משכנתאות מחברות ביטוח



לא רבים יודעים שמלבד הבנקים, גם חברות הביטוח מציעות משכנתאות. ההצעות שתקבלו מהן לא תמיד יהיו משתלמות יותר מהבנקים - אבל כדאי לבדוק מה הן מציעות


נושא המשכנתאות לא יורד מהכותרות, ויש לכך סיבות טובות. ראשית, הריבית על המשכנתה עדיין זולה. שנית, אי הוודאות לגבי שער הדולר והעלייה במחירי הדירות - שלא ברור מתי תיעצר - מושכות גם הן את הציבור לרכוש דירות, מכיוון שהן מוכיחות שמדובר בהשקעה מוצלחת.
משכנתאות מחברות ביטוח
מעבר לכך, הלך הרוח של הציבור בנושאי משכנתה השתנה בשנים האחרונות. הלקוחות כבר לא חוששים לקחת הלוואה בהיקף מאות אלפי שקלים, לפרוש אותה על פני שנים רבות יותר ולפרוע אותה בכל חודש בסכומים נמוכים יחסית.

להפך, האפשרות לרכוש דירה כהשקעה ולשלם את המשכנתה לאורך השנים הפכה לגיטימית.

כיום, מי שרוצה משכנתה התרגל לעשות "שופינג" בקרב הבנקים, אולם לא רבים יודעים שחלק מחברות הביטוח מציעות גם הן פתרון בתחום זה.

לפני כ-15 שנה קיבלו כל חברות הביטוח מהמפקח על הביטוח אישור להציע משכנתאות, אולם כיום רק שתיים מהן נותרו בתחרות עם הבנקים.

מי הן? האם הן יכולות להציע ללקוחות הצעות אטרקטיביות מאלו של הבנקים? ולא פחות חשוב - למה הן עדיין פעילות בשוק שחלק ניכר מחברות הביטוח הפועלות בו החליטו לברוח ממנו?

איילון- שוקלת להיכנס לתחום


כאמור, כבר לפני שנים - בתחילת שנות ה-90 - איפשר המפקח על הביטוח במשרד האוצר לחברות הביטוח להיכנס לתחום.

אך מכיוון שהבנקים מגייסים עבור הלוואות אלו כסף מהבורסה, בעוד שהכסף של חברות הביטוח מגויס מכספי הציבור המושקעים בחברות עצמן, החליט המפקח להעמיד לפני חברות הביטוח כמה סייגים למתן ההלוואות.

המגבלה העיקרית קשורה לכך שחברות הביטוח מורשות להעניק מימון מקסימלי בגובה 60% לרכישת נכס, בעוד הבנקים יכולים להעניק מימון מקסימלי של 70%. חברות הביטוח שנכנסו לתחום לפני שנים כנראה נכוו בגלל ההגבלות ונסוגו.

למשל, מאיילון מוסרים כי "תחום המשכנתאות נשלט ביד רמה על ידי הבנקים, ומניב תשואות נמוכות יחסית לאלו שאיילון משיגה לטובת מבוטחיה ועמיתי הפנסיה באפיקי השקעה אלטרנטיביים. לכן החברה אינה פועלת בתחום".

האם איילון מתכוונת להיכנס לתחום זה בעתיד? "רק שינוי מהותי בשיעורי הריבית והתשואה לגורם המממן יביא את איילון לשקול כניסה לתחום זה", מבהירים שם.

הפרדוקס של מגדל


המקרה של מגדל מעניין במיוחד. עד לפני חצי שנה ניהלה החברה עם בנק אדנים מיזם משותף למתן משכנתאות, אבל בחודשים האחרונים המיזם הוקפא.

לדברי גורמים בענף, הסיבה לכך היתה שבאופן פרדוקסלי הציע הבנק ללקוחותיו - באופן עצמאי - משכנתאות אטרקטיביות יותר מאלו שהציעה מגדל בפרויקט המשותף.

