יזמות בנדל''ן, יהושע רייכר, חברת יזמות נדל''ן

לשלל הנתונים על הקיפאון בשוק הנדל"ן מצטרף עוד אחד




ירידה של כ-3% בהכנסות של חברות הבנייה בשנת 2014. כך עולה מדירוג של 95 חברות הביצוע והנדל"ן המובילות, שפרסמה חברת המידע העסקי Bdi Coface. מנכ"ל Bdi: "הסיבה העיקרית לירידה בהכנסות - הצעת חוק מע"מ אפס"


הקבלנים מרוויחים פחות: 95 חברות הבנייה המובילות בישראל רשמו בשנת 2014 מחזור פעילות בהיקף של 43.7 מיליארד שקלים - ירידה של כ-3% לעומת מחזור פעילותן בשנת 2013. כך עולה מניתוח שערכה חברת המידע העסקי Bdi Coface, במסגרת דירוג BDI-CODE לחברות הנדל"ן והבנייה המובילות בישראל, אשר הגיע היום (ג') לידי ynet. יזמות בנדל''ן על פי הניתוח, אחת הסיבות העיקריות לירידה בפעילות חברות הבנייה בשנה החולפת היה הקיפאון שנוצר בענף הנדל"ן, בעקבות הצעת חוק מע"מ אפס שהובילה רוכשי דירות רבים להמתין עם קניית דירה. עם זאת, מציינים בחברה כי הנתונים האחרונים על הביקושים לדירות מראים שהירידה בפעילות הייתה זמנית בלבד.

במסגרת הדירוג ריכזה Bdi מידע על כ-4,000 חברות הבנייה, הביצוע והנדל"ן במשק, כאשר אלה שנכללו נחשבות מובילות לפי מספר פרמטרים כמו הכנסות, מצב פיננסי ומוסר תשלומים. 23% מכלל חברות הבנייה הן חברות ציבוריות הנסחרות בבורסה, ואילו 77% מהן פרטיות. הבדיקה כוללת הן דירוג של כלל החברות במשק (95 חברות ציבוריות ופרטיות) והן דירוג של החברות הפרטיות בלבד (44 במספר).

על פי דירוג כלל חברות הבנייה במשק, קבוצת הבנייה המובילה היא שיכון בינוי המגלגלת מחזור הכנסות בהיקף של 6.16 מיליארד שקלים ומעסיקה 11,354 עובדים (והחברה-הבת שיכון ובינוי סולל בונה-תשתיות). אחריה חברת אלקטרה, המגלגלת מחזור הכנסות בהיקף של 3.9 מיליארד שקלים ומעסיקה 4,983 עובדים. במקום השלישי נמצאת חברת אפריקה ישראל, המגלגלת מחזור הכנסות בהיקף של 3.8 מיליארד שקלים ומעסיקה 1,400 עובדים (וכן חברת-הבת דניה סיבוס עם מחזור הכנסות של 2.8 מיליארד שקלים ו-1,047 עובדים).

במקום הרביעי נמצאת קבוצת אשטרום, שגלגלה בשנת 2014 מחזור הכנסות של 3 מיליארד שקלים והעסיקה 1,133 עובדים. אחריה במקום החמישי נמצאת קבוצת שפיר, עם מחזור הכנסות בהיקף של 2.3 מיליארד שקלים ו-1,413 עובדים. במקום השישי ממוקמת חברת אורתם סהר הנדסה מקבוצת אורתם מליבו, עם 1.4 מיליארד שקלים הכנסות ו-475 עובדים. במקום השביעי בדירוג כלל חברת הבנייה במשק נמצאת קבוצת תדהר, אחריה קבוצת א. דורי (וחברת דורי בנייה) ובמקום התשיעי י.ח דמרי בנייה פיתוח. את "העשירייה" סוגרת חברת אלקטרה בנייה.

החברות הפרטיות גלגלו 9.9 מיליארד שקל


באשר לדירוג חברות הבנייה הפרטיות, במקום הראשון נמצאת קבוצת תדהר המגלגלת מחזור הכנסות בהיקף של 1.2 מיליארד שקלים ומעסיקה 640 עובדים. במקום השני נמצאת חברת אלקטרה בנייה, המעסיקה 220 עובדים ורושמת מחזור מכירות של 931.2 מיליון שקל. במקום השלישי נמצאת חברת אס.ג'י אס חברה לבניין, עם מחזור הכנסות בהיקף של 625 מיליון שקל ו-210 עובדים.

במקום הרביעי נמצאת קבוצת בסט עם 160 עובדים ו-650 מיליון שקל הכנסות. חברת דונה חברה להנדסה ובניין נמצאת במקום החמישי עם 265 עובדים והכנסות שנתיות בהיקף של 530.8 מיליון שקל. במקום השישי בדירוג נמצאת חברת אל-הר הנדסה ובנייה, ובמקום השביעי נמצאת חברת אביסרור משה ובניו. במקום השמיני חברת גיא ודורון לוי ובמקום התשיעי נמצאת חברת צרפתי שמעון. את העשירייה הראשונה בדירוג סוגרת קבוצת מזרחי ובניו השקעות.

את העשיריה השנייה בדירוג פותחת חברת מוחאמיד תופיק, ולאחריה מדורגות החברות י.ע.ז, שיתופית חברה לבנייה, קבוצת אלמוג, וחברת רם אדרת המדורגת במקום ה-15. לאחר מכן מדורגות החברות עומר הנדסה ובנייה (מקום 16), אסום, האחים אבו עיאש, יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית ובמקום ה-20 בדירוג נמצאת חברת דלויה מרכז הבנייה.

סך ההכנסות השנתיות של 44 חברות הבנייה הפרטיות בדירוג חברות הבנייה הפרטיות המובילות בישראל מסתכם ב-9.945 מיליארד שקלים, והן מעסיקות 3,985 עובדים. יצוין כי על פי הדירוג, חברות הבנייה מעסיקות יחדיו 31,400 עובדים - אולם אין נתונים על חלוקה בין עובדים ישראלים לעובדים זרים.

"עלולים לראות קריסות נוספות של קבלני ביצוע"


בחברת Bdi Coface מדגישים כי נתוני התחלות הבנייה והירידה בהיקף העסקאות למכירת דירות שהיו ב-2014, מראים כי "מדובר באחת השנים הגרועות בהיסטוריית הענף". מנתונים שנאספו מחברות הבנייה בענף (הן החברות הפרטיות שאינן מפרסמות דו"חות כספיים והן החברות הציבוריות הנסחרות בבורסה), מתברר היקף הפגיעה של חוק מע"מ אפס.

על פי הנתונים, ההכנסות של 50 החברות הגדולות בענף הנדל"ן ספגו ירידה של 9.9% בשנת 2014, זאת לעומת עלייה של 11.9% בהכנסות הענף ב-2013. הירידה בהכנסות לוותה בירידה בשיעור הרווח הגולמי מסך ההכנסות, שהסתכם ב-15.5% לעומת 16.5% ב-2013.

לדברי אייל ינאי, מנכ"ל משותף בחברת CofaceBdi, "ירידה של אחוז ברווחיות התפעולית של חברות הנדל"ן היא משמעותית ביותר עבורן. אם ניקח, לדוגמא, את 50 הקבלנים הגדולים בישראל, הם ספגו ירידה של כ-250 מיליון שקל ברווח הגולמי שלהם - מה שמסביר, בין היתר, את הקריסות של קבלני הביצוע שראינו בחודשים האחרונים".

באשר לשנת 2015, אומר ינאי כי "בשלב הזה אנחנו רואים חזרה של הקונים לשוק והתאוששות של הענף, אך חלק גדול מהקבלנים עדיין מאוד מתקשים ואנחנו עלולים לראות קריסות נוספות כתוצאה מהטלטלה של 2014 גם בהמשך השנה. בסקר שביצענו אנחנו רואים אופטימיות גדולה של הקבלנים לגבי השנים 2015 ו-2016, כי הריבית הנמוכה מאפשרת לגייס מימון באופן קל יותר; אבל האופטימיות לא במקומה כל עוד הרווחיות נשחקת".



















X

יזמות בנדל"ן , יזמות נדל ן איך להתחיל , יזמות נדל ן מאמרים , קורס יזמות נדלן , קורס השקעות נדל"ן , קורס יזמות נדל ן פסגות , יזם נדל ן מתחיל , יזמות נדל ן ויקיפדיה , חברת יזמות נדל"ן , יזמות נדל ן איך להתחיל , יזמות נדל ן מאמרים , יזם נדל ן ויקיפדיה , רשימת יזמי נדל"ן , יזם מתחיל , חברת יזמות נדל"ן , איך להתחיל בעולם הנדלן , יזמות נדל ן דרושים , איך מתחילים להיות קבלן , קורס יזמות נדלן , קורס יזמות נדל ן פסגות , קורס השקעות נדל"ן , קורס נדלן מחיר , יזמות נדל ן איך להתחיל , יזמות נדל ן מאמרים , קורס נדל ן באינטרנט , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , קורס יזמות נדל ן ירושלים , קורס השקעות נדל"ן , קורס יזמות והשקעות בנדל"ן , קורס יזמות נדל ן פסגות , קורס השקעות נדל"ן מחיר , קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה , קורס נדלן מחיר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יזמות נדל ן איך להתחיל , קורס השקעות נדל"ן בחו"ל , קורס יזמות נדל ן פסגות , קורס יזמות נדלן , קורס השקעות נדל"ן , קורס נדלן , קורס נדלן מחיר , קורס השקעות נדל"ן מחיר , פסגות נדל ן חזי חיים , לימודי תיווך נדל"ן , קורס נדל ן באינטרנט , יזם נדל ן מתחיל , יזמות נדל ן מאמרים , יזם נדל ן ויקיפדיה , יזם מתחיל , רשימת יזמי נדל"ן , חברת יזמות נדל"ן , יזמות נדל ן דרושים , איך מתחילים להיות קבלן , יזמי נדל ן בישראל , יזמות נדל ן ויקיפדיה , מה זה יזם נדל ן , ראשי תיבות נדל"ן , נדל ן לימודים , מה זה נדל ן , נדל ויקיפדיה , רשימת יזמי נדל"ן , נדל ן קיצור של , נכסי דלא ניידי , חברת יזמות נדל"ן , חברות בניה ויזמות , רפאל א.ג יזמות בע"מ , רפאל נדל ן טלפון , ד.רפאל יזמות בע"מ , חי רפאל יזמות ובניה , ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ , קבוצת רפאל נתניה על הים , חברות נדל"ן בישראל

X

קורס יזמות נדל"ן - לימודים בישראל www.universities-colleges.org.il › לימודי נדל"ן לתעודה קורס יזמות נדל"ן. לא מובן מאליו. עובדה ידועה היא – ככל הנראה עוד משחר ההיסטוריה האנושית – כי השקעה בנדל"ן היא השקעה בטוחה וטובה. תחום המקרקעין והנדל"ן נחשב לתחום מיטבי ...

נדל"ניסטים חסרי מנוח: איך הופכים להיות איל נדל"ן? - נדל"ן - ... www.themarker.com/realestate/1.460129 19 באוק׳ 2007 - חיידק היזמות קינן בו במשך שנים, וכבר כמתווך הצליח לסגור עסקת נדל"ן ראשונה: ... כדי לעשות לביתו: "שם המשחק בנדל"ן זה כסף, ההבדל בין יזם למתווך - זה הכסף".

לימודי נדל"ן, קורסים בנדל''ן, מגוון קורסי נדל"ן - מכללת פסגות psagot.org/real-estate-courses/ מכללת פסגות מציעה מבחר קורסים בנדל"ן הפותח בפני התלמידים אופק לתחום מאתגר ואטרקטיבי, שבו רוכשים כלים להשקעות מושכלות בתחום זה. לימודי נדל"ן כוללים, בין השאר, יזמות ...

קורס השקעות נדל"ן - יזמות נדל"ן - האקדמיה לפיננסים www.bdo-academy.co.il › לימודי נדל"ן תוכל להפוך את עולם הנדל"ן למקצוע – באקדמיה לפיננסים תוכל לשלב בין יזמות מעשית ואישית בנדל"ן לבין מקצוע התיווך עם תעודה מטעם משרד המשפטים. גם להרוויח וגם להתפרנס!

יזם נדלן - שאל את טל www.ask-tal.co.il/יזם-נדלן איך להפוך ליזם נדל"ן, מיהם יזמי הנדל"ן ואיך ומה חובה לדעת על מנת לבצע יזמות נדל"ן בצורה ... בקניית דירות להשקעה נהנה מהיכולות העצומות הטמונות בנדל"ן והן מינוף, יציבות, השבחה, ...

כיצד מתחילים להיות יזמים? - מכללת מגמות www.megamot.co.il › מדור הנדל"ן ישנם הרבה מאד יזמים, חלקם מצליחים יותר וחלקם מצליחים פחות. החל מרוכל ... רוב האנשים שיש להם את הרצון להתעסק בחיי היומיום שלהם בנדל״ן, מחזיקים בעבודה במשרה מלאה.

קורס יזמות בנדל''ן - אנגלו סכסון www.anglo-saxon.co.il/he/entrepreneurship_course.php קורס יזמות רווחית בנדל"ן מספק ליזם ידע מקצועי מבוסס, באמצעותו הוא יכול לנהל את כל מרכיבי הפרויקט - מתכננים, יועצים, גורמי מימון, קבלנים, מבצעים וספקים - עד לסיום מוצלח ורווחי.

קורס נדל"ן: קורס יזמות וניהול נדל"ן | להב – פיתוח מנהלים www.lahav.ac.il › קורסי ניהול ותכניות הלימוד קורס ניהול עסקי בנדל"ן בלהב, הפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א, מיועד ליזמים ומנהלים מהתחום ומקנה כישורים וכלים, במקצוע מבוקש, תחת אנשי המקצוע המובילים בארץ.

נדל"ן אקדמי: מה מציעים התוכניות והקורסים ללימודי נדל"ן? - גלובס www.globes.co.il › נדל"ן ותשתיות 7 באוק׳ 2013 - תואר שלם בנדל"ן ובית ספר המתמקד כולו בנושא הזה הוא דבר חשוב מאוד. ... מי שלומד יזמות או לומד נדל"ן לומד את השפה, את הכלים, את השאלות שהוא צריך לשאול ...

יזמות נדל"ן - 5 שאלות שאתם חייבים לשאול - קבוצת IMG www.img.org.il/master-nadlan/ אומנות הנדל"ן מציגים: יזמות נדל"ן - 5 שאלות שאתם חייבים לשאול את עצמכם לפני ... ביזמות אין מקום למחשבות שאינן מבוססות על עובדות ובוודאי שלא יזמות נדל"ן. ... קורסים בנדל"ן.

יזמות קטנה בנדל"ן למגורים - מדריך הנדל"ן www.nadlan-guide.co.il › כללי 11 במאי 2012 - יזמות "גדולה" בנדל"ן יכולה להיות בדרך של רכישת קרקע ובניית בניין דירות או ארגון קבוצת רכישה באופן שרוכשים יחד קרקע ואז בונים יחד בניין (כל אחד מחברי ...

קורס יזמות נדל"ן - אתר מכללות www.michlalot.co.il/limudim/realstate-int.php בואו לקרוא על קורסי יזמות נדל"ן במכללות המובילות בתחום - למי מתאימים הלימודים, כמה זמן הם נמשכים, מהם נושאי הלימוד בקורס יוזמות נדל"ן ... מידע כללי אודות לימודי יזמות בנדל"ן.

קורס יזמות והשקעות נדל"ן - היחידה ללימודי חוץ ash-limudim.co.il/קורס-יזמות-והשקעות-נדלן/ קורס זהה הינו הקורס המקיף ביותר כיום בנושא יזמות והשקעות בנדל"ן ומכשיר כל מי שעוסק בתחום בידע רב בנושאי משכנתאות, מימון השקעות נדלן, יזמות נדלן בארץ ובחול, התחדשות ...

תל-דן – יזמות בנדל"ן teld.co.il/ 18 בנוב׳ 2015 - תל דן יזמות בנדל"ן בע"מ היא אחת מהחברות המובילות בישראל בתחום ההתחדשות העירונית. החברה מאתרת ומובילה פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית באזורי ...

יזמות נדל"ן וכיצד לייצר הכנסה פסיבית מיזמות נדל"ן? | רותם נמ ... סרטון של יזמות בנדל"ן www.youtube.com/watch?v=4D2HRPErCXA 20 במאי 2012 - הועלה על-ידי Rotem Namir Pardess רותם נמיר-פרדס, מומחית השקעות נדל"ן - Duration: 1:40. Rotem Namir Pardess 4,826 views · 1:40. השקעות בנדל"ן - עקרונות חשובים ...

