בשנה). עם פניית "גלובס" לקבוצת אלדד פרי, טענה הקבוצה כי בכוונתה לפנות עוד באותו יום לרשם המשכונות על מנת לרשום משכון לטובת כל אחד מחברי הקבוצה על המגרש. פעולה, שכמובן אין לה כל איזכור בהסכם שעליו חתמו הרוכשים. ממסמכים שהקבוצה מסרה היום ל"גלובס" עולה כי אכן הגישה בקשה למשכון ב-2 במאי. כשנשאלה הקבוצה מדוע פנתה למשכון לטובת הרוכשים רק לאחר פנייתנו, טענה כי זו הייתה כוונתה עוד לפני הפנייה, אך "בגלל שמדובר בעשרות רוכשים בקבוצת רכישה, ולא ניתן לרשום כל אחד מהם בנפרד, החברה פועלת להחתמת כל הרוכשים על הסכמי מכר שיאפשרו לה לבצע את הרישום ברשם המשכונות במשותף, לכל בעלי הקרקע". גם טענה זו אינה מדויקת בלשון המעטה, מאחר וניתן לרשום משכון על שם רוכשים בודדים, גם אם הם חברי קבוצת רכישה, ומדובר בפעולה שגרתית שמתבצעת לעתים תכופות כחלק מעסקות נדל"ן. בפועל, גם הבקשה עצמה שהגישה פרי נדל"ן לרשם המשכונות לאחר פניית "גלובס" הייתה לפני שהיו לה הסכמים חתומים עם כל חברי הקבוצה. "חברי הקבוצה מעודכנים" מחברת פרי נדל"ן נמסר בתגובה: "צר לנו שהכתבה מפנה אצבע מאשימה לחברה ללא כל בסיס, כאשר כל מטרת הפרסום היא הכפשה מיותרת, בהתאם לאווירה התקשורתית הנוכחית נגד קבוצות הרכישה באשר הן. תהליך הרישום לבטוחה על הקרקע לחברי הקבוצה נמצא בשלביו האחרונים, כאשר מרבית הרוכשים כבר קיבלו רישום משכון על הקרקע. כידוע, על פי חוק בגלל שמדובר בקרקע מינהל שנמצאת בהליך של שינוי יעוד, לא ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו והבטוחה החלופית היא רישום שעבוד על שם חברי הקבוצה ברשם המשכונות. "בחודשים האחרונים החברה החתימה את הרוכשים על הסכמי מכר, מה שאפשר את רישום השעבוד על שם כל חברי הקבוצה, תהליך שמסתיים בימים אלו. מתוך משנה זהירות בהסכם הראשוני נכתב סעיף שהקונה יודע שאין לו בטוחה שהכוונה הייתה לבטוחה המקובלת של רישום בעלות על הקרקע. אולם בשיחות עם הרוכשים ועם עורכי הדין שלהם (מרבית הרוכשים מיוצגים על ידי עורכי דין מטעמם שבחנו את העסקה מכל הכיוונים) הובהר כי החברה פועלת לרישום השעבוד ברשם המשכונות על מנת להבטיח את השקעתם. "כמו כן ניתנה לרוכשים האפשרות לקבל את כל כספם חזרה במקרה ושינוי היעוד לא יסתיים בתקופה של 15 חודשים. חברי הקבוצה מעודכנים כמובן בכל הפרטים". על השאלה האם עיריית רחובות תומכת בשינוי יעוד המגרש מדיור מוגן למגורים, מסרה העירייה: "הוועדה המקומית תדון בבקשה לשינוי יעוד הקרקע לכשתוגש".

