רשת השותפים
  • המכרז הפתוח לנדל''ן
  • המכרז לנדל

תמ"א 38 רמת גן | התחדשות עירונית ברמת גן תמ"א 38



במשך מספר שנים נחשבה רמת גן לבירת הפרויקטים של תמ"א 38. מדוע הבנייה נעצרה לשנתיים? מה גרם בסופו של דבר לרמת גן לשוב למפה?

תמ''א 38
תוכנית המתווה הארצית "תמ"א 38" שנוסדה במטרה לעודד חיזוק ושדרוג מבנים ישנים מפני רעידת אדמה, היא ללא ספק תוכנית הנוחלת הצלחה בערים רבות ברחבי הארץ. בכל שכונה ישנה ניתן לראות בניינים משוקמים ומשודרגים בהתאם לתוכנית תמ"א 38 ומגמה זו נמצאת בעלייה תמידית. רמת גן היא העיר אותה ניתן היה להכתיר בתור "מלכת התמ"א 38" אולם מציאות זו השתנתה לתקופה ארוכה ורק לאחרונה החלו לאשר שוב פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן. מה קרה ברמת גן?







תמ"א 38 ברמת גן


במשך מספר שנים, בעיקר בתקופת כהונתו של ראש העיר הקודם צבי בר, אישורי בנייה ניתנו בקלות יחסית ובכל רחבי העיר הוקמו בניינים חדשים במקום אלו שנהרסו וכן חוזקו והתרחבו מבנים ישנים במסגרת תמ"א 38 ברמת גן. ככל שהבנייה התרחבה, גדלה מחאת התושבים הוותיקים בטענה שהעירייה מעמיסה יותר מידי על התשתיות הקיימות ואינה מתחשבת במציאות שנוצרה, בה נוספו מאות דיירים הצורכים את אותם תשתיות ביוב חשמל, מוסדות ציבור, כבישים וכדומה.

כיצד הגיבה עיריית רמת גן?


בעקבות המחאה החליטה העירייה לגבש תוכנית שכונתה רג/53 שמטרתה לקבוע מדיניות חדשה וברורה יותר לגבי פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן, התוכנית הייתה אמורה לקבוע וודאות תכנונית בכל הנוגע לפרויקטים של בנייה כמו תמ"א 38 ו"פינוי בינוי". אולם דברים לא התנהלו כמצופה והתוכנית נתקלה בהתנגדויות והתמשכות של דיונים סביבה. למעשה, במשך כמעט שנתיים לא קודמו פרויקטים חדשים של תמ"א 38 ברמת גן, מכיוון שיזמי וקבלני פרויקטים לא ידעו כמה דירות יוכלו לבנות ואיזה רווח יהיה להם מכך.


לקבלת הצעות ישירות לנייד - המכרז הפתוח לנדל"ן - תמ"א 38


מה קורה עכשיו?


לאחר קרוב לשנתיים בהם נעצרו כליל פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בעיר אישרה את התוכנית העירונית הקובעת את צפיפות הדירות שמותר יהיה לבנות במקום המבנים הישנים. המסקנה היא שמספר הדירות שיזם יוכל לבנות באותם מקומות יהיה נמוך בכ-15% מכפי שיכול היה לבנות בעבר וזו במטרה להפחית את צפיפות הדירות לעומת מה שהיה מקובל עד לפני מספר שנים.

התוכנית העירונית לגבי פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן עזרה בביסוס מדיניות קבועה ומסודרת ובעקבותיה חזרה רמת גן למפת הפרויקטים של תמ"א 38.



X

תמ"א 38 רמת גן פרויקט פינוי בינוי ברמת גן עיריית רמת גן פינוי בינוי סטטוס תמ א 38 רמת גן דירות למכירה תמ"א 38 רמת גן ביטול תמ"א 38 ברמת גן תמ א 38 רמת גן 2016 סטאטוס בקשות תמא רמת גן עיריית ר"ג הנדסה פרויקט פינוי בינוי ברמת גן תמ"א 38/2 רמת גן עיריית רמת גן פינוי בינוי דירות למכירה תמ"א 38 רמת גן ביטול תמ"א 38 ברמת גן תמ א 38 רמת גן 2016 , הגפן 12 רמת גן , סטטוס תמ א 38 רמת גן , עיריית ר"ג הנדסה , עיריית רמת גן פינוי בינוי , רשימת פרויקטים תמ"א 38 רמת גן , פרויקט פינוי בינוי ברמת גן , עיריית ר"ג הנדסה , סטטוס תמ א 38 רמת גן , ביטול תמ"א 38 ברמת גן , איתור תיק בניין ברמת גן , סטאטוס בקשות תמא רמת גן , דירות למכירה תמ"א 38 רמת גן , סטטוס תמ א 38 רמת גן , פרויקט פינוי בינוי ברמת גן , ביטול תמ"א 38 ברמת גן , תמ א 38 2 רמת גן , סטאטוס בקשות תמא רמת גן , עיריית רמת גן פינוי בינוי , דירות למכירה תמ"א 38 רמת גן , תמ א 38 רמת גן 2016 , עיריית ר"ג הנדסה , דירות למכירה תמ"א 38 רמת גן , רשימת פרויקטים תמ"א 38 רמת גן , פרויקט פינוי בינוי ברמת גן , עיריית רמת גן פינוי בינוי , ביטול תמ"א 38 ברמת גן , הגפן 12 רמת גן , תמ א 38 רמת גן 2016 , סטטוס תמ א 38 רמת גן , התחדשות עירונית רמת גן , ביטול תמ"א 38 ברמת גן , רשימת פרויקטים תמ"א 38 רמת גן , פרויקט פינוי בינוי ברמת גן , עיריית רמת גן פינוי בינוי , דירות למכירה תמ"א 38 רמת גן , תמ א 38 רמת גן 2016 , הגפן 12 רמת גן , עיריית ר"ג הנדסה , התחדשות עירונית רמת גן , תמ א 38 רמת גן 2016 , תמ א 38 2 רמת גן , פרויקט פינוי בינוי ברמת גן , עיריית רמת גן פינוי בינוי , דירות למכירה תמ"א 38 רמת גן , ביטול תמ"א 38 ברמת גן , סטטוס תמ א 38 רמת גן , הגפן 12 רמת גן , עיריית ר"ג הנדסה , סטטוס בקשות תמא רמת גן , סטאטוס בקשות תמא רמת גן , פרויקט פינוי בינוי ברמת גן , ביטול תמ"א 38 ברמת גן , סטטוס תמ א 38 רמת גן , תמ א 38 2 רמת גן , עיריית רמת גן פינוי בינוי , דירות למכירה תמ"א 38 רמת גן , תמ א 38 רמת גן 2016 , עיריית ר"ג הנדסה , עיריית רמת גן שעות קבלה , עיריית רמת גן טלפונים , עיריית רמת גן תיק בניין , עיריית רמת גן תמ א 38 , רמת גן מפה , איתור תיק בניין ברמת גן , גוש חלקה רמת גן , רשימת פרויקטים תמ"א 38 רמת גן

