רשת השותפים
  • המכרז הפתוח לנדל''ן
  • המכרז לנדל

תמ"א 38 פתח תקווה | התחדשות בפתח תקווה תמ"א 38



אין מי שלא שמע על תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38. גם על העיר פתח תקווה לא פסחה התוכנית.

תמ''א 38
פתח תקווה המכונה "אם המושבות" היא העיר החמישית בגודלה בארץ. בפתח תקווה מתגוררים קרוב ל250,000 תושבים והיא ממשיכה לצמוח בקצב של מעל 2.5% לשנה. לפתח תקווה עבר עשיר והיסטוריה מפוארת וכיום היא מרכזת פעילות רבה בכל תחום: חינוך, תרבות, ספורט, אזורי תעשייה ומרכזי מסחר, תשתיות הביוב והחשמל בעיר פתח תקווה הם מהטובות והיציבות ביותר ומציבות אותה כאחת הערים המודרניות והמפותחות ביותר בארץ. פתח תקווה שואפת להתקדם ולקדם את עצמה בכל תחום ובכלל זה ביישום תוכנית "תמ"א 38" שמטרתן לשדרג ולחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.







תמ"א 38 בפתח תקווה


בחודש מרץ 2005 אישרה הממשלה תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק ולשדרג מבנים ישנים מפני רעידות אדמה עתידיות. רוב המבנים שנבנו לפני שנת 1975 אינם עומדים בדרישות התקן ואינם עמידים מפני רעידת אדמה, על בסיס עובדה זו הוקמה יוזמה זו המכונה "תמ"א 38" במטרה לעודד הן דיירים והן קבלנים ויזמים לחזק ולשדרג בתי מגורים ישנים ולהופכם לעמידים מפני רעידת אדמה עתידית.

פרויקטים של התחדשות עירונית- תמ"א 38 בפתח תקווה.


אזור מרכז העיר בפתח תקווה מתאפיין במבנים ישנים ובשכונות ותיקות יותר ביחס לאזורים אחרים בעיר. פרויקטים של התחדשות עירונית באזור עשויים לסייע בחידוש אזור המרכז, לשקם את תדמיתו ולתת כבוד לעברו ההיסטורי המפואר. משנת 2014 נרשמה קפיצה משמעותית באישורי פרוייקטים של תמ"א 38 בפתח תקווה באזור מרכז העיר.אולם מכיוון שקיים מחסור בשטחי ציבור ובפתרונות תחבורתיים ישנם פרויקטים רבים של תמ"א 38 בפתח תקווה הנמצאים בתהליכי אישור ועדיין לא קבלו היתרים, המדיניות העירונית עדיין ממתנת את הבנייה החדשה בעקבות בעיות אלו בנוסף לנושאים ביורוקרטים שונים.

סך הכול נוספו לעיר כ-400 דירות חדשות במסגרת תוכנית תמ"א 38 בפתח תקווה, כשהתוספת לבניין עומדת על 10 דירות בממוצע. מעט נמוך מהממוצע הארצי.


לקבלת הצעות ישירות לנייד - המכרז הפתוח לנדל"ן - תמ"א 38


למרות המיתון במתן אישורים לפרויקטים של תמ"א 38 בפתח תקווה, מצב זה עתיד להשתנות וגם פתח תקווה תיהפך לאחת מהערים המובילות בתחום.




המכרז הפתוח לנדל''ן תמ''א 38


X

תמ"א 38 פתח תקווה תוכניות פינוי בינוי בפתח תקווה דירות למכירה תמ"א 38 פתח תקווה עיריית פתח תקווה פינוי בינוי התחדשות עירונית פתח תקווה תמ א 38 בפתח תקווה למכירה הגלגל יזום ובניה בע"מ פרויקט תמ א 38 למכירה פינוי בינוי פתח תקווה רמת ורבר תוכניות פינוי בינוי בפתח תקווה עיריית פתח תקווה פינוי בינוי התחדשות עירונית פתח תקווה תמ א 38 פתח תקווה פינוי בינוי פתח תקווה רמת ורבר פינוי בינוי בפתח תקווה שפרינצק , דירות למכירה תמ"א 38 פתח תקווה , פינוי בינוי שלום אש פתח תקווה , תמ א 38 בפתח תקווה למכירה , דירות למכירה תמ"א 38 פתח תקווה , פרויקטים תמ"א 38 פתח תקווה , פרויקט תמ א 38 למכירה , תוכניות פינוי בינוי בפתח תקווה , עיריית פתח תקווה פינוי בינוי , התחדשות עירונית פתח תקווה , הגלגל יזום ובניה בע"מ , מלני המרכז להשבחת נכסים ישראל , פנינת אחד העם , עיריית פתח תקווה פינוי בינוי , פרויקט פינוי בינוי בפתח תקווה , פינוי בינוי פתח תקווה רמת ורבר , פינוי בינוי בפתח תקווה שפרינצק , התחדשות עירונית פתח תקווה , פינוי בינוי שלום אש פתח תקווה , דירות למכירה תמ"א 38 פתח תקווה , תמ א 38 בפתח תקווה למכירה , פינוי בינוי עמישב פתח תקווה , התחדשות עירונית פתח תקווה , תוכניות פינוי בינוי בפתח תקווה , פינוי בינוי בפתח תקווה שפרינצק , פינוי בינוי פתח תקווה רמת ורבר , עיריית פתח תקווה פינוי בינוי , תמ א 38 פתח תקווה , דירות למכירה תמ"א 38 פתח תקווה , התחדשות עירונית רמת ורבר , תמ א 38 בפתח תקווה למכירה , תמ א 38 בפתח תקווה למכירה , פרויקטים תמ"א 38 פתח תקווה , דירות למכירה תמ"א 38 פתח תקווה , תוכניות פינוי בינוי בפתח תקווה , עיריית פתח תקווה פינוי בינוי , התחדשות עירונית פתח תקווה , פרויקט תמ א 38 למכירה , הגלגל יזום ובניה בע"מ , פינוי בינוי פתח תקווה רמת ורבר , הגלגל יזום ובניה בע"מ , הגלגל אילן איפרגן , יסודות ב.ל.ב בע"מ , גלגל אחזקות ויזום בע"מ , חברת גלגל אחזקות וייזום , הדס ייזום פרויקטים , גלגל אחזקות וייזום נדל"ן , קרית ספר דיור מודיעין בע"מ , פוחס 3 5 פתח תקווה , פרויקט תמ א 38 למכירה , פרויקט תמ א 38 חולון , פרויקט תמ"א 38 אשדוד , דירות למכירה תמ"א 38 חולון , קניית דירה תמ"א 38 , דירות למכירה מתמ"א 38 , דירות תמ"א 38 למכירה באשדוד , דירות תמ"א 38 למכירה בבת ים , דירות למכירה תמ"א 38 ראשון לציון , פינוי בינוי פתח תקווה רמת ורבר , עיריית פתח תקווה פינוי בינוי , פינוי בינוי רמת ורבר , תוכניות פינוי בינוי בפתח תקווה , תמ א 38 פתח תקווה , התחדשות עירונית פתח תקווה , דירות למכירה תמ"א 38 פתח תקווה , התחדשות עירונית רמת ורבר , פינוי בינוי בפתח תקווה שפרינצק

X

תמ"א 38 פתח תקווה www.t-m-a38.co.il/Default.aspx?gvprojects__gvac...פתח%20תקווה... תמ"א 38 פתח תקווה. רשימת הפרויקטים של תמ"א 38 בפתח תקווה ... פתח תקווה. דגל ראובן 60, 62, 64. פרטים נוספים. פתח תקווה. דןד פוחס 3, 5. פרטים נוספים. פתח תקווה.

פתח תקווה | תמ"א 38 ופינוי בינוי tama38.madlan.co.il/location/פתח%20תקווה ניתוח מומחי מדלן על תמ"א 38 בפתח תקווה. פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים לסייע בחידוש אזור מרכז העיר, הרחוק מעברו ההיסטורי המפואר וסובל גם מדימוי נמוך ביחס לשכונות ...

צה"ל 64 פתח תקווה | תמ"א 38 ופינוי בינוי tama38.madlan.co.il/project/צהל_64_פתח_תקווה פרוייקט צה"ל 64 פתח תקווה - מכירות אחרונות ומידע על הסביבה. הפרוייקט נבנה בפתח תקווה, צה"ל 64. בפרוייקט בנין בן 7 קומות. סה"כ 24 דירות.