שקיפות מלאה
תהליך איתור הנכס והשבחתו מתבצע בשקיפות מלאה מול חברי הקבוצה לגבי עלויות רכישה, רווחים של המארגן וכדומה. כל חברי הקבוצה מעודכנים בעלויות הרכישה והבניה, ברווחיו של המארגן ובשאר הנתונים הפיננסיים הרלוונטיים. תשואה גבוהה לכל פרויקט ויה משקיעה בעצמה בכל פרויקט! התשואות על הפרויקטים שהסתיימו יעידו: מטרת החברה היא לרכוש ולנהל אך ורק נכסים שהתשואות שיניבו כנגד ההשקעה יהיו גבוהות משמעותית ביחס למקובל בענף. צוות ייעודי לכל פרויקט צוות ייעודי לכל פרויקט - ויה, בשיתוף עם הועד הנבחר בכל קבוצה, ממנה גלריית יועצים לפרויקט כגון מהנדס פרויקט, יועץ משפטי, מתכננים, יועצים שונים בתחום הבניה כגון יועצי אינסטלציה, חשמל מיזוג, קונסטרוקציה וכדומה. הצוות שעובד סביב הפרויקט פועל ע"פ הנחיות ויה, ניהולה והפיקוח השוטף שלה. פתרון מלא מתן פתרון ניהולי מלא לכל היבטי הפרויקט משלב ההערכה ואיתור הנכס הפוטנציאלי להשקעה, גיוס שותפים, ארגון קבוצת רכישה וניהול כל הפרויקט על כל היבטיו כולל עבודה מול הרשויות עד לקבלת המפתח. "כל בניין שלנו נבחר בקפידה ולכל בניין יש סיפור סיפור שמתחיל מההיסטוריה שלו ומשתלב בנוף ובסביבה האורבנית בו שוכן הפרויקט סיפור שהפך את ההשבחה שלו להשקעת נדל"ן כדאית במיוחד עבור לקוחותינו". מתמחה באיתור בניינים ישנים במקומות מרכזיים בתל אביב, בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי בלבד.מטרת החברה היא לרכוש אך ורק בניינים שהתשואות שיניבו כנגד ההשקעה יהיו גבוהות משמעותית ביחס למקובל בענף. ויה נדל"ן מאתרת נכס, רוכשת אופציה, מגייסת שותפים, מגבשת קבוצה ואז פונה לניהול כל הפרויקט כולל האדמינסטרציה והעבודה מול הרשויות עד לקבלת המפתח

קבוצות רוכשים מול קבוצות רכישה
יותר ויותר אנשים פונים לשוק הנדל"ן לא רק לצורך דיור, אלא גם לצורך השקעה. מושגים שונים כמו קבוצות רוכשים, קבוצת רכישה, דיני נדלן ועוד רבים וטובים נזרקים לאוויר, ולא בהכרח מובנים על ידי הרוכש הממוצע, שמחפש את הפתרון המתאים ביותר לצרכים שלו. עם מלאי הולך וגדל של דירות למכירה בירושלים, תל אביב ועוד נקודות עניין בישראל, ודרכים שונות ומגוונות לגשת לרכישה, מוטב לקחת כמה דקות ולרדת לשורש העניין. מהן הקבוצות השונות? קבוצת רכישה (בנדל"ן) – קבוצת אנשים המתאגדת כגוף אחד לרכישה משותפת של מבנה מגורים. קבוצת רוכשים – גם כאן ישנה התאגדות של קבוצת אנשים לכדי גוף אחד, אך הפעם מדובר בכוח קנייה ולא בכוח יוזם, הממנף את כוח הקנייה הגדול של הקבוצה לצורך קבלת מחיר נוח יותר ברכישת דירות בפרויקט נדל"ן. בתוך כל קבוצה שכזו קיימים סוגי הסכמים מרובים ומגוונים המאפשרים מנעד רחב מאוד של אפשרויות רכישה, בהתאם לצרכים ולרצונות של חברי הקבוצה והפרויקט המדובר. יתרונות וחסרונות קבוצת רכישה מאפשרת ליהנות ממיסוי נוח יותר במס הרכישה ובמע"מ (ברכישות קרקע), אלא אם כן הקרקע נרכשת מגוף מסחרי. החיסרון הוא כי יש לשלם את מלוא הסכום תמורת הקרקע, הרבה לפניה השגת היתר הבנייה, מה גם שקבוצה שכזו לא יכולה להזדכות על המע"מ של הוצאות הבנייה. מעבר לכך ישנה השפעה רבה על אופי הבנייה והתכנון, אפשרויות מימון טובות יותר שכן הקבוצה הינה לקוח "רציני" יותר מהלקוח הבודד הניגש לבקש הלוואה, וכמובן, בחירת השכנים שלך. היתרונות של קבוצת הרוכשים הם בביטחון היחסי של עבודה מול קבלן מקצועי, מה גם שההשפעה המועטת יחסית על אופי הבנייה מורידה נטל גדול מהכתפיים של הרוכשים, ומשאירה אותו בידי איש המקצוע. שלא כמו בקבוצת רכישה, קבוצת הרוכשים יכולה ליהנות מהסדרי תשלומים שונים, לפי החוזה מול היזם ובהתאם להתקדמות הפרויקט בפועל, והם גם נהנים מפטור במס הרכישה (במידה ומדובר בדירה הראשונה שלהם), דבר שלא מתאפשר לקבוצת הרכישה שכן הם רוכשים את הקרקע עצמה. לרוב קבוצת הרוכשים תיהנה ממימוש ההשקעה שלהם הרבה לפני קבוצת רכישה, שהרי קבוצת הרכישה מתחילה פרויקט מאפס, ונאלצת להמתין לכל האישורים וההליכים הבירוקרטיים, בעוד שקבוצת רוכשים יכולה לגשת ולבחור ממגוון פרויקטים חדשים בירושלים או בתל אביב לדוגמא, עם יזם שכבר מחזיק את כל האישורים, או אפילו בפרויקט שכבר החל להיבנות. למי זה מתאים? הצטרפות לקבוצת רכישה היא מהלך מעניין יותר, אך כמובן שהרפתקני יותר, וניתן לצפות לחיסכון גבוה יותר. אחרים מחפשים את הרכישה הסולידית יותר, תוך הנאה מחיסכון יחסי ברכישת הדירה שלהם. לא ניתן במילה או שתיים להגדיר מה תהיה הבחירה הנכונה בשבילך, אלא להתאים את המהלך לצרכים האישיים, ליכולות הכלכליות, ולחזון האישי של כל אדם המחפש לגשת לפרויקט שכזה.