X

כיצד מתחילים להיות יזמים?
לפני שנדבר על הנושא ״איך מתחילים להיות יזם בתחום הנדל״ן״, נבין מהי ההגדרה של יזם. יזם הוא אדם היוזם, מחליט ומארגן עסק מסחרי או מיזם חדש או קיים, כדי להשיג מטרות עסקיות מסוימות. בתמצית, מי שמתכנן, מארגן ומוציא לפועל. היזם הוא בעצם ה״סטרטר״, או מַתְנֵעַ בעברית. הוא מתחיל את הפעולה ובזכותו דברים יוצאים לפועל. ישנם הרבה מאד יזמים, חלקם מצליחים יותר וחלקם מצליחים פחות. החל מרוכל בשוק ועד מפתח תוכנות מחשב. כולם הם יזמים. גם בתחום הנדל״ן ישנם יזמים. היזמים בתחום הנדל״ן הם האנשים המאתרים את הקרקע, בוחנים את זכויות הבנייה, מבינים האם הפרוייקט כלכלי (דו״ח אפס), מוציאים היתרי בנייה ולבסוף מבצעים מכירה של הדירות. בכדי להתחיל להיות יזם ולהתעסק בתחום צריך שינוי פסיכולוגי. רוב האנשים שיש להם את הרצון להתעסק בחיי היומיום שלהם בנדל״ן, מחזיקים בעבודה במשרה מלאה. ישנו את הפחד מפני שינוי. בשביל להתחיל לעבוד כיזם נדל״ן לא צריך לעזוב את מקום העבודה בהתחלה, אל תפגעו במקור ההכנסה הקבוע שלכם. תחילת ההתפתחות שלכם בעולם הנדל״ן תהיה תוך כדי העבודה הסדירה שלכם. התחילו להשקיע זמן אחרי שעות העבודה. צאו תחילה לרכוש השכלה פיננסית בנדל״ן, קיראו ספרים בתחום וראו סרטונים שמתקשרים לעבודת היזם. אתם תגלו כמה מידע קיים לרשותכם העוסק במישרין ובעקיפין. גם אני למדתי וממשיך ללמוד מניסיון. בתור מנהל מקצועי לחטיבת הנדל״ן במכללת מגמות, אני מלמד קורסים המתעסקים בתחום, אנחנו מלמדים את הידע ההכרחי להצלחה לאנשים ששואפים להיות יזמים. אני ממליץ שתצרו לכם מנהג - פעם בשבוע, ביום שאתם לא עובדים בו (בדרך כלל לרוב האוכלוסייה היום החופשי הוא שישי) צאו לשטח ותתעסקו בנדל״ן. בהתחלה דאגו לראות דירות, תפגשו עם מתווכים, תגיעו למשרדי מכירות של קבלנים, תפגשו עם יזמים שפועלים באזור ועוד. בשלב השני, הרצון הוא להשקיע יותר מיום אחד בשבוע לעבודת שטח. כאן נכנס היתרון המשמעותי ברגע שיש עבודה שכירה קבועה, מה שנותן את האפשרות לקחת ימי חופשה ועדיין לקבל תשלום. העבודה העיקרית של היזם מתבצעת ״מאחורי הקלעים״, כלומר, עבודה מהבית ובעירייה. אם נבחן קבלן, העבודה שלו היא בנייה, אתם רואים כל יום קבלן בונה באתרים שונים. בדרך כלל את היזם לא רואים, הוא ״המוח״ מאחורי הפרוייקט. הוא האדם שדואג לבדוק את כל הדברים לפני שאתם רואים את הקבלן בונה. יש לזכור שגם עליו חל סיכון של הרבה מאד אובדן זמן, ולכן כשלב ראשוני ההמלצה היא לא לעזוב את העבודה הקיימת. אחרי שתהיו פעמיים בשבוע לפחות בשטח, תבינו כיצד פועל השוק הגדול הזה, ותקבלו החלטה להתמקד באזור מסויים ובפרופיל עסקאות מסויים שיילך איתכם לאורך כל הדרך. אני אוסיף, בתחום הנדל״ן העסקאות לוקחות זמן, לפעמים לא רואים רווח מיידי מעסקאות, וזה בסדר. המטרה היא לייצר עסקאות רציפות וכך להתחיל להרוויח בעתיד באופן סדיר. הרעיון הוא ״לשתול זרעים״ לאורך כל השנה ולקצור את הפירות ברצף, להרוויח את התגמול המגיע לנו. לכאורה, בחודשים הראשונים, אנו נעבוד בחינם. זיכרו - יזם לא צריך להרגיש שעבודתו היא לחינם כי בכל יום חדש לומדים דברים חדשים, ולא משנה כמה זמן אתם מתעסקים בתחום. העולם מתפתח, הידע מתעדכן כל הזמן וגם אנחנו כיזמים צריכים להתאים את עצמנו לעולם כדי שלא ניתקע מאחור. השינוי יתחיל בכם, אל תצפו שאף אחד יעשה אותכם יזמים או יתן לך הזדמנות. לא סתם קוראים לזה יזמות - אנחנו צריכים לקום ולהיות אקטיבים. השינוי התודעתי הזה הוא ההתחלה. אסור להישבר בדרך כי יהיו משברים, הייו חזקים, הסתכלו קדימה על המטרות העתידיות שלכם וצאו לדרך חדשה. קורס יזמות נדל"ן (נדל"ן PRO) קורס יזמות נדל בוא ללמוד נדל"ן כמקור הכנסה אסור לפספס… קורס יזמות נדל"ן מעניק לך הזדמנות ייחודית לפעול בעולם הנדל"ן ולהיחשף לסוגי השקעות נדל"ן שונות תוך זיהוי הרווח הטמון בהן. להשקיע ולהרוויח כסף גם בלי כסף – בקורס תלמד איך לעשות כסף בלי כסף, תלמד איך להגיע לעסקה נדל"נית כדאית גם ללא הון עצמי או הון עצמי קטן במיוחד ועם ידע במימון !!! תלמד לבצע עסקאות "אקזיט" – בקורס תלמד כיצד לרכוש נכס להשביח אותו ולמכור ברווח מקסימאלי. לקנות נכסים במחיר משמעותי מתחת למחיר השוק – ככה תוכל להגיע למקסימום רווח! תוכל להפוך את עולם הנדל"ן למקצוע – באקדמיה לפיננסים תוכל לשלב בין יזמות מעשית ואישית בנדל"ן לבין מקצוע התיווך עם תעודה מטעם משרד המשפטים. גם להרוויח וגם להתפרנס! במהלך הקורס: * תלמדו – לאתר את ההזדמנויות הרבות בשוק הנדל"ן המאפשרות יצירת רווחים פאסיביים. * תקבלו – ידע וכלים פרקטיים ומעשיים שיאפשרו לכם כמשקיעים לזהות את ההשקעה הטובה בנדל"ן. * תרכשו – ביטחון וניסיון בבדיקת וניתוח עסקאות שיאפשרו לכם להגיע לעצמאות כלכלית. * תלמדו – בהרחבה את היסודות העיקריים בנדל"ן אותם כל משקיע חייב להכיר בבואו לפני קבלת החלטה על רכישת נכס (דירה, מגרש, חנות או משרד). * תיחשפו – להיבטים עסקיים, משפטיים, מימוניים ומיסויים הייחודים לשוק הנדל"ן, ותלמדו לחסוך הרבה כסף בעלויות העסקה. * תכירו – מאגרי מידע חשובים לאיתור מידע על נכסים, לצורך קבלת החלטות שיובילו להכנסה שוטפת וקבועה מהנכס שלך. קהל היעד הקורס מיועד לכל אדם המעוניין לרכוש ידע וכלים בתחום ההשקעות בנדל"ן ולבצע אותן בצורה מועילה ואפקטיבית: משקיעים פרטיים – אנשים בעלי סכום כסף פנוי אותו הם מעוניינים להשקיע בנדל"ן ליצירת הכנסה ורווחים. אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן – מתווכים, יועצי נדל"ן, עו"ד, שמאים, רו"ח, המעוניינים להעשיר את הידע בתחום ההשקעות בנדל"ן. יזמים – המעוניינים להקים עסק או ליזום פרויקטים בנדל"ן ומבקשים להשביח את פעולתם, לקדם תהליכי תמ"א 38 ופינוי בינוי. הקורס מיועד לכל מי שמעוניין ליצור מסלול הכנסה פאסיבית, במקביל לקריירה הרגילה שלו או במקומה, וליצור לעצמו רווחה וביטחון כלכליים ארוכי טווח. היקף הקורס הקורס יערך במתכונת אקדמית ויתפרס על פני 12 מפגשים שבועיים. כל מפגש יימשך ארבע שעות אקדמיות. תוכנית הקורס מבוא להשקעות בנדל"ן הגנה משפטית בעסקאות נדל"ן השוק והנכס - בדיקת השוק וסביבת הנכס מיסוי מקרקעין עקרונות לתכנון עסקה מבוא למשכנתאות הנכס האולטימטיבי להכנסה פסיבית ניתוח פיננסי של עסקאות נדל"ן אפשרויות ושיטות להשקעה במינימום הון עצמי / מימון השקעות שיפוץ והשבחת נכסים ניהול מו"מ אפקטיבי ויישומו בשטח תמ"א 38

מכללת פסגות
לימודי תחום נדל"ן שחר בוזין, ראש תחום הנדל"ן במכללת פסגות מכללת פסגות מציעה מבחר קורסים בנדל"ן הפותח בפני התלמידים אופק לתחום מאתגר ואטרקטיבי, שבו רוכשים כלים להשקעות מושכלות בתחום זה. לימודי נדל"ן כוללים, בין השאר, יזמות מתקדמת בנדל"ן, איתור הזדמנויות בשוק, השבחת נכסים, ביצוע חקר שוק, תיווך, יזמות וניהול פרויקטים ועוד. הלימוד בקורסי הנדל"ן כוללים אימונים קבוצתיים ואישיים, כך, הסטודנטים שלנו רוכשים כלים שיאפשרו להם לבצע עסקאות אמתיות, ובאופן עצמאי מיד עם סיום הקורס. מכללת פסגות מעמידה לרשות התלמידים את מיטב המרצים, הבקיאים בתחום זה, מאומנים ומיומנים בפעילות נדל"נית ומעבירים את הידע הרב שלהם תוך מתן דוגמאות מוחשיות מהשטח. לימודי תחום הנדל"ן במכללת פסגות מספקים לסטודנטים כלים וידע שיסייעו לו לבחור את ההשקעות הנכונות ביותר, לזהות מגמות בשוק הנדל"ן לאתר הזדמנויות וכמובן, להימנע מטעויות. עולם הנדל"ן הוא עולם מרתק, מאתגר ואטרקטיבי, שמספק לאלו שמבינים בו אפשרות לקיים עסקאות שיכולות להניב הכנסות גדולות במיוחד. השקעה בנדל"ן מיועדת למקצוענים בלבד, ולכן מומלץ לבצע אותה לאחר שרכשתם שלושה דברים חשובים – ידע, כלים וניסיון, במהלך לימודיכם במכללת פסגות תקבלו את שלושתם. המרצים שלנו הם מהמובילים בתחום, הם משלבים ידע עיוני מעמיק לצד ניסיון מעשי עשיר בתחום היזמות בענף הנדל"ן שכולל ביצוע עסקאות רבות שהניבו רווחים יפים. הידע הרב שצברו המרצים ממגוון העסקאות שביצעו במשך השנים עומד לרשות הסטודנט – הוא לומד ממה להימנע, מהן ההזדמנויות העומדות בפניו וכיצד לזהות אותן, מגמות בשוק ועוד. כל אלה מאפשרים לו להלך בבטחה בנבכי שוק הנדל"ן. ראש התחום של תחום הנדל"ן במכללת פסגות, שחר בוז'ין, מסביר: "תחום הנדל"ן מתאים לכל אדם שרוצה לעשות שינוי מהותי בחיים שלו, להגדיל בצורה משמעותית את ההון העצמי ולייצר הכנסה פסיבית. אצלנו תלמדו כיצד לרכוש נדל"ן בתבונה, כך שתוכלו ברמת סיכון מאד נמוכה, לייצר השקעות אטרקטיביות במיוחד". לקריאה נוספת על תחום יזמות נדל"ן לחצו כאן מתלבטים מה ללמוד? השאירו פרטים ויועץ לימודים יחזור אליכם! שם:אימייל:טלפון: מאשר קבלת חומר פרסומי קורס השקעות ויזמות בנדל"ן בשנים האחרונות ניתן לראות ניצנים של שינוי תודעתי בתפיסת העולם בנושא ההתנהלות הפיננסית וחשיבה על חירות כלכלית, אנשים רבים מעוניינים לייצר הכנסה נוספת, מבינים את המשמעות של ניהול הכספים וביצוע השקעות לצרכי הגדלת ההון העצמי. אנשים מעוניינים בדרך פעולה סולידית לייצור הכנסות פאסיביות לאורך זמן, מגמה זו הולכת וגוברת בעלת קשר ישיר לביצוע השקעות בתחום הנדל"ן. 14 מפגשים 45 שעות 18:00 – 21:00 המשך לקרוא > קורס מנהלי תיקי משכנתא ומגייסי אשראי לעסקים בקורס יועצי משכנתאות ומגיסי אשראי לעסקים יינתנו כלים מעשיים הנדרשים ברמת התנהלות מול בנקים ומתן שירות לקהל הרחב לכל סוגי ההלוואות הקיימות. הקורס משלב את כל הידע התאורטי והמעשי ונותן לנו את היכולת לצאת לשטח ולתת שירות לכל אותם אנשים אשר זקוקים לאשראי בזמן נתון. הקורס יעניק בנוסף כלים לבניית תקציב פיננסי למשפחות ולבודדים. 10 מפגשים 33 שעות 18:00-21:00 המשך לקרוא > מנהלי תיקי משכנתאות ומגייסי אשראי לעסקים – מתקדמים אודות הקורס: בקורס מנהלי תיקי משכנתאות למתקדמים יקנו לנו ניסיון ממשי בתחום ייעוץ המשכנתאות. הקורס בנוי משישה מפגשים פרקטיים ועבודת גמר. בכל שיעור "נלווה" משפחה אחרת בכל הליך לקיחת המשכנתא / מחזור משכנתא / גיוס אשראי לכל מטרה / ניהול תקציב וניתן את הפתרונות הרלוונטיים להשגת האשראי הטוב ביותר. השיעור הראשון של הקורס יהיה חזרה על החומר של קורס המשכנתאות למתחילים וחידוד עקרונות הליך לקיחת המשכנתא, בניית תמהיל משכנתא והתנהלות מול הבנקים. בכל שיעור המרצה יפתור תרגיל כיתה מתוך חוברת התרגול וייתן דגש על אסטרטגיה והליך עבודה. בנוסף, בכל שיעור יעלה סטודנט ויפתור תרגיל שינתן לו ע"י המרצה. במהלך הקורס, 6 מפגשים 18 שעות 18:00-21:00 המשך לקרוא > קורס הכשרת יועצי נדל"ן אודות הקורס : בשנים האחרונות ניתן לראות יותר ויותר אנשים אשר משנים את עיסוקים ומחפשים את מקומם בעולם התיווך, לאור הפוטנציאל הגדול הטמון בתחום. תחום התיווך המרתק פותח צוהר לבניית עסק עצמאי ורווחי ללא גבולות לאנשים בעלי מוטיבציה גבוהה להצלחה ויכולות שונות אשר נבנות לאורך הזמן. מנגד, ניתן לראות ולהרגיש בשוק מחסור של יועצי נדל"ן מקצועיים, ולאור עובדה זו ניתן גם לראות יועצי נדל"ן עם פוטנציאל אדיר שאינם שורדים בתחום התיווך. על מנת לייצר עסקאות מוצלחות ברמה העסקית שנסגרות לבסוף, חשוב לפרסם ביעילות, למתג את הפעילות, לשווק בצורה אפקטיבית בערוצים העומדים לרשותנו, לנהל מו"מ יעיל לסגירה, לייצר פרזנטציה נכונה, כל 8 מפגשים 24 שעות 18:00-21:00 המשך לקרוא > קורס יזמות והשבחת נדל"ן שוק הנדל"ן בישראל טומן בחובו פוטנציאל אדיר באפשרות לבצע עסקאות יזמות, השבחת נדל"ן והתחדשות עירונית – תמ"א 38 ופינוי בינוי. ועל מנת לבצע עסקאות בתבונה בשוק הנדל"ן תוך מימוש הפוטנציאל הטמון בו יש להשתמש בכלים חשובים הקיימים לרשות היזם לבחינת העסקאות, תכנון אסטרטגי מוקדם וביצוע יעיל עד לסיום הפרויקט. 13 מפגשים 39 שעות 18:00-21:00 המשך לקרוא > קורס תיווך במקרקעין – הכנה לבחינת רשם המתווכים מקצוע התיווך ותחום היזמות בנדל"ן הפכו למבוקשים מאוד בשנים האחרונות, ניתן לראות התפתחות משמעותית בעולם התיווך, הן בכמות נרחבת של מתווכים שנכנסים לענף הנדל"ן והן מצד קונים ומוכרים פוטנציאלים המבינים את הערכים המוספים שהמתווך מביא עימו לעסקה. תחום התיווך הופך למשמעותי יותר בענף הנדל"ן ומאפשר בדרך יחסית פשוטה להצטרף להצלחה!

