רשת השותפים
  • המכרז הפתוח לנדל''ן
  • המכרז לנדל

תמ"א 38 | התחדשות עירונית תמ"א 38 | תמ"א 38 ופינוי בינוי


המכרז הפתוח לנדל''ן תמ''א 38

מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות?


מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות? השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כלעלות מצדכם. כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד. אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

ראשי הערים צריכים לקדם פרויקטים של תמ"א 38

תמ''א 38
בכנס של התאחדות בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה, שהתקיים באילת, השתתף גם אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור. יצחקי התבטא בנושא היחס של ראשי הערים לעניין תמ"א 38 וטען כי הם מתחילים להבין שאזרחים דורשים שיתאפשר לבצע פרויקטים כאלה. הוא עודד את תושבים לתבוע את תמ"א 38 מראשי הערים. יצחקי הביא לדוגמא את העיר פתח תקווה וכן את העיר רמת גן שבהן ראשי הערים לא מוכנים להתאמץ כדי לקדם פרויקטים של תמ"א 38. יצחקי כינה "קשקוש בלתי רגיל" את ההצהרה של ישראל זינגר, ראש עיריית רמת גן כי נגרם נזק לכיר בעקבות התיקון לחוק שלא מאפשר לרשות המקומית לגבות היטל השבחה, ועל ההצהרה של זינגר כי לא יאושרו פרויקטים של תמ"א 38 בעיר. יצחקי גם התייחס גם לנושא ההתנגדויות המוגשות לתכניות בתחום הנדל"ן וטען שזוהי אחת הבעיות המרכזיות בתחום. לדבריו, כאשר משווים את תהליכי הבנייה בארץ לעומת התהליכים בארצות אחרות מוצאים שבארץ יותר מקרים מגיעים לבית המשפט.







יצחקי ציין שבעתיד ישלמו עבור הגשת התנגדויות. בהתייחסו לתקופה של שנתיים שהוא נמצא בתפקיד, נעשתה מחקר ראשוני כדי לבדוק כמה דירות חסרות בשוק, מידע שלא היה קיים לפני שנתיים. על פי הבדיקה הזאת שעשינו לפי שיטת המנייה שהציע בנק ישראל, נמצא שחסרות 35,000 דירות. לדעתו של יצחקי, תפקידו העיקרי של מטה הדיור הוא לאפשר לשוק הפרטי לבנות דירות שיספיקו לצרכיה של המדינה. לדבריו, הגורמים השונים: משרד הבינוי והשיכון, אגף תקציבים, משרד התכנון ורשות מקרקעי ישראל, משתפים היום פעולה יותר מאשר בעבר.

ניתוח מומחי מדלן על תמ"א 38 בפתח תקווה


פרויקטים של התחדשות עירונית עשויים לסייע בחידוש אזור מרכז העיר, הרחוק מעברו ההיסטורי המפואר וסובל גם מדימוי נמוך ביחס לשכונות החדשות של העיר. עם זאת, המחסור בתשתיות ובשירותים עירוניים במרכז העיר עלול להיות בעוכריהם של התושבים הוותיקים ושל האוכלוסייה החדשה.

מ-2014 נרשמה קפיצה באישורי פרויקטים של תמ"א 38 באזור מרכז העיר, כשנכון להיום ישנם כ-50 פרויקטים של תמ"א 38 שקיבלו היתר, מתוכם כ-10 אוכלסו, וכ-60 פרויקטים נוספים ממתינים עדיין להיתרים. אך המדיניות העירונית עדיין ממתנת את הבנייה החדשה: ראש העיר הצהיר לא אחת בתקשורת, כי המחסור בשטחי ציבור ובפתרונות תחבורתיים מוריד את ההיתכנות לאשר בנייה חדשה או פרויקטים של התחדשות עירונית. מדיניות זו, בצירוף נושאים בירוקרטיים שונים מסבירים את תקופת ההמתנה הארוכה ביחס לערים אחרות לקבלת היתר בנייה במסלולי תמ"א 38.

לפחות בהקשר לנושא התחבורתי, הקו האדום של הרכבת הקלה אמור לספק חלק ניכר מצרכי התושבים. העובדה כי בפתח תקווה יקום הקו הראשון בפרויקט הענק משמעותית במיוחד בהקשר להתחדשות העירונית. בנוסף, העירייה עומלת בימים אלה על תכניות שאמורות להגדיר את האזורים וההיקפים הרצויים עבור פרויקטים של התחדשות עירונית. נראה כי באזורים של בנייה צמודת-קרקע, ישנה כוונה להשאיר את המרקם השכונתי כפי שהוא, כאשר האזור העיקרי המיועד להתחדשות הוא אזור מרכז העיר, ושכונות סמוכות כמו אחדות, רמות ורבר וקרול. שכונות אלה תואמות גם את הפרויקטים הממתינים להיתרי תמ"א 38, המתפרסים בעיקר באזור מרכז העיר הוותיק, ובשכונות הסמוכות.

בעיר ישנם פרויקטים רבים של פינוי –בינוי שאושרו כבר במהלך העשור הראשון של שנות ה-2000, אך טרם יצאו לשלב הביצוע מסיבות שונות שרובן קשורות להליכים בירוקרטיים מתמשכים וסכסוכים משפטיים בין העירייה ליזמים.

סך הכול נוספו לעיר כ-400 דירות חדשות במסגרת תמ"א 38, כאשר התוספת הממוצעת לבניין עומדת על 10 דירות, נמוך במעט מן הממוצע הארצי. כ-75% מן ההיתרים הם במסגרת הליך של חיזוק המבנה ותוספת קומות, והיתר במסגרת של הריסה ובנייה מחדש.


לקבלת הצעות ישירות לנייד - המכרז הפתוח לנדל"ן - תמ"א 38


דבר ראש העיר פתח תקווה - איציק ברוורמן


פתח תקוה הינה עיר ותיקה, החמישית בגודלה במדינת ישראל, המונה למעלה מ-250,000 תושבים. פתח תקוה הלכה ונבנתה סביב מרכז העיר הישן, וברבות השנים הקימה שכונות רבות סביב, חלקן ותיקות כשכונות שעריה ואחדות וחלקן חדשות כשכונות הדר המושבות וכפר גנים החדשה.

הפוטנציאל להתחדשות עירונית בעיר פתח תקוה באמצעות תוספת יחידות דיור הינו עצום ומוערך באלפי יחידות דיור באזור מרכז העיר. עיריית פתח תקוה וקברניטיה מתייחסים להתחדשות עירונית במובן הרחב של המילה, תוך שהם מתייחסים להתחדשות הכוללת תוספת יחידות דיור בבניין קיים ושיפוצו, במסגרת תמ"א 38, הריסת מבנה באופן מלא או חלקי והוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38, וכן איתור שטחים גדולים או קטנים לבנייה או לתוספת, הכוללת בחלק מן המקרים הריסת מבנה קיים. שטחים מעין אלה קיימים בשפע במרכז העיר פתח תקוה ומחוצה לה.

במקום התחדשות עירונית יש לדבר על התעוררות עירונית


עירונית נועד להתמודד מצד אחד בבעיה של עליית מחירי הדיור ומצד שני בהתמודדות עם התיישנות הבניינים הקיימים. לדעת יו"ר מרכז הבניה הישראלי, ערן רולס, מ-700,000 יחידות דיור ישנות ייבנו 3-3.5 מיליון יחידות דיור בפרויקטים של התחדשות עירונית מה שעשוי לבלום את עליית המחירים. רולס, שהוא המארגן של "הוועידה הלאומית להתחדשות עירונית אשר התקיימה בעיר ירושלים, מזהיר שערים שלא יצרפו לתהליך של התחדשות עירונית עלולים להישאר עם "השיכונים העלובים". בקרב גורמים בענף הבנייה, ישנה התלהבות מהתחדשות עירונית והמושג "צפיפות עירונית" הפך להיות בעל משמעות חיובית, כאשר הרשויות והמתכננים את החשיבות של ציפוף התושבים בסביבה עירונית. התקבלות הרעיון של צפיפות בקרב הגורמים בענף עודדה את רשויות התכנון לאשר זכויות בנייה בהיקפים שלא היו מקובלים עד כה. תהליך זה מצטרף לפרויקטים של פינוי־בינוי בהם נבנים מגדלים יוקרתיים במקומם של שיכונים ישנים.

גם לעניין תהליכי התחדשות עירונית בפריפריה ולכך שאין היתכנות כלכלית לביצועם שם, התייחס רולס, וטען כי יש לאפשר הן לעולים החדשים והן לתושבים הוותיקים לשדרג גם כן. הבעיה הקיימת היא לאו דווקא המחסור בדירות, אלא מהצורך של בני האדם בקשרים חברתיים וכלכליים מגוונים ועירוניות יעילה מסוגלת לספק את הסביבה להתפתחות קשרים כאלה. את זה אפשר להמחיש בדוגמא, למה אנשים מוכנים לשלם מחיר יקר בהרבה על ספל קפה בבית הקפה, לעומת מחירו בבית, או למה יש רתיעה מכניסה למסעדה ריקה. לכן מה שנדרש בישראל הוא "התעוררות עירונית" אשר תתקן את בעיות התכנון של בניית פריפריה שבה יש שכונות או ערי שדה בצפיפות נמוכה.

תמא 38 בפתח תקווה


מה ההבדל בין תמ"א 38 בפתח תקווה לפינוי בינוי בפתח תקווה? מה המשמעויות של תמא 38? איך בוחרים את החברה שתבצע את פרויקט תמא 38 בפתח תקווה?

עם השנים, איזורים שלמים במדינת ישראל מזדקנים והופכים להיות איזורים אשר גרות בהם אוכלוסיות שלמות בתנאים קשים. אזורים מוזנחים אלה הם אזורים אשר מחירי הדירות בהם הם מהנמוכים שניתן למצוא ברחבי העיר. כמו כן החתך הסוציו אקונומי של תושבי האזור הנמוך ביותר.

על כן הוחלט כי באזורים רבים ברחבי הארץ יעברו אזורים אלה שיפוץ כולל על מנת להרים את רמת החיים באזורים אלה. כחלק מאותם פרויקטים יבנו באזורים אלו פארקים וריאות ירוקות ,גני שעשועים וגני ילדים, בתי ספר וכולי.

הסיבה העיקרית לפרויקט תמא 38 בפתח תקווה או בכל מקום אחר הוא בשל העובדה כי הבניינים הישנים הללו נבנו לפני שנת 1980, בשנת 1980 נכנסו תקני בנייה חדשים אשר בטוחים יותר בפני נזקי רעידות אדמה. על הוחלט כי כל בניין אשר נבנה עד אותה שנה יזדקק לחיזוקי בנייה בכדי שיהיה עמיד למקרה הצורך לעמוד בפני רעידות אדמה.

כאמור ישנם כיום שני מסלולים לחידוש עירונית הראשון הוא תמא 38 והשני נקרא פינוי בינוי. במקרה של פינוי בינוי יעברו דיירי אותו הבניין למקום מגורים חלופי, הבניין שלהם ייהרס מן היסוד ויבנה במקומו בניין חדש.

תמ"א 38 בפתח תקווה? מה זה אומר?

תמא 38 בפתח תקווה זה אומר כי שלד הבניין יחוזק, החיצוניות שלו תחודש ותשתנה וכמו כן יוספו עוד קומות לבניין זה, שבסופו של התהליך יראה חדש לגמרי. דיירי הבניין לא יצטרכו להתפנות בזמן הפרויקט. תמא 38 ברמת גן או בין אם זה יהיה פרויקט תמא 38 בתל אביב חשוב לבחור את החברה הטובה ביותר לטובת העניין.

תמא 38 במרכז? NSA לשירותכם!

תמא 38 במרכז זה אומר כי חברת NSA תפצה את בעלי הדירות בהגדלת שטח הדירה. תמא 38 ברמת גן זה אומר כי שווי הדירה שלכם יעלה, תמא 38 בתל אביב זה אומר כי תזכו לגור בבניין חדש. NSA לשירותכם, באחריות ובמקצועיות.

X

תמ"א 38 תמ"א 38 נוסח משולב תמ"א 38 מדלן תמ א 38 תיקון 2 תמ"א 38 תיקון 3 א תמ א 38 חולון תמ א 38 תל אביב תמ"א 38 תיקון 4 תמ"א ראשי תיבות תמ"א 38 נוסח משולב חוק תמ"א 38 נבו תמ א 38 תיקון 3 א נוסח סופי תמ"א 38/3 נוסח משולב נוסח תיקון 3א' לתמ"א 38 המועצה הארצית לתכנון ובניה תמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 3 א נוסח משולב , תמ"א 38 תיקון 3 דברי הסבר , תמ"א 38 תיקון 4 , תמ"א 38 מדלן , מדלן תמ א 38 ופינוי בינוי , תמ"א פירוש , תמ"א ראשי תיבות , תמ"א 38 נוסח משולב , תמ א ויקיפדיה , תמ"א 38 ירושלים , תמ א 38 חולון , תמ א 38 תיקון 2 , תמ א 38 תיקון 2 , חוק תמ"א 38/2 , תמ א 38 1 , תמ א 38 2 הסכמת דיירים , אחוז הסכמה לתמ"א 38/2 , תמ א 38 3 , תנאים לתמ"א 38/2 , מה ההבדל בין תמ"א 38/2 פינוי בינוי , תמ א 38 2 תל אביב , תמ"א 38 תיקון 3 א , תמ א 38 תיקון 3 א נוסח סופי , נוסח תיקון 3א' לתמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 3 א נוסח משולב , תיקון 4 לחוק תמ"א 38 , תמ"א 38/3 נוסח משולב , תמ א 38 תיקון 3 נוסח סופי , המועצה הארצית לתכנון ובניה תמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 3 דברי הסבר , תמ א 38 חולון , תמ א 38 חולון למכירה , תמ א 38 פרויקטים , תמ א 38 2 חולון , תמ א 38 חולון גבעת התחמושת , תמ א 38 פנחס לבון חולון , תמ א 38 חולון אילת 56 , פינוי בינוי חולון , תמ א 38 חולון צאלים 28 , תמ א 38 תל אביב , עיריית תל אביב תמ"א 38 , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , תמ א 38 רובע 3 תל אביב , פינוי בינוי בתל אביב , תמ א 38 3 תל אביב , תמ א 38 יפו , תמ"א 38 רמת אביב , תמ"א 38 תל אביב פרויקטים , תמ"א 38 תיקון 4 , תמ א 38 תיקון 4 2016 , תמ"א 38 תיקון 3 נוסח מלא , תיקון מספר 4 תמ א 38 , התיקון הרביעי לתמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 2016 , שינוי 4 לתמ"א 38 , זכויות דיירים תמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 5 , תמ"א ראשי תיבות , תמ"א ויקיפדיה , תמ א פירוש , תכנית מתאר ארצית , טמאות , טמאע , תמ"א 34 , תמ"א 38 מדלן , תמ״א 1 , פינוי בינוי הכרזה על מתחם פינוי בינוי פינוי בינוי זכויות הדייר חוק פינוי בינוי מדריך פינוי בינוי חוק פינוי בינוי 2013 יחס דירות פינוי בינוי פינוי בינוי בירושלים פינוי בינוי תל אביב הכרזה על מתחם פינוי בינוי תוכנית פינוי בינוי התחדשות עירונית פינוי בינוי מתחמי פינוי בינוי תל אביב פינוי בינוי באר שבע שכונה ג פינוי בינוי במסלול מיסוי , עיריית בת ים תוכניות פינוי בינוי , פינוי בינוי באריאל , פינוי בינוי במסלול רשויות , פינוי בינוי זכויות הדייר , חוק פינוי בינוי 2013 , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , הכרזה על מתחם פינוי בינוי , מדריך פינוי בינוי , הסכם פינוי בינוי דוגמא , תקנות פינוי בינוי , יחס דירות פינוי בינוי , בינוי פינוי , חוק פינוי בינוי , פינוי בינוי זכויות הדייר , חוק פינוי בינוי נבו , חוק פינוי בינוי 2013 , תקנות פינוי בינוי , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , חוק פינוי בינוי דייר סרבן , תיקון לחוק פינוי בינוי , חוק פינוי בינוי 1965 , מדריך פינוי בינוי , פינוי בינוי מה מקבלים , הכרזה על מתחם פינוי בינוי , הסכם פינוי בינוי דוגמא , יחס דירות פינוי בינוי , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , הסכם פינוי בינוי doc , חוק פינוי בינוי , בינוי פינוי , חוק פינוי בינוי 2013 , תקנות פינוי בינוי , פינוי בינוי זכויות הדייר , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , פינוי בינוי חוק התכנון והבניה , תיקון לחוק פינוי בינוי , הכרזה על מתחם פינוי בינוי , מדריך פינוי בינוי , חוק פינוי בינוי נבו , יחס דירות פינוי בינוי , פינוי בינוי מה מקבלים , מדריך פינוי בינוי , פינוי בינוי תמורה , חוק פינוי בינוי 2013 , פינוי בינוי פיצוי לדיירים , פינוי בינוי תנאים , הסכם פינוי בינוי דוגמא , הכרזה על מתחם פינוי בינוי , פינוי בינוי בירושלים , מתחמי פינוי בינוי מאושרים , פינוי בינוי קטמונים ירושלים , פינוי בינוי ירושלים קרית יובל , עיריית ירושלים פינוי בינוי , מתחמי פינוי בינוי בירושלים , פינוי בינוי מעגלי יבנה , פינוי בינוי ירושלים קרית מנחם , פינוי בינוי ירושלים הנורית , פינוי בינוי תל אביב , עיריית תל אביב פינוי בינוי , מתחמי פינוי בינוי מאושרים , פינוי בינוי תל אביב יד אליהו , מתחמי פינוי בינוי תל אביב , פינוי בינוי בדרום תל אביב , אזורי פינוי בינוי בתל אביב , דירות למכירה תמ"א 38 תל אביב , עיריית תל אביב תמ"א 38

X

תמ"א 38 - האתר המרכזי, התחדשות עירונית
www.t-m-a38.co.il/תמ"א 38 האתר המרכזי - התחדשות עירונית חדש באתר המרכזי לתמ"א 38 : זירת מפגש יחודית בין בניינים המתעניינים בביצוע פרויקט תמ"א 38 לקבלנים ויזמים בתחום דיירים


תמ"א 38 – ויקיפדיה
he.wikipedia.org/wiki/תמ%22א_38תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת ...


תמ"א 38 - גלובס
www.globes.co.il › תגיות כלליותתמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור והרחבת דיור במבני מגורים, ותוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, בהליך ישיר של היתר, בין השאר כדי לעודד את החיזוק.


חושבים על תמ"א 38? קחו מארגן מנוסה בתחום — לא רק עורך דין
המכרזים, שאותם מוציאים עורכי הדין לפני חתימת דיירים על מיזם תמ"א 38, מגלמים בתוכם את הכאוס ואת החידלון שבחוסר החקיקה בכל הקשור להתחדשות העירונית.


מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי
tama38.madlan.co.il/אתר חדש של מדלן ממפה לראשונה את כל המיזמים של תמא בישראל ומאפשר לבעלי דירות לבדוק את החברות ולהשוות האם העסקה שהם מקבלים טובה באמת.


תמ"א 38 | אקו סיטי יזמות וביצוע פרויקטים
www.ecocity.co.il/category/תחומי-פעילות/תמא-38/חברת אקו סיטי אס.אל – שגראוי ליבוביץ יוזמת ומבצעת פרויקטים בתחום תמ"א 38, חיזוק ושימור מבנים. כחברת הביצוע הרצינית בתחום תמ"א 38 עם ניסיון מוכח בחיזוק בניינים, יש לנו את ...


מה זה תמ"א 38? - י.א בינוי ופיתוח
www.yabp.co.il/תמ”א-38מטרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התמ"א כוללת מגוון של פתרונות המקלים על חיזוק המבנים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה. עם זאת ...


תמ"א 38 - פורטל ההתחדשות העירונית תמ"א 38 ופינוי בינוי בישראל
www.tma38.com/עורך דין תמ"א 38, עו"ד תמ"א 38, יזמים, אדריכלים לתמ"א, קבלנים לתמ"א, חדשות תמ"א 38,


תמ"א 38 - Ynet
www.ynet.co.il/tags/תמ%22א_38תמ"א 38 - מגוון כתבות אודות תמ"א 38 באתר ynet. כנסו וקראו על כל הנושאים שהכי מעניינים אתכם. חדשות חמות, עדכונים ומבזקים.