משרד האוצר: "קבוצות הרכישה אינן הגורם לעליית מחירי הדירות"
דו"ח של מנהל ההכנסות: הפסד המדינה ממסים בשל קניית נדל"ן באמצעות קבוצות רכישה - 211 מיליון שקל * לפי הדו"ח, הגורמים לעליית מחירי הדירות אינם קשורים לכניסתן של קבוצות הרכישה לשוק אלא לעלייה חדה בביקושים הנובעת מהריבית הנמוכה מכה לקבלנים: דו"ח מיוחד שהוציא היום מנהל ההכנסות של משרד האוצר קובע כי קבוצות הרכישה לא גרמו לעליית מחירי הדירות. עוד קובע הדו"ח כי סך הפסד המדינה ממסים, הנובע מרכישה באמצעות קבוצות רכישה, מוערך ב-211 מיליון שקל - המורכב מהפסד מע"מ ומס רכישה. על פי הדו"ח שנערך על ידי מנהלת תחום מחקר כלכלי במינהל הכנסות המדינה, גלית בן נאים, 4,300 דירות נרכשו ב-2009 דרך קבוצות רכישה - המהוות חמישית מסך הדירות החדשות שנרכשו באותה שנה. כמו כן, מדובר במספר הזהה לרבע ממספר הדירות שנמכרו על ידי קבלנים. על פי הממצאים, שיעור המשקיעים שהצטרפו לקבוצת רכישה כשבבעלותם כבר דירה אחת לפחות מהווים 26% בלבד מכלל רוכשי הדירות באמצעות קבוצת רכישה בכל הארץ. בתל אביב ובאזור השרון שיעור זה גבוה מהשיעור הארצי ועומד על 44%. בירושלים מדובר בשיעור נמוך של משקיעים העומד על 25% בלבד. במסגרת המחקר נערכה בדיקה מדגמית ביחס לאתרים בהם פעלו קבוצות רכישה במקביל לבנייה של קבלנים. הבדיקה העלתה כי בתקופה שלאחר סיום התארגנות קבוצת הרכישה, קצב עליית מחירי הדירות החדשות הנמכרות על ידי קבלנים באותם אתרים היה גבוה יותר מאשר באזור כולו. הדו"ח מתייחס להשפעת הקבוצות על שוק הנדל"ן וקובע כי הגורמים לעליית מחירי הדירות אינם קשורים לכניסתן של קבוצות הרכישה לשוק אלא לעלייה חדה בביקושים הנובעת מהריבית הנמוכה. "עליית מחירי הדירות החדשות הושפעה בעיקר מהגידול החד בביקוש על רקע השפל בשערי הריבית", קובע הדו"ח. "ככל הנראה, קבוצות הרכישה מגבירות את התחרות בשוק הנדל"ן ואינן הגורם לעליית מחירי הדירות". נוכח הביקורת הנוקבת על קבוצות הרכישה בחודשים האחרונים, בעיקר מצד קבלנים שהשמיעו טענות כי קבוצות הרכישה הן שגרמו לעליית מחירי הקרקעות בישראל, מארגני קבוצות הרכישה הביעו שביעות רצון מפרסום הדו"ח. עו"ד יצחק חג'ג', יו"ר פורום קבוצות הרכישה, מסר ל-TheMarker: "אנחנו מברכים את אגף הכנסות המדינה באוצר שערך מחקר מקיף המתייחס לכל נושא קבוצות הרכישה והשפעותיהן על השוק. אנחנו מברכים עוד יותר על כך שהדו"ח הודף באופן חד משמעי את כל הטענות שהוטחו כנגד קבוצות הרכישה בחודשים האחרונים, ובתוך כך, בעיקר את הטענה כאילו קבוצות הרכישה העלו את מחירי הדירות". לדבריו, "הדו"ח לא רק קובע שקבוצות הרכישה הגבירו את התחרות ובכך עודדו הפחתת מחירים, אלא אף קובע שרק 26% מהמשתתפים בקבוצות הם בעלים של דירה נוספת, כלומר כ-80% מהמשתתפים בקבוצות הינם רוכשי דירה ראשונה למגוריהם, אשר בחרו במנגנון זה כדי לרכוש עבור עצמם במחירים מופחתים, לעומת אלו המוצעים על ידי הקבלנים". "אני סבור כי עמדת האוצר, לפיה נחסכים מאוצר המדינה 200 מיליון שקל, לא מביאה בחשבון את מסי השבח המשולמים על ידי חברי הקבוצה ובעלי הקרקעות מהם קונות הקבוצות, אשר אינם משולמים בעסקת קבלן. סכומים אלו עולים בהרבה 200 מיליון שקל ובעצם מגדילים את הכנסות המדינה", אמר חג'ג'.

