רשת השותפים
  • המכרז הפתוח לנדל''ן
  • המכרז לנדל

תמ"א 38 תל אביב | התחדשות עירונית בתל אביב תמ"א 38



בכל הנוגע לתמ"א 38 בתל אביב, אין ספק כי זו נחשבת לאחת הערים המובילות בתחום. אם אתם תושבי תל אביב, כדאי לכם לדעת קצת על תמ"א 38 בתל אביב.

תמ''א 38
בחודש מרץ 2005 , החליטה הממשלה לאשר את תוכנית המתאר הארצית לחיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה ולהוציאה אל הפועל, וזאת בעקבות מסקנות וועדת ההיגוי הממשלתית בנוגע להיערכות כלל ארצית לקראת רעידת אדמה עתידית. תוכנית זו מכונה "תמ"א 38". מאז ועד היום התבצעו אלפי פרוייקטים ברחבי הארץ בהתאם לתקנון תמ"א 38 ומגמה זו נמצאת בעלייה תמידית.







תמ"א 38 בתל אביב


אחת מהערים המובילות ביותר בתחום הפרוייקטים של תמ"א 38 היא תל אביב, בה ניתן למצוא מאות פרוייקטים של חיזוק ושיפוץ מפני רעידות אדמה.- תמ"א 38. תל אביב היא מרכז העצבים של החברה הישראלית, לב ליבה של ארצינו הקטנה ומאכלסת מאות אלפי אנשים. אך למרות שווים הרב של הקרקעות ויוקרם של הבתים, מבנים רבים ישנים במיוחד ונמצאים במצב של התפוררות ממשית. עובדה זו מעודדת דיירים וכן יזמים וקבלנים ליזום פריוקטים של תמ"א 38 בתל אביב, לשקם מבנים ולחזקם ולהינות מכל היתרונות הרבים הנלווים לכך.

תמ"א 38 בתל אביב, כדאי?


מטבע הדברים, לצורך ביצוע פרוייקט מסוג זה יש צורך במשאבים כספיים גדולים במיוחד שהתושב הממוצע לא יוכל לשאת בהם ויתכן שגם מי שכן יוכל, לא ירצה בכך. לכן החליטה הממשלה, על מנת לקדם ולעודד יישומה של תוכנית תמ"א 38 בכל מקום בארץ וכן תמ"א 38 בתל אביב , בעלי דירות שיהיו מעוניינים בחיזוק ובשיפור עמידות בניין המגורים שלהם מפני רעידות אדמה , יקבלו במסגרת תוכנית תמ"א 38 אישור להקמת יחידת דיור נוספת בבניין. יחידת דיור זו תימסר לידיו של הקבלן האחראי על עבודות חיזוק הבניין וכך יקבלו הדיירים בניין מחוזק ומשופר ושקט נפשי ללא עלויות כספיות נלוות.


לקבלת הצעות ישירות לנייד - המכרז הפתוח לנדל"ן - תמ"א 38


מעוניינים בתמ"א 38 בתל אביב ? החלטה נבונה! פנו לייעוץ משפטי מקצועי והתחילו בתהליך שישנה את איכות חייכם לטובה.











X

תמ"א 38 תל אביב עיריית תל אביב תמ"א 38 תמ א 38 רובע 3 תל אביב דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב פינוי בינוי בתל אביב תמ א 38 יפו תמ"א 38 רמת אביב תמ א 38 3 תל אביב תמ"א 38 תל אביב פרויקטים עיריית תל אביב תמ"א 38 תמ א 38 רובע 3 תל אביב תמ א 38 תל אביב יפו מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 תוכנית הרבעים עיריית תל אביב תמ א 38 2 תל אביב , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , תמ א 38 3 תל אביב , תמ"א 38 רמת אביב , תמ א 38 רובע 3 תל אביב , תוכנית הרבעים עיריית תל אביב , רובע 4 תל אביב מפה , זכויות בניה רובע 3 תל אביב , תא/3616/א , תוכנית הרובעים ת"א , גבולות רובע 3 תל אביב , רובע 3 תל אביב מפה , מפת תוכנית הרובעים תל אביב , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , פרויקט תמ א 38 חולון , פרויקט תמ א 38 אשדוד , קניית דירה תמ"א 38 , דירות למכירה מתמ"א 38 , דירות למכירה תמ"א 38 חולון , דירות למכירה תמ"א 38 ראשון לציון , דירות תמ"א 38 למכירה בבת ים , תמ"א 38 ראשון לציון-עתיד , פינוי בינוי בתל אביב , עיריית תל אביב פינוי בינוי , מתחמי פינוי בינוי מאושרים , פינוי בינוי תל אביב יד אליהו , מתחמי פינוי בינוי תל אביב , פינוי בינוי בדרום תל אביב , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , עיריית תל אביב תמ"א 38 , תמ"א 38 בתל אביב , תמ א 38 יפו , עיריית תל אביב תמ"א 38 , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , תמ א 38 רובע 3 תל אביב , תמ א 38 תל אביב יפו , תמ א 38 3 תל אביב , תמ"א 38 רמת אביב , תמ"א 38 תל אביב פרויקטים , פינוי בינוי בתל אביב , תמ"א 38 רמת אביב , שלום את נתן ברודצקי , תמ א 38 רמת אביב הירוקה , פרויקט פיכמן , פיכמן 13 תל אביב , דירות למכירה תמ א 38 תל אביב , תמ א 38 3 תל אביב , עיריית תל אביב תמ"א 38 , תמ א 38 רובע 3 תל אביב , תמ א 38 תל אביב יפו , תמ א 38 יפו , תמ א 38 2 תל אביב , מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 , תמ"א 38 רמת אביב , פינוי בינוי בתל אביב , תמ"א 38 תל אביב פרויקטים , עיריית תל אביב תמ"א 38 , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , פינוי בינוי בתל אביב , תמ א 38 רובע 3 תל אביב , תמ"א 38 רמת אביב , תמ א 38 3 תל אביב , מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38 , עיריית תל אביב פינוי בינוי

X

עיריית תל אביב-יפו - מדיניות עירונית לתמ"א 38 www.tel-aviv.gov.il/Residents/Development/Pages/Tama38.aspx תמ"א 38 היא תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרתה לעודד חיזוקם של בניינים קיימים באמצעות תוספות בנייה, תוך התניית התוספת בחיזוק המבנה כולו.

תמ"א 38 תל אביב www.t-m-a38.co.il/Default.aspx?gvprojects__gvac...תל%20אביב... תמ"א 38 תל אביב. רשימת הפרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב ... תל אביב. איתמר בן אבי 5, 7. פרטים נוספים. תל אביב. אלכסנדר ינאי 12, 14. פרטים נוספים. תל אביב. אלכסנדר ינאי 22 ...

רשימת פרויקטים של תמ"א 38 בתל אביב www.bsh.co.il/תמא-38-תל-אביב/ כשזה נוגע לפרוייקט תמ"א 38, תל אביב נחשבת לאחת המובילות הבלתי מעורערות שלו בישראל. בעיר ניתן למצוא מאות פרויקטים של שדרוג וחידוש מבנים כנגד רעידת אדמה, ודומה כי ...

תל אביב יפו | תמ"א 38 ופינוי בינוי tama38.madlan.co.il/location/תל%20אביב%20יפו תל אביב-יפו ניצבת במקום השני בישראל מבחינת היקף פעילות ההתחדשות העירונית, עם 12% מסך הפרויקטים של תמ"א 38 שאושרו עד כה. הפרויקטים השונים מקודמים על ידי כ-230 ...

תוכנית הרובעים - תל אביב - אנשי העיר www.city-people.co.il/תמ״א-38-בתל-אביב/תוכנית-הרובעים-תל-אביב 29 בנוב׳ 2015 - סדרת מאמרים העוקבות אחר תהליך אישור תוכנית הרובעים בתל אביב כולל פירוט זכויות בניה בכל רובע. ... תמ״א 38 בתל אביב - מפת הרובעים, 05 אפריל 2016.

תמ״א 38 בתל אביב - אנשי העיר www.city-people.co.il/תמ״א-38-בתל-אביב/תמ״א-38-בתל-אביב במשך שש השנים מאז אושרה תכנית תמ"א 38 הוגשו עשרות בקשות להיתרי בניה מכח התמ"א בתל אביב, ומתוכם אושרו מספר מועט של בקשות . העיר תל אביב מאופיינת באזורים ובשכונת ...

תמ״א 38 בתל אביב - מפת הרובעים - אנשי העיר www.city-people.co.il/תמ״א-38-בתל-אביב/...תל-אביב/241-תמ״א-38-בתל-אביב-מפת-הרובעים סדרת מאמרים העוקבות אחר תהליך אישור תוכנית הרובעים בתל אביב כולל פירוט זכויות בניה בכל רובע.

מה ההבדלים בתל אביב בין תמא 38/3 תמא 38/2 ופינוי בינוי ? / מאת ... www.south-tlv.co.il/article6311 דירוג: 4.4 - ‏9 הצבעות 9 בדצמ׳ 2012 - תמ"א 38/3 היא תוכנית לתוספת של 2.5 קומות על מבנה קיים כולל תוספת של 25 מ"ר ... זהו דיירים יקרים בקצרה על הבניינים המיועדים להתחדשות עירונית בתל-אביב.

תל אביב לא רוצה תמ"א 38 - כלכליסט www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3634325,00.html 24 ביוני 2014 - עיריית תל אביב מקפיאה פרויקטים של תמ"א 38 בשטח הרבעים 3 ו־4, ומתכננת להקפיא גם את רבעים 5 ו־6, שכוללים את לב העיר, ולצרף אותם להגבלות הבנייה של ...

פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב - פרויקט תל אביב www.project-tlv.com/new-projects/tama38 פרויקט תל אביב - מידע לגבי עבר, הווה ועתיד של תל אביב, בשכונות נווה צדק, אחוזת בית, שדרות רוטשילד, כרם התימנים, נחלת בנימין, כרם ישראל, לב העיר, גן החשמל, פלורנטין, המושבה ...

הסכם תמ"א 38 בתל אביב: דירות חדשות - ו-2 מיליון שקל במזומן - ... www.themarker.com › נדל"ן › תמ"א 38 15 באפר׳ 2015 - בעלי דירות בבניין ברחוב שלזינגר בתל אביב חתמו על עסקה עם היזם יצחק עופר לביצוע פרויקט תמ"א 38, שלפיו ייהנו גם מדירות חדשות וגדולות יותר, לאחר הריסת ...

זינוק של 265% במספר פרויקטי תמ"א 38 שאושרו בתל אביב - נדל"ן ... www.themarker.com/realestate/1.2438095 19 בספט׳ 2014 - על פי נתוני משרד הפנים, בעוד ב–2012 כולה אושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו 49 בקשות בלבד לביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38, במהלך 2013 ...

פרויקט תמ"א 38, סוקולוב תל אביב www.ecocity.co.il/project/סוקולוב-32-תא/ חיזוק נגד רעידות אדמה, התקנת מעלית חדשה, שיפוץ כולל וחידוש תשתיות במסגרת תמ"א 38 ברחוב סוקולוב בתל אביב.

