מימון פרויקטים בנדל''ן, יהושע רייכר

​שוק ההתחדשות העירונית בהובלת פרויקטים מסוג תמ”א 38 פותח את דלתותיו




מהו מימון נדל"ן

מימון פרויקטים בנדל''ן
עסקי יזום נדל"ן דורשים מטבעם השקעה כספית גבוהה ו/או ערבויות חוק מכר במידה שמדובר במגורים. יזם המעוניין להשקיע בפרויקט נדרש בדרך כלל להשלים את מקורותיו באמצעות מימון חיצוני. ספקי המימון החיצוני העיקריים הם בנקים, גופים מוסדיים (חברות ביטוח, קופות גמל וכדומה) ושוק ההון (למשל בדרך של הנפקת אגרות חוב). מימון המתקבל מכל אחד מגופים אלו הוא בעל מאפיינים המיוחדים לו. בדרך כלל ניתן המימון באחת הדרכים הבאות:

הלוואה הניתנת לחברה – ההלוואה ניתנת לשימושיה הכלליים של החברה דוגמת ביצוע השקעות חדשות, פרויקטים חדשים וצרכים נוספים. לעתים משעבדת החברה נכסים קיימים לטובת המלווה לשם הבטחת החוב. הלוואה מסוג זה יכולה להינתן על ידי כל אחד מספקי המימון המנויים לעיל.

הלוואה הניתנת לפרויקט ספציפי – ההלוואה ניתנת לצורך השקעה בפרויקט מסוים, אשר לרוב יהיה משועבד לטובת המלווה. פירעון ההלוואה ייעשה מתוך התמורות הצפויות מהפרויקט (שכר דירה). במקרים מסוימים הבטוחה היחידה הניתנת למלווה להחזר ההלוואה היא השעבוד על הנכס הנרכש, הלוואה כזאת נקראת הלוואה ללא זכות חזרה (Non-recourse Loan) והיא מקובלת בעיקר בחו"ל במימון של נכסים מניבים. הלוואות ספציפיות ניתנות בדרך כלל על-ידי בנקים וגופים מוסדיים.

הלוואת בנייה (Construction Loan) – הלוואה הניתנת לתקופת ההקמה של פרוייקטים. הלוואת בנייה ניתנת בדרך כלל על-ידי בנקים וכוללת בשלב הראשון מימון בגין הקרקע ובשלב השני ליווי מימוני של הבנייה עצמה. במקרה של בנייה למגורים מרבית המימון מתבצע מתקבולים המתקבלים ממכירת דירות ומיעוטו מגורם מממן. עיקר האשראי בפרוייקטים של בנייה למגורים הינו ערבות לרוכשי הדירות כנדרש על-פי חוק המכר.

בניית מגורים בישראל


תחום המגורים בישראל מאופיין במגוון רחב ובפיזור גדול של פרויקטים באזורים גיאוגרפיים שונים, סטנדרט בנייה שונה ואפיוני בנייה שונים, המשפיעים כולם על מחירי המכירה. בתחום הבנייה למגורים פעילים חברות יזמיות, קבלנים והמדינה. בישראל, מרבית המגורים נבנים למכירה ולא להשכרה. הדירות להשכרה הן בדרך כלל מיד שנייה, בצורה מפוזרת ולא בפרוייקטים מרוכזים. מכאן גם המחסור התמידי בדירות להשכרה. קבוצת נכסים ובניין בונה ומשווקת שכונות מגורים איכותיות באזורי ביקוש. בפרויקטים של הקבוצה כ-1000 יחידות דיור בשלבי בנייה שונים, המתאפיינים כולם בסטנדרט בנייה גבוה ואיכותי בפתח-תקווה, כפר-סבא, בת-ים, חולון, רחובות וחיפה.

נדל"ן מניב של נכסים


נכסים מניבים הינם נכסים אשר בנוסף לערכם ההוני, מייצרים תזרים הכנסות מדמי שכירות ומניבים תשואה לאורך זמן. נדל"ן מניב בישראל מסווג לתחומים שונים על פי סוג השימוש בנכס המושכר ואופי הגוף השוכר – נדל"ן מסחרי, משרדים, תעשייה ודירות למגורים. כל תחום מתאפיין בנכסים הייעודיים לו, בדמי שכירות למ"ר שונים ובתשואה שונה למשקיע. כך למשל, תחום הנדל"ן המסחרי הכולל קניונים, מרכזים מסחריים וחנויות, מתאפיין בדרך כלל בהשקעה גבוהה יותר בנדל"ן ובדמי שכירות למ"ר גבוהים יותר בהשוואה לתחום הנדל"ן למשרדים, ותחום הנדל"ן למשרדים מתאפיין בדרך כלל בהשקעה גבוהה יותר בנדל"ן ובדמי שכירות למ"ר גבוהים יותר בהשוואה לתחום הנדל"ן למרכזים לוגיסטיים ולתעשייה. נכסים ובניין מחזיקה בנדל"ן מניב בהיקף של מעל 1,100,000 מ"ר בארץ ובחו"ל, בעיקר בתחומי המסחר, המשרדים והתעשייה.

מימון תמ”א 38 – אפשרויות, סיכונים, עלויות


שוק ההתחדשות העירונית בהובלת פרויקטים מסוג תמ”א 38 פותח את דלתותיו בפני יותר ויותר יזמים – רף כניסה אפסי בהשוואה לרכישת קרקע, בצירוף ריביות נמוכות ושיטות מימון מגוונות, מספק קרקע פורייה (ופרוצה) לגידול יזמים.

אפיק “מימון תמ”א 38” דוהר קדימה תוך ניצול רף הכניסה הנמוך והמומנטום המושלם ובכך מייצר עבור היזמים מגוון כלים מימוניים. לגבי לקוחות הקצה- הרי הם בעלי הדירות- מינוף יתר מעמיד אותם בסיכון גדול יותר, אך לא בהכרח שהם ידעו זאת. נרחיב על כך במאמר אחר.

המאמר הבא הינו ראשון מסוגו, ובו אנו חושפים אתכם לעולם מימון תמ”א 38 – בזה אחר זה אנו פורטים את שלבי המימון בפרויקט תמ”א 38 וסה”כ האפשרויות הלגיטמיות למימון הפרויקט.

כדי להקל עליכם, חילקנו את פרויקט התמ”א לשלביו השונים תוך פירוט קומבינציות המימון העומדות בפני היזם בכל שלב ושלב.

שלב א – Seed Money – טרם היתר


החל מהחתמת 80% מדיירי הבנין/מתחם ועד קבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות. שלב זה מאופיין בסיכון גבוה מכיוון שאין שום ודאות בקבלת היתרי בניה והוצאת הפרויקט לפועל, בנוסף אין ליזם בשלב זה בטוחה במקרקעין מכיוון שהעסקה הופכת לברת מימוש רק בעת עמידה בתנאים מתלים כפי שהוגדרו בהסכם מול בעלי הקרקע, קבלת היתר בניה (תשלום אגרות) ורישום בפועל של יחידה רישומית שבה נרשמות זכויותיו של היזם במקרקעין בפרויקט. עלויות שלב טרום ההיתר – כדי לצלוח את תנאי הרישוי למול הועדות השונות, נדרש להיעזר בכ-20 יועצים שונים, ואדריכל כמובן, סה”כ נדרש בממוצע בין 400,000 ₪ ל- 1,000,000 ₪ תלוי בגודל הפרויקט.

אפשרויות למימון פרויקט תמ”א 38 בשלב טרום היתר:


מימון פיננסי ממשקיע פרטי או קרן השקעות – מתחלק לשתי אופציות מימון:

הלוואה בריבית אשר נעה בטווח של 18-20% ריבית שנתית, זמן ההלוואה לא יעלה על שנה וחצי עד שנתיים מקסימום. כניסה כשותף לרווחים בפרויקט – גם כאן שתי אופציות מקובלות : א – שותפות של 15-25% מרווחי הפרויקט כנגד מימון שלב טרום ההיתר. ב – שותפות של 35-50% ומימון שלב טרום ההיתר + הון עצמי נדרש לליווי הפרויקט עם קבלת היתר בניה (ראה שלב ב’).

קבלת שירותים מחבורת יועצים מאוגדת:

כפי שציינו, כדי לקדם את שלבי התכנון ולהגיע להיתר המיוחל על היזם לשלם לאדריכל, מהנדס ושלל יועצים סכומים לא מבוטלים, בפרויקטים של כמה עשרות יח”ד בהריסה ובניה, תשלום עבור שלב זה עשוי לעלות עד כ- 1 מליון ש”ח.

יותר פרויקטים נעזרים בחבורות יועצים המוכנים לוותר על שכר הטרחה במיידי ובלבד שיקבלו הרבה יותר בשלבים מתקדמים יותר. התמורות לצוות ניתנות באחד מ 3 מסלולים אפשריים :

עם קבלת ההיתר והעמדת חשבון הליווי תשלום בשווי 150% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ. תשלום מרווחי הפרויקט בסוף הפרויקט לפי 200% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ. קבלת דירה/זכויות בניה בפרויקט בסוף הפרויקט לפי מו”מ עם נציג הצוות (במקרה בו קיים פער ישולם תמורת הפער ע”י צוות היועצים).

שלב ב – החלטת ועדה למתן היתר בתנאים:


מקבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.

היזם נמצא בשלב שבו מרכיב הוודאות לגבי מימוש העסקה גובר וניתן לראות את אופק זכויות הבניה ואת תכנית הבניה המפורטת לקראת קבלת חשבון אגרות, היטלים והיתר הבניה.

בשלב זה רצוי שהיזם ידאג לרישום תת חלקה שתהווה את היחידה הרישומית שבה מעוגנות זכויות הבניה שלו בפרויקט. כאן מתחיל היזם בסגירות פיננסיות למימון הפרויקט מול – בנקים, קרנות חוץ בנקאיות, משקיעים פרטיים, שותפויות והשילובים ביניהם, להלן פירוט העבודה למול הגופים השונים :

עבודת היזם מול הבנקים לאחר קבלת החלטת ועדה:


היזם פונה לשמאי מוכר ע”י הבנקים איתם הוא מעוניין לבדוק אופציה לליווי בנקאי לפרויקט, ולאחר מכן ניגש השמאי להכנת דו”ח אפס לניתוח עלויות הכנסות ורווחי הפרויקט, עם סיום הכנת “דו”ח האפס” היזם מתחיל תהליך מול הבנקים שלוקח בין 3-6 חודשים לסגירת הסכם ליווי בנקאי לפרויקט

השלב הראשון בתהליך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט תמ”א הוא פגישה עם הבנק וקביעת מסגרת ההבנות הראשונית בין היזם לבנק לגבי נתונים מסחריים ופיננסיים הקשורים בפרויקט והכוללים – הון עצמי, פריסייל, השלמת הון עצמי, מסגרות ותנאי האשראי העמלות והריביות, ובמקביל הבנק מוציא דרישת חומרים ליזם לשם בדיקת הפרויקט, עם סיום האנליזה מטעם הבנק, חותמים הצדדים על הסכם הליווי.

קרנות חוץ בנקאיות – קיימות 3 סוגי קרנות:


תחליף בנק – קרנות אלו מעמידות ליזם השלמת הון עצמי (עד 75% השלמת הון) + חוב בכיר + ערבויות חוק מכר ומשמשות כתחליף בנקאי מלא. קרנות המשמשות כתחליף מימוני לבנק ואינן מנפקות ערבויות חוק מכר, קרנות אלו מעמידות מימון מלא לפרויקט (50-70% מעלויות כלל הפרויקט).\ השלמת הון עצמי- הלוואות מזנין – קרנות המעמידות השלמה/העמדה של הון עצמי בעיקר לעסקאות המלוות ע”י הבנקים, קרנות אלו מעמידות הון בשיעור של 50-100% מההון העצמי (בעיקר הגבלה של הבנקים על היקף השלמת ההון ומקבלות משכנתא מדרגה שניה אחרי הבנק.

משקיעים פרטיים – מתחלקים ל 2 סוגים מרכזיים:


משקיע אשר מעמיד הלוואות לפרויקטים בשלב ההיתר תמורת תשואה שנתית. משקיע שמעמיד הלוואות בכל שלב כנגד שעבוד נכסי היזם.

שותפים – מתחלקים ל 3 סוגים מרכזיים:


משקיע אקטיבי שנכנס שווה בשווה עם היזם וחולק איתו את משימות ניהול הפרויקט. משקיע שותף שנכנס לפרויקט החל משלב החתמת 80% מדיירי הבנין ועד מלוא ההון העצמי, עם בנק או בלעדיו, בערכים של 35%-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ’ תשואה שנתית). משקיע שותף שנכנס לפרויקט בשלב היתרי הבניה עם בנק או בלעדיו, בערכים של 40-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ’ תשואה שנתית).




















X

הראל מכינה מארב לבנקים - תתחיל ללוות פרויקטי נדל"ן - שוק ההון - ... www.themarker.com/markets/1.2188571 12 בדצמ׳ 2013 - נכון להיום, כשחברת ביטוח מעוניינת לספק מימון לפרויקט נדל"ן ותשתית היא עושה ... הראל נכנסת לתחום לאחר שצברה ניסיון בתחום הנדל"ן ואף ליוותה את פרויקט עיר ...

קרן בשקעה ומימון לנדל"ן | קרן השקעות בנדל"ן credit38.co.il/מימון-נדלן-השלמת-הון-ליזמי-נדלן/ קרן קרדיט 38 נוסדה בכדי לתת פתרון ליזמים בתחום תמ"א 38 ולאחר מכן הרחיבה פעילותה גם למימון מיזמי נדל"ן שונים. פרויקטים מיזמיים בנדל"ן דורשים מטבעם השקעה כספית גבוהה ...

מימון פרויקטים בנדל"ן - רכניץ, קסלר ושות, משרד עורכי דין ונוטריון www.rk-law.co.il › תחומי עיסוק מימון פרויקטים בנדל"ן. למשרדנו בכלל ולעוה"ד טלי קסלר בפרט ניסיון רב בתחום הליווי הבנקאי לפרוייקטים בנדל"ן: לעו"ד טלי קסלר ניסיון עשיר בתחום ליווי בנייה שנצבר במהלך מספר שנות ...