X

תמ"א 38 רמת גן www.t-m-a38.co.il/Default.aspx?gvprojects__gvac=2...רמת%20גן... תמ"א 38 רמת גן. רשימת הפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן ... אבא הילל 63. פרטים נוספים. רמת גן. אבא הלל 136. פרטים נוספים. רמת גן. אבטליון 13. פרטים נוספים. רמת גן. אבטליון 19 ...

רמת-גן - הנדסה ותשתיות - התחדשות עירונית - תמ"א 38 handasa.ramat-gan.muni.il/tama38/pages/default.aspx תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בנייה מכוחה, לצורך חיזוק, ואינה מחייבת הכנת תכניות מפורטות. כדי לאפשר ...

רמת גן פותחת את הפקק של תמ"א 38 - כלכליסט www.calcalist.co.il/markets/articles/0,7340,L-3696109,00.html 22 באוג׳ 2016 - היזמים יכולים לשמוח: שנתיים לאחר שהוגשה התוכנית העירונית לחיזוק מבנים ותקעה עשרות פרויקטים של תמ”א 38 בעיר, החלה הוועדה המקומית באישורה.

רשימת פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן www.bsh.co.il/תמא-38-רמת-גן/ רוצים לדעת באילו בניינים ברמת גן מבצעים פרויקטים של תמ"א 38? כל המידע על פרויקט תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ברמת גן.

רמת גן | תמ"א 38 ופינוי בינוי - מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי tama38.madlan.co.il/location/רמת%20גן רמת גן היא העיר המובילה בישראל בקידום תמ"א 38 בפער ניכר, עם כ-20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ. כ-250 בניינים ברחבי העיר מצויים קיבלו היתר בנייה או שכבר אוכלסו, וכ-400 ...

רשימת פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן www.bsh.co.il/תמא-38-רמת-גן/ רוצים לדעת באילו בניינים ברמת גן מבצעים פרויקטים של תמ"א 38? כל המידע על פרויקט תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ברמת גן.

רמת גן | תמ"א 38 ופינוי בינוי - מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי tama38.madlan.co.il/location/רמת%20גן רמת גן היא העיר המובילה בישראל בקידום תמ"א 38 בפער ניכר, עם כ-20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ. כ-250 בניינים ברחבי העיר מצויים קיבלו היתר בנייה או שכבר אוכלסו, וכ-400 ...

עיריית ר"ג: ללא היטלי השבחה בתמ"א 38 נקפיא אישור בקשות - גלובס www.globes.co.il › נדל"ן ותשתיות 28 בפבר׳ 2017 - בעיריית רמת-גן ממשיכים להיאבק בתיקון 3א' לתמ"א 38. נזכיר כי מדובר בתיקון שאושר לפני מספר חודשים והתמקד בדרך החישוב של זכויות הבנייה שניתן לאשר ...

"בירת התמ"א 38": לא נאשר יותר פרויקטים של התוכנית - נדל"ן - ... www.themarker.com/realestate/1.3888592 28 בפבר׳ 2017 - עיריית רמת גן מפסיקה להנפיק היתרי בנייה מתוקף תוכניות תמ"א 38 לפי תיקון 3-א' אשר אושר לאחרונה על ידי הממשלה. כך הודיע ראש העירייה ישראל זינגר בישיבת ...

תמ״א 38 ברמת גן - אנשי העיר www.city-people.co.il/אודות-תמ״א-38/תמ״א-38-ברמת-גן רמת גן היא ללא ספק העיר המובילה בארץ בקידום פרויקטים של תמ"א 38. עד כה הוגשו לעיריית רמת גן כ 200 בקשות לפרויקטים אשר מתוכם כ 45 בקשות לפרויקטים של תמ"א תיקון 2 ...