נדל"ניסטים חסרי מנוח: איך הופכים להיות איל נדל"ן?
בבתי הספר למינהל עסקים מייחסים חשיבות רבה לתחום היזמות העסקית, ומנסים לפתח כלים שישפרו את סיכוייו של היזם להוציא רעיון אל הפועל ולהרוויח כסף מכך. גיבוש ועיבוד הרעיון, הגדרת אסטרטגיה, הכנת תוכנית עסקית, גיוס כספים ומציאת שותפים - הם כמה תחנות חשובות בדרך. ואולם גם באקדמיה, על אחת כמה וכמה בעולם העסקים, יודעים כי אין מתכון להצלחה: נדרשים חזון, תעוזה, התמדה, כישרון - וגם הרבה מזל. תעשיית ההיי-טק הישראלית ידועה ביזמיה הצעירים. מסתבר שגם בענף הנדל"ן המקומי פועלים בהצלחה יזמים צעירים. חמישה מהם, ארבעה גברים ואישה, מספרים ל-TheMarker על צעדיהם הראשונים בענף ועל תוכניותיהם לעתיד. אולי סיפוריהם האישיים יסייעו בפענוח חידת היזמות, לפחות בענף הנדל"ן המקומי. __________________________________________________________ "החוכמה היא למצוא שותפים טובים" שם: איציק ברוך חברה: יובלים גיל: 36 מצב משפחתי: נשוי + 3 השכלה: מינהל עסקים ושמאות מקרקעין איציק ברוך התחיל את דרכו בענף הנדל"ן בגיל 23 כמתווך בתל אביב. חיידק היזמות קינן בו במשך שנים, וכבר כמתווך הצליח לסגור עסקת נדל"ן ראשונה: רכישת בניין משרדים בפתח תקוה ב-3.25 מיליון דולר, שהושכר לחברת אגד לעשר שנים והניב תשואה שנתית של 12.5%. זה נשמע כל-כך פשוט, אבל מדובר בסיכון לא קטן - לצורך הרכישה נלקחה הלוואה בנקאית במינוף גבוה, כששוכר עדיין לא היה בנמצא. אחרי עשר שנות עבודה כמתווך החליט ברוך להמר על כל הקופה. "אפשר לעשות יזמות במקביל לתיווך, אבל זה לא מספיק רציני - צריך להשקיע בכך את כל המאמצים. לרוב המתווכים יש חלום לעזוב את המקצוע, אבל זה לא פשוט. בניגוד למתווך, ההחלטות בידיים שלך ואתה יכול להשפיע באופן מהותי על אופי הפרויקט", מספר ברוך. ברוך מתאר את צעדיו הראשונים כיזם נדל"ן: "פשוט מחליטים. לקחתי נשימה ארוכה ומהר מאוד התחלתי לעשות עסקות. העסקה הראשונה היתה ב-2004; קניתי עם שותפים בניין משרדים ברחוב גאולה בתל אביב בעלות של 1.6 מיליון דולר, שמושכר כיום ב-25 אלף דולר בחודש - כלומר תשואה של כמעט 19%". אבל התשואה זה החלק הפחות מעניין בעסקה. הכוונה המקורית היתה להסב את הנכס לבניין מגורים עם 14 יחידות דיור. אבל בשוק הרותח של תל אביב כבר הגיעה הצעה מפתה למכור אותו ב-4.5 מיליון דולר. "זו הדילמה: להרוויח עכשיו ובטוח או להרוויח יותר בעתיד - אבל להסתכן". אחד המפתחות להצלחתו של ברוך הוא יצירת שותפות מוצלחת עם בעלי AM:PM לשעבר, האחים רן וגל בלינקס וגיא אדרי. השותפות השלימה בעבור ברוך את ההון העצמי שהיה דרוש לו לצורך רכישת הבניין ברחוב גאולה: "אי אפשר לעבוד בלי שותפים - החוכמה היא למצוא שותפים שיודעים להעריך אחד את השני ואת היתרונות היחסיים של כל אחד". פעילותו של ברוך מתמקדת בקניית מגרשים לבנייה ובניינים להריסה או לשימור. אחת הרכישות האחרונות שביצע היתה שני בניינים לשימור ברחוב אילת בתל אביב, שבעבר שכנו בהם מסעדת קרן ומלון ירושלים. הבניינים כוללים 60 דירות וההתלבטות כרגע היא אם להפוך אותם למלון בוטיק או לבניין מגורים. בכל מקרה, הפרויקט יהיה יוקרתי במיוחד ועל תכנונו הופקדו האדריכלים גידי בר אוריין ומורן פלמוני. "שימור זה בראש ובראשונה כאב ראש - אבל לבניינים האלה יש ערך מוסף ושוק חזק", מדגיש ברוך. באחרונה רכש ברוך בניין נוסף לשימור באזור כיכר מסריק. מדובר בבניין בן 8 דירות וגג, המיועד לבניית שתי דירות פנטהאוס בשטח כולל של 300 מ"ר - שאותן כבר מכר למשפחה, שנפרדה מ-2.2 מיליון דולר בעבורן (לא כולל גימור פנים). העסקה משקפת מחיר של 7,300 דולר למ"ר, שלוש שנים לפני מסירת הדירה. ברוך אומר כי מכירת הדירות היא הפעילות הפשוטה יותר בעסקיו, בעיקר בבניינים לשימור - הקושי האמיתי טמון, לדבריו, ברכישת הנכסים. "לא קל למצוא נכסים טובים בשוק מצומצם שבו ההיצע מוגבל והביקוש גבוה. בכל יום מעלים בעלי הנכסים את המחירים, אבל יש לי קשרים טובים ושם טוב. אני מפרגן למתווכים שלי, משלם טוב ובזמן". מי שחושב לשים פעמיו אל הבנק לצורך קבלת הלוואה לרכישת נדל"ן, כדאי שיחשוב גם על הסיכון: "בכל עסקה יש חשש ממה שיקרה לשוק. אין מציאות - ולעתים מתעורר חשש שאולי המחיר יירד". ברוך מתכנן ליזום פרויקטים דומים או בהיקפים גדולים יותר בעיקר בתל אביב, שזה המגרש הביתי שלו, אך שוקל אפשרויות מחוץ לתל אביב, גם בחו"ל. עצה ליזם המתחיל: "לא לפחד, גם אם קשה בהתחלה. פשוט לקפוץ למים. להאמין בעצמך ולדעת לקבל החלטות. לשמור על המוניטין ולדעת לבחור את השותפים הנכונים". "ההבדל בין יזם למתווך - הכסף" שם: שלומי שילה חברה: קבוצת שילה גיל: 30 מצב משפחתי: נשוי + 2 השכלה: תעודת בגרות שלומי שילה התחיל את דרכו בעולם הנדל"ן בניו יורק: "את כרטיס הטיסה קניתי באמצעות מענק השחרור ונסעתי לנסות את המזל שלי בארץ האפשרויות. ניסיתי כמה תחומים ואחרי זה נקלעתי לנדל"ן דרך חברים". שילה עבד כפרילנס שתפקידו לאתר קרקעות עם פוטנציאל השבחה בעבור החברה שבה עבד. את הנכס הראשון מצא שילה כבר בחודש הראשון שלו בעבודה, אבל מסיבות משפחתיות נאלץ לחזור לישראל ולא להיות נוכח בשלב הסגירה. "בניו יורק, עד שהדברים לא סגורים - הם לא סגורים. מצאתי את הנכס והשארתי לחברה את הטיפול בו. אחרי שבועיים התקשרו אלי ואמרו לי שמחכה לי צ'ק". העסקה המוצלחת החדירה בשילה מוטיווציה: "זה הרבה עבודה קשה. צריך גם כישרון, אבל היה לי הרבה מזל. עזבתי את ישראל בגיל צעיר והגעתי לניו יורק בתקופה טובה - כיום המצב שם גרוע בהרבה". אולי המזל הגדול של שילה היה לפגוש את האנשים הנכונים. "את הכסף התחלתי לצבור בתקופה שהייתי פרילנס. נכנסתי גם לשותפות עם הבעלים של החברה, שהם אנשים מקסימים - אני חייב להם הרבה". עד 2001 המשיך לשילה עבוד כפרילנס עד שצבר די כסף כדי לעשות לביתו: "שם המשחק בנדל"ן זה כסף, ההבדל בין יזם למתווך - זה הכסף". שילה הקים חברה שעשתה בדיוק את מה שכבר ידע לעשות: לאתר נכסים, להשביח אותם ולמכור. "בהמשך התפתחתי והתחלתי לבנות על הקרקעות. להערכתי, בשלוש שנים בניתי שלושה בניינים של 12 עד 14 יחידות דיור". למרות ההצלחה והפיתוי להישאר החליטו שילה ואשתו לחזור לישראל בשנת 2004. "עזבתי את ניו יורק בגלל ציונות, משפחה, ילדים וצבא. רציתי שהילדים שלי יהיו ישראלים, שילכו לצבא ויגדלו ליד סבא וסבתא". גם האנטישמיות הפריעה לו: "ניו יורק נחשבת פרו-ישראלית, אבל נתקלתי ביותר ממקרה אחד שאמרו לי: 'go back to your country'. בסופו של דבר, זה לא הבית שלי". שילה חזר לישראל בדיוק כשהשוק המקומי התחיל לשגשג. "אז עוד לא ידעתי שזו התחלה של תקופת פריחה. אנשי נדל"ן אוהבים תקופות רעות כי מי שיש לו כסף יכול לקנות בזול. את התקופה הנוכחית פחות אוהבים - יש תחושה של פחד, המחירים בשיא, אתה נכנס לעסקות במחיר הכי גבוה, וחולם למכור במחירים גבוהים. אבל כשנכנסים לעסקת נדל"ן היא יכולה להימשך 3-4 שנים ואין לדעת מה יהיה אז". אבל גם בשוק עולה קשה ליזם בן 28 ובלי מוניטין. "אני שוב מתחיל מאפס, אבל היה לי ברור שנדל"ן הוא התחום - וזה מה שאני עושה". למרות הקושי לזכות באמונם של בנקאים שהושפעו יותר מגילו הצעיר מאשר מניסיונו הנדל"ני בניו יורק, שילה הצליח לגייס את המימון הדרוש לקניית מגרש בן 1.5 דונמים ברמת שרת בירושלים. על המגרש מוקם בימים אלה בניין יוקרה בן שבע קומות עם 23 יחידות דיור - סך הכול 5,400 מ"ר בנוי. עכשיו מתכננים שילה ושותפו הטרי, דרור בבאי, את צעדיהם הבאים. השניים שותפים גם בבית הקפה הלל שפועל ברחוב הלל בירושלים. "הוא מביא הרבה דברים שהיו חסרים לי: יכולות ניהול, עזרה והשראה. מבחינה עסקית, הוא משלים אותי - בבאי הוא השותף האולטימטיווי שלי". הצעות ששילה בודק כיום הן בתל אביב, בגוש הגדול ובדרום העיר, וברומניה. "לרומניה אנחנו מגיעים דרך חברים ובני משפחה. צריך שם אנשים מאוד אמינים - וזה דבר שקשה מאוד להשיג. הבעיה ברומניה היא שדברים נעשים מהר. צריך לסגור עסקה תוך ימים, אחרת היא בורחת - אבל אנחנו עוד לא כאלה אמיצים". עצה ליזם המתחיל: "להיות מודע לגודל האחריות, כי אחרת אפשר ליפול לבור גדול. באופן כללי, הייתי מציע לכולם להיות קצת יותר זהירים ולא להיסחף אחרי השוק - אתה נכנס היום ולא יודע איך תצא מחר. לא לעולם חוסן". "תוכנית עסקית לקרקע" שם: ענבל אור חברה: אור סיטי נדל"ן גיל: 30 מצב משפחתי: נשואה + 2 השכלה: משפטנית ענבל אור למדה את תחום הנדל"ן כאשת שיווק בחברות יזמיות. אחרי שנתיים התבשל אצלה הרעיון לצאת ליזמות פרטית ובניגוד למה שאולי אפשר לצפות, לא לקח לה הרבה זמן להחליט על הצעד הזה: "אני מכירה את הצד השיווקי טוב מאוד וידעתי שאני טובה בזה. הקמתי את החברה במטרה לתווך בין רוכשים פוטנציאלים לקרקעות". או במלים אחרות - לארגן קבוצות רכישה. הפרויקט הראשון היה בגבעתיים. 8 יחידות דיור על מגרש של 450 מ"ר. "אירגנתי את הקבוצה. זה תהליך של איתור הקרקע ובדיקת פוטנציאל הבנייה עליה, ייעוץ בענייני תכנון ובנייה והחלטה על תמהיל דירות. זה ממש לבנות תוכנית עסקית לקרקע". את המגרש הראשון לקח לה חצי שנה למצוא. "הצעד הראשון הססני יותר. הבדיקה של מבנה העסקה לוקחת הרבה זמן - אבל עם הזמן ועם הניסיון זה נעשה קל יותר. הרגשתי שפיספסתי הרבה דברים. חששתי שמא לא אצליח. זה היה בהתחלה, אבל עבר". ההחלטה של אור להפוך ממארגנת קבוצות ליזמית נבעה מהרצון לעסוק ביזמות נטו. לרכוש מגרש, להשביח אותו ולמכור אותו כדירות סופיות: "בקבוצת רכישה את לא יזמית, אלא מארגנת קבוצה של יזמים - היזמות יותר מאתגרת". הפרויקט היזמי הראשון היה ביפו. קרקע בשטח 450 מ"ר נרכשה עם היתר לבנות חמש יחידות דיור בקו שני לים. אחרי הרכישה הצליחה אור להשביח את הקרקע לשש יחידות. הפרויקט השני היה רכישת בית בנק אדנים ברחוב אחד העם בתל אביב, שעליו שילמה 4 מיליון דולר. המבנה הקיים אמור להיהרס ובמקומו יוקם בניין יוקרה בן 20 יחידות דיור. אור היא מקרה ייחודי בנוף הנדל"ן הגברי. למרות גילה הצעיר ושאפתנותה היא גם אם לשתי בנות: "קשה מאוד להיות יזם נדל"ן, בעיקר כאישה וכאם. כאישה, זה שונה כי בכל זאת צריך להפעיל הרבה מרפקים - אני עומדת מול כרישי נדל"ן. כאם, אני צריכה לוותר על הרבה שעות איכות עם המשפחה. זה קשה לראות את הבנות בערב כשהן כבר ישנות או כשאני לא יכולה לקחת אותן בבוקר לגן. אבל אני לא מתלוננת - אני מאוד אוהבת את מה שאני עושה. "אני חושבת שנשים הן מנהלות טובות יותר כי הן יותר פקחיות ויש להן קסם אישי, שאין לגברים. אני מגיעה להישגים הרבה יותר טובים מגברים. אם אישה מתמודדת מול גבר על מגרש יש לה יותר סיכוי לזכות בו בגלל הקסם הנשי. אישה יכולה לעשות מיליון דברים בו-זמנית, היא מפילה חומות של גברים". אור בטוחה מאוד בעצמה ולא חוששת מנפילה: "בדרך כלל אני עושה הרבה בדיקות, אני מאוד קפדנית. אני משפטנית בהשכלתי ובודקת הכל. חוץ מזה, אני רוכשת במיקומים טובים שאין סיכוי שלא יימכרו". בעתיד יכול להיות שנראה את אור גם בחו"ל. הכיוון שלה ברור: לגדול מאוד, להמשיך לפרוח וליזום פרויקטים מעניינים. "השאיפה היא לפעול בקנה מידה עולמי - לצאת לחו"ל, לארה"ב ואולי למזרח אירופה". אל הנכסים במקומות האלה היא מגיעה דרך אנשי קשר ביפאן, במזרח אירופה ובארה"ב. עצה ליזם המתחיל: "הרבה יוזמה ומרפקים. לא להסס, צריך מעוף להסתכל קדימה. למצוא כבר בתחילת הדרך מהנדס, שייעץ בכל שלבי הרכישה והבנייה כבר בשלב הרכישה. מהנדסים רואים דברים שיזמים לא רואים. לקחת גם שמאי שיעריך את הקרקע בצורה נכונה". "חשוב שלא יראו שאתה יזם" שם: אלון קסטיאל חברה: קסטיאל א' גיל: 27 מצב משפחתי: רווק השכלה: חשבונאות, כלכלה וניהול אלון קסטיאל משקיע בנכסים מסחריים ומשנה את הייעוד שלהם למגורים. נכסים ששימשו נגריות ומפעלים קטנים הוא מסב ללופטים טרנדיים. אבל ההתחלה היתה שונה. עד 2004 "התגלח" קסטיאל על ניסיונם של אחרים. הוא עבד במחלקה הכלכלית של דלויט-בריטמן-אלמגור, שמנתחת עסקות, מבצעת הערכות שווי ומאתרת השקעות בעבור משקיעים. "ניתוח עסקה של מגדל במנהטן לא שונה מהותית מניתוח דירת 2 חדרים בתל אביב", אומר קסטיאל. הכיוון שלו תמיד היה עסקים, שוק ההון ונדל"ן. "אני אוהב את עסקי הנדל"ן כי הם משלבים מימון וחשבונאות, הנחשבים יבשים, והרבה יצירתיות. אתה לוקח נכס במצב קשה - ומשביח אותו". המעבר ליזמות אינו טריוויאלי. זה תהליך התבגרות שאורך זמן גם לאדם עם גב כלכלי איתן כמו קסטיאל. "זה מסוכן ומפחיד. קיים פחד להיכשל, להפסיד, לא לייצר פעילות. כשאתה שכיר, לוח הזמנים יורד מלמעלה. כעצמאי, אתה צריך לייצר לעצמך את הפעילות". קסטיאל חושב שהקושי העיקרי ביזמות הוא ההתחלה, לכבוש את הפחד הראשוני. "בוחנים ולומדים 100 עסקות לפני שעושים את הראשונה - בדיוק כמו שבבורסה עושים בהתחלה עסקות וירטואליות ולא משקיעים באמת את הכסף. לומדים מהעיתונים, ממתווכים, משיטוט ברחובות ומהצקה למוכרים - דופקים לאנשים על הדלתות. בנכסים מסחריים קל להציק. נכנסים למסגרייה, שנמצאת בחלל מדהים, וזורקים הערה בסגנון 'אתה רוצה להשכיר את המקום'?. מכירה נשמעת מאיימת ופולשנית. החוכמה היא גם שלא יראו שאתה יזם, כי אז המוכרים מרגישים שלנכס יש פוטנציאל - והם מעלים את המחיר". הנכס הראשון, לופט בדרום תל אביב, נקנה אחרי שנה וחצי של חיפושים. "כנראה, שרק כאשר מזהים נכס שהוא מספיק 'עמוק בכסף', בשלים לקנות - גם אם אעשה בו 1,000 טעויות עדיין יש מרווח ביטחון שאני יכול להרוויח בו". הרכישה הראשונה בוצעה באמצעות הלוואה עסקית. קסטיאל ממליץ להשוות בין הבנקים: "לי לא חשוב אם ההצמדה היא לין, לליבור או למדד - כי אף אחד לא יכול לדעת מה יקרה למדדים האלה. אני מבקש מכל בנק לתת הצעה אחת במסלול זהה, דורש לבטל את העמלות ולהעמיס אותן על הריבית - כדי שיהיה לי בסיס להשוות בין ההצעות". את הלופט הראשון מימש באחרונה במחיר של 550 אלף דולר. אבל קסטיאל לא מסוחרר מהצלחה: "לא חוכמה להצליח בשוק עולה, הבחינה של השקעה נעשית ספציפית בהשוואה לשוק. המטרה היא להכות את השוק". העסקה השנייה שביצע קסטיאל היתה כבר גדולה בהרבה. בניין שלם בדרום תל אביב שאותו רכש בשותפות עם שני משקיעים. הבניין, ששימש לתעשייה קלה, יועד ל-14 לופטים. די מהר נמכר כל הבניין - שטח בנוי של 1,600 מ"ר. בימים אלה הוא מסיים שיפוצים במפעל נוסף לשעבר, שעתיד להיות לופט ענק בשטח של 165 מ"ר. אבל זה כנראה יהיה הלופט האחרון שקסטיאל יקנה וישביח. בימים אלה הוא מתכנן את הצעד הבא, מעבר לים: "ההיצע בתל אביב מינימלי. יש משהו מרתק ומעניין בפעילות הבינלאומית בהיקפים הגדולים - וגם בפוטנציאל". את העתיד הנדל"ני הוא רואה בשוק המזרח-אירופי המתפתח. הוא מאתר השקעות למשקיע פרטי ומעבר לכך הוא לא מוכן לפרט: "כרגע טוב לי ומעניין לי בפעילות במזרח אירופה", הוא מסכם. עצה ליזם המתחיל: "לכתת רגליים ולהציק לבעלי נכסים בלי בושה. לשבת ולנתח עסקות". "להפוך לימון ללימונדה" שם: איתי כץ חברה: KIG גיל: 36 מצב משפחתי: נשוי + 3 השכלה: תעודת בגרות איתי כץ הוא מסוג היזמים שילדות בבית בלי כסף החדירה בו את הרעב להצלחה. אבל תחום הנדל"ן לא היה הבחירה הראשונה שלו. אחרי הצבא הוא חלם לפתוח בית קפה בתל אביב, אבל במיתון של 1995 בתי הקפה נסגרו זה אחר זה. כץ החליט לפתוח חברה לניקוי חלונות, שאחד מלקוחותיה היה מתווך נדל"ן שהציע לו לקנות פנטהאוס בהרצליה. כדי לממן את הרכישה מכר כץ את דירת המגורים שלו - אבל אז התברר לו כי נפל קורבן לתרמית: "עבדו עלי חזק והפסדתי 30 אלף דולר. זו סטירת לחי רצינית בגיל 27". הנפילה אילצה את כץ ואשתו לעבור להתגורר אצל ההורים ולחפש דירה חדשה. "אמרתי שאם כבר אכלתי לימון נהפוך אותו ללימונדה. מצאתי קוטג' בהרצליה הצעירה, שקניתי במחיר רצפה כי הוא היה במצב גרוע". התוכנית לשפץ את הבית נתקלה בקשיים רבים מכיוון שכץ לא העריך נכונה את עלותה. כדי לממן את השיפוצים הוא משך כספים מחברת ניקוי החלונות שלו - מה שהכניס אותה למצוקה תזרימית. השיפוצים הסתיימו, אך השאירו את הזוג מחוסר כל. "אשתי אמרה לי שאנחנו גרים בקוטג' מהמם אבל אין לנו שקל לחיות. אמרתי לה שאני הולך בכיוון אחד - את רוצה לבוא איתי, בכיף. הכיוון הוא להגיע למקומות גבוהים מבחינה כלכלית ואין מה לעשות - יש נפילות בדרך". זו היתה הנקודה שבה נפל לכץ האסימון: "הבנתי שאם אני רוצה להיות עשיר, לא אגיע לזה מניקוי חלונות. החלטתי שאני נכנס לנדל"ן, גם בעקבות הספר "אבא עשיר, אבא עני". לא למדתי באוניברסיטה, למדתי מספרים ומהחיים". כסף לא היה לכץ אבל אחיו ואמו נרתמו למאמץ והבנק השלים את שאר הכסף לרכישת דירה להשקעה בהרצליה. "הדירה והפיצול לשלוש יחידות דיור עלו 190 אלף דולר. קיבלנו 1,500 דולר מהשכירות. השוכרים שילמו את המשכנתא ועוד נשארה לנו הכנסה פאסיווית". את הדירה השנייה, שעלתה 170 אלף דולר, קנה כץ בכסף שנתן אביה של אשתו. גם אותה הוא פיצל לשלוש יחידות וגם היא הכניסה לו 1,500 דולר בחודש. אחרי זה גם הבנק התחיל להאמין בכץ והעמיד לרשותו משכנתא של 90% לדירה נוספת. דירה רדפה דירה וכץ צבר קרוב ל-50 יחידות דיור (אחרי פיצול). "לפני שנתיים הבנתי שאם אני רוצה להתקדם, אני צריך איש מקצוע שיטפל בתחום המימוני-פיננסי". עם אבי סלמון, רואה חשבון ויועץ, בנה כץ תוכנית עסקית שבה הוחלט למכור את הדירות כדי לקנות בניינים ולהכניס משקיעים חיצוניים, נוסף על המינוף הבנקאי. המשקיעים הגיעו מפה לאוזן ובאמצעות הרצאות שמעביר כץ בקורס השקעות ומינוף נדל"ן של רשת ERA, המיועד לאנשים שרוצים ללמוד איך להיות יזמי נדל"ן. "אני מלמד איך להשקיע בנדל"ן - בלי לפחד". ההתגברות על הפחד היא הצעד הראשון שיזם נדל"ן מתחיל צריך לעשות. "רבים שואלים אותי איך אני ישן בלילה. האמת היא שאני ישן מצוין. דברים שיכולים להדיר שינה מעיני זה הבטחות שנתתי למשקיעים וצריך לעמוד בהן". גם ההלוואות הרבות שמחזיק כץ לא מטרידות את מנוחתו: "יש גם הרבה הכנסות משכירויות. אני לא מפחד שהשוק ייפול - יש לי מספיק מרחב לפעול גם אם מחיר השכירויות יירד. תמיד יש אפשרות לממש נכסים". את הבניין הראשון רכש כץ לפני חצי שנה בשכונת שפירא בתל אביב. הבניין ישופץ בקרוב ויכלול שמונה יחידות דיור על שטח בנוי של 300 מ"ר. התוכנית לעתיד הקרוב היא לממש את הדירות המפוצלות ולרכוש עוד בניינים למגורים ולמסחר. לעתיד הרחוק יותר יש לכץ תוכניות גרנדיוזיות בהרבה. על אף שכף רגלו מעולם לא דרכה שם, הוא רוצה להשקיע בדרום ארצות הברית: "אני חושב שיש שם פוטנציאל רב. אני מאמין בדרום כי דור הבייבי בום אמור להתחיל לצאת לפנסיה בשנת 2012 - ואני רוצה לחכות להם שם. הפיילוט מתוכנן לסוף 2008". עצה ליזם המתחיל: "לקפוץ למים אחרי שבדקת את כל המצבים הכי גרועים, אבל רק עם מישהו שאתה סומך עליו. או להצטרף ליזם אחר, כמוני. אם הכל בסדר והאורות כתומים: לקפוץ, לא לפחד; אם מחכים לאורות ירוקים - העסקה נעלמת".