מימון נדל"ן - חברה לנכסים ובניין בע"מ www.pbc.co.il/מימון-נדל-ן הלוואת בנייה (Construction Loan) – הלוואה הניתנת לתקופת ההקמה של פרוייקטים. הלוואת בנייה ניתנת בדרך כלל על-ידי בנקים וכוללת בשלב הראשון מימון בגין הקרקע ובשלב השני ...

מימון וליווי פרויקטים בתחום הנדל”ן | אלגד – מימון וליווי פרויקטים בנדל"ן elgad-eng.co.il/מימון-לתמא-38-2/ בשנת 2013 הקימה קבוצת אלגד חטיבה ייעודית הפעילה בתחום מימון וליווי פרויקטים נדל”נים. החברה מלווה יזמים כנותנת אשראי חוץ בנקאי לצורכי השלמת רכישת קרקעות וביצוע ...

מימון פרויקטים בנדל"ן - כלכלי פיננסים ויזמות בע"מ calkali.co.il/מימון-פרויקטים-בנדלן/ מימון פרויקטים בנדל"ן. חברת כלכלי פיננסים ויזמות בניהולם של רואי החשבון עמי בן עיון ואלי הלל מסייעת ליזמים לגייס את ההון העצמי הנדרש לפרויקטים המתבצעים במסגרת תמ"א 38 ...

[PDF]23 מימון בשיטת הליווי הפיננסי landtax.co.il/books/nihul-nadlan/23.pdf ... העסקי של בנק טפחות. כיום. מנהל את היחידה לבקרת אשראי עסקי בבנק, ומרצה בנושא מימון פרויקטים. ... קשיים שהיו בענף זה בעבר, יצר צורך בשיטת מימון שתאפשר לבנקים להגדיל את. חשיפתם לענף מבלי לסכן את ...... עסקת השקעה בנדל"ן מניב. האשראי הכספי הופך להיות ...

מימון נדל"ן - TopCapital www.topcapital.co.il/index.php?מימון-נדלן,22 מימון נדל"ן. חברת לידר טופ קפיטל מעניקה שירותי מימון, גיוס אשראי, חיתום וניהול פיננסי עבור מיזמי נדל"ן. ... מימון פרויקטים בהקמה ורכישת נכסים מניבים ... לידר טופ קפיטל – מימון פרויקטים בנדל"ן | רחוב הארבעה 21 (קומה 8) תל אביב | טלפון במשרד: 03-5559595 | פקס: ...

קוביות הזדמנויות בנדל"ן www.cube-reo.co.il/ "קבוצות השקעה קוביות" ישקיעו אך ורק בפרויקטים ייחודים ורווחיים ביותר אשר עשויים להניב .... בפניה פרויקטים שונים בנדל"ן ובפרט תמ"א 38, ולקבל הלוואות ומימון לפרויקטים מתאימים.

יזמים | א. דורון מימון והשקעות בע"מ doi.co.il/he-developers/ השקעות והשלמות הון עצמי בנדל"ן בישראל ... תהליך בדיקת אפשרות השקעה והעמדת מימון לטובת פרויקט נדלני, נחלק לשני שלבים עיקריים, בדיקה ראשונית הבוחנת את הניסיון והפרופיל ...

ליווי פרויקטי נדל"ן - בנק ירושלים www.bankjerusalem.co.il/others/real-estate-projects סקטור הנדל"ן של בנק ירושלים פועל זה עשרות שנים ומתמחה במימון פרויקטים למגורים. עובדי הסקטור הם בנקאים מקצועיים ובעלי השכלה בראיית חשבון, כלכלה, שמאות מקרקעין ועריכת ...

א. דורון מימון והשקעות - קרן DOI doi.co.il/ קרן DOI השקעות והשלמות הון עצמי בנדל"ן בישראל מקבוצת א.דורון מימון והשקעות בע"מ קרן DOI הינה זרוע ההשקעות של קבוצת א.דורון המתמחה בייזום ובהעמדת מימון עבור יזמי נדל"ן.

ליווי פרויקטים בנדל"ן | רב לביא www.ravlavi.co.il/ליווי-פרויקטים-בנדלן/ חברת "רב לביא –ייעוץ ופתרונות פיננסיים" בניהולה של ריקי לביא מסייעת ליזמים לגייס הון לפרויקטים בתחום הנדל"ן, המתבצעים במסגרת של תמ"א 38, קבוצות רכישה, מימון נדל"ן ...

מימון נדל"ן - קרן למימון נדל"ן והשקעות ערך - אפיקים 38 www.afikim38.com/articles/financing/ מימון תמ”א 38 מספק אינספור קומבינציות למימון פרויקט, כבר משלב חתימת הדיירים על הסכם ... ב-2015, 8 יוני /2 תגובות/תחת כלים וניתוחים מקצועיים, מימון נדל"ן, סוגיות בנדל"ן /על ידי ...

ערוצי המימון בשוק הנדל"ן מתייבשים - אז מה עושים? - גלובס www.globes.co.il › נדל"ן ותשתיות 17 ביוני 2013 - קורס בנדל"ן מניב בהובלת רו"ח עמיר בירם .... "הקרן נתנה השנה הון עצמי של למעלה מחצי מיליארד שקל לצורך מימון פרויקטי נדל"ן מכל הסוגים: פינוי בינוי, ... "כיום יש ערך רב בשוק המשני של המימון, שמשתלב עם מימון בנקאי", מסביר תומר מוסקוביץ', מנכ"ל משהב.

X

הראל מכינה מארב לבנקים - תתחיל ללוות פרויקטי נדל"ן
לשלל איומי התחרות על הבנקים עומד להצטרף בקרוב איום חדש בתחום שקרוב ללבם במיוחד - ליווי מקצועי של פרוייקטי נדל"ן ותשתיות מצד חברות הביטוח. נכון להיום, כשחברת ביטוח מעוניינת לספק מימון לפרויקט נדל"ן ותשתית היא עושה זאת רק מאחורי הקלעים ככוח עזר לקבוצה שמובילים הבנקים. נציגי הבנק הם שנפגשים עם היזם, מבצעים את הבדיקות ומשחררים את הכסף בהתאם להתקדמות הפרויקט. חברות הביטוח שמספקות את האשראי משמשות לכל היותר כמשקיע פיננסי. כל זה הולך כנראה להשתנות. ל-TheMarker נודע כי חברת הביטוח הראל מתכננת להיכנס בקרוב לתחום ליווי הפרויקטים ולהוביל את הפיקוח על הפרויקט בעצמה. בראש המחלקה לליווי פרויקטים יעמוד יעקב ניצן, שהגיע להראל מבנק אוצר החייל שם ניהל את תחום הנדל"ן. קודם לכן עבד בבנק אדנים למשכנתאות שמתמחה גם הוא בלווי פרויקטים. בהראל בוחנים כעת כמה פרויקטים לצורך תחילת פעילות הליווי. מימון פרויקטים בנדל"ן הראל נכנסת לתחום לאחר שצברה ניסיון בתחום הנדל"ן ואף ליוותה את פרויקט עיר ימים עם בנק הפועלים. הפעילות החדשה של הראל תתווה כנראה דרך גם לחברות ביטוח אחרות שמחפשות אפיקי השקעה חדשים שיגוונו את מקורות הרווח הקיימים. [יאיר המבורגר] יאיר המבורגר עוד כתבות בנושא הראל מציגה ירידה של 45% ברווח הנקי הכולל ברבעון 24.11.2013 בכיר בענף הנדל"ן אמר אתמול: "לפני שנתיים הבנקים הקשיחו מאוד את תנאי האשראי לנדל"ן. נוצר מצב שבו בנק הפועלים נותר כמעט לבד בזירת מתן האשראי ליזום נדל"ן". כיום לחברות הביטוח יש עודפי מזומן ולא חלות עליהן מגבלות אשראי לנדל"ן כפי שחלות על הבנקים. למעשה, חברות הביטוח נכנסות לשדה פתוח שהבנקים הותירו להן בגלל המגבלות האלה. לפעילות הליווי יש ארבעה מקורות הכנסה טיפוסיים. הבנקים שמלווים פרויקטי נדל"ן גובים עמלה בגין הליווי, שכולל גם פיקוח מצידם על ידי גורמים מקצועיים (מהנדסים ועורכי דין). עמלת הליווי היא 0.5%-1% מעלות הפרויקט, שבדרך כלל משולמת מראש. העמלה השנייה היא עמלת אי־ניצול אשראי (גם על מסגרת האשראי וגם על הערבויות). גביית עמלה זו החלה לפני כשנתיים, והיא בגובה 0.1%-0.3% לשנה מהאשראי שהיזם לא ניצל. עמלה שלישית היא העמלה על ערבות חוק מכר, כ-1%-0.7% מהערבות. לבסוף יש ריבית על מימון הפרויקט כולו, פריים + (1%-2%). יש גם עמלה נוספת בעסקות קומבינציה, שבהן בעל הקרקע מקבל ערבות לדירות שיקבל מהיזם. הערבות נעה סביב 1% מסך הפרויקט. גורמים בענף הנדל"ן מעריכים שסך העמלות שהבנקים גובים נעים בין 20%-15% מרווחי הפרויקט. בדיקת מאזני שני הבנקים הגדולים מעלה כי בשלוש השנים האחרונות היקף האשראי שהם העמידו לבנייה למגורים בישראל נותר ללא שינוי - כ-16.1 מיליארד שקל. כלומר, על אף הגידול בביקוש לדירות - הבנקים לא הגדילו את האשראי לקבלנים. בנק לאומי היה נתון בשנים האחרונות למגבלה של חשיפה של 20% מתיק האשראי לענף הנדל”ן, ולכן לכאורה לא יכול היה להגדיל את האשראי לענף - בלי “לשלם קנס” בשל פגיעה בהלימות ההון שלו. עם זאת, הענף כולל בתוכו גם את תחום התשתיות וסוגי מימון נוספים, כלומר אילו הבנק רצה בכך הוא יכול היה למשל להקטין את מרכיב המימון לפרויקטים, ולהגדיל את האשראי לענף הבנייה. אפשר להעריך שלאומי לא עשה זאת כי תחום הפרויקטים בתשתיות נחשב ליציב יותר. [שמעון אלקבץ ] שמעון אלקבץ אייל טואג במערכת הבנקאות ציינו כי אף אף בנק אינו מעמיד אשראי לרכישת קרקעות לבנייה ללא תוכניות בנייה מאושרות. לדברי גורם במערכת הבנקאות, התנהלות זו מבטיחה כי לא תתפתח בשוק בועה, שכן הבנקים אינם מממנים רכישת קרקעות ספקולטיבית. גורם בענף הבנייה ציין אתמול כי עיקר האשראי הבנקאי ניתן לקבלנים הגדולים והוותיקים, שנהנים מיציבות פיננסית - ושמקיימים יחסים ארוכי שנים עם הבנק. הקבלנים הקטנים יחסית מקבלים כיום ממערכת הבנקאות בעיקר ליווי פרויקטים, כלומר ערבות מכוח חוק המכר, אך כמעט שלא מקבלים אשראי בהיקפים משמעותיים. הערבויות מכוח חוק המכר שהעניקו הבנקים לקבלנים גדלו בשלוש שנים אלה מ-24.3 מיליארד שקל ל-39.7 מיליארד שקל. מדובר למעשה בפרויקטים שממומנים על ידי רוכשי הדירות, ואילו הבנקים מספקים רק ערבות לביצוע. [מישל סיבוני] מישל סיבוני כשהבנק מעניק ערבות לפי חוק המכר, הדבר נעשה לאחר שהקבלן כבר הציג חוזי מכירה של דירות הפרויקט, כך שהסיכון המרכזי של הבנק המלווה בערבויות אלה הוא תרמיות או גניבות של הקבלן המבצע. ואולם בבנקים מודים כי מאחר שיש פיקוח הדוק על הכספים בחשבונות הליווי, הסיכון נמוך מאוד עבור הבנקים במתן הערבויות.

מימון ליזמי נדל"ן
מימון נדל"ן – השלמת הון ליזמי נדל"ן קרן קרדיט 38 נוסדה בכדי לתת פתרון ליזמים בתחום תמ"א 38 ולאחר מכן הרחיבה פעילותה גם למימון מיזמי נדל"ן שונים. פרויקטים מיזמיים בנדל"ן דורשים מטבעם השקעה כספית גבוהה והקצאת ערבויות חוק מכר במידה שמדובר במגורים. יזם המעוניין להשקיע בפרויקט נדל"ן נדרש לעיתים להשלמת הון עצמי הנדרש לביצוע הפרויקט באמצעות מימון חיצוני. גורמי המימון החיצוני העיקריים הם בנקים, גופים מוסדיים ושוק ההון וקרנות מימון פרטיות. מימון המתקבל מכל אחד מהגופים שונה במחירו ובמורכבות והתמשכות הליך אישור קבלת המימון וכן בסיכוי אישורו בסוף ההליך. בדרך כלל ניתן המימון באחת הדרכים הבאות: • הלוואה הניתנת לחברה – ההלוואה ניתנת לשימושיה הכלליים של החברה דוגמת ביצוע השקעות חדשות, פרויקטים חדשים וצרכים נוספים. לעתים משעבדת החברה נכסים קיימים לטובת המלווה לשם הבטחת החוב. • הלוואה הניתנת לפרויקט ספציפי – ההלוואה ניתנת לצורך השקעה בפרויקט מסוים, אשר לרוב יהיה משועבד לטובת המלווה. פירעון ההלוואה ייעשה מתוך התמורות הצפויות מהפרויקט במקרים מסוימים הבטוחה היחידה הניתנת למלווה להחזר ההלוואה היא השעבוד על הנכס הנרכש, הלוואה כזאת נקראת הלוואה ללא זכות חזרה (Non-recourse Loan) והיא מקובלת בעיקר בחו"ל במימון של נכסים מניבים. הלוואות ספציפיות ניתנות בדרך כלל על-ידי בנקים וגופים מוסדיים. • הלוואת בנייה (Construction Loan) – הלוואה הניתנת לתקופת ההקמה של פרוייקטים. הלוואת בנייה ניתנת בדרך כלל על-ידי בנקים וכוללת בשלב הראשון מימון בגין הקרקע ובשלב השני ליווי מימוני של הבנייה עצמה. במקרה של בנייה למגורים מרבית המימון מתבצע מתקבולים המתקבלים ממכירת דירות ומיעוטו מגורם מממן. עיקר האשראי בפרוייקטים של בנייה למגורים הינו ערבות לרוכשי הדירות כנדרש על-פי חוק המכר. קרן קרדיט 38 נוסדה בכדי לתת פתרון ליזמים בתחום תמ"א 38 ולאחר מכן גדלה והרחיבה פעילותה גם למימון מיזמי נדל"ן שונים. למה דווקא אנחנו? מענה מהיר ומקצועי -הניסיון הרב בנדל"ן ובמימון פרויקטים מאפשר לנו לבצע בדיקות יסודיות בזמן קצר ולספק לך היזם מענה מהיר, שמאפשר לך ביטחון וודאות פיננסית בנוגע למקורות ההון העצמי של הפרויקט. זמינות ותזמון מושלם - לחברה מקורות מימון זמינים ומיידים. המימון מועמד בתזמון מדויק לצרכי הפרויקט - בדיוק כשאתה זקוק לו, ומוחזר מתוך עודפי הפרויקט בסיומו. מתן חופש פעולה - החברה אינה מעורבת בניהול השוטף של הפרויקט, ומאפשרת לך שליטה בקבלת החלטות ובניהול הפרויקט. חלוקת הסיכון - השותפות אתנו מאפשרת לך להרחיב את פעילות החברה, תוך פיזור הסיכון בין כמה גורמים ונטילת סיכון מחושב. הצלחתך היא גם הצלחתנו! תנאים מועדפים בבנקים - ליבת הקרן מורכבת ממשקיעים פרטיים בעלי איתנות ונזילות פיננסית אשר מקיימים שיתוף פעולה מלא ויעיל עם כל הבנקים העוסקים בליווי פיננסי בישראל. מלא את הפרטים ונציגנו יחזור אליך בהקדם שם מלא טלפון דוא"ל תיאור קצר של הפרוייקט סכום המימון הנדרש (הערכה)