תמ"א 38 רמת גן | פינוי בינוי ברמת גן | אוראקל יזמות נדל"ן www.oracle-re.co.il/Tama-Ramat-Gan רמת גן נחשבת לחלוצה בפרויקטים והיא העיר המובילה בתמ.

תמ"א 38 רמת גן - גרופין בע"מ www.grupin.co.il/תמ-א-38-רמת-גן.html תמ"א 38 רמת גן גרופין יזמות ונדל"ן מומחים בניהול וביצוע פרויקט תמ"א 38 התחדשות עירונית עם ניסיון מוכח בשטח בתחום.

תמ''א 38 רמת גן (פרויקטים ברמת גן) - אנגלאינווסט www.engelinvest.co.il/portfoliosets/ramatgan/ מעוניין לבצע פרויקט תמ"א 38 ברמת גן? > מחפש חברה אמינה, מקצועית ואיכותית – עם שנים של ניסיון בתחום? > רוצה להוסיף מרפסת ממ"ד ומעלית, ללא תוספת תשלום?

רשימת פרויקטים תמ"א 38 - רמת גן, תל אביב, גבעתיים - מינצר כרמון ... www.mcnlaw.co.il/pages/show/27 להלן מספר פרויקטים לדוגמא של מיזמים תמ"א 38 ופינוי בינוי המיוצגים או יוצגו על-ידי משרד עורכי הדין מינצר-כרמון, נסים במבחר ערים רמת גן, תל אביב, גבעתים וערים נוספות.

תמ''א 38 - קורן-שרעבי בניה והשקעות בע"מ www.ksltd.co.il/tama38/ הבילויים 37\אהרונסון 40 ,רמת גן – פרויקט תמ"א 38 הנמצא לפני וועדה ברחוב הבילויים 37\אהרונסון 40 ברמת גן שהינו אחד מהפרויקטים הגדולים ביותר של תמ"א 38 בעיר רמת גן.

X

התחדשות עירונית - תמ"א 38
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התמ"א קובעת הוראות למתן היתרי בנייה מכוחה, לצורך חיזוק, ואינה מחייבת הכנת תכניות מפורטות. כדי לאפשר החיזוק מתירה התמ"א חריגה מקווי בניין ומהגובה המותרים על פי תכניות מאושרות החלות על המקום. במקביל מציעה התמ"א תמריצים לביצוע החיזוק ע"י תוספות בנייה. לוועדה המקומית שיקול דעת תוך התייחסות לשיקולים תכנוניים, אדריכליים ונופיים, לכושר נשיאה של תשתיות, להתנגדויות השכנים, לעמידה בתנאים וכד' בבואה לדון בבקשות. השירות הניתן במחלקה כולל: מתן מידע תכנוני משלים לאחר קבלת תיק מידע במחלקת התכנון, קידום בקשות להיתרי בנייה והוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38 על כל תיקוניה.

רמת גן פותחת את הפקק של תמ"א 38
היזמים יכולים לשמוח: שנתיים לאחר שהוגשה התוכנית העירונית לחיזוק מבנים ותקעה עשרות פרויקטים של תמ”א 38 בעיר, החלה הוועדה המקומית באישורה. השינוי העיקרי: צפיפות הדירות שייבנו תהיה יותר נמוכה מכפי שאושר בעבר