צוק איתן | תמ"א 38
zeitan.co.il/צוק איתן הנה מהחברות הראשונות בישראל שבצעה בפועל פרוייקטים של תמ"א 38. חבילת השירותים, שמציעה החברה, מכסה כל היבט וכל צורך של בעלי דירות, אשר מעוניינים לשדרג את ...


תמ"א 38 - כלכליסט
www.calcalist.co.il/home/0,7340,3704-18403,00.htmlתמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית), לחיזוק בניינים ישנים שאינם עומדים בתקן הבטיחות של רעידת אדמה, אושרה בממשלה בשנת 2005. התוכנית אושרה לאור ההערכות שרוב המבנים ...


תמ"א 38-חדשות כלכלה, בורסה וצרכנות מהארץ והעולם - דה מרקר | ...
www.themarker.com/realestate/tama38ציפיות, חרדות, חוסר הבנה ולא מעט יצרים מתערבבים בשיקול הדעת של הדיירים המעורבים בפרויקטים של תמ"א 38. התוצאה: טעויות, עיכובים, סכסוכים והוצאות גבוהות מדי. 10הטעויות ...

X

תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. כתמריץ לחיזוק, מוענקות זכויות בנייה נוספות. לערוץ תמ"א 38 והתחדשות עירונית. התוכנית אושרה במועצה הארצית לתכנון ולבנייה בדצמבר 2004, ובמארס 2005 אושרה על-ידי ועדת השרים לענייני פנים ושירותים. תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה לתוספת יחידות דיור והרחבת דיור במבני מגורים, ותוספת שטחי בנייה למבנים שאינם מיועדים למגורים, בהליך ישיר של היתר, בין השאר כדי לעודד את החיזוק. תמ"א 38 חלה על מבנים שההיתר לבנייתם הוצא לפני 1.1.80, למעט מבנים שהתקן הישראלי לרעידות אדמה פטר. מבנים בהיתר שנבנו לאחר מועד זה - חלות עליהם הוראות החיזוק בלבד, ללא תוספת של זכויות בנייה. עידוד תוספות זכויות נעשה באחת משלוש אפשרויות: תוספת אגף, תוספת קומה או מילוי קומת עמודים מפולשת. סך כל שטח התוספת עבור הוספת יחידות דיור יהיה כשטח קומה טיפוסית של המבנה. למרות החשיבות, עד היום מעטים המקרים בהם נעשה שימוש בתמ"א 38.

תמ"א 38
תמ"א 38 חברת אקו סיטי אס.אל – שגראוי ליבוביץ יוזמת ומבצעת פרויקטים בתחום תמ"א 38, חיזוק ושימור מבנים. כחברת הביצוע הרצינית בתחום תמ"א 38 עם ניסיון מוכח בחיזוק בניינים, יש לנו את היכולת הכלכלית והמקצועית לביצוע מוצלח של מספר רב של פרויקטים בו זמנית. קבוצת "שגראוי ליבוביץ" ביצעה כבר יותר מעשרים פרויקטים על בניינים קיימים בתל אביב, כאשר העבודות הקבלניות שביצענו כללו את כל מרכיבי פרויקט תמ"א 38, כולל חיזוק שלד המבנה. בשנת 2005 קיבלה תוקף תמ"א 38 – שהיא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת התכנית היא לעודד חיזוק בניינים ישנים באמצעות הענקת זכויות בנייה חדשות המאפשרות תוספת בנייה על גג הבניין, הרחבת דירות קיימות ואף סגירת קומת עמודים מפולשת. הרעיון הבסיסי בתמ"א 38 הוא לאפשר לבעלי הדירות להתקשר עם חברה קבלנית שתחזק את הבניין ותשפץ אותו מן המסד ועד הטפחות בתמורה לזכויות הבנייה שיאפשרו הקמת דירות חדשות. פרויקט תמ"א 38 הוא משימה מורכבת ביותר ונדרש ניסיון מקצועי רב בכדי לסיים אותו בהצלחה. כבר בשלב גיבוש ההצעה הראשונית לבניין נדרשת הבנה מעמיקה בתחומים הבאים: הנדסה, רישוי ותכנון אדריכלי, משפט, מיסוי וחקיקה בנושאי תמ"א 38 וכמובן בביצוע קבלני של הפרויקט. בתחום פועלות כיום חברות רבות, אך מתוכן רק מעטות הן חברות בנייה בפועל. לכן, לעיתים קרובות קיימים פערים גדולים בין ההבטחות על הנייר שניתנות לבעלי הדירות לבין האפשרות האמיתית לממש אותן. אתם מוזמנים לסקור את הרקע המקצועי של חברתנו בעמוד הפרויקטים הנבחרים שלנו ולקבל מידע נוסף על מכלול המרכיבים של פרויקט תמ"א 38 בכתבות המופיעות במדור זה מהי תמ"א 38? מדברים עליה בישיבות ועד הבית, דנים בקידומה בישיבות ממשלה, בוחנים את יישומה במסדרונות העירייה – כולם מתעסקים בתמ"א 38 ואתם בסך הכול רוצים להבין על מה כל הרעש? לפניכם מבוא כללי לתחום המדריך למימוש פרויקט תמ"א 38 החלטתם לקדם פרויקט תמ"א 38 בבית המשותף שלכם? המדריך המעשי שלפניכם מסביר את שלבי התהליך השונים במטרה לסייע לכם לנהל בצורה מוצלחת יותר את קידום היוזמה עם בעלי הדירות האחרים, ולייעל את העבודה מול חברות יזמיות בתחום תמ"א 38: דברי הסבר כלליים (מסמך) מסמך זה פורסם באפריל 2005 בידי משרד הפנים כמבוא כללי המסביר את הוראות תמ"א 38 על התמריצים והחובות שנקבעו בה במטרה לקדם חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה החשיבות של בדיקת בדק בית בתהליך תמ"א 38 פעולת חיזוק המבנים נחשבת לפעולה מורכבת למדי, כזו שלא כל אחד יכול לבצע אלא רק אנשי מקצוע כדוגמת מהנדסים ואדריכלים. לפני תחילת התהליך יש לבצע בדיקת בדק בית על מנת לבדוק האם קיימים ליקויים שעשויים לעכב את תהליך השיפוץ. כתבות נוספות מס שבח בעסקת תמ"א 38 בעלי דירות ויזמים המחליטים להתקשר בפרויקט תמ"א 38 צריכים לקחת בחשבון את השפעת מס השבח על העסקה המתגבשת. עו"ד מוטי בניאן מתאר בראיון זה את היבטי המס השונים ומסביר אלו פטורים התקבלו ומאלה מכשולים יש להיזהר תמ"א 38 ברמת גן – מדריך מפורט כיצד מתקדמת תמ"א 38 ברמת גן ומהם הדגשים המיוחדים שיש לדעת בתכנון פרויקט תמ"א 38 בעיר רמת גן? המדריך שלפניכם סוקר את כל מה שחשוב לכם לדעת על פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי ברמת גן. בנייה ירוקה בפרויקט תמ"א 38 תמ"א 38 היא הזדמנות חד פעמית להפוך את הבניין הקיים לחסכוני במשאבים ובריא לדיירים ולסביבה. מאמר זה מציג את אקו תמ"א 38 – המודל הירוק של אקו סיטי לחידוש מבנים הכולל סקירה של מרכיבים שונים, משינויים קטנים במבנה ועד התקנת מערכות מורכבות נייר עמדה: בנייה ירוקה במסגרת תמ"א 38 נייר עמדה של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ,שהוכן בשיתוף חברת אקו סיטי. מסמך זה בוחן את היתכנות הטמעת התקן לבנייה ירוקה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. המסמך מציג את הבעיות בהטמעת התקן הנוכחי ומציע התאמות שיאפשרו להסמיך מבנים קיימים במסגרת תמ"א 38 השקעות נדל"ן בפרוייקטים של תמ"א 38 כידוע, תוכנית תמ"א 38 הינה תוכנית אשר מטרתה לסייע לחיזוק מבנים בעת רעידת אדמה. בשל העלייה במחירי הנדל"ן והשינויים החלים בתחום המיסוי, משקיעים רבים שואלים את עצמם האם זה הרגע המתאים להיכנס לתחום השקעות נדל"ן. גלובליזציה וקיימות הגלובליזציה, תוצר של פעילות עסקית המנוהלת בידי תאגידי ענק, הפכה בעיני רבים לאיום ממשי על עתיד האנושות. כנגדה עולה בשנים האחרונות תפישת הקיימות המכניסה את האחריות החברתית והסביבתית לעולם העסקי רעידות אדמה בעולם ובישראל רעידת אדמה קטלנית הצפויה להתרחש בישראל בשנים הקרובות היא הסיבה לפרסום תמ"א 38 המקדמת חיזוק מבנים ישנים. לפניכם הסבר כללי על הגורמים לרעידות אדמה ועל הסכנה הרוחשת מתחת לפני הקרקע באזרנו רעידת אדמה שתפסה את הרשויות לא מוכנות מאז אישור תמ"א 38 לפני כארבע שנים, בניינים בודדים מימשו את תמריציה וחיזקו את שלד המבנה בפני רעידות אדמה. הסיבה נעוצה בחוסר תיאום משווע בין הרשויות הקשורות ביישום התמ"א תיעוד תהליך הקריסה של בניין ברעידת אדמה (וידאו) סרטון הווידאו שלפניכם ממחיש את שלבי תהליך הקריסה של בניינים בעת רעידת אדמה. המשטח עליו ניצבים הבניינים במעבדה נע במהירות הולכת וגוברת ובכך מדמה למעשה רעידת אדמה בעוצמות שונות, עד לקריסה מוחלטת של המבנים מהפכת רחוב – פריצת הדרך של ההתחדשות העירונית כבר מספר שנים ישנו פתרון לבעיית הדיור בישראל: שינוי מדיניות הבינוי בתוך הערים עצמן תמ"א 38 בעיריית גבעתיים כיצד מתקדמת תמ"א 38 בגבעתיים ומהם הדגשים המיוחדים שיש לדעת בתכנון פרויקט תמ"א 38 בעיר גבעתיים?

מה זה תמ"א 38?
תמ"א 38 - תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. מטרת ביצוע פרויקט תמ"א 38 נועדה בראש ובראשונה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התמ"א כוללת מגוון של פתרונות המקלים על חיזוק המבנים, בהתאם לתנאיו של כל מבנה. עם זאת, קיימים תמריצים לביצוע החיזוק, הכוללים אפשרויות לתוספת זכויות בניה, הרחבת דירות קיימות והוספת דירות חדשות לבניין. בנוסף, התמ"א מאפשרת להרוס מבנה שנקבע לגביו שנדרש לחזקו, ולהקימו מחדש, בתוספת זכויות לפי התמ"א. בחירה נבונה בגוף מנוסה ובעל חוסן כלכלי לניהול וביצוע הפרויקט מבטיחה לכם את מיקסום זכויותיכם ומימוש מירבי של הפוטנציאל האדריכלי, כך שבסופו של תהליך תוכלו ליהנות לא רק ממגורים בבניין משופר ומודרני, אלא גם מהשבחה מקסימלית של ערך הנכס ומסביבת מגורים מתקדמת. מה זה תמ"א 38 ומדוע כדאי לבצעה? תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה על ידי מממשלת ישראל בשנת 2005, ומטרתה חיזוק מבנים אשר נבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בתקן המחמיר של מיגון וחיזוק כנגד רעידת אדמה (ת"י 413). במסגרת התוכנית, מתאפשרים קבלת היתרי בניה לחיזוק ושיפוץ מבנה קיים, וכפועל יוצא ממימוש התמ"א מתקבלים גם היתרים לתוספות בניה, הקלות מס ופטורים משמעותיים. ביצוע תמ"א 38 מוביל להשבחת ערך הנכס ללא כל עלות מצד הדיירים, ותוספות משמעותיות הכוללות: חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה שיפוץ פנים וחוץ למבנה הוספת מעלית הוספת ממ"ד הרחבת יחידות דיור קיימות תוספת מרפסות שמש החלפת תשתיות חשמל, מים וכיו"ב מה זה תמ"א 38-3 צרו קשר תיקון 2 תמ"א 38/1 נכנס לתוקף בתחילת 2010 ומהווה הרחבה לתמ"א 38. התוכנית מאפשרת הריסת הבניין והקמת בניין חדש על בסיס תוכנית תמ"א 38 ובדומה לתהליך פינוי בינוי. התיקון לתמ"א 38 מאפשר קבלת זכויות הבניה גם בעת הריסת המבנה והקמתו מחדש. במסגרת ביצוע תמ"א 38-2 נהנים הדיירים בין היתר ללא כל עלות מצידם, ממגוון יתרונות. בין היתר: מגורים בבניין חדש תוספת של כ- 25 מ"ר לכל דירה. חניה לכל דירה בחניון תת קרקעי רשומה בטאבו. מחסן לכל דירה. מרפסת שמש מרווחת תוספת מעליות לבניין. עיצוב פנים יוקרתי תוספת לובי מפואר ומעוצב. התיקון השלישי לתמ"א 38 נכנס לתוקף במחצית השניה של שנת 2012 ומאפשר תוספות בניה של קומות נוספות לבניין, המחוזק באמצעות התמ"א. התיקון נועד להגביר את התמריץ הכלכלי לפעול לפרויקט תמ"א 38, תוך הגדלת מספר המבנים אשר תמ"א 38 יכולה להיות רלוונטית לגביהם. התיקון מאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניין (קומה וחצי יותר מהתמ"א המקורית) ואף מקל משמעותית על התהליך והמיסוי בגין זכויות והיטלי השבחה מכוח תמ"א 38. כל אלו מהווים תמריצים חשובים ביותר שמטרתם לעודד דיירים ליישם את תמ"א 38 ולהשביח את ערך הנכס.

title
''הפרה רוצה להניק...'' – תמ''א 38 במקרה בוחן של חלוקת אחריות וסמכות שלטונית. ההצעות לתיקון 4 לתמ''א 38 הינו הביטוי העדכני לרצון של גופי התכנון הארציים למנף את תמ''א 38 לצורך פתרון בעיות שאינן בעלות זיקה ישירה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובהזדמנות זו להעצים את הרשויות המקומיות על חשבון גופי התכנון המחוזיים. תיקון 4 מנסה לפתור בעיות מיגון [ממ''דים למבנים שנבנו 1980-1992], אורבניות [מסחר בקומות הקרקע], תקציביות [ניוד זכויות מהמרכז לפריפריה], מצוקת מעמד הביניים [דיור להשכרה], החייאת תמ''א 40 [תת הקרקע] ואפילו התמודדות עם פלקל. מי ערב לכך שהרשויות המקומיות ייטיבו לעמוד באחריות שתוטל עליהן ולנצל את סמכותן הסטטוטורית?

תמ''א 38
תמ''א 38 במקרה בוחן של חלוקת אחריות וסמכות שלטונית. ההצעות לתיקון 4 לתמ''א 38 הינו הביטוי העדכני לרצון של גופי התכנון הארציים למנף את תמ''א 38 לצורך פתרון בעיות שאינן בעלות זיקה ישירה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובהזדמנות זו להעצים את הרשויות המקומיות על חשבון גופי התכנון המחוזיים. תיקון 4 מנסה לפתור בעיות מיגון [ממ''דים למבנים שנבנו 1980-1992], אורבניות [מסחר בקומות הקרקע], תקציביות [ניוד זכויות מהמרכז לפריפריה], מצוקת מעמד הביניים [דיור להשכרה], החייאת תמ''א 40 [תת הקרקע] ואפילו התמודדות עם פלקל. מי ערב לכך שהרשויות המקומיות ייטיבו לעמוד באחריות שתוטל עליהן ולנצל את סמכותן הסטטוטורית? תוכנית מתאר ארצית 38, המוכרת בשמה תמ"א 38 מלווה את ההוויה הישראלית בשנים האחרונות. האם התוכנית נותנת מענה אמיתי לעניין שלשמו באה: חיזוק מבנים לרעידות אדמה או שמדובר בסה"כ על חלון הזדמנויות כלכלי לדיירים באזורי ביקוש. אולי גם וגם או לא זה ולא זה, הדעות חלוקות, תלוי את מי שואלים והיכן. ניכר שהתוכנית קיבלה תאוצה בתקופה האחרונה, מספר בניינים חוזקו, אחרים בתהליך בנייה ועוד רבים בשלבים שונים של התקשרות או בבקשת היתרים. אבל עדיין מדובר על טיפה בים וגם הטיפה מתרכזת רק באזורי ביקוש. רעידת האדמה החזקה ביפן חיזקה את ההכרה בצורך להיערך גם בארץ לרעידת אדמה. פורטל תמ"א 38 מתכוון לשקף את כל מה שקורה בתחום. תמ"א 38, מתחילים באתר המרכזי מעוניינים להתחיל בתהליך תמ"א 38 בבניין שלכם או לקבל הצעות מחברות נוספות? השאירו פרטים ואנחנו נשתדל להעביר לחברות מתאימות, ללא כל עלות מצדכם. כדאי להבין שלא כל בניין מתאים לכל היזמים, בניין שמוגדר אצל אחד כ"לא כלכלי" יכול להיות "יהלום" אצל אחר. גם הזמן משחק תפקיד ובניין או ישוב שאינם אטרקטיביים בזמן מסוים יכולים להפוך למאד מבוקשים עקב שינויים ברגולציה, במחירי הנדל"ן ועוד. אנחנו באתר המרכזי עושים כל מאמץ למצוא את הגורם המתאים שיטפל בכל בניין הרשום במאגר שלנו, לא תמיד זה קורה מעכשיו לעכשיו אבל אנחנו רצים למרחקים ארוכים...

הנוף לים נפגע: תושבי אשדוד נגד תמ"א 38
פרויקט ברחוב נחל הקישון, שיוסיף 2.5 קומות ל-3 בניינים, צפוי לפגוע בערך הדירות של השכנים. ההתנגדויות נדחו, אבל ביהמ"ש השאיר פתח לפתרון עו"ד רועי פרידפורסם: 19.04.17 , 19:52 בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע דחה לאחרונה עתירה שהגישו תושבים מאשדוד נגד פרויקט תמ"א 38 בשלושה בניינים ברחוב נחל הקישון בעיר, בטענה שתוספת 2.5 קומות תגרום להסתרת הנוף לים ותפגע בערך הנכסים שלהם. השופטת רות אבידע החליטה לא להתערב בהחלטת ועדות הבנייה שאישרו את הפרויקט, אך עם זאת הורתה על בחינת חלופות בנייה פחות פוגעניות. הדיירים הגישו את העתירה לאחר שנדחו התנגדות שהגישו לוועדת התכנון המקומית וערר לוועדת הערר המחוזית. לטענתם, הפרויקט שבמסגרתו ניתנו היתרים להוספת 2.5 קומות, ובניית 13 דירות חדשות בשלושה בניינים שכנים, צפוי להסתיר להם את הנוף לים ולהביא לירידה בערך דירותיהם. תביעה פרויקט תמ"א 38 עוכב 7 שנים – הקבלן שוחרר עו"ד רעות פלדר דיירי בניין ברחוב בזל בת"א חתמו בסוף העשור הקודם על חוזה מול יזם שהתחייב לבצע את הפרויקט. כשהתייאשו, הסכים ביהמ"ש לבטל את ההסכם פרויקט תמ"א 38 עוכב 7 שנים – הקבלן שוחרר את עיקר טענותיהם הפנו העותרים כלפי הוועדות, שלדבריהם פעלו בחוסר סמכות, קיבלו החלטות בהסתמך על עובדות שגויות ולפי מצגי שווא מצד יזמי הפרויקט, ומבלי ששקלו חלופות אדריכליות אחרות שפגיעתן בעותרים פחותה יותר. לטענת הדיירים, הוועדה המקומית לא הייתה מוסמכת לתת לפרויקט היתרים מכוח תמ"א 38 כיוון שהבניינים לא זקוקים לחיזוק. לפי החוק, בניין הזקוק לחיזוק הוא כזה שנבנה לפני 1980 וניתן לגביו אישור מהנדס שלפיו אינו עומד בתקן 413 בדבר עמידה ברעידות אדמה. הדיירים התעקשו שהבניינים כן נבנו בהתאם לתקן, והגישו חוות דעת של קונסטרוקטור התומכת בעמדתם. העותרים הוסיפו שהוועדה לא הייתה צריכה לאשר ליזם את תוספת הבנייה המקסימלית לפי התמ"א (2.5 קומות). לטענתם, גם ללא תוספת זו עדיין יש ליזם כדאיות כלכלית בביצוע הפרויקט. על פי חוות דעת שמאית שהגישו, הפרויקט רווחי גם בתוספת קומה וחצי בלבד. תמ"א 38 היא תוכנית שכל תכליתה הוא מתן תמריץ ליזמים לביצוע חיזוק מבנים תמורת ניצול זכויות בנייה. על רקע זה מובנת טענת הוועדה שליזם לא יהיה כדאי לבנות אם לא יתווספו לבניינים הזכויות המקסימליות. הוועדה והיזם הציגו חוות דעת הפוכה מזו של העותרים, המאששת את טענתם כי היתר הבנייה ניתן כדין וכי הבניינים עומדים בתנאי חוק החיזוק. ואכן, השופטת רות אבידע החליטה לדחות את העתירה והבהירה שלא מצאה עילה להתערב בהחלטתה של ועדת הערר, שלדעתה התבססה על נתונים מדויקים ועל מכלול השיקולים הרלוונטיים ולפיכך היא סבירה בנסיבות העניין. עם זאת, היא הורתה לוועדה לבחון מחדש את נושא האישורים לפרויקט, לרבות אישור מהנדס בדבר הצורך בחיזוק המבנים המהווה תנאי למתן ההיתר מכוח תמ"א 38. כמו כן, ומאחר שהשתכנעה כי צפויה לעותרים פגיעה משמעותית במתכונת הנוכחית של הבנייה, הורתה השופטת אבידע לוועדה לבדוק היתכנות של אחת מהחלופות האדריכליות שהוצעו על ידי העותרים, למשל לבנות דירות גן בקומות הקרקע או לנייד את זכויותיו מפרויקט זה לפרויקט אחר בעיר.