יזמות והשקעות בנדל"ן
מחפש/ת מידע על לימודים? יזמות נדל"ן? אנחנו רוצים לעזור לך! דרכנו תוכל לקבל את כל התשובות לכל השאלות. השוואת מחירים, מלגות, תנאי קבלה, מסלולים וכו'. רוצה לדעת מה טוב בשבילך? רוצה לקבל החלטה? אנחנו בקשר עם מאות מוסדות לימוד המציגים אלפי מסלולי לימוד שונים. לחץ/י כאן ותקבל/י שירות בחינם שיחסוך לך הרבה זמן, כאבי ראש וגם כסף ... עוד מסלולים ומידע יועצי נדל"ן יועצי נדל"ן בכירים השקעות ומינוף נדל"ן שמאות מקרקעין ליקויי בנייה קורס יועצי משכנתאות הכרת שוק ההון קורס השקעות נדל"ן בחו"ל הכנה למבחן רישיון תיווך ניהול פיננסים לתעודה קורס קבלן רשום לימודי שמאות מקרקעין לאקדמאים יזמות נדל"ן שכר שמאי מקרקעין ניהול נדל"ן קורס קריאת תוכניות בניה קורס התחדשות עירונית קורס שיווק נדל"ן לימודי תעודה בצפון המידע באתר הועיל ל91% מהגולשים. עזרנו גם לך? דרג אותנו: קורס יזמות נדל"ן לא מובן מאליו עובדה ידועה היא – ככל הנראה עוד משחר ההיסטוריה האנושית – כי השקעה בנדל"ן היא השקעה בטוחה וטובה. תחום המקרקעין והנדל"ן נחשב לתחום מיטבי להשקעות לטווח ארוך המניבות רווחים באופן פשוט יחסית. עם זאת, בעולם המתעתע כיום שבו הכלכלה והשווקים אינם יציבים והם משתנים תדיר, אפילו תחום הנדל"ן דורש התייחסות שאינה עוד פשוטה ומובנת מאליה. ההשקעה בו עדיין נחשבת לכדאית יחסית, אך בהחלט מומלץ להתמצא באופן שבו יש לאתר עסקאות נדל"ן טובות, באופן שבו עובד השוק כיום – על מורכבותו הרבה, ובאופן שבו כדאי להשקיע בנדל"ן. לשם כך נועדו הלימודים בקורס יזמות נדל"ן. על לימודי יזמות נדל"ן קורס יזמות נדל"ן נועד להכשיר את המשתתפים בו בכל הידע התיאורטי הקשור בענף הנדל"ן – בראייה הרחבה שלו, ובעיקר מצד ההשקעה. כך, הקורסים השונים מספקים ללומדים בהם את כל הידע התיאורטי הקיים בענף זה, על ההתנהלות הבירוקרטית והחוקית הקיימת בו, על הדרך לזהות את המצב הקיים בשוק, האופן שבו מאתרים השקעה טובה ומזהים אותה, הדרך ליצור יזמות בתחום זה, ועוד. קורסי יזמות נדל"ן מלמדים את בוגריהם להיות מומחים בתחום זה, וכך לאפשר לעצמם יזמות נדל"ן בטוחות שאכן יניבו רווחים טובים כצפוי. קיראו גם על לימודי תיווך נדל"ן הנושאים הנלמדים במסלולים השונים הקורסים השונים ליזמות נדל"ן הם מקיפים ומעמיקים ברובם, אך נושאי הלימוד משתנים מעט בין תכניות הלימוד בהם. להלן נושאי הלימוד העיקריים במסלולים השונים בתחום זה: עקרונות תכנון ובנייה תמ"א 38 סוגי עסקאות נדל"ן שיווק ומכירות ניהול פרויקט נדל"ן היטל השבחה מושגי יסוד במקרקעין קבוצות רכישה השקעות נדל"ן בחו"ל שינוי ייעוד נכס איתור השקעות כדאיות אישורי תכניות מיסוי ותכנון מס בעסקאות נדל"ן שיטות מימון עסקאות מקרקעין בהיבטים משפטיים בדיקת כדאיות אפשרויות ההשקעה בתחום הנדל"ן התחדשות עירונית תפקידו ומעורבותו של שמאי המקרקעין ועוד מוסדות לימוד אפשריים טכניון - היחידה ללימודי המשך ולימודי חוץ: מוסד הלימוד מציע קורס יזמות נדל"ן ותמ"א 38, שמתקיים בשלוחת קמפוס שרונה בתל אביב. היקף הקורס כ - 24 מפגשים והוא כולל כ - 90 שעות לימוד. רשת עמל הישגים – לרשת מקצועית זו מבחר סניפים ברחבי הארץ, והיא מקיימת קורס יזמות נדל"ן בהיקף של 40 שעות לימוד אקדמיות, הנפרשות על פני 10 מפגשים. מכללת תמורה – המרכז ללימודי שיווק ומכירות במכללת תמורה מקיים קורס יזמות והשקעות בנדל"ן המתקיים ברמת אביב – בבית הספר לטכנאים של מכללת שנקר, ונלמד בהיקף של 60 שעות אקדמיות, הנפרשות על פני 12 מפגשים. האקדמיה לפיננסים – מגדלי שוק ההון – מכללה זו מתמחה בתחום שוק ההון וככזו, היא מציעה קורס יזמות נדל"ן מקצועי ומעמיק, הנלמד במשך 13 מפגשים אחת לשבוע, משך כל מפגש – 4 שעות לימוד אקדמיות. כאן תוכלו למצוא גם קורס ללימודי קבוצות רכישה בנדל"ן. בניין ודיור – המכללה לעיצוב – מכללה מובילה זו בתחומי העיצוב מציעה קורס "התמחות ביזמות ונדל"ן". הקורס נלמד בהיקף של 50 שעות לימוד אקדמיות, אחת לשבוע, 5 שעות בכל מפגש. ריליטי אקזקיוטיב – מכללה זו, הנשענת על תחום הנדל"ן ומגיעה מתוכו ממש, מקיימת קורס "יזמות והשקעות בנדל"ן" רחב היקף. למכללה מבחר סניפים בארץ וביניהם סניפים בחיפה, בבאר שבע, בהוד השרון, בהרצליה, במודיעין ועוד. YZM – בית הספר ליזמות עסקית – בית ספר זה מציע מגוון קורסים בתחומי היזמות העסקית, וביניהם גם קורס יזמות נדל"ן במתכונת של 22 מפגשים אחת לשבוע, כאשר משך כל מפגש הוא 4.5 שעות. בנוסף, YZM מציעים תמיכה וליווי עסקי לאורך הקורס ולאחריו, וכן פתיחת תיק מס לפעילויות העסקיות של התלמיד, וליווי של רואי חשבון למשך חצי שנה לאחר הקורס – כל זאת ללא תוספת תשלום. מוסדות לימוד נוספים המקיימים קורסים בתחום יזמות והשקעות בנדל"ן הם: מט"י חדרה, מכללת רמת גן, מכללת סלע דעת, ועוד. תנאי הקבלה תנאי הקבלה לקורס יזמות נדל"ן משתנים בין מוסדות הלימוד השונים המציעים קורס זה, ולכן יש לבדוק במוסד הלימודים הרצוי את התנאים המדויקים. בחלק מן המוסדות אין כל תנאי קבלה לקורס, בחלקם נדרשות 12 שנות לימוד או תעודת בגרות מלאה בצירוף ריאיון קבלה אישי, בעוד שחלק מן המסלולים מיועדים לאנשים בעלי ניסיון מקצועי בתחום הנדל"ן – למתווכים, לשמאים וכדומה. לסיכום הקורסים השונים ליזמות נדל"ן מעניקים לבוגריהם תעודות סיום מטעם מוסד הלימודים, ובתום המסלולים השונים יוכלו הבוגרים לבצע יוזמות והשקעות נבונות וחכמות בתחום הנדל"ן, בעבור עצמם או לייעץ לאחרים בתחום – וכך להמשיך ולהצדיק את המסורת של השקעות הנדל"ן המשתלמות והכדאיות.

יזמות נדל"ן
נדל"ן אקדמי: מה מציעים התוכניות והקורסים ללימודי נדל"ן? "בארה"ב קיימים בתי ספר לנדל"ן כבר שנים רבות וזה נחשב למשהו יוקרתי מאוד. תואר שלם בנדל"ן ובית ספר המתמקד כולו בנושא הזה הוא דבר חשוב מאוד. קבוצה גדולה מאוד של אנשים עוסקים בתחום, הזה וענף הנדל"ן הוא הקטליזטור של כל המשק. חייב להיות מקום שבו יוכלו ללמוד את הנושא מכל האספקטים שלו", כך אומר פרופסור אהרון נמדר, דיקן בית הספר לנדל"ן ע"ש רוני צארום במכללה האקדמית נתניה. לקראת פתיחת שנת הלימודים האקדמית בעוד שבוע בדיוק, יצא "גלובס" לבדוק מה מציעה האקדמיה בתחום לימודי הנדל"ן, היכן יכולים הסטודנטים להתמחות בתחום ומה חושבים אנשי האקדמיה על הצורך בלימודים אקדמיים בתחום הזה. בדיקת "גלובס" העלתה כי לימודי נדל"ן מלאים, תואר של ממש, אפשר להשיג רק בשני מקומות: במכללה האקדמית נתניה, שם הודיעו לאחרונה בגאווה על פתיחתה של מגמת לימודים לתואר שני בנדל"ן, המציעה תוכנית מלאה בארבעה סמסטרים, ובטכניון, שמציע תוכנית לימודים מקיפה לתואר שני במקרקעין של היחידה ללימודי ההמשך. לעומת המסלול הטרי בנתניה, בטכניון מדובר במסלול ותיק שבשנת הלימודים הקרובה יפתח את המחזור השמיני שלו בתל אביב ואת המחזור השלישי בחיפה. שאר המוסדות מציעים קורסי התמחות כחלק מבתי הספר של מינהל עסקים או כלימודי תעודה. במקביל הוקמו בשנים האחרונות כמה מכוני מחקר באוניברסיטאות ובמכללות שמטרתם לפתח תוכניות לימוד בתחום הנדל"ן, להגביר את המודעות לנושא וכן להגדיל את המימון למחקר האקדמי בתחום. בין מכוני המחקר הבולטים ניתן למצוא את מרכז פישמן לנדל"ן באוניברסיטה העברית, מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבין תחומי הרצליה, והטרי שביניהם, שהחל לפעול רק לאחרונה, מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב. את השמות שמעטרים את מכוני המחקר אפשר בקלות לקשר לחברות גדולות במשק העוסקות בתחום. קיראו עוד ב"גלובס" 28 מיליארד שקל מחפשים בית: הכשלים של שוק השכירות גל קיצוצים נוסף? טבע לא התכוננה ליום שאחרי הקופקסון עליות בבורסה; טבע מרכזת עניין ומתקנת; מימושים במיילן כבר חוזרים: כל מה שצריך לדעת על רילוקיישן אבל האם נדל"ן הוא בכלל מקצוע שניתן ללמד אותו כתואר בפני עצמו או שמא מדובר בהתמחות שיכול הסטודנט לרכוש במקביל ללימודים אחרים? הדעות באשר לשאלה הזו חלוקות. בעוד שחלק מהעוסקים בתחום סבור שמדובר בדבר הכרחי, חלק אחר דווקא רואה את לימודי הנדל"ן כמשהו משלים ותו לא. "הביקוש הרב מעיד על הצורך" "אין ספק שיש מקום לתואר שכולו נדל"ן", אומר פרופסור ירח דויטשר, שעומד בראש התוכנית ללימודי נדל"ן בטכניון. "גם הביקוש וגם התוצאות בשטח מעידים על כך. אם זו הייתה השנה הראשונה אז לא הייתה לי כזו ודאות אבל אחרי שבעה מחזורים אין לי ספק בכך". דויטשר מספר שמאז גובשה התוכנית לראשונה עלה מספר הסטודנטים שהתקבלו, כמו גם מספר המתעניינים: "השנה היו לנו למעלה ממאה מועמדים ובסופו של דבר התקבלו 35, זאת לעומת המחזור הראשון שכלל 20 סטודנטים בלבד עם ביקוש נמוך בהרבה. זה גם עניין של מודעות לתחום. לפני 40 שנה פתחנו מסלול של תכנון ערים. בשנים הראשונות לא ידעו איך לאכול את זה אבל היום הרבה מאוד מוסדות אקדמיים אחרים מפעילים או מנסים לפתוח תואר שכזה". גם נמדר מספר על ביקוש ער: "היום אפילו לבנייה עצמה כבר צריך את האקדמיה. וכל תחום מצריך לימודים בפני עצמו, אם מדובר בשיווק, במימון, בכלכלת נדל"ן. בית הספר מיועד לא רק ליזמים אלא גם לעורכי דין, אדריכלים, מהנדסים וכל מי שיש לו נגיעה לענף הזה. למחזור הראשון נרשמו אצלנו שופטת מחוזית, מנהלים של חברות נדל"ן, ראש עיר וגם קבוצה של אנשים מרשות המסים. השאיפה היא לכיתה של 40 סטודנטים והביקוש הוא של מאות. התואר משלב גם אקדמיה וגם פרקטיקה והשתלמויות בחו"ל". באשר לעובדה שרק שני מקומות מציעים כיום לימודים לתואר בנדל"ן סבור דויטשר שהמצב ישתנה בשנים הקרובות: "ככל שהשוק יהיה מודע יותר, ככל שיהיו יותר בוגרים, אני חושב שהתחום יתפתח ועוד תוכניות כאלו ייפתחו גם במקומות אחרים". "אין מקום לבית ספר שכולו נדל"ן" בניגוד לנמדר ולדויטשר, יש הסבורים כי אין צורך בתואר שלם המוקדש לנדל"ן. "לא כל דבר הוא תואר שעומדת מאחוריו דיסציפלינה מסודרת. באקדמיה, לכל תחום חייב להיות רקע מחקרי, ידע של עשרות שנים וניסיון, עם זה הולכים קדימה. אני לא חושב שיש מקום לבית ספר אחד שכולו נדל"ן. זה יכול להיות חלק מהתואר, קורסים של התמחות, אבל לא משהו כולל", אומר פרופסור משה צבירן, סגן הדיקן בבית הספר רקאנטי למינהל עסקים באוניברסיטת תל אביב. אוניברסיטת בתל אביב אינה מציעה תואר בנדל"ן, אבל יש כמה קורסים הנלמדים במסגרת התואר במינהל עסקים, ביניהם קורס למימון נדל"ן, קורס לייזום נדל"ן, קורס המתמקד בדיני תכנון ובנייה ועסקאות מקרקעין, קורס במיסוי נדל"ן וקורס בשוקי הון ונדל"ן. "מימון נדל"ן, למשל, זו התמחות, וזה נלמד במסגרת בית הספר למינהל עסקים", ממשיך צבירן, "יש אשכול שלם של קורסים ומי ששואף להיות יזם נדל"ן יכול לקחת את הקורסים הללו. זה יכול להיות מי שרוצה לעסוק בתחום או מי שכבר עובד בענף ורוצה להתמחות. אבל התואר שלו יהיה במינהל עסקים ולא בנדל"ן". - להיות יזם נדל"ן זה לא יותר מהכל אופי? "נכון שיזם זה יותר מכל אופי, ומי שאין לו את זה סביר להניח שלא יעסוק בזה, אבל כדי שמיזם שלך יצליח אתה צריך גם לדעת לנהל אותו. מי שלומד יזמות או לומד נדל"ן לומד את השפה, את הכלים, את השאלות שהוא צריך לשאול ואת הדגשים שהוא צריך לשים לב אליהם. גם בוגר לימודים עם תואר, אם הוא יצטרך מומחה בתחום מסוים, הוא ייקח מי שיש לו ניסיון בתחום. זה לא מחליף את זה. אני מאמין שהנושא ילך ויתפתח, כמו שאנחנו הכפלנו את מספר הקורסים, ככל שהתחום יתפתח מבחינת מחקרים וככל שיש גיבוי אקדמי לנושא, כך יהיו עוד קורסים בהמשך. חשוב מאוד להקנות את הכלים הבסיסיים והידע". כמו פרופסור צבירן, גם פרופסור דויטשר מהטכניון מסכים שחלק ניכר מפעילות העוסקים בתחום איננו בר לימוד: "עזריאלי לא צריך קורס בנדל"ן. הוא יזם מטבעו, בן 90 ועדיין עובד. אבל מצד שני יש לא מעט אנשים שעובדים ומתמחים בנושא מסוים, משפטים, תכנון או תחומים אחרים והם צריכים את הראייה הכוללת. משפטן שעובד במחלקת הנדל"ן במשרד הוא מומחה מצוין בפן המשפטי אבל בתחומים אחרים הוא לא תמיד בקיא מספיק וכאן באה לידי ביטוי חשיבות התואר המשלב את הדברים כולם". באשר לשאלה האם בכלל צריך להיות תואר בנדל"ן, סבור דן קצ'נובסקי, מנהל מרכז פישמן לנדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית, כי במקצוע הזה חשובה יותר ההתמחות שנלוות לתואר אחר: "נדל"ן זה בעיקר הרגשה מהבטן ופחות מתודולוגיה ברורה. ככה הענף עובד היום בארץ. קבלן יכול להרוויח הרבה או להפסיד הרבה על סמך הרגשה שהוא פועל לפיה. קשה ללמד את זה אבל התמחות בקורסים שונים עוזרת. צריך גם להבין שהרבה מהאנשים שלומדים היום לתואר שני הם ילדים בני 27 שעוד לא ממש בטוחים לאן הם הולכים. בגלל זה אנחנו פונים בתוכניות הלימודים שלנו לאנשי המקצוע ומסננים אותם. משלבים גם אקדמיה אבל גם פרקטיקה. יש למשל תוכנית לימודים בהשקעות ובהערכות שווי שאותה מעבירים אנשי מקצוע מהתחום, דודו זבידה מנכ"ל כלכלית ירושלים וגדי בן חיים שהוא מנהל השקעות הנדל"ן של הראל. הם גם אלו שבנו את התוכנית. אני חושב שהאקדמיה כיום פחות רלוונטית למי שפועל בתחום. החיבור לשטח הוא חשוב". הענף הנעלם: אין נתונים, אין מחקרים אחת הטענות היא שבתחום האקדמי, לנושא הנדל"ן הילה פחותה ולכן הדבר בא לידי ביטוי גם במחקרים. "נכון שהנדל"ן הוא תחום בעייתי במרכאות", מסביר דויטשר, "זה תחום שהוא מולטי דיסציפלינרי וכדי להיות איש נדל"ן טוב צריך להיות בעל ידע רחב בהרבה מאוד תחומים. לכל אחד מהתחומים הללו הילה אקדמית בפני עצמה ואולי מכאן נובעת הגישה הזו. נוסף לכך, שנים ארוכות לא הייתה מסגרת אקדמית המשלבת את הכל יחד ועכשיו כשיש הדברים יתפתחו. אין ספק שגם מכוני המחקר יתרמו לכך". ובאמת, בדומה למה שקורה באוניברסיטת תל אביב בתחום הנדל"ן, גם באוניברסיטה העברית בירושלים פועל מכון מחקר לנדל"ן, מכון פישמן, וישנן תוכניות המאפשרות לסטודנטים לקחת קורסים ייעודיים (מימון נדל"ן, מיסוי מקרקעין, השקעות נדל"ן, ניהול מתקדם בנדל"ן ושיווק נדל"ן) במסגרת בית הספר למינהל עסקים. בנוסף, קיימת באוניברסיטה העברית גם התמחות בתכנון עירוני ואזורי תחת הפקולטה לגאוגרפיה. "המחקר בתחום הנדל"ן היום לא כל כך מפותח בארץ. אין הרבה חוקרים ומהסיבה הזו גם אין מי שילווה את מי שרוצה להתקדם באקדמיה בתחום הזה במחקרים או בתזה", מסביר דן קצ'נובסקי, מנהל מרכז פישמן לנדל"ן בבית הספר למינהל עסקים באוניברסיטה העברית. "עוד בעיה בתחום הזה הוא בסיס הנתונים. חסרים נתונים אמיתיים שעליהם יכולים לעבוד. כל גוף שמוציא נתונים על הענף, כמו בנק ישראל או רשות המסים לדוגמה, עושה זאת מפוזיציה מסוימת. אנחנו, למשל, מנסים כבר הרבה זמן לקבל נתונים גולמיים על משכנתאות בשביל מחקר - ולא מצליחים". בנוגע למחקרים המתייחסים לענף מסכים פרופ' נמדר ממכללת נתניה שקיים מחסור וזו אחת המטרות של הקמת בית הספר עליו עמלו במכללה במהלך שלוש השנים האחרונות: "יש הרבה מחקרים בכל תחום משיק. בשביל זה הבית ספר, צריך להתחיל ממשהו. זה יביא לעוד מחקרים בתחום. אני חושב שגם במקומות אחרים יבינו את הצורך וכבר מבינים ומנסים לפתוח לימודים דומים".