X

X

יהושע רייכר , השבחת נכסים יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר ,+ מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , מה זה השבחת נכס יהושע רייכר , עליית ערך של דירה יהושע רייכר , איך להשביח דירה יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , רשם החברות יהושע רייכר , קבלן מרפסות אשדוד יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , הום סטיילינג לפני מכירה יהושע רייכר , שיפוץ דירה לפני מכירה יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , קורס הום סטייג'ינג יהושע רייכר , הום סטייג'ינג טיפים יהושע רייכר , השבחת דירה לפני מכירה יהושע רייכר , אנה גוטמן יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , מס שבח יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , אלחנן מגידוביץ יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , יהושע רייכר , שדרוג נכסים יהושע רייכר , יזמות בנדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , יזם נדל ן מתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , יזם נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , יזם מתחיל יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , איך להתחיל בעולם הנדלן יהושע רייכר , יזמות נדל ן דרושים יהושע רייכר , איך מתחילים להיות קבלן יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , קורס נדל ן באינטרנט יהושע רייכר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן ירושלים יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות והשקעות בנדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן מחיר יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן בחו"ל יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדלן יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן מחיר יהושע רייכר , פסגות נדל ן חזי חיים יהושע רייכר , לימודי תיווך נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדל ן באינטרנט יהושע רייכר , יזם נדל ן מתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , יזם נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , יזם מתחיל יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן דרושים יהושע רייכר , איך מתחילים להיות קבלן יהושע רייכר , יזמי נדל ן בישראל יהושע רייכר , יזמות נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , מה זה יזם נדל ן יהושע רייכר , ראשי תיבות נדל"ן יהושע רייכר , נדל ן לימודים יהושע רייכר , מה זה נדל ן יהושע רייכר , נדל ויקיפדיה יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , נדל ן קיצור של יהושע רייכר , נכסי דלא ניידי יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , חברות בניה ויזמות יהושע רייכר , רפאל א.ג יזמות בע"מ יהושע רייכר , רפאל נדל ן טלפון יהושע רייכר , ד.רפאל יזמות בע"מ יהושע רייכר , חי רפאל יזמות ובניה יהושע רייכר , ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ יהושע רייכר , קבוצת רפאל נתניה על הים יהושע רייכר , חברות נדל"ן בישראל יהושע רייכר , יהושע רייכר , מימון פרויקטים בנדל"ן יהושע רייכר , מימון פרויקטים בנדל"ן יהושע רייכר , מימון נדל"ן יהושע רייכר , חברת יסודות יהושע רייכר , הראל יהושע רייכר , מימון נדל"ן יהושע רייכר , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן יהושע רייכר , הראל מימון נדל"ן יהושע רייכר , הראל נדל"ן והשקעות יהושע רייכר , גמלא מילניום השקעות בע"מ יהושע רייכר , גמלא הראל כתובת יהושע רייכר , טל תפוחי גמלא יהושע רייכר , קרן אקספו מימון חוץ בנקאי יהושע רייכר , מימון ליזמי נדל ן יהושע רייכר , חברת יסודות יהושע רייכר , יסודות נדלן רחובות יהושע רייכר , חברת יסודות נדל"ן יהושע רייכר , חברת יסודות פארק המדע יהושע רייכר , חברת יסודות תמ"א 38 יהושע רייכר , עופר זרף יהושע רייכר , יסודות עופר זרף יהושע רייכר , יסודות איתנים בע"מ יהושע רייכר , יסודות איתנים טלפון יהושע רייכר , הראל יהושע רייכר , הראל טפסים יהושע רייכר , הראל ביטוח בריאות יהושע רייכר , הראל ביטוח חיים יהושע רייכר , הראל טלפון יהושע רייכר , הראל אזור אישי יהושע רייכר , הראל פנסיה טלפון יהושע רייכר , הראל מעסיקים יהושע רייכר , הראל ביטוח רכב יהושע רייכר , יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים מופשרים למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בשפלה יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה בדרום יהושע רייכר , בניה קלה יהושע רייכר , בניה ירוקה יהושע רייכר , יהושע רייכר בניה קלה , יהושע רייכר בניה ירוקה , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה בשרון יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , קרקע בחינם 2017 יהושע רייכר , קרקעות בחינם בדרום יהושע רייכר , קרקע לבנייה בצפון יהושע רייכר , שטח חינם מהמדינה יהושע רייכר , קרקע חקלאית חינם יהושע רייכר , קרקע לבנייה מיידית יהושע רייכר , קרקע לבנייה עצמית יהושע רייכר , קרקע חינם לזוגות צעירים יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה רוויה למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , מגרשים למכירה בדרום יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מכרזים מגרשים בראשון לציון יהושע רייכר , הפשרת קרקעות בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , וילות למכירה בנחלת יהודה יהושע רייכר , בית פרטי למכירה בשיכון המזרח יהושע רייכר , מגרשים למכירה בבאר יעקב יהושע רייכר , מגרשים רכב בראשון לציון יהושע רייכר , שכונת נווה דקלים ראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים מופשרים למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה רוויה למכירה יהושע רייכר , קרקע מופשרת לבניה יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , וילות למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בדרום יהושע רייכר , קרקע בדרום הארץ יהושע רייכר , בתים למכירה במושבים ליד אשקלון יהושע רייכר , מגרשים במושבים בשפלה יד שניה יהושע רייכר , נווה תמרים מחיר יהושע רייכר , קרקע חינם בנגב יהושע רייכר , נווה תמרים בנגב יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה בצפון בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה בקיבוצים בצפון יהושע רייכר , שטחים למכירה ברמת הגולן יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בצפון יהושע רייכר , מגרשים בגליל יהושע רייכר , מגרשים למכירה בגליל המערבי יהושע רייכר , מחיר קרקע חקלאית בצפון יהושע רייכר , שטחים חקלאיים למכירה יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בשפלה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים במרכז יהושע רייכר , וילות למכירה במושבים בשפלה יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים באזור ירושלים יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בשרון יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , יהושע רייכר , תמ"א 38.2 יהושע רייכר , תמ"א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , תמ"א 38 מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 4 יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , חוק תמ"א 38/2 יהושע רייכר , אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 יהושע רייכר , תנאים לתמ"א 38/2 יהושע רייכר , תמ א 38 2 הסכמת דיירים יהושע רייכר , מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ א 38 3 יהושע רייכר , תמ"א 38/2 רוב דרוש יהושע רייכר , תמ"א 38 מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , תמ א 38 פינוי בינוי יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 מה זה יהושע רייכר , תמ"א 38 נוסח משולב יהושע רייכר , תמ"א ראשי תיבות יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון למכירה יהושע רייכר , תמ א 38 פרויקטים יהושע רייכר , תמ א 38 2 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת יהושע רייכר , תמ א 38 פנחס לבון חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון אילת 56 יהושע רייכר , פינוי בינוי קוגל חולון יהושע רייכר , פינוי בינוי חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , פינוי בינוי בתל אביב יהושע רייכר , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ"א 38 רמת אביב יהושע רייכר , תמ א 38 3 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 רובע 3 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 עיריית תל אביב יהושע רייכר , מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 יהושע רייכר , פינוי בינוי בדרום תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה יהושע רייכר , יזמי תמ"א 38 בחיפה יהושע רייכר , דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה יהושע רייכר , קבלני תמ"א 38 חיפה יהושע רייכר , תמ"א 38 חיפה מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 2 חיפה יהושע רייכר , דורפברגר תמ"א 38 יהושע רייכר , תוכנית תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , "א 38 תיקון 4 יהושע רייכר , שינוי 4 לתמ"א 38 יהושע רייכר , התיקון הרביעי לתמ"א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 4 pdf יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 5 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2016 יהושע רייכר , זכויות דיירים תמ א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 היטל השבחה יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ"א 38 עיריית ירושלים יהושע רייכר , קבלנים תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תכנית 10038 ירושלים יהושע רייכר , חברות תמ א 38 בירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 2 ירושלים יהושע רייכר , פינוי בינוי בירושלים יהושע רייכר , אדריכל תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 1 יהושע רייכר , תמ א 38 1 2 3 יהושע רייכר , מה זה תמ"א 1 יהושע רייכר , פינוי בינוי תמ"א 38/2 יהושע רייכר , תמ א 38 3 יהושע רייכר , תמ"א 38 א יהושע רייכר , תמ"א 38 זכויות הדיירים יהושע רייכר , מה זה תמ א 38 1 יהושע רייכר , יהושע רייכר , שדרוג בניינים יהושע רייכר , יהושע רייכר , יהושע רייכר השבחת נכסים , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר מה זה השבחת נכס , יהושע רייכר עליית ערך של דירה , יהושע רייכר איך להשביח דירה , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר רשם החברות , יהושע רייכר קבלן מרפסות אשדוד , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר הום סטיילינג לפני מכירה , יהושע רייכר שיפוץ דירה לפני מכירה , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר קורס הום סטייג'ינג , יהושע רייכר הום סטייג'ינג טיפים , יהושע רייכר השבחת דירה לפני מכירה , יהושע רייכר אנה גוטמן , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר מס שבח , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר אלחנן מגידוביץ , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר , יהושע רייכר שדרוג נכסים , יהושע רייכר יזמות בנדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר יזם נדל ן מתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר יזם נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר יזם מתחיל , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר איך להתחיל בעולם הנדלן , יהושע רייכר יזמות נדל ן דרושים , יהושע רייכר איך מתחילים להיות קבלן , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר קורס נדל ן באינטרנט , יהושע רייכר לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן ירושלים , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות והשקעות בנדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן מחיר , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן בחו"ל , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדלן , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן מחיר , יהושע רייכר פסגות נדל ן חזי חיים , יהושע רייכר לימודי תיווך נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדל ן באינטרנט , יהושע רייכר יזם נדל ן מתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר יזם נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר יזם מתחיל , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן דרושים , יהושע רייכר איך מתחילים להיות קבלן , יהושע רייכר יזמי נדל ן בישראל , יהושע רייכר יזמות נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר מה זה יזם נדל ן , יהושע רייכר ראשי תיבות נדל"ן , יהושע רייכר נדל ן לימודים , יהושע רייכר מה זה נדל ן , יהושע רייכר נדל ויקיפדיה , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר נדל ן קיצור של , יהושע רייכר נכסי דלא ניידי , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר חברות בניה ויזמות , יהושע רייכר רפאל א.ג יזמות בע"מ , יהושע רייכר רפאל נדל ן טלפון , יהושע רייכר ד.רפאל יזמות בע"מ , יהושע רייכר חי רפאל יזמות ובניה , יהושע רייכר ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ , יהושע רייכר קבוצת רפאל נתניה על הים , יהושע רייכר חברות נדל"ן בישראל , יהושע רייכר , יהושע רייכר מימון פרויקטים בנדל"ן , יהושע רייכר מימון פרויקטים בנדל"ן , יהושע רייכר מימון נדל"ן , יהושע רייכר חברת יסודות , יהושע רייכר הראל , יהושע רייכר מימון נדל"ן , יהושע רייכר מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , יהושע רייכר הראל מימון נדל"ן , יהושע רייכר הראל נדל"ן והשקעות , יהושע רייכר גמלא מילניום השקעות בע"מ , יהושע רייכר גמלא הראל כתובת , יהושע רייכר טל תפוחי גמלא , יהושע רייכר קרן אקספו מימון חוץ בנקאי , יהושע רייכר מימון ליזמי נדל ן , יהושע רייכר חברת יסודות , יהושע רייכר יסודות נדלן רחובות , יהושע רייכר חברת יסודות נדל"ן , יהושע רייכר חברת יסודות פארק המדע , יהושע רייכר חברת יסודות תמ"א 38 , יהושע רייכר עופר זרף , יהושע רייכר יסודות עופר זרף , יהושע רייכר יסודות איתנים בע"מ , יהושע רייכר יסודות איתנים טלפון , יהושע רייכר הראל , יהושע רייכר הראל טפסים , יהושע רייכר הראל ביטוח בריאות , יהושע רייכר הראל ביטוח חיים , יהושע רייכר הראל טלפון , יהושע רייכר הראל אזור אישי , יהושע רייכר הראל פנסיה טלפון , יהושע רייכר הראל מעסיקים , יהושע רייכר הראל ביטוח רכב , יהושע רייכר , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים מופשרים למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בשפלה , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה בדרום , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה בשרון , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר קרקע בחינם 2017 , יהושע רייכר קרקעות בחינם בדרום , יהושע רייכר קרקע לבנייה בצפון , יהושע רייכר