נדחה תמ"א 38: "הרחוב צר, מפתל וללא מוצא"
פרויקט לתוספת 63 דירות לבניין ברחוב אבטליון ברמת גן עלול היה לגרום לעומס על התשתיות במתחם. היזמים נדחו הן בעירייה והן בוועדת הערר עו"ד נתן שטיינברגפורסם: 08.05.17 , 06:59 ועדת הערר של מחוז תל אביב דחתה לאחרונה ערעור של חברת נדל"ן, שביקשה לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין ברחוב אבטליון ברמת גן אך נתקלה בהתנגדות של העירייה. ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן, שסברה שתוספת של עשרות דירות למתחם יצרו עומס על הרחוב הקטן והצר. חברת "י.ע.ז ואנשי העיר", המקדמת יוזמות בתחום הבנייה, הגישה לוועדה המקומית לתכנון ולבניה ברמת גן בקשה להתיר לה לבצע פרויקט תמ"א 38 במבנה ברחוב אבטליון. החברה ביקשה היתר להרוס את המבנה בן שלוש הקומות ולבנות תחתיו בניין חדש בן 10 קומות הכולל 63 יחידות דיור. לפני יותר משנה דחתה הוועדה את הבקשה וקבעה שיש צורך בתוכנית כוללת הנותנת פתרונות לכלל המבנים הישנים במתחם, שכן כרגע התשתיות והסדרי התנועה ברחוב לא יכולים לשאת את תוספת יחידות הדיור. חוק ונדל"ן תביעת הגג הדולף: יזם תמ"א 38 יפצה דיירים עו"ד סיני גלבוע זוג צעיר מתל אביב סבל במשך שני חורפים מנזילה קשה של גשמים בדירה שכורה. יזם שביצע פרויקט בבניין ישלם על כך 11 אלף שקל תביעת הגג הדולף: יזם תמ"א 38 יפצה דיירים החברה הגישה ערר שבו הדגישה את החשיבות שבחיזוק המבנה הרעוע מפני רעידות אדמה, התלוננה על "הדיון החפוז" בבקשתה וציינה כי בפרוטוקול הדיון מופיעות 26 מילים בלבד. היא הלינה על הנימוקים לדחיית בקשתה וטענה שהוועדה לא הייתה מוסמכת לסרב לה בהתבסס על נתוני הרחוב, שכן שיקול דעתה מוגבל לבחינת נתוני המגרש הספציפי שלגביו נדרש ההיתר. החברה הוסיפה שלא ניתן להסתמך על "תכנון עתידי" אמורפי וערטילאי שטרם החל, ולהקפיא את הפרויקט לזמן לא מוגבל, במיוחד כשתמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שעל הרשות המקומית לפעול לקידומה. מנגד טענה הוועדה המקומית שרוחב הרחוב המוביל לבניין הוא ארבעה מטרים בלבד, ובנסיבות אלה לא סביר לאשר מבנה של 63 דירות. היא הודתה שהדיון בבקשה היה קצר אך הסבירה שהיו בפניה עוד קודם לכן מספר בקשות להיתר ביחס למבנים אחרים ברחוב כך שנאסף אצלה מידע תכנוני רב. היא סיכמה שתוספת הדירות הייתה מביאה למצב "קטסטרופלי". ועדת הערר של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד תמר עיני ורדון, השתכנעה שנתוני הרחוב לא מאפשרים את תוספת יחידות הדיור. לדבריה, הוועדה המקומית רשאית להתייחס במסגרת שיקול דעתה למאפיינים מיוחדים הנמצאים בסביבת המתחם, כמו דרכי הגישה והמגרשים הסובבים אותו. בנסיבות אלה, הוועדה בהחלט הייתה רשאית לסרב לבקשה אם הגיעה למסקנה שהתשתיות ברחוב לא יכולות לשאת את תוספת הבנייה. הוועדה ציינה שהתוכנית שהגישה החברה היזמית "מתעלמת לחלוטין מהסביבה שבה מצוי המגרש, מדרך הגישה היחידה אליו ומהעובדה שמדובר ברחוב ללא מוצא, שבו מבנים ישנים נוספים", ואישורה יביא לפגיעה באינטרסים לגיטימיים אחרים של תושבי המתחם. בנסיבות אלה דחתה הוועדה את הערר. בסוף דבריה צוין שההחלטה לא מונעת מהחברה את האפשרות להגיש בקשה אחרת, צנועה בהרבה, המתחשבת בסביבת המבנה, במיקומו ובדרכי הגישה אליו.

בעלי דירות: המזיקים העיקריים לתמ"א 38 - עורכי הדין
מעל למחצית מבעלי הדירות שעברו פרויקט תמ"א 38 מרגישים שעורכי הדין לא ייצגו אותם כראוי, ופגעו בפרויקט באופן ממשי - כך על פי סקר שערך אתר מדלן בקרב מאות בעלי דירות. במקרים רבים בחרו הדיירים עורכי דין על פי המלצת היזם וגילו - "משרד עורכי הדין פעל למען האינטרסים של היזם, ולא באמת שמר עלינו" עינת אלפסהפורסם: 12.04.17 , 07:22 מעל למחצית מבעלי הדירות שעברו פרויקט תמ"א 38 נפגעו מעורך הדין מטעמם - ומרגישים כי התנהלותו פגעה בפרויקט באופן ממשי, כך עולה מסקר שנעשה על ידי סוקרי שטח של אתר "מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי". במסגרת הסקר רואיינו מאות בעלי דירות בבניינים שעברו תמ"א 38 ברחבי הארץ, כדי להבין מהם הקשיים המרכזיים שעלו בתהליך. כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן מהסקר עולה כי התלונה המרכזית של בעלי הדירות לאחר השלמת הפרויקט נגעה לבחירת עורך הדין שייצג אותם בתהליך - וכי מעל למחצית מהמרואיינים העידו כי עורך הדין שליווה אותם היה חסר ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, באופן אשר פגע בבעלי הדירות. במקרה אחד תיארה תושבת חולון אשר השתתפה בפרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה: "החוזה מול היזם נכתב על ידי עורך דין ללא רקע בתחום התמ"א 38. רק בדיעבד גילינו את אי הסדרת הרישום של השטחים שהתווספו לדירות הישנות בטאבו. בנוסף, עורך הדין לא עמד על כך שמפרט העבודות שהיזם מספק לדירות שלנו, יהיה זהה לדירות החדשות שבנה במסגרת הזכויות שקיבל". היזם בחר בעורך דין עבור הדיירים במקרה אחר, במסגרת פרויקט שנערך בנתניה, בחרו הדיירים בעורכת דין ללא ניסיון אשר הכירה באופן אישי את אחד מבעלי הדירות. "מהר מאוד גילינו שהבחירה בה הייתה טעות", סיפר אחד הדיירים. "ההסכם שגובש על ידי החברה היזמית אושר על ידה עם מינימום הערות, ובאופן שהשאיר סעיפים רבים מדי לפרשנות. רק לאחר שהחלטנו להתקשר עם משרד עורכי דין מנוסה יותר ההסכם נערך מחדש, ונכנסו סעיפים קטנים כביכול כמו התחייבות החברה על איכות חומרי הבנייה". על פי נתוני הסקר עולה כי בחלק גדול מהבניינים עורך הדין שייצג את בעלי הדירות בתהליך התמ"א 38 הגיע בהמלצת היזם - ולא נבחר על ידי בעלי הדירות. "התחושה שקיבלנו הייתה שמשרד עורכי הדין פעל למען האינטרסים של היזם, ולא באמת שמר עלינו". טוענת בעלת דירה בבניין שעבר תהליך תמ"א 38 בבת ים. "הפעם היחידה שבעלי הדירות נפגשו עם עורכת הדין הייתה בשלב שבו נדרשו לחתום על החוזה מול היזם", סיפרה הדיירת. "בשלב החוזי הציגה בפנינו קלסר שכלל עשרות סעיפים, כאשר לטענתה הסעיף המהותי ביותר עסק במתן זכות ליזם לבנות תוספת קומות על גג הבניין. לצערי, גילינו בדיעבד שלא קיבלנו הסבר באשר לסעיפים חשובים נוספים כמו הגדרת לוחות זמנים להוצאת הפרויקט לפועל, מנגנון קביעת הערבויות להבטחת התחייבויות היזם, ועוד כל מיני סעיפים שבשורה התחתונה היו יכולים לעזור לנו מאוד". "התייעצו עם תושבי הבניינים הסמוכים" "תפקידו של עורך הדין הוא לייצג את בעלי הדירות בתהליך ההסכם באופן שווה, ולהוביל את התהליך לכל רוחבו", מסביר יובל שמרת, מנהל חטיבת התחדשות עירונית באתר מדלן. "כבר בתחילת התהליך, עוד לפני הפנייה הראשונית ליזמים, רצוי לוודא שעורך הדין יגדיר את תנאי ההסכם הבסיסיים של היזם עם הדיירים. יש לתת דגש בייחוד לתנאים שהינם בעלי משמעות כספית, כמו למשל קביעת גובה ופירוט הערבויות הנדרשות מהיזם". "מומלץ לבדוק מול בניינים אחרים בשכונה, שכבר מצויים בתהליך תמ"א 38, באיזה משרד עורך דין הם בחרו ומהי מידת שביעות הרצון שלהם מהשירות", מוסיף שמרת. "בנוסף רצוי לבחון אילו משרדי עורכי דין העוסקים בתחום מלווים בניינים בעיר, שכן מדובר בדרך כלל באנשי מקצוע שיכירו את חברות הנדל"ן המומלצות הפעילות בעיר, וכן את מדיניות העירייה ותקנות התכנון והבנייה בה". "חשוב להבין שליווי משפטי בתהליך תמ"א 38 נמשך שנים. מומלץ לפנות באופן ישיר, בלי קשר לחברה היזמית, למספר משרדי עורכי דין - ולבחור בסופו של דבר לעבוד רק עם מי שמחזיק בניסיון מוכח ושמחויב להצלחת הפרויקט".

תמ"א 38: מדריך לביצוע פרויקט
התחדשות עירונית יכולה להיות פיתרון יעיל לבעיות סביבתיות ובטיחותיות, וגם לעליית המחירים. אז מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, מה זה פינוי בינוי וכיצד כל זה יכול להקל על מצוקת החניה? מדריך הנדל"ן

תרגיל בחשיבה יצירתית, או מה טוב יותר, תמ"א 38/2 או פינוי בינוי
אינדקס יזמים וחברות הנדסה תמ"א אינדקס משרדי עו"ד לתמ"א 38 ונדל"ן משרד הפנים לא טיפל בבקשת העיריות להפחית ארנונה, לבנייני הנמצאים בבנייה במסגרת תמ"א 38 October 19, 2015 | רז סמולסקי 70 רשויות מקומיות הגישו בקשות לשינוי הארנונה ל-2015... להמשך קריאה תמ"א 38 תיקון 4 הדבר החם הבא October 19, 2015 | הילה ציאון YNET ​
תמ"א 38 היא תוכנית לאומית שאמורה לאפשר לציבור הר... להמשך קריאה מה מרוויחים הדיירים בפרויקט תמ"א 38 2 בחולון? או למה זה כדאי לכולם? August 3, 2015 פרויקט התחדשות עירונית בחולון – ברחוב חנה סנש יהרס... להמשך קריאה גבעתיים: לא עוד לג'ונגל של תמ"א 38 August 2, 2015 | אריק מירובסקי TheMarker בית המשפט המחוזי בתל אביב, ביטל החלטה של ועדת הערר... להמשך קריאה מהלך שיווקי בחיפה הוליד כנס התחדשות עירונית בלב ים? July 24, 2015 | ג'ון בן זקן מעריב יזמית נדל"ן, העוסקת בפרויקטים של התחדשות עירונית,... להמשך קריאה לא רוצים תמ"א? אולי בקרוב תשלמו את שיפוץ חזית הבניין מכיסכם. June 24, 2015 | יאיר הרוש חבר מועצת אשדוד נעים שומר מציע לחייב תושבים בבנייני... להמשך קריאה להכנס לתמ"א בלי לשבור את הראש והידיים June 23, 2015 | מרכז הבניה הישראלי - ישראל היום לדברי עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד... להמשך קריאה יש לך בית פרטי? יכול להיות שאפשר לעשות בו תמ’’א 38 ולהפכו למגדל מגורים. June 18, 2015 | חן אברמובי'ץ תושבי רחוב המייסדים בשכונת נווה אפרים בכרכור, בה ה... להמשך קריאה אי ודאות לגבי תמ"א בגבעתיים June 17, 2015 | נדל"ן היום דווקא בשנה בה אנו עמוסים בדיווחים מרעידת האדמה בנפ... להמשך קריאה החלטת מיסוי חדשה מקלה על יזמי תמ"א 38 ופינוי בינוי. June 17, 2015 | אורי חודי - גלובס יזמים שחתמו על הסכם עם הדיירים, והוא בוטל כי התנאי... להמשך קריאה Older Posts > הבנקים מעדיפים לממן פרויקטי תמ"א 38/2 , הריסה ובניה מחדש. 11.06.2015 12/12 עושים תמ"א בבנין שלך? מה עם עיצוב וחידוש הפנים בהזדמנות זו ? כל התמ"א על רגל אחת לאחר נסיון מצטבר בייצוג עשרות בניינים, ומפגש בעשרות יזמים וחברות, כלי העבודה המרכזי הינו בבחינת ובחירת היזם מצביע על שני כלים מרכזיים וחיוניים ביותר לחץ להמשך קריאה תרגיל בחשיבה יצירתית, או מה טוב יותר, תמ"א 38/2 או פינוי בינוי עורך הפורטל בעיריית רעננה אושרה תוכנית בהתאם לתמ"א 38 תיקון 2, המהווה למעשה תוכניות פינוי בינוי אך בהקלות מיוחדות של תמ"א 38. במקום בניין של 2 קומות יבנה בניין בן 7 קומות על פי סטנדרטים חדישים ויכלול מרפסות לכל הדירות, מעלית, מחסנים וממ"דים. הפרויקט הינו של בבעלות קבלן מקומי, אשר רצה במקור לבצע פינוי בינוי במקום, לאחר התייעצות עם עורך דין המתמחה בנדל"ן ותמ"א 38, העלה זה את האפשרות לנצל את הזכויות הקיימות על פי חוק התמ"א שיביאו לשלושה יתרונות משמעותיים : א. קבלת הטבות בתשלומי מיסים והיטלים שונים ב. תהליך מהיר יותר המצריך פחות תהליכים בירוקרטים ומאפשר ריצה מהירה יותר של הפרויקט ג. הטבות באחוזי הבנייה על פי ההקלות המתאפשרות על פי התמ"א במסגרת תמ"א 38 ניתן להוסיף כיום 2.5 קומות לבניינים. במקרה זה הבניה הורחבה אל מעבר לכך, תוך שהיא מנצלת את הזכויות בתב"ע המקומית. רע 210 עד כה אושרו ברעננה על ידי הועדה המקומית למעלה מ-62 בקשות למימוש התמ"א במתכונת 38/1 ו 38/3 – תוספת קומות לבניין קיים ללא הריסתו. חשוב לציין כי ביצוע תמ"א 38/2 הינו בעל קשיים מסוימים בכל הקשור לשיכון הדיירים בתקופת הבנייה ולכן כדאיות פרויקטים אלו צריכה להיבחן לגופה הן בהיבטים האדריכליים והן בהיבטים המשפטיים חוקתיים. כפי שנאמר שימוש במסלול התמ"א מאפשר ערוץ עוקף בירוקרטיה אשר מאפשר לאשר תוכניות מורכבות בפרק זמן קצר יחסית. במקרה זה התוכנית אושרה בתוך פחות משנה מאז הוגשה הבקשה. שני כלים מרכזיים וחיוניים ביותר לפני שנגשים לתמ"א 38: האם היזם/קבלן עסק בעבר בבנייה, האם הוא בנה בניינים במסגרת תמ"א 38? לכו ובדקו בניינים שהיזם/קבלן בנה, ראיינו דיירים, ראיינו קונים התרשמו מיכולת הבנייה של היזם. האם הדיירים מרוצים? האם ישנה ביקורת קשה על התנהלות היזם?

X

מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי
www.moch.gov.il › משרד הבינוי והשיכון › שיקום והתחדשות › התחדשות עירוניתמטרתו של המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי הוא לסייע לבעלי הנכסים או החוכרים (להלן: הדיירים) שבשכונותיהם נשקלת יוזמה להפעלת פרויקט ...


פינוי בינוי - המדריך המשפטי המלא - משרד עו"ד מקרקעין אלדר אדטו
www.adatolaw.co.il › פינוי בינויהמדריך המלא לפרויקט פינוי בינוי. המשרד צבר ידע וניסיון רב בתחום הפינוי בינוי ומעניק ייעוץ משפטי ולווי מקצועי לאורך שלבי עסקת פינוי בינוי. היכנסו למידע נוסף.


פינוי בינוי - גלובס
www.globes.co.il › תגיות כלליותמידע מקיף אודות פינוי בינוי באתר גלובס: כל החדשות, הכתבות, הדעות והעדכונים החמים מרוכזים עבורך באתר גלובס- זירת העסקים של ישראל.


פינוי בינוי – המדריך המלא לאישור הפרוייקט
www.bsh.co.il/פינוי-בינוי/כל המידע על פרויקט פינוי בינוי: מהו מתחם פינוי בינוי, שלבים לביצוע פינוי בינוי, פיצויים לדיירים, מיסוי, יתרונות וחסרונות, דייר סרבן, דרכי ביצוע ועוד.


פינוי בינוי - כל מה שצריך לדעת | הון - מדריכים פיננסיים
www.hon.co.il/פינוי-בינוי-כל-מה-שצריך-לדעת/פינוי בינוי - כל מה שצריך לדעת. אתם גרים בשכונה ישנה ומוזנחת? אולי אתם מיליונרים ואתם לא יודעים; יש לכם סיכוי לא רע להיכלל בפרויקט "פינוי ובינוי". איך עושים את זה? האם זה כדאי?