ניהול עסקי בנדל"ן
חזית הידע בניהול נדל"ן, כלים ופתרונות חדשים בתחום ניהול עסקי של פרויקט נדל"ן הוא אתגר מרתק ורב מימדי. כמנהל בתחום הנדל"ן, אתה נדרש לפעול בו זמנית במישורים רבים ולבצע אינטגרציה ברמה הגבוהה ביותר. פרויקטים מורכבים, בעלי עניין רבים, כסף גדול וסביבה משתנה - יוצרים עניין רב בתחום, אשר מושך אליו שחקנים רבים ומוכשרים. הדינאמיות של עולם העסקים בכלל, ושל תחום הנדל"ן בפרט, דורשת מיזם הנדל"ן להתעדכן באופן מתמיד בסוגיות חדשות ובפתרונות חדשים וייחודיים. קורס יזמות נדל"ן נבנה בדגש על הצד הפרקטי והוא מעניק בסיס ידע רחב, מעשי ותכליתי בתחום. הקורס מועבר על ידי נבחרת של מרצים שהינם מומחים בעלי ניסיון עשיר ביותר בשוק הנדל"ן. בוגרי הקורס לאורך השנים הינם שחקנים מרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי ▪ במסגרת קורס יזמות נדל"ן המשתתפים יתבקשו להגיש פרויקט סיום, אשר יהווה תכנית עסקית מלאה לייזום פרויקט על קרקע קיימת. ▪ במסגרת התכנית יתקיים סיור באתר בנייה. הסיור באתר יציג את שגרת הניהול, יחבר את המשתתפים לסיפור הפרויקט ולהבנת מורכבות הביצוע בפרויקט בניה. הסיור יתקיים בשעות הבוקר; המועד יימסר במהלך התכנית. קהל היעד מנהלי מחלקות נדל"ן ונכסים​ בחברות,​ בבנקים​, בחברות הביטוח​, ברשויות מקומיות ▪​מנהלים בכירים במשרד השיכון, ברשות מקרקעי ישראל​, במשרדי ממשלה העוסקים בנדל"ן ▪​ מנהלים בחברות נדל"ן, בחברות יזמיות ▪ יזמי נדל"ן בראשית דרכם​ ▪ עו"ד העוסקים בתחום​ ▪​ בעלי קרקע​ ▪ אדריכלים​ ▪ יועצי תכנון​ ▪ מתווכים ובעלי מקצוע נוספים בענף מטרות התכנית ▪ הקניית ידע, הבנה והתמצאות בתהליכי ייזום פרויקט נדל"ן ▪ היכרות עם כלים ושיטות לניהול תהליכים ברמה המעשית ▪ הכרת סוגיות משפטיות, תכנוניות, כלכליות ועסקיות בנדל"ן נושאי לימוד מרכזיים ▪ דיני מקרקעין: חוק המקרקעין והזכויות השונות במקרקעין (שעבודים, שיתוף ובית משותף) ומינהל מקרקעי ישראל (מכרזי מינהל, הסכמי פיתוח וחכירה, הרפורמה) ▪ מיסוי בנדל"ן: מיסוי מקרקעין, מיסוי עסקאות במקרקעין ותכנון המס בעסקאות שונות בנדל"ן ▪ תכנון ובנייה: חוק התכנון והבנייה סקירה כללית, מוסדות התכנון וועדות לתכנון בנייה, תהליך אישור תכנית, תהליך הרישוי, היטל השבחה ומטלות ציבוריות ▪ סוגי עסקאות במקרקעין: עסקת מזומן, עסקת קומבינציה, עסקת תמורות, קבוצות רכישה, התחדשות עירונית, תמ"א 38 ▪ דיני חוזים: כריתת חוזה, זיכרון דברים, תום לב, חוק מכר דירות, חוזים אחידים - תנאים מקפחים, סעדים - אכיפה, ביטול, פיצויים, סיכול ▪ ניתוח כדאיות: התהליך, רכישת מקרקעין בעסקת מזומן; עסקת קומבינציה; עסקת תמורות; קבוצת רכישה ▪ רכישת מקרקעין: בדיקת נאותות, פרקטיקה בהסכמי רכישת מקרקעין ▪ מימון פרויקטים: שיטות למימון נדל"ן ופרויקטים, לווי פיננסי, דוח אפס, המפקח הבנקאי ▪ שמאות מקרקעין: תפקידו של השמאי בעסקת מקרקעין ובניהול פרויקט בניה, טבלאות הקצאה ואיזון, גישות להערכת שווי מקרקעין ▪ ניהול פרויקטים בנדל"ן: תכנון ורישוי, חברות קבלניות, אתר הבניה, שגרת ניהול פרויקט והיבטים בניהול רב-פרויקטאלי ▪ שיווק, מכירות ושירות לקוחות: מגמות צרכניות, היצע, ביקוש ומגמות מחירים, גורמים המשפיעים על רכישת נכס, אסטרטגיה שיווקית בפרויקט נדל"ן, עקרונות התמחור לפרויקט, פרקטיקה במכירות וזירת התקשורת ▪ נדל"ן מניב: מושגי יסוד, ביקוש והיצע לנכסים מניבים, ניהול נכסים, מימון והיבטי מס עיקריים ▪ חשבונאות בחברות נדל"ן: IFRS, שערוכים, תקן 16, מלאי עסקי ונדל"ן להשקעה, שיטת ההכרה ברווח ▪ סגירת פרויקטים: סגירת ליווי, רישום בית משותף, שנת בדק. מרצי התכנית

יזמות בנדל"ן
יזמות נדל"נית היא תהליך כלכלי מרתק, בו היזם הוא הלב הפועם המניע את המהלך. בואו ללמוד איך הופכים נכס עם פוטנציאל לרווח כלכלי ממשי כל זאת תוך יישום החומר הנלמד בצורה מעשית בשטח המומחים של אנגלו-סכסון מזמינים אתכם לקורס ייחודי שיפרוש בפניכם את כל מרכיבי תהליך היזמות, וייתן לכם את הכלים להצלחה מרבית. קורס יזמות רווחית בנדל"ן מספק ליזם ידע מקצועי מבוסס, באמצעותו הוא יכול לנהל את כל מרכיבי הפרויקט - מתכננים, יועצים, גורמי מימון, קבלנים, מבצעים וספקים - עד לסיום מוצלח ורווחי. בקורס תקבלו מגוון כלים יישומיים וידע מקצועי רחב: הכירות מלאה ושיטתית של כל שלבי ומרכיבי תהליך תכנון והשבחת הפרויקט הקניית כלים מעשיים בתכנון עסקי של מיזם נדל"ן הקניית מיומנויות בניתוח סביבה עסקית ורווחית למיזם זיהוי חסמים אובייקטיביים וסובייקטיביים למיזם והתמודדות עם חסמים אלו הקניית כלים להערכת שווי נכסים והתאמתם לפרויקטים נדל"ניים רכישת כלים בסיסיים לשילוב המחשבה והתכנון השיווקי בתהליך הייזום התקשרות עם נותני שירותים,קבלנים מבצעים וספקים הכרת הרקע המשפטי בתוכו פועל היזם הכרת שיטת המימון של מיזמי נדל'ן – ליווי פיננסי של פרויקט בניה סגור במהלך הקורס יבצעו המשתתפים תרגול מודרך של בדיקה, תכנון, תיאום וביצוע של פרויקט יזמי בנדל'ן, בהנחיית מרצי הקורס תוך יישום החומר התיאורטי מה לומדים בקורס? במהלך הקורס תחשפו לכל מרכיבי עולם היזמות בנדל"ן. התכנים והכלים השונים יאפשרו לכם להימנע מטעויות ולקחת החלטות נכונות בדרך להצלחה. בין תכני הקורס: מרכיבי הפרויקט הנדל"ני - החל משלב הרעיון ועד להוצאתו לפועל ומכירת התוצרים. זיהוי הזדמנויות עתירות רווח הערכת שווי הנכס ובדיקת כדאיות כלכלית מקורות מימון ומינוף פיננסי הבטי מיסוי, היבטים משפטיים, חוזים ותקנות ניהול תקציבי של הפרויקט שיווק תוצרי המיזם, זיהוי לקוחות ותהליך מכירה למי נועד הקורס? הקורס מיועד למעוניינים לקבל הכשרה מקצועית ברמה גבוהה, ולעסוק בתחום פורץ דרך, מורכב ובעל פוטנציאל רווחיות גבוה. הקורס מתאים במיוחד לשלושת הקהלים הבאים: בעלי קרקע או נכס פנוי המעוניינים להשביחו ולנהל בעצמם את תהליך הייזום אנשים העוסקים בתחום יזמות בנדל"ן, ומעוניינים להרחיב את ידיעותיהם ולשפר את יכולות הייזום שלהם אנשי מקצוע העוסקים כיום בתחום הבניין כגון קבלנים, מתכננים, מפקחים, מתווכים, המעוניינים להרחיב את יכולותיהם, ולקבל ידע מקצועי שיאפשר להם לפעול בתבונה בביצוע מיזמי נדל'ן מתכונת הקורס הקורס כולל 15 פגישות בנות 4 שעות לימוד אקדמיות כל אחת הקורס כולל הרצאות פרונטאליות, סימולציות ומשחקי תפקידים במהלך הקורס ייחשפו המשתתפים, בצורה מעשית, לרזי המקצוע ולתהליכים המובילים להשבחת נכסים במשק הישראלי המשתתפים יקבלו הזדמנות לאתר נכסים בעלי פוטנציאל רווחי ובליווי מנחי הקורס לזהות דרכים למנף נכס זה להזדמנות נדלנית כלכלית

כחלון הכניס את שוק הדיור לחוסר ודאות
אצל כל היזמיות, ללא יוצא מן הכלל, ניכרת ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות, אבל אין פירוט על ההשפעה על רמות המחירים בשוק ■ דעה 12/09/2017, 16:46 שלח תגובה במיילאלי ציפורי דוחות כספייםחברות בנייהמחירי הדירותשוק הדיוריזמות נדל"ן נושאים למעקב >> בנייה בכפר יונה / צילום: איל יצהר בנייה בכפר יונה / צילום: איל יצהר סכום שנים המכללה האקדמית נתניה BTB ILAN'S LG JOURNEY CATHAY PACIFIC גלובס מכרזים תמ"א 38 CFO DUNS100 אם יש דבר שמשקיעים לא אוהבים - בכל שוק, בין אם זה מניות או נדל"ן - זה חוסר ודאות, וזה בדיוק מה שקורה כרגע בשוק הנדל"ן. בחודשים האחרונים נכתב כאן שוב ושוב ששר האוצר משה כחלון הצליח בדבר אחד מרכזי: להכניס את שוק הנדל"ן לחוסר ודאות, שבו הקונים והמוכרים יושבים על הגדר. הוא עשה זאת באמצעות תוכנית "מחיר למשתכן", שחוטפת אש מכל הכיוונים אבל לפחות פסיכולוגית הצליחה להכניס את שוק הנדל"ן לסוג של קיפאון. יש עסקאות, אבל על אש קטנה. רמת העסקאות בשפל מאחר שזוגות צעירים מחכים להגרלות הענק בתוכנית של השר והקבלנים, לדבריהם, לא מורידים מחירים. הם מחכים שהביקושים הכבושים לדעתם יתפרצו כשחוסר הוודאות יתפוגג, כשההגרלות יסתיימו ושהקונים יסתערו על הדירות. אז מחיר הדירות ימריא שוב. כיוון שמאגר הנתונים על עסקאות הנדל"ן והמחירים עדיין לא מושלם בלשון המעטה, קשה מאוד לסמוך עליו בתקופה רגישה כזאת. דבר אחד ברור - יש פחות עסקאות. הדבר הפחות ברור הוא מה זה עושה למחירים. על פי מדדי הלמ"ס, המדדים הרשמיים היחידים שמתפרסמים כעת, יש בלימה גם ברמת המחירים. לפי כמה גורמים בשוק הנדל"ן, ובהם גם גורם בנקאי בכיר שעמו שוחחתי, הקבלנים מתחילים להוריד מחירים בשוליים. יש פה סוג של משחק: מי ימצמץ ראשון - הקבלנים או כחלון והזוגות הצעירים. כל עוד הגרלות הענק נמשכות (וכחלון מכריז שהם ימשיכו, כדי לאותת לשוק שחוסר הוודאות עוד יגבר) הזוגות הצעירים יישבו על הגדר. כל עוד יתאפשר להם, הקבלנים ישתדלו שלא להוריד מחירים ויחכו שהקונים יחזרו. על יתרונותיה וחסרונותיה של "מחיר למשתכן" נכתב כאן לא פעם, ובכל מקרה נדמה שאין דרך חזרה מהתוכנית. האוצר וכחלון החליטו שזה הכלי שהם רוצים להשתמש בו כדי לפתור את משבר הדיור והויכוח על הכלי הזה (שהוא בעיקרו סבסוד של דירות) מיצה את עצמו ולא רלוונטי. הדבר הרלוונטי הוא מה קורה בשוק ואם התוכנית תשפיע או תזיק. קיראו עוד ב"גלובס" 28 מיליארד שקל מחפשים בית: הכשלים של שוק השכירות גל קיצוצים נוסף? טבע לא התכוננה ליום שאחרי הקופקסון עליות בבורסה; טבע מרכזת עניין ומתקנת; מימושים במיילן תמ"א 38: כיצד לבחור ביזם מתאים לפרויקט? כדי להגיע ככל הניתן לנתוני האמת, נבדקו דוחות של יזמיות נדל"ן למגורים בולטות בישראל: היקף הפעילות שלהן, רמת המחירים הממוצעת והתחזית שלהן לשוק הנדל"ן, אם ישנה כזו. מודים בהאטה אצל כל היזמיות, ללא יוצא מן הכלל, ניכרת ירידה משמעותית במכירת דירות חדשות, וזה לא מפתיע לאור הנתונים שמפרסמים האוצר והלמ"ס. חלק מהחברות מתייחסות להאטה במכירת דירות ומציינות שהיא החלה בשלהי 2016 ותימשך עוד חודשים. הן לא מפרטות איך זה ישפיע על רמת המחירים, אבל ההודאה שהשוק נמצא בהאטה מדברת בעד עצמה. רמת המחירים הממוצעת של הדירות נמצאת במגמת קיפאון ואף ירידה (לבד מאפריקה מגורים). ירידה מובהקת יותר אפשר לראות בפרויקטים בפריפריה, וזה טבעי לאור העובדה ש"מחיר למשתכן" דומיננטית בפריפריה הרבה יותר מאשר במרכז, למעט פרויקטים בודדים. שתי אזהרות: ראשית, ממוצעים נוטים להטעות. שנית, ממוצע המחירים כולל דירות בערים שונות, פרויקטים שונים ותמהיל דירות שונה. גם רמת העסקאות הנמוכה מחייבת להיזהר שבעתיים, מאחר שככל שהמדגם קטן יותר, התוצאות מובהקות פחות. למרות האזהרות, זו האינדיקציה היחידה שאפשר לשלוף מהדוחות הרבעוניים כרגע. הקבלנים אמנם טוענים שמחיר ממוצע אינו משקף את רמת המחירים האמיתית, אבל הטיעון הזה היה תקף גם כשהמחיר הממוצע היה במגמת עלייה, והממוצע אכן שיקף את המגמה האמיתית בשוק הנדל"ן. ואגב, המחירים בדוחות אינם כוללים מע"מ. מסקנה נוספת מהדוחות היא שרמת הפירוט משתנה מחברה לחברה, לתשומת לב רשות ני"ע, שחייבת לנסות לאחד את רמת הדיווח. דווקא החברות הגדולות, כמו שיכון ובינוי ואפריקה מגורים, מקבלות ציונים נמוכים ברמת הגילוי למשקיעים. פירוט רב יותר אפשר יהיה למצוא בדוחות השנתיים שיתפרסמו מפברואר 2018, ויש סיכוי לא קטן, לאור הכרזותיו של כחלון, שחוסר הוודאות ילווה אותנו עד אז. ובכל מקרה, הריבית עדיין עובדת לרעת כחלון. למרות עלייה בריבית למשכנתאות בשנה האחרונה (עלייה שנבלמה). כשה"דלק" והכסף הזול עדיין איתנו, המוטיבציה של משקיעים וגם של זוגות צעירים היא לקנות נכסים כמו מניות ודירות. ומנגד, התזרים הצפוי של הקבלנים ממכירת דירות עובד לטובת כחלון. התזרים הזה יורד באופן טבעי ככל שתקופת חוסר הוודאות מתארכת והיקף מכירות הדירות החדשות יורד משמעותית. האם הקבלנים ימצמצו ראשונים? נדע יותר אחרי דוחות הרבעון השלישי, ואחרי פרסום הדוחות השנתיים. מחיר למשתכן מחיר למשתכן אזורים: רמת גילוי נמוכה סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון): 2,622 דירות מכורות: 1,703 (כ-65%) התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: אזורים מקמצת מאוד במידע ודוח הדירקטוריון שלה הוא הדל ביותר בין כל חברות הנדל"ן. בולטת לעין ההתייחסות הנרחבת לזכייתה בשני פרויקטים של "מחיר למשתכן" בהרצליה ובראשון לציון: 129 דירות בהרצליה במחיר של 13,622 שקל למ"ר בממוצע, ו-538 דירות בראשון לציון (רבע מהן בשוק החופשי) במחירים הנעים בין 9,300 ל-10,000 שקל למ"ר. אלו מחירים נמוכים יחסית למחירי השוק, אבל הבעיה הגדולה של "מחיר למשתכן" היא היקף הבנייה הנמוך, לפחות לעת עתה, במרכז הארץ. אשדר: הציבור יחזור לקנות אחרי ההגרלות סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון): 1,230 מספר הדירות המכורות: 571 (כ-46%) מחיר דירה ממוצע ברבעון הראשון: 15,431 שקל למ"ר מחיר דירה ממוצע ברבעון השני: 15,135 שקל למ"ר מחיר דירה ממוצע במהלך 2016: 15,794 למ"ר התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: "פעולות הממשלה בענף הנדל"ן ובעיקר הפעלת תוכנית 'מחיר למשתכן', שבמסגרתה ניתנה לציבור אפשרות לזכות בהגרלה לרכישת דירה במחיר הנמוך בשיעור ניכר ממחיר השוק לדירות דומות, מעכבת כוונות רכישה של חלק מהציבור בציפייה לזכות בהגרלות ו/או בציפייה שפעולות אלה ואחרות של הממשלה יביאו לירידת מחירים משמעותית בשוק. להערכת החברה הירידה בקצב מכירת הדירות תימשך בחודשים הקרובים, במקביל לקיטון בהתחלות הבנייה באזורי הביקוש ולאחר מכן הביקוש הטבעי לדיור יביא חלקים נרחבים מהציבור לשוב ולרכוש דירות". היקף מכירות ורמת מחירים: כיוון שאשדר מפרטת, וזה ייאמר לזכותה, מכירות של דירות ומחיר ממוצע למ"ר בכל פרויקט, אפשר לראות שהמחירים הממוצעים בפרויקטים של אשדר נעים סביב אותה רמה כבר תקופה די ארוכה, עם סטיות של אחוזים בודדים. בהתחשב בשונות הגדולה של הפרויקטים ושל הדירות, זה מסמן את היציבות (לפחות) בשוק הנדל"ן. אשדר, בתחזיתה, די יוצאת דופן ונותנת להבין כי הציבור יחזור לקנות דירות אחרי ההגרלות של "מחיר למשתכן". היתרים עבור יחידות דיור היתרים עבור יחידות דיור אפריקה מגורים: היחידה שמציגה עלייה במחיר סה"כ דירות (בביצוע ובתכנון): 1,652 סה"כ יחידות דיור מכורות: 949 (כ-57%) מחיר ממוצע לדירה בחצי הראשון של השנה: 2.18 מיליון שקל (המחירים להלן אינם כוללים מע"מ) מחיר ממוצע לדירה ברבעון השני של השנה: 2.36 מיליון שקל מחיר ממוצע לדירה בכל שנת 2016: 1.98 מיליון שקל התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: אין. היקף המכירות ורמת המחירים: נפילה חדה במכירות אבל החברה היחידה שמציגה עלייה במחיר הממוצע של דירה שנמכרה. ברבעון השני של השנה מכרה החברה 61 דירות בלבד לעומת 127 דירות ברבעון הראשון ו-558 דירות בכל שנת 2016. החברה אינה מפרטת היכן מכרה ובכמה, כך שקשה לקבל תמונת מצב מלאה על היקף המכירות ורמת המחירים. עם זאת, אפשר לקבל תמונה די מדויקת על מחיר דירה ממוצעת בפרויקטים שרוב הדירות נמכרו בהן. במודיעין, למשל, בפרויקט שדרות הסביונים מחירה של דירה ממוצעת עומד על 1.64 מיליון שקל ואילו בפרויקט של החברה בגבעת שמואל מחירה של דירה ממוצעת עומד על כמיליון שקל. דמרי: המחירים חזרה לרמתם לפני שנה סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון): 2,358 מספר הדירות המכורות: 825 (כ-35%) מחיר דירה ממוצע בחצי הראשון של השנה: 1.51 מיליון שקל מחיר דירה ממוצע ברבעון השני של השנה: 1.37 מיליון שקל מחיר דירה ממוצע שנמכרה מסוף הרבעון השני ועד סוף אוגוסט: 1.31 מיליון שקל התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: "משלהי שנת 2016 החלה להסתמן מגמת ירידה בהיקפי המכירה אשר להערכת החברה נגרמה מתוכנית 'מחיר למשתכן' וחוסר ודאות לגבי מחירי הדירות לנוכח עלייה בשיעורי הריבית למשכנתאות. מגמה זו התחזקה בחציון הראשון של שנת 2017". היקף מכירות ורמת המחירים: במחצית הראשונה של 2017 מכרה החברה סה"כ 210 דירות במחיר ממוצע של כ-1.51 מיליון שקל לדירה, לעומת 350 דירות במחצית המקבילה אשתקד במחיר ממוצע של כ-1.37 מיליון שקל לדירה, עלייה של כ-10% במחיר הממוצע. אבל שימו לב מה קורה ברבעון השני: ברבעון הזה נמכרו 116 דירות במחיר ממוצע של כ-1.37 מיליון שקל, כלומר, המחירים הממוצעים ירדו (!) לעומת הרבעון הראשון וחזרו לרמתם לפני שנה. יותר מכך, דמרי מציינת בדוחות שהחברה מכרה מ-1.7 ועד חתימת הדוחות (כחודשיים) 57 דירות בלבד במחיר ממוצע של כ-1.31 מיליון שקל. נכון, הטיעונים של הקבלנים תמיד יהיו שיש שוני מפרויקט לפרויקט ויש הבדלים באיכות הדירות שנמכרו, אבל כשהמגמה היתה כלפי מעלה, כל הטיעונים הללו התפוגגו. כעת, כשהם מודים שיש חוסר ודאות בשוק הנדל"ן, ושחלה האטה משמעותית במכירת דירות, אפשר לראות בצורה מובהקת גם ירידה במחיר הדירה הממוצע. כשהמגמה היא כבר בת חצי שנה ויותר, כפי שדמרי מודה בעצמה, הכלכלה עושה את שלה: מתחילים להוריד קצת מחירים. חנן מור: "לא יכולים להעריך השפעת המצב" סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון) של החברה: 1,842 סה"כ דירות מכורות: 873 (כ-47%) מחיר דירה ממוצע בחצי הראשון של השנה בפרויקט מודיעין א': 1.60 מיליון שקל מחיר דירה ממוצע בחצי הראשון של 2016 בפרויקט מודיעין א': 1.64 מיליון שקל התייחסות החברה למצב בשוק הנדל"ן: "במהלך החציון הראשון של השנה נמשכים מאמצי הממשלה לקדם את התכנון, הפיתוח והסכמי הגג עם הרשויות וכל זאת במטרה להגדיל את היצע הדירות. במקביל נעשים מאמצים גדולים לצנן את הביקושים הנובעים מרוכשי הדירות להשקעה וכן לשווק את מכרזי המקרקעין של המדינה בעיקרם לזכאים בצורה של מכרזי מחיר למשתכן. קיימת ירידה במספר הדירות למכירה שנובעת ממחסור של פרויקטים וכן יש ירידה בהתחלות הבנייה. אין ביכולת החברה להעריך את השפעת המצב הכלכלי והלך הרוח בשוק הנדל"ן על תוצאות החברה בתקופות הבאות". היקף המכירות ורמת המחירים: החברה מכרה במחצית השנייה של השנה 49 דירות במחיר ממוצע של כ-1.4 מיליון שקל (1.377 שקל במדויק), לעומת 144 דירות במחיר ממוצע של 1.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. לכאורה, מדובר בקפיצה נאה שמשקפת את המשך עליית המחירים. אבל למרבה המזל חנן מור פירטה, בניגוד לדי הרבה חברות אחרות, את המכירות לפי פרויקטים ושימו לב מה קורה בפרויקט מודיעין א' בן 92 הדירות: בחצי הראשון של השנה נמכרו 19 דירות במחיר ממוצע של כ-1.6 מיליון שקל לעומת 30 דירות שנמכרו באותו פרויקט בתקופה המקבילה אשתקד לפני מחיר ממוצע של כ-1.67 מיליון שקל, כלומר ירידה ממוצעת של כ-4%. ההסבר יכול להיות שינוי בתמהיל הדירות או מבצע לקראת סיום הפרויקט, אבל הנתונים מדברים בעד עצמם. שיכון ובינוי: מידע דל סה"כ דירות (שהסתיימו, בביצוע ובתכנון): 3,483 סה"כ דירות מכורות: אין נתונים מחיר ממוצע לדירה ברבעון הראשון של 2017: 1.82 מיליון שקל מחיר ממוצע לדירה בחצי הראשון של 2017: 1.76 מיליון שקל רמת המידע בשיכון ובינוי, לפחות ברמה הרבעונית, די דלה ודומה לזו של אזורים, אולי כי זרוע יזמות הנדל"ן למגורים אינה הזרוע הדומיננטית בשיכון ובינוי. עם זאת, מצופה מחברה בסדר הגודל שלה שתיתן לקוראי הדוחות מידע רחב יותר, גם ברמה הרבעונית, ולא רק השנתית. ככלות הכול, המידע הזה נמצא אצלה ואין צורך לעבוד עליו במיוחד. גינדי השקעות: מינוף גבוה והון עצמי מצומק פרויקט מרכזי: כ-25% מפרויקט גינדי תל-אביב, הכולל 718 דירות שנמכרו בעשרה בניינים. בחודשים האחרונים החלה מסירת הדירות והחברה מעריכה שרוב הדירות יימסרו עד סוף השנה. הפרויקט כולל גם את קניון TLV FASHION MALL שבשוק הסיטונאי ברחובות קרליבך, החשמונאים ודרך מנחם בגין בת"א. הקניון נפתח במארס השנה והתפוסה בו מגיעה לכ-87%. פרויקט גינדי ת"א הוא פרויקט הדגל של גינדי השקעות ומקור ה"צרות", אם אפשר לומר כך. גינדי השקעות היא דוגמה מצוינת לתרחיש שיכול לקרות לחברות נדל"ן מסוגה, עם מינוף די גבוה והון עצמי די מצומק. כל עוד התחזיות האופטימיות מתממשות, כל עוד החברה יכולה לשרת את חובותיה, העסק ממשיך להתגלגל. אבל כשיש שיבוש, המשקיעים חוששים שהחברה תתקשה לפרוע את חובותיה. בלי שאיש שם לב, בסוף החודש, ב-31 באוגוסט, בשעה שבע בערב, דיווחה החברה שהיא קיבלה הזרמה של 25 מיליון שקל מהבעלים (חברת גינדי קפיטל) בצורת הלוואת בעלים. ההזרמה הזאת מספרת את הסיפור לא רק של גינדי השקעות אלא של כל ענף הנדל"ן בכלל. כשהתחזית התזרימית משתבשת ובמקביל כרית ההון העצמי מצומקת יחסית לחובות למערכת הבנקאית ולבעלי האג"ח, יש שני תסריטים: או שהחברה מממשת נכסים תוך כדי לחץ (למשל, מכירת דירות בהנחה) או שהיא צריכה הזרמות חיצוניות כמו גינדי השקעות.