התחדשות עירונית ותמ"א 38 בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38 | תחום ... www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001048233 28 ביוני 2015 - תחום פרוץ: ההתייחסות המוניצפלית לפרויקטי תמ"א 38/2 ... "במדיניותה, עיריית תל אביב לא בעד פרויקטים של תמ"א 38/2 כך שעצם העובדה שבדיונים על תכנית ...

תמ"א 38: כך תתבצע התחדשות עירונית בתל אביב - גלובס www.globes.co.il › נדל"ן ותשתיות 27 במאי 2014 - אחרי הרבה שינויים והתנגדויות, פרסמה הוועדה המחוזית תל אביב החלטה בנוגע לתוכנית הרובעים □ בשורה התחתונה, ברוב האזורים אין היתכנות כלכלית לביצוע תמ"א ...

X

הסכם תמ"א 38 בתל אביב: דירות חדשות - ו-2 מיליון שקל במזומן
בהסכם שנחתם בין היזם לבעלי הדירות ברחוב שלזינגר, נקבע שהם יתחלקו בתמורות - כמו בעסקת קומבינציה כל אחד מ-16 בעלי הדירות יקבל 125 אלף שקל בממוצע ההסכם מחזק את הטענה כי תמ"א 38 איבדה קשר לייעודה המקורי בעלי דירות בבניין ברחוב שלזינגר בתל אביב חתמו על עסקה עם היזם יצחק עופר לביצוע פרויקט תמ"א 38, שלפיו ייהנו גם מדירות חדשות וגדולות יותר, לאחר הריסת הבניין ובנייתו מחדש, וגם מכסף מזומן ביד. לפי ההסכם, נוסף על דירות חדשות וגדולות משמעותית שייבנו בפרויקט, היזם ישלם ל–16 הדיירים שיעור מסוים מרווחיו, בסך של כ–2 מיליון שקל סך הכל ומאחר שמדובר ב–16 בעלים, כל אחד מהם יתוגמל בכ–125 אלף שקל בממוצע. רחוב שלזינגר, שבו בוצעה העסקה, ממוקם באזור הצפון החדש הנחשב אחד היוקרתיים בעיר, דרומית ליהודה מכבי וצפונית לפנקס, במרחק כמה דקות הליכה ממגדלי אקירוב ומכיכר המדינה. במקום בית הדירות שייהרס — בן ארבע קומות, שתי כניסות ו–16 דירות בסך הכל — יוקם בניין בגובה 8 קומות הכולל 32 דירות, שיכלול גם חניון תת־קרקעי. 16 מהדירות החדשות יועברו כאמור לידי בעלי הדירות הנוכחיים, ו–16 דירות נוספות יימכרו. הדירות הקיימות הן בשטח של 40 עד 80 מ"ר. עם השלמת הפרויקט יקבלו הדיירים דירות 4 ו–5 חדרים. עם זאת, תוכניות הבנייה עדיין לא אושרו על ידי עיריית תל אביב, שהיא הגוף המוסמך להנפיק היתרי בנייה לפרויקט. לדברי עו"ד קרן פרשקר, שותפה במשרד רז־כהן פרשקר ושות', שמטפלת בעסקה מצד היזם, "ההיגיון שבבסיס העסקה דומה לעסקת קומבינציה: הצדדים יחלקו ברווחים מהפרויקט — 48% לדיירים ו–52% ליזם. את חלקם של הדיירים ברווח יחשב שמאי, והוא יורכב מהשבחת ערך דירותיהם, כשהיתרה תשולם במזומן. על פי דו"ח שמאי מקדמי, נראה כי סכום זה צפוי להגיע ל–2 מיליון שקל, אבל הדו"ח הסופי ייעשה רק לאחר השלמת הפרויקט", אומרת פרשקר. בשונה מעסקות תמ"א 38 רגילות, שבהן פטורים הדיירים מתשלום היטלי השבחה ומס שבח, בעסקה זו ימוסה רכיב המזומן שישולם לדיירים במס שבח. לדברי פרשקר, שותפות של בעלי הדירות ברווחי היזם בצורת כסף מזומן היא חסרת תקדים. "הסיבה שבגללה גובשה כך העסקה היא שיש פחות ודאות לגבי שטח הדירות הסופי שיתקבל, ולכן הם העדיפו לסגור אחוזי רווח — ואז הדיירים בטוחים שיקבלו את ה–48% שלהם, ולאחר מכן מאזנים את הרווחים על בסיס הדירות שנבנו בפועל". עו"ד קרן פרשקר עו"ד קרן פרשקרדניאל ישר בעסקה המתוארת יש משום הצדקה לביקורות הגוברות על תוכנית תמ"א 38, שלפיהן התוכנית איבדה מזמן קשר לייעודה המקורי — חיזוק מבנים להתמודדות עם רעידות אדמה — והיא למעשה כלי יזמי ה"מעשיר את העשירים", כלומר את בעלי דירות בלב תל אביב וביישובי המרכז המבוססים. פרשקר מסכימה: "בתנאי השוק הנוכחיים, קשה לי להאמין שעסקה מסוג זה יכולה להתקיים בתחום ההתחדשות העירונית בפריפריה". עם זאת, פרשקר מוסיפה: "מדובר בקרקע מהיקרות במדינה, וקשה להאמין שמרבית הבניינים הבנויים עליה פשוט מתפוררים. גם אני מתנגדת להוספת קומות על בניין קיים, דבר שמוביל לציפוף אוכלוסייה בלא שיפור של תשתיות — אבל כשמדובר בבניין חדש, שמוסיף מקומות חניה לאזור, אז מדובר בצעד שבהחלט משרת את האזור".