title
אחרי שנתיים שבהן פרויקטי תמ"א 38 נעצרו כמעט כליל ברמת גן, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר החלה לפני כשבועיים לאשר את התוכנית העירונית שקובעת את צפיפות הדירות שמותר יהיה לבנות במקום הבניינים הישנים שייהרסו. המסקנה העיקרית מהתוכנית המאושרת היא שבאזורים נרחבים בעיר תפחת צפיפות הדירות לעומת המקובל עד לפני מספר שנים - בדרך כלל בסדר גודל של חצי דירה על כל דירה שנהרסת. המשמעות היא שמספר הדירות שיזם יוכל לבנות באותם מקומות יהיה נמוך בכ־15% מכפי שיכול היה לבנות בעבר. במשך שנים, ובעיקר בתקופת ראש העיר הקודם צבי בר, נחשבה רמת גן לבירת התמ"א 38, כשאישורי בנייה ניתנו בקלות יחסית, והתירו לבנות דירות רבות במקום הדירות שנהרסו. ככל שהבנייה התרחבה, כך גברה גם מחאת התושבים הוותיקים שטענו שהעירייה מעמיסה על התשתיות באופן בלתי מחושב, כשאותם כבישים, צינורות ביוב ומוסדות ציבור ששירתו את העיר עד אותו שלב צריכים לשרת אוכלוסייה גדולה משמעותית. כתגובה למחאה גובשה תוכנית עירונית שזכתה לשם רג/53, שנועדה לקבוע מדיניות חדשה וברורה יותר לפרויקטי תמ"א 38. מבחינת העירייה, התוכנית היתה אמורה לקבוע ודאות תכנונית, אלא שהתוכנית הופקדה להתנגדויות ביולי 2014, והתמשכות הדיונים סביבה רק תרמו לאי הוודאות: באופן מעשי במשך שנתיים כמעט שלא מקודמים פרויקטים חדשים של תמ"א 38, מכיוון שהיזמים אינם יודעים כמה דירות יוכלו לבנות, ומה הרווח הצפוי להם בפרויקטים אלו. 70 בקשות ממתינות לדיון החוקרת מרים ארז, שמונתה לחקור את ההתנגדויות, הגישה לפני מספר חודשים את המלצותיה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהחלה לפני שבועיים באישור התוכנית כשהיא נצמדת בדרך כלל להמלצות. עד כה נדונו התוכניות הנוגעות למגרשים של עד 600 מ"ר. דיון נוסף בנושא הצפיפות במגרשים עד 1,000 מטר ייערך בחודש הבא. יותר מ־70 בקשות לפרויקטים של תמ"א 38 ממתינות כיום לדיון בוועדה, כשמשך הזמן הממוצע מרגע הגשת הבקשה ועד הדיון בוועדה המקומית עומד על שנה. עם זאת, פרויקטים רבים מתעכבים מאחר שעד אישור התוכנית לא ידועות זכויות הבנייה וההוראות התכנוניות לכל שכונה, ואם הבקשה לא תעמוד בתנאים סיכוייה להיכשל גבוהים מאוד. סיבה נוספת לעיכוב היא חוסר הבהירות בנוגע לחישוב זכויות הבנייה. בעירייה מבהירים כי התוכנית, שהליך אישורה במליאת הוועדה החל לפני כשבועיים ויסתיים ככל הנראה לאחר הישיבה הבאה שתיערך בספטמבר, תאפשר לתושבים לדעת בדיוק מה צפוי ואפשרי באזור מגוריהם, ומה אפשרויותיהם בנוגע לתוכניות בתחום ההתחדשות העירונית וחיזוק מבנים. כמו כן התוכנית תקל היזמים לדעת מה נדרש מהם. התוכנית כוללת בין היתר את המכפילים ליחידות דיור באזורים שונים בעיר. בשכונת חרוזים למשל תפחת הצפיפות מ־3 יח"ד על כל יח"ד שנהרסת ל־2.5 יח"ד בלבד. בשכונת הגפן המכפיל יעמוד על 3 יח"ד לכל יח"ד בתמ"א, לעומת 3.5 יח"ד שהיו נהוגות עד כה. בלב העיר יינתנו 3 יח"ד על כל יח"ד, לעומת 3.5 שהיו נהוגות בעבר. ברמת השקמה החוקרת ממליצה להעניק מכפיל של 1 ל־4, במקום 1 ל־5.25 בתוכנית הקודמת, והעירייה צפויה לאשר 1 ל־3.5 בלבד. בשכונת ראשונים המכפיל ישתנה מ־1 ל־3.5 ל־1 ל־3 בלבד. בשאר השכונות יישאר המכפיל 1 ל־3.5. מקום לשבילי אופניים מליאת הוועדה אישרה את קווי הבניין באזורים שונים בעיר. עד כה קווי הבנין בתמ"א היו 2 מטרים לכל הכיוונים, וכעת קו הבניין הקדמי יאפשר הרחבת כבישים, מדרכות, שבילי אופניים ואפילו נטיעת עצים. עוד אושרה הגבלת הגובה: בעבר במגרשים מעל 600 מטר היו מאשרים תוכניות לקומת קרקע + 8.5 קומות. רג 53 המתוקנת מפחיתה את הגובה לקרקע + 7.5 קומות בלבד. "התוכנית המתוקנת כבר לא נבחנת בראייה צרה ונקודתית על כל בניין בנפרד, אלא מאפשרת הסתכלות בראייה רחבה של כלל הרחוב", אומרת עו"ד אביבית מאור נמרודי, סגנית ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית ברמת גן. "התוכנית נותנת ביטוי למרחב הציבורי, מאפשרת הרחבת מדרכות וכבישים, סלילת שבילי אופניים, מקום לנטיעת עצים ועוד. התוכנית מבוססת על פרוגרמה חכמה הבוחנת את התשתיות בכל רגע נתון". מראש עיריית רמת גן ישראל זינגר נמסר: "לראשונה פועלת העירייה לא רק לתכנון של בניינים בודדים בתחום ההתחדשות העירונית, אלא בוחנת בראייה רחבה גם את דרישות החניה, התשתיות, התנועה, מוסדות החינוך, מרחבים ציבוריים פתוחים ועוד רבים. מהפכת הוודאות התכנונית תוך בנייה באחריות סוף־סוף קיבלה אישור סופי של המליאה, ובימים אלו נבחר צוות שהחל לעבוד במרץ על תוכנית המתאר של רמת גן".