מימון פרויקטים בנדל"ן
חברת כלכלי פיננסים ויזמות בניהולם של רואי החשבון עמי בן עיון ואלי הלל מסייעת ליזמים לגייס את ההון העצמי הנדרש לפרויקטים המתבצעים במסגרת תמ"א 38 ופרויקטים מתחום הנדל"ן המניב. מימון ההון העצמי לפרויקט, באמצעות ארגון קבוצת משקיעים, ניתן כנגד השתתפות ברווחי הפרויקט או כנגד קבלת ריבית גבוהה אשר נקבעת מראש בתוספת של מנגנון אפסייד על רווחי הפרויקט ככל שיהיו. home 2 אנו מאתרים פרויקטים אשר מימוש מלוא הרווח הצפוי בהם יתקיים ברמת ודאות גבוהה. מדובר בפרויקטים הנמצאים בשכונות מגורים חזקות או בצמידות להן, פרויקטים בהם ירידת מחירים כללית, ככל שתהיה, תהיה בשיעור נמוך יותר מהממוצע, ופרויקטים בהם ניתן יהיה למכור את יחידות הדיור, בהתאם לתחזיות המכירה מחד והן בקצב המכירות הצפוי מאידך. כחלק מתהליך העמדת ההון עצמי וההתקשרות בין החברה היזמית לקבוצת המשקיעים, אנו בודקם את ההסכם אשר נחתם בין החברה היזמית לדיירים , את ניסיונם של בעלי ומנהלי החברה היזמית בביצוע פרויקטים דומים ואת הנתונים הכספיים של הפרויקט ובכלל זה את דוח האפס אשר הוצא לפרויקט על ידי שמאי מוסמך . "קבוצות השקעה קוביות" הוקמו על מנת לאפשר למשקיעים פרטיים להיות שותפים לפעילות יזמית בתחום הנדל"ן אשר עשויה להניב תשואות ריאליות גבוהות תוך סיכון נמוך. ליווי פרויקטים בנדל"ן חברת "רב לביא –ייעוץ ופתרונות פיננסיים" בניהולה של ריקי לביא מסייעת ליזמים לגייס הון לפרויקטים בתחום הנדל"ן, המתבצעים במסגרת של תמ"א 38, קבוצות רכישה, מימון נדל"ן פרטי/מסחרי ופרויקטים מתחום הנדל"ן המניב. גיוס ההון יכול שייעשה באמצעות הבנקים, גופי אשראי חוץ בנקאיים מוסדרים, וכן באמצעות ארגון קבוצת משקיעים לפרויקט. שכר הטרחה נקבע בדרך כלל כהשתתפות ברווחי הפרויקט או באופן אחר הנקבע בין הצדדים. המשרד בוחן כל פרויקט לעומק ומטפל אך ורק בפרויקטים אשר מימוש מלוא הרווח הצפוי בהם יתקיים ברמת ודאות גבוהה ככל שניתן לצפות. מימון פרויקטים בנדל"ן כחלק מתהליך הבדיקה אנו מוודאים כי: מדובר בפרויקטים הנמצאים במיקומים "סחירים". פרויקטים בהם רמת המחירים הנוכחית צפויה לעלות בטוח הנראה לעין לדעתנו ולדעת מומחים בתחום. קיימת כדאיות כלכלית ממשית ומשמעותית ליזמים. הצוות המטפל בעסקות אלו מורכב מעובדי המשרד ומשותפים פעילים עמם אנו עובדים מספר שנים. הצוות מונה: רואי חשבון, עורכי דין, שמאים, יועצי מס, אדריכלים ומהנדסים. החשיבה המשותפת והכללת כל האינפורמציה מכל הגורמים לעיל מעלה את רמת הוודאות שלנו ושל היזמים באופן משמעותי. הניסיון הרב של המשרד ושתוף הפעולה עם המומחים בתחום מובילים אותנו ואתכם להצלחה.

השקעות והשלמות הון עצמי בנדל"ן בישראל
השקעות והשלמות הון עצמי בנדל"ן בישראל מקבוצת א.דורון מימון והשקעות בע"מ קרן DOI הינה זרוע ההשקעות של קבוצת א.דורון המתמחה בייזום ובהעמדת מימון עבור יזמי נדל"ן המלווים ע"י המערכת הבנקאית וכן מעמידה מימון כנגד בטוחות כגון קרקעות מבנים וכו'. הקרן פועלת למעלה מ-10 שנים ובכך מהווה אחת החברות הוותיקות בתחום. קרן DOI הינה קרן פרטית המאגדת משקיעים ומעמידה את המימון הדרוש לטובת הפרויקט ו/או הבטוחה ומנהלת ומפקחת על ההשקעה באמצעות כל הכלים העומדים לרשותה. תהליך בדיקת אפשרות השקעה והעמדת מימון לטובת פרויקט נדלני, נחלק לשני שלבים עיקריים, בדיקה ראשונית הבוחנת את הניסיון והפרופיל העסקי של החברה הפונה ומנהליה, בתוך כך נבחנים פרויקטים קודמים שהסתיימו בהצלחה, יכולות ניהול, ידע וניסיון בדגש לתחום הבניה למגורים ואיתנותם הפיננסית של היזמים. בהמשך נבחן את הפרויקט הספציפי בדגש למספר נקודות מפתח: בחינת מלוא נתוני הקרקע (התרים, תב"עות, בעלויות, הסכמים וכיו"ב) ניתוח כלכלי חשבונאי ומשפטי ופוטנציאל הרווח וכדאיות ההשקעה. במידה ובדיקת הכדאיות והנאותות מראה על פוטנציאל חיובי הגלום בפרויקט נגבש בקרן DOI התקשרות חוזית המבטיחה את הקרן ומאפשרת ליזם חופש פעולה בהתאם לצרכיו. בכפוף להתקיימות התנאים המתלים, תעמיד קרן DOI לאותן חברות השלמת הון עצמי בהתאם ובשיתוף הבנק המלווה. במידת הצורך תגייס קרן DOI את הליווי הבנקאי עבור היזם באמצעות הקשר האישי של הקרן עם סקטורי הנדל"ן. לקרן DOI ניסיון רב בתחום השלמות ההון לפרויקטי בניה ובמרוצת השנים ביצעה השקעות רבות ברחבי הארץ עם יזמים שונים ועם חלקם התגבשה מערכת יחסים עסקית ארוכת שנים במהלכן נוצרו שיתופי אסטרטגיים עם יזמים מסוימים. הידע והניסיון שנצבר ב-DOI עזרו לנו לפתח מנגנון ושיטה ייחודיים המאפשרים לנו לאתר ולזהות עסקאות איכותיות, להשקיע בהן ולפקח עליהן כל זאת כדי לשמור על רמת סיכון נמוכה יחסית ורווחיות גבוהה וללא התערבות ניהולית בפעילות היזם. קרן DOI בעלת ניסיון רב במימון וייזום פרויקטי נדל"ן וביצעה עד היום מס' רב של השקעות מימוניות ויזמיות ברחבי הארץ בשיתוף עם יזמים שונים וכן העמידה עד היום הלוואות לחברות במאות מיליוני שקלים. דוגמאות בודדות לעסקאות השלמת הון עצמי שקרן DOI בצעה: ת"א – 70 יח"ד בדרום ת"א חולון – ח.300 – 42 יח"ד בת ים – שני פרויקטים – 23 יח"ד רחובות – 29 יח"ד אשקלון – 70 יח"ד אשדוד – 40 יח"ד רעננה – 24 יח"ד כפר סבא – 16 יח"ד רעננה – 33 יח"ד ועוד פרויקטים רבים אחרים… קרן DOI – מימון כנגד בטוחות: קרן DOI מעמידה הלוואות כנגד בטחונות, קרקעות מבנים ונכסים שונים. בקרן אנו יודעים להעמיד הלוואות כנגד נכסים אשר לעיתים הבנקים מתקשים לשעבד אותם מסיבות שונות ומגוונות, בעקר מסיבות טכניות מנהליות ורגולטוריות או מדיניות שונה של הבנק. קרן DOI – מימון תמ"א 38: קרן DOI חוברת גם ליזמי נדל"ן אשר מקדמים פרויקטי תמ"א. יזמים אשר מתקשים לקבל מימון בנקאי הקרן תסייע להשיג את המימון הנדרש באמצעות ליווי בנקאי מהמערכת הבנקאית. הסיוע יינתן בשיתוף היזם ובאמצעות רו"ח וכלכלנים מהקרן המתמחים בגיוסי מימון כאמור בניהולו של מנכ"ל הקרן אורן דורון (רו"ח). DOI נכנסת כשותפה פיננסית בפרויקטים אלו בין אם מדובר בתמ"א 38/1 חיזוק בניין קיים ותוספת יח"ד ובין אם מדובר בתמ"א 38/2 הריסה ובניה. ההון העצמי בפרויקטי תמ"א 38, גבוהה יחסית ולכן יזמים רבים נדרשים לאתר משקיע אשר ישלים עבורם את ההון העצמי. אנו בקרן DOI יודעים להעמיד אחוז מהותי מההון העצמי הנדרש ע"י הבנק במסגרת הליווי הבנקאי עבור יזמים ופרויקטים עמם החברה רואה לנכון לשתף פעולה, הן כהלוואה עבור ההון העצמי בפרויקט והן כשותף אשר חולק עם היזם בסיכוני הפרויקט לטוב או לרע, בשני המקרים קרן DOI אינה מעורבת ניהולית בפרויקט באופן מהותי אם בכלל. באמצעות הסיוע של DOI מתאפשר ליזם להקים את הפרויקט ללא צורך בהעמדת מלוא ההון העצמי לבדו וע"י כך לאפשר לו ליזום מספר פרויקטים במקביל ולהגדיל את התשואה על ההון שלו. יזמים אשר נתקלים בקושי לגייס בנק מלווה עבור הפרויקט מוזמנים להשאיר את המשימה הזו עבורנו. קרן DOI – שותפויות בפרויקטי מגורים: קרן DOI – חוברת ליזמי נדל"ן וקבלנים כשותפה מלאה בפרויקטים למגורים בישראל זאת במטרה למנף את היזם ולהציף ערך, כל צד מביא את הערכים המוספים לו וכל צד לוקח על עצמו את המשימות הנכונות לו, כאשר היתרון הגדול שמביאה DOI הינה העמדת הון עצמי עודף על היזם ומעלה פתרונות מימון חסכוניים ויעילים ויכולת בניית העסקה באופן יצירתי המביא את הפרויקט לכדי רווחיות גבוהה יותר ובמידת הצורך אף מגייסת בנקים מלווים בתנאים משופרים באמצעות רו"ח וכלכלנים מטעמה המתמחים בגיוסי ליוויים בנקאיים בניהולו של אורן דורון (רו"ח) מנכ"ל החברה. קרן DOI ביחד עם יזם הפרויקט, תמצא את הדרך המסחרית הנכונה ביותר לשותפות מוצלחת בגמישות מרבית וביצירתיות מחשבתית ותסלול את הדרך הנוחה ביותר לשני הצדדים לשם ביצוע עסקת השותפות וקידום הפרויקט, כך שהיזם ומשקיעי קרן DOI, ייהנו מפרויקט רווחי יותר עם תשואות גבוהות יותר. ישנן יתרונות רבים בהכנסת שותף פיננסי (במתכונת של שותפות) לפרויקט יזמי אשר באים לידי ביטוי בעקר בגיוס הון ולא בגיוס חוב וע"י כך הקטנת הסיכון על היזם בעסקה בכלל וממול הבנקים בפרט ובנוסף, פיזור סיכונים, והוספת שותף המהווה מנוע נוסף לפרויקט.