זינוק של 265% במספר פרויקטי תמ"א 38 שאושרו בתל אביב
במהלך התקופה האחרונה נרשמה התרככות מסוימת של העירייה בנושא של תמ"א 38, והיא ידידותית יותר ליזמים הכשל: כמעט כל היוזמות הן במרכז היקר, בעוד שבדרום העיר ובמזרחה ההתעניינות מועטה תל אביב נחשבת מאז ומתמיד לאחת מסביבות העבודה הקשות והמורכבות ביותר עבור יזמים או דיירי בניין משותף, שביקשו לקדם בתחומה פרויקט התחדשות עירונית באמצעות תמ"א 38. הסיבות לכך רבות ומגוונות. החל מהרוח העויינת כלפי העניין כולו, שנשבה במסדרונות אגף ההנדסה העירוני בשדרות בן גוריון במשך שנים רבות, ועד למורכבות התכנונית של אזור מרכז העיר, והכללים הנוקשים שקובעת תוכנית השימור של אזור "העיר הלבנה" - אתר מורשת עולמי המוכר על ידי אונסק"ו. ואולם, חוקי הכלכלה עודדו יזמים, למרות זאת, לפקוד את האזור, עקב היותה של תל אביב עיר מתגמלת מאוד. מי מבין היזמים שיצלח את ההליך המורכב, יזכה לבנות ולמכור דירות חדשות באזורים שבהם בנייה חדשה היא בגדר מאורע נדיר. שכונות הצפון הישן, אזור כיכר המדינה, מרכז העיר ולב העיר - בכולן כמעט שלא נותרו עוד מגרשים לבנייה חדשה, כך שהליך קידום התמ"א נותר, למעשה, הדרך היחידה שבה ניתן להוסיף יחידות דיור חדשות, באזור המאופיין כמעט לחלוטין בבנייה ותיקה, והמחיר של נכסים מסוג זה נקבע בהתאם. שוטטות ברחובות העיר בעת האחרונה, כמו גם שיחות עם יזמים הפועלים בעיר, מעלים כי שינוי מסוים בכל זאת חל במספר הפרויקטים שמצליחים להגיע לשלבי הביצוע במהלך השנה־שנתיים האחרונות. על פי נתוני משרד הפנים, בעוד ב–2012 כולה אושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו 49 בקשות בלבד לביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38, במהלך 2013 כבר אושרו 130 בקשות כאלה. 110 מתוכן נגעו לחיזוק ועיבוי מבנים, ו-20 מהן היו בקשות להליך של הריסה ובנייה מחדש, לפי התיקון השני לתמ"א. עם זאת, בחינה של מספר הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה בפועל, מעלה תמונה פחות אופטימית. מתחילת 2010, על פי נתוני העירייה, קיבלו 111 בניינים בלבד היתרי בנייה לביצוע פרויקטים של תמ"א 38. זאת, יש לזכור, מתוך פוטנציאל של עשרות אלפי מבנים ברחבי העיר. כמעט כל ההיתרים שניתנו (96) היו עבור תוספת יחידות דיור על מבנה קיים, ומכוחם ניתן לבנות תוספת של 415 יחידות דיור; ואילו עבור פרויקטים הכוללים הריסה של המבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, הוצאו 15 היתרי בנייה, המהווים תוספת של 116 יחידות דיור. עם זאת, עדיין הכיוון חיובי. בעוד ב–2012 ניתנו 18 היתרי בנייה בלבד, ב–2013 הוכפל מספרם ל–36, ואילו ב-2014, נכון לתחילת ספטמבר, ניתנו 35 היתרים. בסוף השנה, יש לשער, כבר יגיע מספר ההיתרים ל-50–60 פרויקטים. עו"ד ענת בירן, המלווה כיום כמה פרויקטים בעיר, מסבירה כי הפער בין בקשות שאושרו לבין היתרי הבנייה בפועל נובע מכמה סיבות, ובהן העובדה שאישור בקשות אינו מותנה בהסכמה של 100% מדיירי הבניין, בעוד היתר בפועל מחייב הסכמה כזו. מסיבה זו, לדבריה, עשרות פרויקטים שלמעשה כבר קיבלו את האישור העירוני, תקועים במאבקים משפטיים בין הדיירים לבין עצמם. "מעבר לכך, גם העירייה מחייבת את היזם ב'טופס טיולים' לקבלת היתר, המביא לכך שלפחות שנה חולפת בין מועד אישור הפרויקט לבין הבנייה בפועל". אינפו בנייה אפשרית מכוח תמ"א 38 בתל אביב עם זאת, בירן סבורה, כמו מרבית אנשי המקצוע שעמם שוחחנו לצורך הכתבה, כי במהלך התקופה האחרונה נרשמה התרככות מסוימת של העירייה בנושא של תמ"א 38, והיא ידידותית יותר לפונים אליה. "בבת אחת הדייר מקבל אפשרות להכפיל את ההרחבה" האדריכל שגיא תמרי, הממונה על תחום תמ"א 38 באגף ההנדסה העירוני, מציין כמה שינויים שאירעו לאורך השנתיים האחרונות, אשר לדבריו הובילו לכך שמספר הבקשות המוגשות גדל, וכך גם אלה שאושרו בסופו של דבר. "קרו שני דברים מרכזיים", אומר תמרי. "הראשון, במאי 2012 המדינה הוציאה את התיקון השלישי לתמ"א, שטרף את הקלפים - שכן הוא הוסיף עוד 2.5 קומות במקום קומה וחצי שניתן היה להוסיף עד אז. בנוסף לכך, הוא קבע כי השינוי ייעשה ביחס לבנייה מאושרת, ולא בנייה קיימת. כלומר, כמעט בכל בניין בעיר שבו יש דירות עם תוכניות הרחבה שלא מומשו - נניח מ–60–70 מ"ר בנוי עד 110 מ"ר - עשוי לקבל תוספת של 25 מ"ר שמעניקה התמ"א, ובבת אחת הדייר מקבל אפשרות להכפיל את שטח ההרחבה, וזה מייצר כדאיות כלכלית אדירה". השינוי השני, אומר תמרי, קשור בהתנהלותה של עיריית תל אביב, ונעוץ באישורה של תוכנית הרובעים המפורסמת, שביטלה את כל הספקולציות והאי־ודאות לגבי השכונות העתידיות, שלדבריו, שרתה בשוק עד לאותה עת. "הכנת תוכנית המדיניות היתה אקט ראשוני של הנגשה מלאה של התוכניות לציבור. כיום, גם הדיירים וגם היזמים יודעים מה מותר ומה אסור. זה ייצר סוג של התבגרות. ביטול הספקולציות והנגשת המידע הם שהביאו לתנופת המימושים. ברגע שהאזרח יודע מה המוצר והוא עושה את החשבון, הוא מפסיק להסתמך על הבטחות של אינטרסנטים ואספני חתימות למיניהם". על טענתו של תמרי כי תוכנית הרובעים פישטה את העניינים ניתן להתווכח. התוכנית מגדירה זכויות שונות בתכלית לכל אחד מאזורי העיר, כאשר גם בתוך כל אזור ואזור נדרש התושב לעיין בה בדקדקנות, כדי להבין בדיוק מה טיב זכויות ההרחבה שלהן הוא זכאי. שכונות הצפון הישן, מרכז העיר ולב העיר, המוגדרות כרובעים 3 ו–5, מאופיינות בהרבה מאוד הגבלות על תהליכי תמ"א, בעיקר בשל היותם של מרבית המבנים בהם מיועדים לשימור ברמה זו או אחרת. למרות זאת, דווקא אליהן מתנקז המספר הרב ביותר של יזמויות. מנגד, באזורי מזרח ודרום העיר, שבהם ניתן ליהנות מכלל הזכויות שמציעה התמ"א ללא כל בעיה ולהוסיף 2.5 קומות, כמעט איש אינו מנסה לקדם תוכניות. משונה? לא ממש, אם בוחנים את המחירים שבהם נמכרות דירות חדשות באזורים המבוקשים בעיר. מבחינת היזמים, עדיפה בניית קומה וחצי בלב המבוקש של העיר, על פני שתי קומות וחצי בכל אזור אחר. כך למשל, בפרויקט של חברת אנשי העיר ברחוב בר כוכבא 33, נמכרה באחרונה דירת מיני־פנטהאוז, בשטח של 145 מ"ר בנוי ועם מרפסת של 19 מ"ר בעבור 6 מיליון שקל. דירת 4 חדרים בפרויקט, בשטח 110 מ"ר, נמכרה תמורת 3.4 מיליון שקל. העסקות משקפות שווי של 30–40 אלף שקל למ"ר. מחברת אייקורט המשווקת את הפרויקט נמסר כי פנטהאוז בשטח 160 מ"ר, עם מרפסות בשטח כולל של 80 מ"ר על קומה שלמה, מוצע למכירה ב-8.5 מיליון שקל. לדברי מנכ"ל אנשי העיר, רון חן, ניתן בהחלט להרגיש בשינוי ביחסה של העירייה לנושא התמ"א לעומת שנים עברו. "הרבה מזה קשור למכון הרישוי שהוקם בעירייה, שמאפשר לקבל מענה מצד כל המחלקות במקום אחד", הוא אומר. "שינוי נוסף הוא הקמת מחלקה מיוחדת בתוך החברה העירונית עזרה וביצרון, שמסייעת לדיירי בניינים משותפים להתארגן לקראת פרויקטים ולהתקשר עם יזמים ללא עלות. אני חושב שמדובר בשני צעדים שמעידים על רצון כן של העירייה לסייע בקידום פרויקטים, גם אם הדרך לשם עדיין לא קלה". נראה כי כלל היזמים מרוכזים במרכז העיר. "אם אני צריך לבחור איפה לעשות פרויקט בתל אביב, אז במקום הראשון אבחר ברובע 4 (אזור כיכר המדינה ורחוב ויצמן; נ"ב). מדובר במגרשים גדולים ובבנייה שמאפשרת להקים כמעט שמונה קומות במקום בניין ישן של ארבע קומות. גם בשכונות עבר הירקון ובביצרון יש הזדמנויות מעניינות", אומר חן. עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק, נמנה עם אנשי המקצוע שבחרו בשכונות עבר הירקון המרווחות יותר ככר הפעולה המרכזי שלהם. בימים אלה מסיימת החברה את פרוייקט מנורה 7 בנאות אפקה ב', ונמצאת בשלבים מתקדמים לקבלת היתר בנייה לפרוייקט ברחוב איינשטיין ברמת אביב, שבו בכוונתה להרוס בניין רכבת בן 18 דירות, ולבנות במקומו בניין מודרני בן 42 יחידות דיור. "רובעים 3 ו-4 הם רובעים צפופים, שבהם בכל פרויקט ניתן להוציא כמה דירות ספורות. זה יותר מדי בוטיקי אפילו בשבילנו", הוא מסביר. בדיקת הפיזור הגיאוגרפי של הפרויקטים השונים לא יכולה שלא להותיר תחושה מסוימת של החמצה. הפרויקטים השונים מתרכזים, כאמור, בלב ההיסטורי של העיר ברובם, ומיעוטם בשכונות האיכותיות של עבר הירקון, בו בזמן שאל האזורים שבאמת משוועים להתחדשות, בעיקר בשכונות המזרח והדרום, איש אינו פונה. מדובר, למעשה, בהמחשה נוספת של הכשל העיקרי, שממנו סובלת תוכנית התמ"א בהקשר הלאומי: היותה רלוונטית רק בגבולות גוש דן והשרון, אזורים בעלי ערכי קרקע גבוהים, כאשר מצפון להרצליה ומדרום לחולון, מופקרים האזרחים לנפשם. לדברי פולי טטרו, שותף בחברת טופ קפיטל השותפה בכמה פרויקטים במרכז תל אביב, לצד מדיניות תכנונית נכונה יותר היתה עיריית תל אביב יכולה לדאוג שגם לאזורים הפחות אטרקטיביים בעיר יגיעו יזמים. "אם היו לוקחים דוגמה מרמת גן, ובאזורים הפחות אטרקטיביים היו מאפשרים לבנות שלוש וארבע קומות במסגרת התמ"א, היית רואה פיזור נכון יותר של יזמים", הוא טוען. ואולם, לדברי האדריכל תמרי, בכמה מהשכונות בעיר, כמו נוה שרת ויד אליהו, מתכננת העירייה מהלכי התחדשות עירונית בהיקפים רחבים יותר, של תוכניות פינוי־בינוי שילוו בתכנון עירוני מחודש, אשר לכאורה מייתרות את הצורך של התושבים לפנות למסלול של תמ"א 38. על אף העלייה היחסית במספר הפרוייקטים שאושרו, עדיין מדובר כאמור במספר מצומצם למדי של היתרי בנייה שניתנו עד כה.הסיבות לכך מגוונות. ראשית, טרם אושרה סופית תוכנית הרובעים שקידמה העירייה, ועתירה מינהלית בעניינה, שהגישה העירייה בעצמה לאור שינויים שביצעה בה הוועדה המחוזית, עדיין ממתינה להכרעה. לדברי האדריכל תמרי, "נכון להיום, מאשרת העירייה רק תוכניות שאינן עודות בהסתירה לתוכנית הרובעים כפי שקודמה על ידה, ומי שמבקש לקדם תוכניות בהתאם לזכויות אחרות מאלה שהוגדרו, יצטרך להמתין לתום ההליך המשפטי". אף שמספרן המדויק של התוכניות שאינן מקודמות מסיבה זו אינו ידוע, עו"ד בירן טוענת כי מדובר במספר תוכניות משמעותי למדי. "בעיר הלבנה יש עשרות תוכניות תקועות, וכולם מחכים שבית המשפט יאמר את דברו". עם זאת, לדבריה, יותר ויותר יזמים מפנים את מבטם אל שכונות עבר הירקון, מתוך הבנה כי שם מצוי הפוטנציאל העיקרי של תוספת יחידות דיור כפי שקובעת מדיניות העירייה. "זה הפך להיות מגרש המשחקים המרכזי, וכל יזם רציני בתחום רוצה להיות שם. כיום יש התעוררות באזור הזה גם מצד היזמים וגם מצד הדיירים". ואולם לדבריה, גם התעוררות זו צפויה לבוא לידי ביטוי בצורת פרוייקטים שכבר הגיעו לשלב בנייה פעילה - בעיקר בתוך שנה־שנתיים. בנוסף לכך, יש מי שטוען כי גם אם חל שיפור מסויים ביחסה של העירייה לתמ"א 38, עדיין אין מדובר ביחס ידידותי, בפרט עם משווים אותו לזה של עיריות רמת גן, הרצליה או רעננה, הנוטות לעודד פרוייקטים מסוג זה הרבה יותר ממנה. "עיריית תל אביב היא עדיין עירייה קשה, הביורוקרטיה היא אותה ביורוקרטיה, ושום דבר לא השתנה", קובל טטרו. "אמנם העלייה המסויימת במספר הפרוייקטים יוצרת מראית עין של שינוי, אך מדובר בפרוייקטים שהתוכניות לאישורם הוגשו לפני שנתיים ושלוש, ואשר רק עכשיו הבשילו". גוגנהיים חולק עליו בנקודה זו. "עיריית תל אביב בבסיסה היא טובה, ועשתה תהליך התייעלות בשנתיים האחרונות. נכון, זה עדיין לא הופך אותה לנגישה כמו עיריית רעננה, ששם אתה נכנס ומכיר את כולם והתחושה היא ביתית. בכל זאת, מדובר בעיר בסדר גודל שונה".