תמ"א 38 ברמת גן
כשזה נוגע לפרויקטים של תמ"א 38, רמת גן היא הבירה הבלתי מעורערת של ישראל. בשנים האחרונות, התבצעו ברחבי העיר מאות פרויקטים מסוג זה, חלקם הושלם כבר, מה ש"הצעיר" את העיר בעשרות שנים. ניתוח מומחי מדלן על תמ"א 38 ברמת גן רמת גן היא העיר המובילה בישראל בקידום תמ"א 38 בפער ניכר, עם כ-20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ. כ-250 בניינים ברחבי העיר מצויים קיבלו היתר בנייה או שכבר אוכלסו, וכ-400 מבנים נוספים ממתינים להיתרים. שיעור הדירות החדשות שנמכרות במסגרת תמ"א 38 גבוה במיוחד, ובשנת 2015 הוא הגיע לכ-70% מכלל הדירות החדשות שנמכרות בעיר. בשונה מרוב הערים, ברמת גן מרבית הפרויקטים מקודמים במסלול הריסה ובנייה מחדש – כ-70% מהבקשות, לעומת ממוצע ארצי של 37%. למספר הפרויקטים הגבוה השלכות גם על הסביבה העירונית, בפרט לאור הדגש העירוני על מסלול הריסה ובנייה מחדש. בעוד פרויקטים של חיזוק ותוספת מוסיפים בממוצע 7 דירות לבניין בעיר, מיזמי הריסה ובנייה מוסיפים בממוצע 21 דירות לבניין. הדבר גורם לעיתים לעומס משמעותי על התשתיות העירוניות: מבני ציבור, גנים ציבוריים ואפילו מדרכות למעבר הולכי רגל אינן מספיקות תמיד לאוכלוסייה שמתווספת לעיר. תכניות המדיניות העירונית לתמ"א 38 שנמצאת בתהליך כבר מספר שנים, זכתה להמלצות לתיקונים על ידי חוקרת שמונתה. חלק מההמלצות מצמצמות את זכויות הבנייה ואת מספר הקומות, אך עדיין לא ברור אלו מהן יתקבלו על ידי העירייה ומה מידת המענה שהן יספקו לסוגיה החשובה של התאמת התשתיות העירוניות ומוסדות הציבור לגידול הניכר במספר התושבים. קצב מתן ההיתרים גדל משנה לשנה, עד לשיא של כ-80 היתרים בשנת 2015. עם זאת, לקראת סוף 2015 חלה ירידה בקצב האישורים בעקבות החלטת ועדת הערר המחוזית לאמץ פרשנות מרסנת לזכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש. גם התיקון החדש בנושא היקף הזכויות עשוי לקדם אחידות , ולהבהיר את התמונה בעניין.

עיריית ר"ג: ללא היטלי השבחה בתמ"א 38 נקפיא אישור בקשות בעיר
"אל תביאו את העיר למצב של קיפאון, בו נדרש הציבור להמשיך ולהתגורר במבנים רעועים וישנים; אם לא נוכל לאשר עוד תמ"א 38 בעיר, תהיה זו אחריותכם", כך כותבים ברמת-גן לשרי האוצר והבינוי, ליו"ר ועדת הפנים וליו"ר מטה הדיור בעיריית רמת-גן ממשיכים להיאבק בתיקון 3א' לתמ"א 38. נזכיר כי מדובר בתיקון שאושר לפני מספר חודשים והתמקד בדרך החישוב של זכויות הבנייה שניתן לאשר במסגרת פרויקטי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. במכתב שנשלח היום (ב') לשר האוצר משה כחלון, שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי וחבר הכנסת ויו"ר ועדת הפנים דודי אמסלם, כותבים ראש עיריית רמת-גן, ישראל זינגר, וסגנית ראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר, עו"ד אביבית מאור נמרודי, שאם לא יימצא פתרון לסוגיית היטל ההשבחה, בעירייה יאלצו "להימנע מאישורים נוספים של בקשות לתמ"א 38". משמעות הדבר היא שכל עוד העירייה לא תוכל לגבות היטלי השבה תחום התמ"א 38 בעיר, יוקפא על כל המשתמע מכך. בעירייה מסבירים כי ללא היטלי השבחה, בעירייה לא יוכלו לפתח את התשתיות הנחוצות בעיר, תשתיות הנחוצות לקליטת תוספת יחידות הדיור שתוכנית החיזוק כנגד רעידות אדמה מביאה איתה. נזכיר כי ברקע הדברים עומדת עתירה שהוגשה על ידי מספר רשויות מקומיות כנגד התיקון לתמ"א 38. במקביל, בעירייה מציעים במסגרת המכתב מספר אפשרויות לגביית היטל השבחה גם במצב הקיים. אפשרות אחד שעולה מהמכתב היא שתוספת הזכויות מכח התיקון החדש לתמ"א 38 (תיקון 3א') לא תיחשב כתוספת זכויות מכח תמ"א 38 וככזו תהיה חייבת בתשלום היטל ההשבחה. על פי העירייה: "פתרון זה הוא מיידי ומהיר". פתרון אפשרי נוסף שעולה מהמכתב הוא לשנות את הוראות תמ"א 38 באופן בו תתווסף הוראה המתנה את תחילת תוקפו של התיקון, ולכל הפחות את תוספת הזכויות מכח התיקון, עד שלא לאושר חקיקה שתתיחס לפטור מהיטל השבחה. חלופה זו מוגדרת על ידי העירייה כחלופה לטווח ארוך יותר. "לדאבוננו, החלטתכם על תיקון 3א' לתמ"א 38 מבלי לקבל מי מהפתרונות המוצעים תאלץ אותנו להימנע מאישורים נוספים של בקשות לבתמ"א 38 היות והעיר עלולה להיקלע למצב של גירעון תקציבי ופגיעה ממשית בתשתיות", כך במכתב. " תמ"א 38 הפכה למנוף לאומי ליצירת יחידות דיור חדשות ואילו תיקון 3א' לתמ"א גודע את הענף שעליו אתם יושבים, שכן אם לא ייגבו היטלי ההשבחה, הנאמדים בעירנו בכ-70 מיליון שקל בשנה, תכבלו את ידנו מלאשר את הפרויקטים המדוברים ובכך יקיץ הקץ על אלפי יחידות דיור חדשות בעיר המאושרות מידי שנה". את המכתב מסכמים בעיריית רמת-גן בשורות הבאות: "אנו קוראים לכם שלא להפקיר את תושבי העיר המשוועים להתחדשות עירונית ולמיגון וחיזוק בתיהם. אל תביאו את העיר למצב של קיפאון, בו נדרש הציבור להמשיך ולהתגורר במבנים רעועים וישנים. אם לא נוכל לאשר עוד תמ"א 38 בעיר, תהיה זו אחריותכם".