ערוצי המימון בשוק הנדל"ן מתייבשים - אז מה עושים?
ערוצי המימון המתייבשים מעודדים פיתוח מעקפים בדמות "קרנות משלימות הון" המציעות ליזמים הון, בתמורה לריבית גבוהה ושותפות ברווחים * זה שברירי, וגם מסוכן, אבל כשהאלטרנטיבה היא לעצור את בניית הפרויקט - מה עדיף? בשבוע שעבר חשף "גלובס" כי בנק הפועלים מנהל מגעים מתקדמים עם חברת הביטוח "הראל", למימון משותף של פרויקטים למגורים בהיקף מאות מיליוני שקלים. זאת, על רקע תקרת האשראי שאליה הגיעו הבנקים ומגבלת המימון שנוצרה בעקבות כך לליווי מיזמי נדל"ן. מלבד שיתופי הפעולה שיצר מחנק האשראי בין הבנקים לגופים מוסדיים, צצים בחודשים האחרונים גופים משלימי הון, וקרנות הנותנות מימון למיזמי בנייה. ככל שהבנקים מקשיחים את תנאי מתן האשראי ליזמים, ובוררים את הפרויקטים למימון, כך הופכות הקרנות הללו אטרקטיביות יותר בעבור היזמים המשוועים למימון, ובה בעת מהוות מקור להפקת רווח מצדן של הקרנות ומשקיעיהן. מי שהקימו לאחרונה קרן למימון מיזמי נדל"ן שתשקיע 500 מיליון שקל בענף הבנייה, הם קבוצה של משקיעים ישראלים ומשקיעים מחו"ל. בראש הקרן יעמוד עו"ד יהודה רוה, מומחה לנדל"ן ותשתיות. הקרן, ששמה "קרן הבנייה לישראל", תעמיד הלוואות לקבלנים ויזמים בתחום הבנייה. לדברי רוה, "הקרן, שהקמתה מסתיימת בימים אלה, מקווה להשלים עד סוף 2013 סבב גיוס ראשון מגופים פרטיים ומגופים מוסדיים, שיאפשר לה להתחיל להשקיע באמצעות הלוואות ליזמים בשוק הנדל"ן, הן למגורים והן מניב". רוה הוסיף כי הסיבות להקמת הקרן טמונות בקושי של קבלנים לקבל ליווי בנקאי. "היום, קבלן או יזם בתחום הנדל"ן שמעוניין לקבל הלוואה מבנק, עומד בפני משימה מאוד לא פשוטה אם אינו גוף מאוד חזק, גדול ומבוסס. בנק ישראל כבר הודיע שהוא מודאג מחשיפת הבנקים לשוק הנדל"ן והחמיר את ההוראות החלות עליהם באופן שהקטין את יכולותיהם להעניק אשראי לענף הבנייה. המחסור באשראי גורם ויגרום לקיטון בהתחלות הבנייה ויגרום להחרפת מצוקת הדיור, וכתוצאה מכך יש להניח שיעלו מחירי הדירות". רוה הוסיף כי אף שהממשלה ערה לבעיה, ההנחה היא שהבור התקציבי יקשה על הקצאת משאבים ממשלתיים לסיוע לענף הבנייה. "הקרן החדשה תתרום לשינוי המצב הזה, ולסייע לקבלנים הבינוניים והקטנים אשר מתקשים להשיג אשראי", מסכם רוה. קיראו עוד ב"גלובס" 28 מיליארד שקל מחפשים בית: הכשלים של שוק השכירות גל קיצוצים נוסף? טבע לא התכוננה ליום שאחרי הקופקסון יד שנייה: בכמה הושכרה דירת 4.5 חדרים בכיכר המדינה בת"א? 4 פתרונות טכנולוגיים שישדרגו את העסק הקטן שלכם קוביית קרח נמסה בשמש אחת הקרנות הבולטות למימון מיזמי נדל"ן היא "קרן הגשמה" בבעלות אבי כץ וגיל אונגר. "הקרן נתנה השנה הון עצמי של למעלה מחצי מיליארד שקל לצורך מימון פרויקטי נדל"ן מכל הסוגים: פינוי בינוי, תמ"א 38, יזמות רגילה ויזמות נדל"ן בחו"ל", מסביר כץ. "הקרן הוקמה לאחר שזיהינו צורך של יזמים נואשים שעבדו שנים על פרויקט ופתאום, ברגע האמת, הבנקים הקשיחו את תנאי האשראי ודרשו הון עצמי גבוה יותר. זאת, במיוחד בפרויקטים מורכבים כמו פינוי-בינוי, שנמשכים לעתים שנים רבות ובעת להוצאה של הפרויקט לפועל, התנאים בבנקים משתנים". לדברי כץ, הדרישה להקמת הקרנות למימון נדל"ן באה גם מצדם של משקיעים, שמחפשים אחר השקעות מניבות. "אנשים עם חסכונות המושקעים באפיקי חיסכון מקובלים מבינים בשנתיים האחרונות שמדובר בקוביית קרח שעומדת בשמש ונמסה. התשואה למשקיעים שלוקחים חלק במימון בקרן נעה סביב 20% והמספרים פשוטים: ההוצאות בפרויקט להקמת 20 יחידות דיור למשל הן 30 מיליון שקל, וההכנסות הן 40 מיליון שקל (הנחה שיכולה ללמד משהו גם על הסיכון - ש.צ וא.ח). הבנק רוצה 30% הון עצמי מה-30 מיליון שקל, שהם 10 מיליון שקל. הקרן מגייסת את ה-10 מיליון שקל, והיזם דואג לעסקה ולליווי הבנקאי, ומתחלק איתנו ברווחים חצי בחצי, כך כל אחד מקבל 5 מיליון שקל בתוך שנתיים. כלומר 2.5 מיליון שקל לשנה, כלומר 25% ובניכוי הוצאות ליווי וניהול הקרן 20% תשואה שנתית". אחת החברות שנעזרו במימון מקרן הגשמה היא חברת משהב, שיזמה פרויקט פינוי-בינוי בקרית אונו, המתבצע בימים אלה. זאת לאחר שהחברה נזקקה להשלמת הון עצמי כדי לעמוד בדרישות הבנק לצורך מימון הפרויקט. בתמורה תקבל קרן הגשמה אחוזים ברווחי הפרויקט. "כיום יש ערך רב בשוק המשני של המימון, שמשתלב עם מימון בנקאי", מסביר תומר מוסקוביץ', מנכ"ל משהב. "צריך לשים לב עם מי מתקשרים וגם כי הבנק המלווה לא מוכן לעבוד עם כל גוף מממן. היתרון בפנייה לגופים משלימי הון הוא שזה מגדיל את היכולת לנהל כמה פרויקטים במקביל. אם בנק נותן היום אשראי מוגבל, לאו דווקא בשל מצוקת אשראי אלא מתוך דרישות להון עצמי גדול יותר, היזמים נדרשים להשלים את ההון העצמי כדי לקבל ליווי לפרויקט". מוסקוביץ' מתייחס לתמורה הגבוהה שדורשים הגופים משלימי ההון: "נכון שהקרנות והגופים משלימי ההון גובים ריבית גבוהה בהרבה מהבנק או שותפות ברווחים, אבל אם האלטרנטיבה ליזם היא לבצע פחות פרויקטים, היזם יעדיף לשתף פעולה ולקבל מימון עם מתן תמורה". מתמקדים בתמ"א 38 דוגמא נוספת לקרן שמעניקה מימון חיצוני לפרויקטי נדל"ן היא קרן אותה מנהלת חברת דייברגון נדל"ן. את הקרן הקימו ירון פיטארו, בעל ותק של 25 שנה בשוק ההון הישראלי והגלובלי ששימש בין השאר כמנהל אגף השקעות בלאומי גמל וסמנכ"ל השקעות בפריזמה, ועו"ד בני בן מאור, בעלי משרד עורכי דין בן מאור ושות' ובעל חברת בן מאור השקעות ונדל"ן, חברה יזמית בתחום המגורים והמסחר. מימון פרויקטים בנדל"ן קרן זו שונה מהקרנות האחרות בשני היבטים משמעותיים, כפי שמסביר פיטארו: "אנחנו מלכתחילה עוסקים רק בתמ"א 38, לא בשום דבר אחר. היו לנו הרבה פניות לעסוק גם בפינוי-בינוי או גם בעסקאות קומבינציה. ואחרי מחשבות החלטנו חד משמעית להתמקד רק בתחום אחד - תמ"א 38. אחת הסיבות העיקריות לכך היא שאנחנו פונים גם למוסדיים והם עצמם אמרו לנו שהם יעבדו איתנו רק בגלל ההתמחות בתחום אחד. אם נתפזר, הם לא יהיו בפנים. זה היה חלק משמעותי מההחלטה. נכון להיום אנחנו מעורבים בעשרות פרויקטים רק בשלב המימוני". כאמור, מלבד ההתמקדות בתחום אחד בלבד, שלעתים חסרה בקרנות אחרות, העובדה שכסף מוסדי יוכל לממן פרויקטים בתחום התמ"א 38 מהווה בשורה לענף המשווע למקורות מימון. פיטארו מדגיש כי כניסת הקרן למימון פרויקט תיעשה אך ורק לאחר שלב קבלת ההיתר לפרויקט ומסביר: "אנחנו משלימים את ההון העצמי. פועלים מול היזם. הלקוחות שלנו מחולקים לארבעה סוגים - אנשים פרטיים, חברות, גופים מוסדיים וגופים מחו"ל. "אנחנו דואגים לבדוק כל פרויקט בצורה מקיפה לפני ההחלטה להיכנס כמממן וכחלק מתפיסה זו יש לנו שמאי פנימי, איל טדי הראל, שבוחן את העסקה וגם אדריכלית, רוית גור, שבוחנת את ההיבט התכנוני. נוסף לכך נעשות כמובן בדיקות משפטיות מול היזם כדי להגן על המשקיעים. אחד התנאים שלנו, נוסף להיתר בנייה תקף, הוא רווח צפוי בגובה 30% לפחות ושליזם יש 100% חתימות של בעלי הדירות. בלי תנאים אלו לא נממן את הפרויקט. אנחנו מקבלים עשרות פניות מיזמים ובודקים אותן. אנחנו גם דואגים לקבע את דו"ח האפס מול היזם מהרגע הראשון. בחוזה מופיע בצורה ברורה שאם יש חריגה בבנייה הוא משלם עליה". משקיעים החל ב-300 אלף שקל מבחינת המשקיעים שנכנסים לקרן המדוברת, נדרשת השקעה ראשונית בגובה 300 אלף שקל לפחות. פיטארו סבור שזה סכום שמונע כניסת משקיעים עם סכומים נמוכים שזה כל כספם. "אנחנו לא נקבל משקיע שלוקח משכנתא כדי להיכנס להשקעה. רק מי שיוכל להרשות לעצמו". הקרן נבדלת מקרנות אחרות במדיניות שהיא נוקטת בנוגע לחלקם של המשקיעים ומנהלי הקרן ברווחי הפרויקט: "אנחנו שואפים להגיע ל-50% מרווחי הפרויקט אבל כל פרויקט נבחן לגופו. אנחנו מספר שתיים בתור אחרי הבנק המלווה. ברגע שהוא קיבל את הכסף, המשקיעים מקבלים את חלקם. אחרי שהבנק החזיר לעצמו את הכסף והמכירות מתבצעות, התמורות ממכירת הדירות עוברות לנאמן, במקרה שלנו זה גוף מוכר, BDO, ולאחר שהבנק קיבל את חלקו חלוקת הרווחים בין הקרן ליזם היא חצי-חצי. בכל מקרה 16% מהתשואה הולכת קודם כל למשקיע. אנחנו גובים דמי ניהול בגובה 2% לשנה, ולגוף מוסדי מדובר ב-1.5%". נציין שהקרן מביאה בחשבון תקופה של שנתיים מיום קבלת ההיתר ועד סיום הפרויקט ומכירת הדירות. מה יקרה אם הפרויקט יתעכב? פרויקט תמ"א 38 הוא אומנם פרויקט קטן בהיקפו מצד אחד, אולם יש לא מעט דברים שעלולים להשתבש בדרך וגם השיווק ומכירת הדירות לא תמיד מסתיימים במהירות. על כך אומר פיטארו: "אומנם אנחנו לוקחים בחשבון תקופה של שנתיים אבל יש תקופה אפשרית נוספת שנלקחת בחשבון של עוד חצי שנה, והדבר מופיע בחוזה מול היזם. במקרה והתקופה מתארכת היזם גם מתחייב להעביר לקרן אחוז אחד מעלות המימון שקיבל בכל חודש".