פינוי בינוי | החברה להתחדשות עירונית לישראל
www.pinuibinui.org.il/html5/?_id=13331&did=9297&g=13331...פינוי%20בינוי כשמדברים על התחדשות עירונית עירונית, פינוי בינוי הוא שם המשחק. החברה להתחדשות עירונית היא החברה היחידה בישראל שעוסקת באופן בלעדי בפרויטים של פינוי בינוי הכוללים עשרות ...


התחדשות עירונית | פינוי בינוי | התחדשות עירונית לישראל
www.pinuibinui.org.il/פינוי בינוי תמא 38 או התחדשות עירונית - כדאי לפנות אל החברה המובילה , יציבה ואמינה אנו מחויבים לקידום הפרויקט בצורה אופטימלית ועם עמידה ביעדי התקציב.


פינוי בינוי - פרוייקטי התחדשות עירונית - שרמן, לנדאו את עברי | sli-law
www.sli-law.co.il/?page_id=1268נכתב ע"י עוה"ד דרור שרמן וליאור לנדאו. עסקת פינוי ובינוי מוגדרת בחוק כחוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על-פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם ...


חוק פינוי ובינוי - Nevo.co.il
www.nevo.co.il/law_html/Law01/999_544.htmחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. רשויות ומשפט מנהלי – תכנון ובניה – בינוי ופינוי – פיצויים. משפט פרטי ... אחריות בנזיקין בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי. Go. 2.


הזכות לסרב לעסקת פינוי בינוי (זכות) – כל-זכות
www.kolzchut.org.il/he/הזכות_לסרב_לעסקת_פינוי_בינוי16 בפבר׳ 2017 - מאחר שפרויקטי ההתחדשות העירונית הכרוכים בעסקאות פינוי-בינוי מתבצעים בדרך כלל בבתים משותפים, יש צורך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף על ...


X

מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי
מטרתו של המדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי הוא לסייע לבעלי הנכסים או החוכרים (להלן: הדיירים) שבשכונותיהם נשקלת יוזמה להפעלת פרויקט פינוי-בינוי, להתמצא בנושא מורכב זה. יודגש כי עקרונות ההתקשרות שבין הדיירים לבין היזם, המפורטים בהמשך, הם בגדר המלצה בלבד ואין בהם כדי להטיל אחריות כלשהי על משרד הבינוי והשיכון או לחייב את הדיירים ואת היזמים או הקבלנים (להלן: היזמים). הבהרות עסקות פינוי-בינוי וכל הפעולות המלוות את העסקות הן באחריותם הבלעדית של הדיירים. משרד הבינוי והשיכון אינו אחראי להתקשרות שתיערך בין הדיירים ליזם, והיא תיעשה על דעת הצדדים בלבד. מסמך זה מתייחס להתקשרות בין בעלי הנכסים לבין היזם שבחרו ואינו בא להתערב ביחסים שבין בעלי הנכסים לבין שוכרי הדירות או לבין דיירים מוגנים או לבין דיירי הדיור הציבורי. שלב ההתארגנות חתימה על מסמכים טרום-הסכם בחירת היזם בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי-בינוי ההסכם התמורה ביטחונות בדק ואחריות ביטוח גילוי ושקיפות שלב ההתארגנות שלב א: בחירת נציגות הדיירים ועורך דין מייצג לפני חתימה על מסמך כלשהו, מומלץ לדיירים להתארגן, לקיים אספת דיירים ולבחור נציגות אשר תקדם ותלווה את התהליך מטעמם. רצוי לקבוע בשלב זה את סמכויות הנציגות ומומלץ לעשות זאת לפני החתימה על מסמך טרום-ההתקשרות. לאחר מכן, מומלץ לבחור עורך דין אחד, בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי, אשר ייצג את כלל הדיירים. עורך הדין לא ייצג גם את הדיירים וגם את היזם. החלטת ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין בנוגע לניגוד אינטרסים בעסקאות לפי תמ"א 38 שלב ב: קשר עם העירייה וקבלת מידע תכנוני מומלץ לברר בשלב ההתחלתי את עמדת העירייה לגבי הפרויקט המוצע, באמצעות הגורם האחראי לנושא, אצל מהנדס העיר. חתימה על מסמכים טרום-הסכם לפני חתימה על הסכם פינוי-בינוי, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של הדיירים. עם זאת, ניתן לחתום על כתב אישור או מסמך כוונות מוגבל בזמן קצוב, כדי לסייע בקידום הפרויקט. בדרך כלל מומלץ שכתב האישור יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים ממועד חתימתם של מרבית הדיירים (לפי קביעת הדיירים) ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך. לפי כתב אישור זה, הדייר מביע נכונות עקרונית לביצוע פרויקט פינוי-בינוי, בכפוף לכך שהצדדים יסכימו בהמשך על התמורה ויעגנו זאת בהסכם. מומלץ שכתב אישור זה לא יקנה זכויות כלשהן ולא יטיל מגבלות על הדייר, למעט בלעדיות לתקופה המוסכמת. כמו כן, יצוין בו במפורש שהוא כפוף הן להסכמה על זהות היזם והן לבדיקת התמורה וכן להסכמה על יתר תנאי ההתקשרות, לרבות הבטוחות. מומלץ שההסכמה העקרונית תינתן מתוך שמירה על הזכות לנהל משא ומתן לגבי התמורה ולגבי בחירת היזם. רצוי לקבוע מנגנון המחייב את המחתים היזם ליידע ולעדכן הדיירים בדבר מועד חתימתם של שאר הדיירים בבניין. יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין. כבר בשלב זה מומלץ להיוועץ עם עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין ובעסקות פינוי-בינוי טרם חתימה על כל מסמך כוונות. בחירת היזם מומלץ לקיים אספת דיירים, שבמהלכה תוסמך נציגות הדיירים, יחד עם עורך הדין, לבחון הצעות מטעם יזמים ולנהל מולם משא ומתן בשם כלל הדיירים. מומלץ כי הנציגות תביא את מסמכי ההתחייבויות לידיעת כלל הדיירים. יצוין כי לעתים הפנייה לדיירים תיעשה ביוזמת היזם. בכל מקרה, מומלץ לערוך את בדיקת החוסן הכלכלי של היזם וכן בדיקת כדאיות התמורה המוצעת, כמפורט בסעיף 6, להלן. מומלץ, ככל המוקדם, לבחון הצעות נוספות מול יזמים אחרים. חשוב מאוד לדרוש כי ביצוע העבודות ייעשה על ידי קבלן רשום על פי חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969, ובסיווג המתאים (לפי הרישום בפנקס הקבלנים). בחינת התמורה המוצעת: שמאי פינוי-בינוי במהלך ניהול משא ומתן עם היזם וטרם החתימה על הסכם פינוי-בינוי, אם הדיירים מתלבטים אם התמורה שהיזם מציע להם היא תמורה ראויה, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון בבקשה למנות שמאי פינוי-בינוי, כדי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה המוצעת. הפנייה לשמאי מותנית, ברוב של דיירים המעוניינים בעסקה. לפרטים לגבי דרכי הפנייה, הרוב הנדרש והמימון של השמאי היכנסו למאגר שמאי פינוי בינוי. ההסכם קביעת אבני דרך למימוש ההסכם מומלץ לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות מסוימות: אישור התכנית המפורטת (תב"ע), הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי, החתמת כלל הדיירים, הוצאת היתר בנייה, התחלת בנייה, סיום הבנייה, רישום הבית המשותף וכדומה. מומלץ לקבוע מנגנון, המאפשר ביטול ההסכם ו/או קבלת פיצוי, אם פעולה מסוימת לא התקיימה בפרק הזמן שנקבע, וכן לקבוע את התנאים הנדרשים לצורך ביטול ההסכם, כגון, רוב מסוים של הדיירים. תנאים למימוש הפרויקט "תנאים מַתלים" במועד חתימת הדיירים על ההסכם קיימת אי-ודאות באשר להוצאתו לפועל של הפרויקט בשל התלות בגורמים שונים, כגון: הסכמת כלל הדיירים במתחם, הכרזת הממשלה על המתחם כמתחם פינוי-בינוי ואישור התכניות והיתרי הבנייה על ידי הוועדות לתכנון ובנייה. לפיכך, נהוג להתנות את ההסכם בכמה תנאים. רצוי לציין כי ההסכם לא ייכנס לתוקף כל עוד לא התקיימו התנאים במהלך התקופות שנקבעו מראש. חשוב להבהיר, כי אם התנאים אינם מתקיימים בפרק זמן שייקבע, עלול לפוג תוקף ההסכם. בין היתר, ניתן למנות את התנאים הבאים: חתימת כל הדיירים על ההסכם, לרבות בעקבות הליך של תביעה נגד דייר סרבן הכרזת ממשלה המקנה פטורים ממסים אישור תכנית מפורטת (תב"ע) במסגרת התנאים למימוש הפרויקט, מומלץ לוודא כי תישמר לדיירים אפשרות לביטול ההסכם במקרים מסוימים, כגון במקרה שבו יש פער משמעותי בין התמורה שהציע היזם לבין התמורה הנגזרת מהתכנית שאישרו ועדות התכנון. התמורה שוויון במפתח התמורה ושקיפות מומלץ לקבוע עיקרון, לפיו כל הדיירים בעלי דירות דומות יהיו זכאים לתמורה על בסיס דומה. ניתן לקבוע עקרון, כפוף לחריגים (כדוגמת: גיל ומצב בריאותי רלוונטי) לפיו אם תינתן הטבה נוספת למי מהדיירים, היא תחול גם לגבי שאר הדיירים (שבבעלותם דירות עם אותם מאפיינים). במקרים שבהם לא יחול עקרון השוויון, יש לדרוש מראש מהיזם לדווח על כך לבעלי הדירות. יש לדווח לבעלי הדירות על כל שינוי בתמורה שאינו זניח שיקבל בעל דירה במקבץ, בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ. לעניין חובת השקיפות הקבועה בחוק, ראו סעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. רכיבי התמורה מומלץ כי התמורה לה יהיו זכאים הדיירים תכלול את הרכיבים הבאים: דירה חדשה (או פתרון דיור חלופי) מימון שכר דירה במהלך תקופת הביניים (ועד לאכלוס בבניין החדש), מימון הובלת תכולת הדירה (בשני המעברים), אפשרות להשתתפות בשכר טרחתו של עורך דין המייצג את הדיירים, אפשרות לסיוע בתשלום הוועד בבניין החדש לתקופת זמן מוגבלת ועוד. מובא לידיעתכם כי מוסדות התכנון בוחנים, בין היתר, את כדאיות הפרויקט, לרבות התמורה לדיירים, בהסתמך על תקן 21 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכניות פינוי-בינוי. כמו כן, מובא לידיעה כי יש אפשרות שמועצת העיר תחליט על מתן הנחה בארנונה בגין הפרשי שטחי הדירות לתקופה קצובה. דגשים בעניין הדירה החדשה בהסכם תיקבע התמורה שתכלול את הרכיבים הבאים: שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת, בהתאם לסיכום שהתקבל בין הדיירים ליזם (באחוזים או בשטח נקוב [ X מ"ר] או בכל שיטה אחרת שתוסכם), מנגנון לבחירת מיקום דירות התמורה, מפרט טכני דומה ועוד. קביעת מיקום דירת התמורה בבניין החדש יכולה להתבצע על ידי הגרלה, על פי סדר כרונולוגי של החותמים על ההסכם, על פי קביעת שמאי מטעם הדיירים או בכל דרך אחרת אשר תהיה מקובלת על הצדדים. על המפרט הטכני של דירות התמורה המוצעות לדיירים המקוריים, להיות דומה לזה של הרוכשים את דירות היזם. רצוי להסדיר מראש את נושא החניות, המחסנים וחלוקתם וכן את נושא הצמדת רכוש משותף לדירות. תשומת לב מופנית להוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 לעניין דירה המותאמת לאדם עם מוגבלות. חשוב להבין שעם המעבר לדירות החדשות יחולו על הדיירים תשלומים שוטפים שעלולים להיות גבוהים יותר מאשר בעבר, לרבות תשלומי ועד הבית (או חברת ניהול) והארנונה. מגוון חלופות התמורה בעסקות פינוי-בינוי עומדות בפני הדיירים כמה חלופות תמורה, כולל: דירה חדשה בעלת מספר חדרים ושטח גדולים יותר מאלה של הדירה הקיימת, דירה חדשה קטנה מזו של שאר הדיירים וקבלת יתרת שווי דירה חדשה בכסף מזומן, קבלת שתי דירות חדשות קטנות ששווין אינו עולה על שווי דירה חדשה במתחם, קבלת דירה מחוץ למתחם בשווי דירה חדשה במתחם, לדיירים מבוגרים - קיימת אפשרות לקבלת פתרון דיור בבית אבות או בדיור מוגן ועוד. יובהר כי על חלופות התמורה חלות מגבלות הנובעות מהוראות מיסוי מקרקעין, לצורך קבלת הטבות המס בעניין זה. ניתן אמנם לחרוג מהתמורות המתוארות, אך הדבר יהיה כרוך בתשלום מסים, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. דגשים בעניין שכר דירה בתקופת הפינוי מומלץ שבמהלך התקופה שבין מועד מסירת הדירה הקיימת ליזם ועד להשלמת הפרויקט וכניסת הדיירים לדירה החדשה (כלומר, מפינוי הבניין הישן והריסתו ועד אכלוס הבניין החדש), יממן היזם שכר דירה לדיירים, לפחות בגובה שכר דירה המקובל במועד הפינוי באותו אזור (בהנחה שקיים באזור היצע דירות להשכרה) או באזור דומה סמוך. דמי השכירות ייקבעו בהתאם לדירות בעלות מאפיינים זהים לדירות הדיירים הקיימות, סמוך למועד פינוי הדירות, על פי מחירי השוק. יש להסדיר בהסכם את אופן התשלום לדייר, את תדירות התשלום ועוד. כמו כן, יש לקבוע מנגנון לעניין הצמדת שכר הדירה והתאמתו לשינויים בשוק, שיחולו בתקופת השכירות הרלבנטית. סעיף זה לא יחול כאשר הדיירים עוברים ישירות מדירתם הישנה לדירת התמורה, כגון במקרה שהיזם בונה את דירות התמורה במתחם על קרקע פנויה או במקרה של קבלת פתרון דיור מיידי מחוץ למתחם. עלויות החלות על היזם, לעומת חובותיו של הדייר מומלץ לקבוע כי כל העלויות הנוגעות לפרויקט, לרבות תכנונו ובנייתו, יחולו על היזם. על פי רוב, מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל הוצאה שהיא הקשורה למימוש הפרויקט והקשורה לעניין מיסוי מקרקעין - בהנחה שהעסקה בינם לבין היזם פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (דהיינו, מס שבח ומס רכישה). מובהר כי תשלומים אחרים שאינם נובעים במישרין מהעסקה, כגון: מסים, תשלומים והיטלים שנוצרו לפני ההתקשרות (חוב לעירייה בגין ארנונה) דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל וכדומה וכן תשלומים שוטפים, או חובות בגין הדירות הקיימות עד למסירתן ליזם או עד לפינוי שלהן, יחולו על הדיירים. תשומת לב לכך שהפטור ממס שבח וממס רכישה חל רק בגין דירה אחת במתחם, גם אם לאותו דייר יש למעלה מדירה אחת במתחם, הכול בהתאם למפורט בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. ביטחונות מקובל כי סמוך לפינוי דירותיהם וכתנאי לכך, היזם ימסור לדיירים ערבות בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 בשווי הדירה החדשה , וכן בכל מקרה של העברת זכויות אחרות לטובת היזם או מי מטעמו, כגון: העברת בעלות, רישום שעבוד לטובת הבנק המלווה ורישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות היזם. כמו כן ימסור היזם, כתנאי לפינוי הדירות, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום דמי השכירות עד למסירת הדירה החדשה לדייר. ניתן לקבוע ערבות פוחתת לתשלום דמי השכירות, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. לגבי דירות שמוטלים עליהן שעבודים (כגון, משכנתאות ועיקולים): יש צורך לקבוע בהסכם כי היזם יתחייב להגיע להסדר עם הבנקים למשכנתאות שהלוו כספים לדיירים, אשר יאפשר את הסרת המשכנתא של הדיירים ושעבוד דירתם לטובת הפרויקט (הסדר של הסבת השעבוד), לדוגמה, הסבת הערבות בנוסח חוק מכר לטובת בנק למשכנתאות או העמדת בטחונות חלופיים בידי היזם. בדק ואחריות יש לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות בהתאם לקבוע בחוק מכר (דירות), התשל"ג-1973 ולתקופות בדק ולתקופות האחריות, כאמור בו. למידע נוסף ראו המדריך לרוכש דירה חדשה מקבלן ביטוח מומלץ לקבוע בהסכם קבלת אישור מחברת ביטוח על קיום דרישות ביטוח על ידי היזם, לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח לעבודות הפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבניין שיבנה היזם), אחריות כלפי צד ג' ואחריות מעבידים וביטוח אחריות מקצועית. גילוי ושקיפות כל מי שמקבל שכר מהיזם או פועל מטעמו או כל מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של העסקה, חייב להצהיר על כך מראש, בעת הפנייה הראשונה לדיירים, לפני חתימה על ההסכם ובהסכם עצמו, זאת בהתאם לסעיף 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006. יצוין כי הפרת דרישה זו לגילוי ולשקיפות תאפשר לדייר לחזור בו מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי, גם אם חתם על הסכם התקשרות מחייב.

פינוי בינוי – המדריך המשפטי המלא
עסקת "פינוי– בינוי" מוגדרת במסגרת החוק כדלקמן: "חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי בינוי אשר על פיהם, מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה". צפו בהרצאה של עו"ד אלדר אדטו מכנס התחדשות עירונית 2015, המפרטת איך להשיג את המקסימום בעסקת פינוי בינוי ומהם הדגשים שחייבים לשים לב אליהם בלשון העם, פינוי בינוי הינו שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים, במסגרת עסקת פינוי בינוי, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. במסגרת עסקת פינוי בינוי, המפנה (הדייר) מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת. כמובן שגודל הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה נקבעת במשא ומתן עם הקבלן. יובחן כי במקרה מעין זה שיקולי הכדאיות הכלכלית של הקבלן משחקת תפקיד עיקרי. יודגש כי במסגרת החוק, קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק. מכלל האמור עולה ברורות, כי לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. העירייה עצמה משפרת את חזות העיר, הדיירים מקבלים דירה ברמה גבוהה יותר, בשטח גדול יותר ובוודאי בשווי כלכלי גבוה יותר, וכך רמת החיים עולה. לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טרפודו את העסקה. משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת לכם עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. אולם במקרה מעין זה, נשאלת השאלה מהו סירוב בלתי סביר? החוק בא לעזרתנו ונותן לנו מספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. לדוגמא: אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר. או במידה ובמסגרת עסקת פינוי בינוי לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חילופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או בטוחות הולמות, או לחילופין כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות, אזיי האמור לא ייחשב כסירוב בלתי סביר. מהו רוב מיוחס על פי הגדרת החוק? החוק קובע כי בבית משותף אשר בו יותר מחמש דירות: בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כשיש שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים). בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות: כל בעלי הדירות למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם ובלבד שמתקיימים שני תנאים: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד. במידה ובכוונתך לרכוש דירה בפרויקט של פינוי בינוי, מומלץ מאוד לערוך מספר בירורים. יש לבדוק את מערך היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם. כמן כן, יש לערוך בדיקה מקיפה לגבי הליווי הבנקאי שניתן ליזם לשם הקמת הפרויקט, על מנת שהקנייה תעשה ללא חששות, עליך לוודא מיהו הבנק המלווה של הפרויקט ושהכספים שניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר המעוניין להכניס את הבניין שלך למסגרת של פינוי בינוי, הינך מוזמן לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נלווה אתכם מראשיתו של ההליך, נפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את הטוב ביותר שניתן במסגרת עסקה של פינוי בינוי. במידה ואתה דייר, אשר מעוניין לבדוק את ההסכם אשר מציע לך היזם במסגרת עסקת פינוי בינוי, נשמח אם תפנה למשרדנו. אנו נבדוק את ההסכם, על מלוא תנאיו ונוודא כי זכויותיך הקנייניות שמורות היטב ונפעל על מנת שתקבל את המקסימום הניתן תמורת דירתך והסכמתך לפרויקט פינוי בינוי. צפו בקטע בו עו"ד אלדר אדטו מסביר אודות פינוי בינוי – תכנית "המקצוענים" בערוץ 10 – עו"ד פינוי בינוי: מידע נוסף בנושא פינוי בינוי: תנאי פטור ממסים בעסקת פינוי בינוי תנאים לאישור תכנית פינוי בינוי מסלולי הכרזה למתחם פינוי בינוי מה עושים נגד דייר שמסרב לבצע עסקת פינוי בינוי? דייר סרבן חויב לפצות את דיירי בניין במיליוני שקלים איך לקבל את המקסימום בעסקת פינוי בינוי

פינוי בינוי
תכנית במסגרתה בעלי בתים מאפשרים לקבלן להרוס את בית הדירות שלהם ולבנות במקומו בית דירות גדול בו הם יקבלו בתמורה דירה חדשה. פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית בערים שנוצרה כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. מדיניות זו פותחה בעקבות אזילת השטחים הפתוחים מחוץ לערים, קריאת גופי התכנון לציפוף הערים וחוסר היכולת לטפל במרקמים עירוניים מתדרדרים. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, על מנת לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ועל מנת לשפר את תדמית העיר. השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או מדורדרים מבחינה חברתית וכלכלית. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם. לרוב הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר. במדינות דמוקרטיות פיצוי הוא לרוב החלק הבעייתי והארוך ביותר בתהליך כולו. במדינות בלתי דמוקרטיות חלק זה מהיר בהרבה ולרוב מתמצה במשלוח משטרה למקום והעברת התושבים לאזור אחר.