ממגדל נמסר בעניין כי "הפרויקט עם אדנים לא הוקפא - הפעילות שם מינורית. מגדל אמנם ניהלה בעבר פעילות עצמאית בתחום, אלא שלאחר בחינת הנושא, כבר לפני כמה שנים, החלטנו כי למגדל ביטוח אין יתרון יחסי בניהול הלוואות ומשכנתאות ללקוח הפרטי הבודד, ולכן התקשרנו עם גורם מתמחה בתחום הפועל בפריסה ארצית רחבה".

תשתית מקצועית התומכת במתן הלוואות


נותרנו רק עם מנורה­וכלל. באתר האינטרנט של מנורה אפשר לקבל מידע רב על האפשרות לקחת משכנתאות והלוואות מהחברה.

למשל, החברה מעניקה הלוואות משכנתאה במסלולים שקליים צמודים למדד בריבית קבועה או בריבית משתנה, והלוואות שקליות לא צמודות בריבית משתנה המבוססת על ריבית הפריים.

במנורה מבהירים: "הלוואות משכנתא ניתנות במנורה מבטחים מתחילת שנות ה-90. בתקופה זו ניתנו לציבור הרחב אלפי הלוואות. אלו ניתנות רק בשעבוד נכסי נדל"ן למטרות רכישה, שיפוץ, שחזור ולמטרות כלליות. היתרונות של מנורה מבטחים במתן משכנתאות והלוואות נובעים מקיומה של תשתית מקצועית התומכת במתן הלוואות, המבוצעות במקום מרכזי אחד. שיטה זו תורמת לאיכות וליעילות הטיפול".

למרות הדברים האלה, בחברת הייעוץ AMG משכנתאות, העוסקת בייעוץ בלקיחת הלוואות וכדאיותן, מבהירים כי מנורה עסקה עד לפני שנה וחצי בשיווק מסיבי של המשכנתאות שלה.

כיום, לעומת זאת, פעילותה כמעט אינה מורגשת. מדוע? לדברי עמית­קמינסקי, מנכ"ל AMG, מנורה אינה יכולה להציע ללקוחות ריביות אטרקטיביות לעומת הבנקים.

לנצל חיסכון שמשתחרר


למעשה, השחקנית היחידה מבין חברות הביטוח שנותנת תחרות לבנקים היא כלל, שמציעה לציבור שלל משכנתאות והלוואות שכדאי לברר לגביהן פרטים נוספים.

לדוגמה, מסלול של משכנתה בריבית נומינלית לא צמודה. במסלול זה מבטיח לעצמו הלווה החזר חודשי קבוע וידוע מראש לאורך כל תקופת ההלוואה. המסלול מתאים במיוחד לתקופות שקיים בהן חשש אמיתי לעליית המדד וריבית הפריים.

משכנתה אחרת ניתנת במסלול מובנה, בריבית קבועה וצמודת מדד. במסלול זה לא משלמים בשנתיים הראשונות שום החזר ולאחר מכן, במשך שנתיים נוספות, משלמים רק את הריבית על הקרן.

יתרונה של המשכנתה הוא בכך שהמסלול מאפשר ללווים לפרוע את ההלוואה או את חלקה בכל 5 שנים, ללא קנסות של היוון או שינוי ריבית.

לדברי שחר אבישי, מנהל מחלקת תפעול ב-AMG משכנתאות, למרות שכל הבנקים מציעים מסלולים דומים לזה של כלל, אף אחד לא מציע את התנאי האטרקטיבי הזה של פירעון ההלוואה.

לאיזה לקוח כדאי לשקול לקחת משכנתה במסלול מובנה שמציעה כלל?


אבישי: "למרות שבמסלול הזה הריבית יקרה יחסית, עבור אנשים שרכשו דירה שעדיין נמצאת בבנייה ובינתיים משלמים שכר דירה, מדובר בפתרון מצוין. זה נכון גם ללווים, שבונים בית בעצמם ונזקקים לאורך נשימה פיננסי. גם מי שיודע בביטחון שבעוד 10 שנים משתחרר לו סכום כסף מהותי מחיסכון כלשהו יכול לנצל את תנאי המשכנתה באופן מיטבי".