שעון החול של יזמי הנדל"ן אוזל והולך - והם במלכוד
את הצניחה החדה בהיקף העסקאות והתזרים השלילי בדוחות הכספיים מכסות בינתיים חברות הנדל"ן בעוד ועוד גיוסים של חוב ■ מי יישבר ראשון - החברות או הקונים? 10/09/2017, 21:20 שלח תגובה במיילעמית ביליה חברות בנייהחברות נדל"ןמחירי הדירותשוק הדיוריזמות נדל"ן נושאים למעקב >> אתר בניה / צילום: תמר מצפי אתר בניה / צילום: תמר מצפי סכום שנים המכללה האקדמית נתניה BTB ILAN'S LG JOURNEY CATHAY PACIFIC גלובס מכרזים תמ"א 38 CFO DUNS100 דוחות חברות הנדל"ן למגורים לרבעון השני שיקפו בעיות תזרים הולכות ומחמירות, ואיתן גם חוסר ודאות בענף. מצד אחד, הקבלנים מבוצרים בעמדתם עם מחירים גבוהים והאטה בבנייה. מצד שני, משרד האוצר ממשיך ללחוץ על הדוושה ולהביא לירידת מחירים באמצעות שיווק מכרזים מסובסדים לדירות מוגרלות במודל "מחיר למשתכן". וכמו שאמר השבוע שר האוצר כחלון בהתייחס להארכה צפויה של מכרזי מחיר למשתכן עד סוף 2019, "קבלנים שלא ישתתפו במחיר למשתכן פשוט לא יהיו". ההשפעה ניכרת היטב בשטח. הקיפאון בשוק הדירות למגורים נמשך גם ברבעון השני של השנה, חברות הנדל"ן למגורים הציגו ירידה משמעותית במספר הדירות שנמכרו בשיעור של כ-40% בממוצע מרבעון מקביל אשתקד וירידה של 3% מול הרבעון הקודם, שגם הוא היה חלש. הירידה במכירות הביאה גם לירידה חדה בתזרים המזומנים ולגידול במלאי. דוגמה לכך ניתן לראות בדוחות של חברת אזורים, שהציגה קיטון של 67 מיליון שקל ביתרות מזומנים וגידול של כ-108 מיליון שקל במלאי בניינים. דוגמה נוספת אפשר למצוא אצל חברת חנן מור, שהציגה ירידה של 65% בכמות העסקאות במחצית הראשונה של השנה ותזרים מזומנים שלילי מפעילות שוטפת, שהסתכם ב-22.5 מיליון שקל. נקודה שעומדת לזכות הקבלנים הן השנים הטובות האחרונות. בדוחות הנוכחיים עדיין מכירים ברווחים מחוזים שנחתמו בשנים קודמות, אך ההשפעה של אלו כמובן הולכת ומתמעטת. לאור המצב, ההנחה (בראש בראשונה של האוצר כמובן) היתה שהקבלנים כבר יורידו מחירים, כדי לשרת את החובות הבנקאים וחלויות האג"ח וכמוכן כדי לייצר תזרים מזומנים בכדי להתקדם לפרויקטים הבאים. אלא שבפועל, זה לא קורה. קיראו עוד ב"גלובס" 28 מיליארד שקל מחפשים בית: הכשלים של שוק השכירות גל קיצוצים נוסף? טבע לא התכוננה ליום שאחרי הקופקסון עליות בבורסה; טבע מרכזת עניין ומתקנת; מימושים במיילן איך להימנע מטיפול תרופתי לא אפקטיבי או מסוכן עבורנו? הקבלנים נתונים במילכוד. לירידת מחירים יש השפעה מהותית על תמונת המצב בדוחות, החל מירידה בהון העצמי שמושפע מפרמיה על המניות וכלה מפגיעה בשווי הנכסים שמשנה לחלוטין את היחסים הפיננסים של החברות. בנוסף, על החברות לעמוד באמות המידה הפיננסיות שהתחייבו בלקיחת החוב, ולכן אנו עדים לחוסר גמישות במחירים, בעיקר בקרב החברות הגדולות. בשלב זה הקבלנים הגדולים מגובשים ושומרים על רמת המחירים, ואחריהם נמשך שוק היד שנייה שלא ממהר להוריד מחירים כל עוד לא מסתמנת מגמה ברורה של ירידה במחירי הדירות החדשות. גירעון בהון החוזר, תזרים שלילי וללא תזרים באופק הוא כמובן צרה צרורה. אז, אם לא ניתן להוריד מחיר בכדי להתניע שוב את השוק ואין מכירות, אז איך בכל זאת משרתים את החוב? דירות דירות 700 מיליון בחודשיים כאן מגיעה שוב הריבית הנמוכה והחיפוש הנואש אחר השקעות שיניבו תשואה. הצרה התזרימית הופכת לקריטית כאשר אין גופים - בנקים וספקי אשראי אחרים - שמוכנים לממן את המשך פעילות החברה. רק שבינתיים, מה שעשו רוב החברות ברבעון הנוכחי הוא גיוס חוב חדש, אג"ח שיסגרו חלק גדול מהגירעון. שוק ההון מייצר עדיין קרקע פורייה לגיוס חוב ומנהלי ההשקעות פונים לאג"ח יותר מסוכנות, בתמורה לפיצוי בתשואה בכדי לייצר רווחי הון. לפי שעה, למעלה מ-70 חברות נדל"ן גייסו חוב בבורסה מתחילת שנה, כשחלק לא מבוטל מהן הן חברות הפועלות בתחום המגורים. בחודשיים האחרונים לבדם חברות הנדל"ן למגורים גייסו כ-700 מיליון שקל וקנו שקט לתקופה הקרובה, בתקווה שהקונים יחזרו לשוק. המצב הזה לא יכול להמשך לעד. גיוס ההון מעלה את המינוף של החברות (יחס חוב למאזן) ופוגע ביחסים הפיננסים. אם הקונים לא יחזרו לשוק, נראה ברבעונים הקרובים את הקבלן הראשון שנכנס למצוקת אשראי ומוריד מחירים בכדי לנסות לייצר הכנסות. מעבר לכך, אבל אין מתנות חינם בשווקים. השאלה שנשאלת היא האם הריבית על אגרות החוב מתמחרות את הסיכון, או שסכומי הכסף הגדולים שמגיעים לגופים המוסדיים (בעיקר נתחים מהמשכורות שאנחנו מעבירים אליהם מדי חודש) מביאים למצב של 'אין ברירה' והם קונים חוב מכל הבא ליד? בגיוסים האחרונים, למשל, חברת י.ח דמרי, מאריות הנדל"ן למגורים בשוק הישראלי, גייסה אג"ח לשלוש שנים בתשואה של 3.05% - מרווח של 1.95 מאג"ח ממשלתי במח"מ זהה. הירידה עדיין רחוקה האם תשואה זאת משקפת סיכון של שוק שמציג ירידה מתמשכת בעסקאות? ניתוח תזרים המזומנים מהווה נדבך משמעותי בניתוח סיכוני אשראי של מנפיקים. נזילות המנפיק מוגדרת כיכולתו לעמוד בהתחייבויותיו התזרימיות בטווח של 12 חודשים קדימה. ככל שיכולת ייצור המזומנים של המנפיק חלשה יותר, כך הוא נשען באופן רחב יותר על מקורות מימון חיצוניים. בהערכת הנזילות מתבוננים על הטווח הקצר, ולכן לא נהוג להישען על תוכניות למכירת נכסים או למחזור חוב בשוק ההון, בתוך טווח של שנה, כמקור נזילות איתן. כשבוחנים את חברת דמרי שנחשבת לחברה יחסית יציבה, האג"חים שלה מדורגים A2 עם אופק חיובי, למרות יחס המינוף הגבוה בשיעור של 62.5% והמלאי הגדול - 825 יחידות דיור שטרם נמכרו מתוך 2,358 יחידות דיור שמקימה החברה. זאת, בנוסף ל-164 יחידות דיור בפרויקטים שהקמתם הסתיימה. לחברה מאפיינים של נזילות חלשה, החל מגרעון בהון החוזר על סך של 75 מיליון שקל, שגדל מ-3.5 מיליון שקל מהרבעון הקודם. נזכיר כי ההון החוזר אמור לבטא תיאורטית את היקף המזומנים שיהיה במאזן בטווח של שנה. יצוין כי חברות הנדל"ן למגורים פועלות במחזורים של שלוש וחמש שנים, כך שהנכסים והתחייבויות השוטפים מתייחסים ברוב המקרים לטווח של שלוש וחמש שנים ולא לטווח של שנה. כך או כך, תזרים המזומנים מפעילות שוטפת אינו מכסה את צורכי ההון החוזר, מה שאומר שלחברה יש תלות גבוהה במקורות מימון חיצונים. אבל מצד שני, לחברה יש מסגרות אשראי בלתי מנוצלות על סך של 140 מיליון שקל, נכסים חופשיים משעבוד בהיקף של כ-175 מיליון שקל ואפשרות לממש קרקעות, שלא בתנאי לחץ שיפגע בערכם. במילים אחרות, החברה מסוגלת לממן את עצמה לאורך זמן באמצעות חוב נוסף. אך במצב של ירידת מחירים, המינוף והמלאי ישחקו לרעתה. אז מה הלאה? הירידה במספר העסקאות ניכרת כאמור ברוב החברות, אולם לאור היקף גיוסי ההון ירידת המחירים עדיין רחוקה. בינתיים הקונים יושבים על הגדר והשאלה הגדולה היא מי ישבר קודם. במצב של קיפאון שימשך גם ברבעונים הבאים, חברות הנדל"ן יאלצו להוריד מחירים. חברות בעלות מינוף גבוה ומלאי דירות גדול יכולות להיכנס לסחרור תזרימי ולמצוקת אשראי. לקראת האתגר של יזמיות הנדל"ן: "מנרב פרויקטים בסיכון נמוך" הזרוע היזמית למגורים של מנרב אחזקות מצויה כיום בתנופת פעילות ■ הנפקת ההון שהשלימה החברה בתחילת השנה, תרמה למיצובה הפיננסי וליכולתה להוציא לפועל פרויקטים נוספים 23/08/2017, 07:36 שלח תגובה במיילשירן שגיא וגיל מוסבי המלצות אנליסטיםהמלצות מניותמנרביזמות נדל"ן נושאים למעקב >> פרוייקט מנרב הירוקה בכפר סבא / צילום: איל יצהר פרוייקט מנרב הירוקה בכפר סבא / צילום: איל יצהר סכום שנים המכללה האקדמית נתניה BTB ILAN'S LG JOURNEY CATHAY PACIFIC גלובס מכרזים תמ"א 38 CFO DUNS100 האם יזמיות הנדל"ן למגורים בישראל עדיין נשענות על סביבה עסקית חיובית? התשובה לכך בוודאי אינה חד-משמעית, והיא פתוחה לדיון בהיבטים רבים בכל מוסד או פורום רלוונטי. מצד אחד, תוכניות הממשלה להגברת ההיצע ולמיתון הביקושים, בד בבד עם נתונים לא אחידים אודות השינוי ברמות המחירים, בוודאי מעצימות את האי-ודאות. גם דוחות כספיים של היזמיות הציבוריות משקפות התמתנות, אולי זמנית ואולי לא, בקצב מכירת הדירות. ומצד שני, בחינת המאזנים של היזמיות מעלה תמונה אופטימית יחסית של מלאים בהיקפים גבוהים - חלקם מהווים קרקעות היסטוריות, והשאר מבטיחים כר פעילות נוח גם לטווח הארוך יותר. לאחר תקופה של עשור, שבמהלכו היזמיות קיבלו רוח גבית חזקה ממצב הענף, הן צפויות כיום להיתקל באתגרים שאולי לא נתקלו בהם, לפחות לא בשנים האחרונות. 11 פרויקטי מגורים בביצוע קיראו עוד ב"גלובס" 28 מיליארד שקל מחפשים בית: הכשלים של שוק השכירות גל קיצוצים נוסף? טבע לא התכוננה ליום שאחרי הקופקסון עליות בבורסה; טבע מרכזת עניין ומתקנת; מימושים במיילן כיצד תהליכי התחדשות עירונית מפתחים אזורי מסחר? אחת החברות הבולטות מבין יזמיות הנדל"ן, שהנפיקה באחרונה מניות לציבור והתחילה להיסחר בבורסה המקומית, היא מנרב פרויקטים ( 459.6 ) , שנמצאת בשליטת מנרב ( 49,860 ) הציבורית. הזרוע היזמית למגורים של מנרב אחזקות מצויה בתנופת פעילות יזמית, בביצוע ובתכנון. החברה, שהוקמה ב-1988, מעורבת כיום בתכנון ובהקמה של כ-2,500 יחידות דיור למגורים בישראל. מספר הפרויקטים בביצוע מסתכם ב-11, והוא כולל יותר מ-1,000 יחידות דיור לשיווק. פרויקטים אלה צפויים להכניס לחברה עוד יותר מ-700 מיליון שקל ולתרום יותר מ-130 מיליון שקל במונחי רווח גולמי. מספר הפרויקטים שנמצאים בתכנון נמוך יותר, אבל כולל פרויקטים מהותיים יותר מבחינת היקפם. שניים מהם, שמתוכננים בהרצליה (אחד במסלול יזמי רגיל, והשני בהתחדשות עירונית), צפויים לכלול יחד יותר מ-600 יחידות דיור וכ-200 אלף מ"ר שטחי מסחר, בהיקף מכירות של כמעט 1.5 מיליארד שקל. נוסף על כך, מנרב פרויקטים מחזיקה בשני מכונים לטיהור שפכים, אבל נכסים אלה הם לא בליבת הפעילות של החברה. בחינת תמהיל הפרויקטים מעלה כי החברה יוזמת פרויקטים בדרך של רכישת קרקעות, הן במזומן והן כעסקות קומבינציה, לצד קידום פרויקטים במתכונת של התחדשות עירונית. פרויקטים של התחדשות עירונית במתכונת של פינוי-בינוי מהווה עבור החברה אסטרטגיה מרכזית ונדבך חשוב לתמהיל העתידי. זאת, לאור העובדה שמכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיוצאים כיום, הם בשיטת מחיר למשתכן, וחברות ייזום שבוחרות שלא לקחת בהם חלק, יישארו ללא צבר תשתיתי של פרויקטים בעתיד. נוסף על כך, פרויקטים מסוג זה אינם דורשים ריתוק הון עצמי משמעותי, בגלל שרכיב הקרקע נרכש שלא כנגד תשלום במזומן על ידי חברות הייזום מהדיירים בפרויקט. הזרוע הביצועית נותנת גיבוי יש לציין כי החברה מבצעת את הפרויקטים באמצעות קבלני ביצוע, שהם צדדים שלישיים מחוץ לקבוצת מנרב. ואולם, העובדה שבתוך הקבוצה יש זרוע ביצועית, בהחלט מעניקה גיבוי במקרה של האצה בפיתוח הפרויקטים, או להפך, כשיש בעיות בביצוע. מבחינה גיאוגרפית, למנרב פרויקטים נוכחות בולטת ופריסה רחבה יחסית באזורי הביקוש המסורתיים באזור המרכז (גליל ים, הרצליה, תל אביב, בת ים, חולון, באר יעקב וירושלים), וגם באזורים יותר פריפריאליים (עכו וביתר עילית). להערכתנו, על רקע הצעדים הרגולטוריים לבלימת עליות המחירים בענף המגורים בישראל, היעדר מיקוד גיאוגרפי ספציפי מקנה מעין "כרית ביטחון" ומקטין את רמת הסיכון, אם הביקושים ייחלשו וסביבת המחירים תתמתן. מכיוון שרוב הפרויקטים בביצוע של החברה, על פי הערכותיה, צפויים להסתיים בשנה הנוכחית ובזו שלאחריה, עם שיעור שיווק ממוצע גבוה מאוד, הרי שתזרים המזומנים הצפוי מהפרויקטים הוא ברמת נראות גבוהה מאוד. מבחינה פיננסית, הנתון הבולט הוא כמובן היעדר מינוף מהותי בחברה. חברות הייזום נדרשות לחוב פיננסי על בסיס שוטף וקבוע, והן מתממנות באמצעות המערכת הבנקאית ובאמצעות הנפקות איגרות חוב בבורסה, שהמזומנים בגינן משמשים כרית הון עצמי לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט. במנרב פרויקטים, מרכיב ההון העצמי מסתכם ביותר מ-400 מיליון שקל ומהווה כמעט 50% מהיקף המאזן, כך שגם הסיכון הפיננסי בחברה נמוך באופן משמעותי. הנפקת ההון שהשלימה החברה בתחילת השנה, בהחלט תרמה למיצוב הפיננסי, כמו גם ליכולת להוציא לפועל פרויקטים נוספים. ההיבט הפיננסי מתחדד נוכח העובדה שבמאזני החברה רווח גולמי כולל של פרויקטים בביצוע ובתכנון בהיקף של כ-650 מיליון שקל, שעדיין לא קיבל ביטוי בהון העצמי, כך שהחברה יכולה להשלים תנופת ביצוע ופיתוח בלי להגדיל את הסיכון הפיננסי באופן משמעותי.