מה זה השקעה ביחד בנדל"ן?
בעבר, השקעות בנדל"ן היו נחלתן של אלה בעלי קשרים ובעלי הכיסים העמוקים, או לכאלה אשר יכלו להרשות לעצמם רכישה של נכס נוסף במטרה לייצר הכנסה פסיבית. מה זה השקעה ביחד בנדל"ן? השקעה ביחד בנדל"ן נשענת על הקונספט של מימון המונים. ככזה, ממימון המונים אינו חדש והוא מאפשר ליזמים לגייס מימון בדרכים נוספות ובדרך זו למנף את הונם ולהשקיע בכמה פרויקטים במקביל. ישנן כמה תצורות של מימון המונים ואנו נציין אותם בקצרה לפני שנדון בהשקעות בנדל"ן ביחד. השקעות הון סיכון: בתמורה למימון, בדרך כלל מקדמי של המיזם, משקיעים מקבלים חלק בחברה. משקיעים במודל זה יכולים למכור את חלקם בחברה בה השקיעו והסיכון אותו הם נוטלים משתנה מהשקעה להשקעה. הלוואות במימון המונים (ידוע גם כהלוואת peer-to-peer) : הלוואות במימון המונים היא דרך ללוות ולהלוואת בין אנשים פרטיים ללא התערבות של גופים פיננסיים מוסדיים ו/או מוכרים. רמת הסיכון במודל זה עשויה להיות גבוהה, אך במקביל, פוטנציאל החזר ההשקעה / הלוואה יכול להיות גבוה אף הוא. תרומות ו/או השקעות מבוססות תמורות: כפי שהשם מצביע, במודל השקעה זה ה"שמיים הם הגבול", ניתן להשקיע כל סכום המגויס על ידי היזם, ואין ציפייה להחזר כספי (אם כי במודל מבוסס תמורה, יתכן ויוצע תמריץ למשקיע, למשל, גיוס להוצאת ספר יפצה את המשקיע בעותק של הספר). במודל זה לא קיים סיכון שכן אין צפייה להחזר כספי. השקעה ביחד בנדל"ן מאפשרת למשקיעים גדולים וקטנים להשקיע במיזמי נדל"ן, וללא הצורך בניהול של המיזם בפועל על ידם. רווחי הפרויקט, אם דרך ריבית הנצברת על ההשקעה או דרך מימוש ההשקעה על ידי מכירתה בתום תקופת ההשקעה, מתחלקים בחזרה עם המשקיעים.- היתרונות של השקעה ביחד בנדל"ן: בחירה ושליטה בהשקעה: שלא כמו גיוס כספים לקרן השקעות שבה הכסף מגויס עבור הקרן וזו בוחרת באיזה מיזם להשקיע, בהשקעה בנדל"ן במודל של מימון המונים, למשקיע יש שליטה מלאה על ההשקעות בהן הוא משקיע והבחירה באיזה פרויקט להשקיע היא שלו בלבד. מעקב וביקורת – מכיוון שההשקעות נפרדות, קל יותר לעקוב אחר כל השקעה בנפרד ולנתח את ביצועי ההשקעה. בהתאם להנחיות הרגולטיביות במדינות השונות ובכפוף ליעוץ מיסויי מתאים, השקעה במודל זה, לעיתים, מאפשרת למשקיע לנכות עליות שוטפות הקשורות לתחזוקה ולשימור של הנכס מבלי להיות הבעלים הרשמי של הנכס. בחירה של הפלטפורמה המתאימה לך כמשקיע: כמו בכל מודל של השקעה, גם כאן נדרשים זהירות, תשומת לב ויסודיות. פתיחת שוק ההשקעות בנדל"ן מאפשר למשקיעים מכל הסוגים להשקיע בנדל"ן, אך זה עדיין בידיים של המשקיעים לוודא שהם בוחרים את הפלטפורמה המתאימה להם וזו התואמת את ניהול ההשקעה והסיכון האישיים שלהם. אז באיזה פלטפורמה תבחרו? ישנן עשרות פלטפורמות מגוונות לבחור מתוכן. אנו מציעים לבדוק את פרטי העסק. מי עומד מאחורי הפלטפורמה? מה הוא הניסיון שהם מביאים עימם? האם יש להם ניסיון בעולם הנדל"ן, ההשקעות, גיוס הכספים ועולם המשפט? בסופו של יום, מדובר בעולם של השקעות בנדל"ן – דבר אשר בעיננו, הופך ניסיון בנדל"ן, להכרחי. בחירה של השקעה – בשורה התחתונה, לא כל הפלטפורמות שוות ולא כולן בודקות את רזי העסקאות המוצעות על ידי היזמים לעומק כמו פלטפורמות אחרות. בבחינתכם להשקיע וודאו כי אתם מבינים לעומק את יסודות ועיקרי ההשקעה ולא רק פרטים, כגון: מיקום, פוטנציאל השקעה, מועד האקזיט המוצע וכדומה. וודאו כי אתם מבינם את ההסכם בין הפלטפורמה לבין היזם ומהן הבטוחות המוצעות לכם במסגרת העסקה. ניהול סיכונים – כאמור, השקעה, כמו כל השקעה מגיעה עם סיכון. כאן המקום לבחור את מידת הסיכון והחשיפה המתאימה לכם. האם אתם מעוניינים להשקיע במודל של הון או של חוב? (השקעה במודל של הון יכולה להיות בעלת סיכון גבוה יותר אך עם פוטנציאל רווחים גבוה יותר ממודל של חוב). מה יקרה במידה והפרויקט יקלע לקשיים? האם לפלטפורמת ההשקעות יש אפשרות להשתלט על הפרויקט, לנהל ו"להציל" אותו? מה קורה במקרה בו היזם אינו עומד בהתחייבויות שלו על פי ההסכם, או במקרה בו הפרויקט צבר עלויות לא מתוכננות? לא כל הפלטפורמות דואגות לנושאים כאלה מבעוד מועד, ולא כל הפלטפורמות יורדות לרזי הפרויקט. שיקולים אלו ועוד אחרים משפיעים מאוד על בחירת הפלטפורמה בטרם ביצוע ההשקעה בפועל. אנחנו ב-iintoo אוהבים לוודא שלמשקיעים שלנו קיימת כל האינפורמציה שהם צריכים לפני שהם משקיעים דרכנו, ומזמינם אתכם להצטרף ללא עלות וללא התחייבות ולשמוע עוד על איך אנחנו משקיעים בנדל"ן ביחד.

עוד פיתרון מימון לקבלנים: קרן מימון חיצונית לפרויקטים קצרי מועד
לאחרונה הוקמה קבוצה בשם קוביות הזדמנויות בנדל"ן, חברה העוסקת במימון פרויקטים בתחום הנדל"ן, שפועלת להשלמת ההון העצמי של היזם בפרויקט ובתמורה מקבלת נתח מרווחי הפרויקט העתידיים 12/05/2013, 11:47 שלח תגובה במיילאורי חודי עסקאות נדל"ןקבלנים נושאים למעקב >> סכום שנים המכללה האקדמית נתניה BTB ILAN'S LG JOURNEY CATHAY PACIFIC גלובס מכרזים תמ"א 38 CFO DUNS100 מצוקת האשראי בענף הנדל"ן מקשה על היזמים והקבלנים לגייס הון ראשוני לפרויקטים. מאחר שהבנקים בוררים כל פרויקט לעומק, המצב מקשה במיוחד על יזמים קטנים ובינוניים. מציאות זו היא כר פורה להקמתן של חברות שכל ייעודן הוא מימון חיצוני לפרויקטים על ידי משקיעים. לאור זאת, הוקמה לאחרונה קבוצה בשם קוביות הזדמנויות בנדל"ן, חברה העוסקת במימון פרויקטים בתחום הנדל"ן. את החברה הקימו שלום אשל, עו"ד ינון שי, ודוד לוי, שעסקו בנושא ברמה האישית עד לאחרונה והחליטו להגדיל את היקף הפעילות. על פי תוכנית העבודה של הקרן, בכוונתה להשקיע רק בפרויקטים קצרי מועד, בין 12 חודשים ל-18 חודשים, באזורי הביקוש בישראל בלבד. הקרן פועלת להשלמת ההון העצמי של היזם בפרויקט ובתמורה מקבלת נתח מרווחי הפרויקט העתידיים. נתח זה יכול אף להגיע ל-50% מרווחי היזם באותו הפרויקט. אחוז התמורה לקרן נקבע על סמך רווחיות הפרויקט, היקפו הכספי ואופיו. החברה עומדת להשלים בשבועות הקרובים גיוס קרן ראשונה בהיקף של 9.5 מיליון שקל למימון 4 פרויקטים בתל-אביב וברמת גן. מדובר בשני פרויקטים לשימור בתל אביב, האחד ברחוב נחלת בינימין 10 והשני ברחוב נחמני 29, ובשני פרויקטים לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38 רמת גן, ברחוב קריניצי 85 וברחוב עציון 8 א'. כל הפרויקטים שייכים לחברת 'מיזמים'. לדברי שלום אשל, מנכ"ל קוביות הזדמנויות בנדל"ן: "אנחנו מאפשרים לכל מי שרוצה להיות שותף כמשקיע, להשקיע החל מ-300 אלף שקל בפרויקטים קצרי מועד. הקרנות שנגייס יהיו בהיקפים של בין 7 ל-10 מיליון שקל כשכל קרן תשקיע במספר פרויקטים, בין שניים לחמישה. אנחנו לא גובים דמי ניהול אלא דמי הצלחה בלבד הנגבים אך ורק מרווחי המשקיע. כל כספי ההשקעה בפיקוח מלא של נאמן חיצוני". קיראו עוד ב"גלובס" 28 מיליארד שקל מחפשים בית: הכשלים של שוק השכירות גל קיצוצים נוסף? טבע לא התכוננה ליום שאחרי הקופקסון יד שנייה: בכמה הושכרה דירת 4.5 חדרים בכיכר המדינה בת"א? איך להימנע מטיפול תרופתי לא אפקטיבי או מסוכן עבורנו? חשוב לציין שכמו כל קרן השקעות, גם בקרן זו הסיכון למשקיעים קיים. בעלי הקרן אומנם מכוונים להשקעות קצרות טווח יחסית, אולם בעולם הנדל"ן, במיוחד בעולם הביצוע ופי כמה בתחום השימור או תמ"א 38, אי הוודאות רבה. עיקר הסיכון גלום בעובדה שבמקרה ופרויקטים מתעכבים או נתקעים, מה שקורה לא פעם בענף, עלולה ההשקעה להתגלות כפחות מבטיחה ממה שנראתה בתחילת הדרך. בעלי החברה מסרו בהקשר זה כי הם מודעים לסיכון הקיים ומיידעים את המשקיעים בסוגייה זו. עוד הוסיפו בהקשר זה כי: "כספי ההשקעה של קרן קוביות מועברים ליזם על פי אבני דרך הנקבעים מראש ובפיקוח מלא בידי נאמן הקרן (חברת רווה רביד נאמנויות בשוק ההון). לצורך הבטחת כספי המשקיע מעוגנות ההסכמות בין הקרן והיזם בהסכם אג"ח, לרבות כל הבטוחות שיסופקו דוגמת משכון זכויות היזם ברשם המשכונות, שעבודים, ורישום הערות אזהרה".

פתרונות מימון בנדל"ן
תחום הנדל"ן מושך אליו תשומת לב רבה בשנים האחרונות, ובפרט ישנם שני נושאים שהפכו נושאי שיחה חמים במיוחד: עליית המחירים הדרמטית ותמ"א 38. לקושי של זוגות צעירים להגיע לדירה משלהם ולצורך בפרויקטים של התחדשות עירונית, הן כדי לחזק מבנים ישנים כך שיעמדו בפני רעידות אדמה והן כדי להגדיל את היצע הדירות הפנוי בשוק, ישנו מכנה משותף חשוב: ההכרח למצוא פתרונות מימון שיאפשרו את רכישת הנדל"ן או את הוצאתם של מיזמי בנייה לפועל (כשכמובן שלא רק יזמים של פרויקטי תמ"א 38 זקוקים לאותם פתרונות צ'קים ומימון אלא כל מי שמנסה להרים פרויקט בניה). פתרונות מימון למי שרוצה לקנות דירה פתרון המימון המקובל עבור רכישת דירה, בין אם חדשה ובין אם יד שניה, הוא משכנתא. הבעיה היא שכדי לקבל משכנתא נדרשים הקונים לא רק לשעבד את הנכס (ובעצם לסכן את בעלותם עליו) אלא גם להציג הון עצמי מספיק. מי שזוהי לו דירה ראשונה חייב להציג לפחות 25% מערך הנכס כדי לקבל משכנתא, ומשפרי דיור כבר נדרשים ל-30% - ולא לכולם יש חסכונות או עזרה מההורים כדי להגיע לסכומים אלה. יחד עם זאת אין צורך לוותר על החלום בדירה משלכם – ישנם פתרונות צ'קים ומימון שמאפשרים להגיע להון העצמי הדרוש. דוגמה אחת היא הלוואת מזנין – הלוואה לטווח קצר (יחסית למשכנתא) שמאפשרת הגעה להון העצמי שהבנק דורש. בעלי עסקים שזקוקים לנדל"ן נוסף לצורך התרחבות יכולים להגדיל את ההון העצמי שלהם גם באמצעות שירות ניכיון שיקים, שמאפשר הגדלת ההון בהווה ובמקרים אחרים משמש גם לשיפור תזרים המזומנים. פתרונות צ'קים ומימון ליזמים וקבלנים יזמים וקבלנים אשר מעוניינים להקים פרויקט נדל"ן זקוקים אף הם לפתרונות מימון משתלמים על-מנת לממן את עלות הבנייה (שהיא כמובן גבוהה מאוד) עד שתתקבל התמורה עבור מכירת הדירות (או המשרדים, אם מדובר בנדל"ן מסחרי). אופציה אחת היא קרנות השקעה בנדל"ן, שמחפשות כל העת הזדמנויות שיניבו להן תשואה נאה. היתרון המרכזי של הסתייעות בקרן השקעות בנדל"ן הוא הניסיון של אנשיה אולם חשוב לזכור שמאחר שהקרן מחויבת לספק למשקיעים בה תשואה גבוהה היא דורשת נתח נכבד מהרווחים. פתרונות צ'קים ומימון נוספים ניתן למצוא בחברות המימון החוץ בנקאי. חברות אלה מעניקות שירותים כמו ניכיון צ'קים, הלוואות מותאמות ספציפיות בהתאם ללקוח, לצרכים הייחודיים שלו וליכולות ההחזר שלו – כך שבמקרים רבים מדובר בפתרון הנכון והמשתלם ביותר בתחום הנדל"ן.

