רשת השותפים
  • כל מה שמעניין
  • נמצא ברשת
  • MyPartners

איגוד הנדלניסטים - הלוואות ומימון פרוייקטים נדל"ן

באיגוד הנדלניסטים טרייד-אין לדירה הישנה למשפרי דיור




הלוואות ומימון לרכישת דירות עד 90 אחוז


העליות במחירי הדירות בשנים האחרונות הרחיקו ישראלים רבים מהחלום לרכישת דירה. אבל, בשנים האחרונות מתרבים המקרים של קבלת מימון כמעט מלא על רכישת דירה.

השיטה עובדת כך – כדי לקבל משכנתא צריך להראות הון עצמי בשיעור של לפחות 30% מערך הנכס. במילים פשוטות, הלווים משלמים כ-30%, ומקבלים מהבנק למשכנתאות סדר גודל של 70% מערך הנכס. המצב הזה, אגב, הוא מראש לא עניין טריוויאלי, עד לפני מספר שנים, הלווים יכלו לקבל לכל היותר 50% מערך הנכס. אבל, על רקע העלייה במחירי הדירות, זה הפך להרבה יותר קשה, ועל רקע זה, התאפשרה ואושרה הרחבת המימון. עדיין - במקרים רבים זה לא מספיק.

בשנים האחרונות, כבר מקובל שערך המשכנתא הוא מעל 50% מערך הדירה. הבעייתיות עם המצב הזה מתחדדת כאשר (וזה לא תרחיש בלתי סביר) מחירי הדירות יורדים. אז, ערך המשכנתא בפועל (המשכנתא על פני התקופה) עלול להיות הרבה מעבר לאותו שיעור מימון שנלקח, וכמובן שככל ששיעור המימון גבוה יותר המצב מסוכן יותר, משכנתא שהיתה 70% מערך הנכס, עלולה להיות 80%, 905 ואפילו יותר במצב של ירידות מחירים בשוק.

זאת ועוד: במקביל לירידה בערך הדירה, המשכנתא (כתלות באורך החיים שלה, בתנאים שלה והתשלומים השוטפים ) עלולה לגדול על פני זמן, ואז עלולים הלווים להגיע למצב לכאורה אבסורדי שגדול המשכנתא שלהם קרוב ואפילו עולה על ערך הדירה. והנה המחשה - נניח שמשפחה רכשה דירה ב-2 מיליון שקלים וקיבלה משכנתא בשיעור של 70% מערך הדירה, כלומר בסך 1.4 מיליון שקל. נניח שהמשפחה הזו דחתה את התשלומים בשנה הראשונה כך שערך ההלוואה (שוב, רק לצורך הדוגמה) הסתכם אחרי שנה ב-1.5 מיליון שקל, נניח שבמקביל ירדו מחירי הדירות ב-10%, כלומר ערך הדירה ירד ל-1.8 מיליון שקל. במצב החדש (רק שנה אחרי קבלת המשכנתא) ערך המשכנתא מהווה כבר 83.3% מערך הדירה, ותחשבו מה יקרה בשנה השנייה אם המחירים ימשיכו לרדת...

עד 90 אחוז מימון פרוייקטים של תמ"א 38


במשך עשרות שנים "חינכו" המוסדות הכלכליים בישראל את האזרח העומד בפני רכישת דירה, כי על מנת לעמוד בתנאי הסף לזכאות למשכנתא, עליו להיות בעל הון עצמי של 25% מערך הדירה, לכל הפחות. כך, מאות אלפי ישראלים נאלצו, ועדיין נאלצים, לוותר על חלום הדירה, על אף העובדה שהם בעלי משרה או עצמאיים, הזוכים להכנסה חודשית קבועה לאורך שנים.

אלא שבשלהי שנת 2014 נשתלו זרעי השינוי המבורך, כאשר הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק לאפשר רכישת דירה ראשונה גם לבעלי 10% הון עצמי בלבד. אמנם גם בחלוף שלוש שנים לא הפך העניין לרשמי, אך המחסום הראשוני הוסר, ונוצרו דרכים שונות לממש את חלום הדירה גם לאלו שאין ברשותם הון עצמי גדול. ולכל החוששים, נזכיר שבארצות הברית ובמדינות רבות באירופה ובעולם, רכישת דירה במימון של 90% הינה עניין שגרתי כבר עשרות שנים, וכל עוד הדבר מנוהל בחכמה, אין כל סיבה שכלכלות יקרסו ובועות יתנפצו.

כיום, רכישת דירה עם משכנתא של עד 90% אפשרית בתוכנית מחיר למשתכן, וזהו פתח ללא מעט זוגות צעירים לקנות את בית חלומותיהם, כמובן תוך התחשבות בסיכונים ובמינוף הגבוה.

האם משכנתא 90 אחוז מימון מתאימה לכם?

נבהיר כבר עתה: משכנתא 90 אחוז מימון אינה מתאימה לכל אדם/זוג אשר צברו/ו הון עצמי מספק. על מנת לעמוד בתנאי סף הכרחיים, וכמובן – להימנע מהרפתקת משכנתא מסוכנת מדי, עליכם להיות בעלי משרות קבועות, בעלות הכנסה הגבוהה מן הממוצע (או לכל הפחות – ממוצעת, במקרים מסוימים), בתחום בו הביקוש לעובדים גבוה באופן תמידי. בנוסף, חשוב שיהיה לכם "קרקע לנחיתה" במקרה של פיטורין, אובדן כושר עבודה וכדומה. לרוב, קרקע שכזאת תהיה דירה או נכס של קרוב מדרגה ראשונה (הורים, במרבית המקרים).

הלכה למעשה

אז מה עושים כשיש רק 10% הון ורוצים דירה? ובכן, ישנם מספר פתרונות מרכזיים. ראשית, הלוואות בנקאיות, אשר יכולות להגיע עד 150,000 ₪ ואף יותר, ועשויות לסייע לכם להתקרב לסף עשרים וחמשת האחוזים הנדרשים; הלוואות חוץ בנקאיות, כשהרעיון דומה. יש להימנע מהלוואות ממקורות לא מוסמכים ורשמיים ("שוק אפור"); שעבוד או משכון דירה קיימת – שלכם, של ההורים או של כל אדם אחר; ניתן להשתמש גם בקרנות השתלמות או גמל כערבון למשכנתא. לא מתאים לכל אחד; ועוד.

בנטילת כל משכנתא, ועל אחת כמה וכמה כאשר המשכנתא גבוהה כל כך – 90% מערך הדירה – מומלץ ביותר להיעזר בשירות מקצועי לסיוע וליווי בכלל שלבי בקשת ההלוואה, ניהול המשא ומתן מול הבנקים, בחירת תמהיל המסלולים המומלץ וקביעת גובה וזמן ההחזרים החודשי. אל תצאו למסע הזה לבד. הסיכון גבוה מדי.

"וידר משקעות" היא חברה המתמחה בתחום ייעוץ משכנתאות אישי. בחברה צוותי מומחים מנוסים ובקיאים בשוק המשכנתאות והבנקים בישראל. בעזרת הסיוע לו תזכו ב"וידר", תוכלו ליהנות מתנאי החזר משכנתא נוחים ובעלי סיכון נמוך, גם אם ברשותכם 10% הון בלבד. נשמח לעמוד לשירותכם בכל עת.

משכנתאות ומימון לרכישת דירות עד 90 אחוז


90% מימון לרכישת נכס ראשון ויחיד למגורים. פתרון מצוין, יעיל ומחייב. לא מעט זוגות ובודדים יכולים להרשות לעצמם את ההתחייבות הזו. בטח אם זה מגיע על חשבון תשלומי שכירות גבוהים.

השר אביגדור ליברמן זורק "פצצה" בכנס לשכת רואי החשבון שנערכה באילת: "90% מימון על דירה ראשונה, פתרון מהיר ואפקטיבי"

"שר החוץ, מר אביגדור ליברמן היקר... נעים מאוד, שמי מוטי שמואלביץ, מומחה למשכנתאות ומנטור לכלכלת המשפחה. פשוט ולעניין - 90% מימון לזכאים יוצאי צבא. הליך של מינימום בירוקרטיה ומתן אפשרויות לאוכלוסיה הכואבת, את מחירי הנדל"ן הגבוהים, אשר משתוקקים לבית משלהם במדינת ישראל.

כמו כל הוראות בנק ישראל שיצאו בשנתיים האחרונות, כגון: מינוף של נכס קיים עד לרמה שך 50% מימון, משכנתאות על נכס להשקעה עד 50% מימון ו 75% על דירה ראשונה, הגבלה בלקיחת ריביות משתנות והחובה בריבית קבועה לשליש מההלוואה, הגבלה של 50% החזר חודשי מכלל האשראי בקיים כולל המשכנתא וכו'... כך גם מתן של 90% הלוואת משכנתא משווי נכס ניתן להעביר בקלות ולהוציא לפועל במהרה.

שר החוץ הנכבד - רק רציתי שתדע שאני בעד ההחלטה. זה כבר היה צריך להתבצע מזמן, או יותר נכון, לא להתבטל לעולם. יצירת ביקוש ומתן אפשרויות לאזרחי ישראל לרכוש את דירתם הראשונה, היא מחויבות מדינית כלפי אזרחיה ואפשרות זו חייבת להיות בראש סדר העדיפויות של כל חבר כנסת בראש ובראשונה.

כמובן, אדוני השר, בתור יועץ למשכנתאות ומנטור כלכלת המשפחה, חייבת להיות ביקורת והגדרות מדוייקות ללקיחת משכנתא בשיעור של 90% משווי הנכס. כלומר, גם אם לזוג יש 200,000 ש"ח הון עצמי, לא בטוח שנכון עבורו לרכוש נכס בשווי של 1,800,000 ש"ח בגלל רמת ההכנסות ורמת הסיכון של ההלוואה בסכום כזה לטווח ארוך.

90% מימון משכנתא על דירה ראשונה - יתרונות

* הזדמנות לרכישת דירה ראשונה עם הון עצמי נמוך
* יצירת ביקוש גדול יותר ואולי הפחתת שוק הנדלן
* הליך בירוקרטי פשוט

90% מימון משכנתא על דירה ראשונה - חסרונות

* חשיפת הבנקים ברמת מתן אשראי אל מון הביטחונות
* "אובדן שליטה" לזוגות עם הון עצמי גבוה
* פרמיית EMI - אחוז מסך כל ההלוואה
* ריביות גבוהות יותר על כל האשראי הניתן בהלוואת המשכנתא עקב הפרשת ביטחונות כלפי בנק ישראל
* במצב של אי עמידה בתשלומי המשכנתא הלווה יכול למצוא עצמו בלי בית ועם יתרת חוב לבנק המלווה

מה יש לחוקק על מנת לשמור על איזון בין מתן משכנתאות באחוזי מימון גבוהים ביחס לשווי הנכס?

* יחס סביר בין גובה הלוואה לבין ההחזר החודשי בכפוף לאישורי הכנסות הלווים.
* ביטוח משכנתא - EMI.
* הגדרת הזכאים למשכנתא ברמה של 90% מימון משווי הנכס.
* הגבלת מחירי הדירות שניתן לקבל בעבורן 90% מימון.
* לא ניתן יהיה לרכוש נכס שני בחמש שנים הקרובות.

קצת מספרים... כיצד אחוזי המימון הגבוהים משפיעים לנו על הלוואת המשכנתא? ומה עלינו לקחת בחשבון...

ראשית כל חשוב לציין כי לקיחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים ביחס לשווי הנכס, אשר יאלצו אותנו להשתמש בשירותהם של חברת הביטוח EMI. כלומר, נאלץ לשלם, מעבר לגובה המשכנתא, גם פרמיית ביטוח על המשכנתא בסך של 40,000 ש"ח לערך. בנוסף, משכנתא במימון גבוה יאלץ אותנו לשלם ריביות גבוהות יותר, מהסיבה הפשוטה שהבנק המלווה יצטרך להפריש ביטחותנות גבוהות יותר לבנק ישראל בעבור הכסף אותו הוא מוכר ללווה.

ניקח לדוגמא נכס אשר ערכו מוערך ברמה של 1,300,000 ש"ח:

נתוני ההלוואת המשכנתא כפי שניתן לקבל היום על דירה ראשונה:

* משכנתא במימון מקסימאלי של 75% כלומר הלוואה ע"ס 975,000 ש"ח
* תקופת הלוואה בממוצע 20 שנים
* ריבית קבועה צמודה של 2.5%

מימון פרויקטים בנדל''ן, יהושע רייכר


X

איגוד הנדלניסטים הלוואות ומימון פרוייקטים נדל"ן , יסודות מימון פרויקטים , מימון נדלן , מימון לבנייה , קרנות למימון נדלן , מימון תמ א , ארנו קפיטל מימון , מימון תמ א 38 , קבוצת יסודות , יסודות מימון פרויקטים , קרן יסודות שותפות מוגבלת , מימון לפרויקט בניה , יסודות מעטפת , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , יסודות מעטפת פיננסית ליזם , מימון נדלן , חברת יסודות תמ"א 38 , מימון ליזמי נדל ן , מימון נדלן , קרנות מימון נדלן , מימון פרויקט נדל ן , מימון לפרויקט בניה , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , קרנות למימון נדלן , מימון לבנייה , מימון תמ א , מימון תמ א 38 , מימון לבנייה , משכנתא לפי שלבי בנייה , משכנתא לבניה קלה , משכנתא לבנייה עצמית , הלוואה לבנייה , אחוזי מימון משכנתא לבניה עצמית , בניה ירוקה בישראל , מימון לפרויקט בניה , הלוואות לבניה , , קרנות למימון נדלן , מימון חוץ בנקאי לנדל"ן , קרן יסודות , מימון פרויקט נדל ן , מימון לפרויקט בניה , חברת יסודות נדל"ן , קרן יסודות שותפות מוגבלת , ניר גרינברג קרן יסודות , מימון תמ א , מימון תמ א , קרנות מימון תמ א 38 , מימון התחדשות עירונית , מימון לפרויקט בניה , קרנות תמא 38 , קרן השקעות לתמ א 38 , תמ א 38 מה מקבלים , קרנות למימון תמ א , תנאים לליווי בנקאי , ארנו קפיטל מימון , ארנו קפיטל טלפון , ארנו קפיטל בע מ , דנה סנדר , arno capital , מימון תמ א 38 , מימון התחדשות עירונית , מימון לפרויקט בניה , קרן השקעות לתמ א 38 , קרנות תמא 38 , תמ א 38 מה מקבלים , תנאים לליווי בנקאי , איך עושים תמ א 38 , יזם תמ א 38 , קבוצת יסודות , קרן יסודות , חברת יסודות , קרן יסודות שותפות מוגבלת , ניר גרינברג קרן יסודות , יסודות השקעות , חברת יסודות נדל"ן , יסודות מעטפת , יסודות מעטפת פיננסית ליזם , טרייד-אין לדירה הישנה , הלוואות ומימון לרכישת דירות , מימון פרוייקטים של תמ"א 38 , עד 90 אחוז מימון פרויקטים , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , משכנתא 100 אחוז מימון , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , מחשבון משכנתא , משכנתא 80 אחוז מימון , הון עצמי 10 אחוז , מחיר למשתכן , emi משכנתא 2016 , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , משכנתא 100 אחוז מימון , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , משכנתא 90 אחוז מימון 2018 , משכנתא 100 אחוז לזכאים , emi משכנתא 2016 , משכנתא 80 אחוז מימון , 90% משכנתא , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא 100 אחוז מימון , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , מימון משכנתא 90 , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא 80 אחוז מימון , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , הלוואה להון עצמי למשכנתא , משכנתא 100 אחוז לזכאים , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , אחוז מימון משכנתא 2018 , מדרגות אחוז מימון משכנתא , אחוז מימון משכנתא מקסימלי , כמה אחוז משכנתא ניתן לקבל 2017 , אחוז מימון משכנתא 2017 , משכנתא לדירה ראשונה לצעירים , משכנתא 100 אחוז מימון , מחשבון משכנתא , מחשבון משכנתא , מחשבון משכנתא פועלים , מחשבון משכנתא מסלולים , מחשבון משכנתא לאומי , מחשבון משכנתא טפחות , מחשבון משכנתא משכנתאמן , מחשבון משכנתא דיסקונט , מחשבון משכנתא משרד האוצר , מחשבון משכנתא מדלן , משכנתא 80 אחוז מימון , אחוז מימון משכנתא מקסימלי , אחוז מימון משכנתא 2018 , מחשבון משכנתא , כמה אחוז משכנתא ניתן לקבל 2017 , הלוואה להון עצמי למשכנתא , אחוז מימון משכנתא 2017 , מדרגות אחוז מימון משכנתא , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , משכנתא 100 אחוז מימון , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , הגדלת הון עצמי , משכנתא ללא הון עצמי , הלוואה להון עצמי , emi משכנתא 2016 , כמה אחוז משכנתא ניתן לקבל 2017 , מחיר למשתכן , מחיר למשתכן אשקלון , מחיר למשתכן ההגרלה הגדולה , אישור זכאות מחיר למשתכן , מחיר למשתכן סדרה ב , מחיר למשתכן פייסבוק , מחיר למשתכן סדרה ג , מחיר למשתכן כניסה לאזור אישי , מחיר למשתכן ויקיפדיה , emiמשכנתא 2016 , חברת emi נסגרה , emi מה זה , מחשבון החזר emi , חישוב החזר emi , emi הפרעות , הראל משכנתאות טלפון , משכנתא במימון גבוה , ביטול ביטוח emi , מימון לרכישת דירות , הלוואה להון עצמי למשכנתא , משכנתא 100 אחוז מימון , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , מגרש כהון עצמי , מגרש כהון עצמי , מתי מתחילים לשלם משכנתא , האם אפשר לקחת משכנתא לבד , האם אפשר להגדיל משכנתא שכבר נלקחה , משכנתא על מגרש , משכנתא לפי שלבי בנייה , משכנתא לתוספת בניה , איך מקבלים משכנתא ללא הון עצמי , מחשבון משכנתא הון עצמי , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , מחשבון הון עצמי למשכנתא , כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא 2018 , הון עצמי למשכנתא 2017 בנק ישראל , הון עצמי למשכנתא 2018 , הון עצמי 10 אחוז , כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא 2017 , הון עצמי למשכנתא בנק ישראל , משכנתא ללא הון עצמי , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא 2017 , כמה אחוז הון עצמי צריך למשכנתא 2018 , כמה הון עצמי צריך למשכנתא 2018 , מחשבון הון עצמי למשכנתא , הון עצמי למשכנתא 2018 , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , הון עצמי למשכנתא 2017 בנק ישראל , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , משכנתא 100 אחוז מימון , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי , קניית דירה שניה ללא הון עצמי , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , הון עצמי 10 אחוז , מחשבון הון עצמי למשכנתא , משכנתא 100 אחוז מימון , משכנתא חוץ בנקאית ללא הון עצמי , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , איך לקנות דירה , קניית דירה שניה ללא הון עצמי , משכנתא 100 אחוז מימון , הון עצמי 10 אחוז , משכנתא 100 אחוז מימון , משכנתא 90 אחוז מימון 2017 , מימון משכנתא 90 , אחוז מימון משכנתא לדירה ראשונה , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא 80 אחוז מימון , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , הלוואה להון עצמי למשכנתא , משכנתא 100 אחוז לזכאים , הלוואה להון עצמי למשכנתא , משכנתא ללא הון עצמי 2017 , משכנתא ללא הון עצמי 2018 , הון עצמי למשכנתא זוגות צעירים , הלוואה משלימה להון עצמי , משכנתא 100 אחוז מימון , איך קונים דירה עם הון עצמי נמוך , משכון דירה לטובת משכנתא , כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה , הלוואות ומשכנתאות לרכישת דירות בארה"ב , איגוד הנדלניסטים הלוואות ומימון פרוייקטים נדל"ן , באיגוד הנדלניסטים טרייד-אין לדירה הישנה למשפרי דיור , איגוד הנדלניסטים הלוואות ומימון לרכישת דירות עד 90 אחוז , איגוד הנדלניסטים משכנתאות ומימון לרכישת דירות עד 90 אחוז , באיגוד הנדלניסטים מימון פרוייקטים של תמ"א 38 עד 90 אחוז , עד 90 אחוז מימון פרוייקטים של תמ"א 38 - איגוד הנדלניסטים

X

X

הפתרון לאחת הבעיות הכי נפוצות בכל פרויקט התחדשות עירונית
לא פעם יזמי התחדשות עירונית מוצאים עצמם מול הוצאות לא מתוכננות או עיכובים לא צפויים. מהן האלטרנטיבות במקרים כאלה? בין מי למי מתחלקת האחריות? היזם שבתאי פישמן, מקבוצת מורפוזיס, שנכנס כשותף לפרויקטים מסוג זה, מסביר על פתרון העברת זכויות משכנתאות ומימון לרכישת דירות עסקת נדל"ן היא עניין מורכב. לא משנה אם מדובר בבנייה של בניין חדש, פינוי-בינוי או תמ"א 38 לחיזוק המבנה ולתוספת קומות - משולש היחסים בין היזם, הקבלן והדיירים תלוי במשתנים רבים, חלקם לא צפויים, אשר מתרחשים במהלך הפרויקט. את שלל האפשרויות שמציע ענף הנדל"ן ליזם הממוצע כמעט כולם מכירים. בענף, הישראלי כמו גם העולמי, פועלים יזמים מכל הסוגים - קטנים, בינוניים וגדולים, אך כדי להשתייך לצמרת ולהימנות עם הגדולים ביותר, צריך להשקיע הרבה, לצבור ניסיון וכמובן להחזיק בהרבה מאוד ידע. מי שכבר נמצא בעולם הזה יודע שהוא צריך רק עוד דחיפה אחת קלה כדי לעשות את הצעד הגדול בדרך לפסגה. מימון פרוייקטים נדל"ן אך כאמור, כל פרויקט הוא עולם ומלואו ולא פעם יזמי נדל"ן מוצאים את עצמם מול הוצאות לא מתוכננות או מול עיכובים לא צפויים. מהן האלטרנטיבות במקרים כאלה? אירחנו באולפן וואלה! NEWS את היזם שבתאי פישמן, מנכ"ל משותף בחברת מורפוזיס, חברה בעלת הון המקבלת פניות מיזמים רבים לצורך העברת זכויות בפרויקטים. וכן את עו"ד גיא פרבמן המתמחה בפן המשפטי של עולם הנדל"ן, כדי שיסבירו מה קורה במצב כזה - בין מי למי מתחלקת האחריות? איך זה משפיע על הדיירים? מה חשוב ליזם לבדוק לפני שהוא נכנס לפרויקט קיים? כיצד מתבצעת העברת זכויות והאם זה משפיע על חלוקת הזכויות? צפו.