מניב או יזמות: איזו השקעת נדל"ן מתאימה לכם?
מה ההבדלים בין נדל"ן מניב ליזמות בנייה? מהם הגורמים שיש להביא בחשבון לפני כניסה לעסקאות בכל אחד מהתחומים? איך מתמחרים כדאיות? ומהם החסמים הניצבים בדרך? 07.06.2015, 13:09 אורי שוסטר נדל"ן מניב או יזמי / צילום: שאטרסטוק נדל"ן מניב או יזמי / צילום: שאטרסטוק *** הכתבה בשיתוף אקסיום גלובל אינווסטמנטס ענף הנדל"ן הוא עולם ומלואו ולמרות זאת ניתן לחלקו לשני תחומים מרכזיים - נדל"ן להשקעה ונדל"ן מניב. אופי ההשקעה בכל אחד מתחומים אלו שונה לחלוטין ולמעט הכללתם תחת מטריית הנדל"ן אין הרבה דמיון ביניהם בכל הקשור לנדנדת הסיכון-סיכוי הידועה. השוני המוחלט בין שני העולמות מתחיל בשיקולי כדאיות היציאה לפרויקט היזמי, או רכישת הנכס המניב. פרויקט ממוצע בתחום היזמות למגורים בישראל הופך מתחשיב אקסל מנומק למיזם בפועל, ברוב המקרים, כאשר רמת הריווחיות בגינו עומדת על כ-15%. מדד זה מהווה בנצ'מרק ממוצע ליזם וקו אדום שמתחתיו לרוב לא מאושרים הפרויקטים אצל הבנקים המממנים. זאת בשונה מתחום המניבים שנסמך לרוב בבחינת כדאיות ההשקעה על נושא התזרים השוטף, התשואה הכוללת והתשואה על ההון במונחים תקופתיים מוגדרים. תחום היזמות, נחשב למסוכן בין השניים, שכן למעשה היזם מתחיל פרויקט מאפס ועד להשלמתו נדרש לעמוד בפני קשיים ואתגרים שלעיתים קרובות אינם תלויים אך ורק במקצועיותו. הוא אף חשוף יותר לגורמים שעליהם אינו יכול לשלוט. כפיצוי על כך שיעורי ההחזר בגין הייזום יהיו לרוב גבוהים יותר (למרות הקושי המובנה בהגדרת "הצלחה" ובהשוואת מדדים שונים בין שני עולמות אלו). היזמות בפועל, בין אם היא נעשית על יזם בודד ובין אם על ידי קבוצת רכישה, מתחילה עם רכישת הקרקע שמהווה גורם מכריע במרכיב העלויות, ושיעורה מסך ההוצאות הכולל הולך ועולה ככל שמתקרבים יותר לאזורי הביקוש. כך למשל במרכז ובצפון תל אביב, מחירה של הקרקע עשוי לעלות על סך ההוצאות הכוללות, ולראיה עסקאות קומבינציה שנחתמות בתקופה זו באזורים קורצים אלו נעשות לפי שיעורים של 55% ומעלה. מלבד החשיפה למחיר הקרקע ולמחיר ההוצאות הנלוות לכך כגון אגרות והיטלי הבניה, עוד נעלם בתחשיב הכלכלי של היזם הן עלויות הבניה שעולות בקצב מסחרר בימינו בשל מחסור בכוח עבודה מיומן ובשל תנודות במחירי חומרי הגלם. טיימינג הוא הכל אי הוודאות אינה נגמרת רק בכל הקשור למרכיב העלויות אלא גם, ולעיתים אף בעיקר, בכל הקשור לאלמנט הזמן. הבירוקרטיה הישראלית באישור תוכניות ובשינויי ייעוד לקרקעות ידועה לשמצה ולעיתים יכולה להביא לשנים של עיכובים בביצוע תוכניות ואף במקרי קיצון לביטול מיזמים. במקרים שכאלו, יזם שכבר רכש את הקרקע עומד בפני מחנק מימוני לא קטן. במיוחד כשמדובר על יזם בודד ולא בחברה המפעילה מספר פרויקטים במקביל מהם מתקבלים תזרימי הכנסות. אם חשב אותו יזם תחילה כי יוכל לממן את הליווי כנגד הקרקע בתקבולי המכירות, הרי שאלמנט הזמן עלול להביא אותו למחנק אשראי ולקשיים תזרימיים. כפועל יוצא, הנושא המימוני מורכב יותר בכל הקשור בפרויקט יזמי, שכן להבדיל מתחום הנדל"ן המניב, בו הנכס עצמו מהווה את הבטוחה המרכזית לגוף המלווה, בפרויקט יזמי, בו הקרקע נרכשה במימון ולכן כבר משועבדת, נזקק היזם במתן ערבויות חיצוניות לפרויקט ולעיתים קרובות לערבות עצמית. כמו כן, כפי שרמת הסיכון של היזם גבוהה יחסית כך גם מרווחי הריבית שידרוש הבנק יהיו לרוב גבוהים יותר מפרויקט של רכישת נדל"ן מניב. המרכיב החשוב ביותר מבחינתו של יזם הנדל"ן הוא רמת המחירים בשוק. בשנים האחרונות אנו חווים עליות מחירים מהותיות, בעיקר בתחום המגורים, שלעיתים מכפרות על שגיאות שנעשו לאורך תקופת הבנייה שהתבטאו בחריגה מהתקציב ומלוחות הזמנים. סביר אף להניח כי יזם שעוכב בעל כורחו בשל סיבות כאלו ואחרות במועד היציאה לפרויקט, בסופו של תהליך הרוויח יותר מאשר היה מרוויח לו הפרויקט היה מסתיים במועדו המקורי, וזאת כאמור בשל תנאי השוק הייחודיים. יזמים, בעיקר אלו אשר הצטיידו בקרקעות היסטוריות, נהנו בשנים האחרונות מרווחים מהותיים לאו דווקא משום שהקימו פרויקטים לתפארת, אלא משום שעיתוי הביצוע שיחק לטובתם. זאת ועוד, במקרים רבים בהם התעכבו מיזמי בנייה, החליט היזם כי עדיף לו לוותר על הקמת הפרויקט ולבצע "פליפ" על הקרקע שרכש ולמכור אותה ברווח מהותי ומהיר. הכל טוב ויפה כאשר השוק פועל לטובתך, אך דינה של חגיגת המחירים להסתיים בשלב זה או אחר, ובזמנים של קיפאון וירידת מחירים, השוק מעניש. משביחים את הנכס תחום היזמות מהווה את לב ליבו של ענף הנדל"ן שכן הוא טומן בחובו את כל האלמנטים הבסיסיים והמסורתיים של הנדל"ן. לעומתו, עולם הנכסים המניבים מורכב פחות, למעשה מדובר יותר בעסקה פיננסית בה יש את נכס הבסיס, שבמקרה שלנו הינו נכס נדל"ן, ואת התשואה בגינו, שבמקרה זה הינה השכירות. בדיוק כפי שבשוק ההון יש את נכס הבסיס, נייר ערך כלשהו ואת התשואה בגינו. כאמור יש שוני תהומי בין נדל"ן יזמי לבין נדל"ן מניב, וזאת בעיקר בשל נקודת המוצא. היזם לרוב יבנה וימכור והמשקיע במניבים יקנה וינסה להשביח. כפי שיש שינויים בולטים בתחומי הייזום השונים, כך גם קיים שוני מהותי בין אפיקי ההשקעה השונים בנדל"ן המניב, למשל בין השקעה בנכס מסחרי, משרדים, דירות, תעשיה או לוגיסטיקה אך קיים מכנה משותף בולט והוא הנכס עצמו המניב הכנסות מיום רכישתו. לכן קל יותר להעריך מראש את תרחישי העסקה, ההכנסות הצפויות בגינה ואת לוחות הזמנים הצפויים. למרות ,שכאמור, בהשקעה במניבים ישנם פחות סימני שאלה, עדיין מלאכתו של המשקיע רבה ותפקידו המרכזי הוא להשביח את הנכס על ידי הגדלת התקבולים בגינו, העלאת שיעורי התפוסה, הגדלת זכויות הבניה, חתימה על חוזי שכירות ארוכי טווח ועוד. פרמטרים אלו בדיוק מהווים גם את סיכונו של המשקיע שחשוף לירידה במחירי השכירות, לעזיבה של שוכר מרכזי, לגורמים המשפיעים ישירות על תשואתו של בעל הנכס ועל יכולת החזר ההלוואה בגינה ומהווים את האינדיקטורים הברורים מעליהם לבחינת שווי הנכס. בסופו של יום, השאלה,במה כדאי יותר להשקיע בנדל"ן מניב או בייזום? היא שאלה סובייקטיבית לחלוטין וקשורה ישירות למצבו של המשקיע ולהעדפותיו האישיות. סביר שמשקיע שונא סיכון אשר בתיק השקעותיו קיימות רק אג"ח יעדיף להשקיע בנכס מניב במרכז הארץ עם דמי שכירות מובטחים לשנים רבות. מנגד משקיע אמיץ הפועל בעולם המניות והאופציות יזלוג לכיוון הפעילות היזמית בפריפריה. תהא רמת הסיכון אשר תהא, משותפת לכל אחד מן המקרים הללו העובדה שיש לבחון וללמוד לעומק את מהות ההשקעה, המבנה שלה ואת האלמנטים המשפטים, מיסויים, כלכליים ושאר הפרמטרים שמאחוריה.