"בירת התמ"א 38": לא נאשר יותר פרויקטים של התוכנית
עיריית רמת גן טוענת כי תיקון תמ"א 38 מביא לה לאובדן הכנסות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים מהיטלי השבחה במכתב לכחלון דורשת העירייה כי תוספת הזכויות שמעניק התיקון האחרון תחויב בהיטל עיריית רמת גן מפסיקה להנפיק היתרי בנייה מתוקף תוכניות תמ"א 38 לפי תיקון 3-א' אשר אושר לאחרונה על ידי הממשלה. כך הודיע ראש העירייה ישראל זינגר בישיבת מועצת העיר שנערכה ביום חמישי בשבוע שעבר. הדברים נאמרו פעם נוספת על ידי סגניתו ויו"ר ועדת התכנון המקומית, אביבית מאור-נמרודי, במהלך ישיבת הוועדה ביום ראשון. מדובר בהתפתחות משמעותית, בעיקר משום שעד כה נחשבה רמת גן ל"בירת תמ"א 38" עם מספר גדול במיוחד של פרויקטי תמ"א 38 שקודמו ואושרו בה ביחס לכל עיר אחרת, תוך הענקת זכויות בנייה נדיבות מצד העירייה. השניים נימקו את צעדם באבדן הכנסות של העירייה מהיטלי ההשבחה שנגבו במסגרת פרויקטים של התוכנית, שנאמדות על ידי העירייה בכ-70 מיליון שקל בשנה. במקביל, הגישה העירייה לבג"ץ עתירה המתווספת לעתירה שהגישו בשבוע שעבר 20 עיריות נגד תיקון התמ"א. אולם בעוד ששאר הרשויות עתרו נגד התיקון כולו, רמת גן עתרה אך ורק כנגד נושא פטור מהיטלי השבחה. כידוע פטורות זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התמ"א מתשלום היטל השבחה. אלא שלדברי מאור-נמרודי, ששוחחה עם TheMarker, נהגה העירייה להעניק הקלות מעבר לזכויות שהעניקה התמ"א, ובכלל זה זכויות לתוספת קומות, מחסנים ומרתפים – ועל תוספות אלה גבתה היטלים אשר הצטברו לעשרות מיליוני שקלים בשנה. לטענת העירייה, אותם עשרות מיליוני שקלים משמשים את העירייה להקמת גני ילדים, לשיפור תשתיות, לתוספת גינות ציבוריות, להקמת מבני ציבור ועוד. כעת לטענת העירייה, מרחיב התיקון החדש את היקף הפטור, באופן שמכסה גם את זכויות הבנייה שבעבר ניתן היה לגבות בגינן היטל, ולכן אין בכוונתה לאשר פרויקטים נוספים. במכתב ששלחו זינגר ומאור-נמרודי לשר האוצר משה כחלון, קראו לו לתקן אותה. "אין צורך להכביר מלים על הנחיצות שרואה העיר רמת גן והעומד בראשה בחיזוק ומיגון הבניינים, אך יש גבול לנטל הכלכלי שהעירייה יכולה לשאת על כתפיה מבלי שתקרוס", נכתב. לפיכך הציעו השניים כי התמ"א תשונה כך שתוספת הזכויות מכח תיקון 3 א' לא תיחשב כתוספת מכח תמ"א 38 לעניין הפטור מהיטלי ההשבחה. עד לביצוע התיקון - הבהירו כי אין בכוונתם להמשיך לאשר פרויקטי תמ"א ברמת גן, לפי תיקון 3 א'. לדברי מאור נמרודי, "המצב שיצרה המדינה, במודע או שלא במודע, הוא שמביא להקפאה של השוק. אפשר וצריך לפתור את זה בקלות. המדינה מודעת לכך וחבל שהיא לא עושה דבר בנידון. במקום לחכות שהמדינה תמצא פתרון לסיטואציה שנגררנו לתוכה, באנו עם פתרונות שניתן ליישם ולהביא לפתרון מהיר, שיאפשרו לנו מחד לחזק ולמגן את הבתים ומאידך לטפל בתשתיות". מנגד טוען חבר מועצת העיר וועדת התכנון המקומית, עו"ד רועי ברזילי, כי העירייה מזגזגת בין עמדות סותרות, שכן עד כה לא נמנעה מלאשר תוכניות בנייה אשר היו כרוכים בפטור מקיף אף יותר מזה שקובע התיקון הנוכחי. "ההתנהלות התזזיתית של עיריית רמת גן מביאה לכל שאין ודאות תכנונית בעיר. מצד אחד במשך שנים העיר מובילה את מספר אישורי התוכניות תוך אובדן סכומי עתק של היטלים, והיום לפתע עותרים נגד התוכנית". עוד התריע ברזילי על כך שעד היום עדיין לא אישרה הוועדה את התוכנית העירונית לתמ"א 38, ג'-53, אשר מגדירה את היקפי הזכויות המדויקים בכל אזור ואזור. "העובדה שתוקעים את התוכנית הכוללת הופכת את היקפי הזכויות בכל פרויקט לנתונים לשיקול דעתה של העירייה, משאיר המון מקום למאכערים לפעול".