איפה רושמים את רווחי חברות הניהול בנכסים מניבים?
השאלה האם לכלול את רווחי הניהול ב"שווי ההוגן" של מקרקעי הנכס או לא, מעסיקה רבים, ובייחוד בתחום עריכת דוחות שמאות המקרקעין לנכסים מניבים. ובכן, התשובה לכך מורכבת משחשבתם חברות נדל"ן ציבוריות מדווחות על רווחים או גירעונות כתוצאה מפעילות ניהול הנכס - הוצאות תחזוקה שוטפות, ניקיון שטחים ציבוריים, שמירה ואבטחה, חשמל ומיזוג אוויר ציבורי, ביטוח וכדומה. שיעור דמי הניהול המקובלים, אל מול השוכרים, הינו בדרך כלל בשיטת Cost + 15%. לפיכך, בנכס מניב בתפוסה גבוהה ויציבה, מגולם בדרך כלל גם מרכיב רווחי הניהול. ההכנסות וההוצאות מהניהול מהווים חלק מתזרים המזומנים בנכס (NOI). הדעה הרווחת הנה שיש לכלול את רווחי הניהול, ככל שקיימים, במסגרת אומדן ה"שווי ההוגן" ובכלל. משכנתאות ומימון לרכישת דירות מנגד, יש שיטענו כי רווחי הניהול עונים להגדרה של רווח מפעילות עסקית הנלווית למקרקעין ואינם מהווים חלק מאומדן שווי הנכס, אלא נוספים לו. שאלה זו - האם לכלול את רווחי הניהול ב"שווי ההוגן" של מקרקעי הנכס או לא - מעסיקה רבים, ובייחוד בתחום עריכת דוחות שמאות המקרקעין לנכסים מניבים. תלוי את מי שואלים נפתח ונאמר: למיטב ידיעותינו, קביעה חד-משמעית בנושא טרם נתקבלה. ישנם גופים וגורמים שונים שעניין זה רלוונטי לגביהם, וכל אחד מהם מסתכל על הנושא ב"עיניים" שונות. כך למשל, אם נעיין בפרסומי חברות הנדל"ן המניב נגלה שמבחינתן יש לכלול את הרווחים ב"שווי ההוגן" של הנכס, לצד ההכנסות מדמי השכירות. כך גם סבורים המוכרים, מרבית הקונים בשוק, רואי החשבון וכן שמאי המקרקעין ומעריכי השווי, הכוללים את הרווחים בשווי ההוגן. לעומתם, בנקים וספקי אשראי אינם כוללים את רווחי חברות הניהול בשווי הנכס, כאשר מדובר בחישובים לצורך מתן 'ביטחונות'. לצד אלו, לא ידועה לנו, נכון לכעת, עמדתה הרשמית של הרשות לניירות ערך ("הרשות"). בכל מקרה, הרשות בוחנת את הרווח או הגירעון המדווחים בדו"חות הכספיים ב'זכוכית מגדלת', יודעת לסמן את הגבולות בין דמי השכירות, לבין דמי הניהול ורגישה לאפשרויות של הטיית סכומים מהניהול לשכירות ובחזרה. מימון פרוייקטים נדל"ן ננסה לפשט את העניין בעזרת דוגמה: ניקח שני מגדלי משרדים דומים במרכז תל אביב. 'מגדל 1', בבעלות 20 בעלים פרטיים שונים, מושכר לגורמים שונים ומנוהל על ידי חברת ניהול חיצונית, שאינה משלמת לבעלי הנכס דבר (מוכרים גם מקרים שבהם חברת הניהול החיצונית משלמת לבעלי הנכס). 'מגדל 2', הסמוך לו, נמצא בבעלות של חברת נדל"ן מניב ומנוהל על ידי חברת ניהול עצמאית הקשורה לבעלים. שכר הדירה בו ושיעורי התפוסה דומים לזה המתקבל במגדל 1. נתון כי רווחי חברת הניהול בבניין זה מועברים בהסכמים מסודרים לבעלי הנכס. האם כאשר שני הבניינים יימכרו בשלמותם, שווי 1 מ"ר במגדל 1 יהיה שונה משוויו של 1 מ"ר במגדל 2 (תוך התמקדות בתזרים המזומנים בלבד)? הגם שמדובר במגדלי משרדים בעלי מאפיינים דומים, אלו נבדלים זה מזה באופן תחשיב ההכנסות מדמי השכירות, הכולל או לא כולל את מרכיב הניהול. כאן מתחדדת השאלה המרכזית שבה אנו עוסקים בכתבה: האם תוספת רווחי הניהול מהווה מרכיב באומדן השווי או שהיא נפרדת ממנו? אם כן, מה נכון? כעת נשאלת השאלה: אלו נושאים דורשים בדיקה ובקרה בכל הנוגע לרווחי הניהול ולמידת השפעתם על שווי הנכסים, והאם קיימות הנחיות מקצועיות מפורשות בנושא זה? בפרקטיקה, הניהול 'הולך' יד ביד עם הנכס, בפרט כאשר הניהול הוא עצמי. בכך, מהווים רווחי הניהול חלק בלתי נפרד ממחיר המכירה. אך האם נכון הדבר גם לצורך קביעת 'השווי ההוגן' של הנכסים לדו"חות הכספיים? כפי שעולה מהדו"חות הכספיים המפורסמים לציבור, מעריכי השווי (בעיקרם שמאי המקרקעין) אכן סבורים שרווחי הניהול מהווים את אחד ממרכיבי השווי ההוגן של הנכס. למרות שמרכיב זה לא נחשב מהותי (שיעורו: עד כ-4.5% מכלל שווי הנכס), על מנת לכלול אותו באומדן השווי הנכסי, נדרשת בחינת הנושאים הבאים: מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז 1. האם מתקיים קשר חוזי בין חברת הניהול הפעילה בנכס (שהינה, בין היתר, חברה קשורה), לבין החברה בעלת הזכויות בנכס. לצורך אומדן נכסי נכון, יש 'לצבוע' את ההכנסות וההוצאות מהניהול ולבודד את ההוצאות הראויות, כולל קרן צבירה. נוסף על כך, יש לבדוק את מערכת ההסכמים בין חברת הניהול, לבין בעלי הנכס. כך קורה כאשר בעלי הנכס הם המנהלים, אז מגיעים דמי הניהול ישירות מהשוכרים לבעלי הנכס; אולם במקרה שמדובר בחברת ניהול (חיצונית) אופיינית, המנהלת מספר נכסים מניבים, 'זרימת' דמי הניהול תהיה: הזרמת דמי הניהול ל'כיס' חברת הניהול, והעברתם משם (לאחר ניכוי הוצאות, בהתאם להסכם עם חברת הניהול) ל'כיס' של בעלי הנכס. בהתאם למערכת ההסכמים בין חברת הניהול לבין בעלי הנכס, ניתן לקבל החלטה מושכלת לגבי השאלה האם רווחי הניהול נכללים בשווי הנכס או נוספים לו, כלומר יוערכו שווי זכויות הבעלים בנכס ובנוסף ובנפרד שווי רווחי הניהול המשויכים לחברת הניהול בנכס. 2. בחינת תחזית הרווח/הגירעון מניהול: כאשר הנכס 'נהנה' מרווחי ניהול, יש לוודא כי הרווח יציב, מתקבל בפועל ושאינו תוצאה של תחזיות שאינן מבוססות. כאשר קיים גירעון מניהול, יש לבדוק את סיבת הגירעון ולברר אם מדובר בגרעון זמני (שנובע משינויים במצב התפוסה, מהוצאות שיווק חריגות ועוד) או בגירעון קבוע (שיכול לנבוע מדמי ניהול נמוכים, משכר דירה גבוה על חשבון דמי ניהול נמוכים, מהימצאותם של שטחים פנויים בנכס ועוד). משכנתאות ומימון לרכישת דירות בהקשר זה פרסמה יחידת הביקורת של הרשות כמה ביקורות לגבי נכסים מניבים ברחבי הארץ, תוך התייחסות לנושא רווחי הניהול שהובאו בחשבון בהערכות השווי. עיקר הביקורת נגעה בהנחות העבודה שהיו בבסיס ההערכות, שאינן מבוססות ואינן תואמות את הביצועים בפועל של חברת הניהול. המלצת הרשות הינה להקפיד ולהישאר עם רגליים 'על הקרקע'. כאשר ניגשים לבדוק את רווחי הניהול, יש לוודא כי אלו מתקבלים בפועל, יציבים ונמצאים בטווח הסביר, וכי אין מדובר בערכים חריגים. יש לציין כי בתקני העבודה שעל בסיסם נערכות הערכות השווי (תקן 17.1 מטעם מועצת שמאי המקרקעין והוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים), קיימת דרישה לבדיקה והתייחסות לסבירות גובה דמי הניהול. עם זאת, לא נמצאו הנחיות מפורשות לגבי הכללת רווחי הניהול או אי הכללתם בשווי המקרקעין. יש להניח כי הנושא יידון מחדש בעדכונים השוטפים. בסיכומו של דבר, בפרקטיקה הנהוגה בארץ רווחי חברות הניהול מהווים חלק בלתי נפרד מ"השווי ההוגן" של הנכסים המניבים. אולם, להערכתנו טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא. ייתכן כי תוך כדי תהליך, הנושא ייבחן מחדש על ידי הגורמים המעורבים, ותינתנה הנחיות עבודה מחייבות בקשר לכך. אי אפשר לסיים בלי להתייחס לקשר ה'טבורי', כמעט, בין גובה דמי השכירות לבין גובה דמי הניהול, בפרט בשטחי המסחר. בעידן שבו המסחר המקוון תופס תאוצה, ונעשות רכישות רבות מחוץ לכותלי "הנכסים", נשאלת השאלה מה תהיה מידת ההשפעה של שינויים אלו על גובה דמי השכירות (בקניונים, במסחר השכונתי, בחנויות). האם ההשפעה תהיה דומה, וככל שדמי השכירות ירדו (לאור השינויים ברמת הפדיונות), האם הדבר ישפיע על גובה דמי הניהול - 'יתאזנו' כלפי מעלה? ימים יגידו.

יוקרה באוויר: הדירה הסטנדרטית שהפכה ל"בית פרטי על הגובה"
מטבח סופר-מעוצב, סוויטות נפרדות לילדים ותקרה צפה בגובה של 3.5 מטרים. הדופלקס המשפחתי בשכונת כפר סבא הירוקה הוא עבר עיצוב מחדש, שהפך אותו לארמון משפחתי "בית פרטי על הגובה", זו התחושה שמתקבלת כאשר פוסעים פנימה לדופלקס המעוצב בשכונה הצעירה כפר סבא הירוקה בתכנונה ובעיצובה של גלי גתר, מעצבת פנים. דירת הקבלן הסטנדרטית עברה שינוי מהפכני תוך כדי תנועה כבר בשלב הבנייה. "הקבלן היה מאוד קשוב ויכולנו לעצב את הדירה בהתאמה אישית. הקונספט היה מודרני בפלטת צבעים רגועה של לבן, אפור, שחור וכסוף עם נגיעות עדינות של צבע ועץ שמכניס פנימה חמימות מזמינה", אומרת גלי גתר. הדופלקס מתוכנן בדרך שיוצרת מרחב עם תקרה צפה בגובה של 3.5 מטרים עם תאורה שקועה וויטרינות ענקיות הפתוחות אל הנוף. אלמנטים שונים בצבע "שוברים" את המונוכרומטיות הבולטת בחלל כמו ציור עם פס צהוב המשתלב בכריות הצהובות שמעטרות את הספה. הרהיטים שנבחרו לסלון כמו המזנון הצף שומרים על האווריריות, גוונים בהירים, קווים נקיים. חיפוי בטון המכסה קיר שלם נמתח מהכניסה אל תוך המסדרון ולכיוון החדרים ומתפקד כאלמנט ויזואלי מחבר וקו סגנוני מאחד בבית. "אלה בעצם יחידות של טיח עם MDF להשגת מראה של בטון מחורץ שמעניק עומק לקירות ועניין בחלל". הבחירה במטבח לבן בו הכול סמוי לרבות מוצרי החשמל שעל האי שומר על צביון נקי ומודגש היטב על רקע הבטון המתפרץ מהצד. המטבח פונקציונאלי ואסתטי, חלקו מוקדש לאחסון וחלקו לבישול והוא משתלב עם הסלון ופינת אוכל בעלת פלטת עץ מאסיבי לסעודות משפחתיות ולחוויית אירוח מושקעת. "החדרים עצמם בעלי קווים נקיים דומים, ארונות בהתאמה אישית, כאשר המטרה לייצר מגוון פתרונות אחסון שמוסתרים בנישות מסוימות מפינת הכביסה המסתתרת מאחורי דלת ארון ועד נישת אחסון בתוך גרם המדרגות. בסוויטת ההורים יצרנו דלת זכוכית רחבה שקופה היוצרת חיץ בין חדר השינה לחדר הרחצה תוך כדי שמירה על פרטיות כשהאסלה והמקלחון מוצנעים מאחורי קירות לשמירה על פרטיות ואינטימיות". בחדר הרחצה השתמשה גלי גם באריחים גדולים דמויי חלודה בשילוב אריחים לבנים על מנת לתת אור וליצור עוצמה ודרמטית. כבית לשני מתבגרים, היה חשוב לייצר סוויטות נפרדות לילדים ולכן נבחרה הקומה העליונה לשמש כמו יחידת אירוח נפרדת, נדיבה ומפנקת. "יצרנו ממש סוויטה למתבגרים גדולים עם חדרי שינה נפרדים וחדר רחצה לכל ילד כולל מטבח משותף מאובזר היטב ומרפסת פרטית צמודה. ממלכה לעצמם. גם כאן נשמר הקו המינימליסטי בתוספת פתרונות אחסון ונגיעות צבע קלות וטאץ' פרסונאלי לכל ילד בחדרי השינה והתייחסות לפרטים הקטנים ביותר".

תנאים לקבלת משכנתא: 5 שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני
תנאים לקבלת משכנתא: 5 שאלות שאתם צריכים לשאול את עצמכם לפני מה הם התנאים לקבלת משכנתא? הליך רכישת בית או דירה הינו צעד חשוב בחייכם. המשכנתא הינה חלק בלתי נפרד ברכישה, אשר לרוב ילווה אתכם למשך שנים רבות, לעיתים אף שניים-שלושה עשורים. לפני שתחליטו איזה דירה לרכוש ותפתחו בהליך חיפוש דירה ולקיחת משכנתא, לפניכם כמה שאלות חשובות שעליכם לשאול את עצמכם. אז מהו תנאי משכנתא? האמת שיש לא מעט תנאים למשכנתא… מעבר ליכולת הכלכלית והאישית לקחת משכנתא, יש תנאים לקבל משכנתא אותם מציבים גורמים כמו בנק ישראל, בנקים, ממשלה וכו', על מנת למנוע או לפחות לצמצמם מצב של קריסת משקי בית בזה אחר זה. תנאים לקבלת משכנתא: מה ההון העצמי שיש לכם? אחת השאלות הנפוצות ביותר אצל המתעניינים ברכישת נכס או דירה היא השאלה כמה הון עצמי נדרש על-מנת לרכוש את אותו הנכס. הון עצמי הינו תנאי משכנתא מאד בסיסי וקריטי. רוכשי דירה פוטנציאלים שונים אף אינם יודעים היכן לחפש דירה ובאיזה תקציב ותשובה לשאלה זו יכולה לשנות לחלוטין את שאיפתם ברכישה בסכום מסוים ולעיתים אף תפנה אותם לחיפוש נכס באזור גיאורגרפי אחר מזה שבו חשבו לרכוש דירה בהתחלה. מה סך ההכנסות שלכם למשק הבית? סך ההכנסות למשק הבית יחושב לפי ממוצע הכנסותיכם נטו. מדובר בהכנסות ממשכורת, מעסק עצמאי, מנכס מושכר אחר שבבעלותכם, תגמולים, קצבות וכל הכנסה אחרת שניתן להוכיח עבור הבנק כי היא קבועה. תנאים לקבלת משכנתא האם ישנו כסף שתקבלו במהלך 5 השנים הקרובות? מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז כסף יכול להיות מתנה מההורים, קרן השתלמות שנפתחת, מענק חד-פעמי או עסקה גדולה (למשל מכירת נכס אחר). תיבחן האפשרות לפירעון מוקדם של חלק מהמשכנתא על-ידי כספים אלה כך שהמשכנתא תתוכנן בהתאם לצורך זה ובהתאם לכדאיות הכלכלית. מהו סכום ההחזר החודשי שאתם יכולים לעמוד בטווח קצר, בינוני וארוך? כשמדבברים על תנאים למשכנתא, חשוב מאוד לבדוק מהו ההחזר החודשי שאתם יכולים לשלם בכל חודש. על-ידי כך, תוכלו לדעת מהי המשכנתא המקסימאלית שיכולה להתאים עבורכם, תוך שמירה על רמת החיים והאיתנות הכלכלית אליה אתם רגילים או שואפים בעתיד. הגדירו מהו סכום המשכנתא שאתם יכולים לקחת על עצמכם וחפשו אחר נכס מתאים משכנתאות ומימון לרכישת דירות לאחר שתדעו מהו סכום המשכנתא הרצוי, בדקו איזה נכס ניתן לרכוש עם משכנתא בסכום זה כתוספת להון העצמי שברשותכם. יש לוודא שאינכם חורגים מ- 75% מימון במידה וזו דירתכם הראשונה או 70% במידה והייתה לכם פעם דירה. במידה וזו דירה להשקעה זכרו שתוכלו לקבל כמשכנתא רק עד 50% מערך הדירה שתרכשו. יש לכם תנאים לקבלת משכנתא, אך עדיין מרגישים שאתם צריכים ליווי מקצועי? פנו אל יועץ משכנתא!

תנאים לקבלת משכנתא
התנאים לקבלת משכנתא יכולים להשתנות במידה מסוימת מבנק אחד למשנהו, אבל ישנם גם תנאים בסיסיים מסוימים שזהים בכל בנק ובנק. זאת מכיוון שבגלל גודלו וחשיבותו הרבה, שוק המשכנתאות נמצא תחת רגולציה של בנק ישראל. הבנקים המסחריים שנתונים את המשכנתאות מחויבים לעמוד בדרישות והחוקים לגבי משכנתאות במדינת ישראל. מה סוג השירות הנדרש? ייעוץ למשכנתא חדשה מחזור משכנתא קיימת הלוואות על חשבון משכנתא הלוואות לשיפוץ הבית משכנתא חוץ בנקאית משכנתא לעסק משכנתא לגיל הזהב ביטוח משכנתא ממשיכים להון עצמי נצטרך ממך מספר פרטים נוספים להמשך התהליך (זה ייקח פחות מדקה, מבטיחים!) מהו סכום ההון העצמי שלך? הזז את העיגול להגדלת או הקטנת סכום ההון העצמי 800000 3,000,000 משכנתאות ומימון לרכישת דירות מה מצב חשבון הבנק שלך? חשבון תקין (לא הוגבל אף פעם) סורבתי בבנק למשכנתא חשבון תקין (לא הוגבל ב5 שנים האחרונות) חשבון מוגבל (בחמש שנים האחרונות) היה עיקול על החשבון חזרו שיקים בחשבון עוד כמה פרטים קטנים מה שווי הנכס שברצונך לרכוש? הזז את העיגול להגדלת או הקטנת הסכום 800000 500,0000 400,000 האם יש לך נכסים? דירה/בית פרטי מסחרי-משרד, חנות מגרש אין נכסים שאלה אחרונה והעזרה עם המשכנתא בדרך מהיכן אתה בארץ? צפון-רמת הגולן והגליל חיפה והקריות חדרה, זכרון והעמקים אזור השרון אזור המרכז אזור ירושלים והסביבה אזור השפלה עד אשקלון מימון פרוייקטים נדל"ן אזור הדרום אזור אילת והסביבה מצוין! ממשיכים מה מצב חשבון הבנק שלך? חשבון תקין (לא הוגבל אף פעם) חשבון תקין (לא הוגבל ב5 שנים האחרונות) חשבון מוגבל (בחמש שנים האחרונות) חשבון מוגבל (יש אופציה לערבים) היה עיקול על החשבון חזרו שיקים בחשבון האם יש לך תיקים בהוצאה לפועל? אין תיקים יש תיקים משכנתאות ומימון לרכישת דירות עוברים לשלב הבא באיזה שלב של לקיחת המשכנתא אתה נמצא? חיפוש נכס לקנייה מצאתי נכס ולפני חתימה על זכרון דברים אחרי חתימה על זכרון דברים אחרי חתימה על הסכם זכאי לדירה במחיר למשתכן אחר פירוט: מצוין! ממשיכים לקבלת ייעוץ מקצועי מהיועצים שלנו השאר פרטים פגישת ייעוץ ראשונה חינם ללא עלות הטבות לזוכים בפרוייקטים של מחיר למשתכן *שרות מלא כרוך בתשלום מלא את שמך מספר טלפון נייד האם יש נכסים בבעלותך? רכב בבעלותי דירה ללא משכנתא דירה עם משכנתא של עד 50% דירה עם משכנתא של מעל 50% אין רכב ודירה אחר מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז האם יש לך כרטיס אשראי? כן לא שאלה אחרונה וסיימנו שלב אחרון וסיימנו! חסר רק מייל לשלוח לך את ההצעה נשמח לעזור לך גם עם ביטוח המשכנתא תרצה לבצע השוואות מחירים ולהוזיל בצורה משמעותית את ביטוח המשכנתא? (עשרות אלפי שקלים לאורך תקופת המשכנתא) התנאים לקבלת משכנתא יכולים להשתנות במידה מסוימת מבנק אחד למשנהו, אבל ישנם גם תנאים בסיסיים מסוימים שזהים בכל בנק ובנק. זאת מכיוון שבגלל גודלו וחשיבותו הרבה, שוק המשכנתאות נמצא תחת רגולציה של בנק ישראל. הבנקים המסחריים שנתונים את המשכנתאות מחויבים לעמוד בדרישות והחוקים לגבי משכנתאות במדינת ישראל. אם לא תלחץ לא תדע... זה ייקח פחות מדקה! מכרז ריביות למשכנתא חדשה לחצו לפרטים מחזור משכנתא לחיסכון מיידי של כסף לחצו לפרטים מחשבון משכנתא לחצו לפרטים טופס בקשה למשכנתא אז מה התנאים לקבלת משכנתא? ברמת העיקרון כל אדם בוגר יכול לקבל משכנתא במדינת ישראל וזאת בתנאי שהוא עומד בדרישות של הבנק בנוגע להון העצמי שלו ויכולת ההחזר של המשכנתא. נפרט כמה מתנאי קבלת משכנתא: משכנתאות ומימון לרכישת דירות המצב התעסוקתי של הלווה – בנקים בדרך כלל יבדקו את המצב התעסוקתי של אדם במקום העבודה הנוכחי שלו כאחד מהקריטריונים לקבלת משכנתא. בה בעת הוא גם יבדוק את העבר התעסוקתי שלך לאורך השנים ואת קצב תחלופת מקומות העבודה הקודמים שלך. אינדיקטור טוב יכול להיות כשהשינויים במקומות עבודה הן מינימליים ואין שינויים חדים מידי של תחומי פעילות (ממנהל חשבונות למהנדס, מנהג אוטובוס למנהל). רמת ההכנסה של הלווה – רמת ההכנסה משפיעה על הסכום המקסימאלי של המשכנתא הזמינה בשבילך. חשוב לציין כי מה שנבדק על ידי הבנק זו לא רק רמת הכנסה של הלווה במקום העבודה, אלא גם הרמה הכללית של שכר העבודה במקצוע שבו הוא עוסק. במילים אחרות, אם ההכנסה של הלווה כעת היא גבוהה בהרבה מהשכר הממוצע לתפקיד בשוק, זה יכול להילקח בחשבון בעת חישוב המשכנתא וסכום המשכנתא המאושרת יכול להיות נמוך יותר. הון עצמי מינימאלי – אחד התנאים למשכנתא הוא כמות מסוימת מינימאלית של הון עצמי. הסעיף הזה נמצא תחת פיקוח הדוק מצד בנק ישראל שאינו רוצה לגרום למצב שיינתנו משכנתאות לאנשים ללא אמצעים כלכליים מתאימים אך מצד שני לא רוצה לחסום את האפשרות לרכישת דירה מאנשים צעירים. כיום ההון העצמי הדרוש הוא כ-30%-40% מערך הדירה שאתם מתכוונים לרכוש, בהתאם לערך הדירה. ביטוח – אחד הקריטריונים לקבלת משכנתא הוא רכישת פוליסת ביטוח משכנתא. ישנם ששני סוגים עיקריים של ביטוח בעת קבלת משכנתא: הסוג הראשון הוא ביטוח חיים ונכות של הלווה, כאשר במקרה של מוות או נכות של הלווה, חברת הביטוח לוקחת על עצמה את תשלום שארית המשכנתא. זהו ביטוח חשוב מאד והכרחי למשכנתאות שלוקחים לתקופות ארוכות במיוחד. מימון פרוייקטים נדל"ן ניתן לראות שהתנאים לקבלת משכנתא הם סובייקטיביים מאד ומשתנים לגבי כל אדם ואדם. לעיתים אישור לקבלת משכנתא יכול להיות תלוי באופן הצגת הדברים והמסמכים הקיימים ברשות מבקש המשכנתא. הבנק שנותן את המשכנתא בסך הכול רוצה לבטח את עצמו מכל סיכון אפשרי שהמשכנתא לא תוחזר והלווה יגיע לחדלות פירעון. אם החלטת שאתה זקוק למשכנתא ואתה מתכוון לגשת לבנק בקרוב, אתר משכנתא גורו יכול לעזור לך בתהליך. אנו מכירים את עבודת הבנקים מקרוב, ולכן נוכל לעבור איתך על הקריטריונים השונים לקבלת משכנתא ולייעץ לך מה עליך להגיד ואילו מסמכים להביא לפגישה. השאר את הפרטים שלך ונחזור אליך בהקדם האפשרי. AddThis Sharing Buttons Share to FacebookShare to WhatsAppShare to Email App לקבלת הצעות למשכנתא שם מלא: טלפון: מייל: אזור בארץ:

למה, באמת, חשוב לתכנן את המשכנתא?
1 כי החיים דינמיים לאורך החיים מתרחשים שינויים רבים המשפיעים על ההוצאות וההכנסות שלנו: תינוק נולד, קידום בעבודה, קרן השתלמות נפרעות ואפילו ירושה לא צפויה. תכנון מוקדם יאפשר לכם להתכונן לשינויים עתידיים כאלה; 2 כי צריך לחלום בגדול אך להתעורר למציאות כולנו חולמים על וילה עם בריכת שחיה, אבל אנחנו לא תמיד לוקחים בחשבון את המחירים של החלומות האלה. חשוב לתכנן משכנתא המאפשרת לכם לבנות את הבית המתאים ליכולתכם היום ולאפשר לכם לשדרג בעוד כמה שנים לבית הבא; 3 כי תנאי השוק משתנים לאורך חיי המשכנתא גם תנאי השוק משתנים (שינויים במדד, בריבית הפריים וכו’) ויכולים להשפיע על ההחזר החודשי ועל יתרת החוב של המשכנתא. התחשבות בשינויים האפשריים בהרכבת תמהיל המשכנתא יכולה לחסוך לכם כסף; 4 כי משכנתא חייבת להתאים לכם לכל אחד יש אופי אחר: יש כאלו שפוחדים משינויים, אחרים לא אוהבים להתחייב ויש את מי שמסתערים על אתגרים. בנקאי המשכנתאות שלנו ילמדו להכיר אתכם ויעזרו לכם להרכיב משכנתא שמתאימה לכם באופן אישי ולנקודת זמן המסוימת בחיים שלכם. העריכו את העלות הכוללת של הדירה לכל דירה יש מחיר, הנקבע בהסכם שבין מוכר הדירה לקונה (המחיר החוזי). עם זאת, ההוצאות שתהיינה לכם אינן מסתכמות במחיר החוזי של הדירה אלא הן תהיינה גבוהות יותר והן תכלולנה לא מעט תשלומים נוספים לגורמים אחרים, אותם חשוב לקחת בחשבון. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז בין ההוצאות הנוספות הנפוצות: מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל, מס שבח ,שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות מעבר ושיפוץ, הפרשים בשערי הדולר והשקל והצמדת מחיר הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. בנוסף, ישנם מספר תשלומים חד פעמיים נפוצים בתהליך המשכנתא: שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום בטחונות. כדי לסייע לכם, הכנו עבורכם מחשבון הוצאות לחישוב עלויות משוערות אלו תכנון תקציב עכשיו, כשאתם יודעים מהי העלות האמיתית של הדירה, אפשר להתחיל לתכנן את התקציב שלכם נכון, אבל ראשית – חשוב לקרוא את הטיפים הבאים. את המשכנתא מתכננים במבט לעתיד למרות שנוח יותר לחשוב על החזרי המשכנתא בהקשר של ההחזרים הראשונים, אסור לשכוח שלרוב זו הלוואה ארוכת טווח, שתלווה אתכם לשנים קדימה. למשל – אם מסלולי ההלוואה צמודים – עליית המדד עתידה להגדיל את ההחזרים החודשיים עם השנים, ויש להיות ערוכים לזה. כמובן, גם המשכורת שלכם עשויה לגדול עם השנים – ואם אתם צופים זאת, בהחלט כדאי להביא זאת בחשבון. כדאי שההחזרים החודשיים יהיו עד שליש מההכנסה הפנויה באופן כללי, מומלץ כי סך כל החזרי המשכנתא (כולל תשלומי הביטוח, עליהם נרחיב בפרק “חותמים” ) לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם (ההכנסה נטו, שנותרת בידיכם, אחרי שמפחיתים ממנה תשלומים אותם אתם חייבים לשלם, כגון מיסים, החזרי הלוואות אחרות, תשלומי מזונות ועוד). כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות על הנכס לבין שווי הנכס, לדוגמא אם הנכס שווה מיליון ₪ וסך המשכנתאות שניתנו כנגד הנכס הוא 600,000 ₪, אזי אחוז המימון הוא 60%. על מנת להקל עליכם את המשך ההתנהלות עם המשכנתא שלכם, מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת מאחר שהרגולציה וגם המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים. משתלם לקצר את תקופת המשכנתא ככל הניתן משכנתאות ומימון לרכישת דירות כאשר אתם מתכננים משכנתא, מומלץ לבחון קיצור בשנות ההלוואה במידת האפשר. אמנם, כאשר אתם פורסים את ההלוואה לשנים רבות, התשלומים החודשיים קטנים – אך אסור לשכוח שסך כל התשלומים המצטבר עולה. עשו שימוש במחשבונים שלנו כדי לסייע לכם ממש מתחילת הדרך, פיתחנו שני מחשבונים חשובים: מחשבון תכנון תקציב שיאפשר לכם לבדוק באיזה סכום אתם יכולים לרכוש דירה – בהתאם להון העצמי הקיים שלכם ולהחזר החודשי המבוקש. מחשבון משכנתא שיאפשר לכם להעריך את סכום המשכנתא, או את ההחזר החודשי הצפוי לכם. בררו את זכאותכם למשכנתא אולי שמעתם על המונח “זכאות למשכנתא”. מדובר בזכאות להלוואה ממשלתית, המוענקת בהתאם לקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. אם זו הדירה הראשונה שאתם רוכשים, או שאתם רוכשים דירה באזור בו קיימת “זכאות מבצע” ייתכן שגם אתם זכאים להטבה זו. מימון פרוייקטים נדל"ן עוד על הקריטריונים לזכאות למשכנתא ועל התנאים בהם היא ניתנת, ניתן לקרוא באתר משרד הבינוי והשיכון תחת הכותרת “סיוע בדיור”. הגישו בקשה למשכנתא! ועכשיו: לתהליך קבלת המשכנתא בפועל. הצעד הראשון אותו עליכם לעשות, הוא לפנות אל הבנק ולהגיש בקשה לקבלת אישור עקרוני להעמדת הלוואה. את הפניה הזו ניתן, ואפילו רצוי לעשות, גם אם אין לכם עדיין את הפרטים המדויקים של הנכס. תהליך הגשת הבקשה אינו ארוך, ולרוב תוכלו לקבל אישור עקרוני תוך מספר שעות. אישור עקרוני זה מהווה מעין “אור ירוק” להמשך התהליך. להזמנת שיחה להגשת בקשה למשכנתא לחצו כאן על מנת להקל עליכים הכנו רשימה של הפרטים שיש להכין מראש לצורך הגשת הבקשה בשלב הבא תצטרכו להביא לנו מסמכים המאמתים את הפרטים שמסרתם לנו. לרשימת המסמכים לחצו כאן קיבלתם אישור עקרוני. מה עכשיו? משכנתאות ומימון לרכישת דירות קבלת האישור העקרוני מאפשרת לכם להמשיך בתהליך לנטילת המשכנתא. לאחר קבלת האישור העקרוני לבקשה להעמדת הלוואה, אתם מוזמנים להגיע לאחד מסניפי לאומי למשכנתאות – ללא כל התחייבות מצדכם – ולהיפגש עם בנקאי משכנתאות. מזל טוב! הצעד החשוב, הראשון, כבר מאחוריכם *אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל

המדריך ללקיחת משכנתא
נטילת משכנתא היא העסקה הגדולה ביותר שרובנו נבצע בימי חיינו, ולכן כל כך הרבה חששות ומיתוסים אופפים אותה. חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בכל מה שקשור בנושא. לכן הקמנו עבורכם "מורה נבוכים" המפגש עם המושג "משכנתא" מגיע אל כל אחד מאיתנו בשלב זה או אחר של החיים. אלו שלאחר שנים של מעבר בין דירות שכורות, והמחפשים יציבות, זוגות טריים שרוצים להשקיע את הצ'קים מהחתונה בבניית הקן, או משפחות שהתרחבו ומחפשות דירה גדולה יותר. לקיחת משכנתא היא העסקה הגדולה ביותר שרובנו נבצע בימי חיינו, ולכן כל כך הרבה חששות ומיתוסים אופפים אותה. חוסר ידע והתמצאות בפרטים רק מגבירים את הפחדים והטעויות שלנו בלקיחת משכנתא, ולכן בנינו לכם מדריך המפרט את התכנון הפיננסי המקדים הדרוש, כיצד לבחור את המשכנתא המתאימה ומה לעשות אחרי לקיחת המשכנתא. משכנתאות ומימון לרכישת דירות פרק א' - לפני שיוצאים לדרך - תכנון פיננסי מקדים כמה באמת עולה הדירה? מהו ההון העצמי העומד לרשותכם? קביעת גובה ההון העצמי, ההחזר החודשי ותקופת ההלוואה פרק ב' – תחילת המסע – פתיחת תיק משכנתא אישור עקרוני המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא בטחונות וערבויות תעודת זכאות משכנתא פרק ג' - בוחרים את סוג המשכנתא מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז מסלולי משכנתא נפוצים מסלולי פרעון בחירת המשכנתא האידיאלית משכנתאות ייחודיות כיצד לבחור את הבנק למשכנתאות פרק ד'- תשלומים נילווים להחזר החודשי ביטוח חיים למשכנתא + ביטוח נכס למשכנתא תת ביטוח משכנתאות ומימון לרכישת דירות פרק ה' - לא חתונה קתולית - החיים עם המשכנתא פירעון מוקדם מיחזור משכנתא גרירת משכנתא "בנקרייט" מציג: רשימת השירותים והפתרונות המובילים והמקיפים בתחום המשכנתאות 11.07.2017 צוות אתר "בנקרייט", פורטל המידע הפיננסי המוביל בישראל, בנה עבורכם, בשיתוף עם גופים מובילים בתחום המשכנתאות, מספר שירותים הכוללים: 1. ייעוץ מקצועי: לקבלת הצעות לייעוץ משכנתא מחברות המתמחות במשכנתאות לחצו כאן שירותים נלווים: לקבלת הצעות לביטוח משכנתא מחברות הביטוח המובילות לחצו כאן לקבלת הצעות למיחזור משכנתא מחברות התמתחות במשכנתאות לחצו כאן מימון פרוייקטים נדל"ן קבלו הצעות מחברות הביטוח המובילות לביטוח מבנה ותכולה השוואת ריביות: להשוואת ריביות משכנתא של בנקרייט לחצו כאן להשוואת ריביות שקיבלו לקוחות הבנקים השונים – בקרו במדור "כמה קיבלתי?" משכנתא במימון גבוה - למידע נוסף כלים נוספים באתר: למחשבוני משכנתא לחצו כאן בחזרה למדריך המלא לקבלת משכנתא * לפגישה חינם עם יועץ משכנתאות, השאירו פרטים:

מדריך משכנתא - כל מה שצריך לדעת!
משכנתא היא החוב הגדול ביותר שלנו; למשפחה ממוצעת יש משכנתא של מעל 650 אלף שקל. זה כמובן לא מפתיע – משכנתא לוקחים במקביל לרכישת דירה, ורכישת הדירה היא אצל רוב האנשים האירוע הכלכלי המרכזי והגדול בחייהם. מחשבון משכנתא נכון, לפעמים האירוע הזה מתרחש שוב כאשר משדרגים את הדירה, לפעמים השדרוג הזה נעשה מספר פעמים ועדיין – רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר בשביל רובנו. אחרי הכל – דירה ממוצעת עולה 1.8-2 מיליון שקל, וכדי להגיע אליה צריך לעבוד מעל 160 חודשים, זה יותר מכפול ממה שצריך בעולם המערבי. והחשבון הזה הוא עוד לפני שלוקחים בחשבון את עלויות המימון של המשכנתא שמייקרות בממוצע בעשרות אחוזים את ערך הדירה, ועלויות נוספות שמצטברות והופכות להיות משמעותיות, לרבות מס רכישה, כאן תוכלו לחשב את חבות מס הרכישה שלכם: מחשבון מס רכישה. קראו עוד ב"הון" דוניץ - רווח של 16 מיליון שקל ברבעון השני ; בכל 2017 הרוויחה 40 מיליון אלקו הרוויחה 60 מיליון שקל ברבעון, לעומת 80 ברבעון מקביל; הסיבה - אלקטרה צריכה תיראו מופתעים - הפנסיה של הגברים גבוהה ב-75% משל הנשים; השכר ב-35% ולכן, לפני שעושים את הצעד הגדול הזה – רכישת דירה ובהתאמה לקיחת משכנתא, צריך לעשות שיעורי בית – צריך לדעת שזהו זה – זוהי דירת החלומות שלכם, היא באזור המתאים, עם השכנים המתאימים, במחיר המתאים, וצריך ללמוד ולדעת איך לקחת משכנתא, זה לא זבנג וגמרנו. המשכנתא תלווה אתכם עשרות שנים, ואתם צריכים לוודא שזאת המשכנתא המתאימה לצרכים שלכם, המתאימה מבחינת ההחזר החודשי ומבחינת אורך התקופה, הנכונה לכם מבחינת הפיזור בין המסלולים והסיכונים שגלומים בה. זה לא פשוט, אבל המדריך השלם למשכנתא, עשוי לעזור לכם. וגם אם אתם צרייכם עזרה, וזה בהחלט לגיטימי וזה בהחלט עוזר - כאן תוכלו לקרוא על איך לבחור יועץ משכנתא - יש לזה יתרונות, אבל חשוב לבחור טוב. משכנתאות ומימון לרכישת דירות ריכזנו כאן, את כל השלבים בלקיחת משכנתא, מהחישובים על הנייר ועד לקיחת הכסף; ריכזנו כאן את השאלות שעשויות לצוץ בדרך ואת התשובות. כמו כן, יש לנו את כל המחשבונים הרלבנטיים ללקיחת משכנתא - מחשבון משכנתא שבודק את ההחזרים, מול היקף המשכנת, התקופה והריבית; מחשבון ביטוח משכנתא, ובקרוב - מחשבונים נוספים. בהצלחה! פנייה למומחה משכנתא (האתר מפנה לשני גופים מקצועיים, איכותיים, עם רקורד מוכח; לא תצטערו) קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז השלב הראשון, מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך? מה ההון שלכם? מה יכולת ההחזר שלכם? כמה משכנתא לקחת? ואיזו דירה אתם יכולים לקנות? חלק מהשאלות אולי נראה לכם טריוואילי, אבל זה ממש לא - אנשים רבים לא יודעים להעריך את יכולת ההחזר, אנשים לא מבינים איך לחשב את ההון שלהם, ולכן במקרים רבים אנשים לוקחים הלוואה שלא מתאימה להם, ורוכשים דירה שלא מתאימה להם - אל תוותרו על הפרק הראשון והחשוב - הוא הבסיס להכל! השלב השני, אישור עקרוני; המסמכים שיש להגיש לבנק ומה הבנק בודק? - כן, אי אפשר להתחמק מבירוקרטיה - מדריך שיעזור לכם לא לטבוע במסמכים לא נחוצים ולעבור את התהליך בשלום. השלב השלישי, בחירת המשכנתא! - יש משכנתא בריבית קבועה, ויש משכנתא בריבית משתנה; יש משכנתא צמודה למדד ויש משכנתא שקלית; יש משכנתא בריבית פריים, ויש משכנתא בריבית שמשתנה כל חמש שנים; יש משכנתאות לטווח של 10 שנים ויש כאלו ל-30 שנים; כאן תקבלו הסבר על כל מסלול, יתרונות וחסרונות. בקיצור תקבלו את הכלים לבחור נכון את המשכנתא המתאימה לכם ומסתבר שרבים מתלבטים - האם לגשת לבד לבנקים? האם לעשות את כל התהליך של לקיחת המשכנתא לבד, או שכדאי לקחת יועץ משכנתאות. כאן - תוכלו לדעת מה היתרונות והחסרונות של ייעוץ משכנתאות; להבין שכל המידע על משכנתא נמצא באינטרנט (וגם ממש כאן - בעמוד זה ובמדריכים ובמחשבונים באתר ), ובכל זאת אם אתם רוצים יועץ (וזאת יכולה להיות בחירה נכונה בשביל חלק גדול מהציבור), אז איך לבחור - יועץ משכנתאות - האם כדאי? יתרונות, חסרונות ואיך בוחרים? ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה; באיזה פריסה ההחזרים באמת יציבים - מסתבר שקיימות שתי אפשרויות להחזרי משכנתא - החזרים קבועים והחזרים העולים עם הזמן. כאן מוסבר ממה נובע ההבדל ומה היתרונות והחסרונות של כל מסלול. האם אתם זכאים להלוואה מהמדינה? פרמטרים/ קריטריונים שמקנים זכאות לקבלת הטבות במימון הדירה. חשוב - הריבית ירדה באופן דרמטי בשנים האחרונות כך שהמימון הממשלתי נעשה יקר ביחס לבנקים! אם כי החל משנת 2016 ריבית המשכנתא בכיוון מעלה. איך ממחזרים משכנתא? ומתי כדאי למחזר משכנתא? הפחתת הריבית בשנים האחרונות הביאה למצב שבו עשרות אלפים עם לא מאות אלפים לווים מיחזרו את ההלוואה. מיחזור הלוואה משמעו לקיחת הלוואה בריבית טובה יותר מההלוואה הקודמת. זה כלכלי מאוד כאשר הריבית יורדת, הבעיה היחידה שלפעמים יש קנס/ עמלת פירעון מוקדם ואז הכדאיות, לא כזו ברורה. וכאן מחשבון שיבדוק לכם אם כדאי לכם למחזר, וכמה תהיה עמלת הפירעון המוקדם - בדיקת מיחזור משכנתא לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת - ריבית נמוכה זה נהדר, אבל האם היא צמודה? האם היא משתנה? איך לקרוא בין השורות ולהבין את המשכנתא שמציעים לכם משכנתאות ומימון לרכישת דירות על החשיבות של פיזור בין המסלולים - פעם, משכנתא היתה משכנתא כוללת - כלומר, ברגע שבחרתם מסלול הוא ליווה אתכם 20 שנה ויותר. בשנים האחרונות כבר בעת לקיחת המשכנתא נהוג לפזר בין המסלולים - מסלול קבוע, מסלול משתנה ועוד. זה חשוב! ביטוחים במשכנתא - יחד עם ההלוואה אתם גם קונים ביטוח - ביטוח דירה, ביטוח חיים - למה צריך את זה ומה זה בעצם מבטח? האם המדד יכול לרדת והאם זה ישפיע על המשכנתא? כן מדד המחירים לצרכן יכול לרדת - זו עובדה, אבל מה קורה אז עם המשכנתא? היא יורדת בהתאמה? או איכשהו במצב כזה שהציבור יכול ליהנות זה לא קורה? הנה התשובה. הוצאות המימון מוכרות לצורכי מס! - זה לא טריוויאלי, זה אולי המצב האידיאלי, אבל הנה הסבר על הקשר בין משכנתא לבין חיסכון במס. רק מתי זה יגיע לארץ? פירעון מוקדם - רוצים למחזר את המשכנתא. זה נכון וכדאי במצב של ריבית יורדת, אבל במקרים מסומים יש עמלת פירעון מוקדם למשכנתא הקיימת ואז הכדאיות הכלכלית מוטלת בספק - צריך לבדוק (האמת חוב הלבדוק!) - אפשר לחסוך הרבה כסף איך ניתן לקחת מימון של 75% מערך הדירה ואפילו יותר? זהירות, זה מסוכן! יש כאלו שלא מפחדים ולוקחים מימון משמעותי - לא מומלץ, לא נכון; קומבינה שבמקרים רבים מסבכת את הלווים! איך לקחת מימון של 100% מהדירה - כן, תתפלאו, יש כאלו שמצליחים לקחת מימון של 100% מערך הדירה. הם מגיעים עם הון עצמי אפס! זה קיים, אבל די מופרע - אל תנסו בבית! משכנתא הפוכה - כל מה שצריך לדעת! - זה הולך והופך לטרנד, וזה רק ילך ויגבר. להורים נגמר הכסף, אז מה עושים אם רוצים לעזור לילדים ולחיות קצת יותר טוב? לוקחים משכנתא הפוכה - מקבלים היום כסף בעד הדירה שברשותנו, במילים אחרות, חיים על חשבון הדירה שתממן גם את הפנסיה, גם את הילדים וגם את החיים. למעשה, מקדימים את הירושה - כנראה שאין ברירה, פשוט יוקר המחייה עולה, מחירי הדירות עולים, רק ככה הורים רבים יכולים לעזור לילדים! משכנתא בסוף שנה - לא לפספס, יש מבצעי סוף שנה! - נשמע מוזר, אבל מסתבר שכמו בתחומים רבים, גם במשכנתאות יש מבצעי סוף שנה כמה עולה ייעוץ משכנתאות? - אפשר במקרים רבים להסתדר בלי ייעוץ משכנתא - תקראו את המדריכים כאן, תיפגשו עם יועצי המשכנתאות בבנקים, תעשו סקר שוק, אבל יש מצבים שייעוץ הוא בהחלט פתרון ויש בו גם יתרונות - כמה זה עולה? (התשובה בכתבה מכלכליסט) ריבית קבוע או ריבית משתנה - שלא יעבדו עליכם! - לכאורה הריבית המשתנה נמוכה יותר מהריבית הקבועה, אבל זו עשויה להיות אשליה אופטית - חשוב במיוחד לעומדים לקחת משכנתא - ההחזרים של המשכנתא המשתנה לא מבטאים את מה שיהיה בעתיד כשהריבית תעלה וכשהמדד יעלה! - אל תוותרו על קריאת המדריך. הפתעה - מגיע לכם כסף מהבנק למשכנתאות - כן, זה קורה, אבל אל תצפו שישלחו לכם צ'ק בדואר, אתם צריכים לבדוק, לפנות ואז ...יגיע הצ'ק. מימון פרוייקטים נדל"ן ריבית קבועה צמודה, לעומת ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) - מה עדיף? - זה תלוי כמובן בציפיות המדד, אבל אל תתפתו לעשות חשבון פשוט, צריך להפעיל לוח סילוקין (ובצורה פשוטה - מחשבון משכנתא) כדי לדעת מה עדיף, משכנתא - כמה להחזיר כל חודש - כן, מסתבר שרבים מתחבטים בשאלה הזו - מה ההחזר האופטימלי מבחינתנו? , והשאלה הזו לוקחת בחשבון (אמורה לקחת בחשבון) גם פרמטרים עתידיים - שכר עתידי, הוצאות עתידיות, הרחבת המשפחה, שיחרור של חסכונות, קרנות השתלמות ועוד רוכשים דירה במחיר למשתכן? ככה תקחו משכנתא - מחיר למשתכן היא תוכנית שהחלה בסוף שנת 2015 והיא הבשורה הגדולה להערכת משרד האוצר לשוק הדירות. לא בטוח שזה יתרום לירידת מחירים גורפת, אבל כן - היא בשורה לרוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, ויש מסתבר שתי הטבות גדולות - הראשונה , הנחה גדולה על המחיר של הדירה (יכולה להגיע ל-30%), ומעבר לכך, המשכנתא שהם יקבלו תהיה ביחס לערכה הכלכלי של הדירה , והמשמעות היא שמרכיב ההון העצמי במשכנתא יהיה נמוך במיוחד (במקרים רבים יהיה ניתן לרכוש דירה בהון עצמי של 100 אלף שקל) ריבית משכנתא מעודכנת - ככה תדעו אם הריבית שאתם משלמים סבירה, או שאולי כדאי ( אם אפשר) למחזר אותה ולחסוך הרבה כסף (עשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר). ייעוץ משכנתא - האם כדאי? ריבית המשכנתא לאן - האם הריבית תעלה? איך נקבעת ריבית המשכנתא שלכם? ולצד המדריכים, פיתחנו כלים חשובים (לא פחות חשובים מהמדריכים) - מחשבונים (מחשבוני משכנתא, מדדים, דירה, השכרה ועוד): בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא, וכמה עמלת פירעון נשלם? מחשבון מחירי הדירות מחשבון מס רכישה. מחשבון משכנתא וגם - מחשבון שכר דירה מחשבון מדד תשומות הבנייה מחשבון מס רכישה מחשבון מחירי הדירות מחירי הדירות בתל אביב שכר הדירה בתל אביב

משכנתא זה מסובך? אכן... ובכל זאת, ריכזנו עבורכם מידע לגבי זכויותיכם לקבלת משכנתא מסובסדת לזכאים בסיוע המדינה או משכנתא בנקאית רגילה.
משכנתא היא הלוואה בסכום גבוה ולמשך תקופה ארוכה שניתנת לרוב על-ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישת דירה. הפורטל מתייחס ל-2 סוגי משכנתאות (הלוואות לדיור): משכנתא מסובסדת - משכנתא בתנאים מועדפים הניתנת בסיוע משרד הבינוי והשיכון לקבוצות אוכלוסיה מסוימות העומדות בתנאי הזכאות לקבלת הסיוע. משכנתא בנקאית (מסחרית) - משכנתא שניתנת על ידי אחד מהבנקים המעניקים משכנתאות, כל אחד לפי תנאיו ודרישותיו. משכנתאות ומימון לרכישת דירות 5,264,810 ישראלים מצאו את זכויותיהם בשנה האחרונה בכל-זכות. בחינם וללא כוונת רווח הוצאת דרכון זמני במקרי חירום הדרכון לא בתוקף ואתם חייבים לטוס? יש פתרון למצב משכנתא בנקאית (מסחרית) הקדמה: משכנתא בנקאית (מסחרית) היא הלוואה כספית גדולה ולתקופה ארוכה שניתנת על-ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישת או בניית נכס מקרקעין שלא באמצעות תעודת זכאות לסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון אוכלוסיות מסוימות עשויות להיות זכאיות למשכנתא מסובסדת ובתנאים מועדפים מטעם משרד הבינוי והשיכון, וזאת במקום או בנוסף למשכנתא הבנקאית עשויים להיות הבדלים בתנאי המשכנתא ובדרישות בין הבנקים השונים, אבל יש לעמוד בתנאים המינימליים ובמגבלות של בנק ישראל על לקיחת משכנתא למידע נוסף ראו נהלי בנק ישראל למתן הלוואה לדיור ראו גם: מימון פרוייקטים נדל"ן משכנתא דיור ושיכון מגבלות על לקיחת משכנתא מסלולי הלוואה למשכנתא (תמהיל משכנתא) דרכים לתשלום המשכנתא (החזר משכנתא) הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter אזהרה דף זה עוסק במשכנתא שמעניק הבנק שלא במסגרת סיוע ממשרד השיכון מומלץ לדרוש מפקיד הבנק להפיק עבורכם תעודת זכאות על מנת לבדוק אם הנכם זכאים לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון. משכנתא בנקאית (מסחרית) היא הלוואה בסכום גבוה ולמשך תקופה ארוכה שניתנת לרוב על-ידי בנק למשכנתאות לצורך רכישה או בניית נכס מקרקעין, שלא באמצעות תעודת זכאות לסיוע מטעם משרד הבינוי והשיכון. הבנק, בתמורה לכספים שהוא נותן, רשאי לדרוש כי הנכס ישועבד לטובתו, כדי שיוכל למכור אותו באמצעות ההוצאה לפועל, אם בעל המשכנתא לא יעמוד בתנאי ההלוואה ובתשלומי המשכנתא. באמצעות כספי המכירה הבנק יכסה את החוב שנצבר. ברוב המקרים, משכנתא אחת מורכבת ממספר מסלולי הלוואה שונים (תמהיל משכנתא), בסכומים ותנאים שונים וכן ישנן מספר דרכים לתשלום המשכנתא ולכן מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה בתחום, בטרם קבלת החלטה על נטילת משכנתא, בחירת התמהיל הנכון ודרך התשלום המתאימה בהתאם ליכולות כלכליות ונתונים נוספים. מתן המשכנתא הבנקאית מותנה בכך שמבקש ההלוואה עומד בדרישות ובתנאי הבנק לקבלת ההלוואה. כל אדם שעומד בתנאים אלה יוכל לקבל את ההלוואה. כמו כן, גם בעל משכנתא מסובסדת מטעם משרד הבינוי והשיכון יוכל לקבל משכנתא בנקאית אם הוא עומד בדרישות ובתנאי הבנק, ומעוניין לעשות את אחת מהשתים: להחליף את המשכנתא המסובסדת במשכנתא בנקאית (מיחזור משכנתא). לקחת משכנתא בנקאית (מסחרית) בנוסף למשכנתא המסובסדת. חשוב לדעת מומלץ לערוך סקר שוק בין הבנקים השונים המעניקים משכנתאות שכן עשויים להיות הבדלים בעלויות, בעמלות ובתנאי ההלוואה בין בנק לבנק, מעבר לתנאים המינימליים הנדרשים והמגבלות על לקיחת משכנתא. מומלץ בטרם לקיחת משכנתא בנקאית (מסחרית), לדרוש מפקיד הבנק תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון כדי לבדוק את האפשרות לקבל משכנתא מסובסדת במקום או בנוסף למשכנתא הבנקאית. ברוב המקרים, משכנתא אחת מורכבת ממספר מסלולי הלוואה שונים, בסכומים שונים ובתנאים שונים (תמהיל משכנתא) ולכן מומלץ לפנות לייעוץ אצל בעל מקצוע מומחה בתחום בטרם קבלת החלטה על נטילת משכנתא ובחירת התמהיל הנכון בהתאם ליכולות הכלכליות ונתונים אישיים אחרים, שכן לבחירת תמהיל נכון עשויות להיות השלכות בנושאים קשורים וזכויות קשורות. משכנתאות ומימון לרכישת דירות משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (שהוציאו תעודת זכאות) משכנתאות לרכישת דירה, בניית דירה או הרחבת דירה הסיוע ניתן תוך כדי עידוד ההתיישבות באזורי עדיפות לאומית למידע נוסף, ראו סיוע במשכנתא באתר השירותים והמידע הממשלתי ראו גם: משכנתא דיור ושיכון הוצאת תעודת זכאות למשכנתא תרגום: العربية הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (שהוציאו תעודת זכאות) משכנתאות לרכישת דירה, לבנייתה או להרחבתה. גובה הסיוע נקבע בהתאם לשיטת ניקוד. ככל שהניקוד המצטבר גבוה יותר, כך סכום המשכנתא גבוה יותר. לטבלה המציגה את גובה המשכנתא הבסיסית בהתאם לניקוד באתר השירותים והמידע הממשלתי (ראו "הניקוד הקובע את סכום המשכנתא הבסיסי" בהמשך הדף, לאחר טבלאות הניקוד המתייחסות למשפחות ותיקות). תנאי הסיוע משכנתאות ומימון לרכישת דירות הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה, וממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלף פרק הזמן הבא: לרוכשי דירה יד שנייה טרם חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה. לרוכשי דירה חדשה מקבלן טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה. סכום הסיוע לא יעלה על יתרת החוב למוכר הדירה. הסיוע ניתן בכפוף לבדיקת בטוחות על ידי הבנק, כולל בדיקת יכולת החזר המשכנתא. הסכום הכולל של המשכנתא (כולל משכנתא בנקאית משלימה) הוא עד 95% ממחיר הדירה הנרכשת. אם הדירה הנרכשת נמצאת באזור עדיפות לאומית א', הסכום הכולל של המשכנתא הוא עד 98% ממחיר הדירה. קבלת המשכנתא מותנית בהעברת הזכויות בדירה הנרכשת או הנבנית על שם הזכאים, ורישום המשכנתא עליה. כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הבנק של המוכר ולשם יופקד בבנק למשכנתאות אישור בכתב, שיכלול את פרטי חשבון הבנק של המוכר. משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים לפי התקדמות הבנייה. לזכאים חסרי דירה, תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%. הזכאים יוכלו לבחור את תקופת החזר המשכנתא עד ל-30 שנה, עם אפשרות קיצור לתקופות של 10, 15, 20 או 25 שנה. מי שרוכשים דירה ביישובים בנגב ובקו העימות זכאים לתוספת הלוואה, בנוסף לסכום ההלוואה שנקבע על פי זכאותם האישית ובתנאי ריבית זהים - למידע נוסף ורשימת היישובים באתר השירותים והמידע הממשלתי. זכאים חסרי דירה הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית א' ו-ב' (בהתאם למפורט באתר השירותים והמידע הממשלתי), זכאים לתוספת משכנתא של 4.5% ל-20 שנה. למתקשים בהחזרי המשכנתא - ניתן לפנות לבנק למשכנתאות המנהל את המשכנתא כדי להגיש באמצעותו בקשה להקלה בהחזרים בוועדה הבין-משרדית. ניתן לערער על החלטת ועדה זו לוועדת הערר לחריגים. מי זכאי? מי שצבר 599 נקודות ומעלה. להרחבות על-פי אוכלוסיות זכאים, ראו בפורטל משכנתא. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז תהליך מימוש הזכות יש לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות ולהוציא תעודת זכאות למשכנתא. למידע על הליך הוצאת התעודה ראו הוצאת תעודת זכאות למשכנתא. לאחר אישור המשכנתא, יש לפנות לאחד מסניפי הבנקים למשכנתאות על מנת לקבל את ההלוואה. ניתן לקבל את המשכנתא בכל אחד מסניפי הבנקים למשכנתאות, לאו דווקא בבנק שבו הונפקה תעודת הזכאות. לכל אדם הזכות לפנות לבנק המעניק משכנתא (הלוואה לדיור) ולבקש מסמך המפרט את סכום ותנאי המשכנתא שהבנק מציע, בהתאם לנתוניו האישיים ולנכס בגינו מבוקשת המשכנתא ("אישור עקרוני") האישור העקרוני חייב להיות תקף ל-24 יום לפחות ועל הבנק חובה להעניק את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני, כל זמן שהאישור בתוקף מומלץ לבדוק באם הנכם זכאים למשכנתא מסובסדת מטעם משרד הבינוי והשיכון הגשת הבקשה לאישור העקרוני וקבלתו מהבנק אינה כרוכה בתשלום > למידע נוסף ראו סע' 4ג לנהלי בנק ישראל למתן הלוואות בדיור ראו גם: משכנתא דיור ושיכון מגבלות על לקיחת משכנתא סיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter אזהרה דף זה עוסק במשכנתא שמעניק הבנק שלא במסגרת סיוע ממשרד השיכון מומלץ לדרוש מפקיד הבנק להפיק עבורכם תעודת זכאות על מנת לבדוק אם הנכם זכאים לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון. לכל אדם הזכות לפנות לכל בנק המעניק משכנתא (הלוואה לדיור) ולבקש לקבל "אישור עקרוני"- מסמך רשמי הכולל את סכום ותנאי ההלוואה שהבנק מציע, בהתאם לנתונים אישיים ונתוני הנכס עבורו מבוקשת המשכנתא. משכנתאות ומימון לרכישת דירות קבלת האישור העקרוני לא כרוכה בתשלום ולא מחייבת לקיחת משכנתא. האישור חייב להיות בתוקף 24 ימים לפחות וכל זמן שהאישור בתוקף- הבנק חייב להעניק את המשכנתא לפי התנאים שבאישור (גם אם חלו שינויים בריביות, בעמלות וכו') ובכפוף לאימות הנתונים שנמסרו. טיפ ניתן לעשות שימוש באישור העקרוני הן כדי להעריך מראש את הסכום הסופי שיעמוד לרשות הלווים ואת את שווי הנכס שאותו יוכלו לרכוש, והן כדי לערוך משא ומתן מול בנקים אחרים בטרם נטילת משכנתא. מי זכאי? כל אדם המעוניין לקבל מהבנק משכנתא מסחרית (כלומר משכנתא שלא במסגרת סיוע מהמדינה) לצורך רכישת דירה או מגרש, בניית דירה או הרחבת דירה. מימון פרוייקטים נדל"ן תהליך מימוש הזכות יש לפנות לבנק למשכנתאות. בסניף הבנק, יש למלא טופס בקשה ולמסור מידע אישי כגון: גיל, מצב משפחתי, השכלה, מקום עבודה, ותק בעבודה, הכנסות חודשיות, סכום ההלוואה המבוקש ונתונים שונים אודות הנכס בגינו מבוקשת המשכנתא. מומלץ להגיע עם מסמכים שמאמתים את המידע שנמסר בטופס הבקשה (כגון: תלושי שכר, דפי חשבון בנק, חוזה מכר וכו'). על-סמך הנתונים והמידע שנמסר בטופס הבקשה, הבנק ינפיק את האישור העקרוני שיכלול, בין היתר, את הנתונים והמידע הבאים: סכום המשכנתא המאושר (המשכנתא עשויה להיות מורכבת ממספר מסלולי הלוואה שונים). תקופת המשכנתא (לפי מסלולי ההלוואה). שיעור הריבית ואופן חישובה. סכום ההחזר החודשי (בהלוואות בריבית קבועה). עמלות, חיובים נלווים ודרישות נוספות (כגון: ביטוח משכנתא). תוקף האישור העקרוני (עליו להיות תקף ל- 24 יום לפחות). יחד עם האישור העקרוני, הבנק ימסור רשימה של מסמכים נדרשים ואת המועד להגשתם (מדובר במסמכים שמאמתים את הנתונים שנמסרו בטופס הבקשה). חשוב לדעת הגשת בקשה לקבלת אישור עקרוני וקבלתו מהבנק אינה כרוכה בתשלום. אין חובה לפנות לבנק בו מתנהל חשבון הבנק (חשבון העו"ש) ואין מניעה לפנות למספר בנקים שונים ולערוך השוואה בין האישורים העקרוניים שיינתנו. במסגרת הבקשה, אין חובה להציג או למסור מסמכים ואישורים כלשהם, אך ייתכן שכדאי לעשות זאת כדי שסכום המשכנתא ותנאי ההלוואה שהבנק יציע, יהיו מדויקים ותואמים למצב הכלכלי והאישי. האישור העקרוני תקף ל-24 יום לפחות, וכל עוד האישור בתוקף והפרטים והנתונים שנמסרו בטופס הבקשה ייבדקו ויימצאו נכונים, הבנק מחוייב לתת את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני. במקרה שנעשית פנייה לקבלת משכנתא לפי התנאים שבאישור העקרוני לאחר שפג תוקפו, הבנק לא מחוייב להעניק את המשכנתא לפי תנאי האישור העקרוני. חלק מהבנקים מאפשרים קבלת אישור עקרוני טלפוני או באמצעות האינטרנט, אך סכום המשכנתא והתנאים שיוצע, עשויים להיות שונים מאלו שיוצעו ללווים המגישים את הבקשה בסניף הבנק. קבלת אישור עקרוני מהבנק לצורך קבלת משכנתא, לא מונעת ממבקש המשכנתא את האפשרות לבדוק אם הוא זכאי לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון. משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (שהוציאו תעודת זכאות) משכנתאות לרכישת דירה, בניית דירה או הרחבת דירה הסיוע ניתן תוך כדי עידוד ההתיישבות באזורי עדיפות לאומית למידע נוסף, ראו סיוע במשכנתא באתר השירותים והמידע הממשלתי ראו גם: משכנתא דיור ושיכון הוצאת תעודת זכאות למשכנתא משכנתאות ומימון לרכישת דירות הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים (שהוציאו תעודת זכאות) משכנתאות לרכישת דירה, לבנייתה או להרחבתה. גובה הסיוע נקבע בהתאם לשיטת ניקוד. ככל שהניקוד המצטבר גבוה יותר, כך סכום המשכנתא גבוה יותר. לטבלה המציגה את גובה המשכנתא הבסיסית בהתאם לניקוד באתר השירותים והמידע הממשלתי (ראו "הניקוד הקובע את סכום המשכנתא הבסיסי" בהמשך הדף, לאחר טבלאות הניקוד המתייחסות למשפחות ותיקות). תנאי הסיוע הסיוע יינתן אם טרם שולם למוכר הדירה כל הסכום תמורתה, וממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלף פרק הזמן הבא: לרוכשי דירה יד שנייה טרם חלפה שנה ממועד החתימה על חוזה הרכישה. לרוכשי דירה חדשה מקבלן טרם חלפו 36 חודשים ממועד החתימה על חוזה הרכישה. סכום הסיוע לא יעלה על יתרת החוב למוכר הדירה. הסיוע ניתן בכפוף לבדיקת בטוחות על ידי הבנק, כולל בדיקת יכולת החזר המשכנתא. הסכום הכולל של המשכנתא (כולל משכנתא בנקאית משלימה) הוא עד 95% ממחיר הדירה הנרכשת. אם הדירה הנרכשת נמצאת באזור עדיפות לאומית א', הסכום הכולל של המשכנתא הוא עד 98% ממחיר הדירה. קבלת המשכנתא מותנית בהעברת הזכויות בדירה הנרכשת או הנבנית על שם הזכאים, ורישום המשכנתא עליה. כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבון הבנק של המוכר ולשם יופקד בבנק למשכנתאות אישור בכתב, שיכלול את פרטי חשבון הבנק של המוכר. משכנתא לבנייה עצמית ניתנת בשלבים לפי התקדמות הבנייה. לזכאים חסרי דירה, תעמוד הריבית על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות שאותה מפרסם בנק ישראל, אך לא תעלה על 3%. הזכאים יוכלו לבחור את תקופת החזר המשכנתא עד ל-30 שנה, עם אפשרות קיצור לתקופות של 10, 15, 20 או 25 שנה. מי שרוכשים דירה ביישובים בנגב ובקו העימות זכאים לתוספת הלוואה, בנוסף לסכום ההלוואה שנקבע על פי זכאותם האישית ובתנאי ריבית זהים - למידע נוסף ורשימת היישובים באתר השירותים והמידע הממשלתי. זכאים חסרי דירה הרוכשים דירה באזורי עדיפות לאומית א' ו-ב' (בהתאם למפורט באתר השירותים והמידע הממשלתי), זכאים לתוספת משכנתא של 4.5% ל-20 שנה. למתקשים בהחזרי המשכנתא - ניתן לפנות לבנק למשכנתאות המנהל את המשכנתא כדי להגיש באמצעותו בקשה להקלה בהחזרים בוועדה הבין-משרדית. ניתן לערער על החלטת ועדה זו לוועדת הערר לחריגים. מי זכאי? מי שצבר 599 נקודות ומעלה. להרחבות על-פי אוכלוסיות זכאים, ראו בפורטל משכנתא. תהליך מימוש הזכות יש לפנות לאחד מהבנקים למשכנתאות ולהוציא תעודת זכאות למשכנתא. למידע על הליך הוצאת התעודה ראו הוצאת תעודת זכאות למשכנתא. לאחר אישור המשכנתא, יש לפנות לאחד מסניפי הבנקים למשכנתאות על מנת לקבל את ההלוואה. ניתן לקבל את המשכנתא בכל אחד מסניפי הבנקים למשכנתאות, לאו דווקא בבנק שבו הונפקה תעודת הזכאות. מקבלי סיוע בשכר דירה שרכשו דירה יכולים להשתמש בתעודת הזכאות לצורך קבלת סיוע ברכישת הדירה ניתן להמשיך לקבל סיוע בשכר דירה עד לתאריך הכניסה לדירה שנרכשה, בכפוף לתקופת הזכאות למידע נוסף ראו באתר משרד הבינוי והשיכון ראו גם: דיור ושיכון משכנתא סיוע בשכר דירה משכנתאות ומימון לרכישת דירות הדפסה שלחו כתבה שתפו קישור שתפו ב- Facebook שתפו ב- Twitter מקבלי סיוע בשכר דירה יכולים לקבל סיוע ברכישת דירה באמצעות תעודת הזכאות שלהם. מי זכאי? זכאים המקבלים סיוע בשכר דירה שרכשו דירה ומעוניינים לקבל משכנתא ממשלתית לרכישת דירה או לבניית בית. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז תהליך מימוש הזכות על הזכאים להגיש לבנק המעניק את המשכנתא את המסמכים הבאים: העתק של חוזה הרכישה החתום או של תכנית בנייה והיתר בנייה. תעודת זכאות לסיוע בשכר דירה. הבנק יקבל מהחברה הנותנת שירותי סיוע בשכר דירה את טפסי ההרשמה. במקרה שהדירה הנרכשת היא דירה חדשה: ניתן להמשיך לקבל סיוע בשכר דירה עד למועד הכניסה לדירה לפי חוזה הרכישה או לפי אישור הקבלן או עד למועד תום תוקף הזכאות לסיוע בשכר דירה - המוקדם מבין השניים. במקרה שהדירה הנרכשת היא מיד שנייה: ניתן להמשיך לקבל סיוע בשכר דירה עד למועד הכניסה לדירה ולא יותר משישה חודשים ממועד הרכישה. התאריך שממנו יש למנות שישה חודשים הוא תאריך רכישת הדירה. במקרה שהכניסה לדירה מתעכבת מעבר לתאריך שנקבע בחוזה: על הזכאים להציג אישור על כך מהחברה, הקבלן או העמותה. לאחר הצגת האישור, החברה המסייעת בשכר דירה תמשיך לסייע בשכר דירה עד הכניסה לדירה, אך לא מעבר לתום הזכאות לסיוע בשכר דירה. במקרה שהזכאים קיבלו סיוע לבנייה עצמית: הסיוע בשכר הדירה יינתן עד שנה מיום קבלת השלב השני של הסיוע (שלב שלד וגג), ולא יותר מזכאותם לסיוע בשכר דירה. רוכשי דירות שמימשו הלוואה ומבקשים לממש השתתפות בשכר דירה צריכים להציג צילום של חוזה רכישת הדירה. ארגוני סיוע לרשימת ארגונים המסייעים בתחום הדיור גורמי ממשל גורם ממשלתי תחומי אחריות זכויות ונושאים רלוונטיים משרד הבינוי והשיכון מימון פרוייקטים נדל"ן משרד הבינוי והשיכון אמון על תחומי השיכון והבנייה לצרכי מגורים במדינת ישראל. פעילותו מכוונת ליצירת תנאים שיאפשרו לכלל האוכלוסיה למצוא פתרונות דיור הולמים, במחיר סביר, מתוך התמקדות באוכלוסיות מוחלשות. המשרד מעניק סיוע בדיור לשכבות חלשות באוכלוסיה. משרד העלייה והקליטה מרכז מידע 2994* משרד העלייה והקליטה אחראי על סיוע לעולים לישראל, משלב ההתארגנות הראשונית ועד השתלבותם בכל תחומי החיים בחברה הישראלית. בין היתר אחראי המשרד על קידום תעסוקת העולים, מתן סיוע כלכלי ופתרונות דיור. רשות המסים - המשרד למיסוי מקרקעין משכנתאות ומימון לרכישת דירות משרד המשפטים - האגף לרישום והסדר מקרקעין רשות מקרקעי ישראל שלושת הגופים עוסקים בניהול הקרקעות בבעלות המדינה ובפיקוח עליהן, וכן בגביית מסים ואגרות עבור פעולות הנעשות בקרקעות אלה. בעת רכישת קרקע או דירה, תעניק הרשות הקלות במיסוי לאוכלוסיות מיוחדות. המוסד לביטוח לאומי מוקד טלפוני ארצי 6050* המוסד לביטוח לאומי נועד להבטיח לאוכלוסיות חלשות ולמשפחות שנקלעו למצוקה זמנית או ממושכת בסיס כלכלי לקיומן. במסגרת זו מעניק המוסד קצבאות כגון זיקנה ושאירים, אמהות, ילדים, נפגעי עבודה, נכות כללית, סיעוד, אבטלה ופשיטת רגל. במקרים מסוימים, יהיו זכאים מקבלי קצבאות אלה לסיוע בדיור.

השוואת משכנתאות - משכנתא בריבית פריים
השוואת ריביות משכנתא ומיחזור משכנתא כולל מחשבון משכנתא מובנה לחישוב ההחזר החודשי, חישוב עמלות, ריבית וריבית אפקטיבית במגוון מסלולי המשכנתא המוצעים כיום בבנקים לרבות משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, משכנתא בריבית משתנה צמודה לריבית הפריים ומשכנתא בריבית לייבור צמודה לדולר או לאירו. דף הבית השוואת משכנתאות משכנתא בריבית פריים תעריפי ריבית מבוססים על סקר יולי 2018 וכוללים את המסלולים הבאים: משכנתא בריבית קבועה צמודה משכנתא בריבית קבועה לא צמודה משכנתא בריבית פריים משכנתא בריבית משתנה צמודה כל 5 שנים משכנתא בריבית משתנה צמודה כל שנה משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה ריביות משכנתא מומלצות לפי מסלול משכנתא סכום ותקופה שנו את סוג המשכנתא, תקופת ההלוואה וסכום ההלוואה, על מנת לקבל ריבית משכנתא וסכום התשלום החודשי ההתחלתי שתשלמו תוצאות עבור: משכנתא בריבית פריים בסכום של 300000 ₪ ל 15 שנים מיין לפי: חברה | ריבית נמצאו 6 משכנתאות מלווה תשלום חודשי ריבית מסלול משכנתא של בנק הפועלים ₪ 1,822.00 P -0.40% מסלול משכנתא של בנק לאומי ₪ 1,795.48 P -0.60% מסלול משכנתא של בנק הבינלאומי ₪ 1,808.71 P -0.50% האם ניתן להשיג ריביות נמוכות יותר? בדוק בחינם אם ניתן לחסוך במשכנתא >> מסלול משכנתא של בנק דיסקונט ₪ 1,795.48 P -0.60% מסלול משכנתא של בנק אגוד ₪ 1,808.71 P -0.50% מסלול משכנתא של בנק מזרחי טפחות משכנתאות ₪ 1,822.00 P -0.40% יועץ משכנתאות למה לפנות ליועץ משכנתאות: מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז לקבל ריבית משכנתא הנמוכה ביותר התאמה ליכולות הפיננסיות שלכם לקבל תמהיל משכנתא מדוייק לנתוניכם האישיים לקבל ייעוץ אובייקטיבי מבוסס הצלחה לבצע מעקב שוטף יש לך כבר משכנתא? בדוק בחינם האם שווה לך למחזר איש קשר יחיד החוסך לך זמן ועבודה יועץ משכנתא שירותים צור קשר ניהול משכנתאות ופיננסים משכנתאות ומימון לרכישת דירות מכרז ריביות מקיף וממצה עד השגת ריבית מינימאלית פגישה מקצועית עם כלכלן מומחה לצורך בניית תמהיל הלוואה אופטימאלי ובהתאמה אישית, תוך שקלול הפרמטרים הרלוונטיים פתרונות מימון ללקוחות PRIME ליווי מלא וצמוד לאורך כל התהליך עד לכניסה לנכס על ידי צוות יועצי המשכנתא והכלכלנים של PRIME ניהול התהליך מול כל הגורמים המעורבים הנוספים – עורכי דין, רואי חשבון, שמאים ועוד המשך מעקב אחר התפתחות המשכנתא בהתאם לשינויים בשוק לבחינת הזדמנויות לשיפור התנאים הכרות מעמיקה עם כל הגופים הפיננסים בפריסה ארצית כולל בנק הפועלים, בנק מזרחי-טפחות, בנק לאומי, הבנק הבינלאומי, בנק אוצר החייל, בנק יהב, בנק דיסקונט, בנק ירושלים, בנק אגוד, בנק מסד לפרטים בדיקת זכאות לאישור עקרוני מהיר למשכנתא רוצים לבדוק האם אתם זכאים לאישור עקרוני למשכנתא אונליין בלי ללכת לבנק? רוצים לוודא שאתם זכאים לאישור עקרוני למשכנתא לפני שאתם רוכשים דירה? בדוק זכאות למשכנתא AMG ייעוץ וליווי משכנתאות התחייבות חוזית להשגת הריבית הנמוכה ביותר למשכנתא הוצאת אישור עקרוני אשראי כתוב למשכנתא פגישת יעוץ לבחינת פרופיל אשראי מתן פתרונות להלוואות מורכבות בניית תמהיל אופטימלי מותאם ללקוח מכרז ריביות מקיף אל מול כל הבנקים למשכנתאות ליווי לפגישה בבנק לטובת בדיקת חוזה ההלוואה ביצוע ביטחונות הנדרשים וטיפול אל מול הגורמים הבירוקרטים עד לביצוע ההלוואה בדיקת כדאיות למיחזור לאורך חיי ההלוואה מימון פרוייקטים נדל"ן מנטה ייעוץ משכנתאות בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית על פי צרכים ונתונים אישיים (באמצעות תוכנה ייחודית) דו"ח משכנתא מומלצת (כולל החזרים צפויים, רמת הסיכון, תחנות יציאה ועוד) הגשת בקשת המשכנתא לבנקים לטובת קבלת אישור עקרוני ניהול משא ומתן עם הבנקים על תנאי המשכנתא. הפניה לבנק הרלוונטי ומתן תדריך תמציתי לקראת הפגישה עם הבנקאי. זמינות ומענה על שאלות עד קבלת כספי המשכנתא מהבנק. עובדים מול בהבנקים ברמה הארצית כולל בנק מזרחי, בנק לאומי, בנק הפועלים, הבנק הבינלאומי, בנק אוצר החייל, בנק אגוד, בנק מסד, בנק ירושלים, בנק דיסקונט משכנתאות ומימון לרכישת דירות לפרטים איך זה עובד? תקבלו ייעוץ ראשוני בחינם וללא התחייבות מצידכם, הייעוץ יכול להיות גם טלפוני. יועץ משכנתאות יבצע עבורכם את הבדיקה בנושאים הבאים ללא עלות וללא התחייבות: האם כדאי לי לקחת משכנתא? האם אני עומד בקריטריונים לקבלת משכנתא? האם אני יכול לחסוך כסף במחזור המשכנתא? מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז למעשה ייעוץ ראשוני ללא עלות מועיל גם ליועץ המשכנתאות ולא רק ללקוח, מאחר ויועצי המשכנתאות מתבססים על היכולת של הלקוח להצליח. לקוח שלא כדאי לו למחזר משכנתא או שנתוניו האישיים לא יאפשרו לו זכאות למשכנתא יקבל תמונת מצב ראלית על יכולותיו באותו זמן. לקוח שכדאי לו למחזר משכנתא או שהוא זכאי למשכנתא חדשה יקבל הצעה לייעוץ משכנתא לפי השירותים המפורטים בטבלה. למדריך ייעוץ משכנתאות ודוגמאות לייעוץ משכנתא מהיועצים המומלצים שלנו >> המידע נאסף על ידי צוות האתר באמצעות סקר תקופתי הנערך מעת לעת ועשוי להשתנות בכל רגע נתון. תנאי ההלוואה של הבנקים השונים הם המחייבים, ולא האמור באתר זה. אין בהגשת הבקשה למשכנתא כדי לחייב בנק המופיע באינדקס זה לתת את המשכנתא באופן מלא או באופן חלקי. לבנק יהיה שיקול דעת מוחלט אם להיענות, באופן מלא או חלקי, לבקשה או לדחותה. האמור כאן אינו מהווה הצעה למשכנתא. הפרסום אינו מהווה יעוץ להשקעה מכל סוג שהוא ואינו מהווה תחליף להתייעצות עם יועץ משכנתאות. הריביות המצוינות לעיל הינן בעבור לקוחות הרוכשים דירת מגורים במימון של עד 60% מערך הנכס, בעלי הכנסות תקינות והסטורית אשראי תקינה. הריביות משתנות מעת לעת ונתונות לשיקול דעת הבנק במו"מ פרטני עם הלקוח ובהתאם לטיב הלקוח והעסקה ובכפוף למדיניות הבנק. בקשת המשכנתא תבחן על ידי הבנק אשר יקבע את דירוג האשראי הפנימי לתעריף המשכנתא הרלוונטי. ריבית הפריים עשויה להתעדכן מידי חודש, ריביות משתנות מתעדכנות בכל 11 לחודש. במימון בין 60%-75% מערך הנכס, יש להוסיף 0.2% לריביות בטבלה. התשלום החודשי המוצג באינדקס הוא התשלום הראשון בחישוב לפי לוח שפיצר ואינו כולל הצמדה. מושגים במשכנתא משכנתא - הלוואה, שעל מנת להקטין את הסיכון שבה, עליכם לתת בטחונות כמו שעבוד (רישום לטובת מישהו אחר) של הדירה שלכם לטובת הבנק. בטחונות –הבנק יכול לדרוש בטחונות שונים. כל אחד מהם עשוי להיות כרוך באגרה וכן דמי טיפול של הבנק או של עורך דין: משכנתאות ומימון לרכישת דירות רישום משכנתא - הבטוחה העיקרית והחשובה מכל היא רישום משכנתא ברשם המקרקעין (טאבו)- עליה קיימת אגרת רישום. לעיתים מסיבות שונות לא ניתן לרשום משכנתא בעת קבלת ההלוואה ואז נעזרים באפשרויות אחרות: התחייבות לרישום משכנתא- שזה חוזה הנחתם מול עו"ד. בדרך כלל תלווה בבטוחה נוספת, כמו: הערת אזהרה בטאבו על שם הבנק, עליה משלמים אגרת רישום או רישום משכון ברשם המשכונות. קרן – סכום ההלוואה שקיבלת מהבנק. ריבית משכנתא – על הקרן מצטברת ריבית מידי חודש. גובה הריבית נקבע לפי פרמטרים רבים. ראה בפרק "חישוב ריבית משכנתא" החזר – נקרא גם החזר חודשי או החזר משכנתא. הסכום החודשי שעליך להחזיר לבנק עבור ההלוואה. ההחזר בנוי משני חלקים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שהצטברה על הקרן. היחס בין שני המרכיבים (קרן וריבית) עשוי להשתנות מחודש לחודש. גם גובה ההחזר עשוי להשתנות עם השינוי במדד או לפי לוח הסילוקין שבחרתם. במחשבונים המצורפים ניתן לחשב מהו ההחזר החודשי עבור משכנתאות מסוגים שונים ובסכומים שונים. מימון פרוייקטים נדל"ן לכל המושגים במשכנתא האם ניתן לקבל ריביות נמוכות יותר? בדיקה ראשונית ללא עלות או התחייבות שם מלא מייל טלפון AMG ייעוץ משכנתאות פריים ניהול משכנתאות ופיננסים מנטה ייעוץ משכנתאות קראתי את תקנון האתר ואני מסכים לו מושגים במשכנתא מהי קרן מהי ריבית, סוגי הלוואות, ועוד מושגים שיעזרו לכם להבין יותר טוב את עולם המשכנתאות דף הבית השוואת משכנתאות מושגים במשכנתא מושגים במשכנתא משכנתא - הלוואה, שעל מנת להקטין את הסיכון שבה, עליכם לתת בטחונות כמו שעבוד (רישום לטובת מישהו אחר) של הדירה שלכם לטובת הבנק. בטחונות –הבנק יכול לדרוש בטחונות שונים. כל אחד מהם עשוי להיות כרוך באגרה וכן דמי טיפול של הבנק או של עורך דין: רישום משכנתא - הבטוחה העיקרית והחשובה מכל היא רישום משכנתא ברשם המקרקעין (טאבו)- עליה קיימת אגרת רישום. לעיתים מסיבות שונות לא ניתן לרשום משכנתא בעת קבלת ההלוואה ואז נעזרים באפשרויות אחרות: התחייבות לרישום משכנתא- שזה חוזה הנחתם מול עו"ד. בדרך כלל תלווה בבטוחה נוספת, כמו: הערת אזהרה בטאבו על שם הבנק, עליה משלמים אגרת רישום או רישום משכון ברשם המשכונות. קרן – סכום ההלוואה שקיבלת מהבנק. הלוואות ומימון ריבית משכנתא – על הקרן מצטברת ריבית מידי חודש. גובה הריבית נקבע לפי פרמטרים רבים. ראה בפרק "חישוב ריבית משכנתא" החזר – נקרא גם החזר חודשי או החזר משכנתא. הסכום החודשי שעליך להחזיר לבנק עבור ההלוואה. ההחזר בנוי משני חלקים: החזר עבור הקרן והחזר עבור הריבית שהצטברה על הקרן. היחס בין שני המרכיבים (קרן וריבית) עשוי להשתנות מחודש לחודש. גם גובה ההחזר עשוי להשתנות עם השינוי במדד או לפי לוח הסילוקין שבחרתם. במחשבונים המצורפים ניתן לחשב מהו ההחזר החודשי עבור משכנתאות מסוגים שונים ובסכומים שונים. גרירת משכנתא – העברת המשכנתא לנכס אחר. כלומר, רכשתם דירה אחרת וטרם השלמתם את המשכנתא על הקודמת, תוכלו להעביר את השעבוד אל הנכס החדש. מיחזור משכנתא - פירעון המשכנתא על מנת לקחת משכנתא אחרת – בד"כ בתנאים טובים יותר. הפירעון יכול להיות מלא או חלקי ועשוי להיות כרוך בעמלת פרעון מוקדם. פירעון מוקדם משכנתא – זו הזכות לפרוע את המשכנתא בכל שלב שתרצה. המשמעות היא לסיים את כל החזרי המשכנתא לפני תאריך היעד שנקבע בחוזה. לעיתים קרובות משתמשים באפשרות זו אם רוצים לקחת משכנתא אחרת במקום הנוכחית (מיחזור משכנתא). במקרים אחרים, רצה הגורל ויש לכם כסף פנוי המאפשר פריעה של כל חוב המשכנתא או חלקו. כדאי לעשות זאת כדי להימנע מתשלום הריבית שנצברת על הקרן במשך כל התקופה העתידית, אך יש לבדוק האם חלה עליכם עמלת פירעון מוקדם והאם היא גבוהה עד כדי איבוד היתרון שבהחזר המוקדם. התנאים לכך הם שסכום הפירעון המוקדם יהיה לפחות 10% מהסכום שנותר לך לפרוע (או 10% מסכום ההלוואה – הגבוה מביניהם), וכן תשלום עמלת פירעון, בהתאם לתנאי המשכנתא. יש מסלולי משכנתא בהם עמלת הפירעון נמוכה, או כלל לא קיימת. עמלת פירעון מוקדם – זו עמלה הנובעת מהפירעון המוקדם של המשכנתא ובנויה מכמה רכיבים. מסלול ריבית משכנתא קובע האם תחול כל העמלה או רק חלק ממנה, כך, במסלול ריבית משכנתא קבועה –עמלת הפרעון תהיה גבוהה מאד. במסלולים אחרים, כמו ריבית הפריים, היא יכולה להיות 60 ₪ בלבד. הכללים לחישוב העמלה נקבעים ע"י בנק ישראל ואחידים לכל המלווים. אם שוקלים מיחזור משכנתא או פירעון מוקדם צריך לבדוק קודם מה עמלת הפירעון המוקדם שתשלמו וכן מה התאריך הנכון להודיע לבנק על רצונכם לפרוע מוקדם, כדי להימנע מהרכיב של עמלת אי הודעה מוקדמת ועמלת מדד ממוצע. יועץ משכנתאות או יועץ מטעם הבנק יכול לעזור בחישוב זה. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז משכנתא לכל מטרה – הלוואה של סכום גבוה, לכל מטרה שהיא (נסיעה לחו"ל, שיפוץ, לימודים וכו'), בצירוף שעבוד הדירה שלכם לטובת הבנק. התנאי לכך, כמובן, הוא שאין משכנתא על הנכס, או שיש משכנתא הקטנה משוויו ומשווי ההלוואה שלקחתם. אם יש לך משכנתא על הנכס, תוכל לקחת משכנתא לכל מטרה רק בבנק בו נמצאת המשכנתא המקורית. אם תרצה משכנתא לכל מטרה בבנק שונה מהבנק של המשכנתא, עליך לקחת משכנתא לכל מטרה בסכום מספיק גבוה לסילוק המשכנתא המקורית. לשיטה זו יש חסרונות: א. יש צורך באישור הבנק בו נמצאת המשכנתא. ב. עלול להדרש תשלום עמלות שונות (ראה הפרק על מחזור משכנתא) ג. הריבית על משכנתא זו היא בדרך כלל גבוהה יותר מריבית משכנתא רגילה, כיוון שהיא נחשבת לבעלת סיכון גבוה יותר. חוב פיגורים אם לא עמדת בתשלומים, יווצר חוב הבנוי מהתשלומים שהחסרת, ריבית פיגורים, עמלות טיפול של הבנק ועורכי הדין שלו ועוד. על החוב ניתן להתגבר במספר דרכים – בקשה להגיע להסדר פריסת תשלומים עבור החוב או שינוי תנאי משכנתא כמתואר לעיל, כולל מיחזור משכנתא. משכנתאות ומימון לרכישת דירות משכנתא הפוכה הלוואה המיועדת לאנשים מבוגרים, בדרך כלל מעל גיל 65, שברשותם נכס מקרקעין. הלווה מקבל סכום כסף נזיל מבלי למכור את ביתו ובלי תשלומי החזר חודשיים. תמורת סכום ההלוואה הלווה, ממשכן את דירתו כבטוחה וממשיך לחיות בביתו. את ההלוואה יש להחזיר כאשר הוא נפטר או עוזב את הבית למגורים אחרים. ניתן להחזיר את סכום ההלוואה בנוסף לריבית שהצטברה (ע"י הלווה או יורשיו) או שהנכס ימכר והבנק יקח את עלות ההחזר ואת השאר ישאיר ליורשים. הבנק בדרך כלל מאפשר ללווה או היורשים לבחור מה דרך הפעולה המועדפת עליהם. הלוואה כזו יכולה לשמש למימון מעבר לבית אבות, או לכל מטרה אחרת. מאחר והריבית נצברת במשך כל תקופת מגורי הלווה בנכס, והקרן אינה קטנה כלל בתקופה זו, ריבית המשכנתא יכולה להצטבר לסכומים גבוהים מאד. מאחר ויש בטוחה להלוואה, אין צורך בבדיקת יכולת כלכלית. הלוואת גרייס – הלוואה שמתחילים להחזיר אותה רק מספר חודשים לאחר לקיחתה. קיימים כמה סוגי הלוואת גרייס: א. הלוואה שמחזירים את הקרן ואת כל הריבית בתשלום אחד בסוף תקופת ההלוואה (כלומר לאחר מספר החודשים שנקבע להחזרת ההלוואה). ב. הלוואה בה מתחילים להחזיר את הריבית לאחר מספר החודשים שנקבע (למשל, לאחר 3 חודשים מקבלת ההלוואה) ובסיום תקופת ההלוואה מחזירים את שארית הריבית ואת כל סכום הקרן.ההחזר יכול להיות חודשי או רבעוני ג. הלוואה בה ההחזר כולל את הקרן והריבית, או חלק מהקרן בלבד והריבית, לאחר כמה חודשי פטור. המשותף לכל סוגי הלוואת הגרייס הוא שהריבית ממשיכה להצטבר על הקרן שלא פחתה בתקופת ההלוואה, ולכן הריבית מצטברת לסכום גבוה יחסית. גבולות ההבדלים בין הלוואות בלון, גרייס, גישור ובולט הם מטושטשים וקיימות מספר גרסאות לכל סוג הלוואה. הלוואה זו יכולה לשמש את מי שרכש דירה וטרם מכר את הקודמת ולכן נתקל בקשיים בתשלום ההחזר החודשי, או למי שמצפה להכנסה נוספת בקרוב שתעזור לו בתשלומי ההחזר החודשי. הלוואת בלון – סוג מיוחד של הלוואת גרייס. בהלוואה זו מחזירים את הריבית בהחזרים חודשיים החל מהחודש הראשון לאחר קבלת ההלוואה ובהחזר האחרון מחזירים גם את הקרן. ההבדל בינה ובין הלוואות גרייס אחרות היא שהחזר הראשון הוא בחודש העוקב למתן ההלוואה ללא כמה חודשים פטורים מתשלום. אפשר לסכם עם המלווה על החזר הקרן במהלך תקופת ההלוואה בכמה תשלומים, או בסוף תקופת ההלוואה. הלוואה זו נקראת גם הלוואת בולט או הלוואת גישור. ובדרך כלל ההלוואה היא לשנה עד שלוש שנים. הלוואה זו יכולה לשמש את מי שנזקק כרגע לכסף ויודע כי בסוף תקופת ההלוואה ישתחרר לו סכום מספיק כדי להחזיר את הקרן.

מחשבון משכנתא
שמאפשר להזין נתונים כגון סכום ההלוואה, תקופת ההחזר הרצויה, החזר חודשי רצוי, מדד וריבית נתונה ולראות כיצד שינוי אחד הפרמטרים משפיע על האחרים. בנוסף, מאפשר מחשבון משכנתא זה לבדוק כמה עליית או ירידת המדד תשפיע על התשלום החודשי ועל המשכנתא כולה. שים לב! חלק ניכר מהמשכנתאות שנלקחות כיום לא מבוססות ריבית קבועה (ולזה נועד מחשבון משכנתא זה), אלא מבוססות על ריבית הפריים. לחץ על הקישור הבא על מנת להגיע למחשבון משכנתא צמודת פריים, שמאפשר לראות כיצד עליית הריבית משפיעה לך על התשלום החודשי במשכנתא הצמודה לריבית הפריים. לנוחיותך, תוכל להגיע גם למחשבון משכנתא קרן שווה על מנת לבדוק את ההחזרים בסוג משכנתא זה. כדאי לשחק קצת עם הפרמטרים, במיוחד עם הריבית. רוב הזמן יש נטיה להתווכח עם הבנק על הריבית, במחשבה שהיא הנתון החשוב ביותר. שחקו מעט עם הסליידר של הריבית וראו כיצד ההחזר החודשי משתנה, וכיצד משתנה סה"כ ההחזר. רוב הסיכויים שתגלו שההשפעה קטנה ממה שחשבתם... מהי משכנתא? משכנתה היא הלוואה גדולה וברוב המקרים לטווח ארוך, שהערובה להחזרתה היא שעבוד נכס שנותר בשימוש הבעלים למשך תקופת ההלוואה. הנכס המשועבד הוא לרוב דירה. המקרה הנפוץ ביותר הוא שעבוד נדל"נ לצורך רכישתו, כאשר לרוכש אין את האמצעים לשלם מראש על הנכס כולו. משכנתאות ניתנות על-ידי גופים פיננסים המתמחים בכך – בדרך כלל בנק למשכנתאות או על ידי אגף משכנתאות בבנק גדול. מקבל המשכנתא משעבד את הנכס שהוא רוכש בכסף זה על שם הבנק שנתן את ההלוואה. במקרים רבים, מקבל המשכנתה אינו מסוגל לעמוד בהחזר המשכנתא לפי מועדי התשלום המוסכמים מראש. במקרים כאלו, הבנק רשאי לקחת את הנכס הממושכן ולמכור אותו לכל המרבה במחיר באמצעות כינוס נכסים, כאשר אין התחייבות לקבל במכירה את שוויו הריאלי של הנכס. בכסף זה שנתקבל מהמכירה מכוסה יתרת החוב, ואילו סכום הכסף שנותר מועבר ללווה. האם תשלום המשכנתא יכול לרדת עם הזמן? הלוואות ומימון למרבה ההפתעה, כן! תשלום משכנתא מוצמד למדד כלשהו. כל מדד יכול לרדת וכך יוצא שתשלום המשכנתא החודשי יכול לנוע אף מטה. דוגמא טובה היא הצמדת המשכנתה לדולר, שיכול לרדת בדיוק כפי שהוא יכול לעלות. מה עדיף, משכנתא או שכר דירה? היתרון הברור במשכנתא הוא העובדה שלאחר סיום ההחזר הנכס נשאר בבעלות הלווה. אך למרות זאת, לא תמיד שכר דירה הוא פתרון פחות טוב. במקרים רבים, זוגות צעירים מחליטים לרכוש דירה בשלב מוקדם למדי בחייהם המשותפים, תוך ציפייה להרחבת המשפחה. כך יוצא, שזוג צעיר ללא ילדים עשוי לרכוש דירה שהיא מעבר לצרכים המיידים שלו, ובוודאי מעבר ליכולת הכלכלית שלו. עד שנולדים הילדים ,ומצדיקים את עלות אחזקת הדירה (היקרה), הרי שלא ברור כלל וכלל כי המשכנתא היא האלטרנטיבה הטובה מבין השתיים. בנוסף, כדאי לזכור כי בתשלום משכנתא יש לגייס סכום התחלתי לא מבוטל, שיכול היה לשמש כהשקעה פיננסית מבטיחה. האם מחשבון משכנתא מנבא בצורה מדויקת את ההחזר החודשי? מימון פרוייקטים נדל"ן בקצרה: לא. מחשבוני משכנתא אמנם מחשבים בצורה מדויקת את התשלום החודשי הבסיסי, אך תמיד הבנק מצמיד את אותו הסכום למדד מסוים. כתוצאה מכך, גובה התשלום החודשי משתנה עם הזמן (לרוב הוא גדל). לסיכום, במקרים רבים שכירת דירה המתאימה למצב הכלכלי והמשפחתי של בני הזוג מהווה החלטה חכמה הרבה יותר. לפני קבלת החלטה יש לשקול היטב את הסיכונים, ההשפעה על רמת החיים ויכולת ההחזר החודשית.

מימון לתמ"א 38
בשנים האחרונות אנו עדים להתפתחות עירונית אדירה בערים שונות ברחבי הארץ. האפשרויות הקיימות לשיפור ולשיפוץ בתחום זה הן רבות, הן פינוי בינוי שבו נהרס הבניין הישן ומוקם חדש במקומו, והן תמ"א 38, מהלך ובו משפצים את הבניין הקיים בהתאם לחוקי הבניה החדשים. כאשר יזם ניגש לתכנן פרויקט מהסוג הזה עליו לגייס הון והוא יכול לקחת מימון לתמ"א 38, כדי לעמוד ביעדים של הבניה והלו"ז. סוגי מימון לתמ"א 38 יש כמה מסלולי מימון, וסוג המימון תלוי בהון הראשוני של היזם: הלוואה – אם ברשות יזם תמ"א 38 הון עצמי ראשוני, הוא יכול לקבל הלוואה בתנאים נוחים הן מגופים בנקאיים והן מגופים חוץ בנקאיים. גיוס הון עצמי – אם אין ברשות היזם הון עצמי, עלולה להיות לו בעיה לגייס הלוואה מהבנק כולל ליווי בנקאי. במקרה זה הוא יכול לגייס מקרן מימון ביניים הון עצמי, כדי שיוכל לקבל הלוואה ארוכת טווח מהבנק. יזמים פרטיים – גם יזמים פרטיים יכולים להשקיע בפרויקט של תמ"א 38 באמצעות גיוס הון מקרנות שונות, ובכך למנף יוזמות נדל"ן מוצלחות. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז לקיחת הלוואה לפרויקט נדל"ן מהסוג הזה מצריכה היערכות זהירה וייעוץ מקצועי. יש לגשת לקרנות המתמצאות בתחום ולקבל את הליווי המקצועי המלא כדי לקחת את המימון הנכון לפרויקט הספציפי, מבחינת היקף העבודה והלו"ז הצפוי. מסלולי מימון כאשר יזם זקמימון לתמא 38וק למימון לתמ"א 38, הוא יכול לגשת לקרנות חוץ בנקאיות ולקבל את הייעוץ על מסלול המימון המתאים לו. כאשר המימון הוא לפרויקט הנעשה בליווי בנקאי, הערבות היא לטובת הבנק המלווה. כאשר הפרויקט נעשה ללא ליווי בנקאי, הערבות תהיה לטובת בנק מסחרי נבחר. בדרך כלל ההלוואות ניתנות לטווח זמן קצר יחסית, בסביבות שנתיים, כאשר תהליך הייעוץ, בחירת סוג המימון וליווי הפרויקט עצמו נעשה בליווי אנשי מקצוע מתחום המימון, המשפטים ופיקוח הנדסי. אנו בקרן לעידוד יזמות וצמיחה מעמידים לרשותכם אפשרויות אחדות של מימון לתמ"א 38. נשמח לחזור אליכם עם פרטים נוספים לאחר השארת פרטים באתר, באפשרותכם גם ליצור איתנו קשר טלפוני ונספק לכם את כל הפרטים הנדרשים.

תמ"א 38, התחדשות עירונית
קרנות תמ"א 38 בע"מ - ליווי ומימון כולל לפרויקטי חיזוק טלפון: 03-6049940 בתחילת 2013, הוקמה חברת קרנות תמ"א 38 בע"מ, על ידי א.ב יעל ישראל בע"מ 50%) חברה יזמית מנוסה ורונן גאון (50%), מוסמך במימון ובעל ניסיון עשיר בליווי בנקאי של פרויקטים בשיטת הליווי הסגור. קרנות 38, מפעילה מודל השקעה ייחודי למימון חוץ בנקאי של פרוייקטי תמ"א 38 (חיזוק בינוי) בהיקפים של עד 20 מ' ₪ מכירות בפרויקט. המודל מבוסס על שזירה מימונית - משפטית - תהליכית, בין יזם ופרויקט ספציפי, לבין מלווים ספיציפיים, לפרויקטים עם כרית בטחון נאותה ותוך רישום בטוחות למלווים. הסכמי המימון כוללים הגדרת יחסי פעולה במשבר, באמצעות אריגה משפטית - תהליכית עם הדיירים הקיימים ומתווה שנקבע עם היזם מראש לגבי תהליכי בטוחות לרוכשי הדירות החדשות. פרטים נוספים הלוואות ומימון קבוצת אלגד קבוצת "אלגד"– קבוצת חברות מסונפות וייעודיות הפעילה בארץ ובחו"ל בתחומים שונים כגון: תשתיות, תחבורה, מגורים, השקעות, ליסינג ועוד. הקבוצה מציעה ליזמי תמ"א 38 תשתית רחבה בניהול ומימון פרויקטים בכל רחבי הארץ על ידי מתן אשראי חוץ בנקאי לצורכי ביצוע פרויקטים. ניסיון רב השנים וחוסנה הפיננסי של הקבוצה מאפשר לה לממן מספר רב של פרויקטים במקביל ולהעמיד הלוואות ליזמים וקבלנים ובכך לעזור להם להרחיב את היקף הפעילות ולמנף את הפוטנציאל העסקי שלהם. התהליך לבקשת הלוואה פשוט ומהיר, המימון גמיש ומותאם לצורכי הפרויקט. בתמיכה של קבוצת אלגד, יזמי תמ"א 38 יכולים להרגיש בטוחים ולמנף את פעילותם! פרטים נוספים שחקים פתרונות פיננסיים חברת ההשקעות שחקים הוקמה במטרה לשפר את הביצועים העסקיים של עסקים קטנים ובינוניים.בשחקים תומכים בעסקים באמצעות בניית מערכות כספים מתקדמות, המאפשרות ליזמים ולמנהלים לראות On Line מהם הנתונים הכספיים של העסק, לקבל החלטות בהתאם ולממן את ביצוען. פיתחנו מיומנויות ושיטות העוזרות לבעלי העסקים ליזום ולפתח את עסקיהם ולהתמודד עם האילוצים והמצוקות הכספיים. נציגינו גם מלווים את ישום וביצוע המהלכים אותם יזמנו באופן שוטף בתקשורת מול הבנקים, בתמחור פרויקטים, עבודות, ניתוח ביצועיה הכספיים של הפירמה וכמו כן גיוס אשראי לעסקים באמצעות בנקים, קרנות, ערבות מדינה וכו'. בין השאר הוקמה בשחקים חטיבת נדל"ן המאפשרת ליזמים בפרויקטים שונים, כולל תמ"א 38, לקבל מימון מיידי וסיוע מקצועי לגיוס אשראי. פרטים נוספים מימון פרוייקטים נדל"ן סיגמא סיטי - קרן למימון פרויקטים בנדל"ן הקרן הוקמה לצורך מימון חברות יזמיות הפועלות לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38/2/3 , פינוי בינוי), עסקאות יזום, עסקאות קומבינציה, ופרויקטים בעלי מאפיינים דומים. בין מנהלי ושותפי הקרן - בכירים מהמערכת הבנקאית, משוק ההון, מומחים מתחום הנדל"ן, עורכי דין ועוד. בקרן סיגמא סיטי הכספים מגויסים מראש לתקופה ארוכה, דבר המבטיח ליזמים יציבות פיננסית לאורך זמן, תוך יכולת להעמיד מסגרות אשראי לחברות בעלות מאגר פרויקטים. פרטים נוספים טריפל A פתרונות פיננסיים טלפון: החברה מציעה מגוון שירותים ייחודיים בתהליך גיוס המימון לפרויקטים תמ"א 38. ייעוץ ליזמים בגיוס ההון ההתחלתי ובהמשך להשגת המימון הבנקאי בכל שלביו. פרטים נוספים משכנתאות ומימון לרכישת דירות תמ"א 38 קפיטל חברת תמ"א 38 קפיטל בע"מ הוקמה ע"י רו"ח אייל רז ועוסקת בגיוס אשראי, משקיעים ושותפים לעסקאות תמ"א 38 תוך התאמה מירבית של היזם לשותף/משקיע בהתאם לאופי הפרויקט. החברה פועלת מול משקיעים פרטיים הרוצים להשקיע בפרויקטים של תמ"א 38. פרטים נוספים מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז דורון ברינקר - שמאי מקרקעין. המרכז לשמאות מקרקעין וניהול נכסים טלפון: 077-7676337 שמאות ודוחות אפס לפרוייקים בתחום תמ"א 38 כמו כן עוסקים בארגון וניהול פרוייקטים עבור חברות יזמיות וכן בגיוס השקעות ומימון פרויקטים של תמ"א 38 עבור יזמים. פרטים נוספים יוסי ראובן - ייעוץ פיננסי ומשכנתאות, מימון לפרוייקטים בנדל"ן ליווי פיננסי של קבלנים ויזמים בתחום הבניה - כולל פרויקטים של תמ"א 38 והשגת המימון הדרוש להון עצמי או מימון של כל הפרויקט ממשקיעים וקרנות מימון. ליווי פיננסי לקבוצות רכישה וקבוצות רוכשים בנוגע למימון העסקה באמצעות הלוואה מסחרית או משכנתא. ארגון קבוצות רכישה וניהול תהליך מול יזמים ומול הגוף המממן. כמו כן עוסק יוסי ראובן בייעוץ, ליווי ומחזור משכנתאות ללקוחות פרטיים פרטים נוספים קרן השקעות תמ"א 38 DIVERGON הקרן שואפת להשקיע בפרויקטים איכותיים בלבד, ברמת סיכון נמוכה. למשקיעים בקרן ינתנו תנאים מועדפים לרכישת דירות בפרויקטים. ההשקעות תתבצענה ע"י שותפויות מוגבלת, שדרכן המשקיעים יוכלו להשקיע, בפיקוח הנאמן B.D.O - רו"ח זיו האפט, שמונה ע"י הנהלת הקרן. פרטים נוספים משכנתאות ומימון לרכישת דירות רקיע 38 קרן רקיע 38 , הינה קרן בוטיק, המתמחה בהשקעות בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הקרן מאפשרת למשקיעים ליהנות מהפוטנציאל הכלכלי הגבוה הגלום בהשקעות נדל"ן, ללא צורך בהון עצמי רב, ובסיכון נמוך. פרטים נוספים קרדיט 38 קרן ייחודית למימון פרויקטים בתחום תמ"א 38. הקרן מאפשרת קבלת מימון החל משלב החתמת הדיירים. ליבת הקרן מורכבת ממשקיעים פרטיים בעלי איתנות ונזילות פיננסית גבוהה בנוסף לכך הקרן מאפשרת למשקיעים פרטיים נוספים להשקיע בסכומים של החל מ- 300,000 ₪ ולקבל תשואה על השקעתם תוך הקפדה על בטחונות לכספי המשקיעים. מנכ"ל הקרן הוא רו"ח אושרי יאיר. פרטים נוספים CAPITAL38 קרן קפיטל 38 הוקמה במטרה לתת ליזמים מענה לצורך לממן פרויקט תמ"א 38 או מספר פרויקטים במקביל. הקרן מאפשרת גם למשקיעים פרטיים להצטרף לקבוצת ההשקעה. הקרן מנוהלת ע"י רוני זוהר, אילן אברהמי ואסף אופנהיים. פרטים נוספים מימון פרוייקטים נדל"ן קרן הגשמה קרן הגשמה מחברת בין משקיעים לבין פעילות יזמית במגוון תחומים: נדל"ן בארץ ובחו"ל, מסחר, תעשיה, טכנולוגיה ועוד. הקרן נכנסה בשנים האחרונות גם לתחום המתפתח של תמ"א 38. הקרן מאפשרת גם ל משקיעים בעלי הון מוגבל, להשתתף בפעילות יזמית בהיקפים גדולים ולהינות מפוטנציאל תשואה גבוה. פרטים נוספים טופ קפיטל מעניקים ליזמי תמ"א 38 ליווי מול הבנקים החל משלב גיבוש תיק המימון לפרויקט, הצגתו, ואישורו בועדת אשראי ועד לגיבוש הסכם מימון סופי מול המחלקה המשפטית בבנק והתחלת הליווי לפרויקט בפועל. החברה מנוהלת ע"י גיא רוזן ופולי טטרו. פרטים נוספים PITRON - פתרונות מימון מתקדמים החברה מציעה ליזמי תמ"א 38 מימון בכל שלבי הפרויקט. מימון שלב 0, גיוס מימון בנקאי, גיוס ההון העצמי פרטים נוספים מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז ISRAEL38 קרן מימון והשקעה תמ"א 38 טלפון: קרן השקעות מבית Israel-Investment, הקרן עוסקת במתן מימון ליזמי תמ"א 38 במגוון מסלולים. מימון של הפרויקט או במקרים מסוימים כניסה לנעליו של היזם. פרטים נוספים משכנתאות ומימון לרכישת דירות מניף שרותים פיננסיים בע"מ החברה עוסקת במימון פרויקטי תמ"א 38 הנעשים בליווי בנקאי או ללא ליווי בנקאי. המימון מועמד לצרכי הפרויקט בערבות פיננסית לטובת הבנק המלווה או במקרה בו אין ליווי בנקאי לטובת בנק מסחרי אותו בוחר היזם. פרטים נוספים הלוואות ומימון כלכלי פיננסים ויזמות בע"מ חברת כלכלי פיננסים ויזמות בניהולם של רואי חשבון מומחים בתחום הנדל"ן, מסייעת ליזמים לגייס את ההון העצמי הנדרש לפרויקטים המתבצעים במסגרת תמ"א 38 ופרויקטים אחרים בנדל"ן . החברה מגייסת משקיעים למימון ההון העצמי לפרויקט או למימון כל ההון הנדרש. בנוסף החברה עוסקת בניהול וליווי פיננסי של פרויקטים בנדל"ן וקבוצות רכישה.

מימון תמ”א 38
מימון תמא 38תמ”א 38 סבלה מאז השקתה ב-2005 מבעיות וקשיים רבים, בעיות אשר הובילו למצב שבו כמעט ולא בוצעו פרויקטים לחיזוק ושדרוג מבנים בשנים הראשונות של התכנית. לכן הושקו עם הזמן כמה תיקונים לתכנית המתאר הארצית לצד שינויים משמעותיים. כיום, לאחר תיקון 3 לתמ”א 38, אנו עומדים במצב מבטיח יחסית מבחינת הכדאיות הכלכלית של ביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים ובהחלט ניתן לראות התעוררות מהותית בהגשת בקשות להיתרים עבור פרויקטים במסגרת תמ”א 38. אך למרות זאת, הנושא של מימון תמ”א 38 נותר בעייתי ולא ממצה מבחינת האפשרויות שצריכות להיות זמינות בשוק. למרות קשיי המימון, פרויקטים של תמ”א 38 כן יוצאים לדרך ברחבי הארץ, בעיקר במרכז, ויש מאות בקשות הממתינות לאישור. אך פוטנציאל התכנית הוא למעשה של עשרות אלפי בניינים בישראל, לכן כאשר נושא המימון ייפתר ויתפתח מעבר למצב נכון למחצית 2013, בהחלט צפויה צמיחה משמעותית במיוחד בביצוע פרויקטים. גם הממשלה עצמה שמה דגש משמעותי על התכנית ומחשיבה אותו כאסטרטגית, לכן ייתכן ונראה עוד תיקונים בהמשך או התערבות ממשלתית מסוימת להגדלת אפשרויות המימון לתמ”א 38. חשיבות סגירת נושא המימון לתמ”א 38 מעבר לברור מאליו, כשמדובר על מימון תמ”א 38, כאשר אם אין מימון אז אי אפשר בפועל לבצע את הפרויקט הכרוך בעלויות גבוהות מאוד, חשוב מאוד שכל נושא המימון יהיה סגור ומובן עוד לפני היציאה לדרך מבחינת יישום פרויקט החיזוק והשדרוג לבניין. משכנתאות ומימון לרכישת דירות במרבית המקרים, הדיירים מבצעים פרויקט תמ”א 38 באמצעות יזם מנוסה בתחום אשר מבצע את העבודות בפועל, מקבל על עצמו את זכויות הבנייה והוא אחראי למימון. אך גם כאשר היזם אחראי למימון הפרויקט, הדיירים לא יכולים להסיר דאגה מליבם. הדיירים ובעלי הדירות בבניין חייבים לוודא כי המימון לפרויקט תמ”א 38 הוא סגור ובטוח, בין אם מדובר על ליווי בנקאי של הפרויקט, הלוואה של הבנק ליזם/קבלן או על מימון עצמי של היזם. קשיים במימון לאחר התחלת העבודות יכולים לגרום לדיירים לגור באתר בנייה ולהיתקע עם בניין “חצי גמור” מבחינת השלמת פרויקט תמ”א 38. מימון בנקאי לתמ”א 38 באופן כללי, היה ניתן לצפות שהגורם המרכזי במימון פרויקטים של תמ”א 38 לחיזוק ושדרוג מבנים יהיה הבנקים השונים הפועלים בישראל. אך למרות שהבנקים עוסקים בהיקפים אדירים במימון מסחרי ועסקי, כולל הלוואות מסחריות ופרטיות רבות מאוד בתחום הנדל”ן למגורים, הם יחסית נמנעים מלהיכנס למימון פרויקטים של תמ”א 38. הבנקים מאוד לא מתלהבים, נכון ל-2013, להיכנס למימון פרויקטים קטנים יחסית כמו חיזוק מבנה מגורים לפי תמ”א 38, גם בגלל שפרויקטים אלו מורכבים יחסית, חלקם בעייתיים מבחינות רבות ורמת הסיכון נראית גבוהה מדי לבנקים. מבחינת מימון תמ”א 38, הבנקים לא כל כך מציעים אפשרויות רלבנטיות וריאליות ליזמים קטנים ופחות מנוסים בתחום ובוודאי שעבור הדיירים עצמם אין כל כך אפשרויות מימון דרך הבנקים לפרויקט בסדר הגודל הזה. הלוואות ומימון מעבר למורכבות של הפרויקטים, חוסר הניסיון בתחום ושאר ההיבטים הטכניים שבגללם הבנקים המסחריים נמנעים מלהציע מימון תמ”א 38 בהיקפים גדולים, יש גם את מרכבי אי הוודאות מבחינת הגדרות המדינה, עתיד התכנית ומוסדות התכנון – כך שגם קשיים ובעיות אלו מונעים מהבנקים להיכנס לתחום ביתר רצינות ועם סכומים גבוהים יותר. מימון עצמי של היזם זהו מודל נדיר יחסית, אך הוא קיים. מימון עצמי של הפרויקט על ידי היזם או הדיירים הוא כאשר היזם מביא את הכסף “מהבית” (לא מהבנק למשל) ומממן את הפרויקט מהון עצמי. כך היזם יכול לחסוך עלויות של מימון בנקאי אך לדיירים חשוב ביותר להבין כי המקור לכסף אכן קיים והוא בר קיימא. קרנות שמתמחות בתמ”א 38 מקור מימון מרכזי ומשמעותי לפרויקטים של תמ”א 38 הוא קרנות המתמחות בתחום זה. בשנים האחרונות קמו קרנות השקעה שונות המתמחות בתחום, אלו מציעות מימון של הפרויקט בתמורה להשתתפות ברווחים ולעיתים גם תמורת עמלות/ריביות על המימון. קרנות אלו מגיעות בחלקן מעולם קרנות ההשקעה הפרטיות, אך יש מגמה מסוימת של כניסת גופים מוסדיים לתחום של מימון תמ”א 38.

מימון תמ"א 38 – השוואה מעשית בין שיטות למימון פרויקט תמ"א 38
במסגרת ניתוחים לעסקאות מימון תמ"א 38 אני נתקל בהמון יזמים מנוסים יותר ומנוסים פחות. מספר פעמים במהלך הקריירה היזמית שלהם, ניצבים אותם יזמים בפני שאלה מכרעת – האם לקחת מימון בנקאי או לפנות לגוף חיצוני למתן מימון. וודאי תתפלאו לשמוע, כי הסיבה בגינה פונים יותר ויותר יזמים למימון חוץ בנקאי היא לא בהכרח היותם "לא כשירים לקבלת מימון", אלא נוגעת לעניין הרווח. על כל זאת במאמר הבא. * המאמר מתייחס למימון פרויקטים מסוג תמ"א 38, אך רלוונטי לכל פרויקט בנייה של דירות מגורים מוגש לכם באדיבות מרכז התחדשות עירונית. טרם ניגש לאספקט המימוני, ברצוני להבהיר נקודה מהותית – כל יזם שואף להרוויח כמה שיותר בפרויקט. לצורך כך נערך דו"ח "0" שכולל, בד"כ, את הפרקים הבאים: עלויות קרקע (מיסים, שכ"ט עו"ד וכו'). עלויות בניה. עלויות חיזוק, שיפוץ ותוספות לדיירים (תמ"א 38). עלויות כלליות (שיווק, תכנון וכו'). עלויות מימון (על כך נרחיב בהמשך). סה"כ עלויות. סה"כ הכנסות. רווח. רווח זהו פרמטר חשוב מאוד ואין לזלזל בו. יחד עם זאת, זהו לא המדד היחיד לבחינת הפרויקט. בבואנו למדוד יעילות פרויקט עבור יזם, יש לבדוק גם את היחס בין הרווח לבין ההון העצמי שהושקע בפרויקט. המדד האחרון יציג את התשואה שהפיק היזם מהכסף שהשקיע בפרוייקט. היחס נקרא – "תשואה להון עצמי". מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז כל פרויקט בניה מהווה עסק וכמו בכל עסק אחר דו"ח כספי (מאזן חשבונאי) של הפרויקט כולל שני סוגי הון: הון עצמי (כסף של היזם שמושקע בפרויקט) והון זר (כסף שהושקע בפרויקט ע"י צד ג'). להלן מבנה הון בפרויקט בניה כפי שהיה נהוג עד לפני כמה שנים הון עצמי של היזם (בד"כ 20%-40% מעלויות הפרוייקט). ליווי בנקאי שמורכב מהלוואה בנקאית ותקבולי לקוחות. * לפעמים, המבנה הנ"ל היה מקבל גיוון ע"י הזרמת הון זר נוסף שנקרא השלמת הון. המתכונת הנ"ל עבדה מספר שנים וסיפקה נאמנה את צרכי השוק. החל משנת 2007 לערך, התרחשו בארץ ובעולם מספר אירועים אשר שינו את פני הדברים וגרמו בסופו של יום לצמצום היקף האשראי הבנקאי המוקצה לענף הבניה. חלק מהגורמים מפורטים להלן: כישלון פרויקטים תחת ליווי ופיקוח בנקאי של חברת "חפצבה". משבר אשראי בארצות הברית שהתפרס למקומות רבים אחרים בעולם. הקשחת רגולציה בנקאית באירופה ובהתאם גם בארץ. השוק אמר את דברו מימון פרוייקטים נדל"ן לאחר השינויים המבניים שעבר השוק, תוך צמצום אפשרויות האשראי, נוצר מעין מחנק אשראי לפרויקטים אשר הגביל את התחרות והיווה את אחת הסיבות העקיפות שגרמו לעליית מחירי הדירות (ובהתאם ליוקר המחיה בארץ). כמענה לצרכים וכפתרון חיוני לחברות קטנות ובינוניות בענף הבניה, קם סקטור אשראי פרטי אשר מכונה "מימון חוץ בנקאי". בהתקיים תנאים אופטימאליים, הלך ותפס המימון החוץ בנקאי נתח שוק לא קטן, וכיום, מהווה נדבך חשוב בחלק נכבד מהעסקאות המבוצעות. במימון חוץ בנקאי קיימות תתי קטגוריות המכילות מודלים שונים ומגוונים, אך אם נסתכל על שתי השיטות, זו המסורתית וזו שצצה לה, נבין כי קיימים מספר יתרונות וחסרונות בשתי הווריאציות, כאשר שתיהן מבוצעות בשיטת הליווי הסגור. להלן טבלת השוואה בגין הפרמטרים התפעוליים. פרמטר תפעולי ליווי בנקאי משכנתאות ומימון לרכישת דירות מימון חוץ בנקאי פיקוח שמאי והנדסי מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הבנק מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הגוף המממן פיקוח כלכלי מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הבנק ומבוקר ע"י הבנק בד"כ מבוצע ע"י הגוף המממן ישירות דרישות להון עצמי 20%-40% מסך העלויות כאשר עם השלמת הון ניתן לרדת עד ל-8%-16% בד"כ 0%-20% דרישות ליחס הרווח מסך העלויות לפחות 15%-20% לפחות 20%-40% שלב מתן הלוואות בד"כ, החל מרכישת הזכויות בקרקע בד"כ, החל מקבלת היתר בניה דרישות ליזם הגשת הצהרת מצב פיננסי ונסיון קודם ביזום פרוייקטים הגשת הצהרת מצב פיננסי ונסיון קודם ביזום פרוייקטים קצב טיפול בבקשת מימון 2-4 חודשים כחודש (בממוצע) ביצוע שינויים במימון לעומת הסטנדרט או החוזה שנחתם קשיח מאוד גמיש ומותאם לצרכי הפרוייקט בטחונות לרוכשי דירות ערבות חוק המכר או פוליסת ביטוח חוק המכר בד"כ, רישום הערת אזהרה בטאבו התנהגות במצב של כשל פרוייקט מינוי כונס נכסים, ובד"כ, "מכירת חיסול" בד"כ, כניסה מקצועית לניהול והשלמת הפרויקט. לרוב, השיטה הטובה ביותר עבור כל הגורמים הקשורים הלוואות ומימון מאמרים נוספים שיעניינו אותך מפי מרכז התחדשות עירונית – מפרט טכני תמ"א 38, המדריך לביטוח תמא 38 עבור דיירים מעבר לפרמטרים ה"יבשים" דלעיל ניתן לומר כי מימון חוץ בנקאי יותר קרוב ליזם ומסוגל להתאים מבנה ייחודי לכל פרויקט. אציין כי בכל פרויקט המכיל ליווי בנקאי או חוץ בנקאי, קיימת חשיבות קריטית להפעיל בתוך הגוף המממן גורמים מנוסים בכל ההיבטים הנדרשים לפיקוח יעיל על פרויקט בניה (כלכלה, חשבונאות, כספים, תכנון ובניה, מימון ומשפטים). כאמור, מימון חוץ בנקאי מהווה חלופה מעולה ליזמים קטנים ובינוניים. כאן המקום להתייחס לתכנית מתאר ארצית מספר 38 (הידועה בשם: תמ"א 38). פרויקטים מסוג זה, לרוב, בעלי היקף נמוך יותר מפרויקט בניה רגיל, אך בעלי מורכבות גדולה פי כמה לעומת פרויקטים רגילים בפן ביצוע ורכישת זכויות הקרקע, אשר מוענקות ע"י המדינה לדיירי הבניין. כאן, יש יתרון ליזמים קטנים וגמישים שמסוגלים להגיע להסכמות עם כל הדיירים בבניין הרלוונטי, אך, ליזמים האלה, בד"כ, יש פחות הון עצמי לעומת החברות הגדולות, אין להם מספיק ניסיון עבודה מול המערכת הבנקאית והם צריכים ליווי צמוד בתחום המימון – כל זה מסביר מדוע מימון חוץ בנקאי מהווה עבורם לא רק חלופה אלא, בד"כ, הפתרון הטוב ביותר עבור הפרויקטים שלהם. בתחילת המאמר ציינתי שיזמים רוצים להרוויח כמה שיותר, היות וכך, יזם ששוקל את החלופות (מימון בנקאי או חוץ בנקאי לפרויקט תמא 38) חייב לעשות חשבון לעלויות בכלל ולעלויות המימון בפרט. חישוב מהיר יראה שעלויות בנקאיות ישירות, בד"כ, זולות יותר מאשר עלויות מימון חוץ בנקאי (שהרי מקורות הגיוס בבנקים משמעותית זולים יותר), אך אם ההנחה הראשונית שלנו אכן נכונה, על היזם לבחון היטב את המספרים, שכן ייתכן מאוד כי בשקלול מדדי הרווחיות, האפשרות הנכונה ביותר עבורו תהיה דווקא ליווי חוץ בנקאי. כדי למקסם את הרווחיות, על היזם להשיג את התשואה השנתית הגבוהה ביותר להון העצמי. כדי לשקלל את הפרמטר הזה בחישובים, נדרש להגדיר תשואה אלטרנטיבית להון עצמי להון עצמי היא אותה תשואה אשר יכול היה היזם לקבל על כספו, אילולא היה משקיע את ההון בפרויקט הספציפי). נפרט בדוגמא יזם בוחן 2 פרויקטים דומים עם רווח צפוי 3 מש"ח בכל אחד מהם. ההון העצמי שיש ליזם מספיק או לפרויקט אחד בליווי בנקאי או ל-2 פרויקטים במימון חוץ בנקאי. היזם רוצה לבצע את שניהם. מיד נראה כיצד התשואה השנתית להון בליווי בנקאי תהיה 40% ולעומת זאת, במימון חוץ בנקאי – 150% (ההפרש נובע בעיקר מהון עצמי נמוך יותר שהושקע במתכונת של מימון חוץ בנקאי). במקרה הזה התשואה השנתית האלטרנטיבית של היזם נעה בין 40% ל-150% (אם יוותר על הפרויקט השני לא ירוויח תשואה שנתית בשיעור 150%).

מימון תמ"א 38
התחדשות עירונית או בשמה המוכר תמ"א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, שמטרתה לחזק ולעבות מבנים קיימים ו/או לנצל את הקרקע באופן יעיל יותר באמצעות הוספת יחידות דיור, תוך שיפר חזות המבנים ושיפור התשתיות. זאת תוך השבחת הנכס ללא עלות מצד הדיירים. פרויקט תמ"א 38 פועל בשני מסלולים: עיבוי בינוי ופינוי בינוי. הרשויות מעודדות ביצוע פרויקטים מסוג תמ"א על ידי תוספות בנייה שניתנות ליזם, הקלות ופטור מהיטל השבחה ומס שבח. הדיירים מקבלים בניין מחוזק, הוספת מעלית, הוספת ממ"ד, הוספת מרפסת , חניות ושיפור תשתיות. בנוסף, שיפור הנראות של הבניין. הגורמים המממנים פרויקטים של ייזום בתחום התמ"א הינם בנקים וגופים חוץ בנקאיים. הבנקים בוחנים פרויקטים אלה בקפדנות ולא ששים להיכנס אליהם כגורם מממן. הסיבות מגוונות, החל מחוסר ניסיון של היזם, היקף הפרויקט, מיקום הפרויקט, דוחות כספיים, חוסר בהון עצמי, אחוזי רווחיות ועוד. מאידך, גופים חוץ בנקאיים כגורמים מממנים בודקים אף הם את היזם והפרויקט ויכולים להיות הבדלים משמעותיים באופן העמדת מסגרת המימון ובריביות הנלוות לה, זאת במידה והפרויקט יאושר על ידם. בחברת קפיטל פקטור אנשי מימון בכירים ומובילים בתחומם, בעלי ידע והניסיון הדרוש להשיג ליווי מימוני ליזמים המבצעים פרויקטים בתחום התמא 38. אנו מייצגים חברות ייזום מהמובילות בתחום מול הבנקים והגופים הפיננסים הרלוונטיים. בחברתנו יודעים לתפור חליפת מימון המתאימה לצרכי היזם כולל השלמת הון עצמי. מימון קבוצות רכישה קבוצת רכישה הינה קבוצה המתאגדת לצורך מיזם נדלנ"י שמטרתו רכישת קרקע ובניית יחידות דיור, מתוך מטרה להוזיל עלויות. בד"כ קבוצת רכישה מתארגנת באמצעות חברת ייזום, המארגנת ומנהלת את כל השלבים, החל מאיתור הקרקע, גיבוש הקבוצה, השגת המימון הדרוש וכלה בבנייה על כל שלביה. איפה מקבלים מימון לקבוצות רכישה מימון קבוצות רכישה בבנקים הפך להיות הליך מורכב, זאת עקב התדמית הבעייתית שנוצרה בתחום זה. הבנקים לא ששים לתת מימון לקבוצות רכישה. ואכן לא מעט מהקבוצות הפונות לבנק לשם מימון נענות בשלילה. משכנתאות ומימון לרכישת דירות במקרה זה נדרשת הקבוצה לפנות למימון חוץ בנקאי על מנת לקבל אשראי, שמחירו מן הסתם יהיה גבוה יותר. עקב סיבות אלה תחום השגת המימון לקבוצות רכישה דורשת התמקצעות והכרת הגופים הפיננסיים הרלוונטיים. חברת קפיטל פקטור מלווה קבוצות רכישה החל מהשלב הראשוני של הארגון, בחינה כלכלית של הפרויקטים, ניהול וארגון, הגשת בקשת המימון לגוף הפיננסי אישור חברי הקבוצה, ליווי פיננסי לאורך תקופת הבנייה. מלבד השגת הבנק המלווה, בחברת קפיטל פקטור דואגים לאישור כל חברי הקבוצה בבנק. אנו כחברה המקושרת לגופים הפיננסיים הרלוונטיים, יודעים איך וכיצד להשיג את המימון הנדרש לקבוצה. .מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז השירות של קפיטל פקטור כולל: סיוע בהגשת הקבוצה לגופים הפיננסיים הרלוונטיים. סיוע משפטי מול הגופים הפיננסיים. מו"מ מול הגופים הפיננסיים לשם השגת האשראי הזול ביותר. איסוף ניירת והכנת תיק לכל אחד מחברי הקבוצה לשם אישורם בבנקים. ליווי וייעוץ אישי לכלל חברי הקבוצה לאורך תהליך הבניה. ניהול פיננסי של הקבוצה.

קרדיט אקספרס
מחשבון הלוואה שירותים נוספים צור קשר 8941 credit בחר /י סכום להלוואת אקספרס: 50,000 ₪ 3,000 ₪ 120,000 ₪ בשיתוף גופי האשראי הבנקאיים הגדולים בארץ הלוואה סופר מהירה כאן ועכשיו! מבחר מסלולים לשכירים, לעסקים ולכל מטרה אודות קרדיט אקספרס

ליווי בנייה
הקמת פרויקט בנייה הינו תהליך ממושך הלוקח בין שנתיים לשלוש שנים בממוצע. אורך תקופת הבנייה וההשקעה הנדרשת מצד היזם הופכת את גיוס המימון לגורם משמעותי ביותר. מהיזם נדרשות מספר פעולות הקודמות להליך הבנייה כמו: איתור הקרקע ורכישתה, שינוי תכנון, תשלום אגרות מיסים והיטלים, גיוס אשראי, פיתוח, בנייה, שיווק ומכירה. בפעולות אלה מעורבים לא מעט גורמים: בעלי קרקע, מתווכים, יזמים, עו"ד, רשויות, קבלנים, רוכשי דירות ועוד. ייעודו של הפרויקט משפיע על אופן המימון שלו, היקף המימון וטווח פירעון האשראי. כלומר האם מדובר בפרויקט למגורים, משרדים, מסחר, תעשייה וכדומה.השגת ליווי מימוני מתאים לפרויקט ייזום, הינו הליך מורכב המצריך בקיאות בתחום מימון וניהול פיננסי וכן ידע משפטי. חברת קפיטל פקטור מקושרת ופועלת מול הגופים הפיננסיים הרלוונטיים, בין אם בנקים ובין אם גופים חוץ בנקאיים. זאת תוך מגמה להשיג ללקוחותינו תנאים אטרקטיביים לכל פרויקט תוך התחשבות ברמת הסיכון הסובייקטיבית שלו. החברה יודעת לתפור חליפת מימון לכל סוג של פרויקט ייזום בתחום הנדל"ן ובמקרה הצורך לבצע השלמת הון עצמי.

נדל"ן מניב
נכסים מניבים הינם נכסים המייצרים למשקיע תשואה לאורך זמן על ידי השכרתם. חברת קפיטל פקטור מתמחה בגיוס אשראי לצורך רכישת נכסים מניבים, כמו: נכסים מסחריים, משרדים, חניונים, בתי מלון, מבני תעשייה ועוד. השונות בתנאי האשראי בין בנק אחד למשנהו עלולה להיות משמעותית בתנאי המימון. חברת קפיטל פקטור בע"מ פועלת כגוף בלתי תלוי ובתור שכזו היא חותרת להשגת התנאים הטובים ביותר עבור הלווים, הן מבחינת הריביות והן מבחינת הרכב ההלוואה. משכנתאות ומימון לרכישת דירות קפיטל פקטור שמה לנגד עיניה אך ורק את טובת הלקוח ואיננה פועלת מתוך ניגוד אינטרסים. עקב הסכומים הגדולים של הלוואות אלו, גובה הריבית מקבל משנה תוקף. לעלויות המימון הנלוות לביצוע העסקה, יש חשיבות מכרעת בבחינת כדאיות הרכישה. כאשר רוכשים נכס מניב, יש להתחשב בנקודות הבאות: מי השוכר ומספר שנות השכירות שנותרו לו. תנאי המימון שיעור תשואה על הון עצמי ROE החזר חודשי של ההלוואה לעומת תקבול משכירות אפשרות להשבחת הנכס האם קיימות חריגות בנייה בנכס

סימולטור משכנתאות
אשף המשכנתאות הוא סימולטור המציג 3 תמהילי משכנתא. באמצעות הסימולטור תוכלו לקבל אינדיקציה לגבי הסכום הכולל שתצטרכו להחזיר בכל תרחיש. הסימולטור מציג לכם קנה מידה ראשוני לגבי גובה ההחזר לסכום המשכנתא שתרצו לקחת, תוך הבנה שהחזר נמוך איננו סמן למשכנתא טובה. ראוי לציין, התמהיל הסופי נקבע על סמך פרמטרים נוספים המשתנים בין לווה ללווה. אתם מוזמנים לפגישת ייעוץ ראשונית ללא תשלום החזר נמוך: מייצר אשליה שזו משכנתא טובה. בפועל, לאורך חיי המשכנתא תחזירו סכום גבוה מאד. בנוסף ישנה אי וודאות לגבי גובה ההחזר החודשי. סביר להניח שההחזר החודשי יילך ויגדל. משכנתא זו היא הפחות טובה מאלה המוצגות בסימולטור. מימון פרוייקטים נדל"ן מסלול סכום שנים ריבית החזר ראשון החזר כולל מסלול 1 סכום 1 שנים 1 ריבית 1 מסלול 2 סכום 2 שנים 2 ריבית 2 הלוואות ומימון מסלול 3 סכום 3 שנים 3 ריבית 3 הערות הסימולטור מניח אינפלציה מתבססת על הערכות בנק ישראל. האינפלציה יכולה להשתנות לכל כיוון לאורך חיי המשכתא וכך ההחזרים. בריביות המשתנות, אין אפשרות לאמוד את התנהגות ריביות אלה בעתיד. הסימולטור מתבסס על רמת הריביות כפי שהיא היום. מימון לרכישת דירות עד 90 אחוז הריביות שהנחנו במסלולים השונים עלולים להשתנות בין לווה ללווה בהתאם לרמת הסיכון שלו הנגזרת מפרמטרים שונים כגון: רמת הכנסה, אחוז מימון ועוד. משכנתא חכמה יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים כפי שניתן לראות בסימולטור. משכנתאות ומימון לרכישת דירות הסימולטור ממחיש את ההשלכות הכספיות המשמעותיות שיכולות להיות ללווה משכנתא. בקפיטל פקטור מתאימים לכל לקוח משכנתא אופטימאלית תוך התחשבות במגוון רחב של פרמטרים וכך אנו חוסכים לכם מאות אלפי שקלים בהשוואה למשכנתא שתקבלו בבנק אם תלכו אליו ישירות.

X

רכישת דירה ראשונה – מתחילים | מדריך משכנתא | לאומי למשכנתאות
mortgage.blms.co.il/mortgage/first_apartment-1/ אין ספק שרכישת דירה ראשונה היא אירוע מרגש. כדי לסייע לכם להגשים את החלום הזה, פיתחנו את שיטת חמשת השלבים למשכנתא: מתחילים, לומדים, בוחרים, חותמים ומנהלים.

איך מקבלים הלוואה לרכישת בית, מגרש ולבנייה עצמית - משכנתא גורו
mashkantaguru.co.il › המדריך ללקיחת משכנתא אחוזי מימון של משכנתא לבנייה עצמית– הבנקים למשכנתאות רשאים בהתאם למגבלות בנק ישראל להעניק לרוכשי דירה ראשונה עד 75% משכנתא לרכישת המגרש ושיעור דומה לבנייה ...

הלוואה לקניית דירה או בית עד 80,000 ₪! | מימון ישיר
www.5555.co.il/הלוואה-לכל-מטרה/הלוואה-משלימה-לדירה בשונה ממשכנתא שהינה הלוואה לרכישת דירה, הלוואה משלימה מיועדת לרוכשים להכין את הבית למגורים על ידי : עיצוב מחדש של הדירה, רכישת ארונות לחדרי הבית, שיפוץ האמבטיות, ...

כך הצלחתי לקנות דירה בלי הון עצמי בכלל - Mako
www.mako.co.il › כסף › נדל"ן Jul 23, 2017 - החלטתי להגשים חלום ולקנות דירה ליד הים ב-400 אלף שקל. ... זאת המסקנה שלי, אבל יש גם את חצי הכוס המלאה - הדרך שלי היא מימון מאוד משמעותי, אך מצד שני – מימון כזה יכול אם יהיו ירידות ... לאחר רכישת הדירה הראשונה נכנסתי כל כולי לעסקי הנדל"ן.

המשכנתא לא מספיקה? הלוואה משלימה לרכישת דירה - Ynet
www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-5144269,00.html Apr 15, 2018 - ניתן אף להיעזר בהלוואה זו לשם מימון הוצאות נלוות לרכישת הדירה כדוגמת עלויות תיווך, עלות עו"ד, מס רכישה/ שבח, עלויות הובלה ועוד. רכישת דירה מותירה פעמים ...

אפשר לקחת משכנתא לרכישת נכסים בחו"ל? - Ynet
www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4654927,00.html Jun 23, 2015 - רכישת דירה למגורים מהווה את אחד הצעדים המשמעותיים ביותר בחיינו, ולצורך כך הרוב המוחלט של הרוכשים זקוק להלוואת משכנתא כדי לבצע את הקנייה. עם זאת ...

מימון לרכישת נכס | פסגה משכנתאות
www.ייעוץמשכנתאות.net/מימון-לרכישת-נכס.html מימון לרכישת נכס - כיום, רוב רכישות הנדל"ן והעסקאות בתחום הנדל"ן קשורות לרכישת דירות לצרכי מגורים. לעיתים תהיה זו דירה ראשונה ובמקרים אחרים תהיה זו רכישת דירה חדשה ...

עד 95 אחוזי מימון לדירה? - יד2
www.yad2.co.il/Nadlan/Article.php?ArticleID=274 Jump to חיפוש דירות למכירה‎ - אחת האפשרויות היחידות בשביל לרכוש דירה באמצעות הון עצמי נמוך מאד, ... מה שמציעה EMI היא הצעה פשוטה מאד: לאפשר באמצעותה מימון ...

איך קונים דירה ללא הון עצמי? | משכנתאמן
mashcantaman.co.il › טיפים למשכנתא Aug 19, 2012 - ברגע שאנו רוצים משכנתא עם אחוזי מימון גבוהים, הבנק לא רוצה לתת לנו אבל יש לנו ... עוד אפשרות לרכישת דירה, היא למתן את דרישותיכם ולהבין שהיום אתם לא ...

מימון נדל"ן - חברה לנכסים ובניין בע"מ
www.pbc.co.il/מימון-נדל-ן עסקי יזום נדל”ן דורשים מטבעם מימון להשקעה כספית גבוהה ו/או ערבויות חוק מכר במידה ... הלוואת בנייה (Construction Loan) – הלוואה הניתנת לתקופת ההקמה של פרוייקטים. הלוואת ...

הלוואות נדל"ן ומימון פרויקטים של תמ"א 38
www.xcapital.co.il › אשראי מסחרי מהן הלוואות נדל"ן, עבור מי הן מיועדות, באילו מקרים כדאי לפנות לקבלת הלוואת נדל"ן, מדוע ומתי עדיף לפנות לגורם חוץ בנקאי לצורך מימון פרויקט נדל"ן.

מימון נדל"ן - הקרן לעידוד יזמות וצמיחה
altm.co.il › כללי Aug 26, 2016 - מימון נדל"ן- הקרן לעידוד יזמות וצמיחה מציעה לקבלני מהמגזר הפרטי הלוואות מימון לפרויקטים ... יזם נדל"ן המעוניין להוציא לפועל פרויקט נדל"ן נדרש למימון נרחב.

מימון יזמי נדל"ן Archives - אופק קפיטל
ofekcapital.co.il/services/מימון-יזמי-נדלן/ אופק קפיטל משלימה את ההון העצמי של יזמי נדל"ן בפרויקטים המתבצעים ללא ליווי בנקאי. השלמת ההון העצמי ... לקבלת הצעה למימון פרויקט נדל"ן ללא ליווי בנקאי התקשר 03-6418789 ...

מימון נדל"ן - TopCapital
www.topcapital.co.il/index.php?מימון-נדלן,22 מימון נדל"ן. חברת לידר טופ קפיטל מעניקה שירותי מימון, גיוס אשראי, חיתום וניהול פיננסי עבור ... מלא ומקיף למימון הקמת פרויקטים, השבחת נכסים, מחזור הלוואות ורכישת נכסים מניבים.

מימון נדל"ן - השלמת הון ליזמי נדל"ן - מימון תמ"א 38
credit38.co.il/מימון-נדלן-השלמת-הון-ליזמי-נדלן/ יזם המעוניין להשקיע בפרויקט נדל"ן נדרש לעיתים להשלמת הון עצמי הנדרש לביצוע הפרויקט ... הלוואת בנייה (Construction Loan) – הלוואה הניתנת לתקופת ההקמה של פרוייקטים.

נותנים אשראי: הכל על מימון חוץ-בנקאי של מיזמי נדל"ן - גלובס
www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001017144 May 20, 2015 - נותנים אשראי: הכל על מימון חוץ-בנקאי של מיזמי נדל"ן ... על חברות הביטוח ועל הקרנות החוץ-הבנקאיות □ מתי כדאי לפנות אליהן, במימון פרויקטים נדל"ניים? ... הדרך לכסף: מתי משתלם ליזם לקחת הלוואת גישור · פתרונות המימון העומדים בפני קבוצות הרכישה ...

קרן יסודות | ליוי פיננסי | תמ״א 38
www.yesodot-group.co.il/ ... בפרויקטי נדל״ן למגורים קרן יסודות מציעה מימון פרויקטים במתכונת בנקאית בשיטת הליווי ... חבילת מימון הכוללת הלוואת בנייה (חלף הלוואת ליווי בנקאית), הלוואת השלמת הון עצמי ...

ליווי פרויקטי נדל"ן - בנק ירושלים
www.bankjerusalem.co.il/others/real-estate-projects סקטור הנדל"ן של בנק ירושלים פועל זה עשרות שנים ומתמחה במימון פרויקטים למגורים. עובדי הסקטור הם בנקאים מקצועיים ובעלי השכלה בראיית חשבון, כלכלה, שמאות מקרקעין ועריכת ...

הלוואת נדל"ן | קוואליטי קרן אשראי איכותית - קוואלטי
www.quality-fe.com/index.php?dir=site&page=articles...cs... הלוואות נדל"ן ניתן לקחת משני גורמים: בנק או מקור מימון חוץ בנקאי. ... פרויקטים בתחום הנדל"ן הם תמיד פרויקטים יקרים, ולא תמיד יש ליזם או הקבלן כסף כדי להשלים פרויקט עד סופו או ...

עכשיו זה רשמי: עד 90% משכנתא לזכאי מחיר למשתכן - Ynet
https://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4797839,00.html May 1, 2016 - עכשיו זה רשמי: עד 90% משכנתא לזכאי מחיר למשתכן ... הוא יחול על משכנתאות לרכישת דירות שנרכשות במחיר מופחת בפרויקטים בסבסוד ממשלתי כמו ... לפי הקלה זו, מתן המשכנתאות לדיור בפרויקטים מסובסדים יהיה ביחס מימון של 75% מהמחיר בהערכת ...

משכנתא במסלול התרסקות - כלכליסט
https://www.calcalist.co.il › דף הבית › בארץ › מגזין כלכליסט › מגזין נדל"ן May 31, 2018 - זוהי הודעת ה־SMS הסטנדרטית שמקבל מי שהגריל זכות לרכישת דירה מוזלת בהגרלות ... של בנק ישראל המאפשרות לרוכשים להגדיל את שיעור המימון עד 90% משווי החוזה, במקרים ... למשל, ומותחים את עצמם עד הקצה כדי להצליח לרכוש את הדירה", מספר יועץ ... על רכישת דירה רגילה חלות הגבלות בנק ישראל, המאפשרות להעניק לרוכשים מימון של עד ...

מגבלות אחוז מימון המשכנתא על ידי בנק ישראל - משכנתא גורו
https://mashkantaguru.co.il › חדשות המשכנתא למעשה, הבנק העלה את אחוז מימון המשכנתא עבור רוכשי דירה ראשונה לשיעור של 75%, בעוד ... של בנק ישראל נועדו גם להשפיע על לקיחת משכנתא במימון גבוה עד 90% דרך EMI.

90 אחוז משכנתא: איך מקבלים משכנתא ללא הון עצמי? - Unadlan
unadlan.co.il › השקעות בנדלן 90 אחוז משכנתא לרכישת דירה ראשונה אושרה למרות התנגדות משרד האוצר. ... אמנם הצעת חוק "90 אחוז משכנתא" עברה בכנסת בניגוד לחוות הדעת של משרד האוצר אך עד כה לא ניתן לזכות ... 100 אחוז מימון משכנתא לא ניתן לקבל באופן ישיר מאחר ובנק ישראל מגביל את ...

משכנתא במימון 90%? דווקא לא כל כך מסוכן - וואלה! נדל"ן
https://nadlan.walla.co.il › המרוץ לדירה Nov 11, 2015 - עד סוף 2012 משכנתא של 90% הייתה דבר שבשגרה. ... המדינה היא שיצרה יוצרת ותיצור את הבועה העכשווית ..62-64 אחוז מכל דירה חדשה שנמכרת אלו מיסים .


X

תמ"א 38 חולון תמ א 38 חולון למכירה תמ א 38 פרויקטים תמ א 38 2 חולון תמ א 38 חולון גבעת התחמושת תמ א 38 פנחס לבון חולון תמ א 38 חולון אילת 56 תמ א 38 חולון צאלים 28 פינוי בינוי חולון תמ א 38 חולון למכירה פרויקט תמ"א 38 חולון פרויקט תמ א 38 למכירה דירות למכירה מתמ"א 38 תמ א 38 חולון גבעת התחמושת תמ א 38 פנחס לבון חולון , פרויקט תמ"א 38 אשדוד , דירות תמ"א 38 למכירה באשדוד , תמ א 38 2 חולון , תמ א 38 פרויקטים , תמ א 38 חולון למכירה , תמ א 38 2 חולון , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , תמ א 38 פנחס לבון חולון , תמ א 38 חולון אילת 56 , תמ א פירוש , תמ א 38 באשדוד דירה למכירה , תמ א 38 אשדוד , תמ א 38 2 חולון , תמ א 38 חולון למכירה , תמ א 38 פרויקטים , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , תמ א 38 פנחס לבון חולון , תמ א 38 חולון אילת 56 , פינוי בינוי חולון , פרויקטים תמ"א 38 חולון , לוינסקי עופר חולון , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , גבעת התחמושת 4 חולון , גבעת התחמושת 10 חולון , גבעת התחמושת 16 חולון , גבעת התחמושת 2 חולון , גבעת התחמושת חולון , אדמון ל. צרפתי בע"מ , ד.רפאל יזמות בע"מ , תמ א 38 פנחס לבון חולון , פרויקט תמ"א 38 חולון , דירות למכירה תמ"א 38 חולון , פרויקט תמ א 38 למכירה , דירות למכירה מתמ"א 38 , פנחס לבון 14 חולון , פנחס לבון 26 חולון , דירות חדשות בחולון , תמ א 38 חולון אילת 56 , פרויקטים תמ"א 38 בחולון , תמ א 38 באשדוד דירה למכירה , תמ א 38 חולון למכירה , תמ א פירוש , תמ א 38 פרויקטים , תמ א 38 2 חולון , תמ א 38 אשדוד , עיריית אשדוד תמ"א 38 , פינוי בינוי חולון , לוינסקי עופר חולון , פינוי בינוי חולון ראש פינה , פינוי בינוי חולון תל גיבורים , התחדשות עירונית חולון , פינוי בינוי קרית שרת חולון , פינוי בינוי קוגל חולון , אגרובנק חולון פרויקט , פינוי בינוי אילת חולון

X

תמ"א 38 - רשימת פרויקטים www.t-m-a38.co.il/Default.aspx?tabid=65 הנתונים באזור זה נאספו במשך חודשים רבים ממקורות רבים ומגוונים. פרסומים בכתבות ודיווחים חדשותיים, פרסומי החברות הקשורות, הגשת תוכניות לרשויות, מידע שקיבלנו מדיירים, שילוט ...

חולון | תמ"א 38 ופינוי בינוי - מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי tama38.madlan.co.il/location/חולון פעילות ההתחדשות העירונית בחולון מהווה כ-4% מסך הפרויקטים בישראל. כ-50 בניינים ברחבי העיר כבר קיבלו היתרי בנייה או אוכלסו, ועוד כ-90 מבנים ממתינים להיתרים. השכונות ...

עיריית חולון - תמ"א 38 www.holon.muni.il › דף הבית › הנדסה תמ"א 38. הדף נמצא בשדרוג. למידע בנושא תמ"א 38 יש לפנות לממ"ש (מרכז מידע ושירות). למידע אודות הממ"ש באתר - לחץ כאן. (מוסתרת) Web Part של עורך תוכן. תכנון קונסטרוקטיבי ...

חולון: פרויקט ענק של תמ"א 38 יוצא לדרך בשכונת אגרובנק - כלכליסט www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3691358,00.html 23 ביוני 2016 - תוכנית ענק להתחדשות עירונית בשכונת אגרובנק בחולון, שתצא לדרך ביום שני הקרוב, היא פרויקט הבנייה המאושר הגדול ביותר בארץ במסגרת תמ"א 38־2 במסלול ...

תמ"א 38 - חולון - Home | Facebook www.facebook.com › Places › Holon, Israel › Apartment & Condo Building דירוג: 4.7 - ‏3 הצבעות תמ"א 38 - חולון , Holon, Israel. 379 likes. פרויקט בניה במסגת תמ"א 38 ברחוב בית לחם 7 בחולון דירות 4 חדרים, דירות גן 4 חדרים ודירות גג 4 חדרים עם מרפסת...

תמ"א 38 ופינוי בינוי בחולון - סיכום מצב:... - פורום חולון - הבית ... he-il.facebook.com/ForumHolon/posts/728633450527672 תמ"א 38 ופינוי בינוי בחולון - סיכום מצב: בחולון הושלם בניין אחד בלבד של פרוייקט תמ"א 38. 27 בניינים נמצאים באישורים ותהליכי בנייה. ופרוייקט אחד של 3...

ynet צפו: הריסת פרויקט תמ"א 38 ענק בחולון - כלכלה www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4821428,00.html 29 ביוני 2016 - במקום הבניינים שייהרסו ייבנו 8 בניינים בני 7 קומות ו-433 יחידות דיור חדשות על ידי חברת לוינסקי-עופר, בבעלות יוסי לוינסקי ועופר ארביב, במסגרת של תמ"א 38/2 ...

תמ"א 38 ברחוב צאלים בעיר חולון - גידי הוד www.go-tama.co.il/single-post/2017/04/24/תמא-38-ברחוב-צאלים-בעיר-חולון 24 באפר׳ 2017 - פיקוח בניה מטעם הדיירים בפרויקט תמ"א 38 /1 בחולון. תהליך התמ"א ברחוב צאלים בחולון נמצא בשלבי תכנון מתקדמים של פרויקט תמא.

תמ"א 38 במרכז חולון - מה יקבלו הדיירים וכמה יעלו הדירות? - ... www.bizportal.co.il/realestates/news/article/412323 28 ביולי 2015 - פרויקט התחדשות עירונית בחולון – ברחוב חנה סנש יהרס בניין בן 3 קומות הכולל 6 יחידות דיור ובמקומן יוקם במסגרת תמ"א 38(2) בניין בן 18 יחידות דיור. הפרויקט ...

תמ"א 38 חולון - למה זה לא עובד? www.tma-38.com › תמא 38 תמ"א 38 בחולון. תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה שמעניקה הטבות ותמריצים רבים ליזמים ולדיירי הבית כאחד בכדי לממש תוכנית זו. התוכנית בבסיסה ...

תמ"א 38-חולון • לוי-לוסטיג אדריכלים www.levy-lustig.co.il/תמא_38-חולון/ רח' שער ציון 11-17 ,יזם: עתיד החברה לחיזוק והשבחת מבנים בע"מ. הדמיה: און חזן ONLY3D. לוי לוסטיג אדריכלים. עיצוב פנים בניה פרטית מסחרי ובתי קפה · תמ"א 38/התחדשות ...

התחדשות עירונית ותמ"א 38 בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38 | ... www.globes.co.il › נדל"ן ותשתיות 13 באפר׳ 2010 - האם משתחרר המעצור של תמ"א 38? בפעם הראשונה מאז שנכנסה לתוקפה תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) ניתן בחולון ...

תמ"א 38 בחולון xhousepro.co.il/עמוד-הבית-2/תמא-38/פרויקט-תמא-38-בחולון-קר52/ הפרויקט מתוקף תמ"א 38 בחולון שממוקם ברחוב קראוזה הוא בהחלט מורכב אבל הפעם מבחינה טכנית ולא מבחינת הדיירים. נתקלנו באנשים מקסימים וצנועים שעוזרים לקדם את התהליך ...

תמ"א 38 חולון: שלב של התחדשות עירונית - רפאל נדל"ן www.refael-tama.co.il/תמא-38-חולון/ קבוצת רפאל נדלן מתעסקת בפרוייקטים תמ"א 38 חולון ,השבחה ושינוי ייעוד קרקעות מקרקע חקלאית לקרקע מאושרת לבנייה,יזמות פרוייקטים לבניה מידית ,לפרטים היכנסו לאתר!

קבוצת עשהאל | תמ"א 38 פרוייקטים www.asael-group.co.il/TMA38Projects.html זכריה הרופא 9 חולון. בהליכי היתר. ויצמן 86 חולון. בביצוע. ... תמ"א 38 פרוייקטים. דף הבית · תמ"א 38 · פרוייקטים · תמ"א 38 פרוייקטים · צוות החברה · ממליצים · צרו קשר.

X

חולון תמ"א 38 ופינוי בינוי
ניתוח מומחי מדלן על תמ"א 38 בחולון פעילות ההתחדשות העירונית בחולון מהווה כ-4% מסך הפרויקטים בישראל. כ-50 בניינים ברחבי העיר כבר קיבלו היתרי בנייה או אוכלסו, ועוד כ-90 מבנים ממתינים להיתרים. השכונות המובילות בהיקף ההיתרים הן קרית שרת וקרית איילון, המצויות ברובע המרכזי של העיר. המדיניות העירונית בחולון מווסתת את אופי ההתחדשות לפי האזורים השונים: תכנית המתאר של חולון 2030 שמצויה בשלבי גיבוש, מייעדת שכונות ותיקות כגון תל גיבורים, ג'סי כהן ורסקו ב', לעבור התחדשות עירונית מאסיבית במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי. יחד עם זאת, מתחמים אלה מצויים בשלבים התחלתיים של גיבוש, הכנה ושיתוף ציבור, לכן יש להניח שהתכניות הכוללות לא יקרמו עור וגידים בעתיד הנראה לעין. בנוסף, צירים ראשיים כמו סוקולוב, יהושע חנקין, שנקר וגולדה מאיר מיועדים על פי התכנית המתגבשת לבנייה לגובה של עד 9 קומות ובמקטעים מסוימים אף מעבר לכך, תוך עידוד החזיתות המסחריות הפונות לרחוב. השכונות הוותיקות נאות רחל, קריית שרת וחלקים משיכון ותיקים וגרין ועם עתידים לעבור מהלך של הרחבת הקיים עד ל-7 קומות או הריסה ובנייה שתגיע ל-9 קומות. בעירייה רואים את ארבעת קווי הרכבת הקלה המיועדים לעבור בעיר כפתרון ממשי לצרכי התחבורה שיתגברו בעקבות ציפוף העיר. ניתן לראות כי בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בהיקף הפעילות בהתחדשות העירונית: בעוד שב-2012-2013 הוגשו 42 בקשות להיתרי בנייה ואושרו 3 היתרים בלבד, ב-2014-2015 הוגשו 82 בקשות ואושרו 36. הפרויקטים מתחלקים באופן כמעט שווה בין אלו שבמסלול חיזוק ותוספת ואלו שבמסלול הריסה ובנייה, ובהתאם מתחלק באופן דומה גם אישור היתרי בנייה בין שני המסלולים. כלל הפרויקטים שנמצאים כיום בהליכי אישור צפויים להוסיף לעיר כ-2,000 יחידות דיור חדשות, כאשר בכל פרויקט יאושרו בממוצע 10 דירות חדשות, מספר הנמוך במעט מהממוצע הארצי. בין השנים 2012-2015 נמכרו כ-200 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38, שהן 8% מסך כל הדירות החדשות שנמכרו בעיר בתקופה זאת. עיריית חולון מקדמת בימים אלה תכנית מתאר מקומית כוללנית - ח/2030, המתווה את כיווני הפיתוח וההתחדשות העירונית של העיר, לרבות מתן כלים להתחדשות המרקם הבנוי הקיים, תוך שדרוג השירותים העירוניים והמרחב הציבורי, פיתוח אזור התעסוקה כיעד מבוקש במטרופולין תל אביב והקמת מרכז אזרחי ועסקי תוסס. זאת מתוך ראייה מרקמית היוצרת עירוניות אינטנסיבית לצד ציפוף ומתן מענה איכותי לגידול הטבעי של האוכלוסייה, כמו גם למשיכת אוכלוסיות נוספות. המהלך יתאפשר באמצעות טיפול בשלושה נושאים מרכזיים – הגדרת שלד עירוני בעל עירוב שימושי קרקע המחבר בין האזורים השונים, שיהווה רצף אורבני מובהק בין מוקדים שהוגדרו בפנים העיר לבין מוקדים בינעירוניים סמוכים. בהגדרת השלד הושם דגש על בניית החלל העירוני הציבורי, על יצירת רחובות מעורבי שימושים כגון: מסחר, מגורים ומוסדות ציבור, המציעים סביבת הולכי רגל נוחה. הגדרת שלושה מרקמים להתחדשות עירונית: תל גיבורים וג'סי כהן - מתחם המגורים שבין יוספטל למשה דיין ומתחם רבי עקיבא, אותם אנו מקדמים בתכניות מפורטות בראייה מקצועית, מקיפה ומשולבת המתייחסת לכמה נושאים, בהם: מגורים, מרחב ציבורי ומבני הציבור, תשתיות, חברה וכלכלה, סביבה ותחבורה. תהליכים אלה יאפשרו לתושבי חולון מגוון מגורים גדול ואיכות חיים גבוהה. במסגרת התכניות יבחנו כמה מנגנוני התחדשות במרחב הפרטי דוגמת: תמ"א 38, עיבוי ופינוי-בינוי וכן במרחב הציבורי - באמצעות התחדשות של מבני ציבור כמחוללי שינוי במרקמים הוותיקים, תוך חשיבה על פעילות קהלי היעד לאורך כל שעות היממה. בשכונות הוותיקות של חולון קיימים פרויקטי תמ"א 38 רבים, כמו גם פרויקטים לחיזוק ולשיפור חזות המבנים הכוללים תוספת יחידות דיור בגדלים שונים. ההתייחסות התכנונית לפרויקטים אלה נעשית בהתאמה לתבנית הבנייה כפי שהוגדרה בתכנית המתאר ח/2030.

חולון: פרויקט ענק של תמ"א 38 יוצא לדרך בשכונת אגרובנק
430 דירות ייבנו במיזם התחדשות עירונית של 250 מיליון שקל. היזם: "לא שמעתי על רגולטור שבא לראות איך התושבים שם חיים. הפרויקטים האלה תקועים" תוכנית ענק להתחדשות עירונית בשכונת אגרובנק בחולון, שתצא לדרך ביום שני הקרוב, היא פרויקט הבנייה המאושר הגדול ביותר בארץ במסגרת תמ"א 38־2 במסלול הריסה ובנייה מחדש. במסגרתה ייהרסו שמונה בנייני רכבת שבהם 136 דירות וייבנו במקומם שמונה בניינים בני שבע קומות ו־430 דירות. לדברי יוסי לוינסקי, מבעלי השליטה ביזמת הפרויקט לוינסקי עופר, התקציב הכולל עבורו הוא כ־250 מיליון שקל, והשאיפה היא כי הבנייה תושלם ב־30 חודשים. עד עתה נמכרו כ־80% מ־150 הדירות שהוצאו למכירה. על רקע אישור הפרויקט חוששים הקבלנים כי מדובר בשירת הברבור של תמ"א 38־2. כבר כמעט שנה פרויקטים דומים רבים מתעכבים, וועדות מקומיות לא דנות בהם בשל חוות דעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, שקיצצה את זכויות הבנייה שניתנות ליזמים וכך גם את הרווחיות של אותם פרויקטים. לפני שבועיים פורסם ב"כלכליסט" כי תוכנית חדשה שאמורה לפתור את הבעיה מצויה לפני אישור. לוינסקי מספר כי יש לו פרויקטים של תמ"א 38 בערים אחרות שהליך האישור שלהם נגרר יותר משלוש שנים. הוא מפנה ביקורת כלפי ראשי הערים: "תנשמו עמוק לפני שאתם תוקעים פרויקטים כאלה. אתם מדברים על תשתיות, חניה, צפיפות. לא שמעתי על רגולטור שנכנס לראות איך התושבים חיים". לוינסקי, המשמש גם כסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, מסביר ל"כלכליסט" כי במקרה זה התוכנית התאפשרה משום שהם הצליחו לקבץ זכויות בנייה שמקנות תמ"א 38 ב' ותב"ע שאושרו במרוצת השנים בשטח.

צפו: הריסת פרויקט תמ"א 38 ענק בחולון
8 מבנים שנבנו לפני כ-80 שנה הכוללים 140 דירות, נהרסו לטובת פרויקט מגורים חדש עם 433 דירות. המחירים: החל מ-1.15 מיליון שקל ל-2 חדרים בתום 3.5 שנים של טיפול משפטי, תכנון וקבלת היתרי בנייה, החלה השבוע הריסת מתחם המגורים הוותיק בשכונת אגרובנק בחולון. מדובר ב-8 מבנים ישנים שנבנו לפני כ-80 שנה במטרה ליישב את דרום גוש דן, הכוללים 3 קומות ו-140 דירות ברחובות חנקין, בן יהודה והפלמ"ח. כותרות אחרונות בערוץ הנדל"ן של ynet: מסבלטים את הדירה? רשות המסים אחריכם ראש העין: דירת 100 מ"ר בפחות ממיליון שקל חקיקה: בנקאים לא יוכלו לקנות דירות שעוקלו במקום הבניינים שייהרסו ייבנו 8 בניינים בני 7 קומות ו-433 יחידות דיור חדשות על ידי חברת לוינסקי-עופר, בבעלות יוסי לוינסקי ועופר ארביב, במסגרת של תמ"א 38/1 (הריסה ובנייה מחדש). בבניינים הישנים 3 קומות. הן היו בין 40-60 מ"ר בממוצע 2 חדרים. מקבלים תוספת של 15 מ"ר + מרפסת וכל מה שמשתמע בבניין חדש כגון מעלית חניה תת קרקעית ממ"דים וכו הדירות הישנות כללו בממוצע שני חדרים בשטח של 40-60 מ"ר. הדיירים הקיימים יקבלו דירות חדשות עם מרפסת שמש, מעלית, חניה תת-קרקעית וממ"ד, שיהיו גדולות ב-15 מ"ר יותר מהדירות שנהרסו. תמהיל הדירות החדשות בפרויקט יהיה מגוון ויכלול דירות בנות 2, 3 ו-4 חדרים, לצד דירות גן ודירות פנטהאוז עם מרפסות שמש וחניה תת-קרקעית. מחירי הדירות בפרויקט משתנים בהתאם למיקום הדירה וגודלה. דירת שני חדרים עולה החל מ-1.15 מיליון שקל; דירת 3 חדרים החל מ-1.35 מיליון שקל; דירת 4 חדרים החל מ-1.83 מיליון שקל; דירת גן החל מ-1.8 מיליון שקל; ודירת פנטהאוז החל משני מיליון שקל. הפיתוח הסביבתי לאורך רחוב חנקין מבוצע בימים אלה על ידי העירייה ועתיד לחדש את פני מתחם אגרובנק. לדברי ראש העיר חולון, מוטי ששון, שהגיע לצפות בהריסת המבנים, הרכבת הקלה תיתן פתרון תחבורתי למתחם שכן התחנה שלה תמוקם ברחוב סוקולוב הסמוך. הוא הוסיף כי הפרויקט החל לפני שנים רבות כמיזם פינוי-בינוי בשיתוף עם משרד הבינוי והשיכון, אולם לא נמצא יזם שהצליח לקדם אותו. "זה סיפור מהסרטים להחתים כל כך הרבה דיירים", אמר. רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, שהגיע גם הוא למתחם הוסיף כי "קידום של מיזמי התחדשות עירונית אינה משימה פשוטה. פרויקט אגרובנק הוא סמל ליכולת של היזמים לקדם את הפרויקט ולתרום לאיכות חיי התושבים. הממשלה חייבת לקדם חקיקה ולתת תמריצים נוספים על מנת שיותר פרויקטים יצאו לדרך". לוינסקי, מבעלי החברה המבצעת המשמש גם כסגן נשיא התאחדות בוני הארץ ויו"ר ארגון קבלני חולון, ציין כי "חשיבות הפרויקט עבור בעלי הדירות הקיימים היא דרמטית. בבניינים הקיימים אין ממ"דים, הבניינים אינם עומדים בתקני רעידת אדמה, אין בהם מעליות, אין חניה והם במצב מתפורר. הבנייה החדשה נותנת אופק וסיכוי לשיפור איכות החיים. ובמקביל, הדירות החדשות יוכלו לספק מענה הן לזוגות צעירים והן למשפרי דיור".

תמ"א 38 במרכז חולון - מה יקבלו הדיירים וכמה יעלו הדירות?
פרויקט התחדשות עירונית בחולון – ברחוב חנה סנש יהרס בניין בן 3 קומות הכולל 6 יחידות דיור ובמקומן יוקם במסגרת תמ"א 38(2) בניין בן 18 יחידות דיור. הפרויקט יוקם בשכונת אגרו-בנק ליד הכניסה לעיר. בעלי הדירות הקיימות יקבלו דירות בשטח זהה, אשר יכללו ממ"ד וכמו כן יקבלו ממ"דים, מרפסת של 11 מ"ר וחניה. בבניין יוקמו דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר עם 11 מ"ר מרפסת אשר יימכרו תמורת 1.8-1.9 מיליון שקל, דירות 3 חדרים בשטח 75 מ"ר עם 11 מ"ר מרפסת אשר יימכרו תמורת 1.5 מיליון שקל ודירות גג 5 חדרים בשטח 120 מ"ר עם 80 מ"ר מרפסת אשר יימכרו תמורת 2.4 מיליון שקל. יוסי לוינסקי, מבעלי {לוינסקי עופר}, המקימה את הפרויקט, אמר: "אנו שמחים על קבלת היתר הבנייה לפרויקט בחולון, אשר מהווה התקדמות מהותית באחד הפרויקטים של החברה. חשוב לציין כי הפרויקט, שיבוצע בליווי בנק ירושליים ונמצא כעת בשלבי שיווק מתקדמים, ממוקם באזור אטרקטיבי בחולון הנחשב למבוקש ויוקרתי".

המעצור משתחרר? היתר בנייה ראשון בחולון במסגרת תמ"א 38
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון אישרה היתר בנייה למבנה ברחוב הופיין 9, הסמוך למחלף יוספטל בחולון האם משתחרר המעצור של תמ"א 38? בפעם הראשונה מאז שנכנסה לתוקפה תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה) ניתן בחולון היתר בנייה לחיזוק מבנה במסגרת התוכנית. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון אישרה היתר בנייה למבנה ברחוב הופיין 9, הסמוך למחלף יוספטל בחולון. את התוכנית הגיש ועד הבית של המבנה בשיתוף עם חברת אלמקס הנדסה שתבצע את השיפוץ. במסגרת שיפוץ הבניין ייעשו גם עבודות לחיזוקו נגד רעידות אדמה. בנוסף לחיזוק מאפשר ההיתר הוספת ארבע יחידות דיור מעל קומת הגג הקיים ובניית חדרים מעל הגג החדש. לבניין תתווסף מעלית, ישופצו חזיתותיו וישודרגו מערכותיו. בניגוד למה שמקובל לחשוב, הסיבה ליישום המוגבל של תמ"א 38 לא נעוצה אך ורק בהיעדר נכונות של קבלנים או יזמים להיכנס לפרויקטים בגלל מיעוט התמריצים, אלא בעיקר בשל העובדה כי מעט מאוד בקשות אכן זוכות להיתרי בנייה. מתוך כ-200 בקשות שהוגשו מאז שהתמ"א נכנסה לתוקף ברחבי הארץ אושרו רק 94 בקשות עד היום. אחת הסיבות למיעוט ההיתרים שיוצאים במסגרת תמ"א 38 היא הבעיה הקשורה בהליכי הרישוי. אם ברחוב מסויים קיימת מצוקת חנייה ובמסגרת תמ"א 38 מוסיפים איקס דירות, הרי שמתווספות גם איקס חניות לרחוב ובכך מוסיפים על העומס הקיים גם כך ברחוב. בנוסף, אם באמצעות החיזוק סוגרים קומת עמודים הרי שבכך מפסידים אפילו מספר מסויים של חניות ובכך מכבידים על המצוקה הקיימת. בעיה נוספת המונעת מתן היתרים במסגרת תמ"א 38 היא חוסר התאמת תכנון החיזוק של המבנה לצורכי המבנה עצמו. רשויות מקומיות רבות עובדות עם חברות חיצוניות הבודקות את התאמת הבקשות לבניינים ובמקרים שבהם נמצא חוסר התאמה תכנונית מוחזרת הבקשה למבקש והוא מתכנן ומגיש מחדש. בעיה נוספת היא שלא בכל הבניינים מושגת הסכמה של 66% מהדיירים - אחוז ההסכמה שמתבקש במסגרת התמ"א. לדברי מנהל הפיקוח על הבנייה בעיריית חולון, אריאל קמרט, "אני בדעה שחיזוק מבנים בכל דרך וקונסטלציה, אם באמצעות תמ"א 38 ואם באמצעות חיזוק המבנה ללא תוספת זכויות, היא הכרח במדינה כמו שלנו, שמרבית הבניינים בה הוקמו שלא בהתאם לתקן. זה חייב לדעתי לחלחל בציבור. אנחנו נמצאים באזור בעייתי מבחינת רעידות אדמה ופה הציבור מתנהג כאילו אנחנו יושבים במקום מאוד בטוח גיאולוגית וזה לא כך".

פרויקט תמ"א 38 בחולון
פרויקט-תמ"א-38-בחולון-קראוזההפרויקט מתוקף תמ"א 38 בחולון שממוקם ברחוב קראוזה הוא בהחלט מורכב אבל הפעם מבחינה טכנית ולא מבחינת הדיירים. נתקלנו באנשים מקסימים וצנועים שעוזרים לקדם את התהליך ומאוד רוצים למגן את הבתים שלהם ולשפר את תנאי המגורים שלהם. על מנת שתבינו מה קורה שם אלו הם נתוני הפתיחה של הפרויקט: בניין קטן עם כניסה 1, 6 דירות, 3 קומות, חניה אחת רשומה בטאבו, שטח מגרש צר מאוד, הבניין הקיים צמוד לבניין חדש שנבנה לאחרונה, יש חנות מכולת בחזית, בעיות רטיבות, גישה בעייתית, אין חדר זבל מתאים, בלוני גז מרכזיים לכל הדיירים ללא הפרדה, עמוד פנימי ראשי שנסדק וזז, אין מקום למעלית – נדרש שינויי כולל לחדר המדרגות, דיירים מקסימים, גישה בעייתית מאוד לעבודות הבניה והחיזוק. את הפרויקט הזה כיף לנו לבצע ולנהל עבור קבוצת עשהאל. לא היה צורך לגבש את הדיירים מפני שהם אלה שקידמו את הנושא ורוצים לממש את זכויותיהם מתוקף תמ"א 38. באופן מפתיע (ביחס לפרויקטים אחרים) הדיירים עשו הכל לרבות בדיקות בשטח של פרויקטים קודמים, בדיקה עלינו, איתור עו"ד מומחה מטעמם, בדיקת יזמים שונים ופעולות נוספות שעזרו להם לגבש דעה ולבחור בנו ובקבוצת עשהאל. מהרגע שבו בחרו להתקדם חתמנו חוזה תוך 57 ימי עסקים שכלל תכניות קומה טיפוסית, תכנית ספציפית ופתרון לכל דירה לפי הצרכים של הבעלים לחיבור תוספות הבניה החדשות וחיזוק המבנה. הדיירים היו מעורבים בהרכבת כל סעיפי החוזה וכמובן במפרט הטכני שמתאר את התמורה המלאה לבעלי הדירות וקווים מנחים לחוזה ההתקשרות בפרויקט מתוקף תמ"א 38. מאחר שאין זכויות בניה שלא נוצלו, לא התאפשר לבצע פרויקט מתוקף תמ"א 38 תיקון 2 ולכן מתבצע פרויקט מתוקף תמ"א 38/1 = חיזוק, מיגון ושיפוץ המבנה תמורת בניה של 2.5 קומות חדשות עם 5 יחידות דיור. התמורה לדיירים כוללת חיזוק מיגון ושיפוץ של הבניין, תוספת של ממ"ד, תוספת של מרפסת, מחסן במקלט הקיים, צנרת חשמל ואינסטלציה חדשה, קווי ביוב חדשים, חדר גז מסודר, חדר אשפה תקני, הוספה של עוד 2 חניות ציבוריות עבור הדיירים הקיימים (שלא היו קיימות בכלל), כניסה חדשה עם לובי מודרני, מעלית תקנית, שער כניסה חשמלי לשטח הבניין, הרחבת החנות בחזית, ועוד הרבה חידושים. כדי להתאים את התכנון לצורכי הדיירים עברנו עם האדריכל והקונסטרוקטור בכל דירה ודירה. עשינו מדידות מקדימות והבנו את השינויים שבוצעו במהלך השנים בדירות. הקשבנו לדיירים בעוד הם מספרים לנו על אופי ההתנהלות שלהם בחיי היום היום כדי לדעת מה הם הכי צריכים כדי לשפר את תנאי המחיה שלהם. כתוצאה מהשטח הקטן ואופי מגרש צר יחד עם קירבה של הבניינים הסמוכים יהיה קשה לקבל את אישור העירייה להרחבת הבניין אבל הודות לאפשרויות ולהקלות מתוקף תמ"א 38 אנחנו מצליחים להתמודד עם עיריית חולון ולאפשר את כל ההטבות והתוספות לדיירים הקיימים. כמובן שלא יכולנו לעשות זאת ללא האדריכל שלנו – ישראל שאולי – שהוא איש מבריק עם ניסיון רב בתכנון וזוכה פרסים בתחום תמ"א 38. עכשיו, כל מה שנותר לעשות הוא לצפות בתמונות שעולות מהתקדמות הפרויקט וליהנות מהדרך היפה שאנו עושים יחד עם הדיירים המאושרים 🙂

תמ"א 38 חולון
בעבר, חולון נחשבה ל"פרבר שינה" של תל אביב. עם זאת, בשנים האחרונות, מורגש ביקוש גדול למגורים בעיר הזו ההשקעה הגדולה באירועים ובמוסדות חינוך ותרבות, תחת הקונספט של "חולון כעיר הילדים", מוביל משפחות צעירות רבות לקבוע את מקום מגוריהן בחולון. התוצאה היא, שכמו במקומות רבים אחרים בארץ, ישנן עליות מחירים ניכרות בתחום הדיור בעיר חולון. המגורים הם לא רק בבניינים חדשים שנבנים בעיר, אלא גם במבנים ישנים, שעוברים שיפוץ מקיף במסגרת תמ"א 38. תמ"א 38 חולון מגדילה את היצע הדירות בעיר ומאפשרת לדיירים הן לדיירים הוותיקים והן לאלו המצטרפים לבניין, ליהנות מחווית מגורים ייחודית בעיר בעלת היצע מגוון בחיי החינוך והתרבות, כמו חולון. היתרונות של תמ"א 38 חולון במקור, תמ"א 38 נועדה לחזק מבנים ישנים, מפני הסכנה של רעידות אדמה. מבנים אלו הם מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980, השנה שבה נכנס לתוקף התקן המחייב בבנייה בנושא רעידות אדמה. עם זאת, תושבי חולון שמעוניינים בביצוע תמ"א 38 חולון ייהנו מיתרונות נוספים- ראשית, בניין אשר עובר תמ"א 38 זוכה לשדרוג ניכר של החזית שלו. בנוסף, זוהי הזדמנות מצוינת לשפר תשתיות מתיישנות נוספות בבניין – הוספת חניות, שיפוץ חדר המדרגות, הוספת מעלית ועוד תוספות ניכרות. במילים אחרות, המגורים בבניין שעבר תמ"א 38 אינם רק בטיחותיים, אלא הם גם באיכות גבוהה יותר. שלבים בדרך לביצוע התוכנית ביצועה של תמ"א 38 חולון דורשת, קודם כל, את הסכמתם של שני שלישים מהדיירים לביצוע שינוי זה. השינוי הזה גבוה מהרוב הפשוט (51%) מהסיבה, שמדובר בשינוי מרחיק לכת, שמצריך שיקול מעמיק מצד כל אחד מדיירי הבניין. לאחר מכן, נעשית פנייה אל חברה שעוסקת בתחום זה והיא מציגה בפניהם את התוכנית המוצעת על ידם. לאחר שהתוכנית מאושרת על ידי הדיירים, היא צריכה להיות מאושרת על ידי הוועדה העירונית והוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לאחר אישורים אלו, התוכנית יוצאת לפועל, כשאורכה משתנה בהתאם לתוכנית שעליה הוסכם בין הדיירים לחברה. מלווים אותך עד הבית הוצאתה לפועל של תמ"א 38 חולון היא ארוכה ורצופה בירוקרטיה וסיכונים אפשריים. תהליך כזה, שאין ספק שהוא בעל חשיבות מכרעת לדיירים, חייב להתבצע אך ורק בידי חברה בעלת חוסן פיננסי ומקצועיות בלתי מתפשרת. ביצוע תמ"א 38 גם במסלול של פינוי בינוי חולון הוא מתחומי ההתמחות של חברת רפאל נדל"ן, אשר ידועה בתחום הנדל"ן במשך שנים רבות. כל השירותים הקשורים בהוצאת התוכנית לפועל ניתנים תחת קורת גג אחת, מה שמאפשר לקדם את התוכנית ביעילות, בסטנדרטים גבוהים ובהתאם לחוק. כבר היום, חברת רפאל נדל"ן מעורבת בתכנון של פרויקטים רחבי ידיים באזורים בעלי ביקוש גבוה בצפון תל אביב, בהרצליה ובראשון לציון. הסך הכולל של יחידות הדיור בפרויקטים אלה הוא עשרות אלפים.

scroll to top