שטח חינם מהמדינה , יהושע רייכר קרקע חקלאית חינם , יהושע רייכר קרקע לבנייה מיידית , יהושע רייכר קרקע לבנייה עצמית , יהושע רייכר קרקע חינם לזוגות צעירים , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה רוויה למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר מגרשים למכירה בדרום , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מכרזים מגרשים בראשון לציון , יהושע רייכר הפשרת קרקעות בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר וילות למכירה בנחלת יהודה , יהושע רייכר בית פרטי למכירה בשיכון המזרח , יהושע רייכר מגרשים למכירה בבאר יעקב , יהושע רייכר מגרשים רכב בראשון לציון , יהושע רייכר שכונת נווה דקלים ראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים מופשרים למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה רוויה למכירה , יהושע רייכר קרקע מופשרת לבניה , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר וילות למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בדרום , יהושע רייכר קרקע בדרום הארץ , יהושע רייכר בתים למכירה במושבים ליד אשקלון , יהושע רייכר מגרשים במושבים בשפלה יד שניה , יהושע רייכר נווה תמרים מחיר , יהושע רייכר קרקע חינם בנגב , יהושע רייכר נווה תמרים בנגב , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה בצפון בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה בקיבוצים בצפון , יהושע רייכר שטחים למכירה ברמת הגולן , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בצפון , יהושע רייכר מגרשים בגליל , יהושע רייכר מגרשים למכירה בגליל המערבי , יהושע רייכר מחיר קרקע חקלאית בצפון , יהושע רייכר שטחים חקלאיים למכירה , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בשפלה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים במרכז , יהושע רייכר וילות למכירה במושבים בשפלה , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים באזור ירושלים , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בשרון , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר , יהושע רייכר תמ"א 38.2 , יהושע רייכר תמ"א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר תמ"א 38 מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 4 , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר חוק תמ"א 38/2 , יהושע רייכר אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 , יהושע רייכר תנאים לתמ"א 38/2 , יהושע רייכר תמ א 38 2 הסכמת דיירים , יהושע רייכר מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ א 38 3 , יהושע רייכר תמ"א 38/2 רוב דרוש , יהושע רייכר תמ"א 38 מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר תמ א 38 פינוי בינוי , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 מה זה , יהושע רייכר תמ"א 38 נוסח משולב , יהושע רייכר תמ"א ראשי תיבות , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון למכירה , יהושע רייכר תמ א 38 פרויקטים , יהושע רייכר תמ א 38 2 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , יהושע רייכר תמ א 38 פנחס לבון חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון אילת 56 , יהושע רייכר פינוי בינוי קוגל חולון , יהושע רייכר פינוי בינוי חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר פינוי בינוי בתל אביב , יהושע רייכר דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ"א 38 רמת אביב , יהושע רייכר תמ א 38 3 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 רובע 3 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 עיריית תל אביב , יהושע רייכר מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 , יהושע רייכר פינוי בינוי בדרום תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה , יהושע רייכר יזמי תמ"א 38 בחיפה , יהושע רייכר דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה , יהושע רייכר קבלני תמ"א 38 חיפה , יהושע רייכר תמ"א 38 חיפה מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 2 חיפה , יהושע רייכר דורפברגר תמ"א 38 , יהושע רייכר תוכנית תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר "א 38 תיקון 4 , יהושע רייכר שינוי 4 לתמ"א 38 , יהושע רייכר התיקון הרביעי לתמ"א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 4 pdf , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 5 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2016 , יהושע רייכר זכויות דיירים תמ א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 היטל השבחה , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ"א 38 עיריית ירושלים , יהושע רייכר קבלנים תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תכנית 10038 ירושלים , יהושע רייכר חברות תמ א 38 בירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 2 ירושלים , יהושע רייכר פינוי בינוי בירושלים , יהושע רייכר אדריכל תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 1 , יהושע רייכר תמ א 38 1 2 3 , יהושע רייכר מה זה תמ"א 1 , יהושע רייכר פינוי בינוי תמ"א 38/2 , יהושע רייכר תמ א 38 3 , יהושע רייכר תמ"א 38 א , יהושע רייכר תמ"א 38 זכויות הדיירים , יהושע רייכר מה זה תמ א 38 1 , יהושע רייכר , יהושע רייכר שדרוג בניינים , יהושע רייכר , יהושע רייכר נדל"ן קבוצות רכישה , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קנייה קבוצתית מוצרי חשמל , יהושע רייכר אתרי קנייה קבוצתית , יהושע רייכר קונים ביחד , יהושע רייכר רכישה קבוצתית , יהושע רייכר קניות קבוצתיות באינטרנט , יהושע רייכר קנייה חברתית , יהושע רייכר מוצרי חשמל לדירה חדשה , יהושע רייכר מכירה קבוצתית , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין , יהושע רייכר מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה , יהושע רייכר מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה , יהושע רייכר מכירת זכות בקבוצת רכישה , יהושע רייכר חישוב מס שבח קבוצת רכישה , יהושע רייכר מע"מ קבוצת רכישה , יהושע רייכר רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , יהושע רייכר תיקון 40 לחוק מע מ , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר פרויקטים בשכונת נופים במודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה מורשת מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין בוכמן , יהושע רייכר קבוצות רוכשים במודיעין , יהושע רייכר לוטוס מודיעין , יהושע רייכר פרי נופים מודיעין , יהושע רייכר גרופהום , יהושע רייכר דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה נדל"ן , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , נדל"ן קבוצות רכישה יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל יהושע רייכר , אתרי קנייה קבוצתית יהושע רייכר , קונים ביחד יהושע רייכר , רכישה קבוצתית יהושע רייכר , קניות קבוצתיות באינטרנט יהושע רייכר , קנייה חברתית יהושע רייכר , מוצרי חשמל לדירה חדשה יהושע רייכר , מכירה קבוצתית יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין יהושע רייכר , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה יהושע רייכר , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה יהושע רייכר , מכירת זכות בקבוצת רכישה יהושע רייכר , חישוב מס שבח קבוצת רכישה יהושע רייכר , מע"מ קבוצת רכישה יהושע רייכר , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה יהושע רייכר , תיקון 40 לחוק מע מ יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה מורשת מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן יהושע רייכר , קבוצות רוכשים במודיעין יהושע רייכר , לוטוס מודיעין יהושע רייכר , פרי נופים מודיעין יהושע רייכר , גרופהום יהושע רייכר , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה נדל"ן יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , נדל"ן קבוצות רכישה רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל רייכר יהושע , אתרי קנייה קבוצתית רייכר יהושע , קונים ביחד רייכר יהושע , רכישה קבוצתית רייכר יהושע , קניות קבוצתיות באינטרנט רייכר יהושע , קנייה חברתית רייכר יהושע , מוצרי חשמל לדירה חדשה רייכר יהושע , מכירה קבוצתית רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין רייכר יהושע , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה רייכר יהושע , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה רייכר יהושע , מכירת זכות בקבוצת רכישה רייכר יהושע , חישוב מס שבח קבוצת רכישה רייכר יהושע , מע"מ קבוצת רכישה רייכר יהושע , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה רייכר יהושע , תיקון 40 לחוק מע מ רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה מורשת מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן רייכר יהושע , קבוצות רוכשים במודיעין רייכר יהושע , לוטוס מודיעין רייכר יהושע , פרי נופים מודיעין רייכר יהושע , גרופהום רייכר יהושע , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה נדל"ן רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , הוספת מרפסות יהושע רייכר , הוספת מרפסת יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , מרפסת פלדה מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים יהושע רייכר , מרפסת תלויה תמונות , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש כמה עולה יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש מחיר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , מרפסת פלדה מחיר יהושע רייכר , הוספת מרפסת פלדה יהושע רייכר , מרפסת תלויה מברזל יהושע רייכר , מרפסות תלויות מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מעץ יהושע רייכר , מרפסת תלויה תמונות יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים יהושע רייכר , מרפסות תלויות מפלדה יהושע רייכר

scroll to top