X

יהושע רייכר , יהושע רייכר יזמות בנדל''ן , השבחת נכסים יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , מה זה השבחת נכס יהושע רייכר , עליית ערך של דירה יהושע רייכר , איך להשביח דירה יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , רשם החברות יהושע רייכר , קבלן מרפסות אשדוד יהושע רייכר , השבחת מקרקעין יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , הום סטיילינג לפני מכירה יהושע רייכר , שיפוץ דירה לפני מכירה יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , קורס הום סטייג'ינג יהושע רייכר , הום סטייג'ינג טיפים יהושע רייכר , השבחת דירה לפני מכירה יהושע רייכר , אנה גוטמן יהושע רייכר , כדאיות בהשבחת נכס יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , הום סטייג'ינג יהושע רייכר , מס שבח יהושע רייכר , השבחת נכסים נדל ן יהושע רייכר , קורס השבחת נכסים יהושע רייכר , אלחנן מגידוביץ יהושע רייכר , מאמרים בנושא השבחת נכסים יהושע רייכר , השבחת דירות יהושע רייכר , השבחת נכסים לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים באנגלית יהושע רייכר , שדרוג הבית לפני מכירה יהושע רייכר , השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ יהושע רייכר , יהושע רייכר , שדרוג נכסים יהושע רייכר , יזמות בנדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , יזם נדל ן מתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , יזם נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , יזם מתחיל יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , איך להתחיל בעולם הנדלן יהושע רייכר , יזמות נדל ן דרושים יהושע רייכר , איך מתחילים להיות קבלן יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , קורס נדל ן באינטרנט יהושע רייכר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן ירושלים יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות והשקעות בנדל"ן יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן מחיר יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , לימודי נדל ן באינטרנט בחינם יהושע רייכר , יזמות נדל ן איך להתחיל יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן בחו"ל יהושע רייכר , קורס יזמות נדל ן פסגות יהושע רייכר , קורס יזמות נדלן יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדלן יהושע רייכר , קורס נדלן מחיר יהושע רייכר , קורס השקעות נדל"ן מחיר יהושע רייכר , פסגות נדל ן חזי חיים יהושע רייכר , לימודי תיווך נדל"ן יהושע רייכר , קורס נדל ן באינטרנט יהושע רייכר , יזם נדל ן מתחיל יהושע רייכר , יזמות נדל ן מאמרים יהושע רייכר , יזם נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , יזם מתחיל יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , יזמות נדל ן דרושים יהושע רייכר , איך מתחילים להיות קבלן יהושע רייכר , יזמי נדל ן בישראל יהושע רייכר , יזמות נדל ן ויקיפדיה יהושע רייכר , מה זה יזם נדל ן יהושע רייכר , ראשי תיבות נדל"ן יהושע רייכר , נדל ן לימודים יהושע רייכר , מה זה נדל ן יהושע רייכר , נדל ויקיפדיה יהושע רייכר , רשימת יזמי נדל"ן יהושע רייכר , נדל ן קיצור של יהושע רייכר , נכסי דלא ניידי יהושע רייכר , חברת יזמות נדל"ן יהושע רייכר , חברות בניה ויזמות יהושע רייכר , רפאל א.ג יזמות בע"מ יהושע רייכר , רפאל נדל ן טלפון יהושע רייכר , ד.רפאל יזמות בע"מ יהושע רייכר , חי רפאל יזמות ובניה יהושע רייכר , ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ יהושע רייכר , קבוצת רפאל נתניה על הים יהושע רייכר , חברות נדל"ן בישראל יהושע רייכר , יהושע רייכר , מימון פרויקטים בנדל"ן יהושע רייכר , מימון פרויקטים בנדל"ן יהושע רייכר , מימון נדל"ן יהושע רייכר , חברת יסודות יהושע רייכר , הראל יהושע רייכר , מימון נדל"ן יהושע רייכר , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן יהושע רייכר , הראל מימון נדל"ן יהושע רייכר , הראל נדל"ן והשקעות יהושע רייכר , גמלא מילניום השקעות בע"מ יהושע רייכר , גמלא הראל כתובת יהושע רייכר , טל תפוחי גמלא יהושע רייכר , קרן אקספו מימון חוץ בנקאי יהושע רייכר , מימון ליזמי נדל ן יהושע רייכר , חברת יסודות יהושע רייכר , יסודות נדלן רחובות יהושע רייכר , חברת יסודות נדל"ן יהושע רייכר , חברת יסודות פארק המדע יהושע רייכר , חברת יסודות תמ"א 38 יהושע רייכר , עופר זרף יהושע רייכר , יסודות עופר זרף יהושע רייכר , יסודות איתנים בע"מ יהושע רייכר , יסודות איתנים טלפון יהושע רייכר , הראל יהושע רייכר , הראל טפסים יהושע רייכר , הראל ביטוח בריאות יהושע רייכר , הראל ביטוח חיים יהושע רייכר , הראל טלפון יהושע רייכר , הראל אזור אישי יהושע רייכר , הראל פנסיה טלפון יהושע רייכר , הראל מעסיקים יהושע רייכר , הראל ביטוח רכב יהושע רייכר , יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים מופשרים למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בשפלה יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה בדרום יהושע רייכר , בניה קלה יהושע רייכר , בניה ירוקה יהושע רייכר , יהושע רייכר בניה קלה , יהושע רייכר בניה ירוקה , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה בשרון יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , קרקע בחינם 2017 יהושע רייכר , קרקעות בחינם בדרום יהושע רייכר , קרקע לבנייה בצפון יהושע רייכר , שטח חינם מהמדינה יהושע רייכר , קרקע חקלאית חינם יהושע רייכר , קרקע לבנייה מיידית יהושע רייכר , קרקע לבנייה עצמית יהושע רייכר , קרקע חינם לזוגות צעירים יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה רוויה למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , מגרשים למכירה בדרום יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מכרזים מגרשים בראשון לציון יהושע רייכר , הפשרת קרקעות בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית במרכז יהושע רייכר , וילות למכירה בנחלת יהודה יהושע רייכר , בית פרטי למכירה בשיכון המזרח יהושע רייכר , מגרשים למכירה בבאר יעקב יהושע רייכר , מגרשים רכב בראשון לציון יהושע רייכר , שכונת נווה דקלים ראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים מופשרים למכירה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במרכז יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים יהושע רייכר , מגרשים למכירה בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה רוויה למכירה יהושע רייכר , קרקע מופשרת לבניה יהושע רייכר , קרקע לבנייה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , וילות למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בדרום יהושע רייכר , קרקע בדרום הארץ יהושע רייכר , בתים למכירה במושבים ליד אשקלון יהושע רייכר , מגרשים במושבים בשפלה יד שניה יהושע רייכר , נווה תמרים מחיר יהושע רייכר , קרקע חינם בנגב יהושע רייכר , נווה תמרים בנגב יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , מגרשים לבניה בצפון בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה בקיבוצים בצפון יהושע רייכר , שטחים למכירה ברמת הגולן יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בצפון יהושע רייכר , מגרשים בגליל יהושע רייכר , מגרשים למכירה בגליל המערבי יהושע רייכר , מחיר קרקע חקלאית בצפון יהושע רייכר , שטחים חקלאיים למכירה יהושע רייכר , מגרשים לבניה עצמית בשפלה יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים במרכז יהושע רייכר , וילות למכירה במושבים בשפלה יהושע רייכר , מגרשים לבנייה מיידית יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בדרום יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים באזור ירושלים יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בשרון יהושע רייכר , קרקע לבניה בחינם יהושע רייכר , מגרשים למכירה במושבים בצפון יהושע רייכר , יהושע רייכר , תמ"א 38.2 יהושע רייכר , תמ"א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , תמ"א 38 מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 4 יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , חוק תמ"א 38/2 יהושע רייכר , אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 יהושע רייכר , תנאים לתמ"א 38/2 יהושע רייכר , תמ א 38 2 הסכמת דיירים יהושע רייכר , מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ א 38 3 יהושע רייכר , תמ"א 38/2 רוב דרוש יהושע רייכר , תמ"א 38 מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תיקון 2 יהושע רייכר , תמ א 38 פינוי בינוי יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 מה זה יהושע רייכר , תמ"א 38 נוסח משולב יהושע רייכר , תמ"א ראשי תיבות יהושע רייכר , תמ א 38 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון למכירה יהושע רייכר , תמ א 38 פרויקטים יהושע רייכר , תמ א 38 2 חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת יהושע רייכר , תמ א 38 פנחס לבון חולון יהושע רייכר , תמ א 38 חולון אילת 56 יהושע רייכר , פינוי בינוי קוגל חולון יהושע רייכר , פינוי בינוי חולון יהושע רייכר , תמ א 38 תל אביב יהושע רייכר , פינוי בינוי בתל אביב יהושע רייכר , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב יהושע רייכר , תמ"א 38 רמת אביב יהושע רייכר , תמ א 38 3 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 רובע 3 תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 עיריית תל אביב יהושע רייכר , מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 יהושע רייכר , פינוי בינוי בדרום תל אביב יהושע רייכר , תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה יהושע רייכר , יזמי תמ"א 38 בחיפה יהושע רייכר , דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה יהושע רייכר , קבלני תמ"א 38 חיפה יהושע רייכר , תמ"א 38 חיפה מדלן יהושע רייכר , תמ א 38 2 חיפה יהושע רייכר , דורפברגר תמ"א 38 יהושע רייכר , תוכנית תמ א 38 חיפה יהושע רייכר , "א 38 תיקון 4 יהושע רייכר , שינוי 4 לתמ"א 38 יהושע רייכר , התיקון הרביעי לתמ"א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 4 pdf יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 5 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 2016 יהושע רייכר , זכויות דיירים תמ א 38 יהושע רייכר , תמ"א 38 היטל השבחה יהושע רייכר , תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תמ"א 38 עיריית ירושלים יהושע רייכר , קבלנים תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , תכנית 10038 ירושלים יהושע רייכר , חברות תמ א 38 בירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 2 ירושלים יהושע רייכר , פינוי בינוי בירושלים יהושע רייכר , אדריכל תמ א 38 ירושלים יהושע רייכר , פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים יהושע רייכר , תמ א 38 1 יהושע רייכר , תמ"א 38 תיקון 1 יהושע רייכר , תמ א 38 1 2 3 יהושע רייכר , מה זה תמ"א 1 יהושע רייכר , פינוי בינוי תמ"א 38/2 יהושע רייכר , תמ א 38 3 יהושע רייכר , תמ"א 38 א יהושע רייכר , תמ"א 38 זכויות הדיירים יהושע רייכר , מה זה תמ א 38 1 יהושע רייכר , יהושע רייכר , שדרוג בניינים יהושע רייכר , יהושע רייכר , יהושע רייכר השבחת נכסים , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר מה זה השבחת נכס , יהושע רייכר עליית ערך של דירה , יהושע רייכר איך להשביח דירה , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר רשם החברות , יהושע רייכר קבלן מרפסות אשדוד , יהושע רייכר השבחת מקרקעין , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר הום סטיילינג לפני מכירה , יהושע רייכר שיפוץ דירה לפני מכירה , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר קורס הום סטייג'ינג , יהושע רייכר הום סטייג'ינג טיפים , יהושע רייכר השבחת דירה לפני מכירה , יהושע רייכר אנה גוטמן , יהושע רייכר כדאיות בהשבחת נכס , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר הום סטייג'ינג , יהושע רייכר מס שבח , יהושע רייכר השבחת נכסים נדל ן , יהושע רייכר קורס השבחת נכסים , יהושע רייכר אלחנן מגידוביץ , יהושע רייכר מאמרים בנושא השבחת נכסים , יהושע רייכר השבחת דירות , יהושע רייכר השבחת נכסים לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים באנגלית , יהושע רייכר שדרוג הבית לפני מכירה , יהושע רייכר השבחת נכסים מרכז מ.ל.ט.ש בע"מ , יהושע רייכר , יהושע רייכר שדרוג נכסים , יהושע רייכר יזמות בנדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר יזם נדל ן מתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר יזם נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר יזם מתחיל , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר איך להתחיל בעולם הנדלן , יהושע רייכר יזמות נדל ן דרושים , יהושע רייכר איך מתחילים להיות קבלן , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר קורס נדל ן באינטרנט , יהושע רייכר לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן ירושלים , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות והשקעות בנדל"ן , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן מחיר , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן – האוניברסיטה הפתוחה , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר לימודי נדל ן באינטרנט בחינם , יהושע רייכר יזמות נדל ן איך להתחיל , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן בחו"ל , יהושע רייכר קורס יזמות נדל ן פסגות , יהושע רייכר קורס יזמות נדלן , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדלן , יהושע רייכר קורס נדלן מחיר , יהושע רייכר קורס השקעות נדל"ן מחיר , יהושע רייכר פסגות נדל ן חזי חיים , יהושע רייכר לימודי תיווך נדל"ן , יהושע רייכר קורס נדל ן באינטרנט , יהושע רייכר יזם נדל ן מתחיל , יהושע רייכר יזמות נדל ן מאמרים , יהושע רייכר יזם נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר יזם מתחיל , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר יזמות נדל ן דרושים , יהושע רייכר איך מתחילים להיות קבלן , יהושע רייכר יזמי נדל ן בישראל , יהושע רייכר יזמות נדל ן ויקיפדיה , יהושע רייכר מה זה יזם נדל ן , יהושע רייכר ראשי תיבות נדל"ן , יהושע רייכר נדל ן לימודים , יהושע רייכר מה זה נדל ן , יהושע רייכר נדל ויקיפדיה , יהושע רייכר רשימת יזמי נדל"ן , יהושע רייכר נדל ן קיצור של , יהושע רייכר נכסי דלא ניידי , יהושע רייכר חברת יזמות נדל"ן , יהושע רייכר חברות בניה ויזמות , יהושע רייכר רפאל א.ג יזמות בע"מ , יהושע רייכר רפאל נדל ן טלפון , יהושע רייכר ד.רפאל יזמות בע"מ , יהושע רייכר חי רפאל יזמות ובניה , יהושע רייכר ד. רפאל יזמות בינלאומית 2009 בע"מ , יהושע רייכר קבוצת רפאל נתניה על הים , יהושע רייכר חברות נדל"ן בישראל , יהושע רייכר , יהושע רייכר מימון פרויקטים בנדל"ן , יהושע רייכר מימון פרויקטים בנדל"ן , יהושע רייכר מימון נדל"ן , יהושע רייכר חברת יסודות , יהושע רייכר הראל , יהושע רייכר מימון נדל"ן , יהושע רייכר מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , יהושע רייכר הראל מימון נדל"ן , יהושע רייכר הראל נדל"ן והשקעות , יהושע רייכר גמלא מילניום השקעות בע"מ , יהושע רייכר גמלא הראל כתובת , יהושע רייכר טל תפוחי גמלא , יהושע רייכר קרן אקספו מימון חוץ בנקאי , יהושע רייכר מימון ליזמי נדל ן , יהושע רייכר חברת יסודות , יהושע רייכר יסודות נדלן רחובות , יהושע רייכר חברת יסודות נדל"ן , יהושע רייכר חברת יסודות פארק המדע , יהושע רייכר חברת יסודות תמ"א 38 , יהושע רייכר עופר זרף , יהושע רייכר יסודות עופר זרף , יהושע רייכר יסודות איתנים בע"מ , יהושע רייכר יסודות איתנים טלפון , יהושע רייכר הראל , יהושע רייכר הראל טפסים , יהושע רייכר הראל ביטוח בריאות , יהושע רייכר הראל ביטוח חיים , יהושע רייכר הראל טלפון , יהושע רייכר הראל אזור אישי , יהושע רייכר הראל פנסיה טלפון , יהושע רייכר הראל מעסיקים , יהושע רייכר הראל ביטוח רכב , יהושע רייכר , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים מופשרים למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בשפלה , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה בדרום , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה בשרון , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר קרקע בחינם 2017 , יהושע רייכר קרקעות בחינם בדרום , יהושע רייכר קרקע לבנייה בצפון , יהושע רייכר שטח חינם מהמדינה , יהושע רייכר קרקע חקלאית חינם , יהושע רייכר קרקע לבנייה מיידית , יהושע רייכר קרקע לבנייה עצמית , יהושע רייכר קרקע חינם לזוגות צעירים , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה רוויה למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר מגרשים למכירה בדרום , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מכרזים מגרשים בראשון לציון , יהושע רייכר הפשרת קרקעות בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית במרכז , יהושע רייכר וילות למכירה בנחלת יהודה , יהושע רייכר בית פרטי למכירה בשיכון המזרח , יהושע רייכר מגרשים למכירה בבאר יעקב , יהושע רייכר מגרשים רכב בראשון לציון , יהושע רייכר שכונת נווה דקלים ראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים מופשרים למכירה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במרכז , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בראשון לציון , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים , יהושע רייכר מגרשים למכירה בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה רוויה למכירה , יהושע רייכר קרקע מופשרת לבניה , יהושע רייכר קרקע לבנייה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר וילות למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בדרום , יהושע רייכר קרקע בדרום הארץ , יהושע רייכר בתים למכירה במושבים ליד אשקלון , יהושע רייכר מגרשים במושבים בשפלה יד שניה , יהושע רייכר נווה תמרים מחיר , יהושע רייכר קרקע חינם בנגב , יהושע רייכר נווה תמרים בנגב , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר מגרשים לבניה בצפון בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה בקיבוצים בצפון , יהושע רייכר שטחים למכירה ברמת הגולן , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בצפון , יהושע רייכר מגרשים בגליל , יהושע רייכר מגרשים למכירה בגליל המערבי , יהושע רייכר מחיר קרקע חקלאית בצפון , יהושע רייכר שטחים חקלאיים למכירה , יהושע רייכר מגרשים לבניה עצמית בשפלה , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים במרכז , יהושע רייכר וילות למכירה במושבים בשפלה , יהושע רייכר מגרשים לבנייה מיידית , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בדרום , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים באזור ירושלים , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בשרון , יהושע רייכר קרקע לבניה בחינם , יהושע רייכר מגרשים למכירה במושבים בצפון , יהושע רייכר , יהושע רייכר תמ"א 38.2 , יהושע רייכר תמ"א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר תמ"א 38 מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 4 , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר חוק תמ"א 38/2 , יהושע רייכר אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 , יהושע רייכר תנאים לתמ"א 38/2 , יהושע רייכר תמ א 38 2 הסכמת דיירים , יהושע רייכר מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ א 38 3 , יהושע רייכר תמ"א 38/2 רוב דרוש , יהושע רייכר תמ"א 38 מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תיקון 2 , יהושע רייכר תמ א 38 פינוי בינוי , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 מה זה , יהושע רייכר תמ"א 38 נוסח משולב , יהושע רייכר תמ"א ראשי תיבות , יהושע רייכר תמ א 38 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון למכירה , יהושע רייכר תמ א 38 פרויקטים , יהושע רייכר תמ א 38 2 חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , יהושע רייכר תמ א 38 פנחס לבון חולון , יהושע רייכר תמ א 38 חולון אילת 56 , יהושע רייכר פינוי בינוי קוגל חולון , יהושע רייכר פינוי בינוי חולון , יהושע רייכר תמ א 38 תל אביב , יהושע רייכר פינוי בינוי בתל אביב , יהושע רייכר דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , יהושע רייכר תמ"א 38 רמת אביב , יהושע רייכר תמ א 38 3 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 רובע 3 תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 עיריית תל אביב , יהושע רייכר מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 , יהושע רייכר פינוי בינוי בדרום תל אביב , יהושע רייכר תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר מסמך מדיניות תמ"א 38 חיפה , יהושע רייכר יזמי תמ"א 38 בחיפה , יהושע רייכר דירות תמ"א 38 למכירה בחיפה , יהושע רייכר קבלני תמ"א 38 חיפה , יהושע רייכר תמ"א 38 חיפה מדלן , יהושע רייכר תמ א 38 2 חיפה , יהושע רייכר דורפברגר תמ"א 38 , יהושע רייכר תוכנית תמ א 38 חיפה , יהושע רייכר "א 38 תיקון 4 , יהושע רייכר שינוי 4 לתמ"א 38 , יהושע רייכר התיקון הרביעי לתמ"א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 4 pdf , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 5 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 2016 , יהושע רייכר זכויות דיירים תמ א 38 , יהושע רייכר תמ"א 38 היטל השבחה , יהושע רייכר תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תמ"א 38 עיריית ירושלים , יהושע רייכר קבלנים תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר תכנית 10038 ירושלים , יהושע רייכר חברות תמ א 38 בירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 2 ירושלים , יהושע רייכר פינוי בינוי בירושלים , יהושע רייכר אדריכל תמ א 38 ירושלים , יהושע רייכר פינוי בינוי בר יוחאי ירושלים , יהושע רייכר תמ א 38 1 , יהושע רייכר תמ"א 38 תיקון 1 , יהושע רייכר תמ א 38 1 2 3 , יהושע רייכר מה זה תמ"א 1 , יהושע רייכר פינוי בינוי תמ"א 38/2 , יהושע רייכר תמ א 38 3 , יהושע רייכר תמ"א 38 א , יהושע רייכר תמ"א 38 זכויות הדיירים , יהושע רייכר מה זה תמ א 38 1 , יהושע רייכר , יהושע רייכר שדרוג בניינים , יהושע רייכר , יהושע רייכר נדל"ן קבוצות רכישה , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קנייה קבוצתית מוצרי חשמל , יהושע רייכר אתרי קנייה קבוצתית , יהושע רייכר קונים ביחד , יהושע רייכר רכישה קבוצתית , יהושע רייכר קניות קבוצתיות באינטרנט , יהושע רייכר קנייה חברתית , יהושע רייכר מוצרי חשמל לדירה חדשה , יהושע רייכר מכירה קבוצתית , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין , יהושע רייכר מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה , יהושע רייכר מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה , יהושע רייכר מכירת זכות בקבוצת רכישה , יהושע רייכר חישוב מס שבח קבוצת רכישה , יהושע רייכר מע"מ קבוצת רכישה , יהושע רייכר רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה , יהושע רייכר תיקון 40 לחוק מע מ , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר פרויקטים בשכונת נופים במודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה מורשת מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין בוכמן , יהושע רייכר קבוצות רוכשים במודיעין , יהושע רייכר לוטוס מודיעין , יהושע רייכר פרי נופים מודיעין , יהושע רייכר גרופהום , יהושע רייכר דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצות רכישה רמת גן , יהושע רייכר קבוצת רכישה בדרום תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה בתל אביב יפו , יהושע רייכר קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב , יהושע רייכר קבוצות רכישה בגוש הגדול , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה פתח תקווה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר רכישה קבוצתית דירה , יהושע רייכר קבוצות רכישה נדלן , יהושע רייכר קבוצת רכישה דירות , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , יהושע רייכר קבוצת רכישה נדל"ן , יהושע רייכר קבוצות רכישה בירושלים , יהושע רייכר קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות , יהושע רייכר קבוצת רכישה סיכונים , יהושע רייכר קבוצות רכישה למוצרים , יהושע רייכר קבוצת רכישה תל אביב , יהושע רייכר קבוצת רכישה מיסוי , יהושע רייכר קבוצת רכישה מה זה , יהושע רייכר קבוצת רכישה מודיעין , נדל"ן קבוצות רכישה יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל יהושע רייכר , אתרי קנייה קבוצתית יהושע רייכר , קונים ביחד יהושע רייכר , רכישה קבוצתית יהושע רייכר , קניות קבוצתיות באינטרנט יהושע רייכר , קנייה חברתית יהושע רייכר , מוצרי חשמל לדירה חדשה יהושע רייכר , מכירה קבוצתית יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין יהושע רייכר , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה יהושע רייכר , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה יהושע רייכר , מכירת זכות בקבוצת רכישה יהושע רייכר , חישוב מס שבח קבוצת רכישה יהושע רייכר , מע"מ קבוצת רכישה יהושע רייכר , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה יהושע רייכר , תיקון 40 לחוק מע מ יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה מורשת מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן יהושע רייכר , קבוצות רוכשים במודיעין יהושע רייכר , לוטוס מודיעין יהושע רייכר , פרי נופים מודיעין יהושע רייכר , גרופהום יהושע רייכר , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצות רכישה רמת גן יהושע רייכר , קבוצת רכישה בדרום תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה בתל אביב יפו יהושע רייכר , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב יהושע רייכר , קבוצות רכישה בגוש הגדול יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה פתח תקווה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , רכישה קבוצתית דירה יהושע רייכר , קבוצות רכישה נדלן יהושע רייכר , קבוצת רכישה דירות יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , קבוצת רכישה נדל"ן יהושע רייכר , קבוצות רכישה בירושלים יהושע רייכר , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות יהושע רייכר , קבוצת רכישה סיכונים יהושע רייכר , קבוצות רכישה למוצרים יהושע רייכר , קבוצת רכישה תל אביב יהושע רייכר , קבוצת רכישה מיסוי יהושע רייכר , קבוצת רכישה מה זה יהושע רייכר , קבוצת רכישה מודיעין יהושע רייכר , נדל"ן קבוצות רכישה רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קנייה קבוצתית מוצרי חשמל רייכר יהושע , אתרי קנייה קבוצתית רייכר יהושע , קונים ביחד רייכר יהושע , רכישה קבוצתית רייכר יהושע , קניות קבוצתיות באינטרנט רייכר יהושע , קנייה חברתית רייכר יהושע , מוצרי חשמל לדירה חדשה רייכר יהושע , מכירה קבוצתית רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין רייכר יהושע , מס רכישה דירה שניה קבוצת רכישה רייכר יהושע , מכירת דירה שנרכשה בקבוצת רכישה רייכר יהושע , מכירת זכות בקבוצת רכישה רייכר יהושע , חישוב מס שבח קבוצת רכישה רייכר יהושע , מע"מ קבוצת רכישה רייכר יהושע , רכישת דירה מחבר בקבוצת רכישה רייכר יהושע , תיקון 40 לחוק מע מ רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , פרויקטים בשכונת נופים במודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה מורשת מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין בוכמן רייכר יהושע , קבוצות רוכשים במודיעין רייכר יהושע , לוטוס מודיעין רייכר יהושע , פרי נופים מודיעין רייכר יהושע , גרופהום רייכר יהושע , דירות למכירה בשכונת נופים במודיעין רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדל"ן מגרשים רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצות רכישה רמת גן רייכר יהושע , קבוצת רכישה בדרום תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה בתל אביב יפו רייכר יהושע , קבוצת רכישה 3 חדרים תל אביב רייכר יהושע , קבוצות רכישה בגוש הגדול רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה פתח תקווה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , רכישה קבוצתית דירה רייכר יהושע , קבוצות רכישה נדלן רייכר יהושע , קבוצת רכישה דירות רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , קבוצת רכישה נדל"ן רייכר יהושע , קבוצות רכישה בירושלים רייכר יהושע , קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות רייכר יהושע , קבוצת רכישה סיכונים רייכר יהושע , קבוצות רכישה למוצרים רייכר יהושע , קבוצת רכישה תל אביב רייכר יהושע , קבוצת רכישה מיסוי רייכר יהושע , קבוצת רכישה מה זה רייכר יהושע , קבוצת רכישה מודיעין רייכר יהושע , הוספת מרפסות יהושע רייכר , הוספת מרפסת יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , מרפסת פלדה מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים יהושע רייכר , מרפסת תלויה תמונות , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש כמה עולה יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש מחיר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , עלות הוספת מרפסת בבית משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , תוספת מרפסת בבניין קיים יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , בניית מרפסת ללא היתר יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים , הרחבת מרפסת שמש קיימת יהושע רייכר , הרחבת מרפסת מחיר יהושע רייכר , הרחבת מרפסת שמש קיימת מחיר יהושע רייכר , חוק הרחבת מרפסות יהושע רייכר , בניית מרפסת תלויה בבניין משותף יהושע רייכר , בניית מרפסת שמש בבית משותף יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש חוק יהושע רייכר , הוספת מרפסת שמש מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מפלדה , מרפסת תלויה מפלדה יהושע רייכר , מרפסת פלדה מחיר יהושע רייכר , הוספת מרפסת פלדה יהושע רייכר , מרפסת תלויה מברזל יהושע רייכר , מרפסות תלויות מחיר יהושע רייכר , מרפסת תלויה מעץ יהושע רייכר , מרפסת תלויה תמונות יהושע רייכר , מרפסת תלויה אישורים יהושע רייכר , מרפסות תלויות מפלדה יהושע רייכר

scroll to top