המדריך לאישור פרויקט פינוי בינוי
מהו פינוי בינוי? מדריך לפינוי בינוימשמעותו של הביטוי פרויקט פינוי בינוי או מתחם פינוי בינוי הינה שטח קרקע שהוחלט שיש לפנות את התושבים המתגוררים בו, ובמקומו, לבנות בניינים חדשים בעלי ייעוד מגורים. הרשות המוסמכת להכריז על השטח כבעל מתחם פינוי בינוי הינו משרד הבינוי והשיכון בהתאם לחוק התכנון והבנייה. מעבר לחקיקת חוק זה, נוצרו תקנות וחוקי משנה בתחום זה. כיום במדינת ישראל בוצעו מספר פרויקטים מעין אלו בקרית אונו, בנווה מונסון ואף בנווה שרת בתל אביב בשלבי ביצוע. כחלק ממדיניות המדינה בנוגע להתחדשות עירונית בישראל בכלל ובפרט בערים מסוימות בישראל, פרויקט הפינוי בינוי נועד לתת מענה לירידה הניכרת בשטחים הפתוחים מחוץ לערים. בדרך כלל שטחים שמוכרזים במתחם של פינוי בינוי הינם שכונות או אזורים ירודים מבחינה חברתית וכלכלית. באזורים אלו נוח יותר להרוס את המבנה ובמקומו לבנות שכונה צפופה ומשופרת מבחינת התשתיות. חשוב לציין שבמקרים אלו האזורים המיועדים מקבלים הטבות מיסוי וזכויות בנייה שונות במטרה לעודד תמריץ כלכלי, הן לדיירים והן ליזמי הפרויקט העתידי. הכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי לשם הכרזה על שטח מסוים כעל מתחם המאושר לפינוי בינוי יש לקבוע אותו בהתאם לאחת מן האפשרויות הבאות. הדרך הקלאסית יותר הינה בהתאם לרשות המקומית שתכריז בהתאם לחוקי התכנון והבנייה. במקרה זה הרשות המקומית היא זו שתגיש לוועדה הבין משרדית את ההצעה ובכך תוכל לזכות את הרשות מפטורים והטבות מס שונות. דרכים אחרות יכולות להיות בהתאם למסלול המיסוי בהתאם להוראות מיסוי מקרקעין, בכפוף לאישורי תוכניות ומהנדס הרשות. דרך נוספת היא באמצעות חוקי בינוי פינוי של אזורי שיקום ירודים או באמצעות החלטות ממשלה קודמות שנקבעו לגבי אותו אזור בטרם חקיקת חוק התכנון והבנייה. שלבי ביצוע פרויקט פינוי בינוי השלבים הראשוניים הכוללים את ביצוע הפרויקט כרוכים במשא ומתן ראשוני בין היזם המבצע לבין דיירי הבניינים או האזור המיועד. לאחר חתימה על הסכם בין הצדדים בו מגובשת חובתו של היזם ותשלומים עבור הדירה החדשה, היזם יקבל את הרשות להרוס את המבנה הישן ולהשתמש בשטח לשם בנייה מחודשת וגבוהה יותר. הדירות החדשות ילכו לרשותו של היזם, בעוד הדיירים יקבלו דירות חלופיות בתמורה לדירתם הישנה. בכך הצדדים ירוויחו מחד בקבלת דירה חדשה וגדולה יותר, והיזם יכסה את הוצאותיו ויניב אף רווח מן הדירות החדשות שבנה מעבר. בהקשר זה חשוב לציין כי לאור ההתפתחויות האחרונות בתחום החקיקה בנושא זה, ניתן לבצע את הליך הפינוי בינוי גם דרך תיקון 2 לתמ"א 38. במקרה זה זכויות הבנייה יינתנו מכוח התמ"א תוך הריסת הבניין הישן תמורת בניין חדש. במסלול זה ישנם יתרונות מובנים רבים עבור הדיירים הישנים מבחינת איכות הדירה וגודלה, אך לא בכל מקרה ניתן ליישם תוכנית זו, ויש לבחון זאת לאור נסיבות כל מקרה ומקרה. פיצויים לתושבי פרויקט פינוי בינוי התושבים שעליהם יבוצע פרויקט הפינוי בינוי יהיו זכאים לפיצוי בצורה של דיור חלופי במהלך בניית הפרויקט במקום אחר. התושבים בדרך כלל מסכימים לתקופה לא נוחה זו תמורת קבלת דירה חדשה שתתומחר בצורה יקרה יותר מהדירה הישנה ובכך הפרש השבחה זה מיטיב עם הדיירים הישנים-חדשים. היבטים מתחום המיסוי בביצוע פרויקט עסקאות פינוי בינוי בדרך כלל הצדדים אשר התקשרו לבצע את עסקת הפינוי בינוי מסכמים ביניהם את מכירת הזכויות (המלאות בדרך כלל) לשם קבלת נכס מקרקעין אחר. במקרה והשווי המצטבר יעבור את תקרת השווי שנקבעה בין הצדדים, החריגה תחויב במס מלא, בעוד הפטור ממס מיועד לדירה אחת בלבד מתוך המתחם עצמו. חשוב לציין כי הדירה אשר מעביר הדייר ליזם לא יכולה להיות בעלת פטור ממס קודם של לפחות שנתיים מעסקת הפינוי בינוי. רק בהתקיים כל התנאים הדרושים יהיה אפשר לקבל את הפטור ממיסוי בביצוע העסקה. יתרונות וחסרונות בהליכי אישור פרויקט פינוי בינוי כפי שראינו, פרויקט פינוי בינוי טומן בחובו יתרונות רבים, הן מן הפן הכלכלי והן מן פן המיסוי והקניין. עם זאת, עקב מורכבותו של התחום גם בהליך מסועף זה עלולות להתעורר סכנות וסיכונים שונים העלולים לגרום לנזקים כספיים ולעוגמת נפש רבה. סכנות אופייניות להליכי פינוי בינוי העלולים להתרחש במהלך הפרויקט ארוך הטווח: א. הפסקת עבודות בנייה עקב פשיטת רגל של היזם. ב. ביצוע עבירות בנייה. ג. אי מציאה מספקת של קונים במחיר המבוקש לדירות חדשות. ד. קשיים כספיים והעדר בטחונות מספקים. ה. דיירים סרבנים. חשוב מאוד להגיע להסכמה בין היזם לבין הדיירים למועדי הפרויקט בהתאם לאישורי הועדה המקומית לתכנון ובנייה, יחד עם הסכמות לדרך פעולה במקרים בהם הפרויקט יידחה או יבוטל. לוחות זמנים יעזרו לנתב כל שלב ושלב בין הצדדים. כמו כן, על היזם להגיע להסכמות בנוגע לאחריות נזקין, מימון מפקחי בנייה ותיקון צו הרישום בלשכת המקרקעין ברגע שתיגמר פעולת הביצוע. סירוב לעסקת פינוי בינוי – מתי וכיצד? ביצוע פרויקט פינוי בינוי הנקרא למעשה התחדשות עירונית, טומן בחובו פינוי של דירות קיימות הפוגע לא אחת בדיירים שונים ובזכויותיהם הבסיסיות. לשם כך, ישנו צורך של הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף המיועד לעבור את תהליך ההתחדשות לשם ביצוע הפרויקט. מטבע הדברים, ישנם מקרים בהם "דייר סרבן" יכול לתקוע את הפרויקט ולמנוע את מימושו. במקרה שכזה ניתן לבחון האם רוב מיוחס של בעלי הדירות מסכימים לעסקה. במידה וסירוב הדייר נובע מסיבה בלתי סבירה, ניתן לראותו כסרבן ללא סיבה החושף אותו לתביעת נזיקין מצד שאר הדיירים שהסכימו להוציא לפועל את הפרויקט. רוב מיוחס הינו מושג כללי המשתנה מדירה לדירה בהתאם לגודל הדירים. כך למשל בבית משותף שקיימות בו יותר מחמש דירות- רוב מיוחס יתקיים רק במקרים בהם 80% מהדירות + 75% מהרכוש המשותף הצמוד לדירות אלו. עם זאת, קיימות מספר סיטואציות בהם סירובו של אדם ייחשב כסביר, כמו עסקה לא כדאית, לא הוצעו בטוחות הולמות, נסיבות אישיות ועוד. פרויקט פינוי בינוי – איך מבצעים? פרויקט פינוי בינוי הינו הליך מורכב ומסועף כחלק מדיני ההתחדשות העירונית בישראל בערים השונות. פינוי בינוי טומן בחובו יתרונות רבים אך גם סיכונים שונים הנובעים ממורכבותו של התחום. אלמנטים כמו השגת זכויות בנייה, התמודדות מול דיירים סרבנים, חתימת חוזים והשגת בטוחות הינם נושאים שראויים להיות אמונים ומלווים על ידי גורם מקצועי, מוסמך ובעיקר מנוסה בתחום חדשני ומקיף זה.