מלכוד 38: פתח תקווה מקשה על תוכניות התחדשות עירונית - כלכליסט www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3636315,00.html 17 ביולי 2014 - יותר מעשר שנים מנסים הדיירים לקדם בבניין תמ"א 38 וכבר חתמו עם קבלן, אלא שהחלטה של עיריית פתח תקווה על מדיניות חדשה צפויה לטרפד את הבנייה.

תמא 38 בפתח תקווה | בוני עיר בישראל www.icb-israel.co.il/תמא-38-בפתח-תקווה.html מה היא החשיבות של פרויקט תמ"א 38? למה יש צורך בחיזוק המבנים הישנים? מה ירוויחו בעלי הדירות מפרויקט תמ"א 38? למה דווקא חברת בוני עיר בישראל? הסיבה העיקרית שבגינה ...

תמ"א 38 בפתח-תקווה: העירייה נגד, ועדת הערר בעד - גלובס www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001185686 24 באפר׳ 2017 - תמ"א 38 בפתח-תקווה: העירייה נגד, ועדת הערר בעד. המתח בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי בא לידי ביטוי ביתר שאת במחלוקות תכנוניות בערים שבהן הוספת ...

"תוכנית האב של עיריית פתח תקווה תחסל כל אפשרות לתמ"א 38 ... www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000951159 2 ביולי 2014 - עיריית פתח תקווה גיבשה תוכנית מתאר מקומית (תמ"מ 2000/ יח) להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, כמו שעשו מספר עיריות נוספות בארץ בשנים האחרונות.

קבלני בניין, בנייה לפי תמ"א 38 בפתח תקווה - zap דפי זהב www.d.co.il › קבלני בניין › אזור ת"א והמרכז › פתח תקווה מחפש בנייה לפי תמ"א 38 בפתח תקווה? zap דפי זהב יסייע לך בבחירת קבלני בניין, עם חוות דעת גולשים, מחירון, פורום מומחה ועוד! כנס וקבל החלטה נבונה.

קרקע יציבה - קרול 12-14-16 פתח תקוה www.tama38center.co.il/74073/קרול-12-16-פתח-תקוה פרויקט מתחם קרול הממוקם בלב שכונת נווה גנים החדשה בפתח תקוה. בפרויקט זה ייבנו 12 דירות גג ו-12 דירות בנות 4 ו-5 חדרים חדשות ומפוארות בבנייה ירוקה מתקדמת.

עיריית פתח תקוה - התחדשות עירונית בפתח-תקוה - תמ"א 38 רחוב.. ... he-il.facebook.com/Petah.Tikva.Muni/photos/a...64307.../720783071353183/ התחדשות עירונית בפתח-תקוה - תמ"א 38 רחוב טולדנו 8. ... כדי לראות עוד מ עיריית פתח תקוה בפייסבוק, התחבר/י או צור/צרי חשבון. התחבר. או. הרשמה. לא עכשיו. עברית · English ...

עתיד תמ"א 38 בפ"ת – בדיון במליאה ביום א′ :: פ"ת חדשות פיתה ... www.pi-ta.co.il/79223.html 28 בינו׳ 2015 - דיון מהותי בנושא תמ"א 38 ופינוי-בינוי בפתח תקווה ייערך ביום ראשון במליאת הוועדה לתכנון ובנייה בעיר. כללי: נושא התמ"א – מטרתו היא לחזק בניינים ישנים, כאלה ...

פרויקטים חדשים, דירות חדשות בפתח תקווה - תמ"א בנשיאים 53 - ... kanbonim.mako.co.il/חפש-דירה-בפרויקט/תמא-בנשיאים-53 בכאן בונים כל המידע שרציתם לדעת על פרויקט תמ"א בנשיאים 53 של קבוצת שדאור - מחירי וסוגי דירות, מועד אכלוס ועוד. ... הנשיאים 53, פתח תקווה. מרכז העיר נוף לפארק תמ"א 38 ...

תמא 38 בפתח תקווה www.n-s-a.co.il/תמא-38-בפתח-תקווה.html מה ההבדל בין תמ"א 38 בפתח תקווה לפינוי בינוי בפתח תקווה? מה המשמעויות של תמא 38? איך בוחרים את החברה שתבצע את פרויקט תמא 38 בפתח תקווה? עם השנים, איזורים ...

פתח תקווה - אגף אדריכלות www.petah-tikva.muni.il › פתח תקוה › מחלקות › הנדסה לכל בנין חדש, כולל תמ"א 38, יש להביא הדמיות מחזית קדמית ואחורית. 4. לכל בנין תמ"א 38, חיזוק או בנין חדש, יש צורך באישור יועץ תנועה. 5. יש להביא את מסמכי התב"ע החלה במקום.

קבוצת בניהו תמ"א 38 תמא 38 פתח תקווה - בזק b144 www.b144.co.il › תמא 38 › תמא 38 בפתח תקווה צור קשר עם קבוצת בניהו תמ"א 38 בדרך זאב ז'בוטינסק 100,פתח תקווה - תמא 38 בפתח תקווה באמצעות מספר טלפון, מפת הגעה, שעות פתיחה, וקרא המלצות מלקוחות קודמים.