נותנים אשראי: הכל על מימון חוץ-בנקאי של מיזמי נדל"ן
שורה תחתונהכל מה שחשוב לדעת על הלימות הון, על חברות הביטוח ועל הקרנות החוץ-הבנקאיות * מתי כדאי לפנות אליהן, במימון פרויקטים נדל"ניים? 20.05.2015, 15:34 אורי שוסטר נדל"ן-מימון/ מימון פרויקטים בנדל"ן *** הכתבה בשיתוף קרן אקספו עליות השערים הרצופות של השנים האחרונות מעט משכיחות מאיתנו את המשבר הפיננסי הגדול שכמעט והמית אסון כלכלי על השווקים הגלובליים. המשבר שפקד את ענף הבנקאות נבע בעיקר משתי סיבות מרכזיות, השקעת ההון העצמי, הנוסטרו, במכשירים מסוכנים ויחס הלימות הון– כמות ההון שהבנק צריך לרתק כנגד הלוואה שהוא נותן, יחס שבשנים העליזות של טרום המשבר התברר כנמוך מדי. כאשר השוק יורד בחוזקה כפי שקרה במשבר הפיננסי של 2008, שילוב של גורמים אלה, יוצר כדור שלג שקשה לעוצרו ומוביל להפסדי ענק שלא כולם עמדו בהם - ולראיה, ליהמן ברדרס, בנק אוף אמריקה וסיטי בנק, מהאריות הפיננסיים של ארצות הברית, קרסו. הבנקים המרכזיים בעולם הבינו שיש לטפל בבעיה זו בעיקר על ידי העלאת יחס הלימות ההון שייצב את איתנות הבנקים. גם בשוק הישראלי צעדו לאותו הכיוון ועל פי הנחיות הממונה על הבנקים, יחס הלימות ההון צפוי לגדול בהדרגתיות עד לשנת 2017 לכדי 17% (בפועלים ולאומי) וזאת לעומת יחס הלימות הון של 11% בשנת 2011. עוד בנושא: הדרך לכסף: מתי משתלם ליזם לקחת הלוואת גישור פתרונות המימון העומדים בפני קבוצות הרכישה כל מה שצריך לעשות כדי להתחיל לצמוח בשנים של עליות עקביות ומובהקות בשווקים הפיננסיים, כפי שאנו חווים משנת 2009 ואילך, נושא העלאת יחס הלימות ההון מעט מחוויר והשלכותיו מעט מתקהות וזאת משום שהנוסטרו, של הבנקים עלה וצמח בגין עליות שווי הנכסים הפיננסיים ולכן לא חווינו קיטון מהותי בסך ההלוואות למרות הדרישות להגדלת ההלימות. עם זאת, יש לזכור כי כבר שש שנים שוקי ההון עולים בקצב די רצוף בעיקר בשל הריבית האפסית בשוק אשר מוציאה את רלוונטיות החיסכון מחד ומעלה את ביקוש ההשקעה בנכסים והחיפוש אחר תשואה עודפת מאידך , ויוצרת כאמור עליה בשווי נכסי הבסיס. ברגע שהסנטימנט ישתנה והשוק יתחיל לתקן מטה, האפקט של נושא הלימות ההון יצא אל האור. הפחתת כושר ההלוואות של הבנקים יוצרת מצב שהאחרונים הופכים לבררנים יותר ביחס ללווים ולכן יש לחפש אלטרנטיבות במקום אחר, בעולם המימון החוץ בנקאי. המרכזים החוץ בנקאיים המוקד המרכזי החוץ בנקאי הינו במתחמי הבורסה לניירות ערך בתל אביב, שם היזמים הגדולים מגייסים חוב מהמוסדיים ומהציבור ובכך מגוונים את צינורות האשראי שלהם. יחד עם זאת, הפתרונות הבורסאיים טובים לחברות גדולות ומוכרות ופחות ליזמים הבינוניים והקטנים. כאשר האלטרנטיבה הבנקאית והבורסאית אינה אפשרית, פונים לגופים אחרים המציעים אשראי זמין. פעילותם של גופים אלה עולה בקצב מהיר בשנים האחרונות: חברת האחים נאווי הציבורית, אחד הגופים החוץ בנקאיים הידועים בתחום ניכיונות הצ'קים, דיווחה בדוחותיה לשנת 2013 כי היקף פעילותה בתחום זה עמד על כ-3 מיליארד שקל, גידול של חצי מיליארד שקל לעומת התוצאות של 2012. עם התגברות המודעות לאפיק החוץ בנקאי הזה סביר כי היקף נכנסת יגדל בהתאם. חברות הביטוח הגדולות הפכו אף הן לשחקן מרכזי בעולם החוץ בנקאי. חברות אלו החלו לפעול בתחום ליווי הפרויקטים לפני כעשור, וכיום חלקם בשוק עומד על אחוזים בודדים מסך האשראי שניתן בכלל השוק. גופים נוספים הינם קרנות אשראי כדוגמת קרן אקספו ועוד. מי מעניק אשראי לפרויקטי נדל"ן? מלבד גופים אלה, בשלוש השנים האחרונות עולה קרנן של קרנות חוץ בנקאיות המציעות אשראי, בעיקר ליזמי נדל"ן בעת רכישת קרקע ולפרויקטי נדל"ן ומהוות פתרון אלטרנטיבי ליזמים וקבלנים אשר נדחו על ידי הבנקים או לחילופין העדיפו מראש לפנות באלטרנטיבה זו. הסחבת הבנקאית היחסית בטיפול בבקשת ההלוואה, הדרישה בקבלת בטחונות ושעבודים מעבר לריבית ההלוואה, והחובה לעמוד באמות מידה פיננסיות כתנאי להתחלת פרויקט ובהמשכו, מבליטה את יתרונן של קרנות שנוטות לתת תשובת אשראי תוך תקופה קצרה ודרישה לביטחונות ועמידה בהתניות גמישה. מבחינת החוק, המדינה טרם מינתה רגולטור שיהיה אמון על הפעילות החוץ בנקאית וזאת להבדיל מהממונה על הבנקים המשמש כ"שוטר", והרשות לניירות ערך המשגיחה על התנהלותן התקינה של חברות הבורסה. סביר כי בשנים הקרובות יעלה הצורך למנות רגולטור שכזה, אשר מעבר לפיקוח על התחום החדש יחסית, עשוי לחשוף את התחום לציבור ולהפוך את תדמיתו ליותר לגיטימית. בהקשר זה נציין כי הגופים החוץ בנקאיים "הממוסדים", כדוגמת הקרנות הגדולות, למרות שאין מעליהן רגולטור, דואגים למנהל תקין וממנים מפקחים - למשל נאמנים חיצוניים לטובת המשקיעים וכן ועדת אשראי חיצונית בלתי תלויה הבוחנת את הסיכון הגלום בכל בקשת הלוואה. הרגולציה צפויה אף לבדל פעילותן של הגופים החוץ בנקאיים הממוסדים מפעילותם של ה"צ'יינג'ים" הנודעים וה"מלווים בריבית" הקטנים. אלה פועלים בתחום זה על פי חוק, אך לעיתים לא על פי קודי פעולה דומים וחלקם אף זוכים לכינוי, "שוק אפור" המיוחס לעיתים, שלא בצדק, לכלל השוק החוץ בנקאי. יזם נדל"ן, ההון העצמי שלך לא חייב להיות מגבלה! אנו מזמינים אותך להצטרף לעשרות יזמי נדל"ן אחרים שהצליחו לצמוח לרוחב הודות לפתרונות המימון של "גמלא הראל". עם הניסיון רב השנים של "גמלא הראל" בתחום, בשילוב הבסיס הפיננסי האיתן של החברה, תוכל גם אתה לנפץ את תקרת הזכוכית הפיננסית שלך – וליזום פרויקטים נוספים במיידית, מבלי שתידרש להגדיל את ההון העצמי הקיים בחברה. גמלא הראל מובילה את תחום מימון ההון העצמי בפרויקטי נדל"ן (הלוואות "מזנין") בישראל מאז שנת 2006. לגמלא הראל בסיס פיננסי איתן ומקורות מימון זמינים ומידיים. החברה נמצאת בבעלות משותפת של שתיים מהחברות המבוססות בתחומן בארץ - קבוצת הביטוח הראל השקעות בביטוח ושירותים פיננסיים בע"מ, וחברת גמלא מילניום השקעות בע"מ. הראל השקעות בביטוח ושירותים פיננסים בע"מ היא חברה ציבורית, השלישית בגודלה בענף הביטוח בארץ, שמחזיקה בפעילות גם בתחום הנדל"ן. גמלא מילניום השקעות בע"מ היא חברת השקעות בבעלות חברת כלמוביל ועו"ד אפרים שפיטלני, שעוסקת בין השאר בייזום נכסים מניבים ובהשקעות נדל"ן בישראל ובחו"ל. הודות לשיתוף הפעולה המקצועי והפיננסי בין הראל השקעות לגמלא מילניום, גמלא הראל היא חברה חדשנית ודינאמית המבוססת על שותפות יציבה, אמינה ומקצועית. כמי שהייתה חלוצה בתחום המזנין בישראל, "גמלא הראל" פועלת על פי מתודולוגיות ייחודיות רק לה, המאפשרות לך כיזם למקסם את הפוטנציאל הנדל"ני שלך. גמלא הראל מאפשרת מימון מוסדי חוץ-בנקאי זמין, נוח ומקצועי ליזמי נדל"ן, המעוניינים להרחיב את היקף הפעילות ולמנף את הפוטנציאל העסקי שלהם באמצעות הלוואות מזנין – הדרך החכמה עבור יזמי נדל"ן להרחיב את מקורות ההון העומדים לרשותם ולקבל את השלמת ההון בדיוק כשהם זקוקים לו. >> למי מיועדת הפעילות של גמלא הראל? לחץ כאן אנו מזמינים אותך ליצור עמנו קשר כבר כעת לבדיקת היתכנות של שיתוף פעולה בינינו – והצטרפות לעשרות לקוחותינו המרוצים! בראש גמלא הראל עומדים אנשי עסקים בעלי רקע עשיר בתחומי הנדל"ן, המשפטים והפיננסים, והבנה מקיפה בתהליכי ייזום, הקמה ומימון פרויקטים בנדל"ן.