תמ"א 38 ברמת גן
רמת גן היא ללא ספק העיר המובילה בארץ בקידום פרויקטים של תמ"א 38. עד כה הוגשו לעיריית רמת גן כ 200 בקשות לפרויקטים אשר מתוכם כ 45 בקשות לפרויקטים של תמ"א תיקון 2 – הריסה ובינוי. ראש העיר צבי בר בשיתוף מהנדס העיר חיים כהן רואים בתמ"א 38 תכנית מצילה חיים ,החשיבות לנושא חיזוק המבנים, נובעת בראש ובראשונה מהרצון לשמור על בטיחותם ורווחתם של תושבי רמת-גן. לדברי ראש עיריית רמת-גן, צבי בר, הצורך הממשי והמיידי בחיזוק מבנים, עלה באופן מובהק במהלך מלחמת המפרץ שאלפי דירות נפגעו בה במהלך המלחמה מהטילים. נוסף על הזכויות הבניה מתוקף תמ"א 38 פעלה עיריית רמת גן לקידום שתי תכונית בניין עיר (תב"ע) מקומיות על מנת לתמרץ יזמים וחברות לבצע פרויקטים של תמ"א 38 ברחבי העיר. התכנית המקומית הראשונה: רג/ 340/ ג/30 – מאפשרת ליזמים לקבל קומה נוספת מעבר לזכויות הבניה הקיימות מתוקף תכנית תמ"א 38, קרי תוספת של סה"כ 2.5 קומות ולאחר תיקון 3 תוספת של 3.5 קומות על מבנה קיים. התכנית המקומית השנייה: רג/ 340/ ג/ 30/א – מאפשרת הגדלת מספר יחידות הדיור בבניין בתנאי ששטח דירה ממוצע לא יקטן מ- 60 מטר (כולל מחסן וממ"ד), קרי מספר הדירות בקומה חדשה יכול להיות גדול ממספר הדירות בקומה קיימת, בנוסף בפרויקטים של הריסה ובינוי (תמ"א 38 תיקון 2) ההקלה מאפשרת לבנות מספר יחידות דיור רב יותר (דירות 2 ו-3 חדרים). מעבר לזכויות הבניה מאפשרת העירייה חריגה מקווי הבניין לצורך הרחבת הדירות הקיימות (2 מטר לקו בניין ציידי ו 3 מטר לקו בניין אחורי) ,לצורך בניית ממ"ד ותוספות חיזוק מאפשרת העירייה להגיע עד לגבול המגרש (קו בניין 0).

תמ"א 38 ברמת גן
העיר רמת גן הוקמה בשנת 1921 כמושבה חקלאית שיתופית על ידי קבוצת "עיר גנים". מהר מאד הבינו מקימי המושבה כי זו אינה מושבה חקלאית שיתופית אלא מושב בו כל אדם הוא בעל מקצוע חופשי והדאגה השיתופית הפכה לדאגה אישית לתא המשפחתי הקרוב. רק 24 שנים מאוחר, כשנתיים לאחר קום המדינה הוכרזה רמת גן כעיר בישראל. תמ"א 38 לחיזוק המבנים בעיר רמת גן תוכנית תמ"א 38 הוקמה כדי לחזק מבנים ולהכינם לרעידת אדמה חזקה בישראל. ידוע כי ישראל ממוקמת באזור פעיל מבחינת תנודות שכבות כדור הארץ - מה שגורם לרעידת אדמה חזקה מאד פעם ב-100 שנה לערך. מבנים שנבנו לפני צאת התקן (ת"י 314), התקן המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה נדרשים לחזק בנייניהם ותמ"א 38 הוא התמריץ האטרקטיבי לדיירים וליזמים. רמת גן - המובילה בפרויקטים של תמ"א 38 רמת גן נחשבת לחלוצה בפרויקטים אלו וכיום היא העיר המובילה בפרויקטים של תמ"א 38 ותמ"א 38/2, המוכרים לנו כפרויקטים של פינוי ובינוי. עיריית רמת גן רואה בחיזוק המבנים חשיבות עליונה והיא מעודדת ומקדמת התחדשות עירונית בשטחה. רמת גן חברה בארגון "פורום ה-15", פורום הערים העצמאיות. הפורום מרכז ערים שאינן מקבלות מענקי פיתוח מהמדינה כשהמטרה העיקרית היא להימנע מבירוקרטיה וחסמים ולאפשר לעיריות הערים לתת שירות ישיר וטוב יותר לתושביה. תמ"א 38 - כולם מרוויחים בין אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38 לחיזוק המבנה ובין אם בתמ"א 38/2, פינוי ובינוי, נראה שמשתי העסקאות האלו 2 הצדדים יוצאים מרוצים. הדיירים שמחדשים את בניין המגורים, זוכים לחיזוקו והתאמתו לתקן רעידות האדמה, לממ"ד, שיפוץ חיצוני, מעלית, הרחבת דירתם הנוכחית ועוד. ומולם היזם שמגביה את הבניין ונהנה מתשואה יפה ממכירת הדירות אותן בנה. ברמת גן בניינים רבים עוברים תהליך של שיפוץ וחיזוק המבנה בין הרחובות הבולטים בשיתוף פעולה עם מיזם תמ"א 38 נמנים: רחוב אבא הלל, רחוב אבטליון, רחוב אביגיל, רחוב עוזיאל, רחוב שדרות ירושלים, רחוב אבנר מאיר, רחוב שרה אהרונסון, רחוב אחד העם, רחוב אלוף דוד, רחוב איתמר, רחוב ביאליק, רחוב בן גוריון, רחוב הירדן ועוד. פעמים רבות תוכלו לראות פרויקטים שחולשים על מספר בניינים צמודים ולעיתים אף בניינים מחוברים. כחלק מההתחדשות העירונית הטבעית ובעידודו הפורה של העירייה דיירים רבים מבניינים סמוכים מגיעים להסכמת דיירים משותפת לפרויקט תמ"א 38. הדיירים נותנים ליזם אופציה לפרויקט שאי אפשר לסרב לו והוא כמו יזמים נוספים נלחם על הזכות להיות יזם הפרויקט, להשקיע בבניינים, לשאת ולתת לדיירים כשביעות רצונם ולקצור את הפירות ממכירת הדירות לאחר הבניה. פינוי בינוי ברמת גן כחלק מתהליכי ההתחדשות העירונית. נכנסים לתוקפם פרוייקטים של פינוי ובינוי. פינוי בינוי ברמת גן ובכל עיר יכול להתבצע עבור בניין, קבוצת בניינים סמוכים או שכונה שלמה. המגבלה של פינוי ובינוי עבור בניין בודד היא מינימום הדיירים הנדרש שעומד כיום על 24 דירות. בנוסף תחום הבניה חייב להיות תחת העירייה המקומית ואיזורים שגובלים ב-2 איזורי שיפוט לרוב מעוקבים. אוראקל יזמות נדל"ן מציעים לכם דרך משפחתית ונעימה ליישום פרויקטים של תמ"א 38 במסגרת "פינוי בינוי". צוות אוראקל פועל בייזום ובניית בנייני מגורים משנת 2004. אוראקל מתמחים בפתרון בעיות אל מול רשויות העיר, שימור מבנים, ארגון וליווי קבוצות רכישה וכמובן הנעת תהליכי תמ"א בבנייני העיר