תחום פרוץ: ההתייחסות המוניצפלית לפרויקטי תמ"א 38/2
בחלק מהרשויות המקומיות טרם אושרה תכנית מתאר מקומית בה מוסדר תחום התמ"א 38/2 מצב זה מביא להתייחסות שונה של כל רשות ורשות לתחום "דיירים אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקטים מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38" תחום הבנייה והריסה מחדש (תמ"א 38/2) הוא למעשה סוג של ייצור כלאיים בין תמ"א 38 המקורית, קרי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) לבין תחום הפינוי-בינוי. מאחר ותחום התמ"א 38/2 מהווה סוג של חלופה אלטרנטיבית לפינוי-בינוי ולתמ"א 38/1, ואינו נתמך לרוב בתכניות מוניציפליות מאושרות, הרי שלקובעי המדיניות ישנה יותר גמישות החלטית בנוגע לכלי מעניין זה. "הרשויות המוניציפליות לקחו את כל נושא ההריסה והבנייה וקבעו מדיניות לה ניתן להתנגד. זאת בניגוד למצב בו קיימת תכנית מתאר מקומית, המסדירה פורמלית את מדיניות העירייה, לה קשה הרבה יותר להתנגד שכן צריך להתיישר על פיה", מסביר אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר. שאול גורס כי התיקונים האחרונים לחוק התמ"א 38 אשר מאפשרים לייחס לבניין את כל זכויות התב"ע שלו, גם אם לא נוצלו במלואן במבנה המקור ואליהם להוסיף את זכויותיו מכורח התמ"א 38. כך, למעשה, מעודדים פרויקטים של תמ"א 38/2 ונותנים להם הכשר שברוב הערים טרם ניתן לו חותם רישמי מאחר וטרם אושרו סופית. תל אביב בעד פינוי-בינוי אחת מהרשויות הנחשבות לקשות יותר לפיצוח ואשר בה ראש העיר התבטא באופן גלוי כנגד תכנית התמ"א 38 היא עיריית תל אביב, אך על אף כל זאת מקודמת בימים אלו בעיר תכנית הרבעים שלאחר אישורה צפויה להמריץ באזורים שונים של העיר פרויקטים של תמ"א 38/2. - האם העירייה מקדמת פרויקטים של תמ"א 38/2 במסגרת תכנית הרבעים, בעל כורחה? "במדיניותה, עיריית תל אביב לא בעד פרויקטים של תמ"א 38/2 כך שעצם העובדה שבדיונים על תכנית הרבעים הצליחו להביא לכך שבאזורים מסויימים בעיר כן ניתן יהיה ליישמה זה הישג גדול של אגוד חברות התמ"א 38. יחד עם זאת, חשוב להדגיש שעיריית תל אביב מאמינה בהתחדשות עירונית, אך היא מעדיפה פתרונות כוללים יותר מאשר תמ"א 38. בעירייה באים ואומרים קחו פיסה מהותית של שטח, תריצו עליה תב"ע ובצעו פרויקט כולל של פינוי-בינוי. על פי העירייה לבצע תמ"א 38/2 על בניין אחד מתוך 30 באזור זה לא יעיל, על כן קחו איחוד של חלקות ותיתנו ביטוי אורבני הולם לכלל החלקה על ידי פרויקט פינוי בינוי קלאסי. במובנים של עולם אידיאלי אין ספק שהצדק עמה, אך בתוך עמנו אנו חיים, מדובר בריצה למרחקים ארוכים שתעצור את ההתחדשות העירונית בעיר לתקופה ארוכה מדי". - האם תמ"א 38/2 היא "תכנית פשרה" בתחום של התפתחות עירונית? "מבחינה תכנונית אורבנית הפתרון של פינוי-בינוי הוא נכון יותר ולכן אם היו יכולים לקצר תהליכים, לא היינו צריכים לדון במקרים ספציפיים של תמ"א 38/2, שכן היינו מיישמים זאת על כלל המתחם בצורה של פינוי בינוי כולל . אך כיום, הלכה למעשה, תמ"א 38/2 היא הפתרון הישים מביניהם, ולעיתים מבחינה תכנונית שילוב של בנייה חדשה בתוך מתחם ישן יוצרת פסיפס מעניין ומרשים. ניתן להמשיך לקדם תב"עות של פינוי בד בבד עם המשך בנייה לפי תמ"א 38/2". ברמת גן העירייה מקדמת פרויקטים אצל השכנה רמת גן, "אימפריה" בקנה מידה מקומי בתחום התמ"א 38, נושא ההריסה והבנייה מחדש, דווקא מקודם כבר היום באופן פעיל על ידי העירייה. מדיניות שהותוותה בעיר בתכנית המתאר המקומית ר"ג 53, מתירה במקרים מסויימים להקים בניינים בגובה של עד 10 קומות (קומת קרקע + 8.5 קומות), במסגרת התמ"א 38 ובפועל ישנן שכונות בעיר בהן ניתן לראות פרויקטים רבים בתחום. יחד עם זאת ומאחר והתכנית טרם אושרה ותוקפה טרם נקבע, מדיניות זו ניתנת לפרשנות. "החלטת ועדת ערר מחוזית אשר החזירה לדיון נוסף לוועדה המקומית רמת גן מקרה בו ניתן אישור לבניין לנצל את מלוא זכויותיו (זכויות בתב"ע המקורית+זכויות מכורח תמ"א 38), מוכיחה לנו כי כל עוד לא יאשרו סופית את התכנית, קשה יהיה להסתמך עליה ולקדם פרויקטים בבטחה. אם התכנית הייתה כבר מאושרת, ספק רב עם ערר זה היה מתקבל", מסביר שאול. יצויין כי לעומת תל אביב ורמת גן בהן המדיניות די ברורה שכן תוכניות המתאר המקומיות שלהן בהליכי אישור, אצל שכנתן המשותפת גבעתיים, העניינים יותר אפורים, אמנם בעיר פועלים על בסיס מדיניות, אך זו אינה נתמכת בתוכנית מתאר מקומית. - האם העובדה שאין "תנ"ך" מנחה בגבעתיים בנושא מהווה בעיה? "ודאי. דיירים שלא מכירים את הדינמיקה בעיר, אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקט מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38. זאת למעשה משום שהמדיניות היא שלא לאשר מעל 6.5 קומות מעל עמודים (8 קומות בפועל). מכיוון שאין תכנית מתאר מקומית, אלא רק מדיניות אז לעירייה יש יותר גמישות לנטרל פרויקטים. מכיוון שאין תכנית כתובה שנוהגים על פיה, קיימת אי וודאות היוצרת קיפאון ולכן עליה לעגן את האני מאמין שלה בתוכנית מוסדרת".