פינוי בינוי - כל מה שצריך לדעת
פינוי בינוי - כל מה שצריך לדעת. אתם גרים בשכונה ישנה ומוזנחת? אולי אתם מיליונרים ואתם אפילו לא יודעים; יש לכם סיכוי (אפילו לא רע) להיכלל בפרויקט "פינוי ובינוי". זהו מסע ארוך ומייגע, אבל היתרונות הכלכליים שלו הם גדולים, כמו גם השינוי המבורך באיכות החיים. לצד תוכניות פינוי בינוי יש פרויקטים במסגרת תמ"א 38 - מדובר בעצם על השבחת הבניין, כשבמקביל כל חד מהדיירים הקיימים נהנה מהשבחה מסוימת, והקבלן נהנה מתוספת של קומה או יותר (הדירות בקומות העליונות שלו, ומיועדות למכירה) - למדריך תמ"א 38. בשנת 2014 נהרס המבנה האחרון בפרויקט הראשון בישראל של פינוי-בינוי שבוצע בקריית אונו, והפרוייקט הושלם בשנת 2015. פרויקט "אונו הירוקה" החל בשנת 2001 ואכלוסו הסתיים 14 שנים לאחר מכן. מספר מבנים עם 170 דירות ישנות בשטחים שבין 40 מ"ר ל-60 מ"ר הוחלפו ב-11 מגדלי מגורים עם 513 דירות חדשות ומרווחות, חניון ציבורי תת-קרקעי, גן ילדים חדש וגינה ציבורית גדולה. כן, זה לקוח זמן, אולי לא 14שנים, אבל כמה שנים טובות, אבל - זה משתלם. בסוף התהליך, אתם הדיירים , זוכים לדירה משמעותית טובה ושווה יותר. הנה מה שקיבלנו הדיריים בקריית אונו - 170 הדיירים הוותיקים קיבלו במסגרת הפרויקט דירה חדשה בשטח כ-110 מ"ר בממוצע, 4 חדרים כולל ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה ומחסן. ההערכה היא, שבפרויקט זה הכפילו הדיירים הוותיקים את המחיר של דירותיהם מכ-1 מיליון שקל ואף פחות, אם לא היו מבצעים את הפרויקט, לכ-2 מיליון שקל במגדלים החדשים. את הפרויקט מבצעת חברת הבנייה "מצלאווי", שבתמורה קיבלה כ-343 דירות בפרויקט לשיווק לשוק החופשי. ובכל זאת, למה לקח ליזם 14 שנה כדי לסיים את הפרויקט בקרית אונו? בין היתר, כי החלק האחרון של הפרויקט התארך מאד בגלל התנגדויות שהגישו דיירי המגדלים המוכנים שהתלוננו על צפיפות ומו"מ ארוך מהרגיל להחתמת דיירי הבניין האחרון על ההסכם לפינוי-בינוי. זוהי דוגמא לפרויקט של תכנית פינוי-בינוי שהצליח, אך היא גם ממחישה את המורכבות והקשיים שבה. מהו חוק פינוי ובינוי? החלטת הממשלה הראשונה על תכנית "פינוי ובינוי" כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון התקבלה ב-1998. במרכז ההחלטה – הריסת מבני מגורים קיימים בידי יזמים המתחייבים לתת לדיירי המקום דירה חדשה בבניינים החדשים שיקימו על הקרקע המוכרזת. צו ההכרזה תקף לתקופה של שש שנים קדימה. בשנת 2002 נוסף סעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, לפיו, בסמכותה של ממשלת ישראל להכריז על אזור עירוני מסוים כעל מתחם פינוי לשם בינוי – כלומר, הריסת כל המבנים הקיימים בו לטובת בינוי חדש של המתחם עם זכויות בנייה משופרות מאד (עד מאות אחוזים לעומת הקיים) בבנייה לגובה, מה שמותיר יותר מקום לשטחים ירוקים. בשונה מתמ"א 38 לא מדובר על בניין משותף בודד, אלא על שכונה, רחוב, צד אחד של רחוב וכד'. בדרך כלל שטחי הקרקעות המוכרזים כמתחמים של פינוי ובינוי הם אזורים עם מעט תושבים, עם תשתיות מיושנות או שכונות עם בעיות חברתיות וכלכליות. המטרה בהכרזה על מתחמי פינוי ובינוי היא בסופו של דבר – שיפור פני העיר ותדמיתה, או כמו שזה מכונה – "התחדשות עירונית". בבסיס ההחלטה - שימוש יעיל יותר בקרקעות עירוניות, שמציאותן נמצא בחסר, על ידי הגדלת הצפיפות – זו גם דרך יעילה להוזלת מחירי הדיור בתיאוריה לפחות. ר.מ.). בנוסף, מרוויחה הרשות העירונית והתושבים גם מרחבים ציבוריים חדשים כמו בנייני ציבור, גינות, חניה ושיפור התנועה בעיר. לכאורה, בתכנית בה כולם מרוויחים המדינה הייתה צריכה להיות משופעת בפרויקטים. האמת היא, שמ-2001 ועד היום נבנו עשרות בודדות של פרויקטים. עם זאת, בשנים האחרונות יש עלייה משמעותית בתכנון וכבר עשרות מתחמים מוכרזים מצויים בשלבים שונים של טרום ותחילת ביצוע. סיפורי ההצלחה המעטים נובעים מקשיים הן במישור היחסים עם הדיירים בעלי הקרקע, והן בממשקים הרבים עם הרשויות – החל מהרשות המקומית, ועדה מחוזית ועד לאישור משרד הבינוי והשיכון. המסלולים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי: מסלול רשויות: תהליך פינוי-בינוי שמקודם על ידי הרשות המקומית ומשרד השיכון והבינוי. ועדה שמינתה הממשלה לענייני פינוי ובינוי בודקת וממליצה לממשלה להכריז על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. מימושו של מסלול זה מותנה בהתקשרות בעלי הנכסים עם יזם לביצוע הפרויקט. מסלול מיסוי: תהליך פינוי-בינוי המקודם על ידי יזם פרטי שבודק וממליץ לוועדה הממשלתית על מתחם מתאים שבו יפונו לפחות 24 יחידות דיור. אם הועדה מקבלת את ההמלצה, היא מעביר אותה לאישור הממשלה שמכריזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי. במסלול זה היזמים מממנים את הכנת התכנית המפורטת ומקדמים את אישורה בכלל הועדות התכנוניות הנדרשות. במסלול זה יש הטבות ופטורים במסים שונים כמו מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. יש גם בינוי פינוי – מה ההבדל? במסגרת תכנית פינוי ובינוי יש שתי אפשרויות לפינוי הדיירים – האפשרות הראשונה היא העברת הדיירים לדירות בשכירות באזור קרוב עד לקבלת דירותיהם החדשות; והאפשרות השנייה היא, בינוי-פינוי: בהסכמת הרשויות, היזם בונה קודם כל בניין חדש בקרבת הבניינים המיועדים לפינוי. עם סיום בניית הבניין החדש, עוברים אליו הדיירים מהבניין המיועד להריסה (ללא תקופת ביניים של מגורים בשכירות). לאחר שפונה הבניין הישן, היזם הורס אותו ובונה במקומו בניין חדש נוסף, שבו יאוכלסו דיירי הבניין המפונה הבא, וכן הלאה. בפינוי בינוי (ולהיפך) - מה מרוויחים הדיירים? דירה חדשה ומרווחת יותר בעלת שווי גבוה בהרבה (לעיתים כפול) מהדירה הישנה שלהם. אפשר גם לקבל פיצוי כספי במקום דירה, וכאן זה תלוי במו"מ מול היזם על גובה הפיצוי. איכות חיים משופרת הנובעת מהפיתוח שנעשה באזור מגוריהם, שיכול לכלול גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, מרכזי קניות ועוד. מגורים בדירה יותר בטוחה (יש ממ"ד) ובבניין חדיש ועמיד ברעידות אדמה ונזקי טבע אחרים. הטבת מס למתפנים אשר קובעת כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית מהטבת המס הקבועה בחוק. מה הסיכונים? הסיכון המשמעותי ביותר הוא הפסקת עבודות הבנייה בשלבים שונים של הבנייה מסיבות שונות (קשיי נזילות של היזם או פשיטת רגל, עבירות בנייה, כישלון במכירת הדירות החדשות לדי קונים במחיר המבוקש ועוד). מצב כזה עלול להותיר את הדיירים שפונו ללא דירה בבעלותם. כיצד מתגוננים? הדיירים הוותיקים יכולים להגן על עצמם מסיכון זה באמצעות קבלת ערבויות וביטחונות מצד היזם. מה מקבל היזם? הוא לא משלם על הקרקע היקרה. על כל דירה במתחם הישן מקבל היזם זכויות בנייה ל-2 נוספות (כלומר, 3 דירות במקום אחת – אחת נמסרת לדייר הוותיק ושתיים הוא מוכר לשוק החפשי). היזם נהנה מהקלות ופטורים במיסוי. הכדאיות של פרויקט פינוי-בינוי ליזם עולה ככל שזכויות הבנייה לדירות נוספות למספר הדירות הקיים, הוא גבוה יותר, וככל שמחיר הדירות הממוצע באזור גבוה יותר. כשמדובר באזורים בהם מחירי הדירות גבוהים, הרווח של היזם גדל פי כמה, משום שמרכיב הקרקע (שהיזם אינו משלם עבורה) במחיר המכירה של הדירה - הופך להיות הרבה יותר משמעותי . שלבי ביצוע בשלב ראשון מקבלים תושבי שכונה, רחוב וכד' הודעה שהם מתגוררים במתחם שהוכרז כ"מתחם פינוי בינוי". דיירים מביני עניין יתחילו לפעול בשלב הזה כדי לקדם את הנושא. במקרים אחרים יזם מנוסה שמבין שמתחם מסוים הוא בעל פוטנציאל להפוך למתחם פינוי ובינוי לפונה לדיירי המתחם משכנע אותם ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי. אתם יכולים גם להיכנס לאתר משרד הבינוי והשיכון לרשימת "מתחמי פינוי בינוי ומתחמי עיבוי" ולראות אם השכונה בה אתם מתגוררים מיועדת לפינוי בינוי. תנאי הסף להקמת פרויקט הסכמה בכתב של 80% מבעלי הדירות. שטח המאפשר בניית חניה לפי התקן ואישור לבניית מבני רב קומות בהיקף בניה של לפחות פי 3 מהיקף הדירות הקימות במתחם. קבלת הכרה של הרשויות במתחם כ"מתחם לפינוי בינוי" היערכות כלכלית של היזם לאור ההיקף העצום של ההוצאות. מה קורה כשלא כל הדיירים מסכימים לחתום? אין כמעט מקרה אחד של פרויקט פינוי ובינוי שבו לא נתקל הרוב התומך בתכנית במיעוט המתנגד ואף מסרב לשתף פעולה, מה שמביא לעיתים לחיסול הפרויקט או לפחות לדחייתו בשנים רבות. מה הסיבות להתנגדויות? המתנגדים יכולים להיות קשישים שחוששים משינויים בגילם המתקדם; דיירים מוגבלים בגופם שחוששים שהשינוי לא יענה על צרכיהם המיוחדים; ספקנים כרוניים שמחפשים איפה דופקים אותם בסיפור, ואלה שפועלים מתוך מניעים כלכליים ועל ידי סרבנותם מנסים לסחוט הסדר כלכלי טוב יותר משל שאר הדיירים. בשנת 2006 שונה החוק ל"חוק פינוי ובינוי (פיצויים"), מתוך מטרה להתגבר על אותם קשיים ומכשולים אותם יוצרים דיירים סרבנים בתוך בניינים משותפים מרובי דיירים. החוק החדש קבע כי דיירים אשר מסרבים לקבל את העסקה באופן בלתי סביר ולא מתקבל על הדעת, יישאו בנטל האחריות לנזקים שייגרמו לשאר הדיירים בבניין המשותף כתוצאה מעיכוב העסקה או ביטולה על פי התנאים הקבועים בחוק. כלומר, לרוב המיוחס יש עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירובו הבלתי סביר להצטרף לעסקת פינוי בינוי. במשפט כזה פסק בית הדין בשנת 2010 פיצוי כספי לטובת הדיירים שנפגעו בסך ההפרש בין שווי דירת ההטבה (נקבע בידי שמאי אילו הושלם הפינוי בינוי) לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום. מהו סירוב סביר? החוק מפרט במספר דוגמאות מה ייחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. סירוב סביר יחשב לכזה שמוכיח אי-כדאיות כלכלית לגבי הדייר הסרבן, אי-העמדת מגורים חלופיים ומתאימים, במקרה של בעלי מוגבלויות, למשל, לתקופת הבנייה, אי-העמדת ביטחונות מתאימים, ונסיבות אישיות מיוחדות – שהחוק אינו מפרט. השלב הבא – ייעוץ מקצועי ותכנוני גם אם זה עולה כסף, כדאי לדיירים לשכור שירותים של ייעוץ משפטי, ייעוץ הנדסי, ייעוץ אדריכלי ושמאות, בנפרד למה שמציע היזם. וודאו שכל הגופים המקצועיים הנ"ל מתמחים בפינוי בינוי. יש היום חברות מקצועיות שמרכזות את כל השירותים הנ"ל ומתמחות בפינוי בינוי. לבחור גוף מייצג ליזם נוח יותר לנהל מו"מ מול גוף אחד שמייצג את רוב הדיירים מאשר מול כל בעל דירה בנפרד – זה חוסך הרבה ימי עבודה. גם הדיירים ייהנו מכוח רב יותר אם יבואו מאוגדים כגוף אחד מול היזם, ויוכלו ברוב המקרים לזכות בתנאים טובים יותר בעסקה. לכן – בשלב ראשון, תבחרו גוף מייצג לטובת הפרויקט, זה יכול להיות וועד הבית או גוף אחר הכולל דיירים בעלי מקצוע שיכולים לתרום לעניין (עורך דין, מהנדס בניין, מתווך וכד'). שימו לב – היזהרו מקבלני חתימות, "מאכרים", שמחתימים את בעלי הדירות על חוזים לביצוע פרויקט בשלב ההתחלתי של ההתארגנות, ללא הגבלת זמן. אלה יכולים להיות מתווכי דירות, שכבודם במקומם מונח, אך לא תמיד הם מבינים לעומק את הנושא; אי הגבלה בזמן של האישור העקרוני הראשוני מונעת בשלב מאוחר יותר לקדם את הפרויקט או להתנתק מאותו קבלן חתימות. בחירת היזם שלב חשוב ביותר – לכן, היעזרו בהמלצות, במידע מקצועי דרך האינטרנט או מקורות מידע אחרים; קבלו או פנו לקבל מספר הצעות של יזמים/קבלנים שונים; בדקו את יכולתו הביצועית לפי פרויקטים שביצע בעבר, את יכולתו להשיג האישורים המתאימים מול הרשויות השונות ואת יכולתו הפיננסית, כמובן (אם יש ליווי בנקאי לפרויקט, נושא זה נחסך מכם), בצעו התמחרות בין היזמים על פי ההטבות המקסימליות שתרצו. אל תגזימו עם הדרישות שלכם, כי תבריחו את היזם – לא פעם עדיף לקבל דירה חדשה בשטח של 100 מ"ר מאשר להתעקש על 110 מ"ר ולהיווכח שלא ניתן לממש את הפרויקט. כאמור, יש היום חברות מקצועיות לתחום הפינוי בינוי, שהן יזמיות בעצמן (בדרך כלל חברות בנייה מוכרות), או משרדי תיווך שהתמקצעו בנושא ומייצגים יזמים שמשלמים להם עמלה על כל פרויקט, או משרדי עורכי דין שקשורים ליזמים, משרדי מהנדסים וכד', שכולם מקבלים עמלות מהיזמים ויש להן אינטרס לבחור ביזם מסוים. כל חברה שאתם מתקשרים אתה – בדקו אותה, דרשו המלצות ואל תוותרו במקביל על בדיקת היזם שהומלץ על ידיהן. חתימת החוזים החוזה נחתם בין היזם לבעלי זכויות, שהם בעלי הדירות (מזכות אישור טאבו, או חכירה). בהנחה שאתם מלווים בידי עו"ד מומחה בפינוי בינוי, תיעזרו בו בכל נושא. אחד הדברים המרכזיים בחוזה הוא נושא המגורים החלופיים בזמן הפרויקט , שהרי מדובר בתקופה ארוכה של שנתיים-שלוש. לשים לב שגובה דמי השכירות שתקבלו מהקבלן יוצמד למדד ולשכר הדירה המקובל בסביבה שבה תשכרו דירה למשך הפרויקט, כדי שלא תצטרכו להוסיף כסף לדמי השכירות במשך אותם עשרות חדשים. יש יזמים שמציעים גם מימון ההובלות (מהדירה הישנה לשכורה ומהשכורה לחדשה), וגם השתתפות בשכר טירחת עו"ד ואפילו כיסוי הוצאות וועד בית בשנה הראשונה בבניין החדש – לא הוצע לכם? דירשו זאת. דיירי רחוב ערבי נחל בגבעתיים לא וויתרו, ולמרות התנגדויות של דיירי שכונת בורוכוב ואחרים, ולמרות מו"מ ארוך ומאבקים מול הרשויות של יותר מ-10 שנים, 7 בנייני רכבת בני 50 שנה ובהם 126 דירות ,נהרסו, ובמקומם נבנו 4 מגדלים בני 18-23 קומות נבנו ונבנים במקומם ובהם 528 דירות (הפרויקט נקרא "סנטרל הייטס"). היזמים - משהב בע"מ, מבני אופיר בע"מ – הצליחו להשיג מרשויות התכנון יחס של 4 דירות חדשות לדירה ישנה אחת! במסגרת פרויקט הפינוי בינוי, מקבלים הדיירים הוותיקים דירות בנות 4.5 חדרים מקומה 10 ומעלה, מרפסת ומחסן ו-2 חניות מקורות. בשוק הנדל"ן מעריכים את מחיר הדירות החדשות ב-2.6 מיליון שקל לפחות לדירה לעומת 1.1 מיליון שקל בממוצע לדירה במתחם במידה והפרויקט לא היה מבוצע. ערבויות - בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי או תמ"א 38(2) מקובל, כי היזם נותן לדייר, כתנאי לפינוי הדייר מדירתו, ערבות בנוסח חוק מכר להבטחת קבלת הדירה החדשה על ידי הדייר. סכום הערבות הוא כשווי הדירה החדשה. מטרת הערבות היא להבטיח את כספו של הרוכש במקרה של אי-מסירת הדירה (בכלל, או בזמן בגלל עצירת הפרויקט, פשיטת רגל של היזם וכד'). כמו כן, בפרויקטים מסוג זה תינתן, בדרך כלל, ערבות בנקאית נוספת להבטחת דמי השכירות שעל היזם לשלם לדייר בתקופת הפינוי-בינוי. עוד לדרוש ערבות בדק (לטובת ליקויים בבנייה. הערבות ניתנת בדרך כלל לשנה לאחר תום הבנייה) וביטוח הפרויקט. לסיכום תת-פרק זה; במדריך לפרויקט פינוי בינוי שבאתר משרד הבינוי והשיכון יש גם מדריך מיוחד המתייחס למו"מ מול היזמים. מימון ההוצאות הכספיות בפרויקט מוטלות על היזם והן כבדות – מדובר ממימון הריסת מבנה קיים, בניית מבנים רבי-קומות בדרך כלל ושכר דירה לדיירים הוותיקים למשך כ-3 שנים. המימון הוא בין עשרות למאות מיליוני שקלים, תלוי כמובן בגודל הפרויקט. אי לכך, תמצאו בדרך כלל בפרויקטים האלה את חברות הנדל"ן הגדולות. המימון דומה למימון פרויקט בנייה רגיל ודורש ליווי בנקאי בדרך כלל. יש גם קרנות השקעה ומימון שלרוב מתמקדות בהשלמות לליווי הבנקאי ופחות במימון מלא של הפרויקט. מיסוי רק פרויקטים לפינוי-בינוי שהוכרזו בהכרזה ממשלתית נהנים מהטבות מס הקבועות בחוק. יש התקשרויות ובניית פרויקטים שלא במסגרת תכנית פינוי בינוי, אך הם אינם נהנים מהטבות המס, כי לא הייתה הכרזה ממשלתית עליהם כעל מתחמי פינוי בינוי. גודל מתחם מינימלי להכרזה הוא 24 יחידות דיור קיימות במתחם, לאו דווקא ברצף גיאוגרפי. היזם והדיירים נהנים מהטבות מס כגון: פטור מתשלום מס שבח, מס רכישה ומע"מ על שירותי הבנייה, פטור מתשלום דמי היתר, פטור מהיטל השבחה למגורים, הנחות בארנונה לדיירים בדירות החדשות. למשקיעים – האם כדאי לרכוש דירה בפרויקט המיועד לפינוי בינוי? לאור הנתונים במדריך לעיל לגבי הרווח לדיירים בפרויקט פינוי בינוי, כדאי בהחלט לחפש לרכוש דירה באחד המתחמים האלה. יש אנשי עסקים וגם יזמים המתמחים ברכישת דירות (ולא רק דירה אחת) במתחמים כאלה, אך גם אתם (מה שנקרא – הציבור הרחב) יכולים לרכוש דירה כזאת כהשקעה ולהרוויח בעתיד. תמיד יש בעלי דירות, שרוצים להימנע מהמסע הארוך והמרכז של יישום פרויקט פינוי בינוי והם יהיו מוכנים למכור לכם את דירתם. כמובן שבמחיר הדירה, שיכולה להיות מוזנחת וקטנה, הם יגלמו חלק מהרווח העתידי הצפוי לבעלי דירה זו בעת מימוש פרויקט הפינוי בינוי. כלומר – תצטרכו לשלם מחיר למעלה ממחיר השוק, ואז יש לבדוק את כדאיות העסקה. אם הפרויקט נמצא כבר במהלך פרויקט פינוי בינוי, מומלץ לעשות בירורים על היזם והפרויקט כאילו אתם דיירים בפרויקט. מדריכים קשורים: למדריך תמ"א 38 למדריך רכישת דירה מקבלן מדריך של משרד השיכון והבינוי - איך הדיירים צריכים להתקשר עם הקבלן בהסכם פינוי בינוי? האם הבניין שלך מתאים לפרוייקט בינוי פינוי? מלא פרטים ומומחה יחזור אלייך (ללא כל התחייבות) קראתי את תקנון האתר ואני מקבל את תנאי השימוש פינוי בינוי תמ"א 38 - המדריך השלם! ביטוחים במשכנתאביטוח דירה - כל מה שצריך לדעת עוד באותו הנושא... מס שבח מס שבח - ככה זה עובד! על ידי אבישי בן משה 49 תגובות מס רכישה מס רכישה דירה ראשונה (ודירה שנייה) - ככה זה עובד! על ידי מערכת הון 31 תגובות מס על בעלי 3 דירות ומעלה - איך זה ישפיע עליכם (אם בכלל זה ייושם)? על ידי מערכת הון 21 תגובות הון עצמי למשכנתא מה ההון שלנו וכמה משכנתא צריך? על ידי מערכת הון 18 תגובות ריבית קבועה או ריבית משתנה ריבית קבועה או ריבית משתנה; שלא יעבדו עליכם! על ידי מערכת הון 15 תגובות על המחבר רונית מורגנשטרן רונית מורגנשטרן כתבת ופרשנית וותיקה ומנוסה בעיתונות הכלכלית - כתבת בכירה במעריב במשך 15 שנה בתחומי התעשייה והאנרגיה; כתבת בהארץ בתחומי הכלכלה והתעשייה. צפה בכל המאמרים השאר תגובה תגובה שם כתובת מייל אתר תגובה 1 אילנה יום שני 07/12/2015 בשעה 9:05 pm שלום רב, אני מעוניינת לקנות דירה באיזור שמומעד לפינוי בינוי. זו הדירה הראשונה שלי. נודע לי שאם עוברים פחות משנתיים בין רכישת הדירה לבין הכרזת המתחם לפינוי ובינוי עלי לשלם 25% מס שבח. השאלה האם צריך לשלם אותו רק כאשר מוכרים את הדירה החדשה לאחר סיום הפרוייקט או שבכל מקרה אפילו אם לא מוכרים? תודה רבה מראש. להגיב ארכיון