X

ניתוח מומחי מדלן על תמ"א 38 בפתח תקווה
פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים לסייע בחידוש אזור מרכז העיר, הרחוק מעברו ההיסטורי המפואר וסובל גם מדימוי נמוך ביחס לשכונות החדשות של העיר. עם זאת, המחסור בתשתיות ובשירותים עירוניים במרכז העיר עלול להיות בעוכריהם של התושבים הוותיקים ושל האוכלוסייה החדשה. מ-2014 נרשמה קפיצה באישורי פרויקטים של תמ"א 38 באזור מרכז העיר, כשנכון להיום ישנם כ-50 פרויקטים של תמ"א 38 שקיבלו היתר, מתוכם כ-10 אוכלסו, וכ-60 פרויקטים נוספים ממתינים עדיין להיתרים. אך המדיניות העירונית עדיין ממתנת את הבנייה החדשה: ראש העיר הצהיר לא אחת בתקשורת, כי המחסור בשטחי ציבור ובפתרונות תחבורתיים מוריד את ההיתכנות לאשר בנייה חדשה או פרויקטים של התחדשות עירונית. מדיניות זו, בצירוף נושאים בירוקרטיים שונים מסבירים את תקופת ההמתנה הארוכה ביחס לערים אחרות לקבלת היתר בנייה במסלולי תמ"א 38. לפחות בהקשר לנושא התחבורתי, הקו האדום של הרכבת הקלה אמור לספק חלק ניכר מצרכי התושבים. העובדה כי בפתח תקווה יקום הקו הראשון בפרויקט הענק משמעותית במיוחד בהקשר להתחדשות העירונית. בנוסף, העירייה עומלת בימים אלה על תכניות שאמורות להגדיר את האזורים וההיקפים הרצויים עבור פרויקטים של התחדשות עירונית. נראה כי באזורים של בנייה צמודת-קרקע, ישנה כוונה להשאיר את המרקם השכונתי כפי שהוא, כאשר האזור העיקרי המיועד להתחדשות הוא אזור מרכז העיר, ושכונות סמוכות כמו אחדות, רמות ורבר וקרול. שכונות אלה תואמות גם את הפרויקטים הממתינים להיתרי תמ"א 38, המתפרסים בעיקר באזור מרכז העיר הוותיק, ובשכונות הסמוכות. בעיר ישנם פרויקטים רבים של פינוי –בינוי שאושרו כבר במהלך העשור הראשון של שנות ה-2000, אך טרם יצאו לשלב הביצוע מסיבות שונות שרובן קשורות להליכים בירוקרטיים מתמשכים וסכסוכים משפטיים בין העירייה ליזמים. סך הכול נוספו לעיר כ-400 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38, כאשר התוספת הממוצעת לבניין עומדת על 10 דירות, נמוך במעט מן הממוצע הארצי. כ-75% מן ההיתרים הם במסגרת הליך של חיזוק המבנה ותוספת קומות, והיתר במסגרת של הריסה ובנייה מחדש. פתח תקוה הינה עיר ותיקה, החמישית בגודלה במדינת ישראל, המונה למעלה מ-250,000 תושבים. פתח תקוה הלכה ונבנתה סביב מרכז העיר הישן, וברבות השנים הקימה שכונות רבות סביב, חלקן ותיקות כשכונות שעריה ואחדות וחלקן חדשות כשכונות הדר המושבות וכפר גנים החדשה. הפוטנציאל להתחדשות עירונית בעיר פתח תקוה באמצעות תוספת יחידות דיור הינו עצום ומוערך באלפי יחידות דיור באזור מרכז העיר. עיריית פתח תקוה וקברניטיה מתייחסים להתחדשות עירונית במובן הרחב של המילה, תוך שהם מתייחסים להתחדשות הכוללת תוספת יחידות דיור בבניין קיים ושיפוצו, במסגרת תמ"א 38, הריסת מבנה באופן מלא או חלקי והוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38, וכן איתור שטחים גדולים או קטנים לבנייה או לתוספת, הכוללת בחלק מן המקרים הריסת מבנה קיים. שטחים מעין אלה קיימים בשפע במרכז העיר פתח תקוה ומחוצה לה. במהלך השנים האחרונות אושרו בפתח תקוה כ-10 תוכניות "פינוי בינוי" שעיקרן הריסה של מבני מגורים והקמת מבנים אחרים תחתיהם, תוך הוספת יחידות דיור ושטחי ציבור. יחד עם זאת, כיום רק תכנית אחת נמצאת בהקמה, ושתיים נמצאות במשא ומתן בין הדיירים ליזם ולעירייה, לצורך השלמות התכנון. לצערנו, תוכניות פינוי בינוי רבות אינן מתממשות מסיבות רבות, כגון ניתוח כלכלי של היזם לאחר האישור שאינו עולה בקנה אחד עם הניתוחים הכלכליים שנעשו תוך כדי האישור, קושי לארגן את הדיירים כגוף אחד, חֳסרים בשטחי ציבור שלא נלקחו בחשבון, תנאים מוקדמים להיתר שנקבעו בתוכנית ועוד. סוגיות אלה יש לקחת בחשבון עוד בשלב התכנון על מנת שלא ימנעו את מימוש התכנית בהמשך. לצד היתרונות של התחדשות עירונית, המחייה את האזורים הוותיקים והמסחר הקיים בהם, "מצעיר" את השכונה, מעלה את ערך הנכסים ותורם לשיפור החזות הכללית של הבניינים בפרט והרחוב בכלל, קיימים חסרונות שיש להתייחס אליהם בשימת לב בעת קבלת החלטות בדבר התחדשות עירונית, והם התשתיות הקיימות לקליטת התושבים החדשים באותן יחידות שתתווספנה. לא ניתן יהיה לבנות יחידות נוספות בעיר באזור שאינו ערוך מבחינת תשתיות ביוב ומים, עורקי תחבורה נוחים, מדרכות בטוחות, מבני חינוך מתאימים ועוד. העקרונות של עירוניות טובה הם שמנחים את קברניטי העירייה- מתן שירות מיטבי לתושבי העיר הקיימים והחדשים. העיר פתח תקוה אף מקדמת התחדשות עירונית שאינה למגורים, התחדשות עירונית בעירוב שימושים. כך למשל תבנה התחנה המרכזית החדשה, על בסיס התחנה הוותיקה, וסביבה ישתנה המרקם האורבני. במקום יוקם מרכז מסחרי, יוקמו בתי עסק שונים ומשרדים, הרחוב וסביבתו ישופצו, התנועה ברחוב תשתפר (גם בזכות סיום עבודות הרכבת הקלה) ועוד. עיריית פתח תקוה היא בין הערים המובילות בקידום פרויקטים במסגרת תמ"א 38. התחדשות עירונית המקודמת בעיר היא כזו המבוססת על העקרונות של עירוניות טובה, השומרת על איזון בין צרכי התושבים הקיימים והעתידיים לבין הכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקטים השונים.

מלכוד 38: פתח תקווה מקשה על תוכניות התחדשות עירונית
ראש העיר החדש של פתח תקווה מתמודד עם צפיפות יתר ומחסור בתשתיות, ומנסה למצוא פתרון שיאפשר את חיזוק המבנים ללא ציפוף מוגזם ויתחשב בתשתיות הנלוות ובשטחי הציבור. אלא שבינתיים הפרויקטים במסגרת תמ"א 38 תקועים והיזמים מעדיפים לעבור לערים הסמוכות הדירה של גלית עיני מפתח תקווה ממוקמת ברחוב אורלוב 4, בבניין ישן שנבנה בשנות השישים ובו 12 דירות המאוכלסות על ידי קשישים ומשפחות קשות יום. יותר מעשר שנים מנסים הדיירים לקדם בבניין תמ"א 38 וכבר חתמו עם קבלן, אלא שהחלטה של עיריית פתח תקווה על מדיניות חדשה צפויה לטרפד את הבנייה. "היינו צריכים לקבל דירת 90 מ"ר עם ממ"ד", מספרת עיני. "הדירות שלנו כבר מתפרקות ואפילו תמונה אי אפשר לתלות בהן, יש כאן אוכלוסייה מבוגרת שגרה עם ביוב ישן וחולדות שרצות בחדרי המדרגות ובלי ממ"ד. לאחרונה הקבלן אמר לנו שיש בעיה עם העירייה, בעיקר על רקע הצפיפות הצפויה מתוספת הדירות. אנחנו לא מבינים - באם המושבות יש צפיפות נוראית ודווקא על הדירות הישנות שלנו מערימים קשיים". הזעקה של תושבי השיכונים הישנים של פתח תקווה עולה בעקבות תוכנית מתאר (תמ"מ - יח 2000) שיוזמת העירייה בהנהגת ראש העיר החדש יצחק ברוורמן. לפי התוכנית, המחסור בשטחי ציבור אינו מאפשר מתן היתרים לפרויקטים להתחדשות עירונית, ויש לבצע מיפוי של העיר ולאפשר בנייה בהתאם לתשתיות הקיימות וליכולת למצוא פתרונות תשתית. מתעקשים על "תכנון בנייה לא חונק" לפי המסמך שפרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בנושא בחודש יוני, אחת ממטרות התוכנית היא לקבוע אזורים מוגדרים שבהם ניתן יהיה ליישם את התמ"א תחת הוראות מותאמות. במסמך צוין כי מאז 1990 אושרו בעיר יותר מ־30 אלף יח"ד בתוכניות שונות וכיום בנויות בה כ־73 אלף יח"ד. על פי תוכנית האב העיר צפויה להכפיל עצמה לכ־145 אלף יח"ד ולצמוח מ־238 אלף תושבים (נכון ל־2013) ל־400 אלף תושבים. אלא שבעירייה טוענים כי כבר במסגרת הכנת תוכנית האב ב־2008 התברר כי קיים מחסור של 290 דונם בשטחי ציבור. התוכנית מכניסה את העיר למלכוד בכל הקשור להתחדשות עירונית: העירייה קובעת כי ניתן יהיה לצופף את המבנים במקומות שבהם כבר קיימת בנייה רוויה ולא באזורים של צמודי קרקע. היא אמנם קובעת כי יש להתמקד במתחמים הוותיקים במרכז העיר (הרחובות שטמפפר, גולדינהירש, בר כוכבא, גיסין, יוספטל ועוד), אך בסעיף הבא מגדירה כי התכנון צריך להיות "לא חונק", עם תקני חנייה וגינון. במסמך מציגה העירייה דוגמה לבניית מתחם בן קומה אחת עם יח"ד אחת, שאותו ניתן לחזק על חשבון הדיירים באמצעות תוספת קונסטרוקציה וממ"ד או באמצעות ניצול הזכויות בתב"ע. כלומר - כדי לחזק בניין בהתאם לתמ"א נדרש כי הוא יהיה בן לפחות 2 קומות ו־4 יח"ד. בעת ביצוע תמ"א עם תוספת 2.5 קומות נדרשים מתקני חנייה המייקרים את עלות הבנייה, ובכל מקרה ההנחיות קובעות כי לא ניתן יהיה לבנות יותר מ־22 יח"ד לדונם (כפי שקבעה תמ"א 35 - ד"ל) או להוסיף יותר מ־2.5 קומות לבניין. וכל אלה יתאפשרו בהנחה שאכן נמצאו פתרונות לתשתיות ומוסדות ציבור בסביבת הנכס. כדי להגיע לרווחיות בפרויקט בפתח תקווה יש לבנות כארבע דירות חדשות על כל דירה שנהרסת. הנחיה של 22 יחידות לדונם מובילה ליחס נמוך בהרבה, ולכן לא מאפשרת בנייה במתחמים רבים. במכתב שהעביר ארגון הקבלנים של פתח תקווה לראש העיר הוצג כדוגמה בניין ברחוב אנגל, שבו ההתקשרות עם היזם נעצרה עם הידיעה על תוכן ההנחיות. מדובר בבניין שבו מתגוררות שמונה משפחות ושטחו 931 מ"ר. לפי היזמים צריך לבנות בו כ־30 יח"ד כדי להגיע לרווחיות, בעוד העירייה מאפשרת כ־20 יח"ד. כך שלתמ"א 38 של הריסה ובנייה מחדש שהדיירים מבקשים לקדם אין היתכנות כלכלית. לגבי מגרשים שבהם מספר נמוך של יח"ד, כלומר 1־4, אומרת מדלן אונגיל, מי שהיתה עד לאחרונה מהנדסת העיר, כי מדובר בבניינים שבהם בדרך כלל לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה ולכן ניתן לבנות בהם מתוקף התב"ע. עם זאת אונגיל מסייגת זאת ואומרת, "אם לא עשו את זה עד כה כנראה אין לכך כדאיות כלכלית. אני חושבת שלא צריך לבחון מה קיים אלא מה מוצע. יש בניינים ישנים שאין להם היתכנות כלכלית אחרת". במכתב שהעביר בני זהבי, חבר הוועדה לתכנון בעיר, ליועצת המשפטית של העירייה שרית גרינבויים, נכתב: "דווקא הבניינים המוזנחים במיוחד במרכז העיר הם בני קומה אחת. החלטה כזאת תגרום לכך שהם לא יוכלו להיבנות גם בעתיד, וזאת דווקא במקום שבו אמורים לעודד התחדשות ובנייה. מדוע יש רלבנטיות תכנונית למה שקיים על המגרש? החשוב הוא מה מבקשים לבנות". היזמים נבלמים גם בפינוי־בינוי כדי להבין מדוע ההנחיות החדשות עשויות לטרפד את התמ"א מומלץ להסתכל על המפה האזורית ועל המחירים. בדו"ח של חברת BDO פתח תקווה אמנם נמצאת ברשימת הערים שבהן יש כדאיות כלכלית לביצוע תמ"א 38, אך עמה נמצאות ברשימה תל אביב, רמת גן, רעננה, גבעתיים וערים נוספות שבהן מחירי הקרקע והדירות יקרים משמעותית, ולכן לרוב הכדאיות הכלכלית בהן גבוהה יותר. המשמעות היא שדווקא בערים כמו פתח תקווה, שבהן בסיס הכדאיות חלש יותר, העירייה נדרשת לעודד יזמים ולהקל עליהם, ולא להפך. "בפתח תקווה זה עובד הפוך. הדיירים צריכים להתאמץ ולצאת מגדרם כדי להביא אליהם יזמים ואז מגלים שהעירייה עושה שרירים", אומר אייל אוכמן, יזם תמ"א 38 ויו"ר איגוד חברות התמ"א. "מחירי הקרקע בעיר נמוכים יחסית ולכן זה לא אטרקטיבי לפעול שם. רוב יזמי התמ"א לא מתעניינים בפתח תקווה, ולכן אני רואה בזה חוצפה של העירייה. קבלן שמגיע לעיר ומבין שזה הולך קשה יעבור לעיר אחרת". גם כשמדובר בפרויקטים של פינוי־בינוי המצב אינו טוב יותר. פתח תקווה אמנם מובילה במספר הפרויקטים שהוכרזו על ידי משרד השיכון וכוללת 13 פרויקטים כאלה, לצד 15 פרויקטים במסלולי מיסוי, אך ההנחיות החדשות מבטלות כמעט לחלוטין את האפשרות של יזם לפעול בה. לדברי נסים אסייג מחברת נאסא, המקים בימים אלה פרויקט פינוי־בינוי בשכונת יוספטל, יש בעיר ניגוד בין מה שאפשרי לבין מה שנבנה בפועל. "מתוך 13 הפרויקטים המוכרזים, עשרה הם בתב"ע מאושרת. מדובר בכ־5,000–7,000 יח"ד לא מנוצלות", הוא מסביר, ובאותה נשימה אומר כי העיר הפכה לבירוקרטית ומערימה קשיים על תהליך העבודה ותהליכי הרישוי. "לאחרונה הציעו לי פרויקט ואמרתי שאני לא מעוניין". אסייג מסכים עם ראש העיר על כך שהבעיה הגדולה בפתח תקווה היא הצפיפות. "יש מתחם שנקרא שטרית הכולל 200 יח"ד, וכדי שהפרויקט יהיה כלכלי צריך לבנות תחתיו 900 יח"ד - יחס של 4.5 יח"ד. ניסינו לתכנן את השכונה אבל זה לא עבד תכנונית. הצפיפות גבוהה מדי". "יש ויכוח על הריסה ובנייה מחדש" ראש העיר יצחק ברוורמן, שנבחר לתפקידו בסוף 2013, הסביר בשיחה עם "כלכליסט", כי הוא נאלץ להתמודד עם בעיות תכנוניות קשות, שחלקן נובעות ממדיניות מתמשכת של ראשי הערים לפניו. כך למשל מציג ברוורמן כדוגמה את הבנייה המסיבית שבוצעה בעשור האחרון במתחם אם המושבות: "היזמים מקסמו רווחים ונעלמו, והציבור שמתגורר שם בצפיפות מאשים אותי על כך שאני לא נותן פתרון לשכונה", הוא אומר. "התושבים מתלוננים על כך שהעירייה לא נותנת את השירות שמגיע להם, ובצדק. לכן אני רוצה להבטיח שלהבא ינחו את העירייה רווחת התושבים ואיכות החיים. כיום מגיעים יזמים ומבקשים יחס של 1:5 ואפילו 1:6, ואני מסביר להם שזה בעייתי כי הם בונים ואנחנו נשארים עם ההיקף הגדול של יחידות הדיור ללא שטחי ציבור. לכן אני מבקש מהיזמים שמבקשים זכויות בנייה מופלגות שיבואו עם פתרונות למיקום גני ילדים, בתי ספר וחניות תת־קרקעיות. אני חושב שיש שינוי במחשבה של חלק מהיזמים הללו, שמבינים שהם צריכים להסתכל על הבנייה גם בראייה של טובת הציבור". כשהוא נשאל על מספר יחידות הדיור המותרות בעיר אומר ברוורמן: "22 יח"ד לדונם זו לא החלטה שהתקבלה אלא המדיניות. הוויכוח הוא בעיקר על תמ"א 38 סעיף 2 - הריסה ובנייה מחדש. המלחמה הכי גדולה היא כשיזם קונה שטח פרטי עם יחידה אחת ורוצה לקבל זכויות גם מתוקף התב"ע וגם במסגרת התמ"א. בצורה הזו אין חיזוק, והעירייה מפסידה פעמיים על היטל ההשבחה. לעומת זאת כשיזם רוצה לבצע תמ"א 38 סעיף 3, של חיזוק מבנה קיים, אני לא רואה עם זה בעיה".

תמא 38 בפתח תקווה
מה היא החשיבות של פרויקט תמ"א 38? למה יש צורך בחיזוק המבנים הישנים? מה ירוויחו בעלי הדירות מפרויקט תמ"א 38? למה דווקא חברת בוני עיר בישראל? הסיבה העיקרית שבגינה החלו קברניטי המדינה ומשרדי הממשלה השונים לזרז את כל עניין התמ"א 38 הוא בשל ההכרה כי בכל רגע נתון יכולה להתרחש רעידת אדמה במדינת ישראל ולגרום נזקים עצומים לבניינים ישנים. הרעיון מאחורי כל הפרויקטים הללו הוא חיזוק המבנה על פי התקן החדש. המבנים שהוקמו לפני שנת 1980 זקוקים לחיזוקים אלו או לפירוק מן היסוד ובנייה של בניין חדש. יש את אלו המצדדים ומעוניינים בפרויקטים של פינוי בינוי, הווה אומר הריסת המבנה הישן ובניית מגדל דירות חדש במקומו. כמו כן יש את אלו המעוניינים בחיזוק המבנה הישן על פי תוכנית המתאר הארצית. חשוב להבין כי בשני המקרים המרוויחים הגדולים ביותר הם בעלי הנכסים וכמו כן כל תושבי האזור כולו. תוכנית המתאר הארצית תתבצע לרוב באזורים הישנים של העיר בהם המבנים רעועים וזקוקים לחידוש. כל בעל נכס כזה אשר יסכים להיות חלק מתוכנית תמא 38 בפתח תקווה ישדרג באופן משמעותי ביותר את נכסו. לרוב בפרויקטים מסוג זה מתווסף חדר נוסף (לרוב ממ"ד) וכמו כן מרפסת שמש. תמ"א 38 הווה אומר כי כל הבניין משופץ מן היסוד על ידי הוספת חיפוי חיצוני, תוספת של מעליות, חנויות ועוד. מחפשים קבלן תמא 38 בפתח תקווה? בוני עיר בישראל למענכם! בפרויקטים גדולים מסוג זה אין להתפשר על פחות מהטובים ביותר. השתתפות בפרויקט תמ"א 38 הווה אומר כי לאורך תהליך שדרוג הבניין הדיירים יכולים להישאר לגור בדירותיהם. חברת בוני עיר בישראל עושים את המאמצים הגדולים ביותר על מנת לאפשר שהות נוחה ככל הניתן. מה עוד חושב לדעת לפני בחירת חברת הבנייה? קבלני תמא 38 בפתח תקווה של בוני עיר בישראל יעמידו לרשות הדיירים תוכנית מתוכננת ברמה גבוהה ביותר תוך הקפדה על לוחות הזמנים. כל בעל נכס יקבל הסבר מפורט של כל שלב ושלב עד להשלמת הפרויקט.