שיטות ל-100% מימון בהשקעות נדל"ן
רובנו מספיק חכמים על מנת להבין שאין "אסטרטגיית השקעות" בנדל"ן שהיא חסרת טעויות. ואם משהו נשמע טוב מידי בשביל להיות אמיתי, הוא בדרך באמת כך. למרות זאת, זה לא אומר שאתם צריכים אשראי מצוין ועודף כסף בחשבון על מנת להתחיל להשקיע בנדל"ן. אני מניסיוני ומניסיונם של שותפים וחברים למדתי שקיימות מספר דרכים על מנת לסגור עסקה, גם אם אין לכם כסף, או אם יש לכם אשראי גרוע, הרעיון הבסיסי כשזה נוגע לנדל"ן זה יצירתיות. לפני שאני מספר לכם את השיטות, אני רוצה שתדעו שאני לא ממליץ לעשות שום דבר, מבלי ללמוד את הנושא, ומבלי להבין באמת את עולם ההשקעות בנדל"ן. אנשים רבים פונים אליי, ומבקשים לדעת איך משקיעים בנדל"ן, מבלי להשקיע כסף... למרות שאסביר שיטות אלה בהדרכה זאת, אני לא ממליץ לפעול על שיטות אלה, אם אין לכם כסף בצד. מפני שאם אין לכם כסף, ונכשלתם... אתם בצרה צרורה... (ולא להזכיר שאם אין לכם כסף, זה אומר שאתם לא יודעים לנהל את הכספים שלכם, ואז בכלל אני לא ממליץ לכם להתחיל להשקיע, עד שלא תלמדו לטפל בכספים). גם אם אתם סוגרים עסקה של 100% מימון, תמיד תדאגו שיהיה לכם כסף בצד לממן מקרה של נפילה. הדבר הראשון שאתם צריכים לעשות, אחרי שחקרתם כמה מאות נכסי נדל"ן. הוא "לחקור את העסקה שלכם" בכדי לדעת מהי המוטיבציה של המוכר.עם העסקאות שעוברות, אתם תהפכו ל"תותחים" בניתוח עסקאות, ולנתח מצבים של מוכרים ומשקיעים...אני אישית, נהנה מזה... לכן אני עושה את זה, ולכן אני מצליח בזה. אתם צריכים להתאים עצמכם לצרכיו של המוכר, תחשבו על המוכר כעל "הצד השני".הצד השני צריך ממכם משהו, ולכן אתם צריכים להתאים את עצמכם, ולספק למוכר את מה שהוא רוצה.זאת על מנת שאתם תקבלו את מה שאתם רוצים. להלן הדרכים שהזכרתי : 1. שותפות : מצאו שותף שיהיה מוכן להיכנס איתכם 50/50, זה לא חייב להיות 50/50, זה יכול להיות כל מה שתבחרו שזה יהיה, לדוגמה : אתם יכולים להסכים עם שותף, שהוא ישלם את המקדמה, ואת עלויות הסגירה, ואתם תיקחו על עצמכם את המשכנתה, בתמורה לאחוזים משכ"ד או מסך המכירה (במידה ותמכרו את הנכס). 2. מכירה לפני הרכישה : זוהי שיטה שמשקיעים כמעט ואינם משתמשים בה, למרות שהיא חוקית לחלוטין, ואף קלה למדי.תוכלו למצוא רוכש פוטנציאלי רציני (לדוגמה : אדם שרוצה לעבור לגור ליד המשפחה שלו, או בשכונה מסוימת), ורק אז למצוא לו את הנכס.תוכלו לעשות זאת ע"י פרסום מודעת "דרושים קונים" באזור מסוים, ולראות את התגובה של אנשים, ורק אז למצוא להם את הבית שאותו הם מחפשים, תתפלאו לגלות עד כמה זה קל למצוא בית, שכבר יש לכם קונה בשבילו. 3. אופציות : אופציה נוספת היא לקנות נכסים "על הנייר" מהקבלן, עוד לפני שהם נבנו.לשיטה זאת קוראים " Off-Plan Options", אתם רוכשים את הנכס על הנייר, לפני שהוא גמור, ובד"כ הקבלן עוזר עם המימון. 4."מימון ע"י מוכר" : למרות שזוהי השיטה הנפוצה ביותר לרכישת נכסים ב-100% מימון, שוב עליי לציין שלמרות ששיטה זאת עובדת, ובדקתי אותה בעצמי. אני לא ממליץ לרכוש נכס ב-100% מימון, אם אין לכם כסף לכסות מקרה של הפסדים. ישנם מספר דרכים עיקריות לסגור עסקת 100% מימון. א. לכו למחלקת הוצאה לפועל בבית המשפט באזורכם, שם תוכלו למצוא המון אנשים.שנקלעו לקשיים פיננסים, וכעת נלחמים עם הוצאה לפועל, כדי שלא יעקלו להם את הרכוש.(הנקודה המצחיקה היא, שכ-75% מהאנשים שפונים להוצאה לפועל הם אנשים שגרים בבתים יפים, נוסעים במכוניות יפות, חלקם אפילו אנשים עסקים לקראת פשיטת רגל, בני המעמד הבינוני שפוטרו מעבודתם ואינם מסוגלים לשלם עבוד המשכנתה או הבית או הרכב או הסירה.)אתם מתחילים לפנות לאנשים, ושואלים אותם האם הבית שלהם בסכנת עיקול? (זאת אומרת לפני שהחלו תהליכי העיקול!) עכשיו אין לכם מה לפחד, אני עושה את זה כל הזמן, ורוב האנשים שישמעו שאתם מעוניינים בבית שלהם, יקפצו על ההצעה בידיים פתוחות! תחשבו אם אתם הייתם במצבם, ומישהו היה מעוניין לקנות מכם את הבית, לא הייתם מתרגשים?בקיצור, במידה ושאלתם מספיק אנשים, וראיתם מספיק נכסי נדל"ן, ומצאתם את הנכס המתאים בשבילכם... עכשיו הגיע הזמן להציע למוכר הצעה.אל תשכחו, המוכר צריך כסף בדחיפות, והוצאה לפועל עומדים לקחת לו את הבית, מבלי שהוא יראה מזה שקל... אתם יכולים להציע למוכר, לקנות ממנו את הבית, בתנאי, שהוא מוותר על המקדמה.כן, קראתם נכון.זה חוקי בכל מקום בעולם. המוכר ישמח למכור את הבית ולקבל עליו כסף, ניתן לתת לו את השיק של הבנק, ושיפקיד אותו בחשבון בו אין לו עיקולים.בעצם המוכר מצהיר מול הבנק, אפילו מול עו"ד אם יש צורך.שהוא מוותר על המקדמה שאתם הייתם אמורים לתת לו.זאת אומרת אם הבית שרכשתם שווה 150,000$, אז המוכר ויתר על 15,000$ משווי הנכס...זה או זה, או שהוצאה לפועל ייקחו לו את הבית, והוא לא יראה ממנו שקל...מה אתם הייתם מעדיפים? לקבל 135,000$ ולהחזיר את החובות שלכם כפי שאתם רוצים? או לא לקבל כלום? ולתת לממשלה להחליט לאילו נושים ילך הכסף? יש אלפי הזדמנויות כאלה שמחכות לכם כיום בהוצאה לפועל, ניתן לעשות את אותה השיטה עם אדם שנפטר, והשאיר למשפחתו בית עם משכנתה, או לבעל בית שרוצה למכור בדחיפות, או סתם מישהו שלחוץ למכור את הבית שלו, מכיוון שהוא מחכה 3 שנים כבר בשוק בלי הצעות... זה לא נוכלות, זה פשוט נקרא ניצול הזדמנות.לפעמים, מצבם הרע של אחרים, הוא ההזדמנות הטובה ביותר בשביל המשקיע.חוץ מזה, אתם בעצם עוזרים לבן-אדם, לא מזיקים לו.ואתם גם עוזרים לעצמכם. ב. 100% מימון ע"י מקורות : דרך נוספת היא לגייס 100% מסך המשכנתה, זה לא אומר שאתם צריכים לקחת משכנתה אחת על סך 100%, אתם יכולים לקחת משכנתה אחת על סך 80% ומשכנתה נוספת על 20%, זה חוקי בכל מקום בעולם, או לפעמים תוכלו לקחת את המקדמה והוצאות הסגירה כהלוואה, במידה והנכס מספיק רווחי.שוב, זה הכול תלוי באופן העסקה...אם אתם מחפשים ייעוץ והכוונה בנוגע להשקעות ב-100% מימון, פנו אלינו : www.superscan.co.il או 052-5634693 ג. השקיעו בענק! ותגייסו מימון ממשקיעים : אפילו שאין לכם כסף כרגע.. אתם יודעים שאתם יכולים לרכוש נכס ששווה מעל 2,000,000$?אני אסביר לכם איך...השיטה היא לעשות מחקר כמובן, לבדוק לפחות 50 נכסי נדל"ן, ולבנות תוכניות עסקיות לכולם.שכוללות : ת.מזומנים, אופי העסקה, מיקום, ביקוש והיצע לדיירים , מחיר, תשלומים, רווחים ועוד...(אם תרצו, אשמח להכין לכם תוכנית עסקית לרכישת נכס נדל"ן).לאחר שמצאתם 50 נכסים ששווים מיליוני דולרים (למרות שאתם חושבים שאין לכם את הכסף לממן אותם, כשתמצאו אותם – וזה לא בעיה למצוא אותם, אתם תתחילו לראות שבאמת אפשר לממן אותם)תתחילו להגיש הצעות על הנכסים שנראים רווחיים ביותר בשבילכם. לדוגמה : אם מצאתם בניין קומות עם 25 יחידות דיור, באזור בפיתוח בת"א, שעולה 2.5 מיליון דולר, עם הכנסה חודשית ממוצעת של 35,000$, לאחר תשלומי המשכנתה, ביטוח והוצאות אחרות, יצא לכם רווח חודשי של 18,000$ רק בשביל הדוגמה כמובן.כיצד אתם ממנים אותו? הבעיה הגדולה עם סכומים כאלה היא המקדמה, המקדמה נראית מפחידה לרוב האנשים, 250,000$ רק למקדמה!ועוד משכנתה של 2,250,000$ ללא הריבית.דבר זה עשוי להפחיד חלק מהאנשים, זה הכול עניין של "כיצד אתם תופסים סיכון, וכיצד אתם תופסים חוכמה", אם אתם חושבים שלקחת משכנתה כבדה בתמורה לרווחים גבוהים זה חכם, לכו על זה..אם לא, אז אל תלכו על זה.זה הכי פשוט בעולם!עליכם כמובן לנתח היטב את הנכס, אני לא ממליץ לפעול מבלי לדעת בדיוק מה אתם עושים, זה עלול להיות מאוד מסוכן. איך ממנים את המקדמה?התשובה היא מינוף, שימוש בכספם של אחרים.משקיעים.פרסמו מודעה, שאתם מחפשים מימון לעסקת נדל"ן, ותתפלאו כמה משקיעים יפנו אליכם.אתם לא רוצים להביא מימון על כל העסקה, כי לא עשיתם בכל כלום... המשקיעים פשוט יכולים לגנוב לכם את העסקה, ולהשקיע בה בעצמם.העניין הוא, שאתם לוקחים על עצמכם, את המשכנתה יזמות בנדל"ן של ה-2,250,000$(ועם הערבויות והנכסים המתאימים, הבנקים יתנו לכם את ההלוואה, לא משנה מה המצב שלכם בבנק...)ומגייסים את המקדמה ואת עלויות הסגירה מהמשקיע או המשקיעים.המשקיעים מספקים לכם 250,000$, רוב הסיכויים הם שתוכלו לשכנע את המוכר לממן בעצמו את עלויות הסגירה (עו"ד, שמאי ועוד...), ואתם לוקחים על עצמכם רק את המשכנתה עם העלויות החודשיות.תחשבו על זה, לבניין יש 25 יחידות דיור, אם תספקו למשקיע 3 יחידות דיור בתמורה למקדמה שהוא שילם, הוא מקבל בעצם 4 יחידות ששוות לפחות 400,000$ ביחד, בעלות של 250,000$ בלבד!זה 45% הנחה על 4 יחידות דיור בשבילו, בשבילו זה מציאה.בשבילכם זה עסקה של 100% מימון.ובשביל המוכר זה מכירה מעולה. כולם מרוויחים. אני פגשתי אנשים שהתחילו בלי כלום, ורכשו בתים קטנים בשיטת "מימון ע"י מוכר". מימון פרויקטים בנדל"ן או קחו לדוגמה את דונלד טראמפ, הידעתם שהעסקה הראשונה שהוא עשה בחייו הייתה עסקה של 100% מימון? רבים חושבים שהוא קיבל את ההון מאביו, אבל לא. כשהוא בנה את הבניין הראשון שלו, הוא בעצם קנה שטח של 100 דונם במנהטן, זאת הייתה העסקה הראשונה שלו במנהטן, וגייס כסף ממשקיעים על מנת לבנות שם בניין קומות.המשקיעים קיבלו את חלקם, ודונלד קיבל את חלקו...השאר כבר היסטוריה... העניין הוא לחשוב בגדול. תדעו שאתם מסוגלים, לא משנה מה זה.. אם זה לקנות בית 2 חדרים במאה אלף דולר, או אם זה לקנות קומפלקס ענק עם לובי ובריכה משותפת ב-10 מיליון דולר. אתם מסוגלים לעשות הכול, אם רק תנסו. רק שוב עליי להזכיר, השכילו עצמכם קודם...אל תנסו להשקיע, אם אתם לא יודעים להשקיע.אל תקפצו לבריכה, עד שתדעו מה העומק... הרי אתם לא רוצים לטבוע, במיוחד לא כשזה נוגע לנדל"ן.. האמינו לי.... השקעות מוצלחות