פינוי בינוי
כשמדברים על התחדשות עירונית עירונית, פינוי בינוי הוא שם המשחק. החברה להתחדשות עירונית היא החברה היחידה בישראל שעוסקת באופן בלעדי בפרויטים של פינוי בינוי הכוללים עשרות ומאות דירות כל אחד וכרוכים בהשקעה אדירה של זמן, מאמצים, משאבים וידע מקצועי, שנרכש בשנים של פעילות בחוד החנית של תחום ההתחדשות העירונית. תמ"א 38 פינוי בינוי תביעות ייצוגיות רכישת דירה עסקת פינוי ובינוי מוגדרת בחוק כחוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על-פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו. ישנם שני מסלולי עסקה אפשריים: פינוי דיירים והריסה של בנייה קיימת ובינוי מחדש, תוך ניצול יעיל יותר של השטח (אחוזי בנייה מוגדלים ובנייה לגובה); עיבוי על-ידי תוספת זכויות על הבנייה הקיימת (ובה אין צורך לפנות את הדיירים), כמו שנעשה בתמ"א 38 (ראה מאמרנו בעניין זה). ברמה המסחרית, זוהי עסקת נדל"ן אשר ביסודה שני אלמנטים מרכזיים: 1. מבחינת היזם – כדאיות כלכלית לביצוע הפרויקט תהא קבלת זכויות בנייה לבנייה חדשה בהיקף של פי 3 או פי 4, לכל הפחות, מן השטח הבנוי בפועל (שאותו כאמור יש להרוס ולפנות). מובן כי ככל שמחיר הקרקע גבוה יותר במיקום הפרויקט הרי שאז יוכל היזם "להסתפק" בפיצוי צנוע יותר בתוספת זכויות בנייה כיוון שמחיר המכירה של הדירות החדשות שיבנה מכוחן יהא גבוה יותר, כלומר הרווח שלו למטר רבוע מבונה יהא גבוה יותר. 2. מבחינת דיירי הפרויקט – התמורה היא בעיקר במישורים הבאים: א. קבלת דירה חדשה בפרויקט החדש שייבנה במקום הבניין הישן שיפונה וייהרס או דירה חלופית מחוץ למתחם. לרוב שטח הדירה החדשה יהא גדול יותר מזו המקורית והמפרט עשיר ויוקרתי יותר. על פי רוב לדירה יתווספו גם אלמנטים משביחי ערך נוספים, כגון ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן וכיוב'. ב. מימון על-ידי היזם של תשלומי דמי השכירות בדירה חלופית לתקופת הפינוי, עד אכלוס הדירה החדשה שנבנתה בפרויקט. ג. תמורה נוספת בכסף או ב"שווה כסף" (למשל, "חבילת ריהוט" לדירה החדשה). ד. הטבת מס: ראוי לציין כי דירת מגורים אותה מקבל הדייר מהיזם במסגרת עסקת פינוי-בינוי או מחוצה לה, בתמורה לדירתו הישנה במתחם, פטורה ממס רכישה. זאת להבדיל מתמורה אחרת שתהא מחויבת במס. כלומר, אם וככל שעסקת פינוי-בינוי נעשית במתכונת העונה על תנאי חוק מיסוי מקרקעין, הרי שהדייר יוכל ליהנות מהזדמנות פז ל"עסקת נטו" שבה אינו משלם כלל מס. ככלל, התמורה המוצעת לדיירים היא נגזרת של שלושה פרמטרים עיקריים אלו: א. מחיר הקרקע – ככל שהקרקע יקרה יותר, כך המחיר שיידרש לשלם היזם יהיה גבוה יותר. ב. תוספת זכויות הבנייה שמוקנית ליזם לפי התב"ע של הפרויקט - ככל שהתב"ע תקנה זכויות בנייה רבות יותר, כך תהיה ליזם האפשרות הכלכלית להגדיל את שיעור התמורה שיוכל להציע לדיירים, בין בכסף ובין ב"שווה כסף". לרוב אכן מדובר בערך שהוא "שווה כסף" (שירותי בנייה ולא כסף) עקב היבט המיסוי. ג. כושר ההתארגנות ויכולת המיקוח של הדיירים - כמו בכל עסקה, כושר ניהול המשא ומתן משפיע על תנאי העסקה. הטעם הוא שבנושא זה אין מסמרות, ובפרקטיקה התמורות והכללים נקבעים במשא ומתן בין הצדדים, בדומה למסגרת העסקית שבמתווה עסקת קומבינציה. העיגון החוקי בשנת 2002 נוסף סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, אשר עליו מבוססים כיום רוב הפרויקטים של התחדשות עירונית. סעיף זה מסמיך את הממשלה להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בנייה. משמעות הכרזה שכזו היא הגדלת קיבולת הבנייה המותרת בתב"ע והענקת הטבות מיסוי שונות שתכליתן לעודד יזמים פרטיים מחד, ודיירי בניינים ישנים מאידך, לכרות הסכמים לביצוע מיזמי פינוי ובינוי. לרוב, במסגרת הסכם פינוי ובינוי, הדירות מפונות, נבנה בניין חדש על הקרקע והדיירים זוכים לדירות חדשות וגדולות יותר. הטבות מס לפינוי ובינוי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מעגן את מסלול המיסוי, אשר מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים בכוחות השוק הפרטי בלבד. לפי סעיף 49כח לחוק, רשאים יזמים לפנות לוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית ולבקש ממנה להמליץ לממשלה להכריז על שטח כעל מתחם לפינוי ובינוי במסלול מיסוי, וזאת בהתקיים התנאים הקבועים בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי), תשס"ד-2004. הכרזה זו מקנה הטבות מס שונות: במס שבח, במס רכישה, במע"מ על שירותי הבנייה ודחיית המועד הקובע את חבות המס וכן פטור מתשלום היטל השבחה. קשיים בייזום פרויקט התחדשות עירונית נכון להיום, למרות הפוטנציאל הכלכלי הרב הגלום בעסקה שכזו, המציאות מראה כי מעט מאוד פרויקטים יצאו לפועל. ננסה להסביר את הגורמים העיקריים לכך: גורמים הקשורים לדיירים לשם הצלחת פרויקט, יש צורך מרכזי בשיתוף פעולה של התושבים. ברם לעיתים קרובות ישנו קושי ממשי בגיוס הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט. בין הדיירים לבין עצמם מתגלעים חילוקי דעות רבים עקב ניגודי אינטרסים ביניהם, ולעיתים ישנם דיירים סרבנים המנסים להכשיל את העסקה, מטעמים שונים: א. דיירים "שמרנים": לרוב מדובר בדיירים מבוגרים יחסית, שהתמריץ הכלכלי אינו בראש מעייניהם. הם אינם אוהבים שינויים, ומעוניינים להמשיך להתגורר בדירתם הישנה מבלי לשבש את שגרת חייהם ומבלי להיכנס ל"הרפתקאות". ב. דיירים "חמדנים": אינם מסתפקים בהצעתו של היזם ודורשים יותר ממה שהוא מסוגל או מעוניין להעניק, מבלי להותיר לו רווח יזמי מספק. במקרה כזה, שיתוף הפעולה בין הדיירים ליזם עולה על שרטון. ג. דיירים "יזמים": מדובר בדיירים שמעוניינים בנתח בייזום. הם רואים בעין צרה מעורבות של גוף אחר בפרויקט, ומנסים להשיג דריסת רגל בעסקה היזמית. כך, למשל, דייר המחזיק גם ברישיון מתווך או שיש לו קרוב משפחה שהוא קבלן או מנהל פרויקטים, מעוניין להציע אותם לביצוע העסקה. דיירים כאלו בהחלט עשויים להכשיל את היזם, גם אם ברור שסיכויי ההצלחה שלו ויכולותיו עולים לאין שיעור על אלו של המועמד מטעמם. זהו ניגוד אינטרסים מובנה בין שני "כובעים": האחד – דייר בבניין; השני – יזם שמזהה הזדמנות עסקית ולא מוכן לפספס אותה. התמודדות עם בעיית "הדייר הסרבן" בשנת 2006 נחקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006, אשר נועד להתמודד עם תופעה זו, שלפיה פרויקטים אינם יוצאים לפועל, חרף רצונם של רוב הדיירים, בשל התנגדות בלתי-סבירה של אחד או יותר מבעלי הדירות. יש לציין כי עד חקיקת החוק, ההתנגדות הקנתה לדייר הסרבן עמדת מיקוח מיוחדת, שבה השתמש, לעיתים במחיר של הכשלת העסקה. לפי תפיסת המחוקק, ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות וההתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב, שהרי זכות הבעלות והקניין של הפרט בהקשר לבית משותף אינה מוחלטת ואינה מקנה לו את הזכות להקריב את אינטרס יתר הדיירים על מזבח האינטרסים האישיים שלו, אם וככל שאינם סבירים. החוק מציין מספר תנאים מצטברים, אשר בהתקיימם יהיה הדייר הסרבן אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה: מדובר בפרויקט "פינוי ובינוי"; ישנה הסכמה לפרויקט של "רוב מיוחס": בבית משותף שבו יותר מ-5 דירות – בעלי הדירות שבבעלותם לפחות 80% מהדירות, ושלפחות 75% מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם; בבית משותף שבו 4 או 5 דירות – כל בעלי הדירות, למעט אחד, ש-75% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שמתקיימים שני אלה: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות; בבעלותו של "הדייר הסרבן" דירה אחת בלבד. הסירוב הוא "בלתי סביר". החוק מציין מספר סיבות אשר הסירוב בגינן לאייחשב ל"בלתי סביר": העסקה אינה כדאית כלכלית; לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש; לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע העסקה; קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע העסקה, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר; במקרה של דייר (בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו) בעל מוגבלות, החוק מפרט סיבות נוספות. גורמים הקשורים לרשויות המקומיות לכאורה, לרשויות המקומיות יש אינטרס ברור בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, כיוון שבניגוד לעבר, תוכניות שכאלו אינן ממומנות במימון ציבורי אלא מכיסם של יזמים ומשקיעים פרטיים. עם זאת, לא כל הרשויות המקומיות רואות בעין יפה ניסיונות של יזמים להוציא לפועל פרויקטים שכאלו. ייתכן שהתנגדות העיריות קשורה להקטנת הכנסותיהן מהיטל השבחה (יחסית לבנייה חדשה), אך לעיתים חוסר שיתוף הפעולה קשור בקשיים שיוצרת הקמה של פרויקט שכזה: בעיות במימוש פרויקט התחדשות עירונית אומנם הרציונל הבסיסי שבהקמת פרויקט הוא חיובי, אך לרוב הוא יוצר בעיות אשר לא פשוט להתמודד עמן: א. עומס על תשתיות קיימות: הגדלת מספר הדיירים בבניין פי כמה מבלי לבצע התאמות לתשתיות הסובבות אותו יוצרת בעיית עומס חמורה, כמו בעיית חנייה, עומסי תנועה בכביש, צפיפות דיור, עומס על מערכת הביוב החשמל ועוד. ב. חיזוק תשתית המגורים הפיזית של הדיירים, ללא חיזוק הדיירים עצמם: על מנת שרמת החיים של האוכלוסייה תעלה, שינוי סביבת המגורים שלה אינה צעד מספק. לרוב, הבנייה האורבנית אינה מגובה בתמיכה חברתית-חינוכית, וכך מעמדם הסוציו-אקונומי של הדיירים נשאר כשהיה. כך גם נוצרים פערים בין האוכלוסיה החזקה שהגיעה להתגורר בפרויקט לבין הדיירים הוותיקים. ג. העדפת הריסה על פני שיפוץ: לעיתים הבחירה היא בפרויקט של פינוי ובינוי על פני פרויקט של עיבוי ללא הצדקה ממשית, ולטענת גורמים שונים מדובר בצעד בלתי אקולוגי המבכר הרס על פני שיפוץ ומחזור של הקיים. סוף דבר פרוייקט פינוי-בינוי הינו פרוייקט מורכב ומסובך במיוחד הכרוך בהסדרת היבטים רבים בהתקשרות בין הדיירים לבין היזם ובעיקרם היבטים מסחריים, היבטי חוק רבים ומגוונים, תכנון ובנייה, מיסוי, שמאות, שעבודים ובטחונות. במסגרת התקשרות זו יש לתת את הדעת, בין היתר, לסוגיות של בטחונות שיספק היזם / קבלן לדיירים, רישום זכויות, לוחות זמנים לשינוי התב"ע ולהשגת הכרזה על המתחם כמתחם "פינוי – בינוי", הסכמות עסקיות עם היזם לגבי הדירות החדשות והשטחים והמתקנים הצמודים להן (חניה, מחסן, ממ"ד וכיוב'), לוח זמנים לביצוע והשלמת הבנייה, בחירת נציגות מוסמכת לדיירים, הטלת כל הוצאות המיזם על היזם (עסקת נטו לדייר), דיור חלופי בתקופת הבנייה, השפעת הדיירים על תוכניות הבינוי, מנגנון הקצאת הדירות החדשות לדיירים המפונים, ועוד. על רקע האמור לעיל, אנו ממליצים לדיירים השוקלים התקשרות עם יזם לביצוע פרוייקט פינוי-בינוי להסתייע בעורך דין הבקיא בפרויקטים אלו ויוכל לשמור ולהגן כראוי על זכויות הדיירים והאינטרסים שלהם ולהוביל אותם אל חוף מבטחים בסבך ההתקשרות המורכבת בעסקה מעין זו.

הזכות לסרב לעסקת פינוי בינוי
בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי בינוי אם העסקה אינה כדאית כלכלית, אינה מותאמת למגבלותיו או אם לא הוצעו לו מגורים חלופיים במקרה שנקבע כי הסירוב שסירב בעל דירה לעסקה אינו סביר - רשאי בית המשפט לחייב את המסרב בפיצוי כספי - חלקי או מלא - של שאר בעלי הדירות מאחר שפרויקטי ההתחדשות העירונית הכרוכים בעסקאות פינוי-בינוי מתבצעים בדרך כלל בבתים משותפים, יש צורך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף על מנת להתחיל בפרויקט. לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים), כאשר נוצר מצב שבו הרוב המיוחס של בעלי הדירות מסכימים לעסקה אך בעל דירה באותו הבניין מסרב סירוב בלתי סביר לעסקה הוא יחשב לבעל דירה מסרב ויהיה חשוף לתביעת נזיקין מצד שאר הדיירים שהסכימו לעסקה. ערך זה מפרט את המקרים שבהם רשאי אדם לסרב לעסקת פינוי בינוי מבלי שסירובו יחשב בלתי סביר. הגדרת "רוב מיוחס" הביטוי רוב מיוחס מתייחס לאופן החלוקה הבא: בבית משותף שבו יותר מחמש דירות – רוב מיוחס הנו בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מן הדירות ושלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות – רוב מיוחס הנו כל בעלי הדירות, למעט אחד, ששלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם בתנאי שמתקיימים שני אלה: בבית המשותף יותר משני בעלי דירות. בעל דירה המסרב לעסקה מחזיק בבעלותו דירה אחת בלבד. מי זכאי? במקרים הבאים נחשב סירובו של אדם לעסקת פינוי בינוי כסירוב סביר: עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי. קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב, ההופכות את ביצוע העסקה באותם תנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות לבלתי אפשרי או בלתי הגיוני. בעל הדירה המסרב או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מותאמים למוגבלות זו. פיצוי בעלי הדירות המסכימים לעסקה במקרה שבעל דירה סירב סירוב בלתי סביר לעסקה שהוצעה, רשאי בית המשפט לקבוע כי הוא אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לעסקה בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה. בית המשפט רשאי גם לקבוע כי בעל הדירה המסרב ישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות. בית המשפט יבסס את הכרעתו בנושא על השיקולים הבאים: גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי. יכולתו של בעל דירה המסרב לפרוע את התשלומים שיחויב בהם. נסיבות העסקה.

זכותון פינוי-בינוי
מהו פינוי-בינוי? פינוי-בינוי הוא כינוי לאחד מהמסלולים המקובלים בישראל לצורך התחדשות עירונית. התחדשות עירונית היא מונח כללי לשינויים פיזיים יזומים בסביבה הבנויה בתוך הערים, שמטרתם שיקום המרקם הבנוי הקיים ושיפורו באמצעות מגוון רחב של כלים תכנוניים. אלה כוללים שיפור ותוספת דירות מגורים על ידי שיקום מבנים קיימים, תוספות בנייה, ובנייה חדשה. בנוסף כוללת התחדשות עירונית גם טיפול בשטחים ציבוריים, על ידי עדכון תשתיות ציבוריות ושדרוג המרחב הציבורי, השטחים המשותפים ומבני הציבור. מסלול פינוי-בינוי הוא מסלול שמטרתו הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במקומם, תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבניה המאפשרת בניית מספר רב של דירות בהשוואה למספר הדירות הקיים כיום. בדרך כלל בפרויקט פינוי-בינוי כל בעל דירה בבניין המיועד להריסה מקבל דירה חלופית בבניין חדש, אשר בו עוברים להתגורר גם דיירים חדשים. אלו סוגים של פינוי-בינוי קיימים? פינוי-בינוי במסלול הרשויות המקומיות. הרשות המקומית (העירייה או המועצה המקומית) מגישה הצעות לוועדה ממשלתית בין-משרדית להכריז על מתחמי התחדשות עירונית באזורים הראויים לדעתה לפינוי-בינוי. במידה והמתחם עומד בקריטריונים ובתנאי הסף שקבעה הוועדה, ממליצה הוועדה לממשלה להכריז עליו כמתחם פינוי-בינוי. הכרזת הממשלה מקנה מימון ממשלתי להכנת התכנית (כלומר לתכנית שמאפשרת הגדלה ניכרת של זכויות הבניה ושל כמות הדירות בפרויקט), לניהול ותיאום התכנון וכן לפעולות הסברה לתושבים. פינוי-בינוי במסלול מיסוי (או: מסלול יזמים). יזם פרטי מכין תכנית שעיקרה הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנים חדשים במקומם. מסלול מיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין. מטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות כוחות השוק הפרטי. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או אף בעלי הנכסים עצמם לפנות לוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית (הפועלת לעניין זה יחד עם נציגי רשות המסים ומע"מ) ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה (במהלך תקפות ההכרזה) הטבות הנוגעות לעסקאות המבוצעות על ידי הדיירים בכל הנוגע למס שבח, למס רכישה ולמע"מ על שירותי הבנייה. מסלול בינוי-פינוי-בינוי שהוצע לאחרונה על ידי משרד השיכון נועד להתגבר על הקשיים שבהתקשרות בין דיירים לבין היזם. במסלול זה, המדינה (באמצעות חברות משכנות כמו עמידר למשל) היא אשר נושאת ונותנת עם הדיירים המתפנים מן הבניינים המיועדים להריסה. על פי יוזמה זו, בשכונות המיועדות להתחדשות עירונית יאותרו בשיתוף עם הרשות המקומית קרקעות פנויות לבניה. משרד השיכון או רשות מקרקעי ישראל ישווקו את הקרקע הפנויה ליזמים במכרז לכל המרבה במחיר. בניגוד למכרזים הרגילים, במקרה זה היזם הזוכה חייב להותיר 50% מהדירות בפרויקט לטובת משרד השיכון, שירכוש את הדירות במחיר שייקבע מראש. משרד השיכון ייצא ב"קול קורא" לדיירי האזור אשר מתגוררים בדירות ישנות. התנאי הוא שדיירי בניין שלם יסכימו להשתתף בפרויקט. הם יעברו לבניין החדש כאשר יושלם, והבניין שבו הם מתגוררים ייהרס ומשרד השיכון יוכל להציע את הקרקע שעליה הוא ניצב למכרז באותם תנאים וכך הלאה. מסלול תמ"א 38 במתכונת של הריסה ובניה מחדש: תמ"א 38 היא תכנית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים נגד רעידות אדמה, תוך מתן זכויות בנייה שנועדו לייצר כדאיות כלכלית לחיזוק המבנה (ראו פירוט בהמשך). תמ"א 38 גם מאפשרת להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש. הבניין החדש ייבנה לפי זכויות הבניה הקבועות בתכנית המתאר המקומית שחלה על המגרש, ובנוסף לכך ייתוספו לו כל זכויות הבניה שתמ"א 38 מאפשרת (הרחבות דיור בשטח של 25 מ"ר לדירה ותוספת קומות/אגף). האם ניתן לבצע פינוי-בינוי ללא הסכמת בעלי הדירות? פינוי-בינוי דורש הסכמה של בעלי הדירות. ללא הסכמה זו לא ניתן לבצע את הפרויקט. אולם חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006, המכונה "חוק הדייר הסרבן" מאפשר לרוב מיוחס של דיירים המעוניינים בעסקת פינוי ובינוי לתבוע תביעת נזיקין דייר (או דיירים) המסרבים סירוב בלתי סביר לעסקה. "הרוב המיוחס" פירושו שני שלישים בבניין או 80% במקבץ (בנין או כמה בניינים, שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פינוי ובינוי). מהו סירוב בלתי סביר? החוק אינו מסביר זאת, אלא מפרט מהו "סירוב סביר": אם עסקת הפינוי-בינוי אינה כלכלית (בניגוד להערכת השמאי). לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, או שהמסרב (או בן משפחתו) הוא אדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים לתקופת הבנייה אינם כוללים התאמות למצבו. דירת הקבע החלופית אינה כוללת התאמות למוגבלות זו, או תמורה בשל שוויין של ההתאמות למוגבלות שהיו בדירה שנהרסה. סיבה נוספת יכולה להיות גם "נסיבות אישיות מיוחדות" – מינוח מעורפל שמשמעותו אינה ברורה. אם התובעים מצליחים בתביעה, בית המשפט יכול לחייב את הדייר הנתבע לשלם פיצויים לשאר הדיירים על הנזק הכלכלי שנגרם להם כי "הפסידו את העסקה" בגלל סירובו של אותו דייר. בפועל, במקרים רבים התובעים מוכנים לוותר על הפיצויים תמורת הסכמת הנתבע לעסקה. תוצאה זו יוצרת פגיעה בזכות הקניין הפרטי ונותנת כוח רב בידי קבלנים ויזמים להפעיל לחץ על דיירים להסכים לעסקה שבעצם אינם מעוניינים בה. כאשר פינוי-בינוי מתבצע במסלול של הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38, די ברוב של 80% מבין בעלי הנכסים בבניין כדי להסמיך את המפקח על המקרקעין לאשר פרויקט כזה , כלומר לא נדרשת הסכמת 100% מבעלי הנכסים כמו בפרויקטים רגילים של פינוי-בינוי. מהם היתרונות של פינוי-בינוי? היתרונות הם: תמורה טובה עבור הדירה הישנה, דירה חדשה הבנויה בסטנדרטים המקובלים כיום, ללא השקעה כספית מצד הדיירים. תמורה טובה עבור הדירה הישנה: בעלי דירות שדירותיהם ייהרסו יקבלו דירה חלופית בבניין החדש. על פי התקן השמאי המשמש לחישוב כלכליות של פרויקט פינוי-בינוי , התמורה הסבירה לבעל דירה בבניין קיים הינה דירה חדשה וכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי השכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה שתיהרס לבין המעבר לדירה החדשה. התקן השמאי קובע כי באופן עקרוני הדירה החדשה תהיה גדולה מהדירה הקיימת ותכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה (על פי התקן השמאי מדובר בגודל של כ-25 מ"ר) וכן חנייה עפ"י התקן. ערך הדירות החדשות גבוה יותר מערכן של הדירות הישנות, ומשמעות הדבר היא שהתושבים הוותיקים מקבלים נכס חדש בעל ערך רב יותר מזה שהיה להם לפני כן ללא השקעה כספית מצדם. במקומות מסוימים ניתן לתכנן את הפרויקט במתכונת "בינוי-פינוי", כלומר לבנות קודם כל בניין חדש על קרקע פנויה עוד לפני פינוי הדיירים מהבניין הישן והריסתו. במסלול זה ניתן להעביר את הדיירים הוותיקים ישירות מהדירה בבניין הישן לדירה בבניין החדש, מבלי צורך לגור בשכירות בדירה זמנית עד להשלמת הבניה.