תמ"א 38: כך תתבצע התחדשות עירונית בתל אביב
אחרי הרבה שינויים והתנגדויות, פרסמה הוועדה המחוזית תל אביב החלטה בנוגע לתוכנית הרובעים בשורה התחתונה, ברוב האזורים אין היתכנות כלכלית לביצוע תמ"א החלטת הוועדה המחוזית תל אביב בנוגע לתוכניות רובעים 3 ו-4, החולשות על רוב מרכז העיר תל אביב-יפו, שחררת אנחת רווחה בקרב יזמים ובעלי דירות, שקיוו כי ההחלטה תגדיל את הוודאות התכנונית באזורים אלו. אך כיוון שעברה כל כך הרבה גלגולים להתנגדויות, קשה כבר להבין מה משמעותה בסופו של דבר. "ההחלטה שפורסמה החודש היא כבר השכבה החמישית של גלגולי התכניות ומכאן הבלבול הרב ששורר בשוק", אומר אילי בר, ראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית בלשכת המסחר, שכתב עם שותפו, אדריכל דודו רשף, את אחת ההתנגדויות המפורטות ביותר לתוכניות. בר הוא גם מנכ"ל משותף של חברת אקו סיטי, שמוציאה לפועל מיזמי תמ"א 38 במרכז תל אביב. "השכבה הראשונה היא התוכניות המופקדות, עליהן נוספה התנגדות מהנדס העיר שרבים התייחסו אליה בטעות כאל שינוי ודאי שיוכנס בתוכנית. לאחר שמיעת ההתנגדויות נוספה שכבה שלישית של החלטת הוועדה המקומית לקבלת שינויים בתוכנית, וכל זה הוגש לחוקרת מטעם הוועדה המחוזית. החוקרת, אדריכלית שרי קלאוס, נדרשה לעבד כמויות עצומות של התנגדויות מצד יזמים, בעלי מגרשים, נציגי אונסק"ו והמועצה לשימור אתרים, והמלצותיה הן השכבה הרביעית, ולבסוף, גם הוועדה המחוזית הכניסה שינויים בהמלצות החוקרת". בר מביא כדוגמה את גלגוליו של בניין בן 4 קומות ברחוב פנקס: "לפי התוכנית הוא זכאי לתוספת שתי קומות וקומה חלקית בהיקף 230 אחוזי בנייה משטח הגג, כיוון שהוא נמצא על ציר ראשי. התנגדות מהנדס העיר ביטלה את התוספת המשמעותית והוסיפה לו רק קומה אחת וקומת גג חלקית כמו שאר הבניינים ברובע 4. מתנגדים דרשו להגדיל את הזכויות בצירים הראשיים והחוקרת המליצה לבנות תוספת של 4 קומות מלאות וקומת גג חלקית. כלומר, הבניין הזה קיבל 2 וחצי קומות, איבד קומה ולבסוף קיבל עוד 3. יש עוד דוגמאות כאלה, ולכן רבים מבולבלים". כדי להבהיר את ההחלטה חילקנו עבורכם את תוכנית הרבעים לחמישה חלקים, זאת בעזרתו של בר שכתב פרק בנושא בספר "מורה דרך בעסקאות תמ"א 38", שחיבר עו"ד אברהם ללום, שותף במשרד עמית פולק מטלון. גזרו ושמרו. רובע 4 - מחוץ ל"עיר הלבנה" רוב רובע 4 נמצא מחוץ לאזור שהוכרז כ"עיר הלבנה", למעט האזור שתחום בין הרחובות דובנוב לאבן גבירול. תוספת על קיים: בבניינים בגובה עד שש קומות תותר תוספת קומה מלאה ועוד קומת גג חלקית (בהיקף 65% משטח קומה מלאה). ההחלטה הוסיפה חידוש לפיו בניינים שגובהם עד שבע קומות זכאים לתוספת שתי קומות וקומת גג. בבניינים שקיימת בהם דירת גג, ניתן להשלים את קומת הגג לקומה מלאה ולהוסיף קומה מלאה נוספת ומעליה קומת גג חלקית. "הבעייתיות בתוספת על קיים ברובע 4 היא ההתאמה לרובע 3", אומר בר. "ברובע 4 ראוי לאפשר תוספת שתי קומות וקומת גג חלקית, אך במקום להמשיך בבידול בין שני הרובעים במסלול התוספת, יאפשרו רק תוספת קומה וקומת גג חלקית. בהריסה ובנייה יותרו בניינים בגובה 8 קומות וקומת הגג, וזה פער גדול, של שתי קומות, בין בניין שיהרסו לבניין שיקבל רק תוספת". הריסה ובנייה: בכל המגרשים ניתן להקים בניין חדש בגובה שש קומות (כולל קומת הקרקע) ובנוסף שתי קומות גג חלקיות. עוד משהו: מגבלת תכסית הקומה במגרשים בשטח מעל 750 מ"ר זהה למצב זהה ברובע 3. כמו כן קיימות תוכניות עם הוראות ספציפיות לאזורים המתאפיינים בבינוי נמוך. רובע 4 - רחובות נמיר, ויצמן, פנקס, ז'בוטינסקי, ארלוזורוב ושאול המלך רחוב ויצמן נוסף כציר ראשי, וזכויות הבנייה הוגדלו מאוד. תוספת על קיים: בצירים הראשיים ניתן להוסיף עד לגובה 8 קומות (כולל קומת קרקע) וקומת גג חלקית. הריסה ובנייה בצירים הראשיים: ברחוב שאול המלך, שבו מעט מגורים, אין שינוי, וניתן לבנות עד שבע קומות וקומת גג חלקית. בשאר הצירים הראשיים הוגדלו הזכויות עד ל-8 קומות (כולל קרקע) וקומת גג חלקית. יוצא מכך שבצירים הראשיים ברובע, ניתן יהיה במקרים רבים להכפיל את גובה הבניינים. הצירים הראשיים הרחובות המרכזיים בכל אחד מהרובעים קיבלו התייחסות מיוחדת בכל הדיונים סביב התוכניות. קומות נוספו, הופחתו ושוב נוספו בהיקף משמעותי. החוקרת הדגישה בהמלצותיה את החשיבות שבהדגשת הבידול בין ציר ראשי לרחוב רגיל במרקם העירוני ולכן נטתה להרחיב בהם את זכויות הבנייה באופן משמעותי ביחס לתוכניות המקוריות. רובע 3 - מחוץ לאזור "העיר הלבנה" הרובע מצפון לארלוזורוב מושפע מהילת העיר הלבנה, ולכן ניתנו אפשרויות בנייה מצומצמות. תוספת על בניין קיים: בבניינים בגובה עד חמש קומות תותר תוספת קומה אחת ועוד קומת גג חלקית (בהיקף 65% משטח קומה מלאה). ההחלטה חידשה בכך שבניינים שגובהם עד 7 קומות יהיו זכאים לתוספת שתי קומות מלאות וקומת גג. במקרים שבהם קיימת דירת גג ניתן להשלים את הגג לקומה מלאה, להוסיף קומה מלאה נוספת ומעליה קומת גג חלקית. הריסה ובנייה: אין הבדל בין מגרשים גדולים לקטנים, בכולם ניתן להקים בניין חדש בגובה שש קומות (כולל קרקע) וקומת גג חלקית. "התוכנית נותנת רק תוספת שתי קומות וקומה חלקית כתמריץ להריסה ובנייה של בניין קיים בן ארבע קומות", מחדד בר, ולדעתו "זה היקף שלא יאפשר הריסה ובנייה בצפון רובע 3". עוד משהו: במגרשים גדולים ששטחם יותר מ-750 מ"ר קיימת מגבלה חדשה של תכסית קומה בשטח 50% משטח המגרש, שמשמעותה שהבנייה במגרשים אלה תצטמצם. הוראה זו חלה גם באיחוד מגרשים למגרש גדול, ובכך צומצם משמעותית היתרון שבאיחוד מגרשים לצורך הגדלת זכויות הבנייה. רובע 3 - הרחובות דיזנגוף ובן יהודה שני הצירים הראשיים של רובע 3 נמצאים בחלקם הדרומי באזור ההכרזה ובחלקם הצפוני מחוצה לו. תוספת על בניין קיים ב"עיר הלבנה": ניתן להגיע לגובה סופי של שש קומות (כולל קומת קרקע) וקומת גג חלקית. החריג היחיד לכך הם בניינים קיימים בני שתי קומות שיוכלו להגיע לגובה של חמש קומות וקומת גג בלבד. בכך למעשה לא חל כל שינוי ביחס לתוכנית המופקדת. תוספת על בניין מחוץ ל"עיר הלבנה": ניתן להגיע לגובה סופי של שבע קומות וקומת גג חלקית, ללא קשר לגובה הבניין הקיים. בהריסה ובנייה באזור "העיר הלבנה": הוחלט לאפשר בצירים ראשיים אלה בנייה בגובה שש קומות וקומת גג חלקית. בכך למעשה הפחיתה הוועדה המחוזית בהחלטתה קומה אחת בהשוואה להמלצת החוקרת שביקשה לאשר שבע קומות וקומת גג חלקית. תוספת מעניינת נוספת היא הוספת הרחובות הירקון והגדה הדרומית של ארלוזורוב תחת אותן הוראות של בן יהודה ודיזנגוף (ללא תלות בגודל המגרש הקיים). "העיר הלבנה" של אונסק"ו האזור שזכה להכרה בינלאומית של אונסק"ו, חולש על שני שלישים של רובע 3 וחלק קטן ברובע 4. זהו אזור השימור ובתכניות הוכנסו הוראות מחמירות לבנייה באזור זה. תוספת על בניין קיים: תותר תוספת קומה ועוד קומת גג חלקית (בהיקף 65% משטח קומה מלאה). בניינים שכיום בנויים בחמש קומות (כולל קומת הקרקע חלקית או מלאה) זכאים רק לתוספת קומת גג חלקית. אם קיימת דירה על הגג ניתן להשלים את הבנייה לקומה מלאה ומעליה קומת גג חלקית בלבד. "זה בעייתי עבור בניינים באזור שבהם קיימת דירה על הגג", אומר בר, "במקום לתמרץ בנייה במקרים כאלה, הוחלט להשאירם עם זכויות מצומצמות, וזאת דווקא באזור שבו דירות גג רבות ולכן זקוק לתמריץ". הריסה ובנייה: ההחלטה מבדילה בין מגרשים גדולים ומגרשים קטנים. במגרש ששטחו פחות מ-500 מ"ר ניתן לבנות חמש קומות וקומת גג חלקית (כולל קומת קרקע ולא בנוסף לה). במגרשים הגדולים מ-500 מ"ר (ובכל המגרשים בחלק ההכרזה שברובע 4) ניתן לבנות לגובה 6 קומות וקומת גג חלקית. בר מציע לשים לב לכך שרוב המגרשים באזור ההכרזה קטנים מחצי דונם ולמעשה חלופות התוספת וההריסה ובנייה מתיישרות לאותו גובה. ולכן הוא סבור כי "אין שום היתכנות להריסה ובנייה באזור ההכרזה". עוד משהו: נוספו הוראות שימור. למשל, לא תותר תוספת מרפסות חדשות בחזית בניין קיים; בקומת התוספת מאבדים שטח כיוון שאסור לבנות מרפסות סגורות בהמשך לאלה שנסגרו בבניין הקיים; ניתן שיקול דעת רחב לעירייה בנושאי עיצוב המבנה והתאמתו לבינוי ברחוב. עיריית ת"א מציגה: שכחו מתמ"א 38 - שפצו את הבניין בעיריית תל אביב החליטו לעודד את התושבים לשפץ את הבניין באמצעות מסלולי הלוואות נוחים, הטבות ומענקים ראש העיר תל אביב, רון חולדאי, התבטא פעמים רבות בעבר בחריפות נגד פרויקטי תמ"א 38, ובשנתיים האחרונות – מדיניות עיריית תל אביב בנושא היתה נוקשה: החל מתוכנית הרובעים, שתוכננה לרובעים 3 ו-4 בעיר ועד למדיניות שאינה מאפשרת פרויקטי תמ"א 38 בשיכון דן – יזמים רבים גילו כי סיכוייהם לקדם פרויקטי התחדשות בעיר אינם גבוהים במיוחד. כעת לוקחת העירייה את המגמה צעד אחד קדימה: לאחרונה קיבלה מועצת העיר תל אביב יפו החלטה שמטרתה לעודד את התושבים בשטחה לנטוש את מסלולי התמ"א - ולבחור דווקא בשיפוץ בנייני המגורים על חשבונם, בעזרת סל שירותים חדש המשפר את ההלוואות ותנאי ההחזר של התושבים, לעתים בעשרות אחוזים. בשנים האחרונות מקודם נושא ההתחדשות והשיפוץ בתל אביב באמצעות חברת עזרה ובצרון, חברת בת של העירייה, הפועלת כחברה ללא כוונת רווח. בדיון שהתקיים השבוע החליטה מועצת העיר על עדכון ושיפור החלטת מועצה קודמת בנושא, באופן שצפוי לעודד תושבים רבים בעיר לבחור במסלול של שיפוץ הבניין במקום במסלול של התקשרות עם יזמים לטובת פרויקט תמ"א. על פי ההחלטה החדשה, תושבי דרום העיר שנהינו בעבר מהלוואות בסדר גודל של עד 30,000 שקל שנפרסו על פני 50 תשלומים, זכאים כעת עם עדכון ההחלטה, להלוואה בסכום של עד 40,000 שקל שתיפרס על פני 65 תשלומים ללא ריבית והצמדה. בנוסף, החליטה מועצת העיר על הרחבת סל השירותים – והיא תעניק כעת לכל בניין שיחל בהליך שיפוץ וחתימת חוזה בסיוע חברת עזרה ובצרון, מענק כספי חד פעמי בגובה של עד 3,000 שקל (בכפוף לסכום השיפוץ הכולל). על מנת להקל על הדיירים ולעודד את התושבים להיעזר בשירותי החברה, מציעה כעת עזרה וביצרון גם סיוע משפטי לטובת טיפול בדיירים סרבנים. בנוסף, בחברה נערכים להקמת מאגר קונסטרוקטורים, שיעמוד לטובת תושבי העיר. בחברה ציינו כי "בשונה מפרויקטי תמ"א 38 ופרויקטי פינוי בינוי שלא תמיד ניתן לקדם עקב מגבלות הנדסיות-תכנוניות, שיפוצי בתים משותפים מתאפשרים בכל בניין ברחבי העיר, בהינתן הסכמת רוב הדיירים. וכך, בהליך קצר יותר נהנים התושבים מעלייה בשווי הנכס ועלייה באיכות החיים". עדי צברי, סמנכ"ל פיתוח ויזמות בעזרה וביצרון, אומרת כי ההחלטה היתה יוזמה של החברה לאחר שבשנים האחרונות גברה מגמת הפנייה לפרויקטי תמ"א על חשבון שיפוצי בניינים. "בעבר שיפצנו כ-150 בניינים בשנה, אבל בשש השנים האחרונות הקצב ירד בכ-40%. לאחר שביצענו עבודת מטה גילינו שתמ"א 38 היא הגורם המרכזי לירידה בביקושים ולכן החלטנו לבצע שני מהלכים: מצד אחד יזמנו את הקמתה של מחלקת תמ"א 38 כי אי אפשר להתעלם מהתופעה, ומצד שני הגדלנו את התמריצים למסלול השיפוצים – גם כי לא רצינו לסגור את פעילות המחלקה וגם כי עדיין ישנם בניינים רבים שאינם מצליחים להגיע להסכמות דיירים ולצאת לתמ"א והם זקוקים לשיפוץ". צברי העריכה כי כיום יש במחלקת התמ"א של עזרה ובצרון 157 בניינים בתהליך - אך רק בניין אחד הגיע לתהליכי סיום. צברי ציינה כי לעומת זאת, הליכי שיפוץ מעטפת של בנייני מגורים הינם קצרים וניתנים להשלמה תוך כחצי שנה בלבד. "שיפוץ מעטפת של בניין – תהליך שכולל 21 סעיפים שאותם דורשת העירייה ובו נכללים בין השאר החלפה של מערכת הביוב, איטום הגג, טיח, גדרות ומרזבים – עולה על פי מחירון החברה כ-45 אלף שקל בממוצע לכל דירה. שיפוץ בסדר גודל כזה מבוצע על ידי עזרה וביצרון בפרק זמן של כחצי שנה. אנחנו חברה עירונית והמטרה שלנו היא שיפור פני העיר ושיפור התשתיות, ולכן אנחנו לא משפצים רק לובי או חלקים פנימיים של בניינים".