תמ"א 38 בפתח-תקווה: העירייה נגד, ועדת הערר בעד
המתח בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי בא לידי ביטוי ביתר שאת במחלוקות תכנוניות בערים שבהן הוספת דירות היא סוגיה נפיצה הסיפור של ארלוזרוב 44 בשכונת רמת ורבר המתח בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי בא לידי ביטוי ביתר שאת במחלוקות תכנוניות בערים שבהן הוספת דירות היא סוגיה נפיצה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח-תקווה, בראשות אוריאל בוסו, דחתה לאחרונה בקשה שהגישה קבוצת גבאי לקבלת היתר בנייה למימוש פרויקט תמ"א 38 ברחוב ארלוזורוב 44 בשכונת רמת ורבר בעיר. הבקשה שהוגשה כללה הריסת שלושה בניינים שבהם 18 דירות סך הכול, והקמת שני בניינים בני תשע קומות ובסך הכל 68 דירות חדשות. הזכויות המבוקשות התבססו על תיקון 3 לתמ"א 38, וכללו הקלה של שתי קומות ו-10 דירות על בסיס תוספת שבס. את קבוצת גבאי ייצגו עו"ד זיו גרומן בעסקה מול הדיירים, ועו"ד ענת בירן בהליכי התכנון והבנייה. הוועדה המקומית החליטה לסרב לבקשה עד בחינת המגמות התכנוניות של השכונה כולה. לטענת הוועדה המקומית, השכונה מונה כ-10,000 תושבים ב-3,800 דירות ועל פי סקר שנערך בשכונה קיים פוטנציאל תוספת של 2,735 דירות בהתחדשות עירונית, שמחייבות תוספת של שטחי ציבור ושל מבני ציבור. קבוצת גבאי הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית, שנפתח במילים: "עיריית פתח-תקווה ידועה ב'חיבתה הגדולה' לתמ"א 38". יו"ר הוועדה, עו"ד יריב אבן חיים, קיבל את הערר וקבע כי היה על הוועדה המקומית לדון בבקשה לגופו של עניין ולקבל החלטה לגופו של עניין. אבן חיים נימק את החלטתו בכך שעד למועד שבו התבקשה הבקשה להיתר, הוועדה המקומית לא פרסמה מגבלות כלשהן שיש להטיל במסגרת הכנת תוכנית להתחדשות עירונית לשכונת רמת ורבר, ובמגרש הסמוך אושרה בעבר בקשה לתוספות בנייה מתוקף תמ"א 38. לדברי אבן חיים, הוועדה המקומית החליטה להימנע מדיון לגופו של עניין בבקשה להיתר בנייה על בסיס מחשבות ראשוניות בלבד להכנת תוכנית התחדשות עירונית לשכונה. הוועדה המקומית ניסתה לטעון כי היא מעכבת את התוכנית בין היתר בגלל אפשרות תיאורטית לשלב את המגרשים במסגרת תכנון כולל לפרויקט התחדשות עירונית שיאפשר הפרשת שטחים לצורכי ציבור מתוך המגרשים, אולם ועדת הערר קבעה כי נציגי הוועדה המקומית לא ביססו את ההנחה לשלב את החלקות בפרויקט מסוג זה, מה גם שהבניינים המדוברים גובלים בבניינים מאוכלסים, כך שהפוטנציאל להפרשת שטחים לשטחי ציבור הוא מוגבל. בנוסף קבעה ועדת הערר כי גם אם תימצא אפשרות מעשית כזאת, גיבוש התוכנית ויישומה ייארכו זמן רב, ויביאו לעיכוב ממושך בחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. ועדת הערר הוסיפה כי נתנה משקל לחשיבות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ועל כן הגיעה למסקנה כי היה על הוועדה המקומית לדון בבקשה לגופה, במיוחד לאור העובדה כי קידום התוכנית והגשת הבקשה להיתר כבר מתנהלים תקופה ממושכת.

"תוכנית האב של עיריית פתח תקווה תחסל כל אפשרות לתמ"א 38 בעיר"
קבלנים בעיר: התנאים שהעירייה מציבה לפרויקטים להתחדשות עירונית הופכים אותם ללא כלכליים "התוכנית החדשה של העירייה הנוגעת לתמ"א 38 בעיר פתח תקווה תחסל כל אפשרות ליישום פרויקטים של חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה בעיר", כך טוענים קבלנים ופעילים בשוק ההתחדשות העירונית בעיר. באותו הזמן, העירייה טוענת למיעוט שטחי ציבור בעיר כסיבה לקביעת התנאים המגבילים בתוכנית החדשה. עיריית פתח תקווה גיבשה תוכנית מתאר מקומית (תמ"מ 2000/ יח) להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38, כמו שעשו מספר עיריות נוספות בארץ בשנים האחרונות. התוכנית קובעת תנאים וזכויות אפשריות ליישום תמ"א 38 בעיר. לאחר שהתוכנית אושרה בוועדה המקומית ופורסמה להערות הציבור, בחנו אותה אנשי המקצוע מהתחום וגילו כי התנאים שמציבה העירייה לא יאפשרו קידום תמ"א 38, בעיקר בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 על פי התיקון השני, המאפשר הריסה ובנייה מחדש. הסיבה - התוכנית מאפשרת צפיפות של 22 יח"ד לדונם כתוספת מקסימלית בכל העיר, בעוד לטענת הקבלנים והעוסקים בתחום צפיפות זו לא תאפשר יציאה לדרך של פרויקטים משום שהצפיפות הנדרשת כדי שפרויקט יהיה כלכלי גבוהה יותר. התאחדות בוני הארץ, שניצבת לצד הקבלנים המקומיים, מתנגדת גם היא לתוכנית. "מדובר בהצעה שמשמעותה חיסול תמ"א 38 בפתח תקווה", אמר היום נשיא ההתאחדות, ניסים בובליל. "בנוסף, בעיר ישנן מאות משפחות שכבר חתמו על הסכמים עם יזמים וקבלנים לביצוע פרויקטים שיישארו על הנייר. רוב הפרויקטים האלה מתוכניים לקום באזורים חלשים כלכלית וזו ההזדמנות היחידה של התושבים בהם לדירה ראויה למגורים שתגן עליהם ברעידת אדמה או התקפת טילים על העיר". עו"ד צבי שוב, בעלי משרד עוה"ד צבי שוב, המתמחה בתכנון ובנייה, מסביר כי "ההערות שפורסמו מחלישות משמעותית את מימוש תמ"א 38 בפתח תקווה, ומצמצמים אותו בצורה ניכרת. תוכנית תמ"א 38 גם ככה גבולית בעיר, מאחר וערך הקרקע לא דומה לזה שבתל אביב, אז בוודאי לא היה מקום לצמצם, ובכל מקרה לא למנוע או לחסום אפשרות לבדוק כל מקרה לגופו. זה תוקע המון פרויקטים עכשיו, ועוצר את התפתחות העיר. צריך להשאיר שיקול דעת לוועדה המקומית, ולא לקבוע דברים גורפים". מעיריית פתח תקווה נמסר בתגובה כי: "הנושא נמצא על סדר היום של הוועדה המקומית. עקרונות המדיניות פורסמו לאחרונה, והועברו גם לארגון הקבלנים. הארגון הציג את עמדתו. בחלוף המועד שנקבע להגשת ההתנגדויות, כל הטענות שיעלו ייבחנו בכובד ראש ובשיקול דעת".