X

יהושע רייכר , השבחת נכסים יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , מה זה השבחת נכס יהושע רייכר , עליית ערך של דירה יהושע רייכר , איך להשביח דירה יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , רשם החברות יהושע רייכר , קבלן מרפסות אשדוד יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , הום סטיילינג לפני מכירה יהושע רייכר , שיפוץ דירה לפני מכירה יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , קורס הום סטייג'ינג יהושע רייכר , הום סטייג'ינג טיפים יהושע רייכר , השבחת דירה לפני מכירה יהושע רייכר , אנה גוטמן יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , מס שבח יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , אלחנן מגידוביץ יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , יהושע רייכר , שדרוג נכסים יהושע רייכר , יזמות בנדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , יזם נדל ן מתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , יזם נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , יזם מתחיל יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , איך להתחיל בעולם הנדלן יהושע רייכר , יזמות נדל ן דרושים יהושע רייכר , איך מתחילים להיות קבלן יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , קורס נדל ן באינטרנט יהושע רייכר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן ירושלים יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות והשקעות בנדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן מחיר יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן בחו"ל יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדלן יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן מחיר יהושע רייכר , פסגות נדל ן חזי חיים יהושע רייכר , לימודי תיווך נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדל ן באינטרנט יהושע רייכר , יזם נדל ן מתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , יזם נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , יזם מתחיל יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן דרושים יהושע רייכר , איך מתחילים להיות קבלן יהושע רייכר , יזמי נדל ן בישראל יהושע רייכר , יזמות נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , מה זה יזם נדל ן יהושע רייכר , ראשי תיבות נדל"ן יהושע רייכר , נדל ן לימודים יהושע רייכר , מה זה נדל ן יהושע רייכר , נדל ויקיפדיה יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , נדל ן קיצור של יהושע רייכר , נכסי דלא ניידי יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , חברות בניה ויזמות יהושע רייכר , רפאל א.ג יזמות בע"מ יהושע רייכר , רפאל נדל ן טלפון יהושע רייכר , ד.רפאל יזמות בע"מ יהושע רייכר , חי רפאל יזמות ובניה יהושע רייכר , ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ יהושע רייכר , קבוצת רפאל נתניה על הים יהושע רייכר , חברות נדל"ן בישראל יהושע רייכר , יהושע רייכר , מימון פרויקטים בנדל"ן יהושע רייכר , מימון פרויקטים בנדל"ן יהושע רייכר , מימון נדל"ן יהושע רייכר , חברת יסודות יהושע רייכר , הראל יהושע רייכר , מימון נדל"ן יהושע רייכר , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן יהושע רייכר , הראל מימון נדל"ן יהושע רייכר , הראל נדל"ן והשקעות יהושע רייכר , גמלא מילניום השקעות בע"מ יהושע רייכר , גמלא הראל כתובת יהושע רייכר , טל תפוחי גמלא יהושע רייכר , קרן אקספו מימון חוץ בנקאי יהושע רייכר , מימון ליזמי נדל ן יהושע רייכר , חברת יסודות יהושע רייכר , יסודות נדלן רחובות יהושע רייכר , חברת יסודות נדל"ן יהושע רייכר , חברת יסודות פארק המדע יהושע רייכר , חברת יסודות תמ"א 38 יהושע רייכר , עופר זרף יהושע רייכר , יסודות עופר זרף יהושע רייכר , יסודות איתנים בע"מ יהושע רייכר , יסודות איתנים טלפון יהושע רייכר , הראל יהושע רייכר , הראל טפסים יהושע רייכר , הראל ביטוח בריאות יהושע רייכר , הראל ביטוח חיים יהושע רייכר , הראל טלפון יהושע רייכר , הראל אזור אישי יהושע רייכר , הראל פנסיה טלפון יהושע רייכר , הראל מעסיקים יהושע רייכר , הראל ביטוח רכב יהושע רייכר , יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים מופשרים למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בשפלה יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה בדרום יהושע רייכר , בניה קלה יהושע רייכר , בניה ירוקה יהושע רייכר , יהושע רייכר בניה קלה , יהושע רייכר בניה ירוקה , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה בשרון יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , קרקע בחינם 2017 יהושע רייכר , קרקעות בחינם בדרום יהושע רייכר , קרקע לבנייה בצפון יהושע רייכר , שטח חינם מהמדינה יהושע רייכר , קרקע חקלאית חינם יהושע רייכר , קרקע לבנייה מיידית יהושע רייכר , קרקע לבנייה עצמית יהושע רייכר , קרקע חינם לזוגות צעירים יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה רוויה למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , מגרשים למכירה בדרום יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מכרזים מגרשים בראשון לציון יהושע רייכר , הפשרת קרקעות בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , וילות למכירה בנחלת יהודה יהושע רייכר , בית פרטי למכירה בשיכון המזרח יהושע רייכר , מגרשים למכירה בבאר יעקב יהושע רייכר , מגרשים רכב בראשון לציון יהושע רייכר , שכונת נווה דקלים ראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים מופשרים למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה רוויה למכירה יהושע רייכר , קרקע מופשרת לבניה יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , וילות למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בדרום יהושע רייכר , קרקע בדרום הארץ יהושע רייכר , בתים למכירה במושבים ליד אשקלון יהושע רייכר , מגרשים במושבים בשפלה יד שניה יהושע רייכר , נווה תמרים מחיר יהושע רייכר , קרקע חינם בנגב יהושע רייכר , נווה תמרים בנגב יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה בצפון בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה בקיבוצים בצפון יהושע רייכר , שטחים למכירה ברמת הגולן יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בצפון יהושע רייכר , מגרשים בגליל יהושע רייכר , מגרשים למכירה בגליל המערבי יהושע רייכר , מחיר קרקע חקלאית בצפון יהושע רייכר , שטחים חקלאיים למכירה יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בשפלה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים במרכז יהושע רייכר , וילות למכירה במושבים בשפלה יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים באזור ירושלים יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בשרון יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , יהושע רייכר , תמ"א 38.2 יהושע רייכר , תמ"א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , תמ"א 38 מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 4 יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , חוק תמ"א 38/2 יהושע רייכר , אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 יהושע רייכר , תנאים לתמ"א 38/2 יהושע רייכר , תמ א 38 2 הסכמת דיירים יהושע רייכר , מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ א 38 3 יהושע רייכר , תמ"א 38/2 רוב דרוש יהושע רייכר , תמ"א 38 מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , תמ א 38 פינוי בינוי יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 מה זה יהושע רייכר , תמ"א 38 נוסח משולב יהושע רייכר , תמ"א ראשי תיבות יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון למכירה יהושע רייכר , תמ א 38 פרויקטים יהושע רייכר , תמ א 38 2 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת יהושע רייכר , תמ א 38 פנחס לבון חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון אילת 56 יהושע רייכר , פינוי בינוי קוגל חולון יהושע רייכר , פינוי בינוי חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , פינוי בינוי בתל אביב יהושע רייכר , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ"א 38 רמת אביב יהושע רייכר , תמ א 38 3 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 רובע 3 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 עיריית תל אביב יהושע רייכר , מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 יהושע רייכר , פינוי בינוי בדרום תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה יהושע רייכר , יזמי תמ"א 38 בחיפה יהושע רייכר , דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה יהושע רייכר , קבלני תמ"א 38 חיפה יהושע רייכר , תמ"א 38 חיפה מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 2 חיפה יהושע רייכר , דורפברגר תמ"א 38 יהושע רייכר , תוכנית תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , "א 38 תיקון 4 יהושע רייכר , שינוי 4 לתמ"א 38 יהושע רייכר , התיקון הרביעי לתמ"א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 4 pdf יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 5 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2016 יהושע רייכר , זכויות דיירים תמ א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 היטל השבחה יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ"א 38 עיריית ירושלים יהושע רייכר , קבלנים תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תכנית 10038 ירושלים יהושע רייכר , חברות תמ א 38 בירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 2 ירושלים יהושע רייכר , פינוי בינוי בירושלים יהושע רייכר , אדריכל תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 1 יהושע רייכר , תמ א 38 1 2 3 יהושע רייכר , מה זה תמ"א 1 יהושע רייכר , פינוי בינוי תמ"א 38/2 יהושע רייכר , תמ א 38 3 יהושע רייכר , תמ"א 38 א יהושע רייכר , תמ"א 38 זכויות הדיירים יהושע רייכר , מה זה תמ א 38 1 יהושע רייכר , יהושע רייכר , שדרוג בניינים יהושע רייכר , יהושע רייכר , יהושע רייכר השבחת נכסים , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר מה זה השבחת נכס , יהושע רייכר עליית ערך של דירה , יהושע רייכר איך להשביח דירה , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר רשם החברות , יהושע רייכר קבלן מרפסות אשדוד , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר הום סטיילינג לפני מכירה , יהושע רייכר שיפוץ דירה לפני מכירה , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר קורס הום סטייג'ינג , יהושע רייכר הום סטייג'ינג טיפים , יהושע רייכר השבחת דירה לפני מכירה , יהושע רייכר אנה גוטמן , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר מס שבח , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר אלחנן מגידוביץ , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר , יהושע רייכר שדרוג נכסים , יהושע רייכר יזמות בנדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר יזם נדל ן מתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר יזם נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר יזם מתחיל , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר איך להתחיל בעולם הנדלן , יהושע רייכר יזמות נדל ן דרושים , יהושע רייכר איך מתחילים להיות קבלן , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר קורס נדל ן באינטרנט , יהושע רייכר לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן ירושלים , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות והשקעות בנדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן מחיר , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן בחו"ל , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדלן , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן מחיר , יהושע רייכר פסגות נדל ן חזי חיים , יהושע רייכר לימודי תיווך נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדל ן באינטרנט , יהושע רייכר יזם נדל ן מתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר יזם נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר יזם מתחיל , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן דרושים , יהושע רייכר איך מתחילים להיות קבלן , יהושע רייכר יזמי נדל ן בישראל , יהושע רייכר יזמות נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר מה זה יזם נדל ן , יהושע רייכר ראשי תיבות נדל"ן , יהושע רייכר נדל ן לימודים , יהושע רייכר מה זה נדל ן , יהושע רייכר נדל ויקיפדיה , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר נדל ן קיצור של , יהושע רייכר נכסי דלא ניידי , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר חברות בניה ויזמות , יהושע רייכר רפאל א.ג יזמות בע"מ , יהושע רייכר רפאל נדל ן טלפון , יהושע רייכר ד.רפאל יזמות בע"מ , יהושע רייכר חי רפאל יזמות ובניה , יהושע רייכר ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ , יהושע רייכר קבוצת רפאל נתניה על הים , יהושע רייכר חברות נדל"ן בישראל , יהושע רייכר , יהושע רייכר מימון פרויקטים בנדל"ן , יהושע רייכר מימון פרויקטים בנדל"ן , יהושע רייכר מימון נדל"ן , יהושע רייכר חברת יסודות , יהושע רייכר הראל , יהושע רייכר מימון נדל"ן , יהושע רייכר מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , יהושע רייכר הראל מימון נדל"ן , יהושע רייכר הראל נדל"ן והשקעות , יהושע רייכר גמלא מילניום השקעות בע"מ , יהושע רייכר גמלא הראל כתובת , יהושע רייכר טל תפוחי גמלא , יהושע רייכר קרן אקספו מימון חוץ בנקאי , יהושע רייכר מימון ליזמי נדל ן , יהושע רייכר חברת יסודות , יהושע רייכר יסודות נדלן רחובות , יהושע רייכר חברת יסודות נדל"ן , יהושע רייכר חברת יסודות פארק המדע , יהושע רייכר חברת יסודות תמ"א 38 , יהושע רייכר עופר זרף , יהושע רייכר יסודות עופר זרף , יהושע רייכר יסודות איתנים בע"מ , יהושע רייכר יסודות איתנים טלפון , יהושע רייכר הראל , יהושע רייכר הראל טפסים , יהושע רייכר הראל ביטוח בריאות , יהושע רייכר הראל ביטוח חיים , יהושע רייכר הראל טלפון , יהושע רייכר הראל אזור אישי , יהושע רייכר הראל פנסיה טלפון , יהושע רייכר הראל מעסיקים , יהושע רייכר הראל ביטוח רכב , יהושע רייכר , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים מופשרים למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בשפלה , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה בדרום , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה בשרון , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר קרקע בחינם 2017 , יהושע רייכר קרקעות בחינם בדרום , יהושע רייכר קרקע לבנייה בצפון , יהושע רייכר שטח חינם מהמדינה , יהושע רייכר קרקע חקלאית חינם , יהושע רייכר קרקע לבנייה מיידית , יהושע רייכר קרקע לבנייה עצמית , יהושע רייכר קרקע חינם לזוגות צעירים , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה רוויה למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר מגרשים למכירה בדרום , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מכרזים מגרשים בראשון לציון , יהושע רייכר הפשרת קרקעות בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר וילות למכירה בנחלת יהודה , יהושע רייכר בית פרטי למכירה בשיכון המזרח , יהושע רייכר מגרשים למכירה בבאר יעקב , יהושע רייכר מגרשים רכב בראשון לציון , יהושע רייכר שכונת נווה דקלים ראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים מופשרים למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה רוויה למכירה , יהושע רייכר קרקע מופשרת לבניה , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר וילות למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בדרום , יהושע רייכר קרקע בדרום הארץ , יהושע רייכר בתים למכירה במושבים ליד אשקלון , יהושע רייכר מגרשים במושבים בשפלה יד שניה , יהושע רייכר נווה תמרים מחיר , יהושע רייכר קרקע חינם בנגב , יהושע רייכר נווה תמרים בנגב , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה בצפון בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה בקיבוצים בצפון , יהושע רייכר שטחים למכירה ברמת הגולן , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בצפון , יהושע רייכר מגרשים בגליל , יהושע רייכר מגרשים למכירה בגליל המערבי , יהושע רייכר מחיר קרקע חקלאית בצפון , יהושע רייכר שטחים חקלאיים למכירה , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בשפלה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים במרכז , יהושע רייכר וילות למכירה במושבים בשפלה , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים באזור ירושלים , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בשרון , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר , יהושע רייכר תמ"א 38.2 , יהושע רייכר תמ"א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר תמ"א 38 מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 4 , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר חוק תמ"א 38/2 , יהושע רייכר אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 , יהושע רייכר תנאים לתמ"א 38/2 , יהושע רייכר תמ א 38 2 הסכמת דיירים , יהושע רייכר מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ א 38 3 , יהושע רייכר תמ"א 38/2 רוב דרוש , יהושע רייכר תמ"א 38 מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר תמ א 38 פינוי בינוי , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 מה זה , יהושע רייכר תמ"א 38 נוסח משולב , יהושע רייכר תמ"א ראשי תיבות , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון למכירה , יהושע רייכר תמ א 38 פרויקטים , יהושע רייכר תמ א 38 2 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , יהושע רייכר תמ א 38 פנחס לבון חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון אילת 56 , יהושע רייכר פינוי בינוי קוגל חולון , יהושע רייכר פינוי בינוי חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר פינוי בינוי בתל אביב , יהושע רייכר דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ"א 38 רמת אביב , יהושע רייכר תמ א 38 3 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 רובע 3 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 עיריית תל אביב , יהושע רייכר מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 , יהושע רייכר פינוי בינוי בדרום תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה , יהושע רייכר יזמי תמ"א 38 בחיפה , יהושע רייכר דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה , יהושע רייכר קבלני תמ"א 38 חיפה , יהושע רייכר תמ"א 38 חיפה מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 2 חיפה , יהושע רייכר דורפברגר תמ"א 38 , יהושע רייכר תוכנית תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר "א 38 תיקון 4 , יהושע רייכר שינוי 4 לתמ"א 38 , יהושע רייכר התיקון הרביעי לתמ"א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 4 pdf , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 5 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2016 , יהושע רייכר זכויות דיירים תמ א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 היטל השבחה , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ"א 38 עיריית ירושלים , יהושע רייכר קבלנים תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תכנית 10038 ירושלים , יהושע רייכר חברות תמ א 38 בירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 2 ירושלים , יהושע רייכר פינוי בינוי בירושלים , יהושע רייכר אדריכל תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 1 , יהושע רייכר תמ א 38 1 2 3 , יהושע רייכר מה זה תמ"א 1 , יהושע רייכר פינוי בינוי תמ"א 38/2 , יהושע רייכר תמ א 38 3 , יהושע רייכר תמ"א 38 א , יהושע רייכר תמ"א 38 זכויות הדיירים , יהושע רייכר מה זה תמ א 38 1 , יהושע רייכר , יהושע רייכר שדרוג בניינים , יהושע רייכר , יהושע רייכר נדל"ן קבוצות רכישה , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קנייה קבוצתית מוצרי חשמל , יהושע רייכר אתרי קנייה קבוצתית , יהושע רייכר קונים ביחד , יהושע רייכר רכישה קבוצתית , יהושע רייכר קניות קבוצתיות באינטרנט , יהושע רייכר קנייה חברתית , יהושע רייכר מוצרי חשמל לדירה חדשה , יהושע רייכר מכירה קבוצתית , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין , יהושע רייכר מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה , יהושע רייכר מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה , יהושע רייכר מכירת זכות בקבוצת רכישה , יהושע רייכר חישוב מס שבח קבוצת רכישה , יהושע רייכר מע"מ קבוצת רכישה , יהושע רייכר רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , יהושע רייכר תיקון 40 לחוק מע מ , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר פרויקטים בשכונת נופים במודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה מורשת מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין בוכמן , יהושע רייכר קבוצות רוכשים במודיעין , יהושע רייכר לוטוס מודיעין , יהושע רייכר פרי נופים מודיעין , יהושע רייכר גרופהום , יהושע רייכר דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה נדל"ן , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , נדל"ן קבוצות רכישה יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל יהושע רייכר , אתרי קנייה קבוצתית יהושע רייכר , קונים ביחד יהושע רייכר , רכישה קבוצתית יהושע רייכר , קניות קבוצתיות באינטרנט יהושע רייכר , קנייה חברתית יהושע רייכר , מוצרי חשמל לדירה חדשה יהושע רייכר , מכירה קבוצתית יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין יהושע רייכר , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה יהושע רייכר , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה יהושע רייכר , מכירת זכות בקבוצת רכישה יהושע רייכר , חישוב מס שבח קבוצת רכישה יהושע רייכר , מע"מ קבוצת רכישה יהושע רייכר , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה יהושע רייכר , תיקון 40 לחוק מע מ יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה מורשת מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן יהושע רייכר , קבוצות רוכשים במודיעין יהושע רייכר , לוטוס מודיעין יהושע רייכר , פרי נופים מודיעין יהושע רייכר , גרופהום יהושע רייכר , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה נדל"ן יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , נדל"ן קבוצות רכישה רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל רייכר יהושע , אתרי קנייה קבוצתית רייכר יהושע , קונים ביחד רייכר יהושע , רכישה קבוצתית רייכר יהושע , קניות קבוצתיות באינטרנט רייכר יהושע , קנייה חברתית רייכר יהושע , מוצרי חשמל לדירה חדשה רייכר יהושע , מכירה קבוצתית רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין רייכר יהושע , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה רייכר יהושע , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה רייכר יהושע , מכירת זכות בקבוצת רכישה רייכר יהושע , חישוב מס שבח קבוצת רכישה רייכר יהושע , מע"מ קבוצת רכישה רייכר יהושע , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה רייכר יהושע , תיקון 40 לחוק מע מ רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה מורשת מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן רייכר יהושע , קבוצות רוכשים במודיעין רייכר יהושע , לוטוס מודיעין רייכר יהושע , פרי נופים מודיעין רייכר יהושע , גרופהום רייכר יהושע , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה נדל"ן רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , הוספת מרפסות יהושע רייכר , הוספת מרפסת יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , מרפסת פלדה מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים יהושע רייכר , מרפסת תלויה תמונות , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש כמה עולה יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש מחיר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , מרפסת פלדה מחיר יהושע רייכר , הוספת מרפסת פלדה יהושע רייכר , מרפסת תלויה מברזל יהושע רייכר , מרפסות תלויות מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מעץ יהושע רייכר , מרפסת תלויה תמונות יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים יהושע רייכר , מרפסות תלויות מפלדה יהושע רייכר

scroll to top