פינוי בינוי
שכונת הרקפות תחליף את מחנה צריפין ותגדיל את שטחה של ראשל"צ מכיוון דרום-מזרח, שכונת רמלה מערב תשא את מרבית הבנייה במסגרת הסכם הגג לעיר, רמת הדר החדשה צפויה להזרים משפחות צעירות לגבעת שמואל, ושכונת משכנות האמנים אשר נבנית במקום בסיס כורדאני הוותיק צפויה לספק את מרבית הדרישה לתכנית מחיר למשתכן בקריית מוצקין. אלו השכונות החדשות שישנו את פניהן של הערים. סקירה מבול הסכמי הגג אשר נחתמים בחודשים האחרונים מוביל להתרחבות מהירה של הערים השונות, אשר בוחרות להרחיב את שטחן באמצעות שכונות חדשות. לא פעם אותן שכונות יוצרות צביון עצמאי שאינו קשור בהכרח לזה של הערים הוותיקות אליהן הן נוספות. מהם המאפיינים הבולטים של השכונות אשר נמצאות בימים אלו בשלבים ראשונים של בנייה, וכיצד הן ישפיעו על הערים אליהן הן מצטרפות? כתבות נוספות בנושא הסכמי הגג בערוץ הנדל"ן : אלפי תושבים חדשים: כך תראה הרצליה לאחר השלמת הסכם הגג הסכם גג באופקים: 14 אלף דירות חדשות יקנעם עילית: שער הגיא שכונת שער הגיא החדשה ממוקמת בקצה הדרום-מערבי של יוקנעם, בסמוך לכביש 6. עד כה אוכלסו כמחצית מ-1,400 יחידות הדיור שמתוכננות בשכונה. בשער הגיא נבנתה קרית חינוך גדולה שבה ניתן יהיה ללמוד מגילאי גן ועד לכיתה י"ג. דירות 4 חדרים חדשות נמכרות בכ-1.4 מיליון שקל בממוצע ודירות 5 חדרים בכ-1.6 מיליון שקל בממוצע. מחירם של בתים צמודי קרקע החל מ-2.4 מיליון שקל. יקנעם נחשבת כיום לאחת ממרכזי ההיי-טק הבולטים בארץ עם כ-100 חברות העוסקות במחקר ופיתוח, ובשני העשורים האחרונים היקף האוכלוסייה בה זינק פי 2.2. כחלק מתוכניות עתידיות להרחבת יוקנעם, לאחרונה הגישה העירייה בקשה להגדלת שטחה המוניציפאלי על חשבון המועצה האזורית מגידו. בשכונה מוקם בימים אלו, בפרויקט של קבוצת לוינשטין, 52 צמודי קרקע שצפויים להתאכלס בתוך שנתיים וחצי. צמודי הקרקע הנבנים אל מול נוף חורש ואדי מוחרכה, ממוקם בנקודה הגבוהה ביותר בשכונת שער הגיא וכולל בתים בני 5 ו-6 חדרים כשבחלקם גם עליית גג. גם חברת פרץ בוני הנגב בונה בשכונה, וקיבלה לאחרונה היתר בנייה לפרויקט לב אלונים. הפרויקט כולל 96 יח"ד ב-3 בניינים בני 7-6 קומות. תמהיל הדירות יכלול דירות 5-4-3 חדרים, דופלקסים הכוללים מרפסות של עד 100 מ"ר המשקיפות לנוף ודירות גן. לדברי סמנכ"ל השיווק בפרץ בוני הנגב אלי ביתן, "מדובר בשכונה החדשה הממוקמת דקות ספורות מכביש 6 וקילומטרים ספורים מפארק ההיי-טק של יקנעם. השכונה מרכזת ביקושים הן של זוגות צעירים והן של משפרי דיור". קריית מוצקין: משכנות האמנים (כורדני) שכונת משכנות האמנים ממוקמת בצפון קריית מוצקין, סמוך לקריון, ונבנית במקום בו היה קיים מחנה כורדני של צה"ל עד שנת 2012. בשכונה ייבנו כ-3,500 יח"ד, חלקן שווקו במסגרת מחיר למשתכן, בבנייה רוויה בגובה של 26-6 קומות. במרכז השכונה מתוכנן פארק שכונתי גדול. האוכלוסייה בשכונה מורכבת בעיקר ממשפחות צעירות מהקריות ויישובים נוספים במרחב חיפה. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרות בכ-1.35 מיליון שקל בממוצע. אור עקיבא: אור ים רובע המגורים החדש שיוקם בדרום אור עקיבא על כ-1,000 דונם מאדמות קרן רוטשילד צפוי לכלול 3,480 יח"ד בבנייה מרקמית, מגדלי מגורים וצמודי קרקע. אור ים מקושרת היטב לכביש 4 וכביש החוף והיא מצויה במרחק של 5 דקות נסיעה מפארק העסקים קיסריה, בו מרוכזות כ-100 חברות היי-טק. בתחומי הרובע תיפרס מערכת שבילי אופניים שתספק נגישות למוסדות הציבור ולפארק לינארי שיפותח לאורך השכונה. אוכלוסיית היעד ברובע צפויה להתבסס בעיקר על זוגות צעירים מצפון גוש דן ואזור חיפה, וכן על משפרי דיור מאור עקיבא והסביבה. חריש: שכונת הפרחים (המגף) שכונת הפרחים נבנית במרכז חריש, בצמוד למע"ר (מרכז עסקים ראשי) העתידי של העיר ולדרכים עירוניות ראשיות. בשכונה ייבנו כ-3,000 דירות בבנייה רוויה, לצד מוסדות חינוך, שירותי ציבור, כ-8,000 מ"ר שטחי מסחר, 2,200 מ"ר שטחי תעסוקה ו-95 דונם של ריאות ירוקות, אשר יהפכו אותה לסביבת מגורים פעילה ומעודדת הליכה רגלית. מחירי דירות ממוצעים בשכונה: 1.05 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-1.25 מיליון שקל ל-5 חדרים. חריש מתפתחת בקצב מרשים וערוכה לקלוט בכל שנה היקף חסר תקדים של כ-10 אלף תושבים, אם כי בשנת 2016 חלה דווקא ירידה של 38% בהתחלות הבניה ביחס לשנה שקדמה לה. על פי מפקד שערכה המועצה המקומית בקרב רוכשי הדירות, נמצא כי רוב האוכלוסייה החדשה בחריש מורכבת ממשפחות צעירות - כ-78% מכלל רוכשי הדירות. כמחציתם מגיעים מאזור המרכז, אך העיר מושכת תושבים מכל רחבי הארץ. כפר יונה: שכונת שרונה שרונה ממוקמת בחלקה הדרום-מזרחי של כפר יונה, בסמוך למושב ינוב. השכונה צמודת דופן לכביש 57 ולכביש עוקף 562 שייסלל בקרוב. השכונה מהווה את ספינת הדגל בפיתוחה של העיר בשנים הקרובות, ואכלוס ראשון צפוי בשנת 2018. שטחה של השכונה עומד על כ-545 דונם ויוקמו בה 2,066 יחידות דיור בבניה צמודת קרקע ובניה רוויה בת 6-10 קומות. (צילום: רמי סיני) (צילום: רמי סיני) היצע השירותים בשרונה רחב יחסית: מתוכננים בה פארק מרכזי רחב ידיים, קאנטרי-קלאב, מוסדות חינוך ומבני ציבור שונים, וכן מרכז מסחרי פתוח. בשכונה בונות מספר חברות גדולות כמו משולם לוינשטין, אפריקה ישראל ואשדר. חברת אשדר בונה בשרונה פרויקט שיכלול 318 יח"ד בשבעה מבני מגורים בני 10 קומות. תמהיל הדירות מגוון וכולל דירות 3, 4, 5 חדרים ופנטהאוזים. מחירי הדירות בשכונה נוחים יחסית לאזור השרון, ועומדים על כ-1.35 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, 1.55 מיליון שקל עבור דירות 4 חדרים וכ-1.75 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. כפר יונה נהנית כיום מתדמית חיובית והפכה ל"עיר של משפחות" המקיימות פעילות קהילתית ענפה. דירוגה הסוציואקונומי גבוה (7) ואף מצוי במגמת עלייה. העיר נמצאת בתחילתה של תנופת פיתוח שתוסיף לה כ-4,600 יחידות דיור בארבעה מתחמים שונים, בהם שכונת שרונה. תכניות לכ-6,500 יח"ד נוספות מצויות בהכנה. סמנכ"ל השיווק בקבוצת משולם לוינשטין שרון בן צבי, המקימה בשכונה את פרויקט "לוינשטין בכפר" הכולל 4 בניינים בני 7 קומות ציין כי השכונה החדשה מושכת אליה אוכלוסיה חזקה מאוד. "מאחר שהמדינה דאגה בשכונה למתן פתרונות תשתית ופיתוח מבעוד מועד, תכנון השכונה לתפארת ולכן יש גם היענות של היזמים הגדולים להגיע לבנות כאן מצד אחד ומן הצד השני היענות ושל זוגות צעירים ומשפחות משפרות דיור להתגורר כאן". גבעת שמואל: רמת הדר החדשה השכונה החדשה נבנית על קרקעות פרטיות במזרח העיר, בצמוד לרמת הדר הוותיקה שנחשבת לשכונה המבוקשת ביותר בגבעת שמואל. ברמת הדר החדשה מתוכננות כ-2,050 דירות במגדלים בני 21-10 קומות, לצד מרכז מסחרי, 70 דונם שצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים) ו-45 דונם המיועדים למבני ציבור. שכונת רמת הדר הוותיקה (צילום: ירון ברנר) שכונת רמת הדר הוותיקה(צילום: ירון ברנר) בתחילת שנת הלימודים הבאה צפוי להיפתח בשכונה תיכון ממלכתי חדש, הראשון בעיר. ניתן לצפות כי עם התקדמות האכלוס ופיתוח התשתיות רמת המחירים בשכונה החדשה תעלה על המחירים בשכונה הוותיקה. דירות 3 חדרים בשכונה החדשה נמכרות כיום בכ-1.85 מיליון שקל, דירת 4 חדרים נמכרת ב-2.2 מיליון שקל בממוצע, 5 חדרים בכ-2.5 מיליון ו-6 חדרים בכ-2.8 מיליון שקל. לדברי מנכ"ל ובעלים של חברת א.זיתוני אבי זיתוני, המקימה בשכונה את פרויקט ECO רמת הדר החדשה הכולל 228 יחידות דיור: "מדובר באזור המתפתח של גבעת שמואל והמבוקשים שבהם. אושרה במקום תב"ע חדשה לבניית מגדלי יוקרה בני כ-20 קומות, כך שהשכונה שתקום תהיה מאופיינת באוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי גבוה של משפרי דיור אך גם של זוגות צעירים המחפשים לרכוש דירות 3 ו-4 חדרים". בת ים: שכונת פארק הים רובע פארק הים מייצג את אחד הפרויקטים המבטיחים ביותר לשנים הקרובות באזור גוש דן. ברובע ייבנו כ-10 אלף דירות במגדלים בני עד כ-40 קומות, מרכז תעסוקה ומתחם מלונאות, בו כבר נבנים שלושה בתי מלון שיכללו כאלף חדרים. חלק מהמתחם הינו פארק חוף ושמורת טבע. רובע העסקים יכלול כ-2.5 מיליון מ"ר וצפוי לתרום רבות לכלכלה העירונית והכנסות העירייה. תכנית פארק הים מגדילה את אינטנסיביות שימושי הקרקע בבת ים ויוצרת תמהיל מגוון. המחיר לדירת 4 חדרים ברובע נע סביב ה-2.5 מיליון שקל. ראשון לציון: שכונת הרקפות לאחרונה חלה רגיעה בהיקף התחלות הבנייה למגורים בראשון לציון, והפוקוס עבר לקידום תוכניות המגדילות את היקף שטחי התעסוקה בעיר, כשהבולטת שבהן היא תוכנית "מתחם האלף" שיכלול למעלה ממיליון מ"ר של שטחי תעסוקה. יחד עם זאת, הפיתוח למגורים נמשך, גם אם בהיקפים מצומצמים ביחס לשנים עברו. השנה יוחל בבנייתה של שכונת הרקפות, שנכללת בהסכם הגג עליו חתומה עיריית ראשל"צ. השכונה ממוקמת בקצה הדרום-מזרחי של העיר, ממערב לבסיס צריפין שיפונה, ותכלול כ-1,600 דירות - כשאלף מתוכן ישווקו במסגרת מחיר למשתכן. צ תמהיל הדירות בשכונה מגוון, ויכלול מגדלים של עד 23 קומות, בנייה רוויה של 8-6 קומות וכמה עשרות צמודי קרקע. בשכונה מתוכננים שני פארקים - במרכזה ובחלקה המזרחי. על פי בדיקת לשכת השמאים והשמאי הממשלתי, בשנה החולפת עלו מחירי הדירות בראשון לציון ב-7% ומחירה של דירת 4 חדרים עומד על 1.8 מיליון שקל בממוצע. אלון גרינברג מציין כי כאשר רוכשים דירה בשכונה שנמצאת בתחילת דרכה נהנים מחד מעליית ערך עתידית במחיר הדירות, ובמקביל נחשבים לחלוצים העלולים להתמודד עם מחסור בתשתיות ושירותים בתחילת הדרך. רמלה: שכונת רמלה-מערב כחלק מהסכם הגג עליו חתמה עיריית רמלה תוקם בשנים הקרובות במערב העיר, בסמוך לגבול עם באר יעקב, שכונה חדשה שתכלול כ-3,800 דירות - כ-1,600 מתוכן במסגרת מחיר למשתכן. במתחם מתוכננים גם מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה, פארקים ומרכז תחבורה עתידי. ממערב לשכונה יחלוף כביש 200 החדש (עוקף רמלה-לוד) שיאפשר גישה מהירה לכביש 431. חברת אלקטרה מגורים בונה בסמוך למתחם פרויקט שיכלול שלושה מגדלי מגורים בני 23 קומות. חברת פרשקובסקי תבנה בשכונה 1500 דירות ב-20 בניינים, מתוכם 500 דירות במסגרת מחיר למשתכן. גרינברג מציין כי מיקומה המרכזי של רמלה, וחיבורה לכבישים 431 ו-6, לצד מחירי דיור נוחים ביחס לגוש דן, הפכו את העיר למבוקשת וגררו עימם עליית מחירים משמעותית של 12% בשנת 2016. כיום היא מאופיינת בהגירה חיובית של אוכלוסייה בחתך סוציואקונומי גבוה יחסית ושיפור מתמשך בתדמיתה. רמלה מצויה בתנופת פיתוח ועד לשנת 2040 אוכלוסייתה מתוכננת לגדול פי 4, לכ-300 אלף תושבים. רחובות: רחובות elite (חצרות המושבה) רחובות היא מ"בירות המנופים" הבולטות ביותר בארץ, עם הספק בנייה של כאלף יחידות דיור בשנה בממוצע בעשור האחרון. העיר נהנית מהימצאותם של שלושה עוגנים בולטים בשטחה - פארק המדע, מכון ויצמן ובי"ח קפלן - והפכה בשנים האחרונות למוקד אזורי המושך אוכלוסייה מגוונת ורב-גילאית. השכונה החדשה נהנית ממיקום נגיש למרכז העיר, קניון רחובות ולכבישים בולטים. במסגרת פרויקט של קבוצת יצחקי ייבנו 620 יחידות דיור על פני 7 בנייני מגורים, לצדם יוקם פארק ירוק בשטח של 12.5 דונם, גני ילדים, בית ספר, מרכז מסחרי שישלב משרדים ומרפאות ופיתוח סביבתי שישרת את תושבי השכונה והסביבה. מחירי הדירות בפריסייל - החל מ-1.589 מיליון שקל לדירת 4 חדרים והחל מ-1.838 מיליון שקל לדירת חמישה חדרים. אשקלון: שכונת אגמים אגמים היא אחת מהשכונות הגדולות ביותר שייבנו בארץ בשנים הקרובות. השכונה ממוקמת בדרום אשקלון ועתידה לכלול כ-6,500 יח"ד. לאחרונה הופקדה תכנית לפארק המשתרע על שטח של 655 דונם ומהווה חלק מתוכנית הפיתוח של השכונה. למרות עליית מחירים תלולה של 10% במחירי הדירות באשקלון בשנת 2016 (על פי נתוני השמאי הממשלתי ולשכת השמאים), המחירים בשכונה עדיין סבירים ביחס לאזור: כ-1.2 מיליון שקל עבור דירת 4 חדרים ו-1.4 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. מרבית הרוכשים הם זוגות צעירים ממרחב אשקלון-אשדוד. לדברי סמנכ"ל חברת צרפתי שמעון אבי צרפתי, הבונה בשכונת אגמים פרויקט של 255 יח"ד, "דרום העיר אשקלון נחשב בעבר כאזור שסבל מהזנחה ומחסור בתשתיות לצד ביקושים נמוכים למגורים לעומת השכונות הצופות לים. עיריית אשקלון החליטה להרים את האזור וליצור למוקד משיכה עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנו עדים לתהליך בזמן אמת ואני מאמין שאזור דרום העיר יהפוך לנחשק ומתקדם בזכות תכניות אלה". חברות גדולות נוספות הבונות בשכונה כוללות את חברת אביסרור משה ובניו המקימה בשכונה 2 פרויקטי מגורים - פרויקט "אביסרור באגמים" הכולל 188 יחידות דיור על פני 10 בנייני מגורים בני כ-14 קומות ומגוון רחב של ווילות ופרויקט "אביסרור על המים" הכולל 92 יחידות דיור בבניה מרקמית מדורגת של דירות 4, 5 חדרים. כמו כן חברת דונה בונה בשכונה 650 יחידות דיור. קריית גת: שכונת כרמי גת כרמי גת משתרעת מצפון לכביש 35 ומאפשרת את הקמתן של כ-7,600 יח"ד מסוגים שונים, בהן צמודי קרקע חד-משפחתיים ודו-משפחתיים, לצד בניה רוויה של עד 22 קומות. חלק מהדירות יימכרו במסלול מחיר למשתכן ו-20% מכלל הדירות במסגרת הבניה הרוויה יהיו בשטח של מקסימום 75 מ"ר. התכנית מקצה שטחים לתעסוקה, קריית חינוך ופארק מרכזי לפעילות נופש וספורט בשטח של כ-650 דונם. מחירי הדירות בכרמי גת כיום עומדים על כמיליון שקל עבור דירת 3 חדרים, 1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-1.4 מיליון שקל לדירות 5 חדרים סטנדרטיות. בד בבד עם הבנייה המואצת למגורים, פועלת העירייה להרחבת פארק התעשייה ב-2,000 דונם לטובת הרחבת הבסיס הכלכלי והתעסוקתי של העיר. במקביל לשכונה החדשה, באזור הוותיק מקודמות כמה יוזמות של התחדשות עירונית, כולל אחת גרנדיוזית שכוללת למעלה מ-4,000 יח"ד. אם יש נחמה לציבור בעליות התלולות במחירי הדיור בשנים האחרונות, זו בוודאי תהיה העובדה שהקפיצה במחירים הגדילה את ההיתכנות הכלכלית לפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38 ביישובים כגון קרית גת, שמצויים מחוץ למעגל הביקושים הקלאסי. אילת: רובע 6 בשכונת שחמון השכונה הדרומית ביותר בארץ היא גם היקרה והמבוקשת ביותר באילת. שחמון מרוחקת מעט ממרכז העיר, אך נהנית ממיקום נוח ליד הים והיצע רחב של שירותים קהילתיים. לאחר השלמת הבנייה תכלול השכונה כ-7,500 דירות, כשעד עתה נבנו למעלה ממחציתן. רובע 6 החדש הוא הגדול ביותר מבין רבעי השכונה (כ-800 דונם) ויכלול כ-1,600 יחידות דיור, מתוכן 720 צמודי קרקע. רוכשי הדירות בשכונה הם משפרי דיור מקומיים, תושבי חוץ ומשקיעים. דירות 3 חדרים חדשות ברובע 6 נמכרות כיום בכ-1.35-1.3 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-1.5-1.45 מיליון שקל ודירות 5 חדרים בכ-1.75 מיליון שקל בממוצע. לאחרונה נמכרה ברובע וילה בת 6 חדרים עם שטח בנוי של 179 מ"ר בכ-2.8 מיליון שקל. ככלל, רמת המחירים בשכונת שחמון גבוהה בכ-15%-17% מהממוצע באילת כולה. העיר תולה תקוות רבות בשדה התעופה החדש על שם אילן רמון שצפוי להיפתח בסתיו 2017. ישנה הערכה שבין 50 ל-70 קווי תעופה בינלאומיים יפעלו מהשדה, יגדילו את תנועת התיירים לאילת בצורה חדה ויתרמו לפיתוחה הכלכלי. בנוסף לכך, הריסת השדה הקיים בתוככי העיר יאפשר חיבור בין אזור המלונות לאזור המגורים, ובזכות הסרת מגבלות הטיסה העיר תוכל להגדיל את צפיפויות המגורים ולהתפתח לכיוון צפון. חברת "יוסי אברהמי" משווקת כיום את פרויקט "פארק ים 10" ברובע 6 בשכונת שחמון באילת. הפרויקט כולל 6 בניינים ו-92 דירות הצופות לנוף הפתוח של מפרץ אילת והרי אדום ונמצאות בסמוך לשמורת הטבע. מתחם ה-VIP בפרויקט כולל 40 דירות בלבד ב-3 בניינים מדורגים בני 4 קומות כל אחד.

פינוי בינוי - המנגנון שיפתור את משבר הדיור?
עם פוטנציאל של 100 אלף דירות באזור המרכז, מיזמי פינוי בינוי הם פיתרון אפשרי לזוגות צעירים ולמשפרי דיור, שיכולים להישאר באזור מגוריהם המקורי ולקבל דירה חדשה ומרווחת. כך זה נראה מקרוב

scroll to top