פ"ת: סחבת ביורוקרטית קשה באישור תמ"א 38
למעלה מ־40 פרויקטים הוקמו בשנים האחרונות בישראל במסגרת תכנית תמ"א 38 לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידת אדמה. בפתח־תקוה, לעומת זאת, לא יצא אפילו אחד כזה לדרך. יתרה מכך, למעלה מ־30 תכניות הוגשו לאישור העירייה אך אלו מעוכבות לאורך שנים מסיבות לא מובנות, והקבלנים והדיירים נותרו מתוסכלים ואובדי עצות. העירייה: הוועדה המחוזית מעכבת לנו את התוכנית לא בונים על העיריה: שבע שנים חלפו מאז אושרה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים (תמ"א 38), אולם בפתח־תקוה קיבלו שלושה מבנים בלבד היתר לסיים את הפרויקט. עשרות מבנים אחרים, כך מתברר, תקועים בסחבת ביורוקרטית המעיבה על כדאיות המהלך. הצטרפו לפייסבוק של "ידיעות פתח תקוה" לכאורה, מדובר בתוכנית שכולם יוצאים מורווחים ממנה: הדיירים יזכו לחיזוק היסודות ולשדרוגים דוגמת מרחבים מוגנים, מקומות חנייה ומעלית, ואילו היזמים יקבלו אפשרות לבנות עוד קומה או שתיים ולשווק את הדירות. ומה עם הרשות העירונית? היא, בלא מאמץ או השקעה, זוכה להתחדשות עירונית. אם כך, מדוע בפתח־תקוה קיימים למעלה מ־30 פרויקטים של תמ"א 38, שקיבלו הסכמה מצד הדיירים והיזמים, אולם טרם יצאו לפועל? "שמים רגליים" "רק העירייה מעכבת אותנו", קובע אדריכל ותיק בעיר. "הדיירים הביעו נכונות, פיקוד העורף והכיבוי אישרו, אבל מישהו שם כנראה לא מאמין בזה. לא ייתכן שבמשך שבע שנים אושרו כה מעט פרויקטים. יש 10 תיקים פתוחים בעיר, חלקם עוד מ־2005. הבעיה שכולם תקועים. בשלב מסוים התייאשתי, ואני כבר לא פעיל בנושא בפתח־תקוה. מה אני צריך את זה?" ארכיטקט אחר עמו שוחחנו הסביר כי העובדה שלפתח־תקוה יש עתודות קרקע גדולות יחסית לערים אחרות במרכז הארץ גורמת לכך שהעירייה תעדיף להשקיע באזורים החדשים. "בניין חדש יעשיר יותר את קופתה", הוא אומר. "הרבה יותר קל לפתח מקומות חדשים מאשר להתעסק עם האזורים הפחות אסתטיים, בפרט שיש כאן איגוד קבלנים חזק, שכל הזמן דוחף לכיוון פיתוח השכונות החדשות". מה המצב בהשוואה לערים אחרות בארץ? "אני עובד עם ערים אחרות, ושם יש תחושה כי זה בראש מעייניהם. עיריית רמת גן, למשל, שכרה חברה חיצונית שתטפל במיוחד בתמ"א 38, כך גם בבת ים. דווקא כיוון שבמרכז פתח־תקוה המחירים זולים יותר מערים אחרות, העירייה היתה צריכה לתת תמריצים כדי למשוך משקיעים. במקום שזה יקרה, קורה דבר הפוך. כשיש סעיפים שאפשר לפרש אותם לחומרא או לקולא - תמיד יחמירו". דברים ברוח דומה שמענו גם מיזם הפעיל מאוד בתחום הנדל"ן בעיר. "יש לי כיום חמש התחייבויות בכל מה שקשור לתמ"א 38", הוא מגלה. "האמת שאני עושה אותן בלי חשק, רק כיוון שחתמתי ואין לי ברירה. בניין אחד ממתין לאישור מ־2007". כמה השקעת בפרויקטים? "כל אחד זה לפחות 100 אלף שקל. צריך לשכור אדריכלים ומהנדסים, לבצע בדיקות מעבדה וגם של מכון התקנים ועוד. המצב הנוכחי פשוט מתסכל. באים אנשים כמוני, עם כוונות טובות, שופכים בוחטה של כסף והשנים פשוט חולפות. הכל בגלל שאיזו ועדת משנה מקפיאה אותך. מה הפלא שיזמים בורחים?". "המצב משתק" עד לפני שמונה חודשים ניתן היה להוסיף עד קומה וחצי לבניין שחוזק. אלא שבמאי האחרון הוחלט לתת תמריץ גדול יותר ליזמים בכך שאפשרו תוספת של עד שתיים וחצי קומות לבניין - מה שקרוי "תיקון 3". עם זאת, החוק השאיר לשיקול דעת הרשויות המקומיות את אופן היישום. עו"ד קרן כהן-בלחרסקי, המייצגת את הדיירים ברחוב הנשיאים, מסבירה שבפתח־תקוה "תיקון 3" רק עיכב עוד יותר את הפרויקטים. "העירייה עד היום לא הוציאה מסמך עמדה עם הנחיות ברורות על אופן היישום של תיקון, ומכיוון שאין הנחיות לא ניתן להתקדם", היא אומרת. "ערים אחרות השאירו את פתח־תקוה הרחק מאחור. זה ממש פספוס. תחשוב על כל אזור מרכז העיר, שיכול היה להפוך למקום חדש. יהיו בניינים עם מרחבים מוגנים, ובגלל שהדירות זולות יבואו זוגות צעירים לאזור בו האוכלוסייה מבוגרת. לחילופין, יבואו גם אנשים עם יותר אמצעים כי מי שיקנה את הדופלקסים החדשים הם אנשים עם כסף. התמהיל של האוכלוסייה ישתנה לטובה וגם העירייה תרוויח עוד תשלומי ארנונה. על הבסיס הזה ממש לא ברור לי למה שמים כאן רגליים". איך הדיירים מגיבים לסחבת? "הם מתוסכלים. זה לא פשוט להגיע להבנות בין דיירים לבין עצמם ובין הדיירים לבין היזם. עד שזה כבר קורה הדברים לא יוצאים לפועל". גם קארן חרס-ברנזון מייצגת דיירים בשני בניינים בעיר, שהחלו את ההליך לפני מספר שנים. לדבריה, אנשים שתכננו למכור את הדירה דוחים זאת עד לסיום הפרויקט במטרה למכור את הנכס ביותר כסף. "המצב הזה משתק", היא אומרת. "אם מישהו רוצה להשכיר את הדירה או למכור אותה הוא לא יכול כי השוכר יודע שמתוכנן לבניין שיפוץ. אף אחד לא אוהב לחיות תחת שיפוצים". "נהיה הראשונים להיפגע" הביורוקרטיה והסחבת כמעט והשכיחו את המטרה העיקרית, שהיא מענה טוב יותר בזמן רעידת אדמה חזקה. את האזור פוקדת מדי 100 שנה בערך רעידת אדמה משמעותית, כשהרעה עלולה לבוא מכיוון השבר הסורי אפריקאי הפעיל. גם בכל הקשור לבטיחות הדיירים בעיר מפני איום בטחוני, הרי שהפער בין האזורים החדשים לישנים משמעותי ביותר. מתקפת הטילים האחרונה, שהגיעה גם למרכז הארץ, הגבירה עוד יותר את המודעות בקרב התושבים בשכונות הוותיקות לנחיצות המרחבים המוגנים. במצב הנוכחי לבניינים הישנים אין ממדי"ם, וגם המבנים עצמם פחות עמידים. חלק לא מבוטל מהם, שנבנה לפני 1980, צפוי לקרוס במקרה של אירוע קשה. אפשר להבין אם כן מדוע הדיירים מתוסכלים מכך שהפרויקט לא ממריא בעיר. "אני בהחלט פוחדת מרעידות אדמה", אומרת דיירת משכונת כפר גנים הישנה. "לפני שהתחלנו לקדם את התמ"א עשינו הדמיית מחשב שהוכיחה שהבניין שלנו יקרוס באופן מוחלט. עם זאת, אני לא מכחישה שמדובר גם באיכות חיים. "אין לנו כסף לדירה חדשה ואנחנו לא יכולים לעבור. כרגע נגזר על קשישים בני 80 לעלות בלי מעלית, ועל נשים בהריון לעשות כמה נגלות במדרגות כשהן חוזרות מהסופר. אם בא יזם ומבטיח לסדר ולשפר את הדברים, למה לא לאפשר לו?" ברחוב פוחס יודעים לספר שדווקא ראש העירייה בכבודו ובעצמו היה זה ששכנע אותם להתחיל עם הפרויקט. "לפני כמה שנים", מספרת דיירת בפוחס 7, "הוא נפגש עם התושבים, ושוחחנו על הבעיות שיש כאן. בכלל לא תכננו אז לעשות שיפוץ, אבל הוא הסביר שזה ישדרג את כל האזור. "כמובן שבהתחלה התלהבנו כי הבניין שלנו ישן ואין לנו ממדי"ם או מעליות. היינו מוכנים לספוג כמה חודשים של שיפוצים והגענו להסכמה עם היזם. אלא שלא העליתי על דעתי שזה ייגרר לאורך שנים מבלי שתהיה התקדמות. זה מדאיג כי במקרה של אירוע קשה נהיה הראשונים להיפגע. כמו תמיד ממתינים שבניין יתמוטט ויקרה אסון עד שמקדמים משהו". על הסחבת הביורוקרטית מעיד גם דייר ברחוב בן צבי. "לקחנו עורך דין שייצג אותנו, קיימנו משא ומתן עם הקבלן, וכעבור מספר חודשים הגענו להסכם עליו חתמו כל 12 הדיירים. באנו עם ההסכם לעירייה, אבל פסלו אותו בגלל מחסור בתקנים לחנייה. למרות שסידרנו את הבעיה, יש מאז חוסר התייחסות. ניגשתי לארכיון הבניין אחרי כמה חדשים, והתיק היה באותו מצב. אמרו לי שייצרו איתי קשר ושתהיה התקדמות. אני עדיין ממתין". העירייה: "עשינו תוכנית מפורטת כדוגמת הערים רמת גן וראשון לציון להשלמת תמ"א 38, אבל הוועדה המחוזית סירבה לתוכנית. כל פרויקט חדש לבנייה שהוגש לוועדה קיבל התייחסות לפי החוק ומתוך שיקולים הנדסיים. העירייה קבעה מדיניות לפי דוגמת הערים ת"א ור"ג בסמכות ועדה מקומית שמתבססת על האפשרות הספציפית של העיר. ממשרד הפנים לא נמסרה תגובה.