תמ"א 38 רמת גן
היתרונות התמ"א ברמת גן אחת הערים הגדולות באזור המרכז היא רמת גן, והיא מציגה אתגר לא קטן בכל הקשור להתחדשות עירונית. מדובר על כרך סואן שכולל גם שכונות רבות בהן חלק מהבניינים למגורים כבר מציגים ותק לא קטן, אם נגדיר זאת כך, והופכים להיות לא רק מיושנים ולא נעימים למגורים, אלא גם מסוכנים בכל הקשור לרעידת אדמה. נראה כי יש דרך רצינית ומוגדרת מאוד לחידושם של בנייני מגורים רבים בכל רחבי העיר והגדלת יציבותם אל מול האיום הנורא של רעידת אדמה בישראל. זאת בזכות תמ"א 38 רמת גן שמציגה את הרעיון המשולב בין שדרוג חוזק המבנים ושינוי מראם בצורה מרשימה ובין תגמול היזם שיבנה גם תוספת בנייה רצינית בכל מבנה. היכולת של בניינים ישנים להתמודד עם רעידות אדמה חשוב להדגיש שלא כל שיפוץ מבנה הוא עבודה מסודרת ואיכותית התואמת את התקנים של חיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה. אם רוצים שהבניין יהיה מוכן לתרחיש אימה של רעידת אדמה בארץ, הרי שיש לבצע את עבודות הבנייה בהתאם לתקני בנייה שקבעה מדינת ישראל ובהתאם לחוקי ההנדסה המקובלים. בתוך פרק זמן סביר בהחלט יכול לראות כל דייר בבניין מגורים ישן ברמת גן כיצד תמ"א 38 משנה לחלוטין הן את מראה המבנה והן את חוזקו בכל הקשור ליסודות יציבים יותר ומבנה כללי עמיד יותר נגד רעידת אדמה. זאת גם בזכות תוספת של ממ"ד לכל דירה כדי שגם ניתן יהיה להתמודד עם איום טילים במקרה של מלחמה. הצעד החכם שעושה המדינה בעידוד יזמים מדינת ישראל מצליחה להציג תוצאות חיוביות למאמצים שונים שהיא עושה כדי להגדיל את ביטחון אזרחיה הגרים בבנייני מגורים שונים בכל רחבי ישראל. בכל הקשור לרעיון של תמ"א 38 רמת גן גם היא נכללת בתכנית מתאר חשובה ביותר שמעודדת יזמים שונים לקחת לידיהם שיפוץ מאסיבי של בנייני מגורים בעיר. המדינה מציגה דרך חכמה לעודד יזמים בסדרי גודל שונים לקחת עליהם פרויקט של תמ"א 38 ברמת גן ובערים אחרות בארץ. היא מאפשרת לקבלן לקבל זכויות בנייה כדי להוסיף קומה אחת או יותר של דירות אותן ימכור לכל דורש. כך הן הקבלן מרוויח והן המדינה עושה עוד צעד חשוב לפתרון קרוב של מצוקת הדיור.

scroll to top