בכל מקרה, בכלל מרוצים מאוד מפעילות החברה בתחום. לדברי מנכ"ל כלל מימון משכנתאות, משה­ליבהבר, עד היום העניקה כלל לציבור הלוואות ארוכות טווח בהיקף מיליארדי שקלים.

לדבריו, העובדה שהרגולציה על חברות הביטוח בתחום הדוקה מעט יותר מזו שעל הבנקים, אינה פוגעת בפעילות של כלל.

"יש סוגים מסוימים של לקוחות שאנחנו לא יכולים לתת להם משכנתה. למשל, לווים בעלי זכאות של משרד השיכון. זה לא הפסד גדול עבורנו. אני יכול להגיד שאנחנו רואים רווחיות רבה לחברה בתחום זה".

אז למה חברות הביטוח האחרות לא מצטרפות לחגיגה?


ליבהבר: "בטווח הארוך, אני מאמין שהן תיכנסנה לתחום. זה שוק סולידי שאין סיבה לא להשקיע בו. כשבוחנים את מגוון ההשקעות במשק, זה לא הגיוני לא להיכנס אליו".

בינתיים, למעט הפעילות המוצלחת של כלל, הבנקים שולטים בתחום ביד רמה - ומסיבות טובות. לקוח שרוצה לקחת משכנתה מחברות הביטוח צריך להתמודד עם כמה מגבלות: ראשית, חלק לא קטן מהלקוחות נזקק למשכנתאות במימון שמעל 60%, ובמקרה כזה הבחירה בחברת הביטוח יורדת מהפרק.

שנית, כשמדובר בהלוואות לטווח קצר, חברות הביטוח אינן מצליחות בדרך כלל להציע ריביות אטרקטיביות יותר מאלו של הבנקים. בהלוואות לטווח ארוך של 20 שנה ומעלה - לעתים הן מצליחות, ולעתים אינן מצליחות.

שלישית, ברמת השירות, אין ספק שידם של הבנקים היא על העליונה. לכל בנק למשכנתאות יש מספר סניפים גדול ברחבי הארץ, פקידים זמינים, שעות פעילות רבות וכו'.

בכל מקרה, תהליך לקיחת המשכנתה אינו זול או מהיר יותר ברמה הבירוקרטית מאשר זה של הבנקים.

מתי יגיעו הרווחים?


צריך גם לזכור, שהמשכנתאות של חברות הביטוח אינן מהוות חלופה עבור אלה שבקשתם למשכנתא נדחתה על ידי הבנקים השונים.

להפך, מכיוון שהחברות נתונות לפיקוח מדוקדק של המפקח על הביטוח, הן נוטות לקחת פחות סיכונים עבור הלקוחות.

מכאן גם אפשר להבין מדוע שאר חברות הביטוח אינן ששות להציע את השירות לציבור הרחב, למרות שהן יכולות לעשות זאת; מדובר בחסמים גדולים בכניסה לשוק.

לפחות בשלב "התנעת" התהליך יצטרכו חברות הביטוח להשקיע הרבה מאוד כסף בהקמת מערך השירות. מלבד זאת, מדובר בשוק רווי תחרות מצד הבנקים הגדולים והקטנים גם יחד.

חברות הביטוח מעריכות שעד שהן יוכלו לראות רווחים, יעבור לא מעט זמן. לכן, לעת עתה, הציבור כנראה ימשיך לראות בבנקים את הכתובת העיקרית לרכישת דירה.

לפחות בשלב "התנעת" התהליך יצטרכו חברות הביטוח להשקיע הרבה מאוד כסף בהקמת מערך השירות. מלבד זאת, מדובר בשוק רווי תחרות מצד הבנקים הגדולים והקטנים גם יחד.

חברות הביטוח מעריכות שעד שהן יוכלו לראות רווחים, יעבור לא מעט זמן. לכן, לעת עתה, הציבור כנראה ימשיך לראות בבנקים את הכתובת העיקרית לרכישת דירה.









scroll to top