תמ"א 38 תל אביב
תל אביב, העיר הגדולה והתוססת של ישראל, נוסדה כבר בשנת 1908 ולכן זה כלל לא מפתיע למצוא בה לא מעט בנייני מגורים ישנים שיכולים ליפול כמו מגדל קלפים בעת רעידת אדמה. בל נשכח כי גם בתים ערביים של תושבי יפו נמצאים בתחומה של העיר, ולכן מדובר על אתגר הנדסי גדול הרבה יותר כשרוצים לחזק מבנים. נראה כי תמ"א 38 תל אביב היא רעיון מצוין במיוחד אם אנו מדברים על עיר מתחדשת כמו תל אביב שהן רוצה להתחרות בערים גדולות אחרות בעולם בכל הקשור להבאת תיירים והן רוצה מאוד לאפשר לתושביה להיות בטוחים יותר בבתיהם בין אם מדובר על איומים מוכרים ובין אם מדובר על סכנה של רעידת אדמה בארץ. מהלך כדאי ומשתלם לכל דייר של בניין ישן, כל בר דעת שגר בבניין ישן בתל אביב יכול להבין מיד ובצורה מוחלטת עד כמה תמ"א 38 תל אביב היא תכנית מצוינת שיכולה להתאים לו מכל הבחינות. נתחיל מכך שהעלויות של חיזוק המבנה ושיפוצו היסודי נופלות כולן על הקבלן, והדיירים צריכים רק לאשר את המהלך כדי ליהנות מאיכות חיים גבוהה הרבה יותר ובנוסף ערך הנכס עולה. מדובר לא רק על הוספת ממ"ד (שהוא חדר נוסף בדירה), אלא גם על לובי מפואר, על מעלית ועל שדרוג המראה החיצוני של המבנה. כך מדובר בצורה ודאית על עליית ערך מהותית של הדירה, ומי שמעוניין למכור אותה לאחר עבודות התמ"א יכול לעשות זאת בקלות רבה יותר וליהנות מרווח כספי גדול הרבה יותר. ליזם מנוסה יש המון מה להציע על מנת ליהנות בצורה רצינית ממהלך של תמ"א 38 בעיר כמו תל אביב יש להסתמך על יזם שיש לו ניסיון בתחום זה. חשוב להדגיש כי לא מדובר על בנייה רגילה כפי שאנו מכירים אותה בשטח פתוח על קרקע ריקה מדיירים, אלא על חיזוק מבנה ובנייה של יחידות נוספות על הגג בזמן שהדיירים גרים בבניין. לכן מי שיש לו ניסיון בתחום זוכה לעידוד של המדינה לא רק בכל הקשור לקבלת זכויות בנייה אל מול העבודה שהוא משקיע בחיזוק המבנה, אלא גם בכל הקשור למענה על מקרים בהם צריך להעביר את הדיירים לתקופה מסוימת למקום מגורים אחר עד תום העבודות. כך או כך, תכנית בנייה זו היא כדאית מאוד לתל אביבים רבים.

תמ"א 38: מהן זכויות הבנייה בתל אביב?
יש עיריות שמספקות הקלות במסגרת התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בעוד שאחרות מערימות דווקא קשיים. יצאנו לבדוק: מה מאפשרת עיריית תל אביב בתמ"א 38? מדריך רוית סיני וכולדרפורסם: 04.12.11 , 13:32 המדיניות באשר לתוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה - תמ"א 38, משתנה משמעותית מעירייה לעירייה. אף שהעיריות לא יוזמות בעצמן פרויקטים של תמ"א 38 - יש כאלה שמספקות הקלות שונות, למשל באמצעות קידום במסלול מהיר לרישוי והוצאת היתר בנייה, בעוד שאחרות עדיין לא נותנות את הדגש הראוי ליישום התוכנית ומערימות קשיים מיותרים. עוד במדריך לתמ"א 38 : תמ"א 38: לעתים כדאי פשוט להרוס את הבניין המדריך לתמ"א 38: מנפצים את מיתוס הפנטהאוז תמ"א 38: איך לקצר את זמן המו"מ מול היזם? היכולת ליזום פרויקטים מכוחה נתונה בידי בעלי הדירות. לאחר שפירטנו את הצעדים שנדרשים מהם לביצוע התמ"א, נבחן מה זכויות הבנייה שמאפשרות העיריות השונות. הראשונה בסדרה: תל אביב, שמעודדת את התמ"א בעזרת חברה עירונית. מרכז העיר: רק קומה וחצי עיריית תל אביב-יפו ידועה כמחמירה בהוצאת היתרי בנייה במסגרת תמ"א 38: מתוך 113 בקשות שהוגשו לעירייה מאז יצאה לדרך התוכנית, אושרו כ-15 בלבד. אולם לאחרונה מנסה העירייה לעודד את ביצוע התמ"א בעזרת חברה עירונית, עזרה ובצרון, שמבקשת לפעול כיזם עבור בעלי הדירות. אפשר גם להרוס את הבניין תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי רוית סיני-וכולדר התיקון לתמ"א 38 מאפשר להרוס את הבניין הקיים ולבנות במקומו חדש, בזמן קצר יותר מפינוי בינוי ועם פחות חסמים מהדיירים. מה מרוויחים הדיירים, מה מקבלים היזמים ומה ההבדל לעומת התמ"א הרגילה? מדריך תכירו, תמ"א 38/2 - מסלול עוקף פינוי בינוי מדיניות העירייה מבקשת לעודד את ביצוע התמ"א בעיקר באזורים החלשים של העיר, שם הוא מתירה זכויות בנייה נוספות מעבר לזכויות הבנייה הבסיסיות שמגיעות מכוח התמ"א. מנגד, באיזורי הביקוש - רובעים 3 ו-4 במרכז העיר, מותרת קומה וחצי בלבד הכלולה בזכויות הבנייה של התמ"א: חצי קומה עם 2 דירות בקומת העמודים, וקומה שלמה על הגג עם 4 דירות. רובע 3 ממוקם בין אוסישקין בצפון, הירקון במערב, בוגרשוב-שדרות בן ציון-מרמורק בדרום, ואבן גבירול במזרח. רובע 4 ממוקם בין הרחובות בני דן וקוסובסקי בצפון, אבן גבירול במערב, שאול המלך והרב גורן בדרום, ודרך נמיר ונתיבי איילון במזרח, והוא כולל רחובות ראשיים כמו ארלוזרוב, ויצמן, נמיר ושאול המלך. לפני כחצי שנה נדמה היה שהמגמה משתנה לטובת דיירי רובעים אלה: ביוני התבשרו בעלי הדירות כי יינתן להם אישור גורף להגבהת הבניין עד 6-7 קומות. ההנחיה נועדה ליצור ודאות תכנונית לגבי מספר הקומות המותר באזורים הללו, כדי להמנע מבדיקה פרטנית של כל בניין ובניין וכך לייעל את מימוש הזכויות במסגרת התמ"א. אולם בתחילת חודש נובמבר השנה, חזרה בה הוועדה ואישרה לבסוף קומה וחצי בלבד. ההחלטה בוטלה בשל העובדה שמרכז העיר מאופיין בצפיפות הגבוהה ביותר בעיר וכל תוספת של יחידות דיור מצריכה בחינה של השירותים העירוניים כמו כיתות לימוד וגני ילדים לכל יחידת דיור שתתווסף. סיבה נוספת היא התקנים שנדרשים לחניות על כל יחידת דיור שמתווספת לאזור זה. כיום עומד מספר יחידות הדיור ברובעים אלו על 50 אלף, ובעקבות התוכנית היו עלולות להתווסף כ-32 אלף יחידות דיור עד שנת 2025. סיבה אחרונה - צורך לתת זכויות בנייה לאזורים שזקוקים לכך, כמו שכונות הדרום ומזרח העיר, ולא במקומות הביקוש. צפון מזרח תל אביב בשכונות צמודות הקרקע כמו אפקה, תל ברוך, צהלה, שיכון דן ובחלקים משכונת רמת החייל ורמת אביב ג', מטרת העל היא שמירה על אופי השכונה כשכונה בבנייה נמוכה. משום כך, גם באזורים אלה ל מאשרים יותר מהקומה וחצי שמותרת במסגרת התמ"א, ובמקרים מסוימים - גם תוספת זו לא מתאפשרת. שיפוץ דחוף בבניינים הסמוכים לנחל הירקון הצורך בחיזוק ושיפוץ דחוף יותר מכיוון שהם במצב של סיכון. כך למשל, בניין בן 4 קומות עם 16 דיירים ברחוב אוסישקין, קיבל אישור לתמ"א 38, הכולל בניית 4 יחידות דיור חדשות על הגג. היזם התחייב לחזק את הבניין, להתקין מעלית, להחליף תשתיות לחדשות ולשפץ את הגינה. בנוסף הוא התחייב לבנות מרתף חניה שיכיל 4 מקומות חנייה לדיירים שירכשו ממנו את הדירות שיבנה. דרום ומזרח העיר: זכויות בנייה מוגדלות מרבית הבניינים באזור זה מקבלים קומה נוספת מעבר לקומה וחצי שמאפשרת התמ"א 38, כלומר שתיים וחצי קומות במקום קומה וחצי בלבד. המטרה: להפוך את ביצוע החיזוק לכדאי גם בשכונות חלשות וכך למשוך אוכלוסייה חדשה וצעירה, שתחזק את האזור מבחינה כלכלית וחברתית. מי שיכול להינות מזכויות הבנייה מוגדלות מעבר למה שמאפשרתף התמ"א הן שכונות נווה עופר, יפו ג', יפו ד', החלק הדרומי של שכונת קריית שלום והשיכונים הצמודים ליפו ההיסטורית, בעיקר רחוב שדרות ירושלים. במתחם הכובשים שבשכונת כרם התימנים מאפשרים זכויות בנייה מוגדלות עד שתי קומות. ביפו ההיסטורית לעומת זאת, לא תתאפשר תוספת קומה או בנייה מעבר לזכויות שאושרו במבנים לשימור. לפי המסמך, מבנים המיועדים לשימור מחמיר לא יוכלו ליהנות מתוספת בנייה מכוח התמ"א, ובמבני שימור קל ובינוני תידרש חוות הדעת של ועדת השימור. בשטח תוכנית יפו B הסמוכה למתחם נגה לא תתאפשר בנייה בגלל צפיפות גבוהה מדי. בצפון פלורנטין מתאפשרת תוספת של קומה מלאה, אבל בתנאי שזו לא תחרוג מעבר לתוכנית שאושרה בוועדה המקומית. אלמנטים שיתווספו לבניין לצורך חיזוק לא יאושרו אם יחרגו מקו האפס של הבניין אל תוך המרחב הציבורי, או שיפגעו בערך ארכיטקטוני או היסטורי של המבנים. הוועדה תשקול חריגה אם יוכח שאין אפשרות אחרת לחזק את הבניין. הכותבת היא בעלת המרכז למימוש זכויות הדייר – תמ"א 38 . הכתבה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד והיא לא נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי

תמ"א 38 תל אביב
העיר תל אביב נהפכה זה מכבר למקום המגורים המבוקש ביותר בישראל- חיי התרבות והבילויים הענפים בה, כמו גם ההיצע העצום של מקומות התעסוקה ומערכות החינוך והבריאות המתקדמות, מביאים רווקים ובעלי משפחות, מכל הגילאים לרצות לגור בתל אביב. הביקוש הגדול מוביל לעליות מחירים תלולות, מאחר והיצע הדירות הקיים בעיר קטן מדי. אחת האפשרויות הקיימות להגדלת ההיצע היא קידום תמ"א 38 בתל אביב. במקור, תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, על ידי חיזוק יסודותיהם. עם זאת, בציבור היא מוכרת יותר בזכות תיקון מס' 2 לתמ"א, שמאפשר תיקון מבנים ישנים באמצעות הריסה ובנייה מחדש של הבניין ("פינוי בינוי"). מהי תוכנית פינוי-בינוי? תוכנית של פינוי הבניין ובנייתו מחדש הפכה לשיטה העיקרית שמאחורי תמ"א 38 בתל אביב. בבסיס השיטה הזו, קבוצת דיירים פונה לקבלן מסוים, בבקשה שיבצע להם את התוכנית. לאחר שתוכנית הבנייה מוצגת על ידי היזם לדיירים, אם היא מאושרת ברוב מינימלי, שנקבע בחוק לצורך כך, התוכנית יוצאת לפועל- דיירי הבניין מפונים למגורים זמניים (על חשבון היזם), הבניין נהרס והדיירים מקבלים דירות חדשות ודירות נוספות באותו הבניין נמכרות לדיירים חדשים. בביצוע תוכנית כזו, כל הצדדים מרוויחים- הדיירים מרוויחים דירות חדשות וגדולות יותר, ללא עלות מצידם, היזם זוכה למכור דירות ודיירים חדשים זוכים בהזדמנות לגור בתל אביב. תמ"א 38 תל אביב – כך נראית התחדשות עירונית ניתן לומר, כי תכנית תמ"א 38 תל אביב הינה תכנית מצילת חיים, היות והיא אף יכולה למנוע משבר חברתי עמוק בגלל מצוקת הדיור, הקיימת כבר שנים. עד היום רק בניינים בודדים, חוזקו ושופצו מפני רעידות אדמה, אך נראה, כי הבעיה טמונה במענקים המצומצמים שמעניקה המדינה. המשולש המסוכן בה נמצאת מדינת ישראל, כוללת: סכנת רעידת אדמה, מתקפות טילים וסכנת משבר חברתי בגלל מצוקת הדיור שכבר הגיעה לשיאה. זו הסיבה, כי תכנית תמ"א 38 הינה בפירוש תכנית המצילה חיים. על פי הנתונים יש פוטנציאל של עוד 800,000 יחידות דיור של תוספות ממ"ד וחיזוק, כאשר מתוכם מעל 300,000 יחידות נמצאים באזורי ביקוש גבוהים כמו תל אביב ורבתי. תכנית זו, מאפשרת להוציא היתרי בניה בהליך מקוצר ללא כל צורך בהליך תכנוני נוסף כפי שמחויב בדרך כלל בבנייה של מבנים חדשים שנמצאים מחוץ לתכנית של תמ"א 38. תמ"א 38 תל אביב העיר תל אביב נהפכה זה מכבר למקום המגורים המבוקש ביותר בישראל- חיי התרבות והבילויים הענפים בה, כמו גם ההיצע העצום של מקומות התעסוקה ומערכות החינוך והבריאות המתקדמות, מביאים רווקים ובעלי משפחות, מכל הגילאים לרצות לגור בתל אביב. הביקוש הגדול מוביל לעליות מחירים תלולות, מאחר והיצע הדירות הקיים בעיר קטן מדי. אחת האפשרויות הקיימות להגדלת ההיצע היא קידום תמ"א 38 בתל אביב. במקור, תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, על ידי חיזוק יסודותיהם. עם זאת, בציבור היא מוכרת יותר בזכות תיקון מס' 2 לתמ"א, שמאפשר תיקון מבנים ישנים באמצעות הריסה ובנייה מחדש של הבניין ("פינוי בינוי"). מהי תוכנית פינוי-בינוי? תוכנית של פינוי הבניין ובנייתו מחדש הפכה לשיטה העיקרית שמאחורי תמ"א 38 בתל אביב. בבסיס השיטה הזו, קבוצת דיירים פונה לקבלן מסוים, בבקשה שיבצע להם את התוכנית. לאחר שתוכנית הבנייה מוצגת על ידי היזם לדיירים, אם היא מאושרת ברוב מינימלי, שנקבע בחוק לצורך כך, התוכנית יוצאת לפועל- דיירי הבניין מפונים למגורים זמניים (על חשבון היזם), הבניין נהרס והדיירים מקבלים דירות חדשות ודירות נוספות באותו הבניין נמכרות לדיירים חדשים. בביצוע תוכנית כזו, כל הצדדים מרוויחים- הדיירים מרוויחים דירות חדשות וגדולות יותר, ללא עלות מצידם, היזם זוכה למכור דירות ודיירים חדשים זוכים בהזדמנות לגור בתל אביב. תמ"א 38 תל אביב – כך נראית התחדשות עירונית ניתן לומר, כי תכנית תמ"א 38 תל אביב הינה תכנית מצילת חיים, היות והיא אף יכולה למנוע משבר חברתי עמוק בגלל מצוקת הדיור, הקיימת כבר שנים. עד היום רק בניינים בודדים, חוזקו ושופצו מפני רעידות אדמה, אך נראה, כי הבעיה טמונה במענקים המצומצמים שמעניקה המדינה. המשולש המסוכן בה נמצאת מדינת ישראל, כוללת: סכנת רעידת אדמה, מתקפות טילים וסכנת משבר חברתי בגלל מצוקת הדיור שכבר הגיעה לשיאה. זו הסיבה, כי תכנית תמ"א 38 הינה בפירוש תכנית המצילה חיים. על פי הנתונים יש פוטנציאל של עוד 800,000 יחידות דיור של תוספות ממ"ד וחיזוק, כאשר מתוכם מעל 300,000 יחידות נמצאים באזורי ביקוש גבוהים כמו תל אביב ורבתי. תכנית זו, מאפשרת להוציא היתרי בניה בהליך מקוצר ללא כל צורך בהליך תכנוני נוסף כפי שמחויב בדרך כלל בבנייה של מבנים חדשים שנמצאים מחוץ לתכנית של תמ"א 38. פינוי בינוי חולון פינוי בינוי חולון תמ א 38 תל אביב תמ"א 38 תל אביב קשיים בביצוע התוכנית ביצוע תמ"א 38, הן לצורך חיזוק יסודות והן במסגרת פינוי בינוי בתל אביב, היא תהליך ארוך, שיכול להיפגע בגלל בעיות פוטנציאליות שעלולות לצוץ. בעיה מסוג אחד יכולה להגיע מצד הדיירים- מאחר ורוב הדיירים צריכים להסכים לתוכנית, ייתכן דייר סרבן, שהסירוב שלו יוכל לתקוע את התקדמות הפרויקט כולו. בעיה מסוג שני קשורה לוועדות התכנון העירונית והמחוזית- אלו יכולות לעכב את אישור התוכנית מסיבות בירוקרטיות שונות. סיבה שלישית קשורה לחברה הקבלנית- ייתכן, כי החברה הזו תפשוט את הרגל סמוך לחתימת החוזה עם הדיירים או לאחר מכן, תוך כדי העבודות על הבניין החדש (או המחודש). מדוע עד היום לא חוזקו הרבה בניינים על פי תכנית תמ"א 38? אם נחפש את התשובות הנכונות, אז הראשונה היא ההטבה הגלומה בתכנית תמ"א 38 תל אביב, לגבי הוספת שניים וחצי קומות לא מספקת וכן, המענקים הנקודתיים שהציע משרד השיכון לשכונות, בהן המצב הסוציו אקונומי הנמוך אינם מספיקים. במסמכים של תכניות תמ"א 38, ישנם אזורים בת"א, בהם מותרות תוספות הבניה וכן, אזורים בהם יותרו תכניות חדשות שיש בהן תוספות בנייה גדולות יותר שבהם תתאפשר בנייה של יותר משתי קומות. ישנם אזורים בת"א שלא יהיה אפשרי לבנות יותר משתי קונות בגלל מחרקם ייחודי שראוי להגנה כמו: שכונת כרם התימנים, נווה צדק, קריית שלום, שכונת שפירא ואזורים שונים בלב תל אביב. חוץ מבניינים המיועדים לשימור בתל אביב, תכנית תמ"א 38 תתאפשר בבנייני מגורים רבים שאינם כוללים שימור. יש לציין, כי הגבלת הגובה של בנייני המגורים, היא זו שגרמה לחוסר הוודאות בקרב הדיירים בבנייני מגורים רבים בתל אביב והכשילה לא פעם, את מימשו תכנית תמ"א 38 תל אביב, היות והגבלת הגובה בנייני המגורים התנגשה עם סעיף הוספת הקומות עד לאישור המלא של התכנית. כל בניין מגורים, היה צריך לעמוד בפני בדיקה מדוקדקת מצד עיריית ת"א. התכנית החדשה, נועדה בעצם, לייעל ולפשט את הסוגיות הללו עד לידי העלאת גובה הקומות המקסימלי. רפאל נדל"ן- אתכם לכל אורך הדרך אנחנו, ברפאל נדל"ן, יודעים כי הבית הוא הדבר הפיזי החשוב ביותר לאדם. לכן, אנחנו מתחייבים לפעול במקצועיות מירבית ובהתאם לכל דרישות החוק, בכל הנוגע לקידום תמ"א 38 בתל אביב. חברת רפאל נדל"ן פעילה בתחום הנדל"ן, על סוגיו השונים, למעלה מעשרים וחמש שנה. נסיון עשיר זה נותן לחברה את היכולת, לבצע פרויקטים של תמ"א 38 באופן שמיטיב עם הדיירים, כמו גם עם החברה שמוציאה לפועל את התוכנית. כל התהליכים הכרוכים בביצוע התוכנית- תכנון, קבלת אישור ובנייה- ניתנים תחת אותה קורת גג מקצועית. עניין זה מאפשר להעניק ללקוחות שירות מהיר, אך כזה ששומר על כלל הפרטים, הנדרשים לביצוע מיטבי של התוכנית.