עתיד תמ"א 38 בפ"ת – בדיון במליאה ביום א′
דיון מהותי בנושא תמ"א 38 ופינוי-בינוי בפתח תקווה ייערך ביום ראשון במליאת הוועדה לתכנון ובנייה בעיר. כללי: נושא התמ"א – מטרתו היא לחזק בניינים ישנים, כאלה שניבנו לפני 1980, מפני רעידות אדמה (וטילים?), שכן באותן שנים תקן הבנייה היה פחות עמיד מפני רעידות אדמה 'ממוצעות', לעומת התקן שהוכנס באותה שנה. בפועל, התמ"א, נעשה ע"י זכיינים שמקבלים את הסכמת הדיירים (תנאי), ובתמורה מקבלים הדיירים הקיימים בד"כ עוד חדר כממ"ד וכן משופץ הבניין עצמו, בד"כ גם מעלית וכדומה. הרווח של הזכיין – הקבלן הוא מדירות נוספות שמאפשרת לו התמ"א, לאחר אישור הוועדה המקומית, לבנות על הבניין – וממכירתן הוא מכסה את הוצאות השיפוץ, החיזוק וההרחבה לדיירים, וכן מותיר לו רווח. ברור, שהכדאיות והריווחיות היא פועל יוצא של מספר הדירות מזה ושל מחירן מזה. כך, שבמקומות שמחיר הדירות זול, אין כדאיות כלכלית ליזם. בפתח תקווה, יש אלפי בניינים שנבנו לפני 1980, רוב רובם הם במרכז העיר. לכאורה, ניתן היה להפוך את מרכז העיר, באמצעות התמ"א לאיזור מחודש עצום. אלא, שיש כמה מכשולים בדרך. האחד – התמ"א מחייב מתן חניה לכל דירה חדשה (גם אם לא לדירה קיימת אם אין לה כיום חניה), ובבניינים ישנים רבים במרכז העיר השטח הכללי מצומצם ואין אפשרות למתן חניה ל2-4 הדירות החדשות. מכשול נוסף – חששה של הרשות המקומית מהעצמת בעיות התנועה שיש כבר היום במרכז העיר עוד לפני כניסתן של משפחות חדשות, מחסור לכאורה בתשתיות כגני ילדים במרכז העיר, וכדומה. כך או כך, לתמ"א 38 יש גם יתרונות לעיר. הבולטים בהם: שיפור פני העיר – שיפוץ המבנים הישנים, צביעת חזיתם, הגינון החדש – משווה מראה הרבה יותר אסטטי למבנים, מכפי שהם נראים היום, חלקם מוזנחים וחלקם סתם מכוערים, קלופי טיח וכדומה. שיפור דיור – מתן אפשרות מגורים איכותיים לבעלי דירות ישנות, שדירותיהן יורחבו במסגרת התמ"א. צעירים – דיור אטרקטיבי לצעירים, בין אלה שכבר עזבו את העיר ובין אלה שדירות מסוג זה עשויות להשאיר אותן כאן. שידרוג מרכז העיר – שידרוג הפיתוח העירוני במרכז העיר (יותר גינון, דרכי תנועה וכדומה) וזאת על ידי גביית היטלי פיתוח בגין בנייה שתיעשה במרכז העיר ולא על חשבון היטלי פיתוח מאזורים אחרים. וכן – הצערת מרכז העיר. יצוין, כי בנוסף לתמ"א 38 ה'רגילה', יש גם תוכנית תמ"א של הריסה – ובינוי, מה שנקרא היה 'פינוי – בינוי', שלהבדיל מהתמ"א בה מחזקים את הבניין הישן ומוסיפים קומה או שתיים, בהריסה-בינוי הורסים לגמרי את הבניין הישן ועל השטח שלו בונים בניין חדש, גבוה יותר, אליו ייכנסו לגור הן הדיירים הוותיקים והן דירות שיהיו בבעלות היזם-קבלן שהרים את הפרוייקט. בפתח תקווה נושא התמ"א מאוד צלע בשנים האחרונות, בין השאר כיוון שמהנדס העיר הפורש, סרג'ו רוטסקו, שיצא לפני כחצי שנה לגמלאות, ממש לא אהב את כל הנושא התמ"א וטען בהחלטיות שאין בכוח התמ"א למנוע קריסה של בניינים בעת רעידת אדמה קצת יותר חזקה מהממוצע. כך או כך, בשנת 2012 נתנה עיריית פתח תקווה 2 אישורים לתמ"א בסך הכל, ב-2013 ניתנו 3 היתרים, ובשנת 2014 כבר נפתחו 29 בקשות לתמ"א, מהן 18 לחיזוק בניינים קיימים ותוספת דירות עליהן ו-8 להריסה ובנייה. באותה שנה הוציאה עיריית פ"ת 16 היתרים, מהם 11 לחיזוק ותוספת דירות ו-5 לפינוי-בינוי. כאמור, ביום ראשון הקרוב ייערך במליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דיון עומק בסוגיית התמ"א, שככל הנראה ראש העירייה, עו"ד איציק ברוורמן, אינו מתלהב ממנה. בפני חברי הוועדה יובאו לאישור המלצות מינהל ההנדסה באשר להגבלת התמ"א, עם הסעיפים הבאים: תנאים להוצאת היתרי בנייה לתוספת בנייה למגורים עפ"י תמ"א 38: מיקום – יינתן רק באזורי מגורים ב', ב1, ג ומסחר. תיעדוף – יינתן רק במקום בו בנוי בפועל בניין בן לפחות 2 קומות ובו לפחות 4 יחידות דיור עפ"י היתר. קווי בניין – לפי תמ"א 38, פתחי המבנה יתוכננו שלא לכיוון מגרשי מגורים גובלים. חניה – חניה לכל דירה חדשה. לא יבוטלו חניות קיימות. ניתן לשלב מתקני חנייה טכניים (מכפיל חניה, לדוגמא). בפינוי – בינוי – ללא מתקנים. צפיפות – מספר יחידות הדיור בכל קומה נוספת לא תעלה על מספר יחידות הדיור בכל קומה טיפוסית. יינתן תיעדוף לחניה ולגינון במקום לדירות גן. בפינוי – בינוי – צפיפות עפ"י תוכניות מאושרות ותמ"א עדכנית, אך לא יותר מ- 22 יחידות דיור לדונם נטו. גינון – במגרש עד דונם נטו – 20% גינון. יותר מדונם – 30%. בפני הוועדה יונחו כמה עשרות התנגדויות להצעות אלה. בין השאר התאחדות בוני הארץ טוענת כי ההצעה שתובא בפני המליאה של הוועדה המקומית מבקשת לצמצם את הוראות התמ"א הן באשר לסוגי המבנים עליהם אמורה להיות מוחלה התמ"א והן ביחס לתמריצים ולהקלות שקבעה התמ"א לצורך עידוד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה. בצד הפרוצדורלי הם טוענים כי הוועדה המקומית לא הניחה תשתיות עובדתיות על כך שקיימים לכאורה בפתח תקווה תנאים ייחודיים המחייבים את התאמת הוראות התמ"א, כמון גידול צפוי בעיר, חוסר בשטחי ציבור וכדומה, כך שלטענת ארגון זה, הוועדה אינה מוסמכת להצר את התמ"א. נקודתית, ביחס להצעה שלא יותר תמ"א על מבנים בני 2 קומות לפחות עם 4 דירות לפחות, טוענים כי המועצה הארצית לתכנון ובנייה תיקנה בהוראות התמ"א כך שניתן להחיל תמ"א גם על בניינים שבפועל נמוכים אך מבחינה תכנונית ניתן להוסיף עליהם מכוח תקנות תקפות (באזורים של בנייה רוויה). ביחס לפינוי – בינוי טוענים בהתאחדות בוני ישראל כי המועצה הארצית לתכנון ובנייה מעודדת פינוי – בינוי ואף הוסיפה בתמ"א סעיף מקל כגון: אישור חריגה מקווי בניין, שילוב זכויות בנייה מכוח תוכניות קיימות שטרם מומשו, ועוד. עוד הם טוענים כי קביעה אולטימטיבית של 22 יח"ד לדונם משמעה הוא שלא יוגשו ואל יאושרו בקשות כלל להיתרים של פינוי – בינוי. למצער מבקשת התאחדות בוני ישראל כי אם הוועדה תקבל את ההמלצות שהכינו עבורה בעירייה (פיתה: מה שבטוח יקרה), אזי לכל הפחות שהתחולה תהיה רק מעוד שנה קדימה, וכל הבקשות להיתרים שכבר הוגשו וכן אלה שיוגשו במהלך השנה, (בהתחשב בזה שכל הכנתם, שעלתה כסף רב) התבססה על התוכניות והמדיניות העכשווית), - ייבחנו ויאושרו בהתבסס על ההנחיות הישנות. חבר מועצת העירייה, עו"ד רמי גרינברג (ליכוד, אופוזיציה) טוען לקראת הדיון על התמ"א, כי מטרת ראש העירייה עו"ד איציק ברוורמן היא "לבלום את הפרויקטים האלה שמקודמים בכל הארץ ולמעשה לפגוע בבטיחות של אלפי מבנים ישנים בעיר. הוא פוגע ישירות בשכונות הוותיקות ובשכבות החלשות, שרק במסגרת פרויקטים אלו יכולים לשדרג את דירותיהם הישנות והמוזנחות". גרינברג הוסיף: "התנגדותו של ברוורמן נובעת מחוסר יכולת הניהול שלו והרצון שלו לא לעשות כלום ולהעביר את הקדנציה שלו בבילויים ומבלי לעבוד קשה מדי, מאחר שפרויקטים כאלה חשובים מחייבים עבודת מטה נרחבת ומקיפה בעירייה בתחומים רבים וברוורמן פשוט לא מסוגל אז הוא עוצר את הכל". ובעוד אלה מדברים, יש מי שעומד לעשות. שר הפנים, גלעד ארדן, הודיע ביום שלישי השבוע, כי הוא מוביל שינוי בתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). הנושא יובא לדיון הקרוב של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שתתבקש להאריך את תוקפה של תמ"א 38 ל-5 שנים וכן להרחיב את הוראות התוכנית. בין היתר תתבקש המועצה הארצית להקל על רשויות מקומיות לבנות פרויקטים לדיור בשכירות, על ידי כך שיוגדלו זכויות הבנייה לדיור בהשכרה בשטחים שיועדו לצרכי ציבור; לאפשר חיזוק מבני ציבור מפני רעידות אדמה; וכן להוסיף ממ"ד במבנים שנבנו בין השנים 1980-1992. צוות שיוקם על ידי המועצה יגבש את השינויים ויביא אותם לאישור תוך 6 חודשים. "בשנים האחרונות אמנם חלה עלייה ביישום תמ"א 38, אולם הצורך בהאצת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, כמו גם הצורך לשדרוג האזורים האורבניים, התגבר", נמסר ממשרד הפנים. "תמ"א 38 עדיין איננה מיושמת במבנים שאינם למגורים, ולכן מוצע להרחיב את התמריץ לחיזוק מבנים שאינם למגורים - לתמריץ אפקטיבי יותר מבחינה כלכלית". לדברי ארדן, "המפתח להורדת מחירי הדיור הוא, בין היתר, התחדשות עירונית מסיבית שתוסיף אלפי יחידות דיור במרכזי הערים, תצמצם את הפגיעה בסביבה ותאפשר לאזרחים לשדרג את דירתם ולמגן אותה מפני טילים ורעידות אדמה".