תמ"א 38 בתל אביב
בשנת 2009 חגגה תל אביב 100 שנים להיווסדה. הבנייה העברית בתל אביב - יפו ספגה השראה והשפעות ממספר סגנונות אדריכליים. הבניה של העשור האחרון מתאפיינת בגורדי שחקים ובניינים חדישים לצד מבנים ארכיטקטוניים מופלאים המוגדרים לשימור בעיר. בנייני השימור מתרכזים ברובם בלב העיר, אזור הקריה ונווה צדק. העיר תל אביב ספגה מורשת אדריכלית מגוונת וסגנון הבינלאומי, ומתאפיינת במיוחד במספר רב של בניינים בסגנון הבאוהאוס. כתוצאה מכך קיבלה תל אביב את השם "העיר הלבנה" ובשנת 2003 הוכרה על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית. בתל אביב מכהן מאז 1998 , רון חולדאי כראש העיר והוא מקדם בכל עת את ההתחדשות העירונית בתל אביב. רחובות רבים בהם: שדרות בן גוריון, שדרות רוטשילד, שדרות ירושלים ואחרים, זכו לשיפוץ נרחב של הרחובות עצמם ושל כל התשתיות העוברים בם. שיפוץ נמל תל אביב ושימור מבנים היסטוריים כמו מתחם התחנה, הבימה ומתחם שרונה. פינוי בינוי בתל אביב תל אביב, כמו ערים שכנות ונוספות מעודדת התחדשות עירונית ופרוייקטים רחבי היקף של פינוי ובינוי בשטחה. אחת הדוגמאות הבולטות היא שכונת נווה שרת, בה מקודמים היום כעשרה פרוייקטים שונים שבמסגרתם יתווספו לשכונה 2,500 יחידות דיור חדשות. אזור נוסף בו יש עלייה אדירה בביקוש והיישום לפרויקטים של פינוי ובינוי הוא רחוב לה גארדיה שעתיד להפוך לרחוב המגורים והמסחר הראשי של מזרח העיר ושכונת יד אליהו. הרעיון העומד מאחורי תוכניות אלו הוא "הבראת" אזורים מתדרדרים בעיר. פינוי בינוי, המוכר גם כתמ"א 38/2 מאפשר לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולהכשירה להרחבת יחידות הדיור ואיכות חיי הדיירים הנוכחיים. מעבר לעתודות המגורים נשמר היחס הנחוץ בין המבנים לשטחים הירוקים בעיר, התחדשות התשתיות והקמת מוסדות ציבור וחברה כמו גנים, בתי ספר, מתנ"סים, תאטראות ועוד.

התחדשות עירונית
כדי לעשות סדר במושגים הקשורים בהתחדשות עירונית, הבאנו לנוחיותכם מאמרים ומידע מקיף ועדכני בנושא. כחברים בפורום תמ"א 38 בארגון בוני הארץ (התאחדות הקבלנים לשעבר), וכמי שעובדים עם היועצים המובילים בישראל בתחום התמ"א 38, אנו שמחים לשתף אתכם במידע העדכני ביותר בתחום, לרבות שינויים בחקיקה ובוועדות הכנסת ,בוועדות התכנון והבניה ברשויות השונות וברשויות המס כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות. לפני הכל, כמה מילים על התחדשות עירונית, מטרותיה והמסלולים האפשריים ליישמה. מטרת ההתחדשות העירונית היא תוספת בנייה באזורים מבונים תוך החייאת המרקם העירוני הקיים. התחדשות עירונית מספקת התייחסות למצבם הפיזי של המבנים ומאפשרת ציפוף של המרחב העירוני הקיים תוך התחשבות בתשתיות ציבוריות ומתן מענה לתושבים החדשים והקיימים. חשיבותה נובעת גם מיכולתה לטפל בשחיקה של תשתיות, לשמור על שטחים פתוחים, להמריץ פעילות כלכלית ולשפר תדמית של עיר. התחדשות עירונית היא אחד הנושאים החשובים ביותר על סדר היום התכנוני במדינות רבות, ובישראל היא מקודמת הן ע"י חקיקה בכנסת והן ע"י מסלולים שמעודדים משרד בינוי והשיכון ומשרד הפנים באמצעות מוסדות התכנון. בישראל רווחים שני מסלולים להתחדשות עירונית, תמ"א 38 ו"פינוי-בינוי", שניהם מתמקדים בחידוש רקמות המגורים ונשענים על תמריץ כלכלי בדמות קבלת זכויות בנייה. היזם מקבל זכויות בנייה לדירות נוספות, והדיירים מרוויחים בניין חדש, עמיד לרעידות אדמה, דירות הכוללות ממ"ד, וכמובן סטנדרט מגורים חדש המאפשר להם ליהנות בין היתר ממרפסת שמש, חניה, מעלית ושטחים משותפים איכותיים. 4 מסלולים להתחדשות עירונית 1 | פינוי בינוי מטרת המסלול היא הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש במקומו תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבנייה. בפרויקט הפינוי- בינוי, כל בעל דירה בבניין הקיים מקבל דירה חלופית בבניין חדש, גדולה מהדירה הקיימת. במטרה שהפרויקט יהיה כלכלי, מתחייב יחס גבוה בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות. פינוי בינוי יכול להתבצע בשני מסלולים: מסלול הרשות המקומית ("מסלול רשות") – הרשות המקומית מגישה הצעות לוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית במתמחים שלדעתה ראויים לפינוי בינוי בהתאם לעקרונות לתנאי הסף שנקבעו. במידה והוועדה מוצאת כי המתחם עונה לעקרונות, היא ממליצה לממשלה להכריז עליו כמתחם פינוי בינוי, הכרזה שמקנה קבלת מימון ממשלתי להכנת מסמכי התכנון הסטטוטורי, וכן ניהול ותיאום התכנון. מסלול "מיסוי" (מסלול "יזמים") – הכנת התכנית מתבצעת ע"י יזם פרטי שעיקרה הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם. מסלול מיסוי פועל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה – תשכ"ג 1963) ומטרתו לתמרץ כלכלית תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בידי שחקני הסקטור הפרטי. היזמים פונים לוועדה הבין משרדית להתחדשות עירונית בבקשה להמליץ לממשלה להכיר במתחם כמתחם פינוי – בינוי לתקופה של שש שנים, אשר במהלכן נהנים הדיירים המפונים מהקלות במס שבח, מס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה. 2 | עיבוי בינוי מסלול שמטרתו תוספת בנייה ללא צורך בהריסת הבנה הקיים. הבנייה חדשה מתונה יחסית ונעשית כתוספת קומות או כבניית אגף חדש. מסלול זה אינו נפוץ (רק 15 פרויקטים של עיבוי בינוי מופיעים באתר משרד הבינוי והשיכון). 3 | תמ"א 38 מסלול שנקבע בתכנית מתאר ארצית שאושרה ב-2005 ומטרתה חיזוק מבנים שנבנו לפני 1.1.1980 נגד רעידות אדמה באמצעות מתן תמריצים כלכליים בדמות הגדלת זכויות בנייה. כדאיות הפרויקט נובעת מהאפשרות להוסיף למבנה יחידות דיור חדשות, בקומת עמודים (ככל וקיימת), וב- 2.5 קומות נוספות. כמו כן מאפשרת התכנית הרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל יחידת דיור. התכנית מעניקה פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה (חוק מיסוי מקרקעין, שבח ורכישה, תיקון 62-הוראת שעה התשס"ח 2008) ופטור מהיטל השבחה (חוק התכנון והבניה, תיקון מס 96, התשע"א 2011). לקריאה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה לחצו כאן במספר ערים בישראל הותאמה תמ"א 38 לתנאים המקומיים באמצעות תכניות מתאר מקומיות שאושרו לפי סעיף 23 לתמ"א 38, לרבות בעיר תל אביב בה מונהגת תכנית הרובעים. 4 | תיקון 2 לתמ"א 38 התיקון מאפשר הריסת הבניין ובנייתו מחדש לפי זכויות הבנייה הקבועות בתכנית המתאר המקומית שחלה על המגרש, ובנוסף יתווספו כל זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 (קרי, הרחבת הדירות בשטח של 25 מ"ר לדירה ותוספת קומות). התיקון מאפשר לבעלי הדירות ליהנות מזכויות משני מקורות: זכויות מכוח תכנית המתאר המקומית המפורטת וזכויות מכוח תמ"א 38. חלופה זו מאפשרת לדיירים ליהנות גם מיתרון הנדסי של בניין חדש על כל המשתמע. מימוש התכנית שנולדה מהצורך לחזק את הבניין נגד רעידות אדמה, טומן הזדמנות עבור בעלי דירות ליהנות מהשבחה ניכרת של ערך דירתם. תמ"א 38 בתל אביב תכנית הרובעים בתל אביב מונהגת תכנית הרובעים המטמיעה את הוראות התמ"א 38 על תיקוניה תוך חלוקת העיר לרובעים והסדרת סל הזכויות המקסימלי לבנייה חדשה ולתוספת בנייה. מטרת התכנית שהופקדה להתנגדויות בנובמבר 2012 היא לעודד התחדשות של בתי המגורים תוך שמירה על הרקמה העירונית הייחודית והצביון העירוני. מסמך מדיניות של עיריית תל אביב בנושא תמ"א 38 גורמי הרישוי בעיריית תל אביב גיבשו מסמך מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה המוגשות מכח תמ"א 38. המסמך מחדד את התנאים לקבלת היתר בניה מכוח תמ"א 38 ומאפשר לוועדה המקומית לבחון את הבקשות באופן מושכל, מקצועי ועקבי, ומאפשר לבעלי הדירות להעריך את אפשרויות מימוש תמ"א 38 העומדות בפניהם. בחלק א' של המסמך מוצגים התנאים לקבלת היתר בניה, ובכלל זה הצגת אישור לצורך בחיזוק המבנה, שיטת החיזוק המוצעת ומסמכים קונסטרוקטיביים נוספים הנבדקים על-ידי יועץ הקונסטרוקציה של העירייה, שאישורו הוא תנאי להמשך הטיפול בבקשה להיתר. בחלק ב' של המסמך מוצגים קווי מדיניות כלליים, החלים על כל העיר, לפיהם נבחנת הבקשה להיתר בנייה מכח תמ"א 38. בין היתר מפורטת המדיניות לעניין שילוב תוספת בניה מכח תמ"א 38 ותוספות בניה מכח תכניות מפורטות קודמות, הנחיות למקרה של הריסת מבנה ובנייתו מחדש, הנחיות לגבי חריגה מקווי בניין, בניית מרחב מוגן ועוד. בחלק ג' של המסמך מוצגת המדיניות האזורית. בפרק זה מפורטת המדיניות לתוספות בניה אפשריות באזורי העיר השונים מכח תמ"א 38- אזורים בהם מותרות התוספות מכח תמ"א 38, אזורים בהם מותרות התוספות הללו למעט תוספת קומה, אזורים בהם יותרו בתכניות חדשות תוספות בנייה גדולות מאלו שהתמ"א מאפשרת (2 קומות ויותר) ואזורים בהם התוספות התוספת מכח תמ"א 38 מוגבלת על-ידי הוראות התכניות המפורטות החלות במקום (בדר"כ מדובר באזורים בעלי מרקם ייחודי הראוי להגנה, לדוג': שכונות נווה צדק, כרם התימנים ואזור לב העיר). גורמי הרישוי מעדכנים את המסמך באופן שוטף בהתאם לשינויים הנהוגים בתמ"א 38 ולחקיקה המשלימה.

תמ"א 38 תל אביב
תמ"א 38 בתל אביב – רק בשנת 2010 הוגשו לעירית תל אביב, אחת הערים הרוויות ביותר בבנייה, כ-200 בקשות לביצוע פרויקט תמ"א 38 ברחבי העיר. רק 14 מתוכן אושרו לביצוע. לצורך ייעול התהליך, אנחנו בחברת אנגלאינווסט התחדשות עירונית מציעים לכם ניסיון מוכח בביצוע פרוייקטים של תמ"א 38 בתל אביב, עבודה עם מיטב הקבלנים וחוסן פיננסי המקל על התהליך ומעניק לדיירים שקט נפשי.

scroll to top