אגף אדריכלות
אחת הדרישות לאישור בקשה להיתר, לדיון בוועדה היא אישור ע"י אדריכל העיר. על מנת לייעל את השירות ולקצר את הליך התאום מצ"ב הנחיות להלן: הנחיות לתכנון תוספת במבנה קיים 1. ראשית יש לבדוק בתיק הבנין אם קיימת תכנית בינוי למבנה. במידה וישנה תכנית, יש לתכנן בהתאם 2. במידה ולא קיימת תכנית בינוי להרחבה אחידה של המבנה, יש להכין כזו. 3. בחלק מהמקרים בהם התוספת מעבר לח. על הגג, יש צורך להגיש מפת מדידה. 4. יש להכין תכנית מדויקת של המצב הקיים בפועל. 5. יש להציג תמונות של כל 4 חזיתות הבנין. 6. בחלק מהמקרים (ע"פ בדיקה מקדימה) יש לצרף הדמייה. הנחיות מקדימות לפגישה עם אדריכל העיר 1. לבקשה של בניין מסחרי או רב קומות ניתן לקבוע פגישה מעבר לשעות קבלת קהל. באמצעות מייל 2. באם הנציג/ה של הבקשה להיתר אינו עורך/ת הבקשה, עליו/ה להכיר היטב את הפרויקט. 3. לכל בנין חדש, כולל תמ"א 38, יש להביא הדמיות מחזית קדמית ואחורית. 4. לכל בנין תמ"א 38, חיזוק או בנין חדש, יש צורך באישור יועץ תנועה. 5. יש להביא את מסמכי התב"ע החלה במקום. (מלבד תכנית פת/2000 ותיקוניה) 6. חשוב מאוד להקפיד על פרוט גבהים בקומות קרקע, בגבול המגרש עם השכנים ולתכנן בהתאם לתכנית פת/2000/ד 7. במצב של תכנון בנין הצמוד או הקרוב לבנינים שכנים קיימים או בהליכי תכנון, יש להוסיף את החזיתות שלהם. 8. לכל דירה צמודת קרקע בבניין משותף, יש לתכנן מחסן לכלי גינה, בתוואי הבנין, פרגולה בנויה או מסגרת. כמו כן, לכל דירת גג יש לבנות פרגולה בנוייה או מסגרת. 9. בעמוד הראשון - יש לכתוב באופן ברור את מהות הבקשה, את התוכניות החלות במקום את מס' הקומות, מס' דירות, מרפתים וכד'. 10. לתב"ע - יש להכין הדמייה לבינוי. ניתן להכין בסקצ'אפ מדויק או ברוויט. * לבקשה של בניין מסחרי או בניין גבוה/רב קומות ניתן לקבוע פגישה מעבר לשעות קבלת